房地产新政下的风险分析及应对策略

2011年房地产新政下的风险分析及应对策略

目前2011年对房地产影响较大的政策包括新国八条、房产税及银行贷款紧缩政策。这些政策对房地产的整体市场调控力度较大，对天津宝坻项目也存在着一定的影响。由于当前天津市具体的地方性政策尚未出台，因此此我们仅针对预

计情况初步分析如下

对外部市场变化的应对策略

对内部变化的应对策略

三、总结

由于目前本项目尚处在土地获取前的准备阶段，因此暂时不存在过多需要调整的地方。下一步项目公司将密切关注市场及政策面的变化，配合土地获取进程, 将可能的风险最小化。

房地产行业发展的宏观风险分析

房地产行业发展的宏观风险分析 关键词 一、上海房地产行业发展回顾 1.2０0０年-2004年上海房价走势回顾 上海楼市自1999 年开始回升以来，2０00-200２年,上海房价连续三年保持上涨态势，并且上涨速度逐年加快。以上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数为例(如图1所示）,2000 年同比上涨４.５%,20０1 年为7.8%,2002 年为１3.2%，可以说是２000 年微涨, 2０01 年小涨,２0０2 年大涨。这三年尽管房价上涨速度逐年增加，但仍处于一个比较正常区间，与国民经济发展状况基本相协调，三年累计涨幅为27．5%。2000

年上海市商品房平均销售价格为3３21元／平方米,在２003 年上海房价出现飙升,全年上涨近25%，到2004年则达到６385元/平方米,相比2000年价格上涨了近两倍。针对房价上涨过快的势头，2００4年国家为防止房地产经济过热而采取了宏观调控，包括提高存款准备金率、房地产业资本金比例升至３5％等等。２004年上海住宅商品房价格上涨了14．6％，虽较2０03年的涨幅有所下降,但仍保持了较高的增幅（如图2所示）。 2．上海房价上涨的原因分析 分析上海市近年来房地产价格的持续上涨主要是受市场供需两旺的影响所致。 (1) 房地产市场供应 作为上海的支柱产业之一，房地产近几年的投资总额保持持续增长势头(如图3所示)。２０03年投资额为９01.２4亿元,同比增长2０.3４%；2004年首次突破１０00亿元，达到11７5.46亿元,同比增长30．43%。

（２) 房地产市场需求 从需求层面来看，目前上海市市场上对于房产的需求主要分为三类：增量需求、改善需求以及投资需求。外来人口自然增长以及房屋拆迁带来的是增量需求；更新换代带来的是改善需求;对上海市房地产的市场发展预期以及对人民币增值预期带来的则是投资需求。自１999年以来上海市房屋销售面积保持持续增长(如图4所示）。2003年销售面积达到

房地产项目风险分析2010523

长庆油田西峰生活基地住宅项目风险分析 长庆油田西峰生活基地住宅项目位于庆阳市西峰区，占地667亩，总建筑面积67万平方米。项目周边尚未开发成熟，属新城新区，生活配套不完善，地理位置较偏。在此区域开发建设如此大规模的大型社区，需要引起市场的高度关注从而聚拢大量的人气才能使之顺利完成开发建设。就目前该项目的总体设计规划布局以及在开发过程中将要面临的若干问题，我司分析认为存在以下几项开发风险，现概括如下，望领导评估参考。 一、政策风险 1、国家政策调控风险 2010年中国经济势头良好，将趋于稳定。专家预测经济增长量将有10%的冲击点。这说明，类似09年通过房地产来拉动内需，保增长已不再需要。 代之的是随着房价的飞涨，已和人民收入水平严重失衡。就目前的经济形势，国家对房地产宏观调控，即使房地产市场受到影响，对国民经济的影响也不会太大，这应该是本是新政出台前因。 对房价的调控最有力度的政策是金融杠杆。“新国十一条对首付和利率进行调整”这是有史以来最严厉的一次调控！有专家做过计算：“首付每提高10%，将失去20%的购房需求量，加上利率的影响，本次新政将会影响到30%的购房者”。 随着新政执行力度的不断加强，一线城市房价将率先松动，由原来遮遮掩掩的暗降优惠，将演变成直接的折扣促销！而号称不差钱的开发商，在面临成交量大量萎缩情况下，也将降价！一线城市一向是市场的风向标，随着一线城市房价的松动将逐步波及到二三线城市。 我公司认为：415政策治标不治本，采取“一棒子打死”极端手段，警戒意义大于实质意义，刚性需求或改善型需求何必要急于一时买房，再观望会等到更加合适的房子。 结论：楼市将会进入观望期、调整期;具体时间看政策房大批供应上市，房价出现调整降幅或经济危机仍然继续，需要房地产来拉动投资和内需。

