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深圳城市更新项目之非农建设用地问题系列研究(一)非农建设用地调入城市更新项目的条件与方式

深圳城市更新项目之非农建设用地问题系列研究(一)——非农建设用地调入城市更新项目的条件与方式

深圳城市更新项目之非农建设用地问题系列研究(一)——非农建设用地调入城市更新项目的条件与方式本文所

述“非农建设用地”,特指在深圳城市化进程中,集体土地转为国有土地后,政府为满足原农村集体经济组织生产和生活需要,促进其可持续发展,根据深圳市城市规划和土地管理相关规定,按照一定标准核准由原农村集体经济组织保留使用的土地,主要指根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》(深府[1993]283号)和《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府[2004]102号)规定所确定的非农建设用地。非农建设用地交易为近年来深圳城市更新及传统房地产开发项目“拿地”或调整用地的重要方式及手段之一,本团队律师通过对现有法规、政策文件进行梳理分析并结合实务操作经验,就城市更新项目中有关非农建设用地调入、交易、地价缴纳、法律风险等相关问题进行研究,敬请持续关注。

为解决城市更新项目拆除范围内权属清晰的合法土地面积

占比不足而不符合城市更新计划立项条件的问题,或基于享受城市更新项目地价优惠政策等因素的考虑,在实践当中,城市更新项目申报主体通常会选择将非农建设用地调入城

市更新项目(含已划定非农建设用地调整置换及未落实非农建设用地指标调入)。本文结合深圳市宝安区、龙岗区、龙华新区和坪山新区4个区就非农建设用地管理问题颁布的相关管理办法(简称“非农办法”),对城市更新项目中非农建设用地调入的条件与方式进行梳理,供读者了解。

一、非农建设用地调入的条件(一)龙岗:申报纳入城市更新单元计划龙岗区颁布的非农办法就城市更新项目调入非农建设用地的条件并未作出明确的规定,仅在《龙岗区非农建设用地管理暂行办法》(深龙府办[2015]28号,简称“《龙岗非农办法》”)中提及在项目纳入城市更新单元计划前的城市更新单元计划申报阶段,在区城市更新职能部门明确更新项目的可行性及具体拆除重建范围后即可申办非农建设用地调入手续;项目纳入城市更新单元计划后,不再调入非农建设用地,但2012年8月17日前已纳入城市更新单元计划的除外(详见表1)。(二)龙华:已纳入城市更新单元计划龙华新区颁布的非农办法与《龙岗非农办法》存在较大不同,《龙华新区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》(深龙华办[2013]109号,简称“《龙华非农办法》”)规定城市更新项目需已通过城市更新单元计划申报,方可申请调入非农指标(详见表1)。(三)宝安、坪山:已纳入城市更新单元计划且专项规划已获批准宝安区、坪山新区非农办法则对非农指标调入条件作出了更为严格的规定,根据《宝安区

城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法(2014年修订)》(深宝规[2014]14号,简称“《宝安非农办法》”)、《坪山新区非农建设用地城市化后续管理暂行办法》(简称“《坪山非农办法》”)相关规定(详见表1),虽然宝安区、坪山新区非农办法的规定在表述上存在不同,但核心观点均为城市更新项目必须已纳入年度城市更新单元计划、并已通过项目专项规划审查,方可申请调入非农指标。表1:

二、非农建设用地调入的方式将非农建设用地调入城市更新项目的主要方式有两种,一种是未落实的非农指标在城市更新项目中划定,另一种是已划定的非农建设用地调整置换到城市更新项目中。(一)非农建设用地未落实指标在城市更新项目中的划定非农建设用地未落实指标的划定,又称非农指标的落地、非农指标的落实或者非农指标的补划,是指将规划国土部门依法核定未落实的非农指标划地落实,包括剩余指标落实和指标计算错误更正两种情形。目前,仅《龙华非农办法》、《宝安非农办法》对非农建设用地未落实指标可优先在城市更新项目中划定作出了规定(详见表2),且《宝安非农办法》限定为非农建设工商用地指标。笔者认为,此规定一方面解决了非农指标落地选址难的问题,另一方面又能解决城市更新项目土地确权不足的问题,非农建设用地的划定与城市更新项目非农指标的调入两者相互结合更有利

于各区非农建设用地的后续管理。表2:

(二)已划定非农建设用地调整置换到城市更新项目非农建设用地的调整置换,是指已划定的非农建设用地因城市规划实施需要等原因所进行的调整置换,包括非农建设用地调整置换至城市更新项目以及对与现行规划不符的非农建设用地进行调整置换。1、可以调整置换的情形已划定的非农建设用地因城市规划实施需要等原因,面临不得不调整置换的现实困境,根据《龙岗非农办法》、《龙华非农办法》、《宝安非农办法》相关规定(详见表3),与现行规划不符的非农用地可进行调整置换。为了解决非农指标再次落地选址难的又一难题,《坪山非农办法》明确规定非农建设用地与现行规划不符的情况下可优先将非农指标调入城市更新项目。同前文笔者对《宝安非农办法》中有关“非农建设用地未落实指标优先在城市更新项目中划定”规定的分析,笔者认为非农建设用地的调整与城市更新项目非农指标的调入两者相互结合更有利于各区非农建设用地的后续管理。表3:

2、不能调整置换的情形《坪山非农办法》第七条规定:“下列情形的非农建设用地不得进行调整置换:(一)已签订国有土地使用权出让合同的用地;(二)已办理房地产登记的用地;(三)非农建设用地划定之后经历史遗留违法建筑相关规定处理完毕的用地;(四)已建成的非农建设用地中的公共设施用地;(五)存在土地权属争议或受司法机关限制权利的用地”。《龙岗非农办法》第二条第三款规定:“非农建

设用地划定后,土地或建筑物存在以下情形的,不可办理调整手续:(一)办理合法产权登记的;(二)签订土地使用权出让合同的”。

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