中国房地产经济的现状与问题分析

中国房地产经济的现状与问题分析

10级土地资源管理6班邓皓庭201030250603

摘要：自从2003年8月12日，国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，把房地产业定性为促进消费，扩大内需，拉动投资增长的“支柱产业”。

关键词：房地产结构房地产泡沫房地产税政府调控

一房地产市场的结构分析与问题所在

（一）商品房市场的垄断是房价上涨的基础

在我国，第一，老百姓不能随便自建房，必须向开发商购买房地产。第二，我们政府缺少经济适用房和廉租房，保证不了老百姓的住房。自从2003年8月12日，国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，把房地产业定性为促进消费，扩大内需，拉动投资增长的“支柱产业”。因此，在这个大环境下，商品房几乎垄断了整个房地产市场，导致逐年房地产泡沫的上涨。

（二）财政、经济、金融对房地产业的依赖

地方政府的财政收入依赖土地出让金，2010年全国土地出让金数额同比增长70.4%，占地方财政收入的76.6%。在国家经济方面，固定资产投资占GDP的46.6%。在金融方面，房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元，加上其他以房地产抵押贷款和房地产相关的贷款接近贷款总量的一半，大约有20万亿元。由此可见，我国过度依赖房地产的发展。

（三）我们没有把住房当作保障民生的公共事务

在西方一些国家，明确界定住房为公共事务，有立法保障。英国于1919年颁布《住房和城镇规划法》，政府在1946年至1951年间负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78%。新加坡在2009年底建99.2万套经济适用房保证85%住房，而且按老百姓的收入核算，保证老百姓6年的收入可以买一套房。在香港，政府负担50%的住房，按法律规定，月薪6万以上的要购买商品房，2.6万到6万间，政府提供低

利息贷款，1.1万到2.6万的，以低于市场价30%到45%的价格购买房屋，低于1.1万的可以享受廉租房。在国内，我们缺少经济适用房和廉租房，而且法律制度不完善，老百姓住房没有稳定的机制，例如排队获取购买保障房的权利。因此，未来我们的政府在保障房的制度完善方面可以更多参照其他国家地区的模式，尽快完善房地产市场的结构和法规，让房地产在保障民生住房需要的前提下，促进投资增加和经济发展。

二房地产泡沫现状分析

（一）金融危机的影响

2008年11月金融海啸爆发，使我们的出口受到重创，很多工厂制造出来的产品卖不掉，形成了产能过剩，实体经济严重受到影响，从而导致了很多制造业的资金离开实体经济，从而进入房地产市场，房价大涨，形成房地产泡沫。

（二）政府的投资加速房价上涨

政府通过大量资金投资基础设施建设，如2008年政府的4万亿投资，通过基础设施建设消耗了产能过剩，基础设施建成了，土地的价值提升，从而房地产的价值也得到提升，然而，当这些基础建设完成后，实体经济没有新的增长点，形成了新的一轮产能过剩，实体经济的投资没有改善而继续向房地产市场投资。

（三）通货膨胀的影响

政府的几万亿投资进入市场，通货膨胀不断抬头，银行存款出现负利率的时代，对于老百姓来说，为了躲避通货膨胀对货币贬值的影响，把自己的资金更多投入到房地产上，从而房价不断上涨。

（四）人民币升值

自2003年至今，人民币汇率不断升值，升值了17.5%。出于对人民币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入中国市场，许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外，人民币的升值给中国的经济发展带来了巨大影响，特别是2008年世界金融危机爆发之后，中国的出口制造业受到重创，国内的大量制造业资金进入房地产市场。 [1]

三日本与中国房地产泡沫的对比分析

（一）日本房地产泡沫的形成

1985年，迫于美、英等其他G5国家的压力，日本签订了《广场协议》，日元加速了升值的步伐。国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场，为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。

《广场协议》签订后，日元大幅升值，对日本的出口导向型经济产生了很大影响，出口产品大幅下降。为了维持日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府开始实行并长期实行了低利率政策，连续多次下调基准利率。日本国内资本市场上的货币供给大幅增加，导致出现流动性过剩，大量资金离开实体经济，流入明显获利的股市和房地产市场，推高房价。

随着经济的发展和城市化的进行，人们认为地价和房价一定会不断上涨。并且，日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长，人民的生活水平不断提高，对土地和住房不断提出新的更高的需求。利好的经济预期和个人对商品房的需求在一定程度上助长了房地产泡沫的膨胀。

