国有土地拆迁谈判技巧

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篇一：拆迁谈判的技巧

发表于20XX-7-515:49

拆迁谈判技巧及要点

拆迁谈判技巧及要点楼主

谈判大赢家作者发表于搜房网-上海业主论坛-楼市话

题因地方**土地财政和国内城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非常普遍的现象。在拆

迁谈判中，因拆迁人有**背景往往是谈判中强势的一方，而被拆迁人则是弱势一方。尽管如

此，被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的高

低会极大地影响到拆迁的补偿金额，其差距之大非亲历者有时难以置信。20XX年本人位于杭

州市文二路的房子被拆迁，每平方获得了2.9万元的补偿，而最低的业主每平方只获得了7

千元（相当于当时二手房的市场价格）的补偿。20XX年

3月，因杭州市拱墅区半山地区环境

污染综合整治工程需要，拆迁到康桥镇某企业。该业主因对厂房拆迁谈判没有经验，聘请笔

者为谈判顾问。拆迁方按评估报告提出总补偿金额为2340万元。经过2个多月的谈判，该业

主最终获赔4200多万元，比对方的初始报价提高了1900多万元。根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验，总结拆迁谈判的要点如下：

1．收集必要的相关信息

信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。应收集的信息包括：

（1）该地段为什么要拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同，补偿系数不

同。

（2）拆迁人是谁？是否有拆迁许可证？动迁服务机构是谁？

（3）对方谈判人员的组成情况如何？谁是主谈人？他们的职务、背景、性格、爱好如何？

（4）拆迁的评估机构是谁？如果已经做了评估，如何拿到评估报告？

（5）评估报告哪些地方较合理？哪些地方可以要求重新评估？是否有财产被有意无意地漏评？

（6）拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法？如有违法，向谁申诉？

（7）是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议？补偿金额是多少？他们的谈判有何得失？

2．组建一个谈判小组因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大（动辄上千万、几千万）、内容复杂、专业性强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团队。顾问团队最迟应该在评估机构进厂评

估之前组建好。一旦评估报告出来，就会比较被动，少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团队

成员最好由以下人员组成：

（1）业主熟悉自己企业的基本情况，负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订；

（2）谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、

选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询服务；

（3）资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在故意低评、错评、漏评等

情况，为谈判报价提供必要的依据。

（4）律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆

迁人。拆迁源于**立项，拆迁人往往有**背后撑腰，业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决

拆迁补偿问题的。

3．策略地安排谈判的时间和地点在拆迁谈判中，拖延

是一种非常有用的时间策略。对

业主而言，时间几乎没有成本。对开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。所以在

谈判之初最策略的做法是让对方找不到人，不要和对方进行任何接触。让其他人先谈，随时

了解他们取得的进展，作为己方谈判的有利基础。越是到后面，拆迁人越是想尽快把整个事

情了结。到只剩下最后一两家的时候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，也就更容易做出让步。在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室，对方

会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到己方的企业里来，并且很难找到你，在谈

判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。

4．确定理性的谈判目标很多业主会在拆迁谈判中漫天

要价，提出一些不切合实际的无理要求。过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方通过谈判

解决的希望，其结果可能是迫使对方采

取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的，也就

是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。咨询团队的一个重要任务就是帮助

业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要

的理由和一定的依据。这一目标可以以

评估机构出具的评估报告为基础，但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。谈判目标不是

一成不变的，随着谈判的进行，局势的变化可以灵活调整。在谈判初期，业主一方不宜过早

亮出己方的谈判目标和报价，以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。要通过策略

的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值，使其越来越接近己方的谈判目标。

5．抓住谈判的核心问题

绝大多数拆迁谈判的核心问题是机器设备和房屋重置

的补偿系数。现在以20XX年某评估机构给杭州市拱墅区康

桥镇某企业出具的评估报告为例来说明这

一问题。该报告提出总补偿金额为2340万元，具体包括：

如何进行拆迁谈判拆迁组内部人员谈判技巧

发表于 2009-7-25 09:22 |只看该作者 给你看个反面教材可能对你有帮助 拆迁组内部人员谈判技巧 古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其漏洞。 首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态： 一、如意心理这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。 二、恐惧心理当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。 三、消极心理有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。 四、横缠心理当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致，也是本文论述重点。下面从7个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。 一、钉子户的分类： 1、漫天要价型：漫不讲理，把动拆迁视为捞一票的机会，撒无赖。翻手为云，覆手为雨，自以为老子天下第一，这一类人，一般没有后台，没有关系，但有三四个狐群狗

2016国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则

2016国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则第一章总则 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。 非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。不得采用行政征收方式。 二、新征收条例第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作，严格做到“拆管分离”。 三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。 四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。 第二章征收决定

