优先购买权的再思考【外文翻译】

外文翻译

RETHINKING RIGHTS OF FIRST REFUSAL

David I. Walker*

Among the many provisions of the incorporating documents of a close corporation, an item will often appear (usually well towards the back) labeled "Rights of First Refusal." By adopting this provision, the shareholders of the corporation promise that they only will sell their shares after negotiating a price with a third party and offering the shares at that price to their fellow shareholders.

Although the details will vary, such rights of first refusal are ubiquitous in commercial contracts and encumber assets ranging from gas stations to oil pipelines, from shares

of stock to livestock; and they are not limited to constraining sales or even to restricting the disposition of property.

In the typical right of first refusal arrangement, at least three parties are implicated -- the owner and rightholder who have contracted for the grant of the right and one or more potential third-party buyers. This Article investigates the economic impact of the grant on each of these parties, and seeks to determine why the contracting parties make such commitments and why they adopt this particular instrument.

This Article has three primary goals:

1. Demonstrate that rights of first refusal are costly for the contracting parties.

The few commentators who have considered the matter have suggested that rights of first or, beyond transaction costs, simply transfer value from the refusal are economically innocuous grantor to the rightholder.

If, at worst, a right of first refusal simply transferred value between the contracting parties, little justification would be needed for its adoption.

The transfer could be compensated for ex ante, if necessary, and the benefit beyond transaction costs arising from the instrument would represent added value to be divided by the contracting parties.

My first goal, however, is to demonstrate that parties adopting rights of first refusal

incur more than dispute and negotiation costs. Rights of first refusal discourage potentially high-valuing third-party bidders from entering a contest to purchase, and thus the instrument reduces a seller!s expected realization. For this reason the right of first refusal proves to be costly for the contracting parties, in aggregate.

2. Rebut the idea that rights of first refusal provide efficient insurance against bargaining breakdown.

Although the right of first refusal is demonstrated to create a net cost for the contracting parties, the right does provide benefits. Several books and articles dealing with rights of first refusal in the close corporation context suggest that the device is used to assure compatible management, maintain family control, or otherwise protect the remaining shareholders from an interloper. The existence of such goals, however, explains only why an insider might value property, in this case shares, more highly than an outsider would; it does not explain why the encumbrance is necessary. Presumably, if the insider places the highest value on shares or other property, he will buy them when they are offered for sale. Underlying this rationale, then, must be a further argument about bargaining breakdown. Fully spelled out, the argument is that an insider may place a high idiosyncratic value on a property and that, absent the insurance provided by a right of first refusal, such value could be lost in a failed negotiation.

Although helpful, the bargaining-breakdown explanation is not fully persuasive. The second aim of this Article is to rebut this justification by demonstrating that equally effective insurance against bargaining breakdown can be provided at lower cost through an instrument that I call a commitment to auction.

3. Suggest that rights of first refusal are primarily motivated by a desire to inhibit exit.

Having rejected the bargaining-breakdown-insurance hypothesis as inadequate, my third goal is to develop alternative explanations for the persistence of rights of first refusal. I argue that most rights of first refusal spring from a desire not just to ensure that, if A sells, B gets an opportunity to purchase the property, but from a desire to inhibit A from selling in the first place. In other words, the selection of the right of first refusal over the commitment to auction must be explained by a desire to restrain alienability and preserve the status quo. Although credible in the context of close corporations and other co-venturing relationships, this justification does not make sense in all circumstances in which the right of first refusal is adopted. In contexts in

which inhibiting exit is an unpersuasive justification, however, the right of first refusal generally carries a lower incremental cost, and the instrument!s persistence may be partially explained by network externalities.

Part I describes the uses of rights of first refusal, their variations, and alternatives, as well as the assets typically encumbered and the participants usually involved. Because the terminology associated with these restrictive devices is not used consistently, one of the purposes of this Part is to closely identify the "true" right of first refusal that will be the focus of this Article.

Part II analyses the cost of the right of first refusal grant. In this Part, I argue that contracting parties who encumber assets with rights of first refusal reduce the expected gains of third parties considering bidding on the assets. This phenomenon, I argue, deters bidders and reduces the expected realization on the sale of such property.

Part III develops the bargaining-breakdown justification. I argue that the potential for high insider idiosyncratic value in relationships in which rights of first refusal are typically found make these relationships particularly susceptible to bargaining breakdown. This finding, however, only justifies the provision of some insurance; it does not necessarily support the creation of a right of first refusal. Accordingly, Part IV undercuts this justification as it demonstrates that the adoption of a commitment to auction the encumbered property provides the same insurance at a lower cost. Like a right of first refusal, a commitment to auction avoids the possibility of lost insider idiosyncratic value through failed negotiations, but third-party bidders and, thus, the expected realization on the sale of the property are not as adversely affected by the use of the auction device.

The close corporation model is the focus of Part V. There, I argue that co-venturers often would wish to inhibit the exit of members as well as to veto new additions, and that the relatively harmless-looking right of first refusal has become the legally acceptable tool of choice for achieving this goal. Part VI, however, suggests that inhibition of exit does not adequately explain all rights of first refusal, and this Part develops other explanations, chiefly network externalities, to fill the gap. The implications of the analysis are briefly reviewed in Part VII. Given the presumption of efficient contracting in the private sector, the focus of this Part is on statutory grants of rights of first refusal.

1. A Typical Right of First Refusal.

The following arrangement is typical of the classic right of first refusal: The owner and lessor of a property grants to the lessee a right to match the terms of and preempt any sale of the property negotiated between the owner and a potential third-party buyer during the term of the lease. This preemption right essentially allows the lessee to step into the shoes of the potential buyer and make the purchase. If, after receipt of notice and within a specified time, the lessee elects not to exercise the right, the owner and third-party buyer have a fixed term in which to execute the transaction. If the lessee elects not to exercise and, for some reason, the sale is not consummated with the third party or is not completed within the specified period, the right of first refusal is reactivated and the lessee must again be given notice and the right to preempt before the property may be sold. Because the right of first refusal could be circumvented by the owner!s negotiation of a swap of the property for a unique property owned by the third-party buyer, the contract providing the right of first refusal grant often will confine the owner to negotiating a sale for cash.

