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09年房地产税收新政解析

09年房地产税收新政解析
09年房地产税收新政解析

09年房地产税收新政解析、筹划及

税务稽查风险防范专题讲座

在全国地产企业望眼欲穿的期盼下,对地产企业相当有利的国税发【2009】31号文件终于印发了,对这场“迟来的爱”,如何合理运用,马上得到税收利益? 2009年,税收新政迭出,令人眼花缭乱,新《营业税条例》、新31号文件等,深刻影响企业纳税支出,如何合理运用政策,减少税收支出?

2009年在金融危机的影响下我国税收任务全面吃紧。为了完成税收任务,为了保证中央和地方合计22万亿投资,房地产行业成为税务稽查的重点,面对复杂的形势和税法新政策,您如何应对?

本课程,一改税收培训就是政策串讲的传统模式,让“税收政策”密切结合“稽查手段与流程”,全面介绍地产六类收入、计税成本核算七大步骤,深度解析新旧税收政策衔接运用,深度解读,手传心授,一课在手,让您知己知彼,税收无忧!

【主讲内容】

第一部分:房地产企业六大收入解析

一、预售收入征税

(一)预售收入的含义

1.预售收入是全口径收入。包括定金、保证金、诚意金等

2.拆迁补偿费抵顶的预售收入是否缴纳企业所得税?

3.预售收入是否区分合法收入、非法收入?(如:非法预售、假按揭)

专题1:老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险?

(二)预售收入是否允许扣除期间费用及税金及附加?

1、房地产企业的“计税毛利率”与“利润率”到底有何不同?

2、季度预缴是否允许扣减期间费用和税金及附加?季度申报表如何操作才

最有利?

3、新31号文件年度纳税申报如何扣减期间费用和税金及附加?

4、土地增值税能在预售收入毛利中扣减么?

专题2:房地产企业季度预缴申报表的填制技巧

(三)地产预售收入纳税实务解析

1.是实际征收还是预征?

2.少缴预售收入税款是否定性为偷税?

3.预售收入的申报表解读

4.内外资企业预售收入纳税与新政策比

(四)经济适用房预征企业所得税

二、预售收入转化为销售收入

(一)如何将预售收入合理转化为销售收入?

(二)计算实际毛利

(三)如何进行毛利额调整?

(四)新纳税申报表解读预售收入转化为实际销售收入

(五)预售收入结转销售收入的时机选择与操作技巧

(六)代收费用的所得税及新营业税解析

(七)代收费用的土地增值税解析

专题三:地产企业完工标准解析

三、销售收入征税

(一)如何理解新31号文件中对于签订《销售合同》和《预售合同》方可结转收入的条款?

(二)直接收款方式

(三)分期收款方式及申报表填报技巧

(四)委托销售方式:1.收取手续费方式 2.视同买断方式 3.超基价分成方式

4、佣金、手续费支付新政(财税【2009】29号文件)

(五)包销方式的所得税、营业税征税规定

专题四:差额征税解析(在建项目中对营业税、土地增值税如何差额征税)

四、视同销售

(一)先租后售(自产自用)

1. 83号文件的规定

2. 31号文件的规定

3.外资企业自产

自用的规定

4、国税函【2008】828号文件规定

5、新31号文件的规定

6、先租后

售的折旧处理 7、先租后售的房产税问题处理 8、先租后售的土地使用税处理

(二)以地(房屋)投资的税务处理

1、营业税处理

2、土地增值税处理

3、企业所得税处理

(三)工抵房问题税务处理

专题五:历史成本原则和分解理论在视同销售中的运用

五、预租收入和租金收入

(一)预租收入的所得税处理

(二)预租收入的营业税处理

(三)租金收入的所得税与营业税新政

(四)转租业务的营业税、房产税处理

(五)售后回租的营业税、所得税处理

专题六:大市场项目常见的税收筹划思路

六、股权转让与投资收益

(一)股权转让和资产转让的税收利益比较?

(二)股权损失的处理技巧

(三)投资收益是否需要弥补亏损?