五、为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。 凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要” 的情形;凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。 其中第八条第(五)项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施;在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。 六、依照本条例第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前，应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见，应当组织召开公开听证会，经过科学论证。 七、依照本条例第十二条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行防止征收分配不公、社会两极分化、突发事件等社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的及旧城区改建的，应当广泛征求被征收人的意见，经政府常务会议讨论决定。

农村拆迁谈判技巧(共5篇)

篇一：房子拆迁需要掌握的谈判技巧 ? 什么是房屋拆迁谈判? 首先,了解一下谈判含义回答一:谈判就是通过对话调节各方利益。 回答二:谈判就是两人或以上的人对于不同的看法理解等等方面而据理力争。回答三:谈判,是由谈和判两个字组成,也就是先谈后在判,谈是指双方或多方之间的沟通和交流,判就是最决定一件事情。只有在双方之间沟通和交流的基础之上,了解对方的需求和内容,才能够做出相应的决定。也就是说,谈判是为达到某一目的而跟另一方进行协商的一个过程。著名的《谈判的艺术》作者尼尔伦伯格认为,谈判是人们为了改变相互关系而交换意见,为了取得一致而相互磋商的一种行为,是直接影响各种人际关系,对参与各方产生持久利益的一种过程。他还认为:“谈判的定义最为简单,而涉及的范围却最为广泛。每一个要求满足的愿望,每一项寻求满足的需要,至少都是诱发人们展开谈判过程的潜因。只要人们是为了改变相互关系而交换观点,只要人们是为了取得一致而磋商协议,他们就是在进行谈判。”笔者认为:房屋拆迁谈判就是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间,或在拆迁管理部门组织下,就有关拆迁补偿安置事项协商,寻求利益平衡点。具有以下特点: 1、拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动; 2、拆迁谈判是拆迁程序重要组成部分,非经谈判不得裁决和强制执行; 3、拆迁谈判周期比较长、次数相对多,时常经反复协商最终达成协议; 4、拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判,更多的是在拆迁管理部门牵头下形成的调解与谈判; 5、拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程,包括裁决受理后乃至诉讼程序中,均存在拆迁协商可能性。二、目前拆迁谈判出现的问题? 1、被拆迁人利益受损现象普遍。因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案,在更合理的结果还未出现时,被拆迁人稀里糊涂同意签定协议了。笔者称之为吃了暗亏,有时甚至吃了大亏,形成这一结果是多方因素导致的。 2、部分被拆迁人漫天要价,一再错过机会,对立情绪严重,导致拆迁人动用法律程序,裁决或判决结果让被拆迁人非常失望,双方耗费大量财力、精力。 3、个别人自认为有一定社会关系,可以摆平利益,岂不知,在不是**花钱拆迁时,哪个开发商愿意多掏钱呢?忽视规则,自以为是,反而达不到目的。 4、即便谈判达成一致意见,也是签订不完整协议,合同漏洞百出,被拆迁维权十分难操作。三、拆迁谈判技巧? 笔者担任过拆迁办、开发商法律顾问、也为被拆迁人维权过,在总结双方的特点和心里特征后,提出如下参考意见:1、找准目标,合理定位。这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求过低,担心吃亏还被别人笑。所以,选则一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。2、谈判中要善于倾听、分析和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声,听话听音”。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候,不要打断对方,不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时,要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场,拿出一套应对的谋略。同时,还要随着对方策略的转换而转换,或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中,掌握谈判的主动权。 3、抓住拆迁人心里谈判。拆 联系电话：壹叁伍捌伍贰肆柒伍玖捌 迁人尤其是商业开发的拆迁,他们希望被拆迁人早日拆迁,不愿作过多纠缠,通常在非原则性

《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读概述.

《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读 引言 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，于2011年1月21日公布，自公布之日起施行。为了准确把握该条例的主要内容和精神，中国人民大学民商事法学会于4月3日—4日在重庆举办了《条例》专题研讨班，有关专家学者分别就《条例》从不同的角度进行了讲授。 一、立法背景、过程及意义 （一）我国房屋征收与拆迁制度主要经历四个阶段： 1、第一阶段：房屋拆迁制度完全依附于土地征用（收）制度的阶段（新中国成立至20世纪50年代末）。 第一阶段的特点： （1）确立拆迁制度的宪法依据，明确拆迁行为的征用性质； （2）立法上确立拆迁安置补偿的公平原则，特别注意被拆迁人的居住需要； （3）特别强调节约用地，规定土地征用的必要性； （4）强调被征用人的自觉履行，没有规定强制性，而且规定可以用替代形式执行； （5）没有设置行政复议、诉讼等救济渠道。 2、第二阶段：房屋拆迁制度相对独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪60年代至80年代末） 主要特点： （1）房屋拆迁均为地方立法，且宪法、法律依据从有到无，于1982年后走向缺位； （2）房屋拆迁性质不明、目的混乱； （3）先安置后搬迁的原则逐渐弱化； （4）没有统一的拆迁补偿标准及原则； （5）普通规定了行政与司法途径的强制拆迁； （6）拆迁人与被拆迁人之间可就其拆迁争议提起民事诉讼，行政诉讼救济途径初现端倪。

