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第7章 投资性房地产

第一节 投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的特征与范围

（一）投资性房地产——是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。

（二）投资性房地产的范围包括：

已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 1．已出租的土地使用权

——是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

对于以经营租赁方式租入（没有所有权）土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 2．持有并准备增值后转让的土地使用权

——是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

（1） 企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局（董事会或类似机构）作出书面决议明确继续持

有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

（2） 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 3．已出租的建筑物

——是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物。

（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以

不属于投资性房地产。

（2）已出租的建筑物是企业已经

与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。对企业持有以备经营出租的空置

建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发可视为投资性房地产。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的

相关辅助服务确认为投资性房地产。

例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。

二、不属于投资性房地产：

下列项目不属于投资性房地产： 1.自用房地产

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。企业拥有并自行经营的旅馆饭店。旅馆饭店的经营者在向顾客提供住宿服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。 2.作为存货的房地产

作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。

【口决】

部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的：

能单独计量和出售的，应分别确认为：固定资产、无形资产、开发产品、投资性房地产。 不能单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【归纳】

属于投资性房地产的有：

1．已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。

2．对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。3．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

4．已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置，属于投资性房地产。

5．关联企业之间租赁房地产的，租出方可以将出租的房地产确认为投资性房地产。

关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。

不属于投资性房地产的有：

1.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租

金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

2.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼应作为固定资产核算，企业生

产经营用的土地使用权应作为无形资产核算。

3.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存

货。

4.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资

性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

5.出租柜台不属于投资性房地产。因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的建筑物，不是出租柜台。

6.炒楼花是违法的行为，是一种投机行为，不属于投资性房地产。

7.闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

根据《闲置土地处置办法》规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；

（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1 年的。

8.企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，仍然不属于投资性房地产。

企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

投资性房地产的确认时点：

①对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点一般为租赁期开始日。

租赁开始日：双方签订租赁协议日期。

租赁期开始日：正式开始计帐，租赁行动开始产生的日期。

②但企业管理当局对企业持有以备经营出租的空置建筑物，作出正式书面决议，明确表明将该空置建筑物用于经营出租且持有意

图短期内不再发生变化的，即使未签订租赁协议，可视为投资性房地产，其作为投资性房地产的时点为企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。

③对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让

的日期。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

1．投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

2．在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4 号—固定资产》和《企业会计准则第6 号—无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号—资产减值》的规定进行处理。

一、成本模式下投资性房地产初始计量

（一）外购的投资性房地产

1.外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。

2.如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再出租，则应当先作为固定资产加以确认，直

至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。

3.【新】：企业购入的房地产，部分用于出租或资本增值，部分自用，用于出租或资本增值的部分

能够单独予以确认，应按照不同部分的各个公允价值占公允价值总额的比例，将成本在不同部分之间进行分配。

4.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认

为固定资产或无形资产。

5.外购投资性房地产的成本＝购买价款＋相关税费＋可直接归属于该资产的其他支出借：投资性房地产贷：银行存款

（二）自行建造的投资性房地产

1.企业自行建造或开发活动完成后用于出租（同时）的房地产属于投资性房地产。

2.如果租赁协议约定竣工后半后才开始起租，或者该公司在竣工后半后才开始招租，则该项房地产

庆当先作为固定资产、开发产品加以确认，直至租赁期开始日，才能从固定资产、存货转换为投资性房地产。

3.自行建造投资性房地产的成本＝建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出，包括土

地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

4.土地使用权用于自行建设厂房等地上建筑物时，土地使用权帐面价值不与地上建筑合并计算其

成本。借：投资性房地产

贷：在建工程【一般企业】开发成本【房地产企业】

（三）将非投资性房地产转换为投资性房地产

1．房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

2．企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议。

（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变,如从自用状态改为出租状态。

【总结】成本模式下，投资性房地产与非投之间转换：【口决】原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，准备转准备。无差额对应结转。

非投→投投→非投

房地产开发企业存货→投

房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应

地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开

始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

若企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且董事会或类似机构

作出正式书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营租出、持

有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换

日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

投→存货

房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发

用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这

种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类

似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对

外销售的日期。

借：投资性房地产【账面价值】

存货跌价准备【已计提存货跌价准备】

贷：开发产品【账面余额】

借：开发产品【账面价值】

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产【账面金额】

一般企业自用→投

企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出

租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资

性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状

态的建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其自

用房地产用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，应视为自用

房地产转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议

的日期。

投→固定资产

企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用

于生产商品、提供劳务或者经营管理,投资性房地产

相应地转换为固定资产或无形资产。在此种情况下,

转换日为房地产达到自用状态,企业开始将房地产用

于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

借：投资性房地产

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）

贷：固定资产（无形资产）

投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备

借：固定资产（无形资产）

投资性房地产累计折旧（累计摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产……）

二、投资性房地产的后续计量

1．按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧

投资性房地产累计摊销2．取得的租金收入：

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费—应交营业税

3．投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用

资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生

减值的,应当计提减值准备。如果已经计提减值

准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得

转回：

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

三、与投资性房地产有关的后续支出

（一）资本化的后续支出

1．与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。

2．例如,企业为了提高投资性房地产的使用效能,往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用,或者通过装修而改善其室内装潢,改扩建或装修支出满足确认条件的,应当将其资本化。