The right of first refusal device apparently serves two purposes. First, it provides some security to the lessee. Although the sale of the property would not disrupt the lease, the lessee may care about the identity of his lessor. Under this arrangement, if the owner decides to sell, the lessee will at least be given the opportunity to purchase. Second, although the right of first refusal may restrict the owner, she is not locked in to ownership of the asset for the full term of the lease.

2. Diversity in Right of First Refusal Terms.

A“right of first refusal” is simply a fancy name for a small bundle of contract terms. As such, the applications and variations of the right are seemingly infinite. In contrast to the grant of a right to purchase, the right of first refusal may be used to grant a preemptive right to sell, a right to lease, a right to employ, or a right to be employed. The right of first refusal may be granted for a limited duration, as in the right to preemptively purchase during the term of a lease, or, subject only to certain rules barring perpetuities, the right may be perpetual, as in the case of a shareholders' agreement that grants aclose corporation a right of first refusal on any sale of shares by the shareholders. Generally, the right of first refusal is granted as one element of a

larger transaction -- in my first example the right of first refusal was incidental to the lease of property. It is conceivable, however, that parties might contract solely for the grant of the right of first refusal.

3. Fixed Price Rights of First Refusal.

In my example involving the right of first refusal held by the lessee, the contract specified that the right to preempt would be at the price negotiated between the owner and the third-party buyer. This, indeed, is the standard approach adopted by contracting parties, and it is an intuitively appealing arrangement, as the owner is required to develop an executable deal and the price is assumed to be at or near market. An alternative to this arrangement is the grant of a right of first refusal at a fixed price. Although rarely seen today, some contracts have specified that if the grantor chose to sell parcel X within a certain period, the grantee would have the right to purchase the parcel for $ Y.Because a parcel would undoubtedly be worth something other than $Y at the time a right is triggered, such a grant generally would either be worthless to the grantee (when the market price is below $ Y) or would prevent the grantor from selling or cause her considerable loss if forced to sell (when the market price is above $ Y). Thus, the rarity of this variation is not surprising.

4.Distinguishing Rights of First Refusal from Options

Although often associated with options, the right of first refusal is not a true option. The holder of an option to purchase, for instance, has a unilateral right to trigger the purchase at the option price during the term of the option. The holder of the right of first refusal, by contrast, has only a contingent option. Contingent upon the grantor!s decision to sell, the right of first refusal grantee has an option to purchase.

5. Alternatives to the Right of First Refusal.

The right of first refusal is a means of dealing with foreseeable, but unpredictable, changes in business relationships. The option, discussed above, is an alternative mechanism for managing a changeable environment, and the right of first offer is another. The right of first offer is essentially a right of first refusal in reverse. Its use can be demonstrated by substituting a right

[购买权,股东,逻辑]试论有限公司股东优先购买权的产权逻辑

试论有限公司股东优先购买权的产权逻辑 一、问题的提出 我国《公司法》(2013 年修订)第71 条规定，经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。该条款在股权转让的公司实践中被生动地表达为:优先认购的概念不是指我先跟你谈，而是你找第三方谈，你谈好以后，谈妥的同等条件，我作为老股东决定是否接受这个条件。这与我国法学界对股东优先购买权的认识基本上是一致的。股东优先购买权是以转让方与第三方就股权转让主要条件达成协议为基础而行使的权利，因而，优先购买权行使不仅导致转让方与(其他)股东之间合同的成立，而且会直接决定和影响转让方此前与第三人进行的交易，由此，形成了优先购买权之下股权转让行为的特殊效力状态。从股权转让的实践做法和学界对股东优先购买权的解读中，我们至少可以看到如下事实:(1)从第三人看，其与转让股东谈判达成的股权转让合同充其量只是实现其他股东优先购买权的一个工具，即使根据缔约过失责任或者违约责任获得了补偿，也无法掩盖这种做法对当事人契约自由的损害以及由此带来的机会成本。(2)从转让股东看，因其他股东行使优先购买权，转让股东除了要履行其与其他股东之间的股权转让合同义务外，很可能要额外承担因违反其与第三人间的股权转让合同而产生的违约责任或因合同不成立而产生的缔约过失责任。(3)从其他股东看，因其是否行使优先购买权具有不确定性，容易诱发道德风险和机会主义行为，客观上对转让股东的股权转让权具有一定的锁定效应，势必影响资源的优化配置，增加交易成本。 (4)将上述三个方面勾连起来，可以逻辑地推导出转让股东与第三人有强烈的动机签订阴阳合同或者通过转让拟转让股权公司的母公司的股权，以规避内部人特权的优先购买权。2013 年浙江复星商业发展有限公司诉上海长烨投资管理咨询有限公司等六被告股权转让纠纷案(即上海外滩地王股权转让纠纷案)不仅充分暴露了股东优先购买权的内在缺陷，而且也是对有关股东优先购买权学说理论的无情嘲讽。 囿于公司法上有关股东优先购买权的规定，学界有代表性的研究成果主要集中在两个方面:其一，参照域外国家或地区有关股东优先购买权的法律规定以及学说理论，指出我国公司法关于股东优先购买权规定的不足，提出完善的意见; 其二，聚焦于转让股东对外转让股权合同的效力问题，求解于股东优先购买权的性质，有绝对形成权说附条件的形成权说期待权说附双重条件的买卖合同说请求权说强制缔约请求权说优先购买请求权说等不同的观点，且在问题与求解之间存在着循环论证的嫌疑。需要注意的是，在这些文献中，蒋大兴教授提出的股东优先购买权行使中的价格形成机制颇有见地，但其以反悔权形成价格机制违背了权利生成的内在逻辑，实在可惜。吴建斌教授就具体个案从法律解释学和法律经济学的双重视角对围绕股东优先购买权的疑难问题予以了深度解读，其运用科斯法律经济学中有关冲突权利配置理论来确立产权边界，得出了令人信服的结论，但是较为宏观，没有直面股东优先购买权本身的机理。 因此，需要继续追问的是:股东优先购买权产生的根源何在? 学者们所言股东拒绝变化的内部人特权是如何练就的? 它是如何实现转让股东、其他股东、第三人之间的利益平衡的? 二、股东优先购买权的产权基础 学界通说认为，赋予其他股东在股东向外转让股权时的优先购买权，其制度设计旨在保护闭锁公司其他股东的控制利益或先在利益，即封闭或者限制外部人进入公司的渠道，维护