(四)境外分红的预提所得税问题解析

专题七:境内外所得的所得税、营业税问题解析

专题八:资产评估增值的资本公积转增资本税收解析

第二部分:地产企业计税成本解析

一、地产企业计税成本理念清晰之七大步骤

(一)如何划分成本对象?(六个标准)

(二)如何确立完工标准?(三个标志)

(三)如何分配共同成本?(5种方法)

(四)确定可售面积常见问题

(五)计算单位可售成本

(六)确定计税成本

(七)计税成本的调整(两步分摊)

二、计税成本存在问题

(一)有没有合法扣税凭证(有没有)?1.旧法规定 2.新所得税法的新思路

(二)发票真假的所得税检查与处理(真不真)?

(三)真票虚开的稽查(实不实)

(四)混淆成本对象

(五)不配比结转成本

专题九:什么是合法的扣税凭证?

三、地产企业期间费用扣除新规

(一)福利费、职工教育经费、坏账准备的新旧政策衔接

(二)广告费(业务宣传费)、业务招待费

(三)固定资产折旧与残值比率的新旧政策衔接

(四)跨期费用问题处理

(五)地产企业高利贷利息转化为劳务费发票的税务风险

第三部分:地产企业稽查风险防范

一、税务机关是如何稽查地产收入的?

(一)实地突击方法的运用

(二)四类资料核对方法运用

(三)十三种账目检查方法全解读

二、热点问题解析

(一)假按揭税务处理

(二)产权置换税务处理

(三)预售形式假集资税务处理

(四)减免的土地出让金税务处理

(五)拆迁补偿费、赔偿费、青苗补偿费等税务处理

三、地产企业稽查案例解析(九种违法手段、五种稽查方法的展示)

四、税务稽查应对基本理念

(一)税务稽查应对基本理念

(二)税务稽查基本程序(知己知彼)

(三)税务稽查常用方法解读

专题十:税务危机公关技巧

第四部分:现场答疑(请需答疑的学员提前做好准备)

【主讲专家】:张伟,国家税务总局稽查项目专家组成员之一,资深税务稽官员。具有丰富的稽查办案经验,曾代表国家税务总局查办各类重大案件,如先后参与了被称为建国以来第一大税案的潮、汕8.07骗取出口退税案、骗税个案全国第一的葆祥公司骗税案(骗税金额2.8亿元)、国家税务总局公布的2005年中国第一大税案:黑、津、冀虚开发票系列专案、2006年中国第一大税案“利剑二号”专案。现供职于某省国家税务局稽查局。曾先后在征管、税政、稽查部门工作。先后被某省会政府记三等功4次,2006年被某省会城市命名为“十大杰出青年卫士”。具有良好的税收法律素养:多次主持税务听证案件,三次代表税务机关应诉并胜诉,知晓企业稽查后法律救济措施的运用。多次在税务机关内部进行稽查前培训,巡回为各大城市作高端培训近百场,其讲解案例丰富,深入浅出,紧贴企业实际,为企业解决实际问题,深受学员一致好评。

房地产公司各环节税收筹划

房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容,对其流程大致可以划分为:项目设立与项目公司组建;土地使用权的取得;房地产建设工程项目规划和审批;项目工程的施工管理;取得预售许可证后开始销售管理;项目工程竣工;项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时,首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式,需要企业进行比较,因为企业一旦通过工商注册成立,很多问题就是与生俱来的,无论以后各期如何筹划,也改变不了其性质。 子公司:具有独立法人资格,而分公司不具备独立法人资格,无法对外