大企业税收风险分析调查报告

大企业税收风险分析调查报告Investigation report on tax risk analysis of large enterprises 汇报人：JinTai College

大企业税收风险分析调查报告 前言：调查报告是反映对某个问题、某个事件或某方面情况调查研究所获得的成果的文章。调查报告是宣传唯物论和辩证法、坚持实事求是思想路线的有力武器，历来被无产阶级革命家所重视。本文档根据调查报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 目前，地方很多企业有意识地或无意识地偷逃税款，换句话说，都或多或少存在这样那样的纳税风险，只是程度不同而已。这些风险往往存在于：第一是在公司的注册阶段存在风险；第二是在公司的收入方面存在纳税风险；第三是在成本费用方面存在着纳税风险；第四是公司的会计报表存在纳税风险等。主要表现为： （一）虚假出资与抽逃注册资本：注册资本不实或注册后不久资金退回或转移。 （二）收入纳税风险： 1.隐藏收入不入账 2.收入长期挂往来，不纳税申报 3.不依合同规定确认收入，收款时开票确认收入 （三）成本费用纳税风险：

1.大量收据或白条入账 2.虚增人头，虚增工资 3.虚开发票增加成本或随意调整纳税期间成本费用 （四）会计报表税务分析风险： 1.在资产负债表上的表现则为：存货、应收帐款、其他应收款、应付帐款、其他应付款、资本公积等会计科目经不起推敲；账务处理混乱、帐实不符； 2.在利润表上的表现则为成本费用与收入不配比，利润结构不合理； 3.各项指标，忽高忽低，或如过山车，或漏洞百出。关于加强大企业税务风险管理的建议 （一）提高税务风险防范意识，从被动管理向主动管理转变 提高管理决策层的税务风险意识，是实施有效税务风险管理的前提和基础。大企业高层管理者应充分认识到，税务风险越来越成为影响企业核心竞争力的重要因素，事关企业可持续发展。大企业应在董事会层面更加重视税务风险，并将其作为一个重要因素纳入企业发展战略中去考虑，以长远的税务遵

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法

三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，

需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；

大企业税收风险分析报告之欧阳家百创编

大企业税收风险分析报告 欧阳家百（2021.03.07） 目前，地方很多企业有意识地或无意识地偷逃税款，换句话说，都或多或少存在这样那样的纳税风险，只是程度不同而已。这些风险往往存在于：第一是在公司的注册阶段存在风险；第二是在公司的收入方面存在纳税风险；第三是在成本费用方面存在着纳税风险；第四是公司的会计报表存在纳税风险等。主要表现为： (一)虚假出资与抽逃注册资本：注册资本不实或注册后不久资金退回或转移。 (二)收入纳税风险： 1.隐藏收入不入账 2.收入长期挂往来，不纳税申报 3.不依合同规定确认收入，收款时开票确认收入 (三)成本费用纳税风险： 1.大量收据或白条入账 2.虚增人头，虚增工资 3.虚开发票增加成本或随意调整纳税期间成本费用 (四)会计报表税务分析风险： 1.在资产负债表上的表现则为：存货、应收帐款、其他应收款、应付帐款、其他应付款、资本公积等会计科目经不起推敲；账务处理混乱、帐实不符；

