房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与规避

房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与

规避

私募股权基金(Private Equity Fund)，简称私募基金(

机构投资者或者个人投资者以非公开的要约形式募集的基金， 须经

过证券监管部门审批或者备案的私下集资的证券发行方式， 为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企 业或项

目。由于房地产企业融资的多样化， 房地产企业参与私募方式融资也日益 频繁起来， 有

些房地产企业不仅利用私募方式进行融资， 还主动发起设立房地产

私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等，在此，对房地产企 业参与私

募基金的情况进行简单介绍， 并提出房地产企业参与私募基金的法律风 险。

房地产企业参与私募基金设立业务简介

房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种： 一是主动做为发起人以普通

合伙人(GP 的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的 开发，这些

企业多见于大型房企， 目前大型房地产企业都参与了其中， 金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份

在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。 目前市场上大部分地产 私募基

金， 都是房地产公司设立并投资于自身的项目。 以智盈投资 2010年募集的 第一只人民

币房地产私募基金 “复地景业基金” 为例，该基金采取的是有限合伙

制的形式，其中单个有限合伙人的出资门槛就为 800万元人民币。 2012年11月， 万通地

产引入股权融资的项目为北京万通中心 D 座项目。公司拟与华润深国投信 托有限公司共同

发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业 ( 有 限合伙)的基金，规模为

3.726亿元。其中，万通地产出资 1860万元，作为有限合 伙人加入基金；华润信托发行信

托计划募集资金 3.5 亿元，作为有限合伙人加入 基金。根据公告，万通地产全资子公司和

华润深国投信托全资子公司持股比例各 为50%。

从房地产企业参与房地产私募基金设立来评说房地产企业参与私募股权基 金的法律风

险。需要说明的是考虑到目前的房地产私募基金的存在形式主要为有 限合伙形式，下面法

律风险的讨论主要以有限合伙私募基金这一形式为基础的。

、私募股权投资基金设立形式的法律风险

目前，私募股权投资基金的组织形式主要有有限公司制和有限合伙制两种， 其中，实

际操作的私募基金来看，是以有限合伙制为主，在此，比较一下两种形 式的法律风险及优

劣：在 2007年 6月1日新《合伙企业法》实施前，即有限合伙形 式出现之前，国内大多

数的私募股权投资基金采用的都是有限责任公司的形式。

公司制私募股权投资基金的优点主要在于： 其设立简单便捷， 且治理结构较为明 确。

但是公司制的缺点也是比较明显的，主要有以下几点： 1、对私募经理人的

激励不足。由于公司制的分配方式一般是以股权的多少来决定最终的盈利分配。

p 日是指向少数的 简单来说， 就是无 私募股权基金作

包括万科、

而实际进行决策的人往往是一些私募经理人，其在公司的股权份额不多。所以虽然其对公司做出的贡献很大，但获得的回报往往有些不对称，这就会对一些经理人的投资积极性造成影响，不利于基金的发展。

2、面临双重征税的问题。在公司制私募股权投资基金中，公司本身作为独

立的法人主体要缴纳企业所得税，而与此同时股东作为自然人主体在分取红利时还要缴纳一笔个人所得税。其税收成本较高，虽然可以通过改变公司注册地的方式来规避双重征税的问题（例如将公司设立在开曼、 BVI 等免税地区），但终究比较繁琐。

2007年6月1日，随着新的《合伙企业法》的正式实施，有限合伙这一新的合伙形式随着产生，也正因为如此，新的《合伙企业法》的实施被认为是对国内私募股权投资的一次重大推动。

有限合伙形式具有以下优点： 1、组织形式优势。有限合伙企业有二个以上五十个以下合伙人，至少应当有一个普通合伙人。有限合伙人仅负责出资而不负责企业的具体经营管理，仅以其出资额为限承担有限责任。而普通合伙人则具体负责整个合伙企业的经营管理以及对外投资，其所承担的仍然是无限连带责任。

这样组织形式的优点就在于普通合伙人作为具有专业知识的人士，其对企业承担的是无限连带责任，这就使得私募经理人不敢怠于行使自己的职责，在做投资决策时务必尽到谨慎义务。同时，作为有限合伙人仅以出资额为限承担有限责任，避免后顾之忧。

2、税负较轻。有限合伙企业无需就企业所得缴纳企业所得税，而是由合伙人就个人从合伙企业获取的利润分配缴纳所得税，避免了双重征税。

但是，有限合伙制亦有不足之处，一是法律空白较多，有限合伙制组织形式在经济活动中使用不多，相关的法规规定较少，很多要在实践中完善，比如说其税收问题、管理机构问题、普通合伙人与有限合伙人的分权问题等等，这些只有私募基金公司或私募基金管理公司与政府相关部门多做沟通，并且在实践中逐步摸索，并且在实践中会遇到政策因人变化、因地不同问题，这是私募基金本身难以解决的问题。

二、私募股权投资基金管理团队运作的法律风险

在有限合伙型私募股权投资基金架构下，通常需明确普通合伙人为执行事务合伙人，负责有限合伙企业几乎全部的经营管理事项和相关事务的执行，有限合伙人仅作为投资人而不参与合伙事务的执行。基于私募股权投资基金的特性，该等有限合伙企业的主要经营活动就是从事相关目标企业的股权投资，对被投资项目的投资、处置、分红、退出等决策均被要求严格掌握在普通合伙人手中。普通合伙人也会基于其专业基金管理人的角色，为有限合伙企业组建专业人士组成的投资决策委员会或投资顾问委员会，对私募股权投资基金提供投资决策或顾问。

