文档库 最新最全的文档下载
当前位置:文档库 › 第六节 固定资产及投资性房地产

第六节 固定资产及投资性房地产

第六节  固定资产及投资性房地产
第六节  固定资产及投资性房地产

第六节 固定资产及投资性房地产

一、固定资产

(一)固定资产概述

1.固定资产的概念和特征

固定资产是指同时具有以下特征的有形资产:(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的;(2)使用寿命超过一个会计年度。

2.固定资产的分类(了解)

3.固定资产的科目设置

为了核算固定资产,企业一般需要设置“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”、“工程物资”、“固定资产清理”等科目,核算固定资产取得、计提折旧、处置等情况。

(二)取得固定资产

1.外购固定资产

企业外购的固定资产,应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等,作为固定资产的取得成本。一般纳税企业购入机器设备等固定资产的增值税应作为进项税额抵扣,不计入固定资产成本。具体账务处理如下:

购入需要安装的固定资产,先通过“在建工程”科目核算,待安装完毕达到预定可使用状态时,再由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。

企业购入固定资产时,按实际支付的购买价款、运输费、装卸费和其他相关税费等,借记“在建工程”科目、“应交税费——应交增值税(进项税额)”,贷记“银行存款”等科目;支付安装费用等时,借记“在建工程”科目,贷记“银行存款”等科目;安装完毕达到预定可使用状态时,按其实际成本,借记“固定资产”科目,贷记“在建工程”科目。

注意:企业购入固定资产时支付的增值税是否作为进项税额抵扣应遵从税法相关规定,如购入的小轿车支付的增值税就不能作为进项税额抵扣。

企业基于产品价格等因素的考虑,可能以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。如果这些资产均符合固定资产的定义,并满足固定资产的确认条件,则应将各项资产单独确认为固定资产,并按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配,分别确定各项固定资产的成本。

【例题78·判断题】企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产时,应按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配,分别确定各项固定资产的成本。( )(2009年)

【答案】√ 银行存款等

在建工程等 固定资产

①需安装,发生

的安装支出

②安装完毕达到 预定可使用状态 购入不需安装的固定资产

【例题79·单选题】企业购入需要安装的固定资产发生的安装费用应记入( )科目。

A.固定资产

B.在建工程

C.管理费用

D.营业外支出

【答案】B

【解析】企业购入需要安装的固定资产发生的安装费用应通过“在建工程科目核算。

【教材例1—76】甲公司购入一台不需要安装即可投入使用的设备,取得的增值税专用发票上注明的设备价款为30000元,增值税额为5100元,另支付运输费300元,包装费400元,款项以银行存款支付,假设甲公司属于增值税一般纳税人,增值税进项税额不纳入固定资产成本核算。

(1)计算固定资产成本

固定资产买价 30000

加:运输费 300

包装费 400

30700

(2)编制购入固定资产的会计分录:

借:固定资产 30700

应交税费——应交增值税(进项税额) 5100

贷:银行存款 35800

【教材例1—77】甲公司用银行存款购入一台需要安装的设备,增值税专用发票上注明的设备买价为200000元,增值税额为34000元,支付运费10000元,支付安装费30000元,甲公司为增值税一般纳税人。甲公司应编制如下会计分录:

购入进行安装时:

借:在建工程 210000

应交税费——应交增值税(进项税额) 34000

贷:银行存款 244000

(1)支付安装费时:

借:在建工程 30000

贷:银行存款 30000

(2)设备安装完毕交付使用时,确定的固定资产成本=210000+30000=240000(元)借:固定资产 240000

贷:在建工程 240000

【教材例1—78】甲公司向乙公司一次购进了三台不同型号且具有不同生产能力的设备A、B、C,共支付款项100000000元,增值税额17000000元,包装费750000元,全部以银行存款转账支付;假定设备A、B、C均满足固定资产的定义及确认条件,公允价值分别为45000000元、38500000元、16500000元;不考虑其他相关税费,甲公司为增值税一般纳税人,甲公司应编制如下会计分录:

(1)确定应计入固定资产成本的金额,包括购买价款、包装费,即:

100000000+750000=100750000(元)

(2)确定设备A、B、C的价值比例为:

A设备应分配的固定资产价值比例为:

45000000 45000000+38500000+16500000

B设备应分配的固定资产价值比例为:

38500000

45000000+38500000+16500000 ×100%=45%

×100%=38.5%

C设备应分配的固定资产价值比例为:

16500000

×100%=16.5%

45000000+38500000+16500000

(3)确定A、B、C设备各自的成本:

A设备的成本为:100750000×45%=45337500(元)

B设备的成本为:100750000×38.5%=38788750(元)

C设备的成本为:100750000×16.5%=16623750(元)

(4)甲公司应作如下会计处理:

借:固定资产——A设备 45337500

——B设备 38788750

——C设备 16623750 应交税费——应交增值税(进项税额) 17000000

贷:银行存款 117750000

2.建造固定资产

企业自行建造固定资产,应按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,作为固定资产的成本。

自建固定资产应先通过“在建工程”科目核算,工程达到预定可使用状态时,再从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。企业自建固定资产,主要有自营和出包两种方式,由于采用的建设方式不同,其会计处理也不同。

【例题80·判断题】企业自行建造固定资产,应按建造该项资产竣工决算前所发生的必要支出,作为固定资产的成本。()

【答案】×

【解析】企业自行建造固定资产,应按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,作为固定资产的成本。

(1)自营工程

自营工程是指企业自行组织工程材料采购、自行组织施工人员施工的建筑工程和安装工程。购入工程物资时,借记“工程物资”科目,贷记“银行存款”等科目。领用工程物资时,借记“在建工程”科目,贷记“工程物资”科目。在建工程领用本企业原材料时,借记“在建工程”科目,贷记“原材料”等科目。在建工程领用本企业生产的商品时,借记“在建工程”科目,贷记“库存商品”等科目。自营工程发生的其他费用(如分配工程人员工资等),借记“在建工程”科目,贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目。自营工程达到预定可使用状态时,按其成本,借记“固定资产”科目,贷记“在建工程”科目。

银行存款等工程物资在建工程固定资产

①购入工程物资②领用工程物资⑥工程达到预定

可使用状态

③用银行存款支付的其他费用

应付职工薪酬

④分配工程人员工资

库存商品

⑤工程项目领用本企业产品

【例题81·多选题】在采用自营方式建造固定资产的情况下,下列项目中应计入固定资产取得成本的有( )。

A.工程项目耗用的工程物资

B.在建工程人员工资

C.生产车间为工程提供的水、电等费用

D.企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的费用

【答案】ABC

【解析】企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的费用应计入管理费用。

【教材例1—79】某企业自建厂房一幢,购入为工程准备的各种物资500000元,支付的增值税额为85000元,全部用于工程建设,领用本企业生产的水泥一批,实际成本为80000元,税务部门确定的计税价格为100000元,增值税税率17%;工程人员应计工资100000元,支付其他费用30000元。工程完工并达到预定可使用状态,该企业应编制如下会计分录:购入工程物资时

借:工程物资 585000

贷:银行存款 585000

工程领用工程物资时看:

借:在建工程 585000

贷:工程物资 585000

工程领用本企业生产的水泥,确定应计入在建工程成本的金额为:80000+100000×17%=97000(元)

借:在建工程 97000

贷:库存商品 80000

应交税费——应交增值税(销项税额) 17000

分配工程人员工资时:

借:在建工程 100000

贷:应付职工薪酬 100000

支付工资发生的其他费用时:

借:在建工程 30000

贷:银行存款 30000

工程转入固定资产=585000+97000+100000+30000=812000(元)

