房地产销售中的常见问题及解决方法

房地产销售中的常见问题及解决方法

房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司“双赢策略”，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我们将其中最觉见的十二种情况罗列出来，以避免销售中更多的失误。

一产品介绍不详实

原因：

１对产品不熟悉

２对竞争楼盘不了解

３迷信自己个人魅力，特别是年轻女性员工。

解决：

１楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有的资料

２进入销售现场时，应针对周围环境。对具体产品做详细了解

３多讲多练，不断修正自己的促词

４随时请教老员工和部门主管

５端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。

二任意答应客户要求

原因：

１急于成交

２为个别别有的用心的客户所诱导

解决：

１相信自己的产品，相信自己的能力

２确实了解公司的各项规定，不明确的问题，应像现场经理请示

３注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素

４所有载有文字，并列入合同的容应认真审核

５应明确规定，若逾越个人权责造成的，由个人负全责

三未做客户追踪

原因：

１现场各级地方繁忙，没空空闲

２自以为客户追踪效果不大

３销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪

解决

１每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类

２依照列出的客户名单，大家协调主动追踪

３电话追踪及人同拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌

４每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法５尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率

四不善于用现场道具

原因：

1不明白，不善于运用各种现场销售道具促销功能

2迷信个人说服能力

解决：

1了解现场销售道具对说明楼盘各自辅助功能

2多问多练，正确运用名片，海报说明书灯箱模型等销售道具

3营造现场气氛，注意团队配合

五对奖金制度不满

原因：

1自我意认膨胀，不注意团队全作

2奖金制度不合理

3销售现场管理有误

解决：

1强调团队全作，鼓励共同进步

2征求各方意见，制定和理的奖金制度，加强现场管理，避免人为不公

3个人害群之马，坚决以清楚

六客户喜欢却迟迟不做决定

原因：

1对产品不了解，想在作比效

2同时选中几套单元，犹疑不决

3想付定金，但身边钱很少没带

解决：

1针对客户问题点，再作尽可能的详解释

2若客户来两次还是两次以上，对产品很了解，则应该是力促使其早早不决心3缩小客户来访选择范围，很定他某项选择，以使及早下定签约

4定金无论多少，能付则定：客户方便的话，应该上门收定金

5暗示其他客户也看中同一套单元，房屋即将降价，早下定金则早放心

七下定后迟迟不来签约

原因：

1想通过晚签约，以延时付款时间

2事物繁忙，有意无意忘记了

3对所定房屋又开始了犹疑不决

解决：

1下定时，约定签约时间和违反罚则

2及时沟通联系，提醒客户签约时间

3尽快签约，避免节外生枝

八退订或退户

原因：

1受其他楼盘的销售人员或周围人员的影响，犹疑一决

2的确自己不喜欢

3因财力或其他不可抗拒的原因，设法解决

解决;

1确实了解客户之退户原因，研究挽回之道，设法解决

2肯定客户选择，帮助排除干扰

3按程序退房各自承担责任

九一屋两卖

原因;

1没作好销控对答，现场经理和销售配合的误

2销售人员自己疏忽，动作出错

解决：

1明白事情原理和责任人，再做别行处理

2先对客户了解，降低姿态，口秘婉转，请客户见谅

3协调客户换户，并可给予相当的优惠

4若客户不满意换户，报告公司上级同意，加倍退还定金

5务必当场解决，避免官司

十优惠折让

（一）客户再一要求折让

原因：

1知道先前的客户成交有折扣

2销售人员急于成交，暗室有折扣

3客户有打折习惯

解决：

1立场坚定，坚持产品品质，坚决价格的和理性

2价格以定预留足够的还价空间，并设立几重的折扣空间，由销售同场经理和各等级人员分级把关

3大部分预留折让空间，还是由应牚握分寸一线销售人员掌握，但应注意退让，让客户知道不价无宜，以防无休止还价

4为成交而暗室折扣，，客户无具体行动，而自己则一泻千里

5若客户有困难或诚意，合理的折扣应主动提出

6订金收越多越好，便于掌握价格谈判主动权

7关照有折扣的客户，因为具体情况不同，所折扣请勿宣传

（二）客户间折让不同

原因：

1客户是亲朋好友或关系客户

2不同的小说阶段，有不同的销售策略

解决：

1内部协调统一折扣给予的原则，特殊客户折扣统一说词

2给客户的报价和价目表，应说明有效时间。

3尽可能了解客户所提异议的具体理由，合理的要求尽量满足。

4如不能满足客户要求时，应耐心解释为何有不同的折让，谨请谅解。

5态度要坚定，但口气要婉转。

十一订单填写错误

原因；

1销售人员的操作错误。

2公司有关规定需要调整。

解决；

1严格操作程序，加强业务训练。

2软性诉求，甚至可以通过适当退让，要求客户配合更改。

3想尽各种方法立即解决，不能拖延。

十二签约问题

原因

1签约人身份认定，相关证明文件等操作程序和法律法规认识有误。

2签约时，在具体条款上的讨价还价(通常会有问题的地方是；面积的认定，贷款额度及程度，工程进度，建材装潢，违约处理方式，付款方式····)

3客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任。

解决

1仔细研究标准合同，通晓相关法律法规。

2兼顾双方利益，以“双赢策略”签订条约细则。

3耐心解释，强力说服，以时间换取客户妥协。

4在职责范围内，研究条文修改的可能。

5对无理要求，应按程序办事，若因此毁约，则各自承担违约责任。

销售人员房地产理论知识培训

一·销售商品房的条件

房地产开发商预售房地产应符合下列条件；土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；取得《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款土地出让金外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额25%，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监督协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。核定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销售许可证》。房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》·《建设工程规划许可证》·《建设工程开工证》·<经国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。“一照”指开发商的营业执照。

二房地产登记的程序

房地产登记按下列程序办理：

1提出申请

2受理申请

3审查受理文件

4权属调查

5依法公告

6确认房地产权利

7将核准记事项记载在房地产登记册上

8计收规费并颁发房增权利证书

9立卷归案

三土地的使用年限是如何确定的

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年：工业用地五十年：教育：科技：文化：卫生：体育：用地五十年：商业：旅游：娱乐用地四十年：综合用地或者其他用在五十年。

四什么是房地产转让

房地产转让，是指和法拥有土地使用权和土地上建筑物、附着物所权的自然人、法人和其他人组织，通过买卖，交换，赠与将房地产转移给他人的法律行为。

五哪些情况需要办理房地产转移签记

经初始登记的房地产，有下列情况之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移签记，买卖：继承：赠与：共有房地产分割：交换：人民法院决、载定强制性转移：依照法律:法规规定作出其他强制性转移。