股东优先购买权之若干问题浅析

股东优先购买权之若干问题浅析 摘要：我国新《公司法》中明确规定了有限责任公司中股东享有优先购买权、相关当事人的权利和义务及相应程序。但是关于这些，我国立法上仍然存在许多不足。笔者对股东优先购买权的部分行使、优先购买权中“同等条件”的解释等问题进行分析，并提出几点个人观点。 关键词：优先购买权；股东 一、股东优先购买权制度的价值基础 新《公司法》第72条第3款规定了有限责任公司中股东对于转让股份所享有的优先购买权，并且还规定了该优先购买权的行使方式。从该法条中不难看出，赋予老股东以股份优先购买权，实际上是对股份自由转让的一种限制。在股东欲对外转让其股份时，其他股东可行使优先购买权以切断股份向外流转。然而，该股份转让制度的背后，蕴含着三大法理基础。 首先，该制度的设置是为了维护有限责任公司的人合性与资合性之间的平衡。从性质上来说，有限责任公司比股份有限公司更多地体现其人合性。股东之间往往都是出于某种血缘关系或者朋友之间的信任合作而成立公司。这种人合性对于有限责任公司的决策、运作都起到关键作用。然而，当股东欲退出公司时，如果其股份能够随意转让予任何人，对股东之间的彼此信任将是一种重大的打击，同时也是对有限责任公司人合性的一种冲击。 其次，优先购买权的设立也是出于维护秩序和自由两者之间的平衡。股东的优先购买权能在很大程度上保护有限责任公司股东之间的信任度，维持公司既有的内部关系，减少股东之间的意见观点的偏差，以避免由于股东的频繁更换而带来的不确定因素。这就能使公司内部仍然是以一个相对稳定的状态存在。在维护公司内部秩序的同时，该制度也充分尊重法律的自由价值。因为优先购买权只是在股份所有人与外部购买者之间设置的一个障碍，但并没有因此而剥夺了股东对自己所持有那部分股份的处分权利。在老股东未能达到“同等条件”的情况下，外部的购买者仍然能取得该公司的股东身份。因此，优先购买权为两种法律价值的共存提供了条件。 再次，优先购买权的设置也是出于效率价值的考量。从上文的分析中可以看出，维护公司内部关系的稳定对于公司及时作出商业决策具有重要作用。股东优先购买权对外转让股份难度的增加有利于公司经营秩序乃至经济效益的维护，从而增加公司所有股东利益和维护稳定的成员关系，这种作用的发挥恰恰是公司所追求效率目标的体现。①此外，法律在股权转让过程中设置优先购买权制度，也是法律对其所做的一种强制性规定，使股东之间、股东与外部买家之间关于股份流转的纠纷得以避免。 二、优先购买权适用过程中存在的若干冲突

股东放弃股份优先购买权声明范本

股东放弃股份优先购买权声明范本 股东放弃股份优先购买权声明范本鉴于：北京××公司（弃权股东）为北京××有限责任公司（以下简称”目标公司”）的合法股东之一，并依据公司章程规定持有目标公司百分之五十一（51%）的股份。北京××有限公司（股权出让方）为目标公司的另一股东。依据公司章程规定股东放弃股份优先购买权声明范本 鉴于：北京××公司（弃权股东）为北京××有限责任公司（以下简称”目标公司”）的合法股东之一，并依据公司章程规定持有目标公司百分之五十一（51%）的股份。北京××有限公司（股权出让方）为目标公司的另一股东。依据公司章程规定合法持有目标公司百分之二十（20%）的股份。 2003年×月×日，依法召开目标公司股东会，股东同意并形成决议，北京××有限公司（股权出让方）向上海××股份有限公司（股权受让方）转让其持有目标公司百分之二十（20%）的股份。北京××公司（弃权股东）在此声明： 1.本公司无条件放弃依据《中华人民共和国公司法》和《北京××目标公司章程》对出让股份所享有的优先购买权。 2.本公司放弃股权优先购买权的决定是无条件的和不会撤销的，并承诺在目标公司股权转让的过程中不反悔。 3.本公司同意就出让相关事宜对《北京××目标公司章程》进行相应修改。北京××公司（弃权股东）（盖章）授权代表（签字）日期：

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浅析股东优先购买权的几个问题

浅析股东优先购买权的几个问题 内容提要：本文将实践中发生的有关有限责任公司股东优先购买权的问题加以梳理，提出相应的观点，期望对公司决策有一定的参考作用。 关键词：有限责任公司；股权；优先购买权 作者简介：肖江华，男，江西吉水人，天津工业大学文法学院硕士研究生，天津胜云律师事务所律师；张春红，女，天津人，天津工业大学文法学院院长，教授，硕士生导师，研究方向为社会保障法。 股东优先购买权是指有限责任公司股东转让股权时，在同等条件下，其他股东有优先购买的权利。我国新公司法第72条和第73条对该制度作出了规定，但仍有几个问题没有明确，需要进一步探讨。 1 股东优先购买权制度中“同等条件”的确定标准问题 按照公司法规定，“同等条件”是其他股东行使优先购买权的实质性要求，所以“同等条件”的确定标准十分重要。一般认为，“同等条件”即等同于转让方与受让方的最后确定的交易条件。但这样的确定标准存在显而易见的弊端，有学者已经对此发出了质疑。因为转让方与受让方的交易条件只有在签署协议以后才能最终确定，如果此时其他股东主张优先购买权的话，将使转让方被迫陷入双重买卖的尴尬境

