运粮河文旅康养特色小镇建设项目可行性研究报告真实精品报告

XXXX有限公司

运粮河文旅康养特色小镇建设项目可行性研究报告

编制单位：北京中投信德工程咨询有限公司

高级工程师：高建

目录

第一章总论 (1)

1.1项目概要 (1)

1.1.1项目名称 (1)

1.1.2项目建设单位 (1)

1.1.3项目建设性质 (1)

1.1.4项目建设地点 (1)

1.1.5项目负责人 (1)

1.1.6项目投资规模 (1)

1.1.7项目建设规模 (2)

1.1.8项目资金来源 (3)

1.1.9项目实施计划 (3)

1.2项目承建单位介绍 (3)

1.3编制依据 (4)

1.4编制原则 (5)

1.5研究范围 (6)

1.6主要经济技术指标 (6)

第二章项目背景及必要性分析 (8)

2.1项目提出背景 (8)

2.2本次项目的提出缘由 (12)

2.3项目建设必要性分析 (13)

2.3.1积极响应国家加强生态文明建设政策号召的需要 (13)

2.3.2推动黑龙江省美丽乡村建设发展进程的积极举措 (14)

2.3.3促进华东地区农业健康稳步发展的需要 (15)

2.3.4推动哈尔滨市康养旅游业可持续发展的需要 (15)

2.3.5满足人们康养旅游度假市场消费需求的需要 (16)

2.3.6有助于推动哈尔滨市特色小镇快速发展的需要 (17)

2.3.7增加当地就业带动产业链发展的需要 (18)

2.3.8带动当地经济快速发展的需要 (18)

2.4项目建设可行性分析 (18)

2.4.1政策可行性 (18)

2.4.2市场可行性 (26)

2.4.3管理可行性 (27)

2.5分析结论 (27)

第三章行业市场分析 (28)

3.1我国旅游业发展前景分析 (28)

3.2我国养老服务事业发展前景分析 (29)

3.3我国康养旅游业发展机遇及前景分析 (30)

3.4休闲农业发展意义及前景分析 (34)

3.5黑龙江省旅游产业发展状况分析 (37)

3.6黑龙江省旅游产业发展意义分析 (41)

3.7我国特色小镇发展现状及趋势分析 (44)

3.8项目运粮河文旅康养特色小镇市场优势分析 (46)

3.9市场分析结论 (48)

第四章项目建设条件 (50)

4.1地理位置选择 (50)

4.2区域建设条件 (51)

4.2.1区域地理位置 (51)

4.2.2区域地形地貌条件 (51)

4.2.3区域气候条件 (52)

4.2.4区域交通区位条件 (52)

4.2.5区域旅游资源 (52)

4.2.6区域经济发展条件 (53)

第五章总体建设方案 (55)

5.1规划原则 (55)

5.2项目定位 (55)

5.3项目目标 (55)

5.4项目发展概念 (56)

5.5项目重点发展板块 (56)

5.6产业及建设项目 (59)

5.6.1项目规划分区 (59)

5.6.2绿色农业导入 (74)

5.7项目工程建设规模 (77)

5.8建筑设计方案 (78)

5.8.1 建筑设计主要规范及标准 (78)

5.8.2指导思路 (79)

5.8.3结构设计等级 (79)

5.8.4防火分区及安全疏散设计 (79)

5.8.5无障碍设计 (79)

5.8.6建筑节能设计 (80)

5.9公用工程方案 (80)

5.9.1设计依据 (80)

5.9.2给水设计 (80)

5.9.3排水设计 (81)

5.9.4供电 (81)

5.9.5安防监控 (82)

第六章节约能源方案 (83)

6.1节能设计依据 (83)

6.2主要节能措施 (83)

6.3具体节能方案 (84)

6.3.1 建筑节能 (84)

6.3.2 电气节能 (85)

6.3.3 暖通、动力节能 (85)

6.3.4 推广绿色照明 (86)

6.4 节水措施 (86)

6.5 节约土地 (87)

6.6节能降耗设计 (88)

6.7建设项目能源消耗种类和数量分析 (88)

6.7.1能源消耗种类 (88)

6.7.2能源消耗数量分析 (88)

6.8结论 (89)

第七章环境保护与消防措施 (90)

7.1设计依据及原则 (90)

7.1.1环境保护设计依据 (90)

7.1.2设计原则 (90)

7.2建设地环境条件 (90)

7.3 项目建设和运营对环境的影响 (90)

7.4 环境保护措施方案 (91)

7.5消防安全 (93)

7.5.1设计依据 (93)

7.5.2消防概述 (93)

7.5.3消防措施 (94)

7.5.4抗震措施 (95)

7.5.5综合防灾 (95)

7.5.6防洪涝措施 (95)

第八章劳动安全卫生 (96)

8.1 编制依据 (96)

8.2概况 (96)