六房地产买卖合同应当具备的条款有那些

房地产买卖合同应当具备以下条款：当事人的姓名或者名称、地址：房地产权利证书编号：房地产坐落的位置，面积、四周界线：土地宗地号土地使用权的性质和年限，房地产的用途：买卖价款支付式和日期：房地产交付使用的日期:公用部分的使用权益分享及有人的权利义务：违约责任：合同纠纷有解决办法：双方认为必要的其他事项。

七什么样的房地产不予转让

下列房地产，不得转让，根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的，司法机关：行政机关依法载定，决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的，共有房地产，未经其他共有人书面同意的设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意：权属有争议的：法律：法规或市场政府规定禁止转让的其他情况。

八房地产转让时，其他公用设施是否一起转让

房地产转让，转让人对同事宗土地道路绿地，休憩在、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同停车场、广告权益没有特别约定的

房地产经纪人电话营销话术

房地产经纪人电话营销话术 房产经纪人销售话术集锦 优秀的房产经纪人这样说话 你好,我是XXX,我姓X,叫XX,以后由我来给您专职找房子,您对房子要是有什么要求或有什么见意你可以直接告诉我,这样更方便我让我帮你找到适合你的房子.; XX先生,你知道这套房子不可能只有我一个人在卖,也不可能只有我们一家公司在卖,你对这套房子感觉如何,你可以告诉我,要是你不喜欢,你可以和我说说为什么你不喜欢,这样我下一次可以更准确地帮你找到房子,要是你喜欢你也告诉我一下,这样我才能在最有利的时间里把握住这个房子,帮你去争取到最大的利益. 你在别的公司也有看了房子,其实你也清楚,福州在卖的房子真的是很多,可是适合你的房子就这么一二套,所以你要是喜欢,你告诉我,我会努力去做,去帮你争取最多的利益,你也知道我房子拿一大堆要是卖不出去更本就没用,所以我会努力的帮你把握这个房子的., 房东现在他想卖这个价,当然我们花这么多钱买房子,不可能一分钱都不讲价,那叫我买,我也不会去买,价格一定可以谈,不过能谈多少我不知道,因为房子不是我的,我只能尽力去帮你谈,不管能谈下多少我都会极时和你联系的,你心中大概的价位是多少,我心里有个底,也好帮你去谈.; 对,买一套房子是大事,不能不考虑就下定了,XX先生,对这套房子你最终只有两个答案,要么买,要么不买,所以你可以先回去考虑一下这个问题,要不然你在是考虑了好久定下来要买,可是这时候房子卖了或房东不卖了,那你想要我也没办法帮你争取来,你也知道适合你的房子不是很多,看中了我希望你能去把握,我这边再帮你去把握,让我们共同去努力去争取.当然你要是不满意你也告诉我,我也好给房东回个话.以我多年的工作经验，谈这么多的价格是不可能的，但是不管你出多少价格我都会尽我的努力去谈一下，不管能不能谈下来我都会你回话，对于我们，我们是服务行业，我们很希望我们的服务对你有所帮助，如果这个价格是不确定的价格你就告诉我确定的价格，如果这是你确定的价格你告诉我你最高能花多少钱去买这套房子，因为你也知道，我是为你服务的，如果你没有告诉我你真正的意图，我就没办法帮你工作了。

房地产销售常见问题及说辞

房地产销售常见问题及说辞 1.房屋内过道的浪费问题？ 过道为各个主要共有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带，以达到房型舒适自然的效果，您可以想象一下，如果没有这条过道的话，这个房型将会是很不方便的，看起来也不会太自然。再说您买的是三房的，还会在乎这几个平米吗？毕竟买三房就是应该用来享受的。 2.卧房都朝南的户型比较好？ 房型内还有一个主要功能区是客厅（起居室），日常生活中人们待在客厅活动的时间是比较多的，无论是看电视，聚会，接待亲朋好友，都会使用到客厅，那么让这样一个主要的活动区域处于朝南方向会更好，有利于整套房屋内的采光，使房子看起来更明亮，这是现代居住理念的潮流。 3.客厅朝南比较好，卧房可朝北？ 还是两间房朝南比较好，因为毕竟空调的控温和采暖还是不如自然阳光的效果好，而且采光情况好的话，可以节约用电，卧房内的通风效果也好，两间房都朝南的话势必紧挨在一起，这样也有利于方便照顾小孩和老人。 4.为何小高层比多层好？ a、小高层的造价是比较高的，而且结构也比多层结实耐用，使用周期更长。 b、高层的建筑能够更体现档次，利于物业管理。

c、小高层相比多层更方便，因为有电梯的使用，上下楼更快捷。 d、景观更好，更高，更远。 e、最大程度上避免了空气与噪音问题。 5.为何多层比小高层好？ 得房率较高，一般能达到90％左右，而且物业管理费用较低，没有使用电梯的风险，也符合以前的居住习惯，加上目前来说多层越来越少，房屋以后的升值潜力将会更大，楼层较低，上下楼也比较的方便。 6.多层的哪层最好？ a、一、二楼较好，因为楼层比较低，如有孩子和老人，有利于出行与活动，更因为人员走动较大，生活安全系数较高； b、三、四楼较好，一直以来都有着“金三银四”的说法，具有采光好、安全、安静，整洁，既避免了一、二楼低楼层的潮湿，也避免了五、六层的爬楼累的问题，兼备了高低楼层的各项优势。 c、五、六楼较好，采光好，通风好，景观好，没有视线阻碍，价位也较低，因为在顶层，而没有被人踩在脚下的感觉，并且楼层靠近平台，可自由选择使用方式，或种花草，或喂养鸽子等宠物。 7.高层的哪层最好？ a、低点的楼层比较好，因为楼层低的话，可以当作多层来居住，这样也符合客

房地产公司常见会计问题及解决方法

房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法 1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？ 答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，在建工程的投入已全部由预售收入提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的（或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记）。 2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后，即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？ 答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25％时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后，也可以办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。 关于在建项目抵押的条件，法律未做明确规定。但是根据相关法律法规，一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件： ⑴已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。 ⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。 ⑶在建工程，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。 ⑷在建项目与土地使用权必须同时抵押。 3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？ 答：为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用，新会计准则对借款辅助费用资本化也有规定： “第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。” 进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用

