某房地产开发项目经济评价案例

北京某房地产开发项目经济评价案例

一、项目概况

随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此,首都规划建设委员会办公室于2０１６年1月30日召开第四次联席会议,原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。

项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。

1.项目位置及占地面积

拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄,包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，南至朝阳北路,西起星火路,东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积５3.２3公顷，其中：规划用地面积４5.63公顷,市政代征地7.６公顷。本项目规划建设用地面积中,目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.6５2公顷,详见表1所示。

2．项目现状特点

项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除,但由于生产水泥制品的需要,以铁路专用线将厂区分为南北两部分,南部为第一期开发,北部为第二期开发,中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。

规划范围内有三组拟保留建筑:厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司,目前保留,待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外,现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。