四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告

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四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告【标 签】四川省,土地增值税,清算单位

【颁布单位】四川省地方税务局

【文 号】四川省地方税务局公告2014年第4号

【发文日期】2014-06-10

【实施时间】2014-06-10

【 有效性 】全文有效

【税 种】土地增值税

为进一步规范我省土地增值税征收管理，现将有关问题公告如下： 一、关于土地增值税的清算单位 土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

二、关于共同成本费用的分摊 纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

三、关于扣除项目准予扣除的截止时间 清算项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。

四、关于采用核定征收方式清算的房地产再转让的处理 采取核定征收方式已进行清算的房地产开发项目，清算时未转让而清算后转让的房地产，按照清算后转让时主管税务机关核定的征收率征收土地增值税。

五、关于合作建房的认定 合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。

六、关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围 所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照《土地增值税清算管理规程》申报缴纳并清算土地增值税。

七、关于转让旧房及建筑物的核定征收 纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征收的，按照《税收征收管理法》及其实施细则有关核定征收的规定进行，不得按房地 产开发项目所适用的预征率征收。 本公告自2014年6月1日起执行，川地税发[2006]67号文同时废止。此前主管税务机关已经受理纳税人清算申报的，不做追溯调整。

送：各市(州)地方税务局，各扩权试点县局，省局直属税务分局、稽查局。 四川省地方税务局财产和行为税处承办办公室2014年6月10日印发

财税-房企暂不预征土地增值税的情形

据财税政策，预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。需要重点提示的是，土地增值税清算项目并非皆可预征，房企在以下特殊情形下，可以不预征土地增值税。 一是当地税务机关规定不预征土地增值税； 二是营业税改增值税后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税； 三是房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款的余额； 四是对未按预征规定期限缴纳税款的，从限定的缴纳税款期限届满之次日起加收滞纳金。 对于预征土地增值税，国家财税部门只是作了原则性的规定，具体执行则是依据各省市税务机关的政策法规来进行。对于确定暂不清算的可清算项目，主管地税机关应定期作出评估，根据项目情况、税收收入进度情况、清算审核工作安排情况确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。 纳税人接到地税机关清算申报通知后，停止该项目土地增值税预缴。笔者经归纳梳理，确认土地增值税暂不预征的十种特殊情形，供房企纳税人计算申报预缴土地增值税时参考和借鉴，避免财税风险。 情形一北京：保障性住房暂不预征土地增值税 《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）规定，房地产开发企业按照政策规定销售各类

保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。 保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。此外，北京、上海、广州、天津、辽宁、山东、福建、湖北、四川等省市均明确规定保障房暂不预征土地增值税。 情形二广州：经济适用住房不实行预征土地增值税 经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定免征土地增值税。 如《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告2015年第12号）第一条第四款明确，对符合广州市人民政府“廉租住房”、“公共租赁住房”及“经济适用住房（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。 情形三武汉：预售工业园区内厂房车间经审批土地增值税暂不预征 《武汉市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（武地税发〔2010〕62号）第一条第三款明确了土地增值税预收管理的问题：纳税人预售新建经济适用房或工业园区内厂房车间，应填报《预售经济适用房或工业园内厂房车间收入不预征土地增值税审批表》，经主管税务机关税政部门审批后，土地增值税暂不实行预征，在土地增值税清算时据实征收。对新建经济适用房或工业园内厂房车间项目中的其他房地产，应分开核算，并按规定预征土地增值税；凡未分开核算的，对该项目一律按规定预征土地增值税。

山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办

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山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管 理办法》的公告 【标 签】 【颁布单位】山西省地方税务局 【文 号】山西省地方税务局公告2014年第3号 【发文日期】2014-06-11 【实施时间】2014-06-11 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布，自2014年7月1日起施行。 特此公告。 房地产开发企业土地增值税清算管理办法 第一章总则第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。 第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。 第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。 接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。 第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目

为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。 第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。 第二章清算条件第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。 第三章清算申请与受理第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税

广东省茂名市土地增值税数据专题报告2019版

广东省茂名市土地增值税数据专题报告2019版

序言 茂名市土地增值税数据专题报告对茂名市土地增值税做出全面梳理，从地方一般公共预算收入，土地增值税等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 茂名市土地增值税数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对茂名市土地增值税的理解，洞悉茂名市土地增值税发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。