承担法律责任和义务,只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格,在所设地区被视为纳税人,承担纳税义务; 分公司由于不具备独立法人资格,在所设地区不被视为纳税人,要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定:企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税,50%在各分支机构间分摊预缴,50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有: (1)我国地域间税率差异较大,但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少,目前还是存在,如各自贸区存在差异等;对于个别地区,会有区域对企业落户实行奖励政策,或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方,选择子公司还是分公司,哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约,也要看项目公司和总公司的具体情况而定。(2)国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少,若没有优惠政策和税率,需要考虑分支机构的盈亏能力,如果是长期亏损,分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额,节约了税收成本。若是短期亏损,子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。(3)对于法律责任而言,由于分公司无独立法人资格,在出现债务或者法律纠纷时,会对总公司影响程度较大,而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下,运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润,如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小,所以如果是暂时的亏损,子公司具有独立法人,在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地,不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点:一是主体问题,也就是运作平台问题,运作平台是利益平台,也是涉税平台和风险平台;二是土地交易本质问题,土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个,一是土地交易一级市场,此市场由政府垄断,土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场,土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式,根据不同土地的交易形式我

房地产公司税收筹划案例

一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋,第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋(购物中心)的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米,商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米,三栋塔楼的可售面积为52489万平方米,土地征用及拆迁补偿费966.3万元,前期工程费1528.037万元,基础设施费2468.498万元,公共配套设施费162.21万元,建筑安装成本32499.567 万元,土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售,可售面积预计30599平方米,对外出租商业五栋(购物中心),三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测,本项目中商业店铺的市场销售价(均价)为2.15万/平方米,租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元,前期工程费506.4万元,基础设施费1464.94万元,公共配套设施费96.27万元,建筑安装成本12,530.12 万元,土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 (一)商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一:商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入: 30599×2.15=65787.85(万) (1)店铺收入的营业税: 65787.85×5%=3289.393(万) (2)店铺收入的城市维护建设税及其附加: 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 (3)印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税:65787.85×0.05%=32.894(万元)(4)店铺收入的土地增值税计算: ①店铺总收入: 30599×2.15=65787.85(万) ②税法规定的扣除项目: 设开发间接费等费用为W,店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本: 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=(15353.23+W)万元。 加计扣除成本为(15353.23+W+15000)×20%=(6070.646+0.2W)万元。 扣除额为:15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+(6070.646+0.2W)=(40042.208+1.2W+Y)(万元)(由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”,在计算土地增值税时,不需要进行扣除) ③增值额: 65787.85-( ④增值率: (25745.642-1.2W-Y)÷(40042.208+1.2W+Y) =N(假设为N)。 由于25745.642÷40042.208=64.3%,在W和Y不知道的情况下,则N的增值率的最

房地产各阶段税收

房地产各阶段税收政策房地产企业的特点:资金密集型企业,企业员工不多,资金需求大,产品生产周期长(经常跨年),单位产品的价值高,涉及政府管理部门较多,经营风险高,利润也大。 房地产行业涉及的地方税种多,内资企业要缴纳营业税(在房屋销售环节,房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据,按照5%的税率缴纳营业税。其他单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权,以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。)、城建税、教育费附加(国税和地税之分?地方教育税?)(城市维护建设税、教育费附加随营业税征收,计税依据为纳税人实际缴纳的营业税,城市维护建设税税率分别为:纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地在农村的,税率为1%;教育费附加率为3%,纳税人在农村的不征。),耕地占用税(在取得土地环节,房地产开发企业占用耕地建房,必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内,以实际占用的耕地面积为计税依据,按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额=纳税人实际占用的计税面积(以平方米为计算单位)×适用税额(地方?)。)、土地增值税(房地产开发企业销售房屋,以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括,取得土地使用权所支付的金额,开发土地的成本、费用,新建房及配套设施的成本、费用,与转让房地产有关的税金,财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。应纳税额=∑(增值额×适用税率)。从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额;房地产开发企业建造普通住房出售,增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的,可以免征土地增值税。)、房产税(没开始征收)(房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。)、城镇土地使用税(在销售房屋前的保有环节,内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外,各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。城镇土地使用税的具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况,分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。)、印花税(房地产开发企业销售商品房,与卖房人签订售房合同,买卖双方按合同金额,适用产权转移书据

房地产领域的税收优惠政策汇总

【房开优惠】房地产领域的税收优惠政策汇总 房地产领域的财务人员,目前占所有财务人员的比重是40%。也就是说,10个会计人里边,就有4个是做房地产以及房地产周边的。考虑到房地产行业的财务人员这么多,今天就对房地产领域的税收优惠政策来个大汇总。(建议收藏) 增值税 (一)一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税 1. 转让非自建不动产可差额纳税 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动

