扬州赛格电子市场可行性报告
苏中电子城
（扬州赛格电子市场）
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苏州赛格电子市场管理有限公司
2011年3月
目录
1、项目概况
1.1项目名称
1.2开发公司
1.3项目建设进度
2、项目投资环境与市场研究
2.1 城市概况及宏观经济背景
2.2 扬州电子市场/数码广场现状
3、宗地分析
3.1 地块分析
3.2 项目SWORT分析
4、项目规划与发展
4.1 项目规划
4.2 项目发展
5、合作模式
5.1 合作开发
5.2 市场运营
6、项目经济估算
6.1 销售项目成本及利润
6.2 租金测算
7、项目团队组建
7.1 董事会组建
7.2 经营团队组建
附件一：人员架构及岗位职责
1 项目概况
1.1 项目名称
东美（扬州）经营管理有限公司“苏中电子城”
1.2 开发公司
东美（扬州）经营管理有限公司是一家实力雄厚的房地产开发企业，注册资金1500万美金，公司类型为有限责任公司。经营范围：房地产开发及配套服务，城市基础设施和相关产业项目开发、物业管理、园林管理、园林绿化、环境设计等。
1.3 项目建设进度
预计土地 3月底至4月初挂牌转让取得，目前项目前期各项准备工作有序进行中。
2项目投资环境与市场研究
2.1 城市概况及宏观经济背景
2.1.1 城市概况
扬州市现辖广陵、邗江、维扬3个区，宝应1个县，代管仪征、高邮、江都3个县级市。全市共有70个镇、7个乡和14个街道办事处。全市总面积6634平方公里，其中市辖区面积1024平方公里；全市总人口458.8万，其中市辖区人口121万。
2.1.2 城市经济发展状况
扬州市连续多年保持13%以上的GDP年均增长速度，2010年扬州GDP约为2150亿元，同比增幅13.5%，扬州整体经济态势持续向好。
2010年1-12月扬州市区居民消费价格指数上涨1.8%，CPI同比增幅连续7个月超过3.0%的警戒线，存在一定通胀压力。
2.1.3 城市规划
沿江产业规划三大群体（港口、城镇、产业）和六大板块（化工、电子、汽车船舶、生态农业、物流业、旅游），结合扬州、仪征、江都呈沿江带状发展。港口区以转移中心城区传统产业为主要目标，同时建设港口物流园区。项目规划港口物流园区内，周边电子企业密集，产业基础雄厚。
2.1.4 产业结构
扬州港邗江产业园
杭集仪仪征化学江口工业区
工业园
广陵产业园
征汽车工业园
工业园
阳工业
园
2002-2010年扬州第一产业比重持续下降，第二三产业比重逐步提高，产业结构呈不断优化趋势；扬州产业结构仍以工业为主导，工业所占比重过半，第三产业比重相对较低.从产业结构来看，石油及天然气开采、电器设备及器材、交通运输设备、通用设备类制造企业是扬州工业的支柱，其中私营企业所占比重较大，庞大的私营业主群体为扬州房地产市场提供了强有力的客群支撑。
2.1.5 消费结构/出口贸易
2010年1-9月扬州社会消费品零售总额为516.20亿元，增长18.5%，社会消费品零售总额保持稳步增长态势。2010年1-9月扬州出口总额为43.49亿美元，同比增长51.3％。
2.2 扬州电子
市场/数码广场现状
2.2.1 电子市场行业
目前扬州尚未形成专业的电子市场，主要集中于万都五金机电城，银河电子城负一楼及一些沿街店面。
电子市场分布图
2.2.2 电脑数码行业
扬州数码行业起步晚，规模小，历史原因导致目前卖场主要集中在市区最为繁华的文昌路商圈附近。
电脑市场分布图
2.2.3 扬州电子数码业态、租金状况
3 宗地分析
3.1 地块分析
3.1.1 项目位臵
项目地块位于扬州金融商贸服务区内，运河北路与物港路交汇处。项目位于扬州东北角物流园区，距离区中心（文昌阁）5公里，车程5分钟。
项目区位
3.1.2 地块现状
地块方正、地势平坦。现为民居，尚未拆迁，预计3月底4月初进行拆迁。