目录 第一节茂名市土地增值税现状概况 (1) 第二节茂名市地方一般公共预算收入指标分析 (3) 一、茂名市地方一般公共预算收入现状统计 (3) 二、全省地方一般公共预算收入现状统计 (3) 三、茂名市地方一般公共预算收入占全省地方一般公共预算收入比重统计 (3) 四、茂名市地方一般公共预算收入（2016-2018）统计分析 (4) 五、茂名市地方一般公共预算收入（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省地方一般公共预算收入（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省地方一般公共预算收入（2017-2018）变动分析 (5) 八、茂名市地方一般公共预算收入同全省地方一般公共预算收入（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节茂名市土地增值税指标分析 (7) 一、茂名市土地增值税现状统计 (7) 二、全省土地增值税现状统计分析 (7) 三、茂名市土地增值税占全省土地增值税比重统计分析 (7) 四、茂名市土地增值税（2016-2018）统计分析 (8) 五、茂名市土地增值税（2017-2018）变动分析 (8)

2019山东春季高考财会类专业知识试题(二模)

2019年春季高考第二次模拟考试 财经类专业知识试题 本试卷分第Ⅰ卷（选择题）和第Ⅱ卷（非选择题）两部分。满分200分，考试时间120分钟。考生请在答题卡上答题，考试结束后，将本试卷和答题卡一并交回。 第Ⅰ卷（选择题，共100分） 一、单项选择题（本大题共50个小题，每小题2分，共100分。在每小题列出的四个选项中，只有一项符合题目要求，请将符合题目要求的选项字母代号选出，并填涂在答题卡上） 1. 甲公司2018年5月31日A商品的账面价值50万元，同期市场销售价格为48万元，估计销售该商 品需要发生销售费用等相关税费3万元。该种商品按可变现净值计价金额为（） A．47万元 B.51万元 C.45万元 D.48万元 2. 下列经济业务发生后，使资产和权益总额增加的项目是（） A.收取外单位货款 B.收到投资者投人的专利权 C.将资本公积转增资本 D.从净利润中提取盈余公积 3. 记账凭证汇总表账务处理程序的缺点是（） A.能反映账户间的对应关系 B.增加了登记总分类账的工作量 C.不便于检查核对账目 D.不便于进行试算平衡 4. 出纳人员登记银行存款日记账的依据不包括( ) A.现金收款凭证 B.现金付款凭证 C.银行存款收款凭证 D.银行存款付款凭证 5. 三栏式明细账的登记依据不可能的是( ) A.记账凭证 B.所附的原始凭证 C.所附的原始凭证汇总表 D.所附的购销合同 6. 下列关于结账的说法正确的是（） A.年度终了结账后必须更换所有的账薄 B.只需结出各种账簿的期末余额即可 C.年结时，部分总账账户应当结出全年发生额和年末余额 D.年结时，需要结计本年累计的，除在摘要栏注明“本年累计"字样外,还应在该行下面画两条通栏红 线 7. 下列账户的明细账，可在借贷双方栏目下分别设置多栏的是( ) A.制造费用 B.本年利润 C.其他业务收入 D.生产成本 8. 下列各项中属于收人的是（） A.销售商品收人 B.罚款所得 C.实收资本 D.捐赠所得 9. “研发支出”科目按所归属的会计要素分类,属于( ) A.负债 B.资产 C.所有者权益 D.成本 10. 差旅费报销单按填制的手续及内容分类，属于原始凭证中的（） A.一次凭证 B.累计凭证 C.汇总凭证 D.专用凭证 11. 下列关于实物资产清查方法的表述中不正确的有（） (财会类专业知识试题共8页) 第1 页

广东省湛江市土地增值税数据专题报告2019版

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序言 湛江市土地增值税数据专题报告对湛江市土地增值税做出全面梳理，从地方一般公共预算收入，土地增值税等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 湛江市土地增值税数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对湛江市土地增值税的理解，洞悉湛江市土地增值税发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。