3、第三阶段：房屋拆迁制度完全独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪90年代拆迁条例颁布至本世纪初期） 主要特点： （1）缺乏宪法依据； （2）拆迁行为的性质、目的依旧不明确； （3）先安置后搬迁的原则在制度上被废弃； （4）搬迁补偿遗漏重要的土地使用权部分； （5）行政强制搬迁已渐成司法监督空白地带； （6）既有的民事与行政诉讼救济机制因制度缺陷不能真正发挥作用，大量的拆迁纠纷的解决依赖法外解决； （7）新兴的土地储备制度，极大地影响了拆迁； （8）商业资本的介入，拆迁的正当性受到普遍质疑； （9）拆迁方式在实践中不断突破。如拆迁改搬迁，圈地保护等。 4、第四阶段：全新而又独特的房屋征收阶段（《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布与实施）。主要特点在后面作重点介绍。 （二）条例制定的现实背景 1、土地需求与土地供应之间矛盾加剧。 我国正处于改革发展的关键时期，也处于工业化、城镇化的重要时期，土地供求矛盾更加突出。据专家介绍，2010年，房地产占中国GDP的28%。根据我国现有土地法律制度，解决用地途径主要有两种：一种是增量供应（征收农村集体土地）；二种是调量供应（毛地变净地）。 2、拆迁人与被拆迁人之间的矛盾加剧 目前的现状可以归纳为“三个并存”： ★暴力拆迁与报复拆迁并存； ★暴力执法与暴力抗法并存； ★侵害被征收人利益与个别被征收人漫天要价并存。 3、新出台的法律与原有的房屋拆迁条例发生冲突，制定新的房屋征收与补偿条件已成必然。2004年《宪法》第20条、2007年3月16日《物权法》第42条、第148条，对房屋征收均作出了新的规定。

拆迁谈判技巧二十条

拆迁谈判技巧二十条 【篇一：拆迁谈判技巧及要点】 发表于 2010-7-5 15:49 拆迁谈判技巧及要点 拆迁谈判技巧及要点楼主 谈判大赢家作者发表于搜房网 - 上海业主论坛 - 楼市话题 因地方**土地财政和国内城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非 常普遍的现象。在拆迁谈判中，因拆迁人有**背景往往是谈判中强势 的一方，而被拆迁人则是弱势一方。尽管如此，被拆迁方还是可以 通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的 高低会极大地影响到拆迁的补偿金额，其差距之大非亲历者有时难 以置信。2005年本人位于杭州市文二路的房子被拆迁，每平方获得 了2.9万元的补偿，而最低的业主每平方只获得了7千元（相当于当时二手房的市场价格）的补偿。2008年3月，因杭州市拱墅区半山 地区环境污染综合整治工程需要，拆迁到康桥镇某企业。该业主因 对厂房拆迁谈判没有经验，聘请笔者为谈判顾问。拆迁方按评估报 告提出总补偿金额为2340万元。经过2个多月的谈判，该业主最终 获赔4200多万元，比对方的初始报价提高了1900多万元。 根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验，总结拆迁谈判的要点如下： 1．收集必要的相关信息 信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。应收集的信息 包括： （1）该地段为什么要拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用 途不同，补偿系数不同。 （2）拆迁人是谁？是否有拆迁许可证？动迁服务机构是谁？ （3）对方谈判人员的组成情况如何？谁是主谈人？他们的职务、背景、性格、爱好如何？ （4）拆迁的评估机构是谁？如果已经做了评估，如何拿到评估报告？（5）评估报告哪些地方较合理？哪些地方可以要求重新评估？是否 有财产被有意无意地 漏评？ （6）拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法？如有违法，向 谁申诉？

国有土地上房屋征收与补偿条例释义

国有土地上房屋征收与补偿条例释义 前言 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改(中华人民共和国城市房地产管理法)的决定》，国务院制定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》并于2011年1月21日正式公布施行，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。 当前，我国正处在改革发展的关键阶段，也处在工业化、城镇化的重要时期。制定这个条例，关系到群众切身利益，关系到工业化、城镇化进程，关系到现代化建设全局。党中央、国务院高度重视条例的制定工作，要求我们深入了解情况，广泛听取意见，集中力量对难点问题逐项攻关，力争条例早日出台。2007年12月14日国务院第200次常务会议对条例草案进行第一次审议时，指出条例直接关系人民群众切身利益，要广泛听取意见，进一步修改后公开征求群众意见。 之后，法制办与住房城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组，多次进行实地调研，选取40多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈，反复征求中央国家机关意见，并于