3.2 项目SWOT分析
优势（S）
◆扬州周边乡镇红桥、施桥的电线、电缆、高邮路灯照明、仪征汽车电子、天长的电子仪表等，以及广陵、邗江、维扬开发区的各类电子企业为市场发展提
供必要的产业基础。
◆从现有项目来看，经营最成功的还是市区的银河电子城，但是由于银河电子城位于繁忙的文昌路，交通和停车成为发展的瓶颈，同时本身规划和布局不能适应发展需要，急需升级改造。市场呼吁具备一定规模，符合现代消费需求的电子专业市场。
◆项目周边仓储物流配备齐全，距离区中心（文昌阁）5公里，车程5分钟。临近市区主干道北环路与运河北路，交通便利。
劣势（W）
◆由于电子行业消费群体的特殊性，采购者消费习惯的改变需要一定时间，新兴市场的培育需要一定时间。
◆该项目未处于商业中心，周边商业氛围尚未完全形成，市场知名度需要较长时间培养。
机会（O）
◆目前整个苏中、苏北地区的电子市场及数码广场数量不多，专业性不强。扬州电子数码广场的建设，对于扬州乃至整个苏中、苏北地区的辐射及示范效应，以及以扬州电子数码广场为纽带，进一步打开苏中、苏北地区市场，推动该区域电子数码行业的整合与升级有着较为积极的意义。
威胁（T）
◆目前扬州电子数码行业经营最成功的仍是位于闹市区文昌路的银河电子城，该电子城经历10年的发展已经成为扬州电子数码行业的领头羊，对本项目构成一定竞争。
4 项目规划与发展
4.1 项目规划
计划建设主体结构为1栋16层、1栋18层带电梯大厦，设地下负1层。1-3层为交易区，每层约6000㎡，A区配备高档快捷酒店，B区配备高档商务办公区。为方便经营户及周边居民的生活配套，项目将结合商业业态规划引进如永和豆浆、六必居、迪欧咖啡、银行等大型餐饮、娱乐休闲、金融服务企业。苏中电子城将推行“商铺＋网铺＋展示＋办公＋公寓＋美食＋娱乐＋休闲”的一站式商业服务模式。
项目初步效果图
4.2项目发展
项目将立足苏中、服务苏南、苏北及皖东地区，以庞大地方电子产业为基础，整合区域经济，服务地方产业，展示和推广地方产品及科技，最终建成集商业、办公、购物、酒店、公寓、会所、美食、文化旅游、科技娱乐等功能于一体的电子类商场，真正的一站式服务体系。打造苏中、苏北及皖东地区，电子科技产品集散地（电子元器件批零中心）。
5 合作模式
5.1 合作开发
本着合作双方共同发展，利益共赢的原则。双方共同组建开发公司，扬州方占股70%，赛格占股30%（初拟，还需要进一步商谈）。共同开发地产项目（商铺及公寓）
5.2市场运营
由于赛格在市场招商、经营管理方面的特殊优势，该项目的市场运营部分，成立以赛格占股70%，扬州方占股30%的管理公司（初拟），发挥赛格优势，坚持长期合作，达到双方共赢。
6项目经济估算
6.1 销售项目成本及利润
6.2 租金测算
6.2.2 运营项目损益表
（单位：人民币万元）
项目整体由双方成立一个公司负责地产开发，成立另一公司负责市场运营。从项目经济估算表可预估，项目地产开发可盈利5000余万元，按照三、七成的比例，赛格方可盈利1500余万元。由于运营公司同样由双方合作，将部分盈利用于市场初期培育，以低租金及品牌效应吸引招商，可能会取得更好效果。根据初步测算，市场运营到第六年开始逐步盈利。
注：该项目主要以房地产开发为赢利点，市场以培育为主，因此市场的盈利
能力一般。主要以电子元器件、仪器仪表、五金工具等为主，为当地以及周边工业园提供配套服务。
7 项目团队组建
7.1 董事会组建
苏中电子城开发公司董事会由5名董事组成，赛格推荐2名；合作公司推荐3名，其中1名为董事长，监事会由3名监事组成，由赛格派出2名，合作方派出1名。
苏中电子城运营管理公司董事会由5名董事组成，赛格推荐2名，其中1名为董事长；合作公司推荐2名董事，经营者团队推荐1人为董事，监事会由1名监事组成，由赛格派出。
该项目合作方已经明确表示愿意和赛格一同开发，共享收益，符合赛格的发展战略要求。
如何推进，请领导指示。