借:固定资产 812000

贷:在建工程 812000

(2)出包工程

出包工程是指企业通过招标等方式将工程项目发包给建造承包商,由建造承包商组织施工的建筑工程和安装工程。企业采用出包方式进行的固定资产工程,其工程的具体支出主要由建造承包商核算,在这种方式下,“在建工程”科目主要是企业与建造承包商办理工程价款的结算科目,企业支付给建造承包商的工程价款作为工程成本,通过“在建工程”科目核算。企业按合理估计的发包工程进度和合同规定向建造承包商结算的进度款,借记“在建工程”科目,贷记“银行存款”等科目;工程完成时按合同规定补付的工程款,借记“在建工程”科目,贷记“银行存款”等科目;工程达到预定可使用状态时,按其成本,借记“固定资产”科目,贷记“在建工程”科目。

【教材例1—80】甲公司将一幢厂房的建造工程出包由丙公司承建,按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款600000元,工程完工后,收到丙公司有关工程结算单据,补付工程款400000元,工程完工并达到预定可使用状态。甲公司编制如下会计分录:

(1)按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款时:

借:在建工程 600000

贷:银行存款 600000

(2)补付工程款时:

借:在建工程 400000

贷:银行存款 400000

(3)工程完工并达到预定可使用状态时:

借:固定资产 1000000

贷:在建工程 1000000

(三)固定资产的折旧

1.固定资产折旧概述

(1)折旧的概念

折旧是指在固定资产使用寿命内,按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。应计折旧额是指应当计提折旧的固定资产的原价扣除其预计净残值后的金额。已计提减值准备的固定资产,还应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额。

(2)影响固定资产折旧的因素

影响折旧的因素主要有以下几个方面: 银行存款

在建工程 固定资产 ②补付工程款

①预付工程款 ③工程达到预定可使

用状态

①固定资产原价,是指固定资产的成本。

②预计净残值,是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态,企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

③固定资产减值准备,是指固定资产已计提的固定资产减值准备累计金额。

④固定资产的使用寿命,是指企业使用固定资产的预计期间,或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。

(3)计提折旧的范围

除以下情况外,企业应当对所有固定资产计提折旧:

第一,已提足折旧仍继续使用的固定资产;

第二,单独计价入账的土地。

在确定计提折旧的范围时,还应注意以下几点:

①固定资产应当按月计提折旧,当月增加的固定资产,当月不计提折旧,从下月起计提折旧;当月减少的固定资产,当月仍计提折旧,从下月起停止计提折旧。

②固定资产提足折旧后,不论能否继续使用,均不再计提折旧;提前报废的固定资产,也不再补提折旧。所谓提足折旧,是指已经提足该项固定资产的应计折旧额。

【例题82·多选题】下列关于固定资产计提折旧的表述,正确的有()。(2009年)

A.提前报废的固定资产不再补提折旧

B.固定资产折旧方法一经确定不得改变

C.已提足折旧但仍继续使用的固定资产不再计提折旧

D.自行建造的固定资产应自办理竣工决算时开始计提折旧

【答案】AC

【解析】选项B固定资产的折旧方法一经确定不得随意变更,当与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大变更的,应当改变固定资产折旧方法;选项D自行建造的固定资产,已经达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的,应当按照估计价值确定其成本,并计提折旧。

【例题83·多选题】下列各项固定资产,应当计提折旧的有()。(2007年)

A.闲置的固定资产 B.单独计价入账的土地

C.经营租出的固定资产 D.已提足折旧仍继续使用的固定资产

【答案】AC

【解析】单独计价入账的土地和已提足折旧仍继续使用的固定资产不能计提折旧。

(4)已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产,应当按照估计价值确定其成本,并计提折旧;待办理竣工决算后,再按实际成本调整原来的暂估价值,但不需要调整原已计提的折旧额。

【例题84·判断题】对于已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产,待办理竣工决算后,若实际成本与原暂估价值存在差异的,应调整已计提的折旧。 ( ) (2007年)

【答案】×

【解析】不应调整已计提的折旧。

企业至少应当于每年年度终了,对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的,应当调整固定资产使用寿命。预计净残值预计数与原先估计数有差异的,应当调整预计净残值。与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的,应当改变固定资产折旧方法。

固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。

【例题85·多选题】关于固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法,下列说法中

正确的有( )。

A .企业至少应当于每年年度终了,对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核

B .使用寿命预计数与原先估计数有差异的,应当调整固定资产使用寿命

C .预计净残值预计数与原先估计数有差异的,应当调整预计净残值

D .固定资产折旧方法的改变应当作为会计政策变更

【答案】ABC

【解析】固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。

第十三讲

2.固定资产的折旧方法

企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式,合理选择固定资产折旧方法。可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。

(1)年限平均法(直线法)

年折旧额

=(原价-预计净残值)÷预计使用年限

=原价×(1-预计净残值/原价)÷预计使用年限

=原价×年折旧率

注:预计净残值率=预计净残值/原价×100%

【教材例1-81】甲公司有一幢厂房,原价为5 000 000元,预计可使用20年,预计报废时的净残值率为2%。该厂房的折旧率和折旧额的计算如下:

年折旧率=(1-2%)/20=4.9%

月折旧率=4.9%/12=0.41%

月折旧额=5 000 000×0.41%=20 500(元)

(2)工作量法

单位工作量折旧额=固定资产原价×(1-预计净残值率)÷预计总工作量

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额

【教材例1-82】某企业的一辆运货卡车的原价为600 000元,预计总行驶里程为500 000公里,预计报废时的净残值率为5%,本月行驶4 000公里,该辆汽车的月折旧额计算如下:

单位里程折旧额= =1.14(元/公里)

本月折旧额=4 000×1.14=4 560(元)

(3)双倍余额递减法

年折旧率=2/预计使用年限×100%(不考虑残值率的直线法折旧率的两倍)

折旧额=固定资产账面净值×折旧率

在固定资产折旧年限到期的前两年内,将固定资产的账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。

【教材例1-83】某企业一项固定资产的原价为1 000 000元,预计使用年限为5年,预计净残值为4 000元,按双倍余额递减法计提折旧,每年的折旧额计算如下:

年折旧率=2/5×100%=40%

600 000×(1-5%) 500 000

第一年应提的折旧额=1 000 000×40%=400 000(元)

第二年应提的折旧额=(1 000 000-400 000)×40%=240 000(元)

第三年应提的折旧额=(600 000-240 000)×40%=144 000(元)

从第四年起改用年限平均法(直线法)计提折旧

第四年、第五年的折旧额=[(360 000-144 000)-4 000]/2=106 000(元)

【例题86·单选题】某企业于20×6年12月31日购入一项固定资产,其原价为200万元,预计使用年限为5年,预计净残值为0.8万元,采用双倍余额递减法计提折旧。20×7年度该项固定资产应计提的年折旧额为()万元。(2007年)

A.39.84 B.66.4 C.79.68 D.80

【答案】D

【解析】应计提的年折旧额=200×2/5=80(万元)。

【例题87·单选题】企业2010年3月购入并投入使用不需要安装设备一台原值860万元,预计使用年限5年,预计净残值2万元,采用双倍余额递减法计提折旧,则企业在2011年应计提的折旧额为( )万元。

A.344

B.240.8

C.206.4

D.258

【答案】B

【解析】企业在2011年应计提的折旧额=860×40%×3/12+(860-860×40%)×40%×9/12=240.8(万元)。

【例题88·计算题】甲公司对机器设备采用双倍余额递减法计提折旧。2009年12月20日,甲公司购入一台不需要安装的机器设备,价款117 000元,增值税19 890元,另支付保险费2 000元,包装费 1000元,款项均以银行存款支付。该设备即日起投入基本生产车间使用,预计可使用5年,预计净残值为5 000元,假定不考虑固定资产减值因素。

要求:

(1)编制甲公司购入设备时的会计分录。

(2)分别计算甲公司2010年度至2013年度每年的折旧额。

(3)编制甲公司2010年年末计提折旧时的会计分录(假定折旧每年年末计提一次)。

【答案】

(1)购入设备的成本=117 000+2 000+1 000=120 000(元)