此外，普通合伙人也将负责制定私募股权投资基金的整个存续期限 ( 包括投资期和退出期 ) 、投资领域及策略、投资组合的搭配、是否需进行杠杆融资、管理费比例、收益分配机制、后续投资、份额转让、入伙及退伙等诸多私募股权投资基金的基本制度的构建。就收益分配制度而言，虽然普通合伙人的资本性投入较少，但基于其对私募股权投资基金的管理和运作 , 《合伙企业法》允许在有限合伙协议中约定不同的收益分配比例，这也使得私募股权投资基金的收益分配机制能够在普通合伙人和有限合伙人之间得以平衡 , 体现出普通合伙人的管理才能及有限合伙人的资本优势。

以开发商主导基金为例，开发商作为普通合伙人和管理人设立和募集的基金通常会投资于开发商自己的项目，并且管理人会承诺在一定期限后以一定价格回

购，既确保了有限合伙人可获得的收益，也使得开发商在市场行情高涨的阶段独享项目资产升值的高溢价。通常这类基金有限合伙人的投资回报率较低，的投资风险也

但相应小，本质上系开发商的一种融资工具，此类基金需要注意普通合伙人同业竞

争的法律问题。即便是开发商为主导的私募基金，也不乏专业资产管理人运作的情况，普通合伙人和管理人为独立的资产管理运营团队，其按照市场准则挑选投资项目、开展投资并且依照市场需求实现项目退出。通常此类基金在管理人不承诺一定回报的情况下，可以达到较高的水准，但投资人也需相应地承担较大的投资风险，属于实质意义上的房地产私募股权投资基金。

在房地产私募基金运作中，其运作的法律风险主要是体现在两个方面：一是如何实际普通合伙人和有限合伙人有有效分权，直接将《合伙企业法》规定的各自的权限分配好，既要保证有限合伙人的知情权，又要保证普通合伙人执行合伙事务不受到干涉，特别是一些房地产企业为主导的私募基金，其募集所得资金主要用于自己开发的项目，操作基金的公司与使用基金的公司为同一集团公司下的各个运营主体，在其天然的关联关系条件下，如何向投资人解释一些交易的公平合理性是法律上和道义上都要解决的问题。

二是要解决外聘管理团队的专业问题。有些房地产企业主导的私募基金也有外聘专业管理团队的，但是由于房地产行业本身的专业性，外部管理团队对这一行为可能理解不深，在具体项目操作中会有不同的理解，比如说销售节点的理解, 竣工赶时间的确认等等，这些都需要房地产项目公司与私募基金的管理团队进行长期的磨合和沟通才能更好的处理投资中的一些细节问题。

三、私募股权基金与关联企业交易的法律风险

以房地产企业为主导的房地产基金，一般其融资的私募资金是投入自己开发

的房地产项目，这就会构成法律上的关联交易，在这一关系交易过程中，从客观上讲是难以平衡私募有限合伙人、普通合伙人和使用资金的项目公司的利益的，特别是在私募基金完全是由房地产开发企业控制，并没有相对独立管理团队情况下，平衡各方利益会变的更难。从目前情况看，由于私募基金在我国发展时间不

久，市场尚未培育出独立第三方监管机构，来为投资者提供独立性判断和专业性服务。由于关联交易的客观存在，在私募基金运作的整个过程中，都会存在利益平衡之难，比如说在选定投资项目后，如何进行有效的尽职调查，如何披露项目的基本情况都存在关联交易的风险。再比如说在退出项目时，如何合理计算项目公司的开发成本，如果从项目公司的盈利中分配利润，并不是容易解决的问题。

要从法律上解决这一问题，一是要由专业律师起草较为缜密的合同文本，明

确约定各环节的操作流程和要求，确定项目收益分成的原则，在“融、投、管、

退”四个阶段都要充分考虑的关联交易的存在，保证私募基金运作中各方的利益；二是加强与第三方合作，通过第三方有效介入来减少投资人的疑虑，这些第三方包括托管的金融机构、会计事务所和律师事务所等等，在基金运作过程中充分发挥他们监管、配合、评估等作用；三是提高房地产开发项目各个环节本身的透明度，在保证项目公司合理利润的基础上，也要保护私募投资人的利益。

4、私募基金运作过程中政策“空白”法律风险

关于私募基金的最高法律为《中华人民共和国证券投资基金法》，该法已由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2012年 12月28日修订通过，自2013年6月1日起施行，该法第十章非公开募集基金实际上就是私募基金的规定，其有些规定解决了私募基金的中的一些原则问题，比如说其规定最高投资人数不得超过 200人，基金合同的基本内容，明确了私募基金的备案要求等等，但是，由于私募基金本身的复杂性，从国家层面而言，至今没有一个法律、行政法规或部门规章效力级别的文件对私募股权投资基金作出明确和