8.3 劳动安全 (96)

8.3.1工程消防 (96)

8.3.2防火防爆设计 (97)

8.3.3电力 (97)

8.3.4防静电防雷措施 (97)

8.4劳动卫生 (97)

8.4.1防暑降温 (97)

8.4.2卫生 (98)

8.4.3照明 (98)

第九章企业组织机构与劳动定员 (99)

9.1组织机构 (99)

9.2劳动定员 (99)

9.3人力资源管理 (99)

9.4福利待遇 (100)

第十章项目实施规划 (101)

10.1建设工期的规划 (101)

10.2 建设工期 (101)

10.3实施进度安排 (101)

第十一章投资估算与资金筹措 (103)

11.1投资估算依据 (103)

11.2建设投资估算 (103)

11.3流动资金估算 (104)

11.4资金筹措 (104)

11.5项目投资总额 (105)

11.6资金使用和管理 (109)

第十二章财务及经济评价 (110)

12.1总成本费用估算 (110)

12.1.1基本数据的确立 (110)

12.1.2产品成本 (111)

12.1.3平均产品利润 (112)

12.2财务评价 (112)

12.2.1项目投资回收期 (112)

12.2.2项目投资利润率 (112)

12.2.3不确定性分析 (112)

12.3经济效益评价结论 (113)

第十三章风险分析及规避 (115)

13.1项目风险因素 (115)

13.1.1不可抗力因素风险 (115)

13.1.2 工程风险 (115)

13.1.3市场风险 (115)

13.1.4资金管理风险 (116)

13.2风险规避对策 (116)

13.2.1不可抗力因素风险规避对策 (116)

13.2.2工程风险规避对策 (116)

13.2.3市场风险规避对策 (116)

13.2.4资金管理风险规避对策 (117)

第十四章招投标方案 (118)

14.1招标依据 (118)

14.2招标内容 (118)

14.3招标程序 (118)

第十五章结论与建议 (123)

15.1结论 (123)

15.2建议 (123)

附表 (124)

附表1 销售收入预测表 (124)

附表2 总成本表 (126)

附表3 外购材料表 (127)

附表4 外购燃料及动力费表 (128)

附表5 工资及福利表 (129)

附表6 利润与利润分配表 (130)

附表7 固定资产折旧费用表 (131)

附表8 无形资产及递延资产摊销表 (132)

附表9 流动资金估算表 (133)

附表10 资产负债表 (134)

附表11 资本金现金流量表 (135)

附表12 财务计划现金流量表 (136)

附表13 项目投资现金量表 (138)

附表14借款偿还计划表 (140)

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

运粮河文旅康养特色小镇建设项目

1.1.2项目建设单位

项目投资运营商：XXXX有限公司

融资主体名称：XXXXX

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

本项目建设地址位于XXX

1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模

本次项目建设的总投资为980000.00万元，其中：建设投资为749500.00万元（土建工程为458000.00万元，设备及安装投资82850.00万元，土地费用为200000.00万元，其他费用为1230.00万元，预备费7420.00万元），建设期利息为220500.00万元，铺底流动资金为10000.00万元。

本次项目建成后，正常运营年可实现年销售收入561000.00万元，计

算期内年均销售收入为349350.00万元，年均利润总额192928.74万元，年均净利润163989.43万元，年均上缴税金及附加为1777.61万元，年均上缴增值税为17776.07万元；投资利润率为19.69%，投资利税率21.68%，税后财务内部收益率15.39%，税后投资回收期(含建设期)为8.32年。

1.1.7项目建设规模

本项目是以康养为抓手，以文化和农业为基盘，整合周边资源，利用自身地理优势和历史文化基础打造健康养生、低碳环保、绿色生态康养宜居社区；发展特色农业、观光农业、创意农业；发展农业深加工产业、物流产业、旅游产业、电子商务产业的现代农业健康文化小镇。

本项目总占地面积4500亩，分两期进行建设，一期主要建设内容为康养颐养工程，二期主要建设内容为主题文旅及田园综合体工程。主要建筑内容及规模如下：

1.1.8项目资金来源

本次项目总投资资金980000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹资金245000.00万元（总投资资金的25%），合作单位融资735000.00万元（总投资资金的75%）。

1.1.9项目实施计划

本项目建设分二期进行，建设工期共计5年：第一期：2018年11月—2020年10月，计2年，一期用地2000亩，主要建设康养颐养工程；第二期：2020年11月—2023年10月，计3年，二期用地2500亩，二期建设主题文旅及田园综合体工程。

1.2项目承建单位介绍

项目投资运营商：XXXX有限公司

XXXX有限公司，是从事房地产开发、旅游投资的企业，公司秉承“忠孝德仁”的理念，致力于黑龙江城镇建设事业，相约志同道合并有共同发展理念之士，努力创造并实现自身价值。