2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议6560l条和37898条。绝大多数意见认为，制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人合法权益，非常必要。同时，也提出了一些修改意见和建议。工作组召开了45次各种形式的座谈会，先后共有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条进行整理、综合分析，反复研究、修改，形成了报请国务院常务会议审议的《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。工作组在研究、起草条例和分析、处理各方面意见的过程中，力图缩小分歧、扩大共识，取得社会各界的理解和支持。为了妥善处理实践中的矛盾，制定条例时在总体思路上主要把握了以下三点：一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。三是通过完善征收程序，加大公众参与，禁止建设单位参与搬迁，取消原条例行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。地方政府在进行房屋征收与补偿工作的过程中，要充分考虑被征收群众的利益和实际困难，做好群众工作，减少强制，才能统筹兼顾好工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益。在工业化、城镇化发展过程中，还必须坚持节约集约利用土地、严格保护耕地的原则，这需要通过提高规划的科学性、严格执行规划、调整产业政策、转变经济发展方式、严格立项审批等手段，控制城乡建设用

拆迁谈判技巧和策略

拆迁谈判技巧和策略 5、说服技巧。在说服对方的过程中，应先谈易后谈难，先谈好 后谈坏，要多向对方提出要求、传递信息、影响对方意见;强调一致、淡化差异;不要奢望对方一下子接受突如其来的要求;要强调合同有 利于对方的条件;强调互惠互利、互相合作的可能性、现实性，激发 对方在自身利益认同的基础上来接纳自己的意见。 6、语言技巧。正确运用语言技巧，应注意语言的文明、清晰、 严谨、准确，避免吞吞吐吐、词不达意;语言要有逻辑性，说话要切题，不要答非所问;介绍自己的购买力时不要水分太大，评价对方的 商品质量、性能要中肯，讨价还价要充满诚意，如果提出压价，理 由要充分;要善于利用谈判对手在语言逻辑上的混乱和漏洞，及时驳 倒对方，达到预期目标。 拆迁谈判的开局技巧： 1、提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方 认为你是在满天要价。 如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们本来可以做的更好，一定是哪里出了问题。 3、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外，如果 我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要是这对里面的一些项 目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出一些让步。如果你不表示意外，对方通常会拆迁人变得更加强硬。 4、避免对抗性的拆迁补偿谈判。千万不要在谈判刚开始就和拆 迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常 进行下去。

5、拆迁谈判中“钳子策略”的使用。一定要把精力集中到具体 的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。 拆迁谈判的中期技巧： 在进行拆迁谈判开始前，一定要搞清楚对方是否合法的授权，有没有权利代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么。进入了拆迁 谈判的关键关节，对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借 口来进行推脱。 2、在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行“折中补偿”。 拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码，价码折中并不是一种真正公平的补偿方式。 3、学会应对拆迁谈判补偿的僵局。 如果遇到僵局首先通过解决一些小的拆迁补偿问题为双方创造谈判机会，一旦拆迁人与被拆迁人在一些微不足道的问题上达成一致，拆迁人就会变得更加容易被说服。 4、只要是在补偿的某一项问题上做出了让步一定要在其他方面 索取回报。 拆迁谈判的结尾技巧： 1、严格防范对方的“白脸-黑脸”策略，在这里面一定要注意，区别拆迁人与拆迁公司。往往拆迁人唱白脸，拆迁公司的人唱黑脸。但在这里面起到决定作用的是唱白脸的拆迁人，要知道拆迁人一定 清楚拆迁规划。 2、拆迁补偿谈判中最后一个环节中最重要的就是如何减少让步 的幅度，关键在于以下三点： (1)一定不要在拆迁补偿谈判一开始就做出让步，自己主动减少 补偿项目和数额。