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无产权车位涉及的土地增值税问题

无产权车库（位）涉及土地增值税问题 对于无产权的车库（位）在土地增值税清算时的处理，各地规定不一致，有着显著的地方特色，这里的无产权车库（位）是指无法办理产权证的地下车库（位）。 无产权车库（位）根据用途又分为普通车库（位）、人防车库（位）、机械车库（位）等。 （一）普通车库（位） 1.转让——不计收入，不扣成本 按照以上方法进行土地增值税清算具有代表性的省市如下：《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）文件规定，无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。 2.作为公共配套设施 作为公共配套设施时，处理方法与有产权配套设施的处理方法一致，如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施。 3.自用

《<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>》（山东省地方税务局公告2017年第5号）规定，纳税人将公共配套设施等转为自用，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。 《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，如纳税人开发的配套设施由房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。 4.出租 出租又根据出租的期限不同，分为几种情况。 （1）出租期限与商品房同等期限，计收入、扣成本 当出租期限等同于商品房使用期限时，税务机关在土地增值税清算时，视同销售处理。 例如，湖北省地方税务局发布《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发[2008]207号）第十七条第四款规定：“对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用”。 （2）出租，不计收入、不扣成本

广东省阳江市土地增值税数据专题报告2019版

广东省阳江市土地增值税数据专题报告2019版

序言 阳江市土地增值税数据专题报告对阳江市土地增值税做出全面梳理，从地方一般公共预算收入，土地增值税等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 阳江市土地增值税数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对阳江市土地增值税的理解，洞悉阳江市土地增值税发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。

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旧房转让土地增值税扣除项目分析

旧房转让土地增值税扣除项目分析 旧房转让计算土地增值税关键在扣除项目的确定上，笔者对扣除项目及有关问题作提出自己的意见，供朋友们参考： 什么是旧房？《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第七条规定：“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”笔者查了一下，河南省的规定很简单：使用一年以下（含一年）的房屋为新房，使用一年以上的为旧房。 经过分析土地增值税暂行条例、实施细则及相关文件规定，笔者认为旧房转让扣除项目有四项： 一、旧房的土地价值。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条规定，旧房的土地价值包括：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国有房产（包括国家机关、国有企业等单位）在转让时，一般要求评估。在评估报告中列明土地价值和房屋价值。但在开具发票时，土地价值和房屋价值一般没有分开。该条规定“对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”从规定中可以看出，旧房的土地价值如果想单独扣除，一是必须支付了地价款；二是必须取得支付地价款凭据。除了国有房产，非国有房产（包括民营企业、个人等）很难符合上述条件。 二、旧房的建造价值。按照土地增值税税法的相关规定，旧房的建造价值的扣除，首先选择按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价”扣除。重置成本又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。成新度是指旧房的新旧程度，比如有8成新，成新度折扣率就是80%。一处房产经评估如果重置成本为100万元，允许扣除的旧房的建造价值为100×80%=80万元。《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）第五条规定“可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。”如果纳税人转让旧房及建筑物不能取得评估价格,但能提供购房发票的,依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条的规定，旧房的土地价值和建造价值可以按照发票所载金额，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。如果增值税进项税额允许抵扣的，发票所载金额按照不含税价加计扣除；如果不能抵扣的，按照含税价加计扣除。 三、税金及附加。可扣除的税金及附加包括：城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费附加。营改增之前，还包括营业税。营改增后，由于转让收入为不含税价，因此不包括增值税。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十一条规定：“对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除。”如果企业选择按照发票金额加计扣除的方法，依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定“对纳

广东省土地增值税清算申报表及附表

广东省土地增值税清算申报表及附表企业名称: 清算项目名称: 清算项目座落地址: 材料要求: 1.所有材料必须上交齐全，不得有缺，如不齐全退回重补。 2.所有填报的表格必须在其后附上原始凭证复印件，并按填报序号依次排序以便备查。 1 广东省土地增值税清算申报表及附表清单 纳税人名称(盖章): 填报时间: 序材料名称数量,张, 备注号 01 土地增值税清算申报表 02 清算项目基本情况表 03 与收入相关面积明细表 04 销售情况表 05 关联方及其交易声明书 06 取得土地使用权所支付的金额明细表 07 土地征用及拆迁补偿费明细表 08 前期工程费明细表 09 建筑安装工程费明细表 10 基础设施费明细表 11 公共配套设施费明细表 12 开发间接费用明细表