地，这就给交易带来了极大的不稳定性。另外，交易成本高企也是一个不能忽略的问题。这样导致的后果是，股东优先购买权制度发挥不了应有的作用，却给股权转让设置了障碍。 笔者认为，在确定“同等条件”时可以引入类似西方“禁止反言”制度。如果有股东需要转让股权时，该股东应先拟定一个条件书面通知其他股东，如果其他股东在一定期限内不主张优先购买权则视为放弃，但前提是转让方与第三方达成的交易条件不得低于上述条件，否则其他股东可以重新主张优先购买权。如果转让条件是由第三人提出，转让方在准备承诺之前应将该条件及其承诺意思通知其他股东，其他股东在一定期限有权决定是否行使优先权。如果有股东决定购买，应立即通知转让股东，转让股东不得以他人条件更优为由予以拒绝。当然，法律应该允许公司章程对此作出不同约定。 为了防止转让方与第三方串通，公司法应该明确赋予其他股东撤销权，因为排除其他股东的优先购买权本身就是损害其他股东的利益。为了保证其他股东的撤销权，公司有义务对股权转让的真实情况作出明确记载，否则公司应该承担相应责任。 2 股东优先购买权能否部分行使的问题 对于股东优先购买权能否部分行使的问题，新旧公司法

股东优先购买权的行使(一)

股东优先购买权的行使(一) 摘要在有限责任公司股权转让中十分重要的一个部分就是股东优先购买权的行使。对于这一项权利的行使,现行法律对其权利的规定并不是非常完善和清楚。本文从什么是股东优先购买权、行使股东优先购买权的条件、行使股东优先购买权的具体措施、对于股东优先购买权的限制等方面介绍了股东优先购买权。 关键词股权转让优先购买权行使权力广义的股东优先购买权包括有限责任公司股东、股份有限公司股东和中外合资企业股东的优先购买权,但鉴于实践中有限责任公司股东优先购买权的行使与实现在拍卖程序中特别是在强制拍卖中产生与出现的纠纷问题及冲突事宜多触及到法律规定的本身,具有一定的代表性,因此,本文不涉及拍卖问题中的优先权,仅就有限责任公司股东基于公司章程的约定而享有的股东优先购买权问题作简要研究,以期为对司法实践中股东优先购买权的相关问题的解析提出有益建议。目前产权交易市场上对于怎样行使股东优先购买权的意见大多不尽相同,有的人认为可以对优先购买权进行无条件的行使,有人认为对优先购买权进行部分行使,或不能部分行使,但是也有的人认为,股东不可以行使优先购买权。因为普遍认识上的不同,就容易导致现实交易中的无规律和混乱。一、什么是股东优先购买权股东优先购买权是指股东在同等条件下可以优先的购买其他股东的股权的权利。我国《公司法》第72条规定:经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。这种优先购买权是有限责任公司中特定的一种权利。公司法为了保证有限责任公司的老股东的权利及利益,规定老股东可以通过行使优先购买权来实现对公司的控制,这样才规定了股东拥有优先购买权。这样的规定不仅仅是一种对老股东对公司贡献的承认,也是为了在新老股东之间能建立起良好的合作关系维护公司当中的“人合性”。股东优先购买权是一种法律授权性权利。在这里,值得注意的是随着现行《公司法》价值取向的变化,对有限责任公司原有股东的新股优先购买权和股权对外转让时其他股东的优先购买权的规定由强制性规范修改为任意性规范,因此现阶段股东优先购买权首先取自公司股东的约定,公司章程中可以对股东优先购买权有关问题作出详细规定,除非违反法律法规强制性规定,否则公司章程中的条款对各股东均具约束力。这是股东行使优先购买权的依据之一。二、行使股东优先购买权的条件(一)内容条件行使优先购买权前先要确定什么样的内容的交易关系才能行使。公司法中规定内容为同等条件时的交易关系,股东才可以行使优先购买权。那什么是同等条件?只有当股权所有人与第三方所签订的交易合同中所规定的条件相对来说是等同时,其中当付款时间和交易价格等主要条件相同时才是同等条件,至于付款的方式只要没有损害股权所有人的基本利益,付款的方式则可以不用列入同等条件中去。(二)时间条件究竟什么时候能够行使优先购买权。第一,一定要股权所有者有变卖股权意愿之后,如果股权所有者没有出让意图,则股东优先购买权不成立。第二,当股权所有人与第三方没有达成股权交易协议时,如果股东有购买意图,则可以直接与股权所有人签订协议即可。如果股权所有人与第三方已经达成股权交易协议时,股东如果有购买股权的意愿,股东优先购买权则可以为股东对抗第三方,行使股东优先购买权。所以,股东优先购买权的行驶时间则是股权所有者与第三方达成交易协议的时间。需要值得注意的是,如果第三方与优先购买权人同时都想向股权所有人购买股权时,我个人观点认为并不是说股权所有人一定要同股东达成股权交易关系。如果这样认为这是将优先购买权混淆为优先缔约权了,这是一种不正确的认识。在股权所有人出让股权时,所有人还是有选择对象的权利,只是所有人选择的结果不一定就会有法律效力。三、行使股东优先购买权的具体措施《公司法》第72条规定:股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,

论股东优先购买权对股权让协议影响

论股东优先购买权对股权转让协议的影响 一．问题的由来 【案例一】2002年6月,华融公司与比特科技、新奥特集团签订关于北广集团的股权转让协议,约定比特科技、新奥特集团共同组成收购团收购华融公司持有的北广集团55％的股权,股权转让的最终价格不低于3亿元。协议签订后，双方均开始履行合同。此后，北广集团另一股东电子公司以华融公司为被申请人,向仲裁委提出仲裁申请。同年12月9日,仲裁委员会作出终局裁决,裁定:“2002年12月31日前,电子公司有权行使作为北广集团股东所享有的同等条件对华融公司拟转让的北广集团55％股权的优先购买权。2002年12月31日前一次性将转让的总价款3亿元付给华融公司。”双方依上述裁决在规定期限履行完毕。现因股权转让协议未能继续履行,新奥特集团提起诉讼,请求判令华融公司继续履行股权转让协议并赔偿损失。1[1] 高院认为：关于北广集团的股权转让协议为各方当事人的真实意思表示,签约各方本应依约履行。但由于电子公司行使了优先购买权，故此协议目的已不能实现,履行合同的基础