完整的规定，更没有一部关于房地产私募基金的法律或行政法规。在私募基金运作中，主要是还是国家发改委或证券管理部门的一些红头文件，比如说2011年1 月31日, 国家发展与改革委员会（“国家发改委” ）办公厅发布了《关于进一步规范试点地区股权投资企业发展和备案管理工作的通知》（发改办财金 [2011]253），一方面对试点地区（北京、天津、上海、江苏、浙江、湖北六地区）股权投资企业的募资和投资运作进行规范和指导，促进试点地区股权投资市场的持续健康规范发展；另一方面就满足条件的股权投资企业的备案管理程序作出规定，使现行备案管理工作规范化和制度化。 2011年3月，国家发改委财金司在 253号通知基础上公布了一批股权投资企业备案

文件指引（“备案文件指引” ）。相对于国家层面监管体系的错综复杂，各地方则在这几年积极的拓展各自私募股权投资基金的发展，并为此而构建了一个较为清晰的操作规范，该等规范主要包括私募股权投资基金的设立规范、运作备案规范以及地方给予的优惠政策等，其中发展较快的包括上海、天津、北京等城市。除此之外 , 目前重庆市、成都市、湖北省等地也陆续发布了股权投资企业规范性文件。

在房地产私募基金操作中，经常会遇到法律的空白和相关规定的矛盾之处，比如说关于最高投资人数的问题，在私募基金为有限合伙的情况下，《合伙企业法》明确规定有限合伙企业应由 2— 50名合伙人组成。但是，房地产投资体量一般较大，若合伙人人数限制在 50人以内，对于每名合伙人的资金压力很大，这会严重影响资金募集。在新的《证券投资基金法》中明确规定：非公开募集基金应当向合格投资者募集，合格投资者累计不得超过二百人。如何处理两个同为全国人大通过的法律之间的矛盾，是专业律师或基金从业人员经常遇到的，目前各基金作法不尽相同，有的采用“代持股”方式，有的采用通过信托形式扩展有限合伙制房地产投资基金的资金募集范围。以信托公司设立一个集合资金信托计划，信托公司以该信托计划募集的资金出资成为有限合伙企业的一个合伙人，这些作法都是需要讨论的，需要在实践操作中完善成熟。

再比如说关于税收问题，《合伙企业法》使成立有限合伙制的私募股权基金变得简单可行，解决了设立投资公司间接投资房地产项目的双重纳税的问题（公司制的私募集股权投资机构，既征收企业所得税，又征收个人所得税，面临双重征税。而合伙制企业无须缴纳企业所得税），扫清了制度上的障碍。有限合伙制通过普通合伙人（GP承担无限责任的法律安排，较好地解决了地产基金激励和约束问题，将成为地产基金的主要组织模式，但是，具体在操作中如何解决征税问题，则会面临不同规定和情况，根据 2000年1月 1日起实施的《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》，自然人合伙人应比照个人所

得税法的“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用 5%—35%的五级超额累进税率，计算征收个人所得税。然而，房地产投资基金合伙人的年收益普遍较高，其中自然人 LP 若按照“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用 5％－ 35%累进税率征收个人所得税，其极大部分（超过人民币 5万元部分）从房地产投资基金中获得的收益将按照35%的税率纳税。相比之下，自然人 LP的纳税额比企业所得税更高。但是，房地产投资基金的自然人 LP并不实际参与投资基金的运营管理。要对其比照个体工商户的生产经营所得征收个人所得税并不合理。

针对这一问题，各地颁布的地方性规章作出了进一步规定。上海规定：执行合伙事务的自然人GP按“个体工商户的生产经营所得” 应税项目，适用5%— 35%累进税率征收个人所得税。不执行有合伙事务的自然人 LP则按“利息、股息、红利所得”应税项目，依20%税率计算缴纳个人所得税。重庆也有相类似的规定。而天津的规定，对于自然人 GP而言更为优惠。对于执行合伙事务的自然人 GP 也在投资基金中出资的，根据《天津市促进股权投资基金业发展办法》对其投资收益或股权转让收益部分，仍然可适用 20%勺税率。从这一系列地方性规章可以看出，现阶段我国对于有限合伙制股权投资基金采取了对经营管理收益和股权投资收益区分纳税的基本原则，但是在具体操作中还是有不同的。

除了上述在私募房地产基金上述两个实际问题外，在实践中还有许多问题需要解决，比如说国有企业如何成立房地产私募基金问题，特别是禁止国有企业设立有限合伙企业的情况下，如何让其有效介入有限合伙形式的私募基金运作中去，再比如说外资设立房地产私募基金问题，是否与我国的房地产“限外”政策相出入，如何规范外资进行房地产私募活动等等。有限合伙房地产私募基金能否作为股东直接投资到房地产企业尚不明确,操作中也各在不同。另外，行业自律问题尚未解决，尽管《中华人民共和国证券投资基金法》规定私募基金需要在行业协议备案，但行业协议从成立到运作监管目前并没有成熟的作法。

总之，对尚处于起步阶段的房地产私募股权投资基金，其在“融、投、管、退”四个阶段都存在一些法律问题和风险，存在这些问题的原因有的是制度上不完善所造成，有的是可能政策的变化所致，有的则是运作不规范所致，作为参与房地产私募股权投资基金的房地产开发企业，应当充分认识到其中的风险，找出可行的法律解决方案，以保证私募基金的正常运作。