13 利息支出明细表 14 与转让房地产有关的税金明细表 2 01 土地增值税清算申报表 ,从事房地产开发的纳税人适用,税款所属时间: 填报日期:纳税人编码: 金额单位:人民币元面积单位:平方米 纳税人名称项目名称项目地址 经济业别纳税人地址邮政编码性质银行开户银行主管部门电话账号 非普通住宅、商铺及其项目行次合计普通住宅他用房 一、转让房地产收入总额 1,2，31 货币收入2其中实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计 4,5，6，13，16，21+224 1.取得土地使用权所支付的金额5 2.房地产开发成本 6,7，8，9，10，11，126 土地征用及拆迁补偿费7 前期工程费8 建筑安装工程费9其中基础设施费10 公共配套设施费11 开发间接费用12 3.房地产开发费用 13,14，1513 利息支出 14其中其他房地产开发费用15 4.与转让房地产有关的税金等16,17，18，19+2016 营业税17 城市维护建设税18其中教育费附加,含地方教育附加,19

地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析

《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款中，对于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的处理原则，第3项明确“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”，其中包括地下车库，因为地下车位、地下室与地下车库特点相同，下文以地下车库为例进行分析。 地下车库属于稀缺产品，很多城市一库难求，必须摇号分配，销售收入能够和投入成本持平甚至是盈利。此时地下车库销售时土地增值税增值率一般为正值。 在二三线城市，地下车库收入和成本倒挂，即地下车库的销售收入一般低于其成本，以我们服务过的某房地产企业开发的某项目为例，企业每个地下车库建筑面积为36平方米，投入成本为3500元/㎡，不考虑分摊土地成本的情况下，投入成本为36*3500=126,000元，而销售收入为含税价10万元/个，收入和成本明显倒挂。 合理利用倒挂的特点，制定销售车库策略，是企业必须思考的问题。 以河北为例，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第三条明确，房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、

非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。 假定开发项目中“其他类房产”属于以下情况： （1）仅有地下车库，该清算对象增值率为负值； （2）地下车库+零星商业，该清算对象增值率为负值；如果该开发项目要实现盈利，在普通标准住宅不确定的情况下，非普通标准住宅土地增值税增值率一定为正值，才有可能实现企业的目标。 此时，如果单独销售，清算对象中“其他类房产”——地下车库无须缴纳土地增值税，但是，非普通标准住宅要缴纳大量的土地增值税，企业整体负担加重。 如果企业对业务模式变通、改变销售模式，变单独销售车库含税价10万元/个，变为“原来的住宅价格+10万元”可购买住宅一套含地下车库一个。 在销售收入没有减少的前提下，企业既实现了住宅和地下车库的销售，在未来土地增值税清算时，地下车库归集时还可以随房确定，利用车库收入和成本倒挂的现实情况大幅降低非普通标准住宅的土地增值税。

土地增值税清算鉴证服务方案

XXX 房地产开发有限公司 XXX 项目土地增值税清算鉴证服务方案 房地产行业属于资金密集型行业，投资巨大，风险较高，开发周期长，不可预见因素多，就税收方面来讲涉及缴纳增值税及附加、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税等，涉及税种齐全，纳税环节多，税收政策复杂，税收负担高，对投资收益有着非常重要的影响，其中尤以土地增值税为重，清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。 本公司作为一家综合性涉税服务单位，在长期的财税咨询及经营业务服务过程中，积累了丰富的工作经验，尤以房地产开发涉税服务精熟，业务主要辐射北京市石景山区、门头沟区、丰台区、大兴区、与业务主管部门建立了充分、畅通的沟通关系，为企业提供了无数的增值服务，对企业财税及经营业务工作提出了多方面、多层次的合理化建议，对规企业纳税行为，规避财税及经营业务风险起了重要的作用，近几年本公司经营业绩斐然。现就我公司提供的鉴证服务方案汇报如下，请审查： XX 开发项目土地增值税清算鉴证服务 一、服务目标：协助委托人履行土地增值税清算义务，证实开发项目土地增值税清算真实、准确、合法、完整，经税务机关受理，取得清算结论。 二、组织保证 我公司如成功签约，参与本次XX 房地产开发公司xx 项目土地增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细情况和相关资料，并在充分了解被服务项目容的基础上，我公司将组建强有力的清算鉴证服务小组和税务专家项目支持组。在项目审核期间将集中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技术人员投入本项目服务工作。初步确定具体负责项目清算鉴证工作的