条件已经不具备,该合同应终止履行。对新奥特集团要求继续履行股权转让协议的诉讼请求不予支持。 最高法院同意这一见解，并针对新奥特集团的上诉理由进一步指出：优先购买权是法律规定股东在同等条件下对其他股东拟对外转让的股份享有的优先购买的权利,是一种为保证XX公司的人合性而赋予股东的权利。优先权的规定并不是对拟转让股份的股东股权的限制或其自由转让股份的限制。电子公司依法行使优先权,并不能证明华融公司对其持有的股权不享有完全的、排他的权利。 【案例二】浩海公司系由龙飞与朱世祥等五人出资设立。2001年11月，朱世祥提出转让股份4万元并与第三人唐莹、周汉昕签订股份转让协议。此后，朱世祥又委托向英全权代理其关于浩海公司股份的股权转让事宜。后龙飞因与向英为股份的转让产生争议，未在公司股东会决议上签字。现龙飞诉请法院。2[2] 法院审理认为：对于经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。因此,龙飞作为浩海公司的股东，对朱世祥向第三人唐莹、周汉昕出让股权，在同等条件下享有优先购买权。朱世祥在出让股权

公司法规定了有限责任公司股东优先购买权制度

公司法规定了有限责任公司股东优先购买权制度，由于国资监管立法对此衔接不太到位，从而在国有股权转让时因股东优先购买权产生很多纠纷，对国有产权交易制度造成较大的冲击 随着国有经济布局和结构的进一步优化，国有股权转让作为国有资本保值增值、实现资源优化配置的重要形式在实践中大量运用。但在国有产权交易中，往往因股东优先购买权产生纠纷，对公开挂牌交易制度产生较大冲击。 为此，有必要对有限责任公司国有股权转让股东优先购买权制度进行认真研究，运用法律分析提出对策。 法律规定和实务操作中问题 有限责任公司兼具有资合性和人合性，人合性表现为股东间的彼此信赖和团结。为了维护这种团结，有限责任公司在涉及增减资本、股权转让等情形时十分谨慎。股东优先购买权是股东的一种法定权利，是为了限制有限责任公司的股东对外转让股权，维护有限责任公司的人合性，维护公司的经营秩序而设立的。关于国有股权转让股东优先购买的规定散见于公司监管和国有资产监管的相关法律条文中。 《公司法》第七十二条中明确规定：经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。 《企业国有资产法》第五十四条规定：除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。 《企业国有产权交易操作规则》也分别在相关条文中明确，转让方应当在产权转让公告中充分披露对产权交易有重大影响的相关信息，包括但不限于“有限责任公司的其他股东或者中外合资企业的合营他方是否放弃优先购买权”；“涉

论企业股东优先购买权的法律性质

论股东优先购买权的法律性质 ——以解除(撤销)股权转让合同对抗股东优先购买权的问题为视角 上海宋海佳律师事务所宋海佳顾立平 我国《公司法》第72条规定了股东的优先购买权制度，其全文如下： “有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。 　股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。 经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。 　公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。”1 但是司法实践中，常有转让股东在其他股东主张优先购买权后，解除或撤销其股权转让合同以对抗其他股东优先购买权的行使，其认为股东优先购买权行使的基础是在前的股权转让合同，只需在前股权转让合同解除或撤销，则优先购买权主张的基础便不复存在。 对于上述观点的讨论，究其根本，是需要对优先购买权的法律性质进行确定，一旦确定了其法律性质，则行权基础等问题便将迎刃而解。 我们认为，股东优先购买权系形成权。基于形成权的概念，“依权利人之意思表示，得使权利发生、变更、消灭或生其他法律上效果之权利”2。因此，只须其他股东单方主张优先购买权，便形成了主张权利人与转让股东之间的股权转让合同关系。同时，基于《公司法》第72条赋予的优先性，转让股东必须在先履行其与主张优先购买权股东之间的股权转让合同。而在前合同的解除或撤销与否皆不影响新股权转让合同的效力及履行。 一、民商事权利的分类 对于权利的分类，学界存在不同的方式。如依民事权利的客体所体现的利益

股东优先购买权的适用情形

股东优先购买权的适用情形 彭凯 （四川师范大学法安院，四川成都 610068） 一、司法拍卖程序中股东优先购买权的适用 我国和外国在立法实践上尚有一定差别，例如司法拍卖程序中股东优先购买权的适用，我国《公司法》将强制执行中的优先购买权法定化，在第七十二条中规定优先购买权只有在同等条件下才能行使。而外国却做出了不同的规定，如德国就禁止拍卖程序中优先购买权的行使，仅仅会通知权利人参加竞买。这是值得国借鉴的。 司法拍卖是一种强制程序，它的目的是处理债务人的财产，用以偿还债权人的债务。它包括法院拍卖和法院委托清算管理人进行拍卖两种方式。同一般拍卖一样，它也采取了竞价的方式，通过不断提升股权的价格，将其卖给出价最高的人。能够出高价买到股权的人跟被强制执行股权的原股东明显是不同的，他参加公司的运营管理对公司的长远发展很有益处。对有限责任公司来说成员是很重要的，有实力的股东加入有助于它的发展。如果过分支持股东的优先购买权，股权难以向外流转，局限在公司内部成员的手上，一些股东就会占有更多的资源而成为大股东，反过来可能会损害其他股东的合法权益。优先购买权的行使让公司外的人很难进入公司，公司难以做大做强，也不利于市场经济的繁荣发展。 综上所述，我国不应对股东的优先购买权采取绝对的法定保护主义，法律应该变通，将权利下放，允许公司通过章程对股东在强制程序中的优先购买权加以限制，让它仅在一定条件下才能行使，只有这样才能维持市场经济中的良好秩序，使各方利益达到均衡，促进国经济平稳较快发展。 二、转让国有股权时股东优先购买权的适用 股东的优先购买权的适用范围是非常广的，它甚至能在国有股权转让时适用。不过，由于国有股权的自身特性，法律对它的行使采取了更为严厉的限制性规定。国有股权具有公益性，它的存在本质上是为了维护市场竞争秩序，推动企业产业升级，保护生态环境，促进国防建设、教育的发展，国有资产的保值增值等社会公共目的。因此为了整个社会的稳定，掌控国有股权的股东必须经过严加筛选，才能将国有股权交给他们。综上所述，当国有企业的股东想要把股权转让出去时，就应该受到更多的限制。对外转让股权必须经过如下程序，国有企业转让股权的时候，股东会会专门进行内部审议，如果采取协议转让方式，事先还应取得国有资产主管部门同意的批复，转让方和受让方应当先签订转让合同，并按照企业内部决