政府监管和调控行为的缺失。日本政府认为不应该干预地价和房地产价格，对大量资本投入房地产市场也不加调控。其次，日本进行的金融改革加速了金融的自由化，政府对金融的宏观调控能力不断下降，致使金融市场的融资能力大大增强，各个企业通过金融市场的融资取得大量资本，这些资本进入房地产市场，推动价格上涨。

最终，各种原因的相互作用下，房地产泡沫形成，对日本的经济带来了严重的破坏。[2]

（二）中日房地产市场相似之处

中国与当时日本都是出口导向型的经济，积累了巨额的外资，导致本国的货币升值，同时受到国外金融危机的影响，对出口行业的影响反应大，使得实体经济状况不断下滑而更多的资金进入房地产市场，另外，两国都重视城市化的进程发展，大力搞基础建设，同时人们对房地产市场的良好期望，使更多人把资金进入房地产市场。

（三）日本房地产泡沫得到的警示

目前的房地产经济与当时日本房地产经济有很多相似之处，而且发展的趋势和

经济的背景也十分相似。对此，政府需要加强关注，适度的宏观调控，防止房地产市场过热和泡沫膨胀过快。

三房地产税的现状分析

（一）税费体系混乱。

涉及房地产的税种结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清，调节单一，税种重叠，重复课税等。同时，费大于税的现象严重，限制和削弱税收对房地产市场的调控功能。各种收费也增加房地产开发成本，扭曲房地产商品真实价值，推高房价。（二）立法层次较低。

我国目前涉及的10多个房地产税种，除了《中华人民共和国个人所得税法》与《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人大通过法律外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，缺乏严肃性、权威性，市场调节功能弱化。[3] （三）税制繁复，税种结构不合理

我国现行征收与房地产开发经营相关的税费共12项，分别在房地产运行的不同阶段和环节征收。土地批租、征用环节，要缴纳契税、耕地占用税（外资企业不征）、印花税，同时还要交纳土地出让金、土地使用费等费用；开发建设、转让环节涉及的税费较多，有契税、营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加（外资企业不征）、土地增值税、企业所得税、个人转让房地产征收个人所得税；房地产占有和使用环节缴纳的税种有房产税（外资企业为城市房地产税）、城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）。[4]

四政府调控

（一）房地产税不是为了打压房价

在美国，房产税的目的不是为了打压房价，而是为了让房价升值，让老百姓获得更高的价值。美国平均征收1.38%的房产税，将这房产税的28%给乡镇政府，22%给县政府，只有4%给州政府，总共54%，讲其用于改善治安，搞建设改善环境，剩下的46%将全部用于改善教育。而且，政府的所有支出全部有非常清楚的记录，老百姓可以上网随时查询，做到财务透明。政府把房产税与之于民用之于民，最终让老百姓的房产增值。因此，美国的模式我们应该从中学习其优点。

（二）房屋价值评估要做到公正

在美国，房地产评估员都是有居民公选出来的，选的是大家公认最诚实和敬业的人，评估员一般是两个人同行上门评估居民的房屋，对房主的相关情况进行详细的记录，两个评估员互相监督。政府也会把评估信息公开上网，并且提供交涉平台，若老百姓对评估的价值不满，可以上诉讨个说法。对此，我国可以借鉴美国的模式，学习其评估机制的核心价值，防止评估机制形成新的腐败形式。

（三）健全保障房机制

前文已经介绍了英国，新加坡，香港的保障房机制，像香港，政府提供50%的住房，让老百姓都有房住，这样就算香港的商品房炒得多高，老百姓也没有怨言。所以，政府要把民生摆在第一位。然而，大力建设保障房，将对目前房地产市场有巨大的冲击，甚至会摧毁商品房市场，正如香港1997年的做法一样，导致楼市崩盘。因此，政府不能盲目为了政绩而大量建设保障房，应该合理控制保障房与商品房的比例。

（四）房地产信贷

目前，房地产相关的投资过热，占了全部项目的贷款的一半，而且，政府也对房地产贷款有很多优惠的政策，让越来越多的信贷资金都进入房地产，加速了房地产泡沫的膨胀。然而，政府一旦收紧房地产信贷，投资的增长会减缓，同时，开发商和政府很多债务不能偿还，整个经济会有很大影响。若过于放松房地产信贷，房地产的泡沫同时，通货膨胀的加速到来，物价的过快上涨将会严重影响民生。所以总的来说，政府对房地产信贷的控制应该平衡好通货膨胀和房价。