浅析烟草行业法律风险防控体系建设

浅析烟草行业法律风险防控体系建设 伴随着法治烟草建设的不断深入，烟草行业必须坚持依法行政、依法管理、依法组织生产经营活动，当然也就离不开对法律风险的防范和控制。事实上，烟草行业的法律风险并不是单一的，它与其他风险具有交叉性，许多其他风险（如财务风险、市场风险等）在发生时的表现形式均为涉法的风险，并且最终都涉及到不同性质法律责任的承担。因此，在行业运营过程中，尽管引起风险发生的原因各不相同，但所有风险都有可能最终表现为法律风险，因此建立健全企业法律风险防控体系防范企业风险，保持烟草行业持续健康发展意义重大。本文对法律风险的定义、来源以及现状等展开阐述，并重点探讨如何加强烟草行业法律风险管理体系建设，使烟草行业在经营和管理中能够有效地防范法律风险。 一、法律风险的定义 法律风险是指是指与企业行为不符合法律法规的要求或者由于外部事件所产生的造成一定损失的可能性。法律风险的特点是这种风险是在法律上产生的或者由于法律行为、法律事实而产生的。烟草行业所面临的法律风险除了其他行业和企业所共同面对的风险如合同管理风险、用工风险、产品质量风险等以外，还存在一些特殊的法律风险，这些特殊的法律风险与烟草行业的性质、特点所关联，如党风廉政风

险等。不管是作为烟草企业还是作为烟草管理部门，都应该对烟草行业的法律风险有所认识，并采取一定的措施，加强烟草行业的法律风险防控体系建设，以形成具有实效的烟草行业法律风险管理体系，以此来保证烟草行业的健康发展。 二、烟草行业法律风险的来源 烟草行业法律风险的来源根据法律风险的种类不同而有所不同。正确认识烟草行法律风险的来源，区别分析，区别对待，是我们采取正确措施加以应对的前提，从烟草行业的各部门工作性质着手分析，理清烟草行业法律风险的来源，主要表现在以下几个方面。 （一）违反一般性法律法规所致的风险 由于长期受计划经济体制的影响，烟草行业的法制建设相对薄弱，法律意识不强，经常会面临由于违反法律法规所导致的风险。现代企业崇尚守法经营，并且建立起完备的规章制度，如合同管理制度、人事管理制度、廉政风险制度等。如合同管理风险是由于烟草行业相关责任主体在合同的签订、履行以及变更和终止的过程中没有遵守《合同法》的相关规定所导致的；人事管理风险主要是由于违反《劳动法》及行业相关人事制度的相关规定所导致的。这些风险属企业的一般风险，表现较为普遍也易于发生，因此烟草行业应该加强企业的合规建设，提高遵纪守法的意识，使企业的各项工作都依法进行。

房地产开发企业法律风险类别及表现

房地产开发企业法律风险类别及表现 房地产开发企业面临的法律风险分类： 一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险要紧包括： 1、土地使用出让过程中的法律风险 （1）政策及法律、法规变化的风险； （2）政府规划方案变更的风险； （3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制； （4）招拍挂过程中的法律风险； （5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险； （6）房屋拆迁及土地平坦等相关问题的法律风险； （7）土地使用权被政府收回的法律风险。 2、土地使用权转让过程中的法律风险

（1）土地使用权转让合同无效的法律风险； （2）土地使用权权属瑕疵的法律风险； （3）土地使用权转让的税收法律风险； （4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； （5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，专门多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有认真审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由确实是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）； （2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； （3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：专门多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发觉项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）； （4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； （5）房地产项目公司的税收风险；

浅谈烟草商业企业的法律风险防控新

浅谈烟草商业企业的法 律风险防控新 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】

浅谈烟草商业企业的法律风险防控 摘要：防控法律风险是当前全面深入推进法治烟草建设的重点工作。本文从烟草商业企业法律风险类型的分析着手，阐述了烟草商业企业法律风险防控的主要原则、主要步骤、注意事项，对如何开展好法律风险防控工作进行了初步探索。 关键字：烟草商业企业法律风险防控 党的十八大及十八届三中、四中全会强调，依法治国是党领导人民治理国家的基本方略，法治是治国理政的基本方式，要更加注重发挥法治在国家治理和社会管理中的重要作用，加快建设社会主义法治国家。 一、全面深入推进法治烟草建设的重要意义 全面深入推进法治烟草建设正是我们烟草行业贯彻落实党的十八大及十八届四中全会关于全面推进依法治国方略、建设法治中国的必然要求。 全面深入推进法治烟草建设是新形势下进一步巩固和完善烟草专卖制度的关键所在。行业30年发展实践证明，每一个阶段的发展都伴随着法治建设前进的步伐。法治建设对行业的改革发展、“三大辉煌”的创造起到了重要的促进和保障作用。

全面深入推进法治烟草建设是行业思考、谋划、实践三大课题的重要举措。作为特殊行业，烟草行业改革发展的政策性、法律性都很强，须臾离不开法律规范。只有以法治凝聚改革共识、规范发展行为、促进矛盾化解、保障行业和谐，才能不断激发改革红利和发展潜力，才能保持行业健康发展。 全面深入推进法治烟草建设是行业防范和应对各种挑战和法律风险的必然选择。在新的发展时期，烟草行业面临烟草控制、完善体制、构建和谐、国际竞争等方面的压力和挑战。近年来在行政执法、生产经营等方面的法律争议和诉讼呈现出数量增多、案值较大、关系复杂、应诉困难等明显特点。因此，应对挑战、防控法律风险也是当前全面深入推进法治烟草建设的重点工作。 二、烟草商业企业开展法律风险防控工作的重要性 烟草商业企业作为垄断市场的主导者，维护烟草专卖法建立的合法垄断秩序，就是其经营管理行为的核心价值。近十年来国家局有关烟草商业企业规范经营的政策措施，无不以规范为重，无不以守法为要。烟草商业企业必须把模范守法、严格执法作为防范法律风险的价值目标。 这几年来，省内市县两级烟草商业企业的法制环境总体是平稳的，基本上没有大的诉讼纠纷。但法律纠纷少并不意味着没有法律风险。烟草商业企业的日常经营管理和行政行为受到一百多部法律的规范调整。低风险表象下，