房子拆迁需要掌握的谈判技巧

什么是房屋拆迁谈判? 首先,了解一下谈判含义回答一:谈判就是通过对话调节各方利益。 回答二:谈判就是两人或以上的人对于不同的看法理解等等方面而据理力争。回答三:谈判,是由谈和判两个字组成,也就是先谈后在判,谈是指双方或多方之间的沟通和交流,判就是最决定一件事情。只有在双方之间沟通和交流的基础之上,了解对方的需求和内容,才能够做出相应的决定。也就是说,谈判是为达到某一目的而跟另一方进行协商的一个过程。著名的《谈判的艺术》作者尼尔伦伯格认为,谈判是人们为了改变相互关系而交换意见,为了取得一致而相互磋商的一种行为,是直接影响各种人际关系,对参与各方产生持久利益的一种过程。他还认为:“谈判的定义最为简单,而涉及的范围却最为广泛。每一个要求满足的愿望,每一项寻求满足的需要,至少都是诱发人们展开谈判过程的潜因。只要人们是为了改变相互关系而交换观点,只要人们是为了取得一致而磋商协议,他们就是在进行谈判。” 笔者认为:房屋拆迁谈判就是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间,或在拆迁管理部门组织下,就有关拆迁补偿安置事项协商,寻求利益平衡点。具有以下特点: 1、拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动; 2、拆迁谈判是拆迁程序重要组成部分,非经谈判不得裁决和强制执行; 3、拆迁谈判周期比 较长、次数相对多,时常经反复协商最终达成协议; 4、拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判,更多的是在拆迁管理部门牵头下形成的调解与谈判; 5、拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程,包括裁决受理后乃至诉讼程序中,均存在拆迁协商可能性。二、目前拆迁谈判出现的问题? 1、被拆迁人利益受损现象普遍。因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案,在更合理的结果还未出现时,被拆迁人稀里糊涂同意签定协议了。笔者称之为吃了暗亏,有时甚至吃了大亏,形成这一结果是多方因素导致的。2、部分被拆迁人漫天要价,一再错过机会,对立情绪严重,导致拆迁人动用法律程序,裁决或判决结果让被拆迁人非常失望,双方耗费大量财力、精力。 3、个别人自认为有一定社会关系,可以摆平利益,岂不知,在不是**花钱拆迁时,哪个开发商愿 意多掏钱呢?忽视规则,自以为是,反而达不到目的。4、即便谈判达成一致意见,也是签订不完整协议,合同漏洞百出,被拆迁维权十分难操作。三、拆迁谈判技巧? 笔者担任过拆迁办、开发商法律顾问、也为被拆迁人维权过,在总结双方的特点和心里特征后,提出如下参考意见:1、找准目标,合理定位。这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求过低,担心吃亏还被别人笑。所以,选则一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。2、谈判中要善于倾听、分析和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声,听话听音”。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候,不要打断对方,不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时,要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场,拿出一套应对的谋略。同时,还要随着对方策略的转换而转换,或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中,掌握谈判的主动权。3、抓住拆迁人心里谈判。拆

《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读

For personal use only in study and research; not for commercial use For personal use only in study and research; not for commercial use 《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读 引言 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，于2011年1月21日公布，自公布之日起施行。为了准确把握该条例的主要内容和精神，中国人民大学民商事法学会于4月3日—4日在重庆举办了《条例》专题研讨班，有关专家学者分别就《条例》从不同的角度进行了讲授。 一、立法背景、过程及意义 （一）我国房屋征收与拆迁制度主要经历四个阶段： 1、第一阶段：房屋拆迁制度完全依附于土地征用（收）制度的阶段（新中国成立至20世纪50年代末）。 第一阶段的特点： （1）确立拆迁制度的宪法依据，明确拆迁行为的征用性质； （2）立法上确立拆迁安置补偿的公平原则，特别注意被拆迁人的居住需要； （3）特别强调节约用地，规定土地征用的必要性； （4）强调被征用人的自觉履行，没有规定强制性，而且规定可以用替代形式执行； （5）没有设置行政复议、诉讼等救济渠道。 2、第二阶段：房屋拆迁制度相对独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪60年代至80年代末） 主要特点：

（1）房屋拆迁均为地方立法，且宪法、法律依据从有到无，于1982年后走向缺位； （2）房屋拆迁性质不明、目的混乱； （3）先安置后搬迁的原则逐渐弱化； （4）没有统一的拆迁补偿标准及原则； （5）普通规定了行政与司法途径的强制拆迁； （6）拆迁人与被拆迁人之间可就其拆迁争议提起民事诉讼，行政诉讼救济途径初现端倪。 3、第三阶段：房屋拆迁制度完全独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪90年代拆迁条例颁布至本世纪初期） 主要特点： （1）缺乏宪法依据； （2）拆迁行为的性质、目的依旧不明确； （3）先安置后搬迁的原则在制度上被废弃； （4）搬迁补偿遗漏重要的土地使用权部分； （5）行政强制搬迁已渐成司法监督空白地带； （6）既有的民事与行政诉讼救济机制因制度缺陷不能真正发挥作用，大量的拆迁纠纷的解决依赖法外解决； （7）新兴的土地储备制度，极大地影响了拆迁； （8）商业资本的介入，拆迁的正当性受到普遍质疑； （9）拆迁方式在实践中不断突破。如拆迁改搬迁，圈地保护等。 4、第四阶段：全新而又独特的房屋征收阶段（《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布与实施）。主要特点在后面作重点介绍。 （二）条例制定的现实背景 1、土地需求与土地供应之间矛盾加剧。 我国正处于改革发展的关键时期，也处于工业化、城镇化的重要时期，土地供求矛盾更加突出。据专家介绍，2010年，房地产占中国GDP的28%。根据我国现有土地法律制度，解决用地途径主要有两种：一种是增量供应（征收农村集体土地）；二种是调量供应（毛地变净地）。