结语

目前中国经济面临转折的阶段，到了中等收入陷阱。未来如果还是靠出口和投资拉动经济是不可行的办法，必须要通过消费才能拉动经济，我们要转型成为内需导向型的经济模式。所以，对于未来房地产行业的发展，政府要适度缓和，让房价回到其真正的价格，同时，要引导行业的投资方向，扶持中小企业和实体经济的发展，这些企业是保障的我国80%就业的行业，而不是房地产行业。让这些企业富起来，老百姓才能富起来，让老百姓有消费能力才能扩大内需，拉动消费增长，而不是靠房地产的投资拉动经济，目前房地产经济的过热，政府要合理地降温，让房地产回

到合理价格，让老百姓受益。

参考文献

[1] 郭荣欣.日本房地产泡沫与中国房地产现状分析[A].经济研究导刊,2011

[2] 张松峰.日本房地产泡沫的经济史鉴[J].宏观经济管理,2005

[3] 张敏.我国房产税制的现状及改革措施[J].江南论坛,2010

[4] 付俊花. 改革与完善我国房地产税收制度的探讨[J].商业会计,2008

2010年中国宏观经济形势分析

2010年中国宏观经济形势分析 2010年，中国面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害等挑战，虽然我国宏观经济政策框架基本稳定，但汇率不断升级、通胀压力不期而至、外部需求持续变化、资本流动大幅波动，宏观经济形势未可乐观，就如温总理曾在接受采访时指出：“如果说2009年是进入新世纪以来经济最为困难的一年，那么2010年是中国经济最为复杂的一年”，不过党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，使得2010年国民经济运行态势总体良好。 2010年全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比2009年增长10.3%，增速比上年加快1.2个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。 1．国内生产总值（GDP） GDP是最受关注的宏观经济统计数据，是衡量国民经济发展情况的重要指标。GDP增速越快表明经济发展越快，增速越慢表明经济发展越慢，GDP负增长表明经济陷入衰退。 根据国家统计局初步测算，2010年前GDP为397983亿元，按可比价格计算，同比增长10.3%，比上年同期增幅加快1.2个百分点。

数据来源：国家统计局 2．社会消费品零售总额 社会消费品零售总额反映国内消费支出情况，对判断国民经济现状和前景具有重要的指导作用。社会消费品零售总额提升，表明消费支出增加，经济情况较好；社会消费品零售总额下降，表明经济景气趋缓或不佳。2010年社会消费品零售总额达154554亿元，同比增长18.4%。其中，城镇消费品零售额133689亿元，同比增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。2010年自8月起社会消费品零售总额同比增幅连续五个月保持在18%以上，国内市场销售实现平稳较快增长。 数据来源：国家统计局 3．进出口额 2010年全年进出口总额29728亿美元，同比增长34.7%。其中，出口15779亿美元，增长31.3%；进口13948亿美元，增长38.7%。进出口相抵，顺差1831亿美元，比上年下降6.4%。从月度同比增幅来看，2010年12月进出口受2009年高基数影响，增速正常回落，国内生产的放缓也是导致本月进出口增幅回落的重要原因。

我国房地产市场供求关系分析.doc

我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

中国近年来经济发展的现状及趋势

中国近年来经济发展的现状及趋势 进入21世纪之后，中国的经济环境有了很大的变化。从国 际形势看，欧元区国家的经济合作已经启动，但发展前景不明朗；美国自从经历“9．11”事件之后本国经济陷入低迷，至今尚未全 面恢复；日本经济则长期低速徘徊.尽管我国政府采取了一系列 积极的措施，例如：正式加入WTO；推动APEC的发展和中国——东盟自由贸易区的发展；加强同中亚国家的合作等；但整体外部形势依然严峻。这就需要我们从内部经济入手，找到推动经济增长的有效方法和途径。在国内经济中，由于存在众多的问题，无法一一列举，所以本文试图从通货膨胀、失业、GDP的增长几个方面来探讨影响中国经济的原因，并且试图找出解决问题的方法和途径。 一、对三条曲线的复合与分析 （一）三条曲线在一个坐标系中的复合：图一（% （二）三条曲线各自特点的分析 A、GDP增长率曲线 1、曲线走势：最近中国十几年的GDP增长率变动呈现前快后慢的特点。在第一个阶段，1991——1996年，GDP增长保持在一个较高的水平，平均达到11.6%；而在第二个阶段，1997——2001年间，GDP增长保持平稳中速的增长趋势，平均达到 7.8%。前后两个阶段平均增长率差异较大，呈现出比较明显的 阶段性特点。 2、原因