人员5 人，项目支持税务专家4 人（市级1 人，区级3 人）。保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及申报审核的协调沟通。 三、服务容 （一）清算鉴证前期准备 （1）梳理委托单位房地产开发项目，确定开发项目是否以有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算，结合开发项目特点、会计核算的成本对象，按照相关规定分析确定土地增值税清算单位； （2 ）分析判断房地产开发项目是否符合清算条件，进行项目土地增值税的测算，提出清算方案和筹划意见，与委托单位进行沟通。 全部竣工并销售完毕的房地产开发项目，纳税人应在满足清算条件之日起90 日向主管税务机关提出清算申请,到主管税务机关办理土地增值税清算手续； 纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85% 以上的，或该比例虽未超过85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1 年以上的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起9 0 日，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。 （3）确定开发项目土地增值税清算截止日期:纳税人应以满足应清算条件之日起90 日或者接到主管税务机关清算通知书之日起9 0 日的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日与委托单位协商确认后明确告知主管税务机关,实施项目清算。 （二）中期清算鉴证工作 1、收入的鉴证服务 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的

广东省阳江市土地增值税和耕地占用税数据分析报告2019版

广东省阳江市土地增值税和耕地占用税数据分析报告2019 版

引言 本报告借助数据对阳江市土地增值税和耕地占用税进行深度剖析，从地方一般公共预算收入，土地增值税，耕地占用税等方面进行阐述，以全面、客观的角度展示阳江市土地增值税和耕地占用税真实现状及发展脉络，为需求者制定战略、为投资者投资提供参考和借鉴。 阳江市土地增值税和耕地占用税分析报告的数据来源于权威部门如中国国 家统计局、重点科研机构及行业协会等，数据以事实为基准，公正，客观、严谨。 阳江市土地增值税和耕地占用税数据分析报告旨在全面梳理阳江市土地增 值税和耕地占用税的真实现状、发展脉络及趋势，相信能够为从业者、投资者和研究者提供有意义的启发和借鉴。

目录 第一节阳江市土地增值税和耕地占用税现状概况 (1) 第二节阳江市地方一般公共预算收入指标分析 (3) 一、阳江市地方一般公共预算收入现状统计 (3) 二、全省地方一般公共预算收入现状统计 (3) 三、阳江市地方一般公共预算收入占全省地方一般公共预算收入比重统计 (3) 四、阳江市地方一般公共预算收入（2016-2018）统计分析 (4) 五、阳江市地方一般公共预算收入（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省地方一般公共预算收入（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省地方一般公共预算收入（2017-2018）变动分析 (5) 八、阳江市地方一般公共预算收入同全省地方一般公共预算收入（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节阳江市土地增值税指标分析 (7) 一、阳江市土地增值税现状统计 (7) 二、全省土地增值税现状统计分析 (7) 三、阳江市土地增值税占全省土地增值税比重统计分析 (7) 四、阳江市土地增值税（2016-2018）统计分析 (8) 五、阳江市土地增值税（2017-2018）变动分析 (8)

土地增值税清算分期的确定

土地增值税清算单位与分期的确定 土地增值税清算单位与分期的确定，对房地产企业土地增值税税负有着巨大的影响。 清算单位应该如何确定，分期如何划分呢？我们通过对部分地区的土地增值税政策进行梳理，希望给大家带来一些帮助。 一、发改委立项 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。 例如，国地税合并后的江西省税务局，在《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号）第一条“土地增值税清算单位的确定”规定，房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。 2014年6月13日，河北省地方税务局发布的《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条“国税发〔2006〕187号第一条中"国家有关部门"具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定

分期？”明确：一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确"以规划部门最终审批条件为准"的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。 需要注意的是，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条答复中“如证书中标注不详细的”其实是个坑，解释权在当地税务局，企业需要小心。 二、会计核算单位 其实，除了国家有关部门的立项，房地产成本核算才是真正的核算项目。 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 例如，《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）第一条第（四）款规定，纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。 只有主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。 《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程[试行]的公告》（深圳市地方税务局公告2015年第1号）第十六条规定，