我国房地产投资风险分析与防范

中国地质大学长城学院 本科毕业论文题目我国房地产投资风险分析与防--- 以为例 系别经济系 专业经济学 学生朱印 学号01110202 指导教师于诺 职称讲师 2014 年 4 月15 日

我国房地产投资风险分析与防 摘要 本文在总结国风险分析的基础上，结合当前房地产市场现状，对中国房地产投资风险进行分析，对影响房地产投资收益的风险进行了归类，解释了各类风险的特征，从而为风险控制和防提供有益的参考。使房地产开发企业以及投资者能够有针对性地建立相应的控制机制，以保障投资风险决策的正确实施。同时系统地阐释了风险回避、风险控制和风险转移等措施在房地产投资过程中的应用。最后得出在房地产投资活动中对于风险应保持高度关注，冷静分析对策，沉稳果决操作的结论。 关键词：房地产；投资；风险评价 ABSTRACT This paper summarizes the country risk analysis, based on the status of the current real estate market combined with Beijing on China real estate investment risk analysis, risk affecting the real estate investment income were classified explained the characteristics of various types of risks, so as to risk control and prevention provide a useful reference. So that real estate development companies and investors can be targeted to establish appropriate control mechanisms to safeguard the correct implementation of investment risk decisions. While systematically explains the risk avoidance, risk control and risk transfer measures in the real estate investment process. The conclusion that in the real estate investment activities should remain highly concerned about the risk, calm analysis countermeasures, calm and decisive actions conclusions. Key words: Real estate; Investment; Risk assessment

房地产投资与风险分析

目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析

房地产企业法律风险防控及对策

房地产企业法律风险防控及对策 房地产业是我国市场经济中的重要行业，尤其是近几年，伴随国民经济发展和国家经济政策的影响，地产行业更加炙手可热。但由于房地产开发属于资金大、周期长、复杂而系统的工程项目。从筹备到开发建设，再到完成销售的一系列过程中，有可能出现大量难以预测的经营风险。房地产企业的风险主要有国家政策性风险；未依法开发或者法律出台新规和废止的风险；市场行情变化带来的风险和不可抗力风险。在这四项中，法律风险是最有可能发生的，同时也是可以通过预防和控制来加以防范的。 房地产企业要合理控制法律风险，除了需要对项目的运作和整个行业的现状有完整的了解外，更需要良好的法律风险防控和法律服务的有效支撑。 房地产企业的法律风险集中体现在取得土地、合作开发、拆迁补偿、开发建设、项目抵押、房屋销售、房屋质量和产权办理等方面。企业经营中机遇与风险是永远并存的。如何把握住机会，最大程度的降低经营风险是企业要承担的重要任务。以往很多房地产开发企业不重视法律风险的事前防控，只在发生纠纷后甚至到了诉讼时才会想到律师的法律服务。其实良好的事前风险防控能从源头治理，防范疏漏，规范房地产开发运作。事前防范的重要性不亚于事后的补救。那么如何做好房地产企业的风险防范呢？

1、建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度新模式 在房地产企业进行项目开发运作之前，应注意对房地产项目的可行性进行充分论证，制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等。对项目设立的依据手续，工作流程等都要规范，形成体系，使之符合国家相关法律、法规及政策规定。 事前将开发经营的法律风险及经营价值逐项分析、比较，再决定是否进行项目运作，能较大程度的降低房地产企业的经营风险。实践经验也证明，项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。 2、合同是企业经营的自定“法律”，管好合同就掌握了降低风险的主动权 合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的产物。在某种程度上说，合同在当事人之间具有意定的“法律”的效果。房地产企业的大量法律风险都来源于签订合同的不规范、不严谨。投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目。而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小。尤其是针对关系企业重大经营决策的相关合同、文件，房地产企业更应审慎对待，以确保房地产开发的顺利进行。对外应注意对合同他方当事人的信用和履约能力的审查，内部要对企业合同实行专人专管。同时，加强公司相关管理和经办人员进行合同法律知识的专业培训。

房地产投资分析课程论文

房地产投资分析课程论文 ——房地产投资风险分析及应对策略专业： 班级： 学号： 姓名： 日期：2016/6/5

【摘要】房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。 【关键词】房地产投资、投资风险、防范策略、应对策略 一、我国房地产投资风险总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 （一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 （二）房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 （三）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信

房地产投资风险分析报告

目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) （一）我国房地产市场现状 (3) （二）我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) （一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4) （二）房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) （一）专家调查法。 (5) （二）故障树分析法。 (6) （三）幕景分析法。 (6) （四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) （一）风险回避 (7) （二）平衡交易 (7) （三）资产组合 (7) （四）风险转移 (8) （五）风险自留 (8)