股权转让项目中股东优先购买权行使操作办法(试行)

股权转让项目中股东优先购买权行使操作办法(试行) 【法规类别】国有资产综合规定 【发文字号】沪联产交[2011]021号 【发布部门】上海联合产权交易所 【发布日期】2011 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 股权转让项目中股东优先购买权行使操作办法（试行） （沪联产交[2011]021号上海联合产权交易所） 第一章总则 第一条为公平保护各类市场主体的合法权益、保证其他股东对公司股权转让的知情权、保障其他股东行使优先购买权、提高产权交易效率，根据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产法》等法律法规、《企业国有资产交易操作规则》及其操作细则等产权交易规定，制定本办法。 第二条本办法所称的“其他股东”，指企业国有产权转让项目中标的公司为有限责任公司的，该标的公司中除转让方以外的其他股东。

第三条本办法所称的“优先购买权”（以下简称“优先权”），指产权交易合同除却价格因素之外的其他交易条件都成就且同等的前提下，其他股东就价格因素行使优先购买权（以下简称“行权”）。 第四条本办法适用于其他股东行使优先购买权的企业国有产权转让项目。 第五条为了保障其他股东更便捷、更高效地行权，联交所提供多种行权方式供其他股东选择适用。其他股东与转让方协商之后可选择以下方式之一行权：（一）由普通竞买人首先进行一次报价、多次报价、网络动态报价或其他公开竞价方式，并将该竞价中的最后报价作为行权价格； （二）以普通竞买人的竞买方式参与多次报价，以此行权； （三）参与多次报价或拍卖，并按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中关于在拍卖中行权的规定行权。 第六条转让方、意向受让方委托的经纪会员应严格按照法律法规、产权交易规则、联交所交易规则的规定，及时告知委托方交易程序及项目进度、配合委托方制作交易材料、督促委托方履行交易义务等，尽到勤勉之责。 第二章受理转让申请 第七条转让方在递交产权转让信息发布申请之前，应就股权转让事项等按《公司法》和标的公司章程的规定召开股东会或以书面形式通知其他股东征求同意。

股东放弃股份优先购买权声明范本

股东放弃股份优先购买权声明范本股东放弃股份优先购买权声明范本 股东放弃股份优先购买权声明范本:股东放弃股份优先购买权声明范本鉴于: 北京××公司(弃权股东)为北京××有限责任公司(以下简称目标公司)的合法股东之一，并依据公司章程 股东放弃股份优先购买权声明范本鉴于: 北京××公司(弃权股东)为北京 ××有限责任公司(以下简称"目标公司")的合法股东之一，并依据公司章程规定持有目标公司百分之五十一(51%)的股份。北京××有限公司(股权出让方)为目标公司的另一股东。依据公司章程规定股东放弃股份优先购买权声明范本鉴于: 北京××公司(弃权股东)为北京××有限责任公司(以下简称"目标公司")的合法股东之一，并依据公司章程规定持有目标公司百分之五十一(51%)的股份。北京××有限公司(股权出让方)为目标公司的另一股东。依据公司章程规定合法持有目标公司百分之二十(20%)的股份。 2003年×月×日，依法召开目标公司股东会，股东同意并形成决议，北京××有限公司(股权出让方)向上海××股份有限公司(股权受让方)转让其持有目标公司百分之二十(20%)的股份。北京××公司(弃权股东)在此声明: 1.本公司无条件放弃依据《中华人民共和国公司法》和《北京××目标公司章程》对出让股份所享有的优先购买权。 2.本公司放弃股权优先购买权的决定是无条件的和不会撤销的，并承诺在目标公司股权转让的过程中不反悔。 3.本公司同意就出让相关事宜对《北京××目标公司章程》进行相应修改。北京××公司(弃权股东)(盖章) 授权代表(签字) 日期: 分享到: 上一篇:公司董事会的职责和履行程序下一篇:受贿罪的构成要件特别? 合作协议书样本? 股东贷款协议? 股东出资转让协议(一)? 股东投资设立公司协议书? 设立有限责任公司出资协议书? 干股协议书(范本) 相关文章? 出资转让协议文本? 《出资协议》? 隐名股东协议

有限责任公司股东优先购买权的理论基础(胡大武 张 莹)

有限责任公司股东优先购买权的理论基础 胡大武张莹 上传时间:2008-7-6 关键词: 有限责任公司/股东优先购买权/法学基础 内容提要: 学者们对有限责任公司股东优先购买权存在的法理基础研究方式分为两类。一类将民法相关原理应用到对股东优先购买权的分析中,另一类力图围绕有限责任公司自身特点求证优先购买权存在的基础。显然,学者们的研究方式局限于民法现有理论体系和公司法自身特点,这两类研究途径都无法完整地说明股东优先购买权存在的基础。实际上,有限责任公司股东优先购买权的理论基础分别存在于公司人合性、运行效率、秩序和自由等元素中,并具体化为五个方面作用。 当有限责任公司股东转移股份时,公司设立时所确定的权利结构以及相应股东之间的关系往往可能被打破。为了防止有限责任公司设立时所形成的权利秩序和决策秩序被打破的危险,股东优先购买权[1]制度应运而生,并因此取得正当性。 一、学界关于股东优先购买权存废的争论 目前我国学界关于公司法是否应该规定股东优先购买权有两种不同意见。 （一）废除论。有限责任公司股份不转移以及股东转让股份路径不畅等客观条件在一定程度上确保了公司持续的人合性。如果再限制优先购买权,这都不利于经济活动本身。因此,美国早期法院均认为通过设定优先购买权方式限制股份移转条款为无效规定。在国内也有学者基于交易成本考虑而主张废除有限责任公司股东的优先购买权。其主要理由为,“对于股权对外转让的交易过程来说,必将增加交易成本,而且这样的交易成本损失不是‘保护有限责任公司的人合性’能带来的收益所能够弥补得了的,对于交易中的各方来说也是得不偿失。因此,股东优先购买权的存在,其结果是弊大于利。经济学的基本逻辑认为,人们总是面临权衡和选择；法律也只不过是在各种对立甚至冲突的权益中寻求平衡和妥协。就优先购买权制度来说,赋予股东优先购买权是不经济的,没有必要为了一个形式上的‘人合性’,牺牲交易各方的利益而增加交易成本。”[2] （二）存在论。目前我国学界绝大多数学者支持有限责任公司股东优先购买权制度设计。总体上,可以将他们对有关有限责任公司股东优先购买权存在的法理基础的研究方式分为两类。其中,一部分学者将民法相关原理应用到对股东优先购买权的分析中,另一部分学者力图围绕有限责任公司自身特点求证优先购买权存在的基础。 第一,以蒋大兴为代表的学者将民法期待权理论引入公司法域,对股东优先购买权进行研究。他认为,“一个特定的公司总是有自己的一系列特征,如果一个人在某个公司购买了股份,他就有权期望自己作为这个公司的投资者的身份得以延续,无论谁都不能强迫他变成另一个不同企业的投资者。因此,股东一旦加入某公司,即可合理地期待该公司按其加入时的状态运行下去,公司的股权结构、章程条款等均不得未经其同意擅自修改,否则,即会导致其期待权的落空”[3] 。 第二,在运用有限责任公司自身特点求证股份转让优先购买权限制理论方面,我国学者有两种不同分析方式。（1）以中国农业大学于华江教授为代表的学者援引美国学者克拉克对有