1）、1991——1996年的经济高速增长主要是基于以下方面： 第一，经历了二十世纪八十年代末的经济衰退，当时称之为“市 场疲软”之后，中央政府采取了一系列积极的财政、货币政策， 推动了经济的快速增长；第二，邓小平同志的南巡，一方面澄清 了许多人认识上的误区，另一方面，他以个人的远见，在宏观上 为中国创造了一种宽松、积极的氛围，加速了经济的增长。 2）、1997——2001年经济增速下降，主要是以下原因：首先，在经历了1991——1996年的经济高速增长之后，一些经济指标过热，造成诸如通货膨胀水平过高等方面的问题。所以国家在宏观上需要执行一套稳健、收缩的财政、货币政策。其次，1997年爆发的亚洲金融危机虽然没有对我国经济造成直接破坏，但也严重地影响了我国的整体外贸环境。重要表现之一就是传统东南亚国家进口市场的缩小，外贸行业整体效益的下滑，对我们这个外贸依存度非常高的国家来说，对经济增速的下降造成了实际的 压力。第三，为了适应经济全球化和加入WTO的要求，我国陆续开放了一批部门和行业，大力下调平均关税水平；这一系列的举措使国内原本受到很大程度保护的许多产业顿时感受到巨大 的压力，使得这些传统上的经济增长点在实际推动经济增长时显 得力不从心。 B、通货膨胀水平曲线 1、曲线走势：1992——2001年中国通货膨胀水平呈现先 高后低、先正后负的情况，同样具有阶段性的特点。1992——1996年间，平均商品零售物价指数保持在12.2%，而1997——2001年其平均水平仅为－0.6%。两个阶段相差13%，这种有趣的现象非常值得我们研究。 2、原因

中国经济发展现状及潜在问题分析二

中国经济发展现状及潜在问题分析二 中国经济发展现状及潜在问题分析 内容摘要：中国作为世界上的发展中国家其经济实力及综合国力水平在近几十年的时间里都得到了长足的发展。经济实力的不断攀升以及经济增长速度的持续加速令中国经济已成为世界各国所关注的焦点。但在中国经济高速发展的同时过程中也不可避免的出现了一些问题如经济出现过热现象东西部区域发展不平衡以及资源浪费和失业问题。本文基于对中国经济的现状概述和潜在问题分析的基础上对问题进行了探讨也对中国未来经济发展的方向做出了初步的讨论。 中国经济的发展虽取得了世界的瞩目在各个经济领域也取得了很好的发展但毕竟我国的国情与所处的时代背景决定了中国的综合经济发展还需承受诸多的考验在探索的过程中求发展。回顾近年来发展历程可以发现我国在经济发展中还存在很多问题如何解决这些问题找出根本原因所在怎样更好的规划新的发展蓝

图都是需要重点研究和仔细思考的问题。中国经济是否存在过热问题不可否认中国的经济发展取得了令人瞩目的成果但在保持高增长高速度发展的同时是否在某些领域也出现了过热的问题？对于这个问题的讨论国内经济学家们已经开始研讨但可以初步肯定的是现今中国经济运行总体上还是正常的只是在部分行业已局部产生过热的情况。中国自改革开放以来在经济的增长方面也是取得了明显的成效在五年计划接连完成的基础上国家经济财政状况明显好转配合积极合理的财政政策和与国际接轨且有中国特色的金融货币政策令中国的经济水平持续上扬。但在中国的金融产业不断扩大和投资规模增长加速的背景下部分市场确实也出现了因投机行为和泡沫性的炒作而产生的经济过热虚假繁荣的现象。对世界而言中国新开放的金融投资领域是人们投资的热土国内外炒作基金的进入加上国内不少投机商刻意的非法经营也造成了金融市场诸多不稳定情况的产生。如房地产业证券和衍生金融产品的过度高涨都为后期金融问题的产生埋下了伏笔。对于别领域及方面出现过热的现象政府也已按照实际的情况配以相应的法律法规进行了严格的规划预计过热问题也只是出现在局部而已总体不会对中国整体的综合经济面形成负面的效果中国经济过热问题已得到了很好的控制。地区发展不平衡问题在制定允许一部分人先富起来的政策之后在经济发展水平向前推进的同时也产生了贫富差距日益扩大化和地区发展不平衡问题。有调查显示目前中国城市与农村