销售人员管理中常见问题解决

销售人员管理中常见问题解决 一、管理者自身的时间管理能力 管理的大忌是掉入琐事缠身的陷井，而忽略了培训、检核，与业代的沟通,自我素质提升等重要的工作，最后形成恶性循环，永远是手忙脚乱，永远漏洞百出。 管理者的时间是企业的财富，有效的时间管理可以提高你的效率，时间管理不是管理时间，因为它毫无弹性，一天24小时对谁都一样，无论怎样努力，时间都会一分一秒的走过，说到底时间管理是一种自我管理。 时间管理具体方法 1.作重要的事，为此宁可“牺牲”不重要的事； 2.强迫自己形成写作工日记的良好习惯，回顾检点当天的时间分配是否合理； 3.强迫自己养成作书面工作计划的习惯，没时间作计划的人是最笨的，就象健康状况不好，又懒得做锻练的人一样。 4.从时间管理角度看，工作计划的制定要注意： ?确定目标； ?列出目标达成途径； ?选择一种最新的途径； ?列出这个途径完成的每日每周推进表 5.避免 ?a. 同一时间做两件事； ?b.不切实际的时间估计； ?c. 事必躬亲； ?d. 不好意思拒绝无聊的邀请；

?e. 空想、拖沓等恶习。 二、锻炼自己的分析提练能力 销售管理尤其需要这种能力，从纷繁复杂的市场现象中发现症结所在，导出市场策略。从业代的业绩报表和日常表现中发现制度的空白点，进一步完善制度。这种“对事”的分析能力可帮助主管明确工作思路；而对人的分析能力就更能促进管理效率的提升。 打工者总是围绕成就感、工作环境、个人发展三个因素去喜怒哀乐。 员工的工作绩效＝能力水平×技能水平×任务理解程度×决心×信心×努力程度×成就感和责任心×不可控因素通过和业代的接触能很快发现，他的业绩改善主要驱动因素是什么，从而对症下药，才是管理之道。 以上能力（更确切一点应该讲是“功力”）的形成过程，很难用文字表达，需要管理者在提升自身理论知识的基础上靠长期的摸索去“悟”了。 三、正视员工跳槽现象 以人为本的口号喊了很多年，每个老板都知道过高的离职率是危险的信号！怎样在不负担过高人工成本的前提下，留住员工？ 离职率的降低，不仅仅是靠薪水，大多数国际知名的企业，员工待遇并不比一些地方企业高，管理却更严，工作压力更重，但似乎员工们总能忍受这种种遗憾和公司和睦相处，为什么？先进的培训，科学的管理制度，强大的品牌力和企业文化的支持，都是使员工留下的诱因，虽然这种企业的员工大多在抱着一种学习的态度去工作，期望早点毕业凭借在这里积累的实力去另觅佳机，但至少从客观上讲，企业用软指标留住了优秀的员工队伍，节省了人力成本，不失为成功之举。经销商企业没有品牌的优势，但也可以通过管理层的技能来团结员工队伍，塑造凝聚力，培训是不可缺少的，另外，营造学习、总结的气氛，公平民主的发言环

房地产销售的九大话术

房地产销售的九大话术 在业内，素有这样的说法：“房地产项目销售业绩50％取决于地段，30％取决于前期定位和规划，20％取决于销售人员的技巧。地段和规划决定了项目业绩的80％，但这80％最终要靠销售人员的20％去实现。”可见销售案场执行力的重要。 作为一线销售人员，除了必备相关的专业知识外，销售技巧是决定业绩的重中之重。销售重点在于沟通，所谓“辩才无碍”，沟通是语言的艺术，过人的销售技巧其实就是过人的语言艺术，即我们本讲要介绍的“话术”。一个优秀的置业顾问，不仅要有洞悉人心的敏锐，也要有动摇客户心旌的表达能力。天才置业顾问总是擅长在合适的时间、合适的地点用合适的“话术”抚摸到客户心灵最柔软的地方。实战中，“话术”是置业顾问开疆拓土的利器。 话术之宗：赢家心态 作为置业顾问来说，首先必须要树立的就是“赢家心态”。 所谓“赢家心态”就是看待产品像看待自己孩子般的自信、宽容、爱护，接待客户像在自家招待客人一般的主动、从容、随心，这就是“赢”。 我们看到，西方很多行业例如汽车销售、房产经纪、保险经纪等特别强调销售代表在销售过程中注重树立自身的“顾问形象”和“行业权威”，其实，这二者的实质就是我们上面所说的“赢家心态”。 销售过程中，无论话术有多少种技巧，无论如何变化，其根本的内核就是“赢家心态”。 一次完整的房地产销售过程基本包括初次接待、有效展示、跟单促单和签约动作四个环节。每个环节都包括很多关键的情境，需要置业顾问有成熟的“话术”来应对，我们将之概括为“九大话术”。 一、首次接触的喜好话术； 二、初期报价的制约话术； 三、讲解过程的FAB话术； 四、看房过程的控制话术； 五、交谈过程的主导话术； 六、处理异议的避免对抗话术； 七、竞品比较中的打岔话术；

房地产销售常见问题及处理

房地产营销常见问题及处理 房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司‘双赢策略’，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。 内容结构 第一部分：销售环节常见问题及处理 第二部分：现场客户常见问题及处理 第一部分：销售管理常见问题及处理 第一部分 销售环节常见问题及处理 一、产品介绍不详 原因： 1、对产品不熟悉。 2、对竞争楼盘不了解。 3、迷信自己的个人魅力，特别是年轻女性臵业顾问。 解决：

1、楼盘公开销售以前的销讲，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。 2、进入销售场时，应针对周围环境，对具体产品再做详细了解。 3、多讲多练，不断修正自己的促词。 4、随时请教老员工和部门主管。 5、端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。 二、任意答应客户要求 原因： 1、急于成交。 2、为个别别有用心的客户所诱导。 解决： 1、相信自己的产品，相信自己的能力。 2、确实了解公司的各项规定，对不明确的问题，应向现场经理请示。 3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。 4、所有载以文字，并列入合同的内容应认真审核。 5、应明确规定，若逾越个人权责而造成损失的，由个人负全责。

三、未做客户追踪 原因： 1、现场繁忙，没有空闲。 2、自以为客户追踪效果不大。 3、销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪。 解决： 1、每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。 2、依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。 3、电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。 4、每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法。 5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率。

房地产项目开发常见问题汇总

项目开发常见问题汇总 一、影响规划验收、环保验收进度常见问题： 1.市政道路、园林绿化定标迟、施工慢； 2.临时设施拆除滞后； 3.发电机定标慢，安装检测验收滞后； 4.带餐饮的商铺，其排烟管道未高空排放； 5.未按备案的规划图纸施工； 6.未按备案的总规图施工，改变后未及时变更图纸补办变更手续； 7.备案规划图与备案施工图不一致。 二、影响竣工验收普遍存在的土建方面问题： 1.部分楼梯水平段栏杆高度不足，底端没做10cm挡板； 2.部分平开窗没做泄水孔； 3.部分推拉窗没做限位装置，部分推拉窗限位装置不符合要求； 4.公共走廊低窗台未装护栏； 5.局部墙体渗水； 6.装修垃圾未清理； 7.连廊未贴外墙砖； 8.屋面保护层局部开裂，烟道口未做防护； 9.阳台栏杆存安全隐患（未按图施工）；