产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人转让自建不动产全额纳税 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 依据:《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(八)项 (二)一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可简易计税 房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目,是指: (1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目; (2)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

房地产企业税务筹划各阶段全攻略

房地产企业税务筹划各阶段全攻略 房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环,有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,抓住一些税务筹划机会,更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。(实务中,不同的地区操作有区别,要具体向当地地税部门了解清楚) 企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。 二、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大,根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额,超出规定标准的利息可能不得税前扣除;同时,根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条

2017年下半年 全国房产政策态势解读

2017年下半年全国房产政策态势解读 2017年3月北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上。 同月,广州市户籍居民家庭继续执行限购2套住房政策;本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的,在本市限购1套住房,非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。 国家统计局表示就北京、上海、广州、深圳(楼盘)四个一线城市来看,此前房价多个月环比下滑的北京在上个月房价企稳,与7月份持平;上海则是连续多月房价持平;深圳则是连续数月房价下滑。最值得一提的是广州,此前广州一直是四个一线城市中唯一保持房价上涨的,7月份广州新房价格曾比6月份上涨0.4%。但从8月份的数据来看,这一局面已经被打破,广州房价不仅结束了连续多月的持续上涨而且出现幅度不小的下滑。8月份,广州新建商品住宅价格比7月份下滑了0.7%,位居15个热点城市的跌幅榜首位。 今年上半年,在调控最为严厉的一二线城市中,完全是起到了带头作用,其中,一线城市同比去年上半年增幅为-35%,二线城市同比增幅为-17%。因此,一二线城市的明显降温,带动了整个楼市的降温。 9月份开始,楼市新一轮限购限售政策已经袭来。从上周五晚间开始,短短三天时间,就已经有包括重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳、石家庄、西安、武汉、无锡等9个城市出台了加强楼市调控的举措。其中重庆、南昌同一天发布限售政策,获得房产证后2年限售;西安

房地产业的税收优惠政策集锦

房地产业的税收优惠政策集锦 (段光勋整理并更新) 目录 第一部分一般性税收优惠政策 (4) 1、营业税 (4) 住房公积金贷款取得的收入,免征营业税 (4) 单位和个人销售其购置的不动产,可以差额缴纳营业税 (4) 对个人出租住房,在3%税率的基础上减半征收营业税 (4) 个人无偿赠与不动产、土地使用权,符合条件的,暂免征收营业税 (4) 个人销售住房的营业税政策 (5) 2、企业所得税 (5) 住房公积金贷款取得的收入,免征企业所得税 (5) 对企业取得的政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理 (5) 3、个人所得税 (6) 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所 得税 (6) 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免 征个人所得税 (6) 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 (6) 以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税 (6) 4、土地增值税 (7) 纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值 税 (7) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税 (7) 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为,不征收土地增值税 (8) 个人转让原自用住房,免征土地增值税 (8) 以房地产进行投资、联营的土地增值税政策 (8) 合作建房、兼并、换房的土地增值税政策 (9) 转让回收的房地产取得的收入,免征土地增值税 (9) 土地增值税清算的滞纳金 (9) 5、房产税 (10) 房地产开发的房产税政策 (10) 对个人出租住房,按4%的税率征收房产税 (10) 单位向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税 (10) 6、城镇土地使用税 (10) 对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税 (11) 地下建筑用地,暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 (11) 7、耕地占用税 (11) 农村居民占用耕地新建住宅,按照当地适用税额减半征收耕地占用税 (11) 8、契税 (12)

房地产税收筹划全流程案例

目录 一、项目基本情况 二、项目筹划总体思路 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划 一、项目基本情况 (一)已建项目 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩,总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡,二期占地面积为㎡。 项目一期于2011年7月30日开工,,于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等,项目规划指标如下:(1)总建筑面积:169590平方米; (2)容积率: (3)公建配套设施面积:平方米; (4)可售面积:平方米,其中: ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米 (二)拟建项目 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明,在此不再累述。 二、项目筹划总体思路 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带,2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡,临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进,该年南*市整体供应量不足,2011年基本没有剩余存量,因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户,市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此,