2.在利润表上的表现则为成本费用与收入不配比，利润结构不合理； 3.各项指标，忽高忽低，或如过山车，或漏洞百出。 关于加强大企业税务风险管理的建议 (一)提高税务风险防范意识，从被动管理向主动管理转变 提高管理决策层的税务风险意识，是实施有效税务风险管理的前提和基础。大企业高层管理者应充分认识到，税务风险越来越成为影响企业核心竞争力的重要因素，事关企业可持续发展。大企业应在董事会层面更加重视税务风险，并将其作为一个重要因素纳入企业发展战略中去考虑，以长远的税务遵从目标指导和监督税务风险管理制度的设立，并贯彻于企业日常管理中。唯如此，大企业才能在经营过程中主动规避和化解税务风险，从被动处理税务危机中走出来。 (二)建立税务风险管理体系，从事后管理向事前管理转变 税务风险管理是指通过制度实现对企业税务风险的控制，其实质是使管理环节前移，变事后管理为事前管理和事中监控，提前发现和预防风险。 建立税务风险管理体系，既是大企业规避税务风险、实现自我管理的需要，同时也是适应当前税务机关新型管理模式的要求。大企业是否建立和有效实施税务风险管理体系，直接影响税务机关的风险评价，进而影响下一步管理措施的确定。没有全面建立和实施

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测

襄樊房地产行业发展前景 分析及投资风险预测 Final approval draft on November 22, 2020

2010-2015年襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告 【出版日期】 2010年2月【报告页码】 427页【图表数量】 323个 【印刷版价】 6000元【电子版价】 7000元【两版合价】 8000元 【英文版价】 21000元【英文电子】 22000元【英文两版】 23000元【订阅热线】 【版权声明】本报告由中国行业研究网出品，报告版权归中研普华公司所有。本报告是中研普华公司的研究与统计成果，报告为有偿提供给购买报告的客户使用。未获得中研普华公司授权，任何网站或媒体不得转载或引用，否则中研普华公司有权依法追究其法律责任。如需订阅，请直接联系本站，以便获得完善服务。 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分别为415套、561套、494套、815套。整体来看，楼市销售相当红火。襄樊楼市开始“疲软”是从2008年六七月份开始，一直延续到2009年3月份，市民观望氛围浓厚，商品房销售量大幅减少，开发商“忧心忡忡”，不少开发企业资金紧张。由于房价一直没有大降，从3月份开始，受刚性需求影响，不少开发商推出“特价房”“低价房”等优惠措施，加之银行信贷政策有所放宽、按揭买房利率七折优惠、首付降至20%等利好政策推动，一定程度上刺激了楼市成交量，襄樊楼市开始出现“小阳春”。襄樊目前的房价有点偏高，与襄樊市民的收入水平不相符，超出了不少人的承受能力。2009年襄樊市区楼市累计成交套数1万4197套，其中新房7882套。一手房的均价由年初的每平方米2900元左右上涨到近4000元，每平方米均价至少上涨了约700元，少数楼盘上涨了1000元，上涨幅度超过25％。2009年，市区（不含襄阳区）二手房转让达6315套，是历年来最好成绩，占市区房屋转让总量的40％，比2008年增长14个百分点，仅契税一项就贡献税收2500万元。 2009年12月，市区商品房成交均价达到3712元／平方米，每平方米比2009年11月上涨了147元。2009年12月，市区（不含襄阳区）住宅类商品房成交量为1107套，销售面积为120734平方米，成交均价为3712元／平方米，其中襄城区均价为3522元／平方米，樊城区均价3644元／平方米，高新区均价为4194元／平方米，鱼梁洲均价为2692元／平方米。襄樊市高新区的房价上涨幅度最高，每平方米比2009年11月上涨了773元，创单月上涨幅度最大的月份；樊城区房价涨幅略缓，每平方米上涨了92元，但已是连续三个月上涨；襄城区房价出现下降，每平方米下降了199元。12月房价上涨主要是由于万达楼盘、民发天地等众多高品质楼盘的开业或投向市场，导致市区特别是长虹路沿线房价整体走高。此外，房价上涨跟众多外地打工者回乡购买房产有关。 本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、襄樊市统

房地产开发公司风险与对策

房地产开发公司风险与对策 13工管童斌 M 13工管杨娇娇 M 一、房地产开发公司经营范围： 本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。 二、房地产开发项目风险： 1.决策风险 决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2.土地风险 土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。 3.设计风险 设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。合理的设计可以降低成本10%，由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去，房产滞销而引起收益下降。所以设计前，要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后，再提出设计方案。加强设计监理和设计审查，避免频繁的