房地产投资风险分析 摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。 关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因

房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范演示教学

房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范 房地产业不断发展对改善民众居住条件，促进社会稳定和谐，提升GDP总值，具有重要作用。房地产开发企业作为市场主体既有大好机遇又面临着各种风险。而作为房屋市场化交易的一个重要中间环节的开发商按揭贷款，就存在不可回避的风险。本文笔者对房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范谈点粗浅看法。 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。 二、按揭中的各种法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为：（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。 （二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。 （三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。 （四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法

房地产企业必须要注意的法律风险及其防范

房地产企业必须要注意的法律风险及其防范 山东大地人律师冯建钟 房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。虽然现在由于国家宏观经济调控政策影响，该行业处在微妙的嬗变之中，但从另一角度来分析，由于银根紧缩，国家政策仍不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险没低之尴尬局面，但由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解。 根据目前所可知的信息资料分析，房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个： 一是国家宏观经济调控的风险； 二是项目开发的法律风险； 三是市场风险； 四是不可抗力的风险。 在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。以下结合司法实践就该法律风险作简要的分析，供各位企业家参考。 一、建立房地产企业法律风险防范机制及其实践性 尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种法律风险，不管企业意识到还是意识不到，要有效地、切实地分解和抗御法律风险，就必须建立一种机制以提高行为的规范性，将法律风险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至杜绝法律风险的发生。 （一）、房地产项目的合法性问题 这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设

烟草行业强化风险管理完善防控体系

强化风险管理完善防控体系 □李扬、赵国霞、杨卫中、宗成峰 日期：2014年04月01日来源：东方烟草报 编者按去年在全国烟草行业法规体改工作会议上，国家局明确提出探索建立烟草行业法律风险防控体系的要求，并确定在湖北中烟等五家单位开展试点。试点工作紧扣“为什么要构建法律风险防控体系？怎样构建法律风险防控体系？建立法律风险防控体系后给企业带来了哪些变化”这三个问题，采取“走出去、请进来”的办法，建立风险识别框架，明确界定防控重点，健全风险防控机制。经过一年的努力，试点工作取得阶段性成果。本期“烟草视点”集纳五家试点单位的做法和经验，为今年行业全面推开法律风险防控工作提供借鉴。 湖北中烟：深化思想认识逐步完善体系 湖北中烟工业有限责任公司认为，无论是思考谋划实践“三大课题”，还是树立“五个形象”，都迫切需要法治精神、法治力量和法治保障。建立法律风险防控体系，既是体现法治思维的一个标志，也是运用法治方式的一项基础。因此，在法律风险防控体系建设中，湖北中烟坚持以“未病先防，已病防变”为核心思想，积极深化思想认识，在探索中不断完善法律风险防控体系。 深化防控意识制定体系框架 现代法律风险防控强调从管理角度，对风险进行识别、评价与控制，重点加强风险防范。湖北中烟将法律风险防控总目标确定为“着力于防范，致力于化解”，不断提升全员的法律风险防控意识。 建设法律风险防控体系首先要防止权力失控、决策失误、行为失范。湖北中烟将领导干部、领导班子建设作为体系管理以及体系建设的重点，力求发挥领导

干部的模范带头作用。总经理彭明权挂帅成立领导小组，在领导小组带动下形成了“主要领导亲自抓、分管领导具体抓、其他领导协同抓、法规部门牵头、其他部门配合”这一齐抓共管的局面。 在领导的示范带动下，湖北中烟掀起了全员强化法律风险防控意识的热潮。通过“网上法学院”、“普法专栏”等栏目，全年共编辑学习资料18期，其中《黄鹤楼》报8期，不少员工将资料下载打印成册，备查备用。据不完全统计，这次学习强化共涉及法律法规100多部，法条2000余条。通过各方努力，湖北中烟编写了《法律法规应用词典》，并在此基础上，收集了近400个案例，经整理后逐步在单位网站公开，供员工学习参考。 在对全员法律风险防控意识进行了全面强化之后，湖北中烟适时制定了“自成一体，融为一体”的法律风险防控体系框架。“自成一体”主要是从法律视野出发，以防范、控制为目标来展开；“融为一体”就是从管理角度入手，以发展战略、主要任务、年度目标为焦点，全面融入企业生产经营全过程。 湖北中烟认为，防控体系框架的重点在思想建设，要把法治作为推动企业改革和品牌发展的重要方式，同时着眼于制度的系统对接，注重制度的有效执行，强化过程控制与监督，加强文化建设，营造学法氛围，提升用法能力，打造守法文化。在风险防控体系建设中，人人都是参与者，人人都是监督员，人人都是被监督者，要把工作深入到制度体系，深入到管理活动，深入到具体岗位中。 借助信息手段开展专项试点 以法律风险防控体系框架为基础，结合自身实际，湖北中烟通过重大专项试点先行，以信息化手段为支撑，在探索中不断完善法律风险防控体系。 为了顺利推动法律风险防控体系建设试点工作，湖北中烟将体系划分为21

房地产投资风险防范及措施

房地产投资风险防范及措施 一、房地产业投资风险产生的主要原因 1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。所以，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。 2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要实行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至因为负债率过高而不得不选择破产。 3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的水平，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。 1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。所以，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在实行投资之前，理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