一期竣工当年,项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送,总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧,中间几乎没有断档期,成本又相比较高,筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划,一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议,有利于企业减少纳税成本,提高企业利润率,从而提高企业的市场竞争力,另一方面保证项目实施的可行性,提高资金利用率。 从实际出发,通过不同的经营环节,顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去,更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手,针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中,就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米,其中就地安置等面积偿还4000平方米,其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米,以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元,可售总面积50000平方米,其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例,提出以下两种契税缴纳方案: 方案一:拆迁过程中,货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据,就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。 回迁部分契税的计税依据为:4000平方米×7500元/平方米=3000万元 拆迁户货币补偿:1000平方米×7500元/平方米=750万元 全部契税计税依据为:3000万元+8000万元+750万元=11750万元 方案二:拆迁过程中,货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据,就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的,而在税法允许的范围内,通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划,而不是事后的补救,以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负:房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法

三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划(增加扣除项目金额法): 签订工程合同时:尽量争取“甲方供材”,既可以保证项目质量,又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本(避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重)。“甲供材料”有两种流程:如下图: 模式一:合同内甲供(即甲控) 在签订工程合同内注明,乙方委托甲方代购材料,销货方将发票开具给乙方(建筑安装企业),并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料,乙方将甲代购材料应全额计入工程造价,一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明,建筑材料由甲方提供,销货方将材料发票开 具给甲方,甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力,

需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预(销)售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划(收入分散法): 为了缓解资金压力,未取得《商品房预售许可证》的情况下,可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项,以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”,不是按照合同约定收取的,仅仅是按照《订房单》(或类似凭据)约定收取的,它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划(收入分散法): 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营,在合理范围内分出一部分收入,这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加(分出收入部分对应的5%土地增值税可节省;

房地产政策解读最全汇总

年房地产政策解读最全汇总

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2015年房地产政策解读最全汇总(更新至5.11) 2015-04-09 [提要]2015年注定是风云突变的一年。自开年以来,就不断有政策出台救市。那么这些政策都有那些呢?对房地产市场究竟是遏制了它的低迷还是于事无补呢?一起看看小编为你整理的2015年房产政策汇总吧。 2015年注定是风云突变的一年。自开年以来,就不断有政策出台救市。那么这些政策都有那些呢?对房地产市场究竟是遏制了它的低迷还是于事无补呢?一起看看小编为你整理的2015年房产政策汇总吧。 2015年(1-3月)房2015年(1-3月)房地产政策汇总 政策十四:2015年5月11日央行降息0.25% 中国人民银行决定,自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。 政策十三:2015年4月20日央行:降准1%

内容:自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上,为进一步增强金融机构支持结构调整的能力,加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度,自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点,并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平;对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点;对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。 政策十二:2015年3月30财政部:个人转让两年以上住房免征营业税 内容:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。 政策十一:2015年3月30日央行:“二套房贷款首付比降至四成” 内容:央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。 政策十:2015年3月20日福建出台新政“闽七条” 内容:1)首改房认定放宽;2)支持公积金贷款,首次申请首付比例降低至20%;3)支持住房贷款,本省金融机构适当下浮贷款利率;4)房屋货币化安置,补偿款购商品房享“团购”优惠;5)打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换;6)试推共有产权住房,个人按所持产权比例支付购房款;7)推进公共服务均等化提升住宅小区基本公共服务水平

房地产开发各环节税收政策

房地产开发各环节税收政策 一、取得土地环节 1.土地使用税:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。 案例:某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同,合同约定出让土地面积为56000平米,土地出让金为34000万元,合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税? 分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税,2010年应缴纳2个月土地使用税:56000×4×2/12=37333.33元。2.印花税(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。 3.契税:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3%。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭

证的当天。 二、设计施工环节 1.印花税(设计合同):建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同,按收取费用万分之五贴花。 2.印花税(建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花。 3.印花税(借款合同):银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。 三、房产销售环节 1.营业税(销售不动产):纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额,销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2.土地增值税(预征):除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、

一套完整的某房地产企业税收筹划方案

一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下,税收对纳税人的收益有着重大影响,谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以 求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下,纳税人通过对投资、经营、理财等各 项经济活动的事先周密筹划和合理安排,尽可能地减轻税负,为纳税人带来税收利益,并最 终为纳税人带来经济利益的管理活动,它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致;税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平,有利于降低企业的经营风险,有利于节 约税收成本。 税收筹划完全合法、符合立法意图,鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定, “税收筹划是注册税务师的业务容之一”,从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着 税收筹划的不断完善和发展,税收筹划将进一步提升法律级次,更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式:一是通过国土局挂牌交易;二是合作建房;三是收购 一块土地进行项目开发;四是收购公司或者股权转让。下面,从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种(土地增值税、企业所得税)分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 税务法规是税务部门征税的法律依据,企业进行税务筹划,首先应立足于税务法规,立足于 税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中,土地增值税引人关注,原因一是税率较高,税 负重,二是筹划余地较大,可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定,有下列5种情形之一的,可以享受免征土地增值税的优惠政策: 1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁,由纳税人自行 转让原房地产的,经税务机关审核,免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的,转让到所投资、联营的企业中 的房地产,暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自 用的,暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优惠政策,我们分别策划以下方案: (一)“临界点”筹划方案: 房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大缴税越多,导致房价越高。因此,如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题,这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”:税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额(转让收入减除税法规定的 扣除项目金额后的余额)未超过扣除项目金额20 %,免征土地增值税;增值额超过扣除项 目金额20 %,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。 基本思路:根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享 受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率,税率从30%到60%,增值越多、税 率越高。因此,增值额成为税率的决定因素,土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 控制增值额,必须从税法规定的五个扣除项目入手:取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事 财政部规定的其他扣除项目(主要 房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成 本之和的

2015年房地产新政解读

房地产新政解读: 一、2015政府工作报告中房地产调控政策 1、稳定住房消费,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。 2、住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。 3、加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。 4、土地确权登记颁证,开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。 5、坚持节约集约用地,稳妥建立城乡统一的建设用地市场,完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。 6、加强资金和政策支持,扩大新型城镇化综合试点。 二、房产新政七大关键词 1、稳定住房消费 稳定住房消费,坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。 解读分析:再一次明确了房地产市场的调控思路是分类指导、因地施策,强调地方政府的主体责任,不会再出现全国一刀切的调控措施,去掉了“抑制投机投资性需求”的提法,将“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”调整为“支持居民自住和改善性住房需求”,同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。

2、存量房转保障房 住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。 解读分析:2014年底,住建部开始推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式,提出将一些存量房转为公租房和安置房,该举措既着眼于住房保障,同时也兼顾了目前市场库存量巨大的现实。 3、推进信贷资产证券 加强多层次资本市场体系建设,实施股票发行注册制改革,发展服务中小企业的区域性股权市场,推进信贷资产证券化,扩大企业债券发行规模,发展金融衍生品市场。 解读分析:首次提出“推进信贷资产证券化”,央行鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放,旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力,盘活房地产融资市场。 4、推进住房公积金改革 继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。 解读分析:政府工作报告首次将推进公积金改革列入改革重点,官方陆续发布多条针对公积金改革的通知和规定,在公积金异地贷款、探索政策性住房金融形态、放宽职工提取住房公积金支付房租的条件等方面对既往政策进行调整,住房公积金的利用效率有望提高。