借:固定资产120 000

应交税费——应交增值税(进项税额) 19 890

贷:银行存款 139 890

(2)双倍余额递减法年折旧率=2/5×100%=40%

①2010年应计提折旧额=120 000×40%=48 000(元)

②2011年应计提折旧额=(120 000-48 000)×40%=28 800(元)

③2012年应计提折旧额=(120 000-48 000-28 800)×40%=17 280(元)

④2013年应计提折旧额=(120 000-48 000-28 800-17 280-5 000)/2=10 460(元)

(3)2010年年末计提折旧时的会计分录

借:制造费用 48 000

贷:累计折旧 48 000

(4)年数总和法

折旧率=尚可使用年限/预计使用年限的年数总和×100%

折旧额=(固定资产原值-预计净残值)×折旧率

已计提减值准备的固定资产,应当按照该项资产的账面价值(固定资产账面余额扣减累计折旧和累计减值准备后的金额)以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。

【教材例1-84】承【教材例1-83】若采用年数总和法,计算的各年折旧额如教材表1-8所示

教材表1-8 金额单位:元年份尚可使用年限原价-净残值变动折旧率年折旧额累计折旧

1 5 996 000 5/15 33

2 000 332 000

2 4 996 000 4/15 265 600 597 600

3 3 996 000 3/15 199 200 796 800

4 2 996 000 2/1

5 132 800 929 600

5 1 99

6 000 1/15 66 400 996 000

【例题89·单选题】甲公司为增值税一般纳税人,2009年12月31日购入不需要安装的生产设备一台,当日投入使用。该设备价款为360万元,增值税税额为61.2万元,预计使用寿命为5年,预计净残值为零,采用年数总和法计提折旧。该设备2010年应计提的折旧为()万元。(2010年)

A.72

B.120

C.140.4

D.168.48

【答案】B

【解析】增值税不计入固定资产成本,固定资产入账价值是360万元,采用年数总和法计提折旧,2010年应该计提的折旧是360×5/(1+2+3+4+5)=120(万元)。

3.固定资产折旧的核算

固定资产应当按月计提折旧,计提的折旧应当记入“累计折旧”科目,并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益。企业自行建造固定资产过程中使用的固定资产,其计提的折旧应计入在建工程成本;基本生产车间所使用的固定资产,其计提的折旧应计入制造费用;管理部门所使用的固定资产,其计提的折旧应计入管理费用;销售部门所使用的固定资产,其计提的折旧应计入销售费用;经营租出的固定资产,其应提的折旧额应计入其他业务成本。企业计提固定资产折旧时,借记“制造费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目,贷记“累计折旧”科目。

【教材例1-85】某企业采用年限平均法对固定资产计提折旧,2007年1月份根据“固定资产折旧计算表”,确定的各车间及厂部管理部门应分配的折旧额为:一车间1 500 000元,二车间2 400 000元,三车间3 000 000元,厂管理部门600 000元。该企业应编制如下会计分录:

借:制造费用——一车间 1 500 000

——二车间 2 400 000

——三车间 3 000 000

管理费用 600 000

贷:累计折旧 7 500 000

【教材例1-86】乙公司2007年6月份固定资产计提折旧情况如下:一车间厂房计提折旧3 800 000元,机器设备计提折旧4 500 000元;管理部门房屋建筑物计提折旧6 500 000元,运输工具计提折旧2 400 000元;销售部门房屋建筑物计提折旧3 200 000元,运输工具计提折旧2 630 000元。当月新购置机器设备一台,价值为5 400 000元,预计使用寿命为10年,该企业同类设备计提折旧采用年限平均法。

本例中,新购置的机器设备本月不计提折旧,本月计提的折旧费用中,车间使用的固定自查计提的折旧费用计入制造费用,管理部门使用的固定资产计提的折旧费用计入管理费用,销售部门使用的固定资产计提的折旧费用计入销售费用。乙公司应编制如下会计分录:借:制造费用———车间 8 300 000

管理费用 8 900 000

销售费用 5 830 000

贷:累计折旧 23 030 000

【例题90·多选题】企业计提固定资产折旧时,下列会计分录正确的有( )。(2010年)

A.计提行政管理部门固定资产折旧:借记“管理费用”科目,贷记“累计折旧”科目

B.计提生产车间固定资产折旧:借记“制造费用”科目, 贷记“累计折旧”科目

C.计提专设销售机构固定资产折旧:借记“销售费用”科目, 贷记“累计折旧”科目

D.计提自建工程使用的固定资产折旧:借记“在建工程”科目, 贷记“累计折旧”科目

【答案】ABCD

【解析】行政管理部门固定资产折旧记入“管理费用”科目;生产车间固定资产折旧记入“制造费用”科目;专设销售机构固定资产折旧记入“销售费用”科目;自建工程使用的固定资产折旧记入“在建工程”科目。

【例题91·计算题】甲公司2010年3月份固定资产增减业务如下:

(1) 购买一台设备供一车间使用,采用工作量法计提折旧。该设备原价60万元,预计总工作时数为20万小时,预计净残值为5万元。该设备2010年4月份工作量为4 000小时。

(2) 厂部新办公楼交付使用,采用年限平均法计提折旧。该办公楼原价620万元,预计使用年限20年,预计净残值20万元。

(3) 公司总部的一辆轿车使用期满予以报废。该轿车原价37万元,预计使用年限6年,净残值1万元,采用年限平均法计提折旧。

假定2010年4月份未发生固定资产增减业务,不考虑其他固定资产的折旧。

要求:

(1)计算甲公司2010年4月份应计提的折旧额。

(2)编制甲公司2010年4月份计提折旧的会计分录。

(答案中的金额单位用万元表示)

【答案】

(1)设备月折旧额=60-5200 000

×4 000=1.1(万元) 办公楼月折旧额=620-2020

÷12=2.5(万元) 2010年4月份应计提固定资产折旧额=1.1+2.5=3.6(万元)

(2)借:制造费用 1.1

管理费用 2.5

贷:累计折旧 3.6

【解析】注意:此题要求计算的是4月份的折旧额,而不是3月份的折旧额。

(四)固定资产的后续支出

固定资产的更新改造等后续支出,满足固定资产确认条件的,应当计入固定资产成本,如有被替换的部分,应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除;不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等,应当在发生时计入当期损益。

在对固定资产发生可资本化的后续支出后,企业应将固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销,将固定资产的账面价值计入在建工程。固定资产发生的可资本化的后续支出,通过“在建工程”科目核算。在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时,从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。

企业生产车间(部门)和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出,借记“管理费用”等科目,贷记“银行存款”等科目;企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出,借记“销售费用”科目,贷记“银行存款”科目。

【教材例1-87】甲航空公司2000年12月购入一架飞机总计花费8 000万元(含发动机),发动机当时的购买价为500万元。公司未将发动机作为一项单独的固定资产进行核算。2009年初,公司开辟新航线,航程增加。为延长飞机的空中飞行时间,公司决定更换一部性能更为先进的发动机。新发动机购价700万元,另需支付安装费用51 000元。假定飞机的年折旧率为3%,不考虑预计净残值和相关税费的影响,甲公司应编制如下会计分录:(1)2009年初飞机的累计折旧金额为:80 000 000*3%*8=19 200 000(元),将固定资产转入在建工程。

借:在建工程 60 800 000

累计折旧 19 200 000

贷:固定资产 80 000 000

(2)安装新发动机:

借:在建工程 7 051 000

贷:工程物资 7 000 000

银行存款 51 000

(3)2009年初老发动机的账面价值为:5 000 000-5 000 000*3%*8=3 800 000(元)。终止确认老发动机的账面价值。

借:营业外支出 3 800 000

贷:在建工程 3 800 000

(4)发动机安装完毕,投入使用,固定资产的入账价值:60 800 000+7 051 000 -3 800 000 =64 051 000(元)

借:固定资产 64 051 000

贷:在建工程 64 051 000

【教材例1-88】2009年6月1日,甲公司对现有的一台管理用设备进行日常修理,修理过程中应支付的维修费用等后续支出,修理过程中发生维修人员工资为20000元,甲公司编制如下会计分录:

借:管理费用 20000

贷:应付职工薪酬 20000

【教材例1-89】2009年8月1日,乙公司对其现有的一台管理部门使用的设备进行修理,修理过程中发生维修人员工资为5000元。

本例中,乙公司对管理用设备的维修没有满足固定资产的确认条件,因此,应将该项固定资产后续支出在其发生时计入当期损益,由于属于生产车间(部门)和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出,应计入“管理费用”科目,乙公司应编制如下会计分录:

借:管理费用 5000

贷:应付职工薪酬 5000

【例题92·单选题】某企业对一座建筑物进行改建。该建筑物的原价为100万元,已提折旧为60万元。改建过程中发生支出30万元。被替换部分固定资产的账面价值为5万元。该建筑物改建后的入账价值为( )万元。

A.65

B.70

C.125

D.130

【答案】A

【解析】改建后的入账价值=(100-60)+30-5=65(万元)。

(五)固定资产的处置

固定资产处置包括固定资产的出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。处置固定资产应通过“固定资产清理”科目核算。

企业出售、报废或者毁损的固定资产通过“固定资产清理”核算,清理的净损益计入当期营业外收支。

【教材例1-90】甲公司出售一座建筑物,原价为2000000元,已计提折旧1000000元,未计提减值准备,实际出售价格为1200000元,已通过银行收回价款,甲公司应编制如下会计分录:

(1)将出售固定资产转入清理时:

借:固定资产清理

1000000 累计折旧

1000000 贷:固定资产

2000000 (2)收回出售固定资产的价款时:

借:银行存款

1200000 贷:固定资产清理 1200000

(3)计算销售该固定资产应交纳的营业税,按规定使用的营业税税税率为5%,应纳税为60000(1200000*5%)元:

借:固定资产清理 60000

贷:应交税费——应交营业税 60000

(4)结转出售固定资产实现的利得时:

借:固定资产清理 140000

贷:营业外收入——非流动资产处置利得 140000

【教材例1-91】乙公司现有一台设备由于性能等原因决定提前报废,原价500000元,已计提折旧450000元,未计提减值准备,报废时的残值变价收入20000元,报废清理过程中发生清理费用3500元。有关收入、支出均通过银行办理结算。假定不考虑相关税收影响,乙公司应编制如下会计分录:

(1)将报废固定资产转入清理时: 固定资产

固定资产清理 累计折旧

银行存款

银行存款

应交税费

营业外收入

营业外支出

原材料

其他应收款 ①转入清理 ①转入清理 ②支付清理费用 ④变价收入 ④残料入库

⑤保险赔偿 ③计算交纳的税金 ⑥清理净收益 ⑥清理净损失

借:固定资产清理 50000

累计折旧 450000

贷:固定资产 500000

(2)收回残料变价收入时:

借:银行存款 20000

贷:固定资产清理 20000

(3)支付清理费用时:

借:固定资产清理 3500

贷:银行存款 3500

(4)结转报废固定资产发生的净损失时:

借:营业外支出——非流动资产处置损失 33500

贷:固定资产清理 33500

【教材例1-92】丙公司因遭受水灾而毁损一座仓库,该仓库原价4000000元,已计提折旧1000000元,未计提减值准备,其残料估计价值50000元,残料已办理入库,发生的清理费用20000元,以现金支付。经保险公司核定应赔偿损失1500000元,尚未收到赔款,假定不考虑相关税费。丙公司应编制如下会计分录:

(1)将毁损的仓库转入清理时:

借:固定资产清理 3000000

累计折旧 1000000

贷:固定资产 4000000

(2)残料入库时:

借:原材料 50000

贷:固定资产清理 50000

(3)支付清理费用时:

借:固定资产清理 20000

贷:库存现金 20000

(4)确定应由保险公司理赔的损失时:

借:其他应收款 1500000

贷:固定资产清理 1500000

(5)结转毁损固定资产发生的损失时:

借:营业外支出——非常损失 1470000

贷:固定资产清理 1470000

【例题93·多选题】下列各项中,影响固定资产清理净损益的有()。(2010年)

A.清理固定资产发生的税费

B.清理固定资产的变价收入

C.清理固定资产的账面价值

D.清理固定资产耗用的材料成本

【答案】ABCD

【解析】固定资产清理首先要将账面价值转入固定资产清理科目的借方,清理过程中发生的各项税费、支出记入固定资产清理科目的借方,变价收入记入固定资产清理科目的贷方,将固定资产清理科目的金额合计起来得到的就是固定资产清理的净损益。

【例题94·单选题】某企业出售一台设备(不考虑相关税金),原价160000元,已提折旧45000元,出售设备时发生各种清理费用3000元,出售设备所得价款113000元。该设备出售净收益为()元。

A.-2 000

B.2 000

C.5 000

D.-5 000

【答案】D

【解析】该设备出售净收益=113000-(160000-45000+3000)=-5000(元)。

第十四讲

(六)固定资产清查

企业应定期或者至少固定资产进行清查盘点,以保证固定资产核算的真实性,充分挖掘企业现有固定资产的潜力。在固定资产清查过程中,如果发现盘盈、盘亏的固定资产,应填制固定资产盘盈盘亏报告表。清查固定资产的损溢,应及时查明原因,并按照规定程序报批处理。

1.固定资产盘盈

企业在财产清查中盘盈的固定资产,作为前期差错处理。企业在财产清查中盘盈的固定资产,在按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”科目核算。盘盈的固定资产,应按以下规定确定其入账价值:如果同类或类似固定资产存在活跃市场的,按同类或类似固定资产的市场价格,减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额,作为入账价值;如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的,按该项固定资产的预计未来现金流量的现值,作为入账价值。

企业应按上述规定确定的入账价值,借记“固定资产”科目,贷记“以前年度损益调整”科目。

【教材例1-93】2009年1月丁公司在财产清查过程中,发现2008年12月购入的一台设备尚未入账,重置成本为30000元(假定与其计税基础不存在差异),根据《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》规定,该盘盈固定资产作为前期差错进行处理,假定丁公司按净利润的10%计提法定盈余公积,不考虑相关税费的影响。丁公司应编制如下会计分录:

(1)盘盈固定资产时:

借:固定资产 30000

贷:以前年度损益调整 30000

(2)结转为留存收益时:

借:以前年度损益调整 30000

贷:盈余公积—法定盈余公积 3000

利润分配—未分配利润 27000

2.固定资产盘亏

企业在财产清查中盘亏的固定资产,按盘亏固定资产的账面价值,借记“待处理财产损溢”科目,按已计提的累计折旧,借记“累计折旧”科目,按已计提的减值准备,借记“固定资产减值准备”科目,按固定资产的原价,贷记“固定资产”科目。按管理权限报经批准后处理时,按可收回的保险赔偿或过失人赔偿,借记“其他应收款”科目,按应计入营业外支出的金额,借记“营业外支出—盘亏损失”科目,贷记“待处理财产损溢”科目。

【教材例1-94】乙公司进行财产清查时发现短缺一台笔记本电脑,原价为10000元,已计提折旧7000元,乙公司应编制如下会计分录:

(1)盘亏固定资产时:

借:待处理财产损溢 3000

累计折旧 7000

贷:固定资产 10000

(2)报经批准转销时:

借:营业外支出—盘亏损失 3000

贷:待处理财产损溢 3000

(七)固定资产减值

1.固定资产减值金额的确定

固定资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时,其可收回金额低于账面价值的,企业应当将该固定资产的账面价值减记至可收回金额,减记的金额确认为减值损失,计入当期损益,同时计提相应的资产减值准备。

2.固定资产减值会计处理

企业计提固定资产减值准备,应当设置“固定资产减值准备”科目核算。企业按应减记的金额,借记“资产减值损失—计提的固定资产减值准备”科目,贷记“固定资产减值准备”科目。