股权收购房地产项目的法律风险及防范【精品文档】

股权收购房地产项目的法律风险及防范 （一）风险种类 一、项目公司的设立风险 在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有： 1、股东未足额缴纳出资； 2、股东出资形式不符合法律规定； 3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定； 4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续； 5、抽逃出资； 6、未依法年检。 上述法律风险对于收购方进入项目公司后的合法权益以及项目公司的合法权益均会产生重大影响，如股东未足额缴纳出资或抽逃出资行为构成了对项目公司财产权益的损害，该行为不仅对项目公司的项目开发建设资金投入带来影响，影响项目开发建设的正常进程，更为严重的是，由于未足额出资或抽逃出资导致项目公司实收资本未达到项目公司房地产开发资质等级相对应的实收资本要求，从而致使项目公司可能遭受被取消开发资质的重大法律风险；再如，股东以土地使用权作价入股出资后但未依法将该土地使用权过户至项目公司名下，这就会使得项目公司在对该土地使用权进行项目开发建设时因项目用地存在权属瑕疵而影响项目的合法性问题。 二、项目本身的风险 由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂关系，尤其是久拖未建或停建的项目公司，在股权收购时，涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多。归纳起来主要有： 1、土地使用权风险：包括出让金支付与否、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无带征地情况、土地使用权权属不清、项目用地是否存在被征收或征用等风险； 2、项目主体的风险：包括开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险； 3、动拆迁风险：尚未完成拆迁安置的，拆迁安置补偿合同的权利义务随之转让给受让人，所有的拆迁风险转移给受让人，尤其是物权法实施后，动拆迁个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件，被拆迁人享有法定优先权安置房； 4、规划风险：规划有无调整，调整的是否符合受让方的开发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准；

烟草企业法律风险防控体系建设探讨

烟草企业法律风险防控体系建设探讨 发表时间：2016-07-05T10:33:24.400Z 来源：《基层建设》2016年6期作者：张翔 [导读] 从一般法律风险的范畴来分析，烟草行业所面临的一般风险主要涉及到劳动的用工风险、商业合同风险、产品质量风险等。 西安市烟草专卖局陕西省西安市 710061 摘要：烟草行业是一个特殊的行业，烟草企业在为国民经济发展做出突出贡献的同时，其面临着一般性生产所具备的法律风险，同时也面临着自身行业所特有的法律风险。做好烟草行业的法律风险管理工作，首先需要积极的按照法律法规办事，然后有效的规避风险，防范各类法律风险的产生，并大力加强法律风险防控体系建设工作，努力形成一套方法科学、管理有效、特色鲜明的法律风险防控体系。基于此，文章探讨分析了烟草企业法律风险防控体系建设方法，以供参考。 关键词：企业；法律风险；防范 一、烟草行业的法律风险分类 1、烟草行业的一般法律风险分析 从一般法律风险的范畴来分析，烟草行业所面临的一般风险主要涉及到劳动的用工风险、商业合同风险、产品质量风险等。这三类风险作为烟草行业的一般风险而存在，这主要是因为其不仅为烟草行业的风险，同时也可以作为其它行业的风险。而从烟草行业的角度来说，一般法律风险为风险性的负担，所以必须合理处置，如果处置不得当，那就很有可能会使得烟草企业面临着严重的损失。具体来说，当今时代是法治社会，各种法律法规都在不断的趋于完善，而劳动合同法的法律和法规也在不断的趋于完善，这在某种情况下增加了劳动者的维权意识，而且主要现状就是出现了用工成本增高的情况，这种情况要求烟草企业必须不断的采用法律工具对管理情况作出正确的驾驭，做好对企业劳动法人的岗位培训，以便于在高风险的条件下可以更好的工作。 2、烟草行业的特殊法律风险分析 顾名思义，所谓烟草行业的特殊法律风险也就是说这是烟草行业所特有的法律风险，而其它行业没有，分析该类风险其主要和烟草行业自身的生产和经营现状与特点密切相关。我国早已经加入《烟草控制框架公约》，这样也标志着我国在对于烟草行业的控制体系和法律体系正在不断的趋于完善，这也使得对烟草的控制是我国政府所坚持的一项高度的公共政策。在这种基础上，与其相适应的法律法规也在不断的完善，而执法力度也在不断强化，烟控法律机制不断完善，在这种背景下，公众对于烟草行业的关注也更加的广泛，而因此所演化出来的抨击也更为猛烈，因此当下的烟草行业也是一个十分敏感的行业。 二、烟草企业法律风险防控体系建设 1、健全法规部门组织机构，做好法律服务职能 一是建议各个县区单独设立法规部门，重视法规部门的法律服务和法律保障职能。以本单位为例，法规部门的岗位职责有：负责对专卖部门行政处罚、行政许可等卷宗的审查及行政执法证件的管理；负责拟定普法方案并组织实施；负责对专卖部门行政执法、行为规范监督；负责单位合同及各项法律文书的合法性审查工作；依据法律规定对单位内部经营决策，内部管理制度的制定提出意见建议等，法规部门承担着本单位的法律服务和法律保障职能，为本单位的安全发展保驾护航，鉴于此，成立法规部门刻不容缓。二是严把法规人员入职门槛，提高法规人员素质。作为法规员应该熟知《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国烟草专卖法》、《中华人民共和国烟草专卖法实施条例》、《烟草专卖行政处罚程序规定》和《烟草专卖文明执法行为规范》、《关于规范烟草专卖执法行为的纪律规定》等相关法律法规，可以将把具有法律专业知识背景的优秀员工或者从高校法律专业毕业生中择优录用人才充实到法规部门，配齐配强法规工作人员，同时，要拓宽法规员的学习途径，可以考取烟草专卖管理师，鼓励法规人员不断学习、深造、更新知识，使自己能够不断适应行业内持续健康发展的新要求。 2、强化烟草行业的专营专卖制度 从烟草专卖局的角度来说，各级的烟草专卖局需要做好对烟草的市场职能监管，进一步更好的确立执法的整体，做好对烟草行业内部经营的不断管理和不断深入。要更好的分析烟草行业的专营和专卖特点，这并非是垄断行业或计划经济，但是需要确保其生产与经营都能够具有自身的消费特点。所以，建立起符合我国实际的烟草法律规范制度是十分必要的。从企业自身来说，企业需要主动根据投诉做好自身的排查工作，强化对假冒伪劣烟草制品的查处工作，以便于更好的维护消费者的权利和合法利益，同时也能有效的化解因为药草伪劣产品而导致的法律风险产生。 3、充分提高各级管理人员的法治思维和法治认识 全面推进法治烟草和构建法律风险防控体系是一个系统工程，各级管理人员的信念、决心、行动既是价值风向标，也是关键推动力。各级管理人员，只有思想上尊崇法治，才能行动上遵守法律。尊崇法治，首先内心就要彻底摈弃人治思想和长官意志，牢固树立宪法法律至上、法律面前人人平等、权由法定、权依法使等基本法治观念。学法懂法是守法用法的前提。法律和企业规章制度是行使权力的依据。只有掌握这个依据，才能正确开展工作。这就要求各级管理人员，系统学习和准确把握自己所担负的、与领导工作密切相关的法律法规和规章制度；明确法律和规章制度所规定的什么事能干、什么事不能干；牢记法律和规章制度的红线不可逾越、法律和规章制度的底线不可触碰，带头遵守和执行法律和企业的规章制度，带头营造办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的法治环境。 4、开展法律风险识别 法律风险识别是法律风险防控体系建设工作中的一项基础性工作。要遵循“自下而上”的原则，按照“谁在岗、谁识别、谁负责”的要求，全面排查、识别企业内部各岗位法律风险。各岗位人员在开展法律风险排查识别时，要对照所在岗位的职责，认真梳理本岗位涉及的管理活动或业务活动流程并进行分解，合理划分和确定每项流程包含的环节或步骤，对照法律风险表现形态，逐一判断各项管理、业务活动中是否存在法律风险并进行分析，找出可能引发该风险的具体行为，确定法律风险涉及的法律法规、可能造成的法律后果等因素。 5、开展法律风险评价 法律风险评价是指根据法律风险分析结果，确定法律风险等级的过程，目的是为法律风险应对做出决策。在开展法律风险评价时，要