经营范围：

旅游投资管理；旅游投资咨询；以自有资金对旅游业进行投资；房地产开发经营，房地产经纪；企业营销策划；设计、制作、代理、发布国内广告业务；园林绿化工程的设计及施工；文化艺术交流活动策划。

XXXXX目。

1.3编制依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2.《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的

指导意见》；

3.《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》财办〔2017〕29号；

4.《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；

5.《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕

31号）；

6.《关于开展特色小镇培育工作的通知》（建村[2016]147号）》；

7.《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》；

8.《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》；

9.《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》；

10.《国务院关于进一步调整优化农业结构的指导意见》；

11.《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》；

12.《农业部关于大力发展休闲农业的指导意见》；

13.《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》；

14.《文化部“十三五”时期文化产业发展规划》；

15.《“健康中国2030”规划纲要》；

16.《健康产业“十三五”发展指导意见》；

17.《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》；

18.《黑龙江省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

19.《黑龙江省旅游业“十三五”发展规划》；

20.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

21.《投资项目可行性研究指南》；

22.《现代财务会计》；

23.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

24.国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳

动卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围

本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

第二章项目背景及必要性分析

2.1项目提出背景

一、康养产业面临较好的市场发展机遇

伴随着近几年来全国各地持续出现的严重雾霾天气，引发出一系列慢性疾病：哮喘、肺炎、慢性咽炎、面瘫……快节奏、高压力工作和生活环境下，身心俱疲的亚健康城市人群离不开城市，却又无比想逃离城市……面对着这一系列环境和健康养老等问题的出现，以及大众旅游时代下新的旅游方式和业态的不断产生，“康养旅游”也在多重因子的驱动下从无到有，并已纳入我国旅游发展战略。如今，康养旅游已经被社会和市场广泛认同，国家旅游局也已将其正式确立为一种新的旅游方式，并纳入我国旅游发展战略。

面对不断出现的严峻养老形势、疾病和亚健康等问题，人们的健康和养老危机意识在不断增强。在旅游休闲度假中，对健康养老养生休闲的需求日益强烈，康养旅游市场需求也将越来越大。数据显示，到2016年我国中产阶级人数达1.09亿名，超过美国，居全球第一位。伴随中产阶层日益壮大的是他们消费诉求的普遍升级。在大众旅游时代，旅游消费观念升级，中产阶层越来越愿意也有能力花更多的钱去购买优质、独特的旅游消费体验。

2015年，继提出建设“美丽中国”之后，“健康中国”战略呼之欲出，被首次写入政府工作报告，并上升为国家战略，与“美丽中国”、“平安中国”一起成为“十三五”规划的三大关键词，开启了“大健康”时代的新蓝海。同时，国家旅游局局长李金早在《2015年全国旅游工作会议报告》中首次提出旅游“新六要素”，其后又拓展为“文、商、养、学、闲、情、奇”旅游发展七要素。其中，“养”就是指康养旅游。

在具体政策方面，特别是2013年以来，国家相继出台的旅游政策文

件中都明确提出了对康养旅游发展的相关要求和指导意见。特别是2016年1月，国家旅游局发布的《国家康养旅游示范基地标准》使康养旅游逐步进入规范化发展的道路。在国务院印发的《“十三五”旅游业发展规划》中也明确指出我国旅游业要促进旅游与健康医疗融合发展，大力发展中医药健康旅游，开发多样化老年旅游产品，建设综合性康养旅游基地与森林养生基地等。

国家对康养产业的顶层设计，加快推动了旅游和健康服务业的融合发展，为康养旅游产业发展提供了政策利好的发展大环境。但是，更具针对性的政策仍有待深入与细化。

受国家顶层设计的推动、消费市场的刺激，全国各地都在积极发展健康旅游产业，如贵州、四川、海南、攀枝花、武夷山等。康养旅游已经成为我国从省到市到县再到风景区等各级政府及管理部门的重要布局方向。国家旅游局也通过打造中国康养旅游示范基地，来逐步规范康养旅游的发展。

利好政策引导：在“健康中国”背景下，与“大健康”相关的产业将进入蓬勃发展期，同时各种与健康旅游有关的政策相继出台，将使康养旅游得到持续发展。

资源本底支撑：作为传统中医药的发源地和不同宗教和传统思想融合的国度，我国拥有悠久的历史文化、源远流长的中医技术、星罗棋布的山川河流村庄、俯拾皆是的历史名胜等有利于康养旅游发展先天条件。

市场需求推动：一方面老年人群、亚健康、疾病或健康人群等有对康养旅游活动的主观需要；另一方面，随着经济发展水平的提高，大众有能力追求更高品质的旅游产品。相关报告数据显示，我国健康产业仅占全国GDP的4%-5%，远低于欧美、日本等发达国家水平，发展空间巨大。未来5年我国康养市场规模将达到10万亿元。预计到2050年中国老年市场