当前中国宏观经济的现状

当前xx宏观经济的现状 我国当前的经济运行现状可以从宏观经济政策的四个目标着手。从经济增长来看，受到世界经济危机的冲击，复苏缓慢，复苏的基础还稳定；从就业上看，大量中小企业倒闭，失业人数上升，社会有效吸收就业，再就业的能力明显不足；从物价上看，当前出现较为严重的通货膨胀，大宗商品价水平持续上涨；从国际收支看，总体顺差任然存在，但顺差额在减少。 1.经济增长GDP 改革开放三十年来，中国宏观经济形势日趋佳境。尤其是1996年底中国宏观经济成功实现“软着陆”以来的十年间，中国经济走过了一段持续“高增长，低物价”的辉煌历程，从而使中国经济彻底摆脱十年前“大起大落”的周期性波动特征。2006年中国GDP更是大增 10.7%，GDP总量首次突破20亿大关。 从长远看，中国庞大的农业劳动数量和“三农”问题仍将是困扰中国经济增长方式有转变的最大难题，尽管我们的工业GDP比重曾高达50%以上，但事实上我们仍是一个农业人口大国，这便是矛盾的症结所在。同时，节能消耗和环保任务十分艰巨。 为此我们国家和政府已经出台一系列产业政策并采取相关措施，大力解决现实生活中存在的上述问题。我国将大力发展无污染高技术的第三产业。 2.就业方面 劳动是最基本，最重要的经济资源，一国的国民收入中，很大一本分来自劳动力的贡献，因此，对劳动力必须加以充分利用。而劳动的实现就是就业。 只靠市场机制不能保证充分就业，必须引入政府对经济的干预。 我国目前的失业率是4%，由于产业的转型，许多产业都向高技术方面发展，需要的劳动力急剧下降，由于现在许多企业都需要知识型人才，导致一大部分非知识型人失业找不到工作，在家滞留。影响我国的经济发展水平。 3.通货膨胀

中国房地产现状分析

目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：

中国房地产现状及对策研究

毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究 学生姓名：侯金鑫 学校：南昌航空大学 专业：工商企业管理 年级： 学号： 指导教师： 2015年05月8日

摘要 现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。 关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度

目录 一．引言 二．房地产业在国民经济中的地位 （一）房地产业在国民经济中的基础性地位。 （二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。 （三）房地产业的支柱性地位。 三．住房市场化成就及问题 （一）概括发展 （二）八大成就 （三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善 四．房地产中问题存在的原因 （一）片面的认知 （二）住房供应结构调整缓慢 （三）房地产市场秩序混乱 （四）地方政府违规操作 （五）开发商的垄断经营 五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段 （一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度 （二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度 （三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断 五．结束语 六．参考文献

解读中国宏观经济数据

解读中国宏观经济数据 解读中国宏观经济数据——为什么中国不爆发经济危机？ 中国是个怪异的国家。很多海外的学者用西方经济学的眼光来看中国，觉得很不可思议。中国用透支的方式维持经济的快速增长，为什么积累了20多 年仍然没有爆发恶性的通货膨胀进而演化成一场深重的经济危机的呢？ 我经过一段时间的苦心研究，终于得出了中国为什么不会爆发经济危机的原因。 下面我将通过分析中国改革开放以来经济统计数据来详细讲解（所有数据都来源于中华人民共和国统计局）。 让我们先来分析中国GDP的构成。以2003年中国GDP统计数据来看，当年中国GDP总值为117251.9亿元。从产出均衡来计算，GDP应等于投资+消费+政府支出（不包括政府转移性支出与政府债务和利息支出）+对外贸易顺差+库存投资。后两项份额很小，几乎可以忽略不计（当如当年中国对外贸易顺差为人民币2092亿元）。当年中国全社会投资总额为55566.61亿元，社会消费品零售总额为45842.0亿元，政府支出为13751亿元。分别占GDP 比例为47.4%、39.1%、11.8%。而同年美国的GDP构成则投资18%，消费68%，政府支出15%。可见，中国是一个主要依靠投资带动的高速增长的经济体，其 模式与之前亚洲四小龙主要是泰国、韩国等增长模式如出一辙。是典型的亚洲增长模式。 但是，与其他亚洲经济体不同的是，中国的投资来源主要是透支国内储蓄，而泰国、韩国当年的投资来源主要是对外负债。这一点非常重要，这也是中国能够避免东南亚危机那种模式的经济危机的主要原因。这一点将在下文仔细讲述。 其实GDP的结构并不重要，重要的是，作为中国GDP主体的投资的