10.部分防火门未装闭门器，局部内墙开裂，首层防火门开启方向不符； 11.建筑垃圾未清理干净； 12.未做竣工标志牌； 13.部分窗户未按要求使用安全玻璃； 14.局部内墙抹灰开裂； 15.梯间扶手未安装； 16.室外环境施工未完成； 17.无障碍通道施工未完成； 18.无障碍通道应做扶手； 19.阳台门未按图纸安装； 20.地下室采光井未施工完成； 21.地下室顶板有渗漏现象； 22.管道孔洞未修补； 23.地下室入口未装防护栏杆，部分塔吊未拆除； 24.屋面女儿墙变形缝、煤气管道处高度不足； 25.烟道口未装隔栅； 26.部分首层大厅入口门未完成； 27.电梯未取得验收合格证； 28.阳台、地下室积水； 29.栏杆高度达不到设计和规范要求（从可踏面算起）； 30.部分门窗损坏未更换，局部窗开启不灵活；

医药代表销售过程中常见十个问题!如何应付

1、当你在向医生介绍医药产品时，你的手机响了。该如何应对？ 这个时候最合适的做法是不管电话是谁的，都应该先挂掉，甚至关机，完了再复电解释 2、和医生的饭局中，对方或你饮酒过量。如何解决？ 如果是对方饮酒过量，你应该主动给他买解酒药，帮助他醒酒。如果是自己饮酒过量，应该马上离开饭局，以免酒后失言，留下坏印象 3、医生有时候会提一些比较专业的问题，当你无法回答的时候。你如何应对？ 如果医生问到专业的问题而你无法回答，应该委婉的虔诚的向对方请教，这样既把问题丢给他，又给他一个台阶下，当然这个时候别忘了多说些好话，赞美是最有效的方法。 4、各个医院都有统方，医生认为自己的用量多于统方数据或远远高于统方数据。你该如何处理？ 这个问题比较棘手，或许是他有意试探你的，但是只要你给的提成够高，医生一般不会拿这个为难你，你尽量把自己产品的好处给他说说 5、对于女代表如何防范性骚扰？ 事实上我也遭遇类似的问题，这个时候只要你坚决的拒绝，记住态度一定要坚决，如果还不行，只能威胁他，为了自己的名誉，只好选择不跟他合作，但会找证据（比如短信）向其所在医院告发，他不会笨到为了这个而丢失自己的前程的 6、医药代表之间或医生和代表之间提起一些敏感问题（公司制度、医院内部医生间关系等）。如何回答？ 最好的方法是尽量回避，如果实在无法回避，应该委婉的挑轻避重的回答 7、医生在使用你的药品过程中由于病人投诉，医生非常恼火。你该如何解释？ 这个主要是看病人投诉内容，如果药品确实有很多或者比较严重的不良反应，就是你的产品问题了；如果是预料之中说明书上也有说明的比较轻的不良反应，那么你该好好跟医生解释，这个不良反应是比较轻微的预期中的，当然该怎么避免是看你对自己产品的熟悉了，比如多喝水啊，饭后服用啊等等 8、重点医生突然停用你的药品，而转用其它同类药品。你该怎么做？ 这个时候你该去了解为什么医生会改用其他药品，是别人给的提成更高？所改用的药品疗效更好？副作用更少？再决定对症下药解决！最好再从多方面去了解所替用的药品详细情况，所谓知己知彼，百战百胜！

微信营销的4个常见问题思考

微信营销的4个常见问题思考 原创-刘生 1、微营销很热，企业个人都跟风，怎么让企业个人理智的去运用呢？ 先唠叨几句题外话，不得不承认有部分人（企业）基于商业利益曾经过度的炒作了微博营销，现在又有人也成功将那套经验借鉴到微信营销中，他们夸大、神化案例甚至故意误导一些企业，这样一帮无良之人利用传统中小企业对新营销的认知不足而获得他们短期的利益。 言归正传，企业和个人跟风投身微营销无非两个原因，希望尝试这种新的营销方式为企业/个人获益，第二，跟上趋势。这都说明大家是愿意接受新鲜事物愿意学习，本是一件好事。但是我们会发现极少有外资品牌、互联网企业/或者电商品牌企业如此跟风，跟风者大多为传统企业，为什么？因为对互联网或新营销熟悉的企业已经有客观认知，他们很理智冷静，而传统企业对新媒体营销的认知不足，缺乏客观的判断，加上外部环境的热炒，所以急了。便出现“曾经错过微博，不能再错过微信”这一说了。他们对网络营销、新媒体营销、社会化营销等缺乏系统深入的了解，同时企业也没有非常懂互联网营销的人，所以老板或者传统市场营销人脑袋一热就开干了。 想开干也没关系，但是你得有策略冷静分析现状，适不适合做，有没有人做，准备怎么做，达到什么效果，这些问题想好没有？2011年就有企业花费百万在微博上，最后基本没有效果，当时微博运营那个人月薪过万。我曾经培训的企业中也有这样情况。聪敏的跟风者也许会获得成功，但是盲目的跟风只会浪费钱财。

那么企业或个人在做之前，需要反问自己几个问题，供参考。 1、你们的目标用户是否在微博微信？（用户在哪儿） 2、你做微博微信的商业目标是什么？（你想做什么，达到什么目的） 3、你准备让谁来做？（市场部？部？新媒体营销部？） 4、你的公司有没有人能做？（能做的人在哪里？） 5、微博微信营销该怎么做？（具备专业运营能力/技巧？） 建议：面对新的事物要跟进，但不可盲目跟进，得弄清楚它的价值。如果企业自己想不清楚看不明白，可以请人来培训学习（找靠谱的懂行的）。营销不是赶时髦，而是要找到最合适的。有时候慢即是快，不走错不走弯。微博微信对企业营销而言就是个工具，总有人适合总有人不适合。 2、微信如何定位？ 微信如何定位，除了因商业目标不同而不同外。本身腾讯也说过微信应该成为一个服务型工具，而不是一个营销渠道。这里我们拆解下微信公众平台，看看本身有什么？其实在我眼里只有2个功能。1）信息群发，即给所有关注者群发信息，同时收集到用户数据，本质就是一个数据库营销平台（和曾经短信营销SMS一样），当然

房地产销售9大话术(1)