关于消费性住房购房者债权优先权的意见

关于消费性住房购房者债权优先权的意见 在与开发商签订购房合同并支付购房款后，但未办理商品房预售登记手续的情形下，若有其他债权人就房屋主张权利时，购房者是否有就房屋满足自己债权的优先权？我们认为，消费性住房购房者享有优先权。理由如下： 一、消费性购房者的债权具有优先性有法律和实践依据 1、最高人民法院法释（2002）16号《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》能够推导出消费性购房者的债权具有优先性。 《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条则规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《批复》的前述两条规定，在肯定工程价款优先权优先于抵押权后的情况下，确立了消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，享有优先于工程价款优先权的权利。如此，举重以明轻，既然上述消费者权利优先于承包人优先受偿权，而承包人优先受偿权优于抵押权，所以消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，得以对抗设立在商品房上的抵押权。因此我们可以得出如下结论，当涉及不同类型的请求时，其基本的清偿顺序应当是：首先满足已经交付了全部或者大部分款项的购房人(消费者)的权利，其次满足拖欠的建筑工程承包款，

再其次是满足抵押权人的抵押权，最后是满足普通债权人。换言之，基于针对房屋提出的请求，满足条件的消费性购房者，其债权优先其他债权。 2、司法实践亦支持消费性住房购房者的优先权。 （1）北京市高级人民法院法官和北京市第二中级人民法院法官著作《执行异议之诉案件裁判思路》认为，案外人符合“是消费者”、“已交付50%以上的购房款”、“购买房产的性质为居住房”、“和房地产开发经营者签订的房屋买卖合同”的条件，可对被执行房产主张阻止执行的实体权利。 （2）重庆市高级人民法院于2003年制定的《关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》（渝高法(2003)48号文）明确：从该批复（即最高院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》）第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。 二、消费性住房购房者的优先权不以预售登记为前提 1、《批复》对购房者享有优先权的条件有明确规定。 《批复》规定的是“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后”作为条件，从该规定看，享有优先权应满足以下条件：（1）购房者为“消费者”。但需要说明的是，对“消费者”的定义，实务界存在争议。不过最高人民法院民一庭的法官在解释的时候，明确说明批复中的消费者是指消法中的消费者，即购房者购房是为生

股东优先购买权的功能

股东优先购买权的功能 彭凯 （四川师范大学法安院，四川成都610068） 股东优先购买权制度在世界上作为一种通行法则，在商事领域中发挥了极大的作用，其创立后不久就流行于世界各国。那么，股东优先购买权究竟具有什么样的功能？它为什么会如此流行？下文结合国内外的现有规定，主要探究股东优先购买权具有的三大功能，论述它在社会生活中起到的作用，揭示它作为流行制度的重要原因。 一、国内外关于股东优先购买权的规定 随着经济的不断发展，世界各国在长期的实践之中，纷纷建立起独特的优先购买权制度，总体上呈现出大陆法系和英美法系的两大分类。大陆法系国家对有限责任公司股权对外转让在立法上呈现出一种限制性的规定，其中“同意条款”和“股东优先购买权”是最为典型的限制性条款，并为众多国家所借鉴，以德国和法国为其代表。在英美法系中，英国对公司股权对外转让的限制主要通过两种方式：一是法律授权董事会可以拒绝进行转让登记。二是其他股东在一定情况下可以行使优先购买权。美国则将权利下放，美国公司能够通过章程对股权对外转让作出限制性规定。 从以上制度中可以看出，股东优先购买权首先具有限制股权对外转让的功能。这一点在我国立法上亦有体现。我国建立了一种股东优先购买权制度。《公司法》第七十一条对股东优先购买权有相应规定：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。” 上述规定表明，在我国，股东优先购买权主要表现为一种法定权利，但公司能通过章程对此加以改变，本文认为法律可以采取更为灵活的规定，允许公司通过内部协议加以规定。起初，公司的发起人通过协商建立了公司，他们之间签订了内部协议，关于股东的优先购买权其实也可以规定在协议中，美国的一些州就采用了该做法。因为内部协议是经过股东讨论后认可的，他们对此有信任感，相比章程来说，内部协议的制定和修改更加简单，能够根据

论股东优先购买权的适用与行使

论股东优先购买权的适用与行使 摘要：在股权发生赠与及强制执行中有适用股东优先购买权的空间，而在股权互易中原则上不宜适用，股权继承领域则应当根据公司章程的约定来决定是否适用。股权转让中股东优先购买权应当不允许部分行使，对于拟受让股东行使优先购买权应赋予合理的行使期间。 关键词：股东优先购买权；股权强制执行；同等条件 一、股东优先购买权概述 股东优先购买权，是指当股东对外转让其股权时，其他股东享有以同等条件优先于第三人购买该股份的权利。公司法赋予股东对转让的股份享有优先购买权的立法本意在于维护有限公司人合性的制度价值。股东通过优先购买权的行使，可以将股东以外的第三人拒绝于公司大门之外，从而维持原公司股东之间业已存在的彼此信任与合作关系，避免新股东的加入对公司内部人和环境改变，以致影响公司目的和股东对公司的期待利益。为此，各国公司法从保护有限责任公司的人合性和封闭性出发规定了内部股东在股权转让时有优先购买权，有的还将其扩大到了非上市的股份有限公