最新浅谈我国经济发展的现状分析

浅谈我国经济发展的现状分析 【论文关键词】经济发展问题改进措施 【论文摘要】党的十六大以来，是我国改革开放和全面建设取得辉煌成就的五年。面对复杂多变的国际经济行势，面对国内经济改革的发展与稳定的艰巨任务，全国各族人民在胡主席的领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻和落实科学发展观使我国的经济实现了又好又快的发展。 1 经济发展中的问题 综上所述，在改革开放的推动下，我国的经济快速发展，人民生活水平逐步提高，呈现一派祥和的景象。同时也要清醒的看到，发展中还存在不少的问题需要我们去解决。首先使是在经济的发展中如何注意对环境的保护。由于粗放型的增长使我们付出了过大的环境代价。某些地区的企业为了满足致富的需要，大量的排污，使空气和水质发生严重的污染。据媒体报道：地处江南地区的生命资源太湖遭到了严重的污染。长江黄河是中华民族的母亲河，它的发源地也受到了严重的污染。由于中国是燃煤大国，传统的燃煤技术使得大量的二氧化碳和二氧化硫废气排放到空气中，空气和水质的污染将使人的生命和健康受到严重的威胁，这种以牺牲环境和人民健康为代价而换来的高速发展的GDP是不受欢迎的，是与社会主义市场经济不相容的。在经济高速发展过程中，与民生有关的问题是居高不下的房价。经济发展，生活水平的提高，通过社会主义市场经济的作用，应该使大多数人能够买的起住房，能够安居乐业；但是事实却相反，2007年以来，全国特别是大中城市，房价飙升，居民的收入积累赶不上房价的上涨幅度，只好放弃买房。有的居民采取贷款购房的办法，但每月还款的负担很重，几十年的还款

计划使他们喘不过气来。与民生有关的另一个问题是我国目前社会贫富差距进一步拉大，在改革开放初期，提出“让一部分人先富起来”的号召下，东西部之间，城乡之间，地区之间，行业之间，人民的收入差距开始拉大。在上世纪90年代中后期，随着改革开放的深入发展，相当一部分城镇居民下岗失业，居民的收入差距逐年拉大，已经成为一个不争的事实。由于收入差距很大，因此也引起了一部分人对一部分人的不信任，产生了“仇富” 心理。在众多媒体报道的案例说明，在大城市的边缘地区，中西部落后地区，犯罪案件频发，给社会带来不安定因素。胡主席在十七大报告中指出，农业稳定发展和农民持续增收难度加大，说明我国经济高速发展中，农业面临着新的挑战。目前城市建设中，需要大量的劳动力，农村中的青壮年劳动力大量涌入城市，所以农村中只留下老人和孩子。在“知识改变命运”的号召下，农村中成长的下一代，也千方百计地离开农村，长此下去，发展农业的人力资源将严重缺乏。在房地产“暴利”的驱动之下，有些地区把粮田变成商品房的开放地，因此我国耕地面积在逐年缩小。这些因素将直接影响全国人民的吃饭问题。 2 今后的改进措施

中国宏观经济形势分析论文

中国宏观经济形势分析 当前中国经济正处在由企稳回升走向全面恢复的关键阶段,应努力保持来之不易的经济成果,妥善处理经济运行中的突出矛盾与困难,为下一阶段经济平稳运行打好基础。宏观调控应根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性,把握好政策实施的力度、节奏和重点。 一、国民经济全面恢复物价上涨压力加大 1.消费增长保持稳定 (1)推动消费增长的主要因素:一是政策因素将继续成为支持消费增长的重要动力。扩大消费需求,提高消费对经济增长的贡献度是当前及未来一段时间我国宏观调控政策的重点,二季度家电、汽车、节能产品消费政策将继续完善,增加城乡居民特别是低收入者收入的措施将进一步落实,“万村千乡”和“双百”工程建设将深入推进,政策对消费的推动作用依然较强。二是城乡居民收入增长将提高社会消费意愿。一季度,农村居民人均现金收入实际同比增长9.2%,比上年同期加快0.6个百分点;城镇居民人均可支配收入实际同比增长7.5%。根据一季度人民银行储户问卷调查,城镇居民判断收入增加的占比从2009年二季度的12.6%回升到2010年一季度的21.3%,实际收入与收入预期的改善将提高居民消费能力与意愿。三是世博会召开刺激消费增长。二季度世博会在上海举行,届时周边地区旅游、会展等生活性与生产性服务消费将大幅增加。四是居民消费价格上涨,将促使消费名义增速走高。2009年二季度CPI同比负增长1.3%,而今年二季度CPI呈明显上行趋势,社会消费品零售总额名义增速将提高。 (2)抑制消费增长的主要因素:一是国家近期连续出台的房地产调控政策效果在二季度显现,与住房相关的家具、建材消费增长将趋缓。而且,前期房价涨幅过大,对已买房居民下一阶段的其他消费形成一定制约。二是干旱、地震等自然灾害将减少当地居民收入,降低居民生活水平,导致局部地区消费能力下降。三是近期粮食、蔬菜、水果价格涨幅较高,成品油价格调整,不利于居民实际购买能力提高。 总体而言,消费需求将保持稳定,初步预计,二季度社会消费品零售总额名义增长19%。 2.物价上涨压力加大 一是翘尾因素提高二季度物价涨幅。经计算,二季度CPI翘尾因素为1.6个百分点,PPI为4.4个百分点,分别处于全年翘尾值次高和最高水平,即使不考虑新涨价因素,二季度CPI与PPI也将呈现一定幅度上升。二是输入型物价上涨动力增强。世界经济复苏导致国际大宗商品价格暴涨,国