房地产销售9大话术(1) 房地产销售的9大话术(1) 一次完整的房地产销售过程基本包括初次接待、有效展示、跟单促单和签约动作四个环节。每个环节都包括很多关键的情境，需要置业顾问有成熟的”话术”来应对，我们将之概括为”九大话术”。 一、首次接触的喜好话术：关联与赞美 客户首次进入售楼处，位于一个陌生的环境，其内心的心理肯定是略微紧张和产生戒备。置业顾问的第一步就是消除客户的戒备情绪，建立起顾客对自己的信任和喜好。 置业顾问在沟通的第一阶段首要目的不是促成交易，而是应该集中在如下的两个方面：第一是让客户感到一个受欢迎的氛围；第二就是给客户一个深刻的印象，让客户留下对这个置业顾问专业性强和售楼处高档服务质量的感知。 成熟的置业顾问通常会用”欢迎来到我们售楼处，我是您的置业顾问，我叫***。既然来到这里就是我们有缘分，您买不买都没有关系，我先给您介绍一下。”等话术来化解客户的戒备心理，之后再慢慢建立喜好。建立喜好主要有两大方法：赞美和找关联。 赞美是销售过程中最常用的话术，多数置业顾问都用过，但只有少数善于观察、博学多识的人赞美客户能起到相当功效；原因在于赞美的”三个同心圆”理论。 赞美像打靶，三个同心圆，最外圈的赞美”外表”，到最二层的赞美”成就与性格”，第三圈则是赞美”潜力（连本人都未察觉的潜能）”。一般置业顾问只能打中最外圈的”外表”，赞美客户”您的这个项坠很漂亮”。能打中第二圈的，就已难得。至于第三圈的靶心，则需要个人的观察能力和知识储备。 案例： 曾经在售楼处碰到一组客户，年轻妈妈带着一个两岁的小女孩来买房，沟通过程中，谈判陷入僵局。这时，置业顾问注意到这个可爱小女孩，向妈妈说了句：”你女儿的耳朵长得特别好，耳高于眉，少年得志，相学上叫’成名耳’，很多影视明星都具备这样的成名耳。”这位妈妈听了非常高兴，说：”是吗？我女儿确实早慧，两岁就能背上百个英语单词。”围绕这个女儿，我们的距离一下拉近了许多，结果很顺利就成交了。 还有一位昆明的置业顾问有次接待到一位姓”寸（Cuàn）”的客户，他说了句：”哦，姓Cuàn，您这个姓祖上可是云南的贵族啊。”客户一听，马上就很高兴，”对，对，我们这个姓可是云南正宗的贵族。以前实际上是爨，但字太复杂了，宋朝以后就汉化成寸字。你还能念对，实在难得。”结果可以想象，这个客户不但自己成交，还给这位博学的置业顾问带来了很多客户。 以上两个案例都属于典型的赞美到客户的”潜能”，效果自然非凡。 除众所周知的赞美之外，建立喜好的常用办法就是”找关联”“找同类项”，如同学，同性，同乡，同事等，尽量找一些相同的东西。有时为了寻找关联，”编故事”也是常用的话术。 比如：”上周我一个客户过来买了一套130平米的房子，他和您一样也是做建材生意的。他说他会推荐同行朋友来我这里买房，说的就是今天来，您一进来，我看着就像是，而且你们选择的户型都是一样的，您就是那位客户提到的朋友吧？” ”哦，不是。我不认识他。” ”看来真是英雄所见略同。你们是同行，眼光就是独特。你们看中的这个户型是我们这最畅销的。” 为自己构思故事是销售顾问的一个习惯，讲一个故事，可以赢得客户的信任和喜好。 二、初期报价的”制约”话术 所谓”制约”话术，就是在互动式的说话氛围内，提前知道别人想要表达的事情，而这个

房产公司工程部常见管理问题

甲方工程部常见管理问题 一、应有较为齐全的工作指导性资料、文件 1. 集团、公司、项目内部制定的管理文件：工程项目管理手册，制度、流程、标准等。 2. 承包合同文本。 3. 现行建筑、房地产等法律、法规等工具书。法律、规范、工艺等工具书。最新文件的收集与整理。 4. 地方性管理文件。省市建设主管部门的地方性管理文件。 二、工程部人员在现场管理当中容易出现的管理误区 1. 认为监理人员在现场管理起到的作用不大，很大一部分工作而直接代为监理进行现场管理，形成越俎代庖的局面。 2. 认为监理人员推诿、扯皮、不作为，从而信不过监理人员，该由监理人员承担的责任，而没有正真承担。 3. 认为总包单位主要管理人员职责缺失，对其无法采取措施，而任由其发展。 4. 认为承包商管理水平较低而象教自己的孩子、学生一样的边学边干式的指导工作。 5. 为了减少指令在下达过程当中的过滤现象，而直接跨越好几级别将指令下达到执行层面上。

6. 制度底线不清晰，导致被管理者得寸进尺、屡犯同样的低级错误，使得工程部管理主动性、控制力较弱。 7. 经验管理成分较多，合同管理成分较少。 8. 团队建设当中，个人英雄主义占上风，相互协助、依赖的团队精神欠缺。 9. 老好人的管理方式。 10. 分包队伍较多，带来现场协调的事务较多，切难以协调。 三、工程部管理人员容易发生的思想误区 1. 工程部是矛盾聚集地和爆发点 2. 工程部是给老板花钱的部门，难以受到老板的赏识 3. 现在工程部是公司的短板，在较长的时间里难以调整 4. 有问题找领导，成为惯性思维；由自己经过沟通协调能够完成的事项，转移到了上级身上。 5. 老是认为自己部门很忙，其他部门事情少。如：设计部有设计院，预审部有咨询公司，采购部是买方财神，那吗工程部不是有监理公司吗？（经常认为自己是最忙的，其他部门及人员没有多少事情，天天上网、聊天、看新闻。如果自己达到一定的管理境界，你同样可以在办公室里喝上一个月的大茶，达到无为而治的管理最高境界。） 6. 认为其他部门“踢皮球”，老是踢到本部门。误把“传球”认为是“踢皮球”。你自己为什么没有“踢皮球”的艺术？努力打造“传球高手”和“射门高手”。