拆迁案件经典谈判技巧

拆迁案件经典谈判技巧 一、如意心理这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。 二、恐惧心理当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现, 主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。 三、消极心理有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。 四、横缠心理当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致，也是本文论述重点。下面从7个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。 一、钉子户的分类： 2、后台撐腰型：有一定的社会关系，自持无恐，有文化、懂政策，喜欢钻政策的空子，其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标。当他们的目标没有达到的时候，高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收，只要达到目的。一般文来！ 3、自我保护型：他们是社会的弱势群体，收入较低。以下岗工人、

回城知青、帮困人员为主。他们的生活磨练太多了，以至不信任任何人，他们的信念是坚持到底就是胜利，他们对今后的生活顾虑太多了，对生活没有多少信心，他们计算补偿能不能买套房以后, 还节余一点生活费。他们会耍无赖，会点小聪明，他们惧怕权威，对政府不信任，喜欢听小道，他们信奉只有自己才能保护自己。动迁中，最容易漠视他们的利益，因为动迁人员喜欢豆腐挑嫩的吃，柿子捡软的捏，这类人群更需要专业人士的指点和帮助。 拆迁谈判的开局技巧： 1、提岀高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。 如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们木来可以做的更好，一定是哪里出了问题。 3、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外，如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要是这对里面的一些项目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出一些让步。如果你不表示意外，对方通常会拆迁人变得更加强硬。 4、避免对抗性的拆迁补偿谈判。千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。 5、拆迁谈判中“钳子策略”的使用。一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建而积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。 拆迁谈判的中期技巧： 在进行拆迁谈判开始前，一定要搞清楚对方是否合法的授权，有没有权利代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么。进入了拆迁谈判的关键关节，对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借口来进行推脱。 2、在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行“折中补偿”。 拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码，价码

拆迁补偿谈判技巧有哪些

拆迁补偿谈判技巧有哪些 谈判成功与否,受诸多因素影响,而中西文化在语言上差异的影响不容小觑。以下是编整理了拆迁补偿谈判技巧，希望你喜欢。 拆迁补偿谈判技巧 拆迁补偿谈判技巧一. 关于拆迁的谈判开局 1. 提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。 2 避免对抗性的拆迁补偿谈判 千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。 3. 作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。 如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们本来可以做的更好，一定是哪里出了问题。 4. 学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外， 如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要是这对里面的一些项目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出一些让步。如果你不表示意外，对方通常会拆迁人变得更加强硬。 5. 拆迁谈判中"钳子策略"的使用 一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。

拆迁补偿谈判技巧二. 拆迁谈判的中场阶段技巧 1. 在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行"折中补偿" 拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码，价码折中并不是一种真正公平的补偿方式。 2. 一定要学会应对没有决定权的"拆迁人" 在进行拆迁谈判开始前，一定要搞清楚对方是否合法的授权，有没有权利代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么。 进入了拆迁谈判的关键关节，对方往往会以"没有授权"、"说了不算"等借口来进行推脱。 3. 学会应对拆迁谈判补偿的僵局 如果遇到僵局首先通过解决一些小的拆迁补偿问题为双方创造谈判机会，一旦拆迁人与被拆迁人在一些微不足道的问题上达成一致，拆迁人就会变得更加容易被说服。 4. 只要是在补偿的某一项问题上做出了让步一定要在其他方面索取回报。 拆迁补偿谈判技巧三. 谈判终局策略 1. 严格防范对方的"白脸-黑脸"策略，在这里面一定要注意，区别拆迁人与拆迁前公司。往往拆迁人唱白脸，拆迁公司的人唱黑脸。但在这里面起到决定作用的是唱白脸的拆迁人，要知道拆迁人是谁一定清楚拆迁规划。 2. 拆迁补偿谈判中最后一个环节中最重要的就是如何减少让步的幅度，关键在于以下三点：

对付拆迁办的一些方法

对付拆迁办的一些方法((开发商狠死我了) 重要提示:一定要弄清楚拆迁人合法吗?才能开谈!拆迁公司往往利用心理暗示来击败你的勇气.如:政府没有拆不掉的房子! 来自中华网社区https://www.wendangku.net/doc/5714285964.html,/ 一、公告拆迁期间谈话技巧 来自中华网社区https://www.wendangku.net/doc/5714285964.html,/ 当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求（如要求产权调换）被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。 二、精心设计行政诉讼中止行政裁决 在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时（提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月），被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼，一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼，通过诉讼把拆

迁人拖入泥潭，使其迟迟拿不到行政裁决，没有行政裁决，拆迁人根本无法实施合法的强拆，这叫釜底抽薪！ 三、诉讼期间无权裁决 根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。 四、诉讼期间作出裁决的后果 如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到最高法院，该裁决肯定会被判决违法无效！依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。 五、法院受理后及时启动第二个行政诉讼