房地产行业分析

篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

中国产业经济发展历程、发展现状以及未来发展趋势

中国产业经济发展历程、发展现状以及未来发展趋势 产业，简而言之，即是具有某种同类属性的具有相互作用的经济活动组成的集合或系统。 产业经济学研究的是产业内部各企业之间相互作用关系的规律、产业本身的发展规律、产业与产业之间互动联系的规律以及产业在空间区域中的分布规律等等，这些都是产业经济学研究的具体对象。产业经济学是一门新兴的综合性、应用性很强的经济学科。它以“产业”为研究对象，研究产业的形成、发展和调整，也研究和分析产业内企业之间的市场竞争关系。 它既涉及了偏向宏观的经济问题研究，如产业布局、产业结构的调整与升级等；也涉及微观经济问题的分析，如企业的定价理论、企业的兼并、技术创新等。产业经济学的研究对象在欧美产业经济学中即为产业组织，研究的是市场运行，主要关注企业行为，其与市场结构和市场演变过程具有密切关系，涉及相关的公共政策。我国50 年代受苏联的影响，产业主要指计划经济中的行业和部门，没有明确的产业经济学名称。改革开放后受日本的影响，强调产业结构和产业政策。80 年代末，欧美主流的产业组织理论引入中国，使得以产业组织和公共政策为主的欧美和以产业结构与政策为主的日本体系相结合。针对产业经济本身所具有的不同层次的具体行为规律，产业经济学又有不同的具体研究对象，包括产业组织、产业结构、产业关联、产业布局、产业发展、产业政 研究产业经济学，有利于建立有效的产业组织结构通过对产业经济学的研究，可以探求过度竞争或有效竞争不足的形成途径及消除方式；发现规模经济的形成原因及优点等等，从而根据不同的产业，分别制定正确的产业组织政策。研究产业经济学也有利于有效的产业组织的形成以及产业结构的优化，产业结构的合理均衡是国民经济健康发展的前提，而产业结构的升级则更是国民经济迅速发展的必由之路。寻找产业结构不合理的成因，并以此制定有效的产业结构政策、调整产业的结构，也是研究产业经济学的意义所在。进一步而言，研究产业经济学，探寻产业升级的规律和带动经济起飞的主导产业，利用合理的产业政策加以保护和扶持，便可以实现产业结构向更高的水平演进，以增强整体产业的国际竞争力，促进经济的发展。寻找产业合理布局的基本原则 也是促使产业经济学研究进一步深入的动力之