固定资产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。

【教材例1-95】2008年12月31日,丁公司的某生产线存在可能发生减值的迹象,经计算,该机器的可收回金额合计为1230000元,账面价值为1400000元,以前年度未对该生产线计提过减值准备。

由于该生产线的可收回金额为1230000元,账面价值为1400000元。可收回金额低于账面价值,应按两者之间的差额170000(1400000-1230000)元计提固定资产减值准备。丁公司应编制如下会计分录:

借:资产减值损失—计提的固定资产减值准备 170000

贷:固定资产减值准备 170000

固定资产

待处理财产损溢 累计折旧

原材料

其他应收款

营业外支出

①盘亏时 ①盘亏时 ②残料入库

③由过失人赔偿部分

④盘亏净损失

【例题95·单选题】某企业2007年12月31日购入一台设备,入账价值为200万元,预计使用寿命为10年,预计净残值为20万元,采用年限平均法计提折旧。2008年12月31日该设备存在减值迹象,经测试预计可收回金额为120万元。2008年12月31日该设备账面价值应为()万元。(2009年)

A.120

B.160

C.180

D.182

【答案】A

【解析】计提减值准备前固定资产的账面价值=200-(200-20)÷10=182(万元),大于可收回金额120万元,因此该设备账面价值为120万元。

【例题96·多选题】下列各项中,会引起固定资产账面价值发生变化的有()。

A.计提固定资产减值准备 B.计提固定资产折旧

C.固定资产改扩建 D.固定资产日常修理

【答案】ABC

【解析】固定资产日常修理应费用化,不会引起固定资产账面价值发生变化。

【例题97·计算题】某企业于2009年9月5日对一生产线进行改扩建,改扩建前该生产线的原价为900万元,已提折旧200万元,已提减值准备50万元。在改扩建过程中领用工程物资300万元,领用生产用原材料58.5万元。发生改扩建人员工资80万元,用银行存款支付其他费用61.5万元。该生产线于2009年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的固定资产采用年限平均法计提折旧,预计尚可使用年限为10年,预计净残值为50万元。2011年12月31日该生产线的可收回金额为690万元。假定固定资产按年计提折旧,固定资产计提减值准备不影响固定资产的预计使用年限和预计净残值。

要求:

(1)编制上述与固定资产改扩建有关业务的会计分录。计算改扩建后固定资产的入账价值。

(2)计算改扩建后的生产线2010年和2011年每年应计提的折旧额。

(3)计算2011年12月31日该生产线是否应计提减值准备,若计提减值准备,编制相关会计分录。

(4)计算该生产线2012年和2013年每年应计提的折旧额。

(答案中金额单位用万元表示)

【答案】

(1)会计分录:

借:在建工程 650

累计折旧 200

固定资产减值准备 50

贷:固定资产 900

借:在建工程 300

贷:工程物资 300

借:在建工程 58.5

贷:原材料 58.5

借:在建工程 80

贷:应付职工薪酬 80

借:在建工程 61.5

贷:银行存款 61.5

改扩建后在建工程账户的金额=650+300+58.5+80+61.5=1150(万元)。

借:固定资产 1150

贷:在建工程 1150

(2) 2010年和2011年每年计提折旧=(1150-50)÷10=110(万元)。

(3) 2011年12月31日固定资产的账面价值=1150-110×2=930(万元),可收回金额为690万元,应计提减值准备240(930-690)万元。

借:资产减值损失 240

贷:固定资产减值准备 240

(4)2012年和2013年每年计提折旧=(690-50)÷8=80(万元)。

二、投资性房地产

(一)投资性房地产概述

投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产:(1)自用房地产;(2)作为存货的房地产。

某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。

【例题98·单选题】根据《企业会计准则—投资性房地产》,下列项目不属于投资性房地产的是()。

A.持有并准备增值后转让的房屋建筑物

B.已出租的土地使用权

C.已出租的建筑物

D.持有并准备增值后转让的土地使用权

【答案】A

【解析】持有并准备增值后转让的房屋建筑物并不属于投资性房地产。

(二)投资性房地产的取得

1.外购的投资性房地产

外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

借:投资性房地产

贷:银行存款

2.自行建造的投资性房地产的确认和初始计量

自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。其会计处理如下图所示。

银行存款等在建工程等投资性房地产

①发生的支出②达到预定可使用状态

(三)投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

【例题99·判断题】企业只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,不得采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。()

【答案】×

【解析】企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

【例题100·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中,正确的有()。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

【答案】ABD

【解析】投资性房地产核算,同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。

1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

(1)计提折旧或摊销

借:其他业务成本

贷:投资性房地产累计折旧(摊销)

(2)取得租金收入

借:银行存款

贷:其他业务收入

(3)计提减值准备

借:资产减值损失

贷:投资性房地产减值准备

减值准备一经计提,在持有期间不得转回。

【教材例1-99 】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用,已确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元,按照直线法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零,按照经营租赁合同,乙企业每月支付甲企业租金6万元。当年12月,这栋办公楼发生减值迹象,经减值测试,其可收回金额为900万元,此时办公楼的账面价值为1000万元,以前未计提减值准备。

甲公司应编制如下会计分录:

(1)计提折旧;

每月计提的折旧=1200÷20÷12=5(万元)

借:其他业务成本 50000

贷:投资性房地产累计折旧 50000

(2)确认租金:

借:银行存款(或其他应收款) 60000

贷:其他业务收入 60000

(3)计提减值准备:

借:资产减值损失 1000000

贷:投资性房地产减值准备 1000000

【例题101·判断题】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。()(2010年)

【答案】√

【例题102·多选题】下列各项资产减值准备中,一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有()。(2010年)

A.坏账准备

B.固定资产减值准备

C.存货跌价准备

D.投资性房地产减值准备

【答案】BD

【解析】应收款项、存货等流动资产计提的减值准备一般可以转回。

2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

企业采用公允价值模式进行后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入。

资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额,借记“投资性房地产(公允价值变动)”科目,贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

【例题103·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。()

【答案】×

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。

【教材例 1-100]】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×8年8月,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将甲公司开发的一栋精装修写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用,租赁期为10年。当年10月1日,该写字楼开发完成并开始起用,写字楼的造价为1000万元。20×8年12月31日,该写字楼的公允价值为1200万元。甲公司采用公允价值计量模式。

甲企业应编制如下会计分录:

(1)20×8年10月1日,甲公司开发完成写字楼并出租:

借:投资性房地产—成本 10000000

贷:开发成本 10000000

(2)20×8年12月31日,按照公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益:

借:投资性房地产—公允价值变动 2000000

贷:公允价值变动损益 2000000

3.投资性房地产后续计量模式的变更

为保证会计信息的可比性,企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。存在确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

(四)投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入,所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。

1.采用成本模式计量

借:银行存款

贷:其他业务收入

借:其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷:投资性房地产

【教材例1—101】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产,采用成本模式计量,租赁期届满后,甲公司将该栋写字楼出售给乙公司,合同价款为15000万元,乙公司已用银行存款付清。出售时,该栋写字楼的成本为14000万元,已计提折旧1000万元,假定不考虑税费等因素。

甲公司编制如下会计分录:

(1)收取处置收入:

借:银行存款 150000000

贷:其他业务收入 150000000

(2)结转成本:

借:其他业务成本 130000000

投资性房地产累计折旧 10000000

贷:投资性房地产—写字楼 140000000

2.采用公允价值模式计量

借:银行存款

贷:其他业务收入

借:其他业务成本

贷:投资性房地产—成本

—公允价值变动

借:资本公积—其他资本公积

贷:其他业务成本

借:公允价值变动损益

贷:其他业务成本

【教材例1-102】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产,采用公允价值模式计量。租赁期届满后,甲公司将该栋写字楼出售给乙公司,合同价款为15000万元,乙公司已经用银行存款付清。出售时,该栋写字楼的成本为12000万元,公允价值变动为借方余额1000万元。假定不考虑营业税等相关税费。