房地产企业常见税务风险

房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

企业税收风险管控与合理避税内训提纲介绍

企业税务风险管控与合理避税 【课程背景】： 2013年两会结束了，国务院提出了机构职能转变十大举措：1.减少和下放投资审批事项；2.减少和下放生产经营活动审批事项；3.减少资质资格许可和认定；4。减少专项转移支付和收费；5.减少部门职责交叉和分散；6.改革工商登记制度；7.改革社会组织管理制度；8.改善和加强宏观管理；9.加强基础性制度建设；10.加强依法行政。这对于企业来说有什么利好消息？企业认缴资本的工商登记改革后相应的税收政策怎样变化？社会组织管理制度除去了行业主管部门审批这样一个行政监管，给我们企业留下了怎样的空间？税收上有什么可以操作的空间呢？ 对于企业的老板或总经理来说，不可能对国家税务总局每一个文件都研究学习，一不懂、二不知，怎样能够通过报表的形式动态掌握企业的涉税情况及涉税风险情况？怎样知道企业是否进行了合理避税？并取得怎样的业绩，同时了解企业的涉税风险大小，这些是每个企业家都必须掌握的信息。 本课程就是通过运用管理学的理论，用报表的语言，来规范企业的税收管理，规避企业的税务风险，进而开展合理避税，达到风险可控，节税有制的目标。同时介绍大量案例，从企业设立到企业融资、采购材料、运营、销售产品等环节进行分析，通过案例让企业老板了解其中的涉税风险节点及税收筹划的关键节点。从而实现更好地控制企业涉税风险及合理规避税收负担这样一个目标。 【课程收益】： 1.总经理实现用报表来监控企业涉税风险。 2.总经理可以建立合理避税的激励机制并激励企业财税人员做好本职工作，实现赏罚分明的 激励效果。 3.关注并了解企业的经营全过程中的涉税风险节点及筹划节点，注意每个决策之前对涉税风 险的分析。 【课程时间】： 2天，每天六个小时，第一天结束后留下半小时对提出的问题进行解答。 课程提纲： 引言： 案例1.【某金融街控股公司简单错误造成巨额损失，财务总监被辞的背后原因分析】

房地产业税收风险分析.doc

房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

房地产项目风险分析报告

青岛市李沧区房地产开发项目风险分析

摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法

一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。项目平面图如下： 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不

明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险 政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险 区位风险，商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来不利影响；环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁，如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。 3、土地风险

房地产投资与风险分析

目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析

房地产项目投资风险分析与研究

房地产项目投资风险分 析与研究 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】

房地产项目投资风险分析与研究 摘要 论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征，并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议。根据风险评估与决策的实际需要，提出构建风险管理机构的模式，以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。 关键词：房地产；投资风险；分析；研究

Abstract The paper through to the real estate investment fundamental mode and the essential feature introduction, the union real estate investment present situation and the next development tendency market environment analysis, has expounded the real estate investment market future. The establishment real estate investment should follow the basic principle, and the union work was actual to the present stage real estate opportunities for investment choice has carried on the detailed discussion, debated analyzes the favorable factor and the adverse condition which the real estate investment faced. Qualitative has analyzed the real estate investment risk question, recognizes the risk the characteristic, and after obtained the land employment right to the real estate investment the main risk question as well as the risk and the investment income reciprocity has carried on the analysis, proposed under the risk factor disturbance, appraisal investment benefit economical technical specification and theory method. Through an exhaustive real estate investment example, explained this theory method in the investment risk assessment application, how as well as does provide the basis and the suggestion for the investment decision-making. According to the risk assessment and the policy-making actual need, proposed constructs the risk management organization the pattern, favor the prompt adjustment and the safeguard investment risk decision-making correct implementation. Finally were partial in the conclusion, elaborated the risk research long-term