中国当前的宏观经济状况分析

中国当前的宏观经济状况分析 目前，我国宏观经济仍面临着不少下行压力，如企业利润增速低迷，过剩产能仍有待消化，出口需求疲软，银行的不良贷款率呈上升趋势等等。但总体上看，支持经济增长的积极因素仍然存在。 一、就业形势较为平稳 近几年来,我国的就业形势是不容乐观的,特别是大学生的就业情况越来越严峻。在我国,就业吸纳人员最多的就是服务业了,并且这几年来服务业所容纳的就业人员也越来越多,服务业作为第三产业在我国国民经济中发挥着极其重要的作用。我国的服务在加速发展,创造了许多的就业岗位,解决了许多的就业人员,这也得益于我国经济的平稳较快发展。经济发展与就业之间是有很大的关系的,经济增长对就业的吸纳能力有一定的增强作用,预计在2015年新增的就业人数可超过1000万人,总体的就业压力不大,但是大学生的就业形势以及农民工的就业形势是相当严峻的,国家在未来的经济发展过程中应该较多地关注大学生的就业问题以及解决大学生的就业问题。 二、物价温和回升 从物价方面来看,我国的工业消费品的物价基本上保持稳定,国际大宗商品的价格处于平稳运行的状态之下,通货膨胀的压力不大。从服务价格来看,人口结构发生了变化,劳动者的工资逐步上涨,使得一部分生活服务品的价格上涨。从食品价格来看,大部分的粮食都增产,粮食价格比较稳定,但是相对来说,蔬菜、肉类的价格会微涨,这可能与劳动力工资上涨有一定的联系。除此之外,从资源产品方面来看,近几年的资源性产品在不断地改革,资源性产品的价格上涨,出现高物价的局面,这与国家实行的节能减排,提倡节能减排的政策有一定的联系。此外,纵观全国的房地产业,房价也发生了一定的变化,房价实现了小幅度上涨。 三、国民经济依然保持平稳增速 纵观宏观经济的发展态势,我国的经济依然保持快速增长,其发展的潜力还

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类

中国宏观经济分析报告

中国宏观经济分析报告（2004 年1 季度） 出版日期：2004 年05 月编写说明 2004 年1 季度，我国经济继续快速增长，工业生产、固定资产投资、消费品 零售额、进出口等均呈现较快增长，经济景气依然处于扩张周期的上升阶段。但经济运行中存在的矛盾和问题不断突现出来，突出表现在投资过快增长，投资品价格高增长向消费品价格传导进程加快，通货膨胀压力增大。当前形势下，宏观趋势的把握上不应再拘于经济是否“过热”的讨论，而应想办法坚决抑制盲目投资和低水平重复建设，防止经济的大起大落，保持国民经济平稳运行；宏观政策趋向上要从扩大内需转向调节经济平稳运行的方向上来，但同时，应当注意政策实施的力度和时机，防止政策力度过大过猛。 中国行业分析报告----宏观经济 II 目录 Ⅰ 2004年1季度宏观经济形势 (1) 一、一季度经济运行的主要特点 (1) （一）国民经济快速增长，工业生产继续高增长 (1) （二）固定资产投资超高速增长 (2) （三）消费需求增长稳健 (3) （四）市场物价继续上涨 (4) （五）对外贸易增势强劲，利用外资保持较高水平 (5) （六）货币信贷增势未减 (5) （七）经济运行效益比较好，居民收入增长加快 (6) 二、一季度经济运行中存在的主要问题 (7) （一）投资增长过快，盲目投资和能力扩张势头加剧 (7) （二）煤电油运紧张状况加剧 (8) （三）通胀压力加大 (8)

（四）信贷调控难度加大 (9) Ⅱ 2004年2季度经济形势分析与预测 (9) 一、固定资产投资增长将高位回落 (9) （一）制约投资增长的因素 (9) （二）促进投资继续高增长的因素 (10) 二、诸多因素将遏制物价上涨 (11) （一）农副产品价格将呈现先扬后抑的走势 (11) （二）各项控制物价上涨的行政手段将发挥一定作用 (11) （三）严控投资过快增长的政策措施有助于投资品价格回落 (11) （四）投资热、消费稳，不会出现严重通货膨胀 (12) （五）我国经济买方市场特征鲜明，不会出现需求推动型的价格轮番上涨12 三、2004年2季度经济形势分析与预测 (13) 中国行业分析报告----宏观经济 .... III Ⅲ提高宏观调控政策的有效性 (14) 一、扩张性政策应进一步向中性政策过渡 (14) 二、财政政策应加大结构调整的力度 (14) 三、实行差别化的货币信贷政策，优化信贷结构 (14) 四、统一认识，端正行为，坚决抑制地方政府的投资冲动 (15) 图表目录 图表1 2003年与2004年各产业投资增长情况比较 (3) 图表2 2003-2004年投资资金来源结构变化 (3) 图表3 2003-2004年分地区固定资产投资增长情况 (3) 图表4 2003－2004年生产和消费物价月涨幅一览表 (4) 图表5 2004年1季度宏观经济运行主要指标与上半年预测 (13) 本报告图表如未标明资料来源，均来源于“中经网统计数据库” 中国行业分析报告----宏观经济 .... 1 Ⅰ 2004 年1 季度宏观经济形势

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