销售常见问题汇总

销售常见问题集合 本文档为个人总结性文件，由于精力有限难免出错——技术中心贾帅杰 目录 问题1：KVVP2/22 450/750V 5X1.5中P2/22怎么解读 (2) 问题2：摄像机供电线缆怎么选择 (2) 问题3：音频线报哪个型号？ (2) 问题4：YJLV 0.6/1KV 5X35是什么线 (2) 问题5：防水线怎们表示 (2) 问题6：BV 3X4是什么线 (3) 问题7：常规电源线能用于零下20℃吗？？？ (3) 问题8：RVVZ 1KV线缆对应咱们什么型号规格 (3) 问题9：电视线怎么选择？？？ (3) 问题10：RVV 2芯结构是圆形还是扁型？？？ (3) 问题11：WDZ-BYJ(F)线缆怎么理解 (3) 问题12：15KW负荷需要多少平方的线缆？ (3) 问题:13：J-Y(st)YH 2X2X0.8是什么线缆 (3) 问题14：广播喇叭线2X1.5应该选用什么型号？？？？ (4) 问题15：HYAT与HYA有什么不同？？？ (4) 问题16：HSYV-5e 4X2X0.5是什么线缆？？？ (4) 问题17：SYKV75-5是什么线缆？？？什么线可以代替？？？ (4) 问题18：请问我们有BVVB 3芯结构吗？？？ (5) 问题19：咱们有光伏电缆吗？？？？ (5) 问题20：YJHLV是什么线缆？？？？ (5) 问题21：咱们有铜芯橡皮电缆嘛？？？？ (5) 问题22：什么是2兆线？？？ (5) 问题23：地感线圈线推荐什么型号？？？？ (5) 问题24：咱们有RGBHV线缆吗？？？ (5) 问题25：1/2同轴线是什么意思？？？？ (6) 问题26：25对大对数线缆是什么？？？ (6) 问题:27：咱们有4芯网线加2芯电源线吗？？？ (6) 问题:28：RVSVP属于弱电吗？？？ (6) 问题:29：什么是五方对讲？？？五方对讲用什么线缆？？？ (6) 问题:30：通讯总线型号是？？？？ (7) 问题:31：BV线有米标吗？？？ (7) 问题:32：腊克线是什么线缆？？？ (7) 问题:33：电梯监控用什么线缆？？？？ (7)

房地产电话销售技巧及话术

房地产电话销售技巧及话术 一、要克服自己的内心障碍， 有些人在打电话之前就已经担心对方拒绝自己，遭到拒绝后不知该如何应对，只能挂断电话，甚至有些人盼着电话快点挂掉、无人接听，总是站在接电话人的角度考虑，想象他将如何拒绝你。如果这样想，就变成了两个人在拒绝。那打出的电话也不会收到预期的效果。克服内心障碍的方法有以下几个： 1）摆正好心态。做销售，被拒绝是再正常不过的事情。要对自己的产品和服务有百分之两百的信心，对产品的市场前景应该非常的乐观。同时，总结出自己产品的几个优点。 （2）善于总结。应该感谢，每一个拒绝我们的客户。因为我们可以从他们那里吸取到为什么会被拒绝的教训。每次通话之后，都应该记录下来，他们拒绝我们的方式，然后，我们再总结，自己如果下次还遇到类似的事情，怎样去将它解决。这样做的目的是当再次面对通用的问题时，有足够的信心去解决，不会害怕，也不会恐惧。 (3) 每天抽一点时间学习。学得越多，会发现知道的越少。学习的目的不在于达到一个什么样的高度。而是给自己足够的信心。当然应该有选择性的学习并不是什么不知道的都去学。打电话之前,把想要表达给客户的关键词可以先写在纸上,以免由于紧张而"语无伦次", 电话打多了自然就成熟了。 二、明确打电话的目的 打电话给客户的目的是为了把产品销售出去，当然不可能一个电话就能完成，但是电话要打的有效果，能够得到对我们有价值的信息。所以说打电话给客户不是目的，而是联系到目标客户，获得面谈的机会，进而完成销售. 三、客户资源的收集 既然目的明确了，那么就是打电话给谁的问题了，任何行业的电话销售都是从选择客户开始，电话销售成功的关键在于找对目标，或者说找到足够多的有效潜在目标客户。在电话销售过程中，选择永远比努力重要，一开始就找对目标虽然并

销售中常见的客户十大问题

客户十大经典题目 一、不需要（没兴趣） 我完全理解，对一个谈不上相信或者手上没有什么资料的事情，您当然不可能立 刻产生兴趣，有疑虑有问题是十分合理自然的。您先鉴别一下这个会议对您企业有无价值再拒绝也不迟，是吧？ 我非常理解，要您对不晓得有什么好处的东西感兴趣实在是强人所难。正因为如此，我才想亲自打电话告知您的。 二、没时间 很理解您，难到您忙的连听这通电话的时间都没有吗？ 三、考虑一下 再考虑就错过良好的机会了，该做决定时应当机立断嘛，你说是吧？ 四、先了解一下再说 你还需要了解什么？说出来我们再谈谈嘛。 五、看看再说 时间很紧迫，再看我就没法保证到时候您还能预定到位子。 六、很贵 看来您不太了解行情啊，我公司可是国内连锁第一品牌，相信您肯定知道品牌就意味着高价值高价格，课程的价值与价格是成正比的。 七、没什么帮助 您以前的培训是怎样的一个形式了？ .......... 我们的会议是专家团队现场分析并

解答您的疑难，售后有免费的复训。您先说说您想从会议中得到什么样的帮助了？ 我看看我们会议能否帮到您。 八、不做连锁问一下您，做连锁的企业遇到的问题难道不做连锁的企业就没有吗？我们这个会议本身就是围绕着企业开展的，可以说所有企业都可以来参加来学习。 九、已经上过很多课了 多这一次也不多嘛，呵呵呵……说着玩的。看来，您是个很上进很爱学习的人嘛！您也应该知道，现在社会、经济、行业环境瞬息万变，为了您企业稳定健康持续的发展，您得不停学习新的东西才能做得更好嘛！ 十、我们已经有培训了那您正好可以比较一下两者中哪个更适合您了。可以问您一下是关于哪方面的培训了？您了解他们的专业度吗？