房地产企业税收政策汇编

房地产企业税收政策汇编 房地产业营业税政策 一、征税范围 (一)基本规定 1、转让土地使用权,是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。土地租赁,不按本税目征税。 2、销售不动产征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括: ⑴房屋:住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等; ⑵烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等; ⑶设备安装工程(不包括机械设备本身):支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。 其他土地附着物,是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产,如树木、庄稼、花草等。 (二)特殊规定 下列行为也属于房地产业营业税的征税范围: 1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为。 2、单位将不动产无偿赠与他人的行为。 3、以提供土地使用权的方式,与提供资金的他人(以下简称出资方)共同立项建造不动产,并与出资方按一定方式进行利益分配,取得收入或取得分得的不动产所有权的行为。 4、以提供资金的方式,与提供土地使用权的他人(以下简称出地方)共同立项建造不动产,并与出地方按一定方式进行利益分配,取得收入或取得、分得的不动产所占土地使用权的行为。 5、投资者在办理不动产建设立项后,又接受他人投资参与不动产建设,并与他人共同分配不动产的行为。 6、在房地产开发过程中,投资者在工程完工前,将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为。 7、接受他人委托代建不动产,但以自己的名义办理工程项目立项,不动产建成后将不动产交给委托方的行为。 8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为。 9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。 10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为。 11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。 12、因城市建设需要拆迁,而以其他房屋偿还给(或安置)被拆迁单位和个人的行为。 13、虽尚未到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续,但实际已将土地使用权或不动产转让给他人,并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为

房地产税收筹划案例

房地产税收筹划案例 Company number:【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋,第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋(购物中心)的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米,商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米,三栋塔楼的可售面积为52489万平方米,土地征用及拆迁补偿费万元,前期工程费万元,基础设施费万元,公共配套设施费万元,建筑安装成本万元,土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售,可售面积预计30599平方米,对外出租商业五栋(购物中心),三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测,本项目中商业店铺的市场销售价(均价)为万/平方米,租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元,前期工程费万元,基础设施费万元,公共配套设施费万元,建筑安装成本12,万元,土地成本15000万元。 二、方案的涉税分析 (一)商业店铺的方案的涉税分析 1、方案一:商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入:

30599×=(万) (1)店铺收入的营业税: ×5%=(万) (2)店铺收入的城市维护建设税及其附加: ×(7%+3%)=(万 (3)印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税:×%=(万元) (4)店铺收入的土地增值税计算: ①店铺总收入: 30599×=(万) ②规定的扣除项目: 设开发间接费等费用为W,店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本: 土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=(+W)万元。 加计扣除成本为(+W+15000)×20%=(+)万元。

房地产开发各环节税收政策汇集

房地产开发各环节税收政策汇集 发布时间:2011年05月03日信息来源:省地税局供稿:苏州工业园区地税局字体:【大中小】访问次数:280 本文纳税人为房地产开发企业。 一、取得土地环节 1、土地使用税:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。 案例:某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同,合同约定出让土地面积为56000平米,土地出让金为34000万元,合同约定土地交付时间为2010年10 月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税? 分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税,2010年应缴纳2个月土地使用税:56000*4*2/12=37333.33元。 2、印花税(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。 3、契税:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3%。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合

同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 二、设计施工环节 1、印花税(设计合同):建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同,按收取费用万分之五贴花。 2、印花税(建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花。 3、印花税(借款合同):银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。 三、房产销售环节 1、营业税(销售不动产):纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额,销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、土地增值税(预征):除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、

对近年来我国房地产政策的解读

对近年来我国房地产政策的解读 对近年来我国房地产政策的解读 【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中,市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题,针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策,进而分析了这些政策的实施效果,找出了导致这样效果的背后原因,最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。 【关键词】房地产政策效果调控 一、近年来我国房地产政策概述 2003年以来,我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策:从2003年的“18号文”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”及其细则,10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看,从2003年至今的调控可以分为四个阶段。 第一阶段是2003-2004年,这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕,明确房地产业为国民经济支柱产业。之后,央行下发通知,对房地产企业和项目加大信贷支持,房地产市场赢得了快速发展,很快成为经济增长的重要引擎之一。 第二阶段是2005-2008年,这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月,国字号条文首次出现,“国八条”出台后不到半年,更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006 年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施,即“国六条”。 第三阶段是2008年下半年―2009年,为应对全球性金融危机对中国经济的冲击,楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月,国务院常务会议指出,“进一步鼓励和支持住房消费,保持

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