甲公司应编制如下会计分录:

(1)收取处置收入:

借;银行存款 150000000

贷:其他业务收入 150000000

(2)结转处置成本:

借:其他业务成本 130000000

贷;投资性房地产—XX写字楼(成本) 120000000

—XX写字楼(公允价值变动) 10000000 (3)结转投资性房地产累计公允价值变动:

借:公允价值变动损益 10000000

贷:其他业务成本 10000000

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南(试行)》(中评协[2007]169 号)第二十四条规定:在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求,结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约,本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异,本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

五、评估基准日 (一)本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 (二)按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则,由委托方确定评估基准日。 (三)本次资产评估的工作中,评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等,均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据,具体如下: (一)经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 (二)法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》(2005 年 10月 27 日); 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式(包括基本估算数据)第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置(四周范围) 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究

1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测

第七章投资性房地产-采用公允价值模式进行后续计量

2015年注册会计师资格考试内部资料 会计 第七章 投资性房地产 知识点:采用公允价值模式进行后续计量 ● 详细描述: 1.企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量; 2.获取租金收入; 3.计算应交营业税(计入营业税金及附加); 4.不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。 (一般情况)企业选择公允价值模式,就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量,对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。    (特殊情况) ①在极少数情况下,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业 ,有证据表明,当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时,该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的,应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置,并假设无残值。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业,对于在建投资性房地产(包括企业首次取得的在建投资性房地产),如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的,应当以成本计量该在建投资性房地产,其公允价值能够可靠计量时或其完工后(两者孰早),再以公允价值计量。 ②但是,采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业,即使有证 据表明,企业首次取得某项投资性房地产时,该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得,该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足下列条件: (1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

投资性房地产转换及处置财务账务处理

投资性房地产的转换和处置账务处理方式 (一)投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 (1)转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 (固定资产,无形资产,存货) 2.投资性房地产——非投资性房地产 (2)转换日的确定 ●投资性房地产转为自用:达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租,或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租:租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 (二)投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借:银行存款 贷:其他业务收入 借:其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借:银行存款 贷:其他业务收入 借:其他业务成本

贷:投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借:资本公积——其他资本公积(冲减成本) 贷:其他业务成本 借:公允价值变动损益(冲减成本) 贷:其他业务成本 或借:其他业务成本 贷:公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业,20×7年3月10日,甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日,该写字楼的账面余额45 000万元,公允价值为47 000万元。20×7年12月31日,该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满,企业收回该项投资性房地产,并以55 000万元出售,出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量,不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下: (1)20×7年4月15日,存货转换为投资性房地产: 借:投资性房地产——成本 470 000 000 贷:开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 (2)20×7年12月31日,公允价值变动: 借:投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷:公允价值变动损益 10 000 000 (3)20×8年6月,出售投资性房地产: 上述分录可以拆分为: 借:银行存款 550 000 000 贷:其他业务收入550 000 000 借:其他业务成本480 000 000 贷:投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000

房地产项目可行性研究报告文件

一、项目总论 (一)项目背景 项目用地:汀棠公园以东地块 项目开发背景:芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告,该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 (二)承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 (三)研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付,依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 (一)市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比

名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长(%)房地产开发投资(亿元)21291 10.4 其中:住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积(万平方米)646556 1.5

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新

2020年资产评估师考试-评估实务一练习 第02章 长期投资性资产评估

一、单项选择题 1、下列各项中,()是长期股权投资评估重要的评估假设。 A、会计分期 B、会计主体 C、货币计量 D、持续经营 2、股票的内在价值等于()。 A、股票的利润总额 B、股票的收益总额 C、股票的账面价值 D、股票的未来收益的折现值 3、下列关于缺乏控制权评估中单独评估时清查核实方法的表述正确的是()。 A、抽查方法与具有控制权股权评估相同 B、以独立调查为主、调查问卷为辅 C、核对工作主要针对母公司核算 D、访谈对象主要为母公司负责该长期股权投资核算的财务人员及母公司派驻投资单位任职的高管 4、要了解投资人、委托人、管理人、托管人在利益分配、管理费支付等方面的权利和义务,应关注()。 A、投资基金的类别 B、资产评估相关法规 C、资产评估委托合同 D、投资基金协议、章程 5、从长期投资性资产按投资性质分类的角度看,购买国库券属于()。 A、长期股权投资 B、债券投资 C、混合型投资 D、单一性投资 6、假设发行企业并未将剩余收益分配给股东,而是用于追加投资扩大再生产,在这种假设下,普通股股票的评估模型应该是()。 A、固定红利型 B、红利增长型 C、分段型 D、综合型 7、对于具有控制权股权的评估,处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业,资产基础法的评估结果通常()收益法的评估结果。 A、大于 B、小于 C、等于 D、无法确定 8、投资基金按照资金募集方式的划分,向不特定投资者发行的基金是()。 A、公募基金

C、另类投资基金 D、证券投资基金 9、无风险或低风险的投资通常指的是()。 A、债券基金 B、股票基金 C、货币市场基金 D、混合型基金 10、上市交易的债券最适合运用()进行评估。 A、成本法 B、市场法 C、收益法 D、期权法 11、下列有关债券投资的说法中不正确的是()。 A、债券是政府、企业、银行等为了筹集资金,按照法定程序发行的并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券 B、折现率包括无风险报酬率和风险报酬率 C、无风险报酬率通常以银行贷款利率、国债利率或政府发放短期债券的利率等为准 D、风险报酬率的大小取决于债券发行主体的具体情况 二、多项选择题 1、长期投资性资产评估的特点有()。 A、股权投资评估是对资本或权益的评估 B、股权投资评估通常是基于被投资企业权益的可分性 C、股权投资评估通常是建立在被投资企业持续经营的基础上 D、股权投资评估是对企业重置成本的评估 E、股权投资评估是对企业竞争能力的评估 2、下列关于股票投资评估的表述中,错误的有()。 A、—般情况下,优先股都要按事先确定的股利率支付股利 B、优先股是在股利分配和剩余财产分配上优先于普通股的股票 C、债券的利息是在所得税后支付 D、优先股的股利是在所得税前支付 E、普通股没有固定的股利,其收益大小完全取决于企业的经营状况和盈利水平 3、下列属于具有控制权股权评估的特点的有()。 A、评估程序不受限制 B、评估程序可能受到限制,评估方法不受限制 C、可能存在控制权溢价因素 D、关注资产权属资料完善情况 E、应关注流动性影响 4、基金运作中的主要当事人包括()。 A、基金投资者

注册会计师第七章投资性房地产章节练习

甲股份有限公司(以下简称甲公司)为非房地产开发企业,发生的有关投资性房地产的资料如下:
(1)甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司,租赁期为1年,年租金为300万元,租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间,由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元,使用寿命30年,采用年限平均法计提折旧,预计净残值为零,已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
(2)2010年12月,该办公楼发生减值迹象,经减值测试,其可收回金额为1600万元;2010年共发生日常维护费用40万元,均以银行存款支付;收到乙公司支付的租金并存入银行。
(3)2011年1月1日,甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修,装修完成后将继续用于经营租赁。
(4)2011年4月20日,甲企业与丙公司签订经营租赁合同,约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年,年租金为500万元,租金每半年支付一次。
(5)2011年6月30日,该写字楼再开发完成,共发生符合资本化条件的支出200万元,均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得,于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式,当日的公允价值为2500万元。
(6)2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
(7)假定不考虑其他条件,甲公司按净利润的10%计提盈余公积。
要求:
(1)编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
(2)编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
(3)编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
(4)编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
(5)编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料(2),下列说法中正确的有() A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满,暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中,不属于投资性房地产的有()

房地产开发项目可行性研究(一)

房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案:A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案:D 3. 对投资项目或投资方向提出建议,是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案:A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估

算、项目财务分析等进行的预可行性研究,属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案:B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案:B 6. 在房地产投资项目可行性研究中,下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案:D 7. 在房地产开发项目投资估算中,土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费