顾客在购物过程中常见的问题和回答100条

顾客在购物过程中常见的问题及回答100条 本内容主要针对商品价格、款式、面料、颜色、质量、售后、是否合身等一些顾客比较担心和顾虑的问题考虑。 一、关于价格方面的问题及应对答案： 1、太贵了，能不能便宜点？ ----真不好意思确实不能了，我们品牌的衣服不但质量能够保证，而且款式大方，售后服务也特别好，肯定是有物有所值的，您买回去以后也可以放心穿了。 2、其他商场都能还价，你们商场怎么不行？ ----因为我们商场实行统一的明码标价，价格合理而且是透明的，这也是对顾客负责，希望能得到您的理解。 3、我不要你们的赠品，给我打个折吧？ ----您真的是为难我了，但非常抱歉，真的不能给您打折，因为这是公司的规定，再说这个赠品也很实用啊，也代表我们公司的一份心意，其实最重要的是产品适合您。 4、有没有便宜一点的衣服？ ----有啊，您这边请，这几款衣服正在做促销，现在买最划算了，你有喜欢的话可以试穿一下。 5、这件衣服都开线了（或者有其他问题），再给我便宜点吧？（如果就剩一件） ---- 1）这没什么大问题，稍等一下我马上再为您换一件。 2）开线的地方不是很明显，我马上给您处理。 3）（如果顾客仍然要求）请您稍等，我去找主管经理申请一下。 6、你们为什么比其他牌子便宜？ ----我们是新品牌，要想拥有自己的市场，除了过硬的质量，也需要低廉的价位做宣传来吸引更多的人了解和接受，也希望您多多支持我们呦。 7、你们的东西就是贵？ ----也不全是啊，每个品牌都有高、中、低档之分，正好您看到的都是我们这里最贵的，这也说明您的眼光厉害啊，这边也有一些价格相对低廉的，您可以了解一下。 8、为什么篮球鞋比休闲鞋贵？ ----因为篮球鞋加入大量的高科技含量，要考虑到弹跳性和舒适程度，您看篮球鞋是不是比一般的休闲鞋都厚重啊，而且它的寿命也比一般的休闲鞋要长。 9、现在不打折，那我等到打折的时候再来？ ----我也比较赞同您的想法，但我们一般都是到了季末或者是码数不全的时候才打折，如果您到那个时候来说不定就没有合适您的型号了，您虽然获得了相应的打折也该过季子，也不划算啊！我建议您办一张会员卡，这样就可以享受正价货品的折扣优惠了。 10、这块面料是腈纶的，为什么还这么贵，羊毛的才多少钱？（指毛料的衣物） ----虽然是腈纶面料，但是现在利用高科技工艺已经改进，您可以感觉一下手感，它具有羊毛的保暖性和舒适度，而且也避免了羊毛的一些缺点。 11、羽绒服的含量只有70%，还这么贵？ ----是这样的，标准羽绒服的含量是70%，这样的保暖性是最好的，加30%的羽毛是为了起到定型的效果，这样了为使羽绒服比较蓬松，厚薄更加均匀。

经典房地产销售技巧和话术

经典房地产销售技巧和话术 客户首次进入售楼处，处于陌生的环境，其心理肯定是略微紧张和产生戒备。置业顾问的第一步就是消除客户的戒备情绪，建立起顾客对自己的信任和喜好：第一是让客户感到一个受欢迎的氛围；第二给客户一个深刻的印象，让客户留下对这个置业顾问专业性强和售楼处高档服务质量的感知。总而言之，就是建立起客户的“喜好”。能否建立喜好直接决定销售成功与否. 建立喜好主要有两大方法：赞美和找关联。赞美是销售过程中最常用的话术，多数置业顾问都用过，但只有少数善于观察、博学多识的人赞美客户能起到相当功效；原因在于赞美的“三个同心圆”理论。赞美像打靶，三个同心圆，最外圈的赞美“外表”，到最二层的赞美“成就与性格”，第三圈则是赞美“潜力（连本人都未察觉的潜能）”。一般置业顾问只能打中最外圈的“外表”，赞美客户“您的这个项坠很漂亮”。能打中第二圈的，就已难得。至于第三圈的靶心，则需要个人的观察能力和知识储备。除众所周知的赞美之外，建立喜好的常用办法就是“找关联”“找同类项”，如同学，同性，同乡，同事等，尽量找一些相同的东西。有时为了寻找关联，“编故事”也是常用的话术。

初期报价的“制约”话术。所谓“制约”话术，就是在互动式的说话氛围内，提前知道别人想要表达的事情，而这个事情不一定对自己有利；于是变换一种形式，先发制人，结果别人反而无法发作，从而让发起制约的人获得了谈话的优势地位。“制约”话术在前期问价和带客看房时用得最多。在接触项目的初期，无论是出于自发的对产品的需要，还是置业顾问主动接近的产品展示，客户会不由自由的问一句话，这房子多少钱啊？这个就属于客户的“初期问价”。实际上，消费者在购买的初期阶段问到价格是一种习惯，是一种没有经过逻辑思考的本能，试图在形象的范畴内将项目进行初步的归类。人们头脑中对产品的价值有两个分区：昂贵区和廉价区。潜在客户的右脑对产品的价格会自动映射，一旦进入廉价区，客户对该产品的品质、品牌、质量等美好想象就都消失了；而一旦进入了昂贵区，即便当前没有消费能力，内心却建立起了对它的美好向往。听完置业顾问对项目的介绍之后，只要有意向的客户肯定会提出看房，看房过程可以说是能否成交的关键，因此，这个过程中的话术也非常重要。看房过程中的话术主要有以下几点：（一）人际关系控制话术看房过程中，客户往往会找来他的朋友一同参与。置业顾问最关键的环节就是：主动结识一同看房的所有人，一定要做到主动要求客户给你介绍。控制看房环节的要诀就是：主动、多说好话、请求指点。随身携带一个笔记本，将无法妥当回答的问题记录下来，将客户特别在意的要点记录下来，将客户陪同人的话记录下来。不要担心客户看到你在做记录，做记录也是对客户的尊重和显示专业性的行为。在回访时将用到这里记录到的话来唤醒客户对看房的感受。（二）郊区楼盘看房路途话术置业顾问在实践中常见的是卖郊区楼盘，有些楼盘甚至在离市区超过30分钟车程的远郊区。郊区楼盘往往在市内设置售楼处或分展场，置业顾问需要把客户从市内带到项目现场。这样，看房的路途就变得较为漫长，看房车沿途会经过很多地方。在这个过程中，置业顾问最重要的话术就是介绍区位。介绍区位的技术要点主要有两点：1）、介绍区位的目的是化解抗性和增强吸引力。郊区项目存在的最大抗性就是区域人气不足，客户心理距离较远，但郊区项目最大的优势一是价格便宜，一是区域未来发展的潜力较大。郊区项目如何化解客户的抗性，方法无非两个：一是化解抗性，一是增强吸引力。2）、化解抗性和增强吸引力的两大方法。在看房过程中，化解抗性的办法有两个：一是用物理距离来淡化心理距离。一是重新寻找参照系，利用参照楼盘来评估项目的性价比。化解抗性是从消极方面来引导客户，增强吸引力则是从正面宣传来赢得项目的加分。看房途中，增强吸引力的方法也有两个：一是区域营销，一是生活方式引导。区域营销话术比如：“我们项目位于新城的核心地段。目前我市大力建设新城，新城因为具有强大产业支持，是最有前途的