法院受理后，即使被拆迁人理由十分充分。绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。此时要在第一个案子判决前，及时设计第二个诉讼，咱们的目的就是要：拖时间！ 六、要求中止第一个行政诉讼，继续采用合法的手段延长第一个行政诉讼案件的时间 1、被拆迁人可在第一个案件一审判决下达的前或后时间内（不可超过二审判决书下达的时间），针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题，又提起第二个行政诉讼。 2、法院受理了第二个案件后，原告应持第二个案件的受理通知书，主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼，法院如不中止仍作出判决，将该判决申诉到北京最高法必被撤销！记住：第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。因为拆迁人等不及，就只能自己提高补偿标准。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》讲义

《国有土地上房屋征收与补偿条例》学习心得 一、概述 （一）历史沿革 最早的城市拆迁管理条例1991年制定的，2001年国务院通过了新的《城市房屋拆迁管理条例》，并且废止了1991年的条例。2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行，同时废止了2001年的《城市房屋拆迁管理条例》。 （二）制定依据（条例没有明确） 2001年的条例实施后，2002年7月，杭州数百位市民就上书全国人大常委会，要求对条例进行违宪审查。从此之后，一直有人不断提出对2001年条例的违宪审查。 2004年宪法修正案第二十二条，增加了“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。” 2007年10月1日物权法施行，第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，第三款：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿（条例通篇除了最后一条，没有拆迁字样），维

护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。 根据物权法这一规定，征收单位、个人的房屋必须依照法律规定的权限和程序，而条例不是法律。2007年8月30 日，城市房地产管理法进行修改，增加一条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”城市房地产管理法的修改实质是授权国务院对征收国有土地上单位和个人的房屋制定具体办法。 （二）制定目的 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。（第一条）（三）原则 1、公平补偿原则（第二条）：具体体现在补偿部分，方式是评估。 2、房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。（第三条） 民主决策：体现在征收决定的制定过程。 程序正当：体现在整个征收和补偿的过程。 结果公开：补偿结果公开、征收决定公开、征收补偿费用管理和使用情况审计情况公开

关于拆迁谈判策略

关于拆迁谈判策略 谈判签约是整个拆迁工作过程中的重点和难点环节。以下是第一范文网小编编整理了关于拆迁谈判策略，希望你喜欢。 拆迁谈判策略 1.紧扣主题 拆迁谈判的主题是如何补偿与安置。有的被拆迁户故意抬高门槛，设置障碍。他不与你谈补偿安置问题，而是抛出诸如失地农民的生活保障、征地补偿款的分配、装修材料的涨价、规划控制造成的损失等问题，强调征地拆迁造成的损失，以此来提高签约价码。如果你与他纠缠于此类问题，那么，你将处于被动地位。你应该对此类问题稍作概要的解释后，引导他谈补偿安置的具体问题。否则，谈判是无法取得进展的。 拆迁谈判策略 2.把住原则 如果无原则的一味迎合被拆迁户的要求，是会出“乱子”的。首先，人的欲望是会膨胀的，是无止境的，也是无法满足的。其次，一个地段不是拆迁一户，你不要指望他得到了额外的补偿后会给你“保密”，相反，你将面对越来越多的无理要求而一发不可收拾。因此，必须把握住几条基本原则：(1)政策原则，凡是拆迁政策明确规定的，必须严格执行，绝对不能突破，也不能缩水;(2)政策不能涵盖的个案处理，应遵守请示原则;(3)利益平衡原则，即在每一个拆迁地块上的补偿标准、安置待遇等方面前后一致，户与户之间平衡;(4)不留遗留问题原则。守住这些基

本原则，才能保证整个地块中的拆迁工作健康、有序、和谐地进行。 拆迁谈判策略 3.把握时机 拆迁过程中切忌急躁，否则，往往欲速则不达。在将被拆迁户引导到谈判桌前要做大量的化解工作，且各个不同的阶段，各有不同的工作侧重点。然后，通过评估前期工作的效果，来判断是否可以进行实质性的补偿、安置谈判。一般情况下，被拆迁户要经历如下几个阶段：抗拒、观望、准备(接受评估、补漏)、要价、妥协、签约、腾房。走完这一过程，往往要经过若干个回合，不可能一蹴而就。这期间现场工作组人员的主要任务是：一方面诚心诚意地为动迁户解决合理合法的利益诉求;另一方面，不断地降低动迁户既不合法、也不合理的期望值。当动迁户对无理要求不再抱任何希望的时候，便是签约的机会成熟了。 拆迁谈判策略 4.设定边界 所谓边界，就是本地现行的补偿安置政策。有的被拆迁户在上海、昆山等地工作，他拿那里的补偿安置标准来提出要求;有的将无证房、分户、装修标准等突破现行政策标准的问题来提出要求。面对此类情况，你不能急于求成，更不能轻易让步，一定要守住政策底线、寻求谈判渠道、创设沟通条件，等待时机成熟后再与之交流。 拆迁谈判策略 5.把握招式