房地产投资风险的防范策略

房地产投资风险的防范策略 何为房地产投资风险 房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。 房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。 房地产投资风险的防范策略 1.了解市场行情,寻找投资良机 房地产市场投资要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状，预估市场前景。 了解市场现状要从市场调研入手。市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大，市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的的竞争力如何，市场未来的走向又是什么。充分了解市场，是企业预估风险，理性预期，降低成本的风险的基础，企业应当根据市场理性决策，寻找最佳投资点。 2.把握政策变动，认准投资方向 投资风险是可以根据合同的相关规定转移的，对于存在的一些风险问题在法律规定范围内可以进行合理转嫁，比如在房地产开发过程中所面临的材料的价格波动这样的风险可以通过各种条款的制定将其锁定在最小范围内。

另外,可将项目投资资金证券化,所谓资金证券化,是指房地产企 业利用金融工具把项目开发资金转化为有效证券,在这个转化过程中,开发商和项目之间的关系也同时发生变化,从直接的物权关系转化为 以金融工具为媒介的债权关系,从而实现风险转移。 房地产投资量大，必须采取融资的方式满足其投资需求。 目前，房地产融资方式主要有：通过银行发行金融债券，筹集开发资金;通过房地产预售取得房款筹集资金;利用土地使用权申请银 行抵押贷款。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适 合的融资形式，以便迅速、大量、安全且低成本融入资金。此外， 房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少管理费用，以确保 所投入的资金获得最大的经济效益。 5.健全监管机制，降低资金消耗 工程建设既是投资项目资金的消耗过程,又是工程项目建设完成 过程。由于房地产项目投资主体与建设主体相分离，所以在这一过 程中节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。所以，进行 项目建设过程中的风险管理，保质保量按期完成项目是投资者应对 的一大难题。 最后，聘请经验丰富的工程监理对项目施工全面监督和管理，对工期、质量、成本严格监控，协调建设方与施工方的关系，及时化 解矛盾，防止出现延误工期的情况。 6.加强经营管理，多方面规避风险 项目管理者是投资项目能否达到预期收益的关键。提高管理着的素质和水平不仅可以降低投资不确定性带来的风险，还能提高资金 的使用效率及收益水平，进而降低风险。另外，合理改变经营形式、制定合理的销售战略、采用丰富的营销手段也可以在多方面规避房 地产的投资风险。