房地产业税收风险识别模型与案例

房地产业税收风险识别模型与案例 一、行业介绍 行业定义： 房地产开发与经营业务 行业现状： 国民经济主导行业 税收占比高(地税） 宏观调控 企业类型： 按经营内容和方式,分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等 按经营范围,分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业 工艺流程(营销方式）: 房地房产开发流程主要分为： 房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段 (各阶段事项流程复杂,涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源） 房地产企业营销方式分为: 开发商自行销售、委托代理代销或包销,一般分为现房销售和期房销售两种销售形式,这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。 经营规律: 需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业) 项目开发周期长(两三年） 涉及部门多(土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等) 风险大、高回报(受国家政策、市场环境影响大） 涉税管理难点： 企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。 少计收入（少开不动产销售发票金额)，多列成本(阴阳合同、虚开建安发票）,延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来) 财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。 (对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入) 涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。 (建筑、供水、供电、通信、项目审计等,税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大) 二、主要税收风险领域 １、风险领域识别 准备阶段: 房地产开发企业从成立和取得土地开始,到整备结束进行实质开发的时间段。 通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析,可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。 开发阶段： 房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。 该阶段突出对建筑业项目的登记管理,结合本地区各时期的建筑业成本预警值,对建筑

(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发

房地产合作开发模式及风险分析

房地产合作开发模式及风险分析 目录 1.房地产合作开发的主要模式 2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题 3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题 4.房地产合作开发合同主要条款 5.房地产项目转让合同的主要条款 6.专题一：房地产合作开发概念与类型 7.专题二：房地产合作开发行为的特征及认定 8.专题三：房地产合作开发的主体资格 9.房地产公司如何选择开发模式 10.房地产合作开发中需注意的问题浅析 =本文较长，建议收藏，阅读时间30mins= 1.房地产合作开发的主要模式 1、房地产联建 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方（B企业）与提供土地的一方（A企业）合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。一般适用有提供土地方与房地产开发公司之间签立。 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金、技术、劳务，双方合作开发。 该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 2、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 3、组建项目开发公司 项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。这种情形下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。一般适用于合作双方都不是房地产开发公司，用于商品房开发的情形。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以项目公司名义立项并办理有关手续。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。 主要包括以下两种模式：A土地协议折价入股方式构成合作投资比；B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税；应当计算缴纳土地增值税；应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。B房地产企业需要交纳契税.

税收风险分析典型案例报告

税收风险分析典型案例报告模板 一、风险描述 提供建筑服务企业收到预收款，未按规定确定纳税义务发生。 二、疑点发现 2016年建筑业风险信息风险方案，于2016年12月对XX公司 2016年05月至2016年09月期间纳税遵从情况进行分析。 三、风险分析 （一）业务背景及描述 XX公司，税号XX，经营范围：木材、石材加工；园林绿化工程、道路绿化工程、防火工程、道路工程施工；林木育苗；造林和更新；民用型煤炭加工、销售；建筑材料、钢材、水暖配件批发、零售；造林苗、经济林苗、城镇绿化苗、花卉种植、批发兼零售；林业有害生物防治服务。2014年3月认定为增值税一般纳税人。 2016年8月2日，该公司与XX开发有限公司签订《X合同》，合同总价款6837.83万元。2016年9月共收到三笔预收款：9月3日收到预收款783.3529万元，9月30日收到预收款1267.9958万元，9月30日收到预收款147.2443万元。 （二）税收政策 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016）36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第五章纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点第四十五条第（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款

方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 （三）企业会计及税务处理 2016年9月3日收到预收款企业会计处理： 借：银行存款 7833529.20 贷：预收账款 7833529.20 2016年9月30日收到预收款企业会计处理： 借：银行存款 12679958.40 贷：预收账款 12679958.40 2016年9月30日收到预收款企业会计处理： 借：银行存款 1472442.60 贷：预收账款 1472442.60 收到预收款时企业未做税务处理。 四、现场应对 对以上疑点问题，主管税务机关于2017年1月9日对该企业下达了《税务约谈通知书》。2017年1月12日与该公司财务部门有关人员进行了约谈并对相关资料进行了核实，同时将相关政策对企业财务人员做了详细辅导。企业财务人员表示这三笔预收款虽然在收到时未确认收入纳税，但在2016年11月这三笔预收款确认了收入并开具了增值税专用发票。经核查企业相关账面、凭证、票据、报表，企业确实已经在2016年11月开具发票并确认收入并于2016年12月进行了纳税申报。 五、处理结果 上述三笔预收款，企业在2016年11月开具发票并确认收入并于2016年12月进行了纳税申报。 六、行业延伸