广东省揭阳市土地增值税数据专题报告2019版

广东省揭阳市土地增值税数据专题报告2019版

序言 揭阳市土地增值税数据专题报告对揭阳市土地增值税做出全面梳理，从地方一般公共预算收入，土地增值税等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 揭阳市土地增值税数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对揭阳市土地增值税的理解，洞悉揭阳市土地增值税发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。

目录 第一节揭阳市土地增值税现状概况 (1) 第二节揭阳市地方一般公共预算收入指标分析 (3) 一、揭阳市地方一般公共预算收入现状统计 (3) 二、全省地方一般公共预算收入现状统计 (3) 三、揭阳市地方一般公共预算收入占全省地方一般公共预算收入比重统计 (3) 四、揭阳市地方一般公共预算收入（2016-2018）统计分析 (4) 五、揭阳市地方一般公共预算收入（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省地方一般公共预算收入（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省地方一般公共预算收入（2017-2018）变动分析 (5) 八、揭阳市地方一般公共预算收入同全省地方一般公共预算收入（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节揭阳市土地增值税指标分析 (7) 一、揭阳市土地增值税现状统计 (7) 二、全省土地增值税现状统计分析 (7) 三、揭阳市土地增值税占全省土地增值税比重统计分析 (7) 四、揭阳市土地增值税（2016-2018）统计分析 (8) 五、揭阳市土地增值税（2017-2018）变动分析 (8)

土地增值税4大纳税筹划案例

土地增值税4大纳税筹划案例 土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的大前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。本文以房地产开发企业为主体，从土地增值税本身的特点出发，围绕以下四个方面对该税种的纳税筹划进行阐述： 一、利用利息支出扣除进行纳税筹划 房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。 第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。 房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内） 第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。 房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内） 以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这种规定就为纳税人纳税筹划提供了机会，房地产开发企业在进行房地产开发时，如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。 例如，某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1，000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。纳税筹划过程如下： 首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（万元） 其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100>80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元

土地增值税清算规范指南

土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。

广东省韶关市土地增值税数据专题报告2019版

广东省韶关市土地增值税数据专题报告2019版

序言 韶关市土地增值税数据专题报告对韶关市土地增值税做出全面梳理，从地方一般公共预算收入，土地增值税等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 韶关市土地增值税数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对韶关市土地增值税的理解，洞悉韶关市土地增值税发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。

目录 第一节韶关市土地增值税现状概况 (1) 第二节韶关市地方一般公共预算收入指标分析 (3) 一、韶关市地方一般公共预算收入现状统计 (3) 二、全省地方一般公共预算收入现状统计 (3) 三、韶关市地方一般公共预算收入占全省地方一般公共预算收入比重统计 (3) 四、韶关市地方一般公共预算收入（2016-2018）统计分析 (4) 五、韶关市地方一般公共预算收入（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省地方一般公共预算收入（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省地方一般公共预算收入（2017-2018）变动分析 (5) 八、韶关市地方一般公共预算收入同全省地方一般公共预算收入（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节韶关市土地增值税指标分析 (7) 一、韶关市土地增值税现状统计 (7) 二、全省土地增值税现状统计分析 (7) 三、韶关市土地增值税占全省土地增值税比重统计分析 (7) 四、韶关市土地增值税（2016-2018）统计分析 (8) 五、韶关市土地增值税（2017-2018）变动分析 (8)

2018 4号青岛地税关于土地增值税清算的规定

关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告 青岛市地方税务局公告2018年第4号 （山东省地方税务局公告2017年第5号，以下简称“省局5号公告”），结合我市税收征管工作实际，现将土地增值税若干问题公告如下： 一、关于土地增值税清算单位问题 土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。 二、关于销售价格明显偏低的收入确认问题 房地产开发企业销售房地产价格明显偏低又无正当理由的，其收入按下列顺序确认： （一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。 三、关于土地增值税预征问题 （一）房地产开发企业在土地增值税清算申报前转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并于取得收入次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款。 （二）房地产开发企业转让经政府批准建设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地增值税，但应当在取得收入后次月15日内到主管税务机关申报、备案。（三）房地产开发企业在销售开发产品的过程中，向购房人收取的装修费等全部价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。房地产开发企业转让房地产取得收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 四、关于分期缴纳土地出让金的利息问题 土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。 五、关于装修费用的扣除问题 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。