司。如《日本商法典》第204条和《韩国商法》第335条就规定，公司可以章程规定，股东对外转让股份须经董事会同意，董事会不同意转让时应指定受让人，被指定的受让人享有优先购买权。 XX年1月1日施行的《中华人民共和国公司法》在第72条和第73条对有限责任公司的股东优先购买权有简略的规定，其中第73条还增加了法院强制执行时股东优先购买权的行使方式。但是，我国公司法在对赠与、继承和拍卖等特殊转让形式中优先购买权的适用问题，转让中“同等条件”的把握，转让通知的内容、时间的确定和股东优先购买权的行使方式与时间等却付之阙如。因而，有必要对上述问题做一个整体的梳理，以期应对司法实务中股权转让亟待解决的问题。 二、股权特殊“转让”形式中的股东优先购买权的适用 一般而言，股权转让大都是有偿转让。除此之外，诸如股权的赠与、继承和股权强制执行中是否适用股权的优先购买权以及如果适用又将如何适用等都是需要研究的。下文也仅就上述几种股权的特殊转让形式问题进行探讨。 一是股权赠与过程中是否适用优先购买权？通常情况下以赠与的方式转让股权在受赠人来讲是不需要支付对价的，因而不存在等价有偿时的“同等条件”因而一般不得适

股东哪些情况下才能行使优先购买权

股东哪些情况下才能行使优先购买权 股东优先购买权，是股东所享有的在同等条件下优先购买其他股东拟转让股权的权利。该优先购买权是有限责任公司股东所特有的一种法定权利。 一、股东行使优先购买权的三种情形 1、股东转让公司股份 有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。（《公司法》第71条） 【相关案例】（2005）沪二中民三（商）初字第51号交通银行上海市西支行诉上海中静实业（集团）有限公司等借款合同纠纷案 裁判要旨：中静公司未明示放弃优先购买权，且在股权交易前向产权交易所提出了异议，产权交易所对中静公司提出的异议未予答复，且在未告知交易是否如期进行的情况下，直接将电力公司股权拍卖给水利公司，侵害了中静公司的优先购买权，电力公司与水利公司的股权转让合同不发生效力。 2、夫妻财产分割 股东因离婚需要与配偶分割夫妻共同财产的，涉及以一方名义在有限责任公司的出资额，另一方不是该公司股东的，按以下情形分别处理：（一）夫妻双方协商一致将出资额部分或者全部转让给该股东的配偶，过半数股东同意、其他股东明确表示放弃优先购买权的，该股东的配偶可以成为该公司股东；（二）夫妻双方就出资额转让份额和转让价格等事项协商一致后，过半数股东不同意转让，但愿意以同等价格购买该出资额的，人民法院可以对转让出资所得财产进行分割。

房屋优先购买合同

房屋优先购买合同 甲方：___________ 乙方：___________ 代理人：_________ 根据中华人民共和国以及_________市房地产法规的有关规定，甲、乙双方经过平等协商，签订本协议。 一、销售模式说明 本项目商业类产品施行分期销售。 本协议不表明甲乙双方对_________商业类产品进行认购或者进行类似性质的活动，而仅是甲、乙双方约定，待_________商业类产品正式发售后，乙方有按优先权顺序依次享有优先挑选、认购、购买产品的权利。 二、标的物 1.产品：_________商业产品 3-1 甲乙双方约定，甲方于________年________月________日前向乙方交付该房屋。【出租】房屋租赁期自________年 ________月 ________日起至________年________月________日止。【预租】具体租赁期由甲、乙双方按本合同约定在签订商品房使用交接书时约定。 2.物业地址：_________。 三、优先权确认 姓名/公司名称：_________ 佣金应在甲方与出租人签订房屋租赁合同后日内支付。佣金的支付方式：现金;支票;____。委托事项未完成或未在委托期限内完成的，乙方不得要求支付佣金。 代理人：_________ 身份证号码/护照号码：_________ 公司注册号/法人代码：_________ 地址/法定地址：_________ 本合同在双方签字盖章后生效。合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

(七)乙方为甲方介绍的出租人不具有房屋所有权证书或对出租房屋依法享有出租权利 的其他证明或身份资格证明，或所介绍房屋存在所有权纠纷或者其他任何权利瑕疵的，除 退还已收取的看房费、佣金、居间活动费用外，应按照______标准支付违约金，甲方除按 约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。 电话：_________ 邮政编码：_________ 传真：_________ 电子邮箱：_________ 乙方有意购买本协议第二条第一款所指明的物业产品类型，本协议确认的优先权号码 为_________。_________居住类产品正式发售后，乙方按优先权顺序依次享有优先挑选、 认购、购买本种类产品的权利。 租用期内，乙方所用的水、暖、电、热水、通讯、室外环卫、房屋修缮、绿化维护等 由甲方统一管理，发生的费用由乙方承担。 四、优先权保证金 1.为了确保在项目正式开盘销售时，乙方能够按照所拥有的优先权享有相应的优先挑 选及购买产品的权利，经甲乙双方协商一致，乙方愿意以每套产品_________元金额向甲 方支付优先权保证金。乙方意向购买的产品数量为_________套，乙方向甲方支付人民币 _________元整。 2.甲、乙双方正式签订《_________市商品房预售合同》，本协议优先权保证金自动 充抵部分乙方所购产品首期款。首期款不足部分根据甲、乙双方签订的《_________市商 品房预售合同》，乙方需另行补齐。 五、优先权终止及失效 1.甲方在正式签订《_________市商品房预售合同》前三个工作日电话或书面通知乙 方选房，并办理相关购房手续。 甲方将位于____市____街道____小区__号楼________号的房屋出租给乙方居住使用， 租赁期限自____年____月____日至____年____月____日，计__个月。 2.乙方与甲方正式签订《_________市商品房预售合同》之前，乙方有权放弃优先权。