国有土地上房屋征收与补偿协议书

国有土地上房屋征收与补偿协议书

房屋征收部门（以下简称甲方）： 被征收人（以下简称乙方）： 甲方因项目建设需要，根据政房征[ ] 号《人民政府房屋征收决定》，决定征收乙方的房屋。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、宁夏回族自治区人民政府《关于贯彻<国有土地上房屋征收与补偿条例>实施意见》和银川市人民政府《关于认真贯彻落实<国有土地上房屋征收与补偿条例>实施意见》（试行）等规定，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋征收补偿达成如下协议： 第一条被征收房屋状况 房屋座落：，房屋产权证号：，房屋建筑面积平方米，房屋套内面积平方米，房屋规划用途，房屋的结构，房屋共有情况。 第二条乙方选择第种补偿方式： 1. 货币补偿。 2. 房屋产权调换。 第三条被征收房屋的价值 根据选定的房地产评估机构于年月日作出的号《评估报告》，被征收房屋的价值为：元（小写：元）（详见货币补偿计算表，表-1）。 被征收房屋的价值作为本协议货币补偿或者产权调换的结算依据。 被征收房屋货币补偿的金额为元，由甲方于年月日前支付给乙方，支付方式：。 第四条房屋产权调换 （一）、实行原地房屋回迁安置的，房屋安置地点位于

号楼单元层号房。该房的结构为，用途为，该房屋合同约定的建筑面积约平方米（最终以房屋测绘部门核定的面积为准）。安置房屋为多层建筑的，按照被征收房屋原产权建筑面积1：1的比例进行安置；安置房屋为高层建筑的，按被征收人原房屋套内面积进行安置，并以此计算安置房应安置的建筑面积，即：被征收人安置房应安置的建筑面=被征收人原房屋套内建筑面积ד（1+安置房公摊系数），相同建筑面积内不补差。（见房屋原地回迁安置差价计算表，表-2）。 （二）、实行异地房屋产权调换安置的，房屋安置地点位于 区小区号楼单元层号房。该房的结构为，用途为，该房屋合同约定的建筑面积约平方米（最终以房屋测绘部门核定的面积为准或以房屋产权证面积为准）。安置房屋为多层建筑的，按照被征收房屋原产权建筑面积1：1的比例进行安置，安置房屋为高层建筑的，按被征收人原房屋套内面积进行安置，并以此计算安置房应安置的建筑面积，即：被征收人安置房应安置的建筑面=被征收人原房屋套内建筑面积ד（1+安置房公摊系数），相同建筑面积内不补差。安置房屋区位每降一个土地级别，按被征收房屋原产权建筑面积的10%作为补偿，原产权建筑面积10%部分不足5平方米的按照5平方米来补偿。（见房屋产权调换计算表，表-2）。 产权调换的安置房屋应符合以下标准： 1. 甲方提供给乙方的安置房屋，应当符合国家质量安全标准； 2. 安置房装饰与设施标准见附件。 （三）、调换后的房屋产权，由甲方提供有关手续，由乙方自行办理房屋所有权证，其费用按相关规定缴纳。 （四）乙方应在年月日前腾空房屋交甲方拆除。房屋搬迁验收完毕后，凭验收单结清补偿款。补偿协议签订后乙方将产

被拆迁谈判技巧

被拆迁谈判技巧 谈判者的动机是影响谈判结果的重要因素，谈判中的让步策略和谈判者的跨文化背景是谈判中的关键变量。以下是第一范文网小编编整理了关于被拆迁谈判技巧，希望你喜欢。 被拆迁谈判技巧 被拆迁谈判技巧：诉讼期间无权裁决 根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。 被拆迁谈判技巧：精心设计行政诉讼中止行政裁决 在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时(提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月)，被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼，一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼，通过诉讼把拆迁人拖入泥潭，使其迟迟拿不到行政裁决，没有行政裁决，拆迁人根本无法实施合法的强拆，这叫釜底抽薪! 被拆迁谈判技巧：公告拆迁期间谈话技巧 当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求(如要求产权调换)被拒绝，被

拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。 被拆迁谈判技巧：诉讼期间作出裁决的后果 如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到最高法院，该裁决肯定会被判决违法无效!依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。 被拆迁谈判技巧：案件办理与诉讼费用 当然如何办理以上案件，是否需要请内行人或律师代理，这要视被拆迁户的各方面综合情况而定，以上诉讼一人提起是一案，几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的，也只算一案，一个案件法院只收诉讼费50元。但不服拆迁裁决的案件，一户是一案，不能并案审理。 被拆迁谈判技巧：法院受理后及时启动第二个行政诉讼 法院受理后，即使被拆迁人理由十分充分。绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。此时要在第一个案子判决前，及时设计第二个诉讼，咱们的目的就是要：拖时间! 被拆迁谈判技巧：要求中止第一个行政诉讼，继续采用合法的手段延长第一个行政诉讼案件的时间 1、被拆迁人可在第一个案件一审判决下达的前或后时间内(不可超过二审判决书下达的时间)，针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题，又提起第二个行政诉讼。