房地产销售经理常见问题

房地产销售经理常见问题 当与开发商因折扣、付款、合同条款、现场操作手段无法取得一致意见时，怎么办？答：尽力沟通，可适当放弃部分次要要求，保证重要销售建议达成一致。如确实无法取得最基本的共识，可采用两个途径解决：1）严格依照开发商要求执行，以不良事实性后果给开发商施压，使开发商自动妥协。2）取得公司高层帮助，在高层以上争取协调。当案场人员因销售遇到较大困难与抗性时，怎么办？答：首先分析抗性与困难，通过自己的专业能力和集思广益，设计几套解决的方案，并由自己在实际操作中实际演示，取得良好效果以增强其他销售人员信心。当案场人员取得良好销售业绩，暴露出自满骄傲情绪时，怎么办？答：1）正向引导，通过单独的沟通，对该人员的能力结构进行分析，让销售员明白仍有很多欠缺，需进一步提高。2）反向引导，加重任务数量和扩大任务范围，布置部分人员力所不及的事。一定程度上让其产生挫折感，再通过单独的沟通使其清醒。当销售人员之间因争抢客户而发生冲突时，怎么办？答：首先制止冲突，然后按即定的客户归属原则来制定客户归属，如客户归属原则存在一定的漏洞，必须马上及时调整，调整过程和处理过程应该是透明的，应该让整个专案组明白规则。当一个平时与你关系较好的销售人员犯错误时，怎么办？答：

关系较好是私交，犯错误是在工作中，两者绝对不可合并考虑，为了维护公平、公正的原则，必须照章办事，该怎样处理就怎样处理。当一个平时与你关系一般的销售人员取得很大成绩时，怎么办？答：同上一次问题，私交与工作不可混淆，应对该人员公开表扬和进行一定奖励。当一个销售人员连续一段时间销售能力未进步，业绩较差时，怎么办？答：首先分析能力未有进步的原因1）本人不努力，对业务的钻研精神极度欠缺，列为调整对象，经过限定时间观察后调整。2）领悟力不够，不能举一反三，加大辅导力度，限定时间内作细致观察，若仍无进步仍需调整。3）仔细判断后认为该人员有实力、有潜力未发挥，处于瓶颈期时，应继续予以信赖、鼓励和支持，放宽一定的时限，期待一定的改观。当一个销售人员因个人客观因素情绪低落，精神不振时，怎么办？答：1）单独沟通，作思想工作，要求将主要精力引导到工作中去。2）必要的休假，使其精神放松。当销售人员自恃经验丰富，业绩突出，不尊重你的决定时，怎么办？答：必须制止这种情况，必须要树立自己的领导权威，明确在会议上要求该人员严格执行，同时大力扶植其他有潜力的人员，形成竞争，让其感受到压力。当公司既定的对案场种种奖励条件，迟迟不能兑现时，怎么办？答：1）稳定案场人员情绪，使案场工作保持正常。2）向上力争，要求在限定时间内兑现。当销售人员过份依赖于你处理各案例时，

服装销售中常见问题经典问答

服装销售技巧:服装销售中常见问题精典问答 在服装店的日常服装销售中,总有一些问题需要和顾客"短兵相接",这些问题的处理过程,就是你的服装销售成交与否的关键.这里罗列了常见的几个服装销售问题以及回答技巧,以供 大家参考 1、退货时，顾客会挑衣服的面料、颜色、或者长短 如果还有周旋的空间 您是觉得面料（长短、颜色）什么地方让您不满意呢（探询原因） 是这样的：其实这颜色优点是-----长短之所以如此设计是-----所以当您穿的时候特别显得-----（卖点的重申和导入） 如果没有周旋的空间，只能以换货处理 这样吧，我挑几件您看看，帮您换一件，您喜欢什么样的面料（长短、颜色、款式）呢（转化到换货上去处理） 真的是很抱歉！因为您刚刚说的都不是质量上所产生的问题！ 您看这样好吗您告诉我您喜欢的面料、款式、颜色，我来帮您介绍，这些都是我们今年的新款，里面肯定有您合适的，您喜欢的是----- 2、你们的品牌也算高档，为什么做工还不是很好呢，你看这边有线头啊 哎呀！没关系，我来处理一下，我另外拿一件新的让您试穿看看，这边请--- 3、这种面料不太好，容易变形，刺人！ 不好意思，请问一下，是怎么回事呢（探询原因，是不同面料、洗涤方式错误造成、平常保养不到位等等）是这样的，-----（根据问题解释原因） 面料不太好这问题我想了解一下，因为我们过去确实没有听到客户这么说，您可以说说这种状况吗 如果面料本身确实会产生这种问题 是的！其实每种面料他的保养方式和穿着方式都是不一样的，尤其像我们这种面料，因为我们这种面料的优点是-----所以客户在保养和穿着上最好可以------ 4、毛衣按水洗的要求洗涤也掉色 （正常褪色）其实每一种面料的质地和整理方式都不太一样，有些款式的服装为了凸显特色，所以采用某种面料（采用某种特殊的染色技术），因此有些掉色是正常的，这样会让色彩看起来更自然，所以您放心这是正常状况，如果真是质量问题，我们一定会服务您到位的！ （换货）很谢谢您把这种状况告诉我！真是抱歉造成您的困扰，我会立即向公司报告，来，您这边请稍坐一下，我马上帮您处理！ （不换货，探询原因）哎呀，真是糟糕！您这边请稍坐，先喝杯水休息一下，我们再来了解一下状况！您这褪色的状况是怎么发生的呢 5、这款衣服会缩水吗（会掉色吗） 这一点您可以放心，因为这是-----面料，所以不会出现这样的状况，您可以放心的穿。 是的！这一点确实是要注意一下，因为----面料它的优点是------而要注意的就是在穿的时候要注意-----在洗的时候要注意-----这样不仅不会有缩水的问题，穿起来还特别的鲜艳好看。 这一点您放心，只要不机洗，这种面料是不会缩水的！ 6、你们的衣服怎么这么花呀！（你们的衣服怎么穿起来这么紧啊） 是的！这个花色确实是比较大胆一点，不过您穿起来特别好看，因为您的肤色------风格------所以您穿起来时尚感特别的强 是的！很多人第一眼看的时候都会觉得这款式有点花，不过穿在身上之后就不一样了，尤其您的肤色----风格-----特别显得大气，很引人注意。 这是今年最流行的花色，时尚感比较强，可能您之前穿衣服比较保守，其实您可以尝试一下，换一换风格也不错！ 7、你们的款式好少啊！ 是的！我们这儿的产品虽然不多，不过件件都是我们老板精心挑选的，每件都有自己的特色，我来帮您介绍，您喜欢什么样的款式 我们这儿的款式确实不多，因为我们老板喜欢比较有特色的衣服，不过有几款我觉得非常合适您，来这边请，我帮您介绍，您想先看上衣，还是----- 呵呵！我们这儿的特色就是少而精，虽然款式不多，但是件件都有自己的特色！ 8、太贵了！人家……才多少钱，你们这么贵！