8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案:A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案:B 10. 在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造个基本评价方案。 A.1~2 B.1~3 C.2~3 D.2~4 答案:D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中,属于评价标准类指标的是

投资性房地产公允价值评估研究

投资性房地产公允价值评估研究 随着投资性房地产公允价值会计计量的实施,以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。文章在参照国家对会计报表审计的相关管理,结合企业会计准则和相关评估规范,对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。不多说下面请看下面的内容吧: 一、关于委托主体 房地产评估委托权问题在评估界研究不多,因为传统房地产评估主要为房地产交易服务,而交易一般仅涉及交易双方,牵涉的利益相关方较少,评估委托权上容易达成一致。但是,基于财务报告目的的评估,涉及的相关利益方多,利益诉求各不相同,因此,委托评估制度设计是否科学合理,对于评估报告质量,乃至资本市场的稳定均有重要影响。 对于投资性房地产公允价值评估,委托权制度设计的基本原则,是平衡各方利益,让既是评估客体又是评估结果的利益最相关方与委托权的行使适当隔离,评估委托交由评估结果对其利益影响相对较小、地位比较超脱者行使,即由独立董事行使评估委托权。 二、关于评估独立性 独立、客观、公正是评估机构执行评估业务的基本要求,独立性是中介鉴证机构的生命线,丧失独立性即丧失公信力。从独立性要求出发,不仅会计师事务所、评估师事务所与企业之间要保持独立,而且会计师事务所、评估师事务所之间也应该保持各自独立。目前兼营房地产评估业务的会计师事务所或实质上归于同一主体控制或双方的关系足以影响其独立性的两家事务所,不得在接受审计委托的同时,又接受投资性房地产公允价值评估的委托。 注册会计师在审计过程中可以借助评估师的工作对企业提供的投资性房地产公允价值计量是否合规、合理提供咨询意见,评估师的工作具有咨询性,属于注册会计师利用专家的工作,评估师提供咨询性意见,只对注册会计师负责,责任由注册会计师承担,笔者认为评估机构承担此类业务仅需评估机构和企业保持独立性即可,因为责任主体是审计机构。这和承担财务报告目的评估是截然不同性质的工作,后者是鉴证性评估。 三、关于价值定义 会计计量当中的公允价值是会计专业术语,有关评估规范当中没有公允价值的定义。各国会计准则对公允价值的定义表述不完全一致,我国会计准则对公允价值定义为“资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”(《企业会计准则——基本准则》第四十二条) 《房地产估价规范》对公开市场价格的定义为在公开市场上最可能形成的价格。所谓公

房地产投资项目可行性研究报告doc

房地产投资项目可行性研究报告 篇一:房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示:房地产投资项目投资环境分析,房地产投资项目背景和发展概况,房地产投资项目建设的必要性,房地产投资行业竞争格局分析,房地产投资行业财务指标分析参考,房地产投资行业市场分析与建设规模,房地产投资项目建设条件与选址方案,房地产投资项目不确定性及风险分析,房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写: 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项,政府批地,融资,贷款,申请国家补助资金等

【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式;PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告,具体价格根据具体的要求协商,欢迎进入 公司网站,了解详情,工程师(高建先生)会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告,此报告为个 性化定制服务报告,我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求,修订报告目录,并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容,为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前,对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价,以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报

长期投资及其他资产评估练习题汇编

第七章长期投资及其他资产评估 1、术语解释 (1)长期投资(2)股票的内在价格(3)股票的清算价格(4)股票的市场价格(5)股权投资 2、单项选择题 (1)被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元,年利率为18%,不计复利,评估时债券的购入时间已经满2年,当年的国库券利率为10%,该企业的风险报酬率为2%,被评估债券的价值为()元 a. 137117 b.172000 c. 118000 d.153380 (2)被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于( )万元。 a. 109 b. 116 c. 122 d. 154 (3)某被评估企业拥有A公司面值共90万元的非上市普通股票,从持股期间来看,每年股利分派相当于票面值的10%,评估人员通过调查了解到A公司每年只把税后利润的80%用于股利分配,另20%用于公司扩大再生产,公司有很强的发展后劲, 公司股本利润率保持15%水平上,折现率设定为12%,如运用红利增长模型评估被评估企业拥有的A公司股票,其评估值最有可能是()。 a. 900 000元 b. 1 000 000元 c. 750 000元 d. 600 000元(4)某公司在1997年1月租赁一临街房屋,租期4年,租金4万元(假定这里不考虑货币时间价值)。1999年1月该公司又向保险公司交付火灾保险费240元。1999年6月30日,该公司帐薄上的房租已摊销3万元。该公司经房主同意,愿意在1999年7月转租房屋,若市场租金自1997年以来没有发生变动,其转租的客观租金应 为()元 a. 15120 b.12150 c. 20120 d.20220 (5)从资产评估的角度,递延资产属于一种()。 a. 待摊费用 b. 预付费用 c. 无形资产 d. 固定资产 (6)上市公司股票的清算价格是( )。 a.资产总额与总股数的比值 b.资产总额与流通股数的比值 c. 净资产与上市流通总股数的比值 d.净资产与总股数的比值(7)被评估企业已经正常营业3年,长期待摊费用账面余额为120万元,其中包括固定资产大修理费85万元,办公室装修费15万元,产品销售部房租20万元。经查其中20万元的房租费为租期5年的租金总额,至评估基准日已经租用1年,企业尚未摊销,而大修理费和装修费均为按10年摊销的余额,则该长期待摊费用的评估值为()万元 a、16 b、20 c、35 d、116 (8)股票的内在价值是由()决定的 a.股票的净资产额 b.股票的总资产额 c.股票未来收益折现值 d.股票的利润总额 (9)对长期待摊费用等其他资产的评估通常发生在() a.资产转让时 b.企业财务检查时 c.企业整体产权变动时 d.企业纳税时

投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解

投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解 一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理 企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的,应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”,贷记“开发产品”等科目,按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”,已计提跌价准备的,同时结转跌价准备。资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额,借记“投资性房地产(公允价值变动)”,贷记“公允价值变动损益”;公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。处置投资性房地产时,应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”,按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”,贷记“投资性房地产(成本)”,贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”;同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”,贷或借记“其他业务收入”。 [例1]A企业是从事房地产开发的企业,2007年3月10日与B企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用,租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日,该写字楼的账面余额450万元,其公允价值为410万元,2007年12月31日,该写字楼公允价值为430万元,未计提存货跌价准备。2008年4月租赁期满,A企业收回该写字楼并于2008年6月出售,出售款已收讫。A企业的账务处理如下: (1)2007年4月15日 借:投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000 公允价值变动损益400000 贷:开发产品4500000 (2)2007年12月31日 借:投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000 贷:公允价值变动损益200000 (3)2008年6月出售时 借:银行存款4600000 贷:其他业务收入4600000

投资性房地产评估指导意见

附件 投资性房地产评估指导意见 第一章总则 第一条为规范投资性房地产评估行为,保护资产评估当事人合法权益和公共利益,根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。 第二条本指导意见所称投资性房地产,是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产,即企业为赚取租金或者资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。 第三条本指导意见所称投资性房地产评估,是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算,并出具资产评估报告的专业服务行为。 第四条执行投资性房地产评估业务,应当遵守本指导意见。 第二章基本遵循 第五条执行投资性房地产评估业务,应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验,能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。

执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时,应当采取弥补措施,包括利用专家工作及相关报告等。 第六条执行投资性房地产评估业务,应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求,并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。 第七条执行投资性房地产评估业务,应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通,了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议,并分析这些意见和建议对评估业务的影响。 第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计 准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。 第九条执行投资性房地产评估业务,应当对投资性房地产进行现场调查,明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况,收集相关权属证明、租赁合同等文件;没有权属证明文件的,应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。 第三章评估对象 第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资 性房地产的分类,并提请委托人参照以下会计准则的要求,明确评估对象:

投资性房地产公允价值计量模式分析

投资性房地产公允价值计量模式分析 关键词:公允价值投资性房地产计量属性相关性 一、公允价值计量模式的引入 (一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中,熟悉情况的自愿当事人,进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0.157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中,自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中,亦即在非强制性和非清算性销售中,熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中,将公允价值定义为在公允价值计量下,资产和负债按照公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义,将计量对象确定为资产与负债,交易主体确认为市场参与者,更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的,价格是双方达成的,任何一方对达成的价格都没有异议。 (二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量,受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行,交易双方达成的公允价值可能不同;同一交易由于交易地点的不同,交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的,很难达到统一。与历史信息相比,公允价值是面向现在和未来的,有利于利益相关者做出预测和决策,很大程度上提高了会计信息的相关性;与此同时,根据国际会计界的最新研究表明,随着估价和现值技术的发展,公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值,从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出,公平性是公允价值的核心属性。要保证,获得的公允价值具有公平性,必须使交易双方在交易过程中满足四个条件:一是双方的交易是公平交易,而非不平等交易;二是交易-双方相互熟悉彼此的情况,信息较为完备;三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务,而不是强

投资性房地产会计分录大全

三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起,下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产,否则后期转化;投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工

借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货

房地产项目可行性研究开题报告

表1 毕业论文(设计)开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景:随着社会不断的发展,人们的生活水平的提高,人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型,小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素,任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费,房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点,同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点,使房地产行业在经济发展之中备受关注,成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业,房地产业在中国尚处于初期发展阶段,在房地产实践过程中暴露了大量问题,如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题,这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据:科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义:当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究,来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究,探讨未来房地产发展方向,为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标:通过此次本项目可行性研究,预测项目带来的利润,是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲:(1)摘要 (2)项目背景 (3)项目规划设计 (4)项目销售市场分析及发展前景 (5)项目开发与销售计划 (6)财务分析 (7)项目评估结果 参考文献:(1)汤炎非,杨青著.可行性研究与投资决策.武汉:武汉大学出版社,1998:5-7 (2)李竹成主编.房地产经济专业知识与实务.北京:团结出版社,2001 (4)宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006,(2)57-59. (5)刘志平,王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产,2001,(9)33—35. (6)何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询,2003,(8)47-49 3.进度安排 开题报告:2011-06-11至2011-07-05 初稿:2011-07-17至2011-08-12 二稿:2011-08-24至2011-09-10 终稿:2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录:2011-06-11至2011-10-21

投资性房地产习题

第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列属于甲公司的投资性房地产的是()。 A.甲公司持有的已经营出租给乙企业的土地使用权 B.甲公司持有的自用办公楼 C.甲公司以经营租赁方式租入丙企业持有的建筑物 D.甲公司在企业附近购买了一栋商品房,改造成职工宿舍,出租给本企业职工,收取一定的租金 2.甲公司将一栋写字楼出包给某建筑公司承建,建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量,该写字楼建造完成时的入账价值是指()。 A.写字楼的实际发生建造成本 B.甲公司向承包单位支付的工程价款 C.写字楼的公允价值 D.写字楼的可变现净值 3.某企业购入一栋写字楼用于对外出租,并与客户签订了经营租赁合同。写字楼买价为2000万元,另支付相关税费150万元。在与客户签订经营租赁合同过程中,支付咨询费、律师费等10万元,差旅费2万元。该投资性房地产的入账价值为()万元。 A.2000B.2150C.2160D.2162 4.下列项目中,属于外购投资性房地产的是()。 A.企业购入的写字楼直接出租 B.企业购入的土地准备建造办公楼 C.企业购入的土地准备建造办公楼,之后改为持有以备增值 D.企业购入的写字楼自用2年后再出租 5.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。2010年1月5日,甲公司购入一建筑物(土地使用权和上层建筑不能区分计价)并准备用于对外出租。2010年2月25日,与客户签订了房屋经营租赁协议,租赁期开始日为2010年3月1日。房屋购买成本为3800万元,

预计净残值为200万元,预计使用年限为20年,采用直线法计提折旧。2010年度企业对该房屋应计提的折旧额为()万元。 A.135B.150C.165D.180 6.企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧(摊销),应该计入()。A.其他业务成本B.管理费用C.营业外支出D.投资收益 7.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量,下列各项中,不影响当期损益的是()。A.存货转为投资性房地产时,公允价值大于账面价值的差额 B.存货转为投资性房地产时,公允价值小于账面价值的差额 C.持有期间,资产负债表日公允价值大于账面价值的差额 D.持有期间,资产负债表日公允价值小于账面价值的差额 8.下列关于投资性房地产后续计量的表述中,不正确的是()。 A.投资性房地产通常应采用成本模式计量 B.满足规定条件时投资性房地产才可以采用公允价值模式计量 C.同一个企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D.同一个企业只能采用一种后续计量模式 9.长江公司于2010年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量,出租时,该建筑物的成本为2800万元,已提折旧500万元,已提减值准备300万元,公允价值为2050万元,2011年12月31日,该建筑物的公允价值为2100万元,2011年长江公司应确认的公允价值变动损益为()万元。 A.损失50B.收益50C.收益150D.损失100 10.某企业投资性房地产采用公允价值模式计量。2010年7月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为510万元,用银行存款支付,预计使用年限为20年,预计净残值为10万元。2010年12月31日,该投资性房地产的公允价值为508万元。2011年4月30日该企业将此项投资性房地产出售,售价为550万元,该企业应确认的处置损益为()万元。 A.42 B.40 C.44 D.38 11.甲公司将一写字楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,该写字楼的账面原值

(房地产投资招商)关于投资性房地产评估指导意见

附件6: 关于《投资性房地产评估指导意见》 (征求意见稿)的起草说明 为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》(征求意见稿)(以下简称“《指导意见》”)的内容和相关背景,更好地提出修改意见,现将有关起草情况说明如下: 一、制定本评估指导意见的必要性 投资性房地产是现代社会经济中的重要资产,是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分,是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。 (一)适应会计准则新变化的需要 目前,国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。2006年,我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。其中,《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容,目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。 国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允

价值的确定提供专业意见。为满足这种新兴评估市场领域的需求,中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》,自2007年12月31日起施行。 本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南(试行)》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。 (二)进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域,以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务,与会计准则的相关性较高。为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为,保护资产评估各方当事人的合法权益,非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见,以规范投资性房地产的评估行为。 (三)适应市场和提高执业水平的需要 随着我国经济的快速发展,各种与评估业务相关的经济行为日益频繁,特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。经济发展对资产评估提出了更高的要求,包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。为满足以财务报告为目的的评估要求,提高投资性房地产评估的执业水平,更好地服务于市场经济的发展,评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。 二、国际上投资性房地产评估规范情况介绍

某房地产项目投资分析可行性研究报告

城市花都、桃花岭工程投资价值分析 (预可行性研究) 一、工程简况 (见工程调研报告) 二、工程公司基本情况 (见工程调研报告) 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 (见工程调研报告)

四、财务测算及经济评价 (一)基础条件 1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯,无重大变化。 2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新,使其资产持续使用,经营保 持连续,并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内,全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通,销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 (二)工程计算期 工程计算期包括建设期和销售期,两者时间上有重叠。预计城市花都工程总周期为5年,桃花岭工程总周期为6年。 第一部分城市花都工程财务测算 (三)主要技术指标 工程主要技术指标一览表 (城市花都)

(四)工程总投资估算 项目总投资估算表

(五)销售收入与经营税金及附加 1、销售定价:小高层2200元/平M,多层公寓2800元/平M,联排别墅3300元/平M,独立别墅4200元/平M。别墅周边花园长沙按 800元/平M出售,由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售,在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣,经测算,最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 (城市花都)单位:万元

(六)工程盈利测算 利润测算表(城市花都)单位:万元

相关文档
相关文档 最新文档