3．【新】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，

再开发期间应继续将其作为投资性房地产，

1．改扩建：

借：投资性房地产——在建

投资性房地产累计折旧

贷：投资性房地产

2．发生成本：

借：投资性房地产——在建

贷：银行存款

3．完工：

借：投资性房地产

贷：投资性房地产——在建

（二）费用化的后续支出

不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。借：其他业务成本贷：银行存款等

四、处置投资性房地产

企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产,非货币性交易等而减少投资性房地产业也属于投资性房地产的处置。

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

1．企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价值计量模式。

2．企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

3．采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下2个条件：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备,缺一不可。

1．在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。

2．但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

一、成本模式下投资性房地产初始计量

（一）外购的投资性房地产

外购的采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与外购的采用成本模式计量的投资性房地产一致。借：投资性房地产——成本贷：银行存款

（二）自行建造的投资性房地产

自行建造的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产一致。借：投资性房地产——成本贷：在建工程【一般企业】开发成本【房地产企业】

（三）将非投资性房地产转换为投资性房地产

【总结】公允价值模式下，投资性房地产与非投之间转换：

【口决】：转换日公允价计量。

有差额。投资性房地产→自用：“公允价值变动损益”

非投→投资性房地产：借差：公允价值变动损益；贷差：资本公积——其他资本公积

房地产开发企业一般企业

非投→投存货→投

房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的：

借：投资性房地产—成本【转换日的公允价值】

存货跌价准备【已计提存货跌价准备】

*公允价值变动损益

贷：开发产品【账面金额】

*资本公积——其他资本公积

待该项投资性房地产处理时,因转换计入“资本公积——其他

资本公积”科目的部分应转入当期损益（其他业务成本）。

自用→投

将自用的建筑物等转换为投资性房地产时，转换日：

借：投资性房地产—成本【转换日的公允价值】

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）

*公允价值变动损益

贷：固定资产（无形资产）

*资本公积——其他资本公积

投→非投采用公允价值模式计量的投资性房地产→自用房地产

原则：应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，（公允价值－原账面价值）→当期损益（公允价值变动损益）。

转换日，

借：固定资产//无形资产（转换日公允价）

*公允价值变动损益

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

*公允价值变动损益

二、投资性房地产的后续计量

投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。

1．投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额：借：投资性房地产—公允价值变动

贷：公允价值变动损益

公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。2．取得的租金收入：

借：银行存款借：营业税金及附加

贷：其他业务收入贷：应交税费—应交营业税

三、与投资性房地产有关的后续支出

（一）资本化的后续支出

1．与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

2．与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销（新）。1．改扩建：

借：投资性房地产——在建

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动2．发生成本：

借：投资性房地产——在建

贷：银行存款

3．完工：

借：投资性房地产——成本

贷：投资性房地产——在建

（二）费用化的后续支出

不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。借：其他业务成本贷：银行存款等

四、处置投资性房地产

借：银行存款①

贷：其他业务收入①

借：其他业务成本⑤

公允价值变动损益③

资本公积——其他资本公积④

贷：投资性房地产——成本②

——公允价值变动③

投资性房地产后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配——未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

投资性房地产后续计量模式的变更（单向变更）

只能：成本——公允。

（一）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。（追溯调整）

企业变更投资性房地产计量模式时：

借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产（原账面余额），

*盈余公积（差额×75%×10%）

*利润分配——未分配利润（差额×75%×90%）

*递延所得税负债（差额×25%）

（二）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

投资性房地产后续计量模式的变更：

【本章要点】

1．投资性房地产在成本模式下计提折旧（摊销），计提减值准备；在公允价值模式下不计提折旧（摊销），不计提减值准备，资产负债表日要以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值。

2．投资性房地产在成本模式下确认递延所得税主要考虑会计和税法折旧（摊销）的差异以及计提的减值准备；在公允价值模式下确认递延所得税主要考虑会计和税法折旧（摊销）的差异以及公允价值的变动。

3．投资性房地产的计量模式只能由成本模式转变为公允价值模式。

4．采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入公允价值变动损益。

5．采用公允价值模式计量的投资性房地产不可转换为成本模式计量。

6．采用成本模式计量的投资性房地产当发生减值时需要确认减值损失。

7．采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量。

8．采用成本模式计量的投资性房地产，应计提投资性房地产累计折旧（摊销）。

9．采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产—成本”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，如果差额在借方，借记“公允价值变动损益”科目，如果差额在贷方，贷记“资本公积——其它资本公积”科目。

10．无论采用公允价值模式，还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，取得的租金收入，均应借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

11．采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”

等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产——成本、公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。12．处置投资性房地产时，处置收入计入“其他业务收入”科目，相关成本及公允价值模式下产生的“公允价值变动损益”和“资本公积——其它资本公积”科目都要转入“其他业务成本”科目。

13．对投资性房地产进行后续计量，可以将采用成本模式转换为公允价值模式。

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

五、评估基准日 （一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 （二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。 （三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下： （一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 （二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究

1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻

一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）

二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%

注册会计师第七章投资性房地产章节练习

甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）

房地产项目可行性研究报告文件

一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比

名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新

2020年资产评估师考试-评估实务一练习 第02章 长期投资性资产评估

一、单项选择题 1、下列各项中，（）是长期股权投资评估重要的评估假设。 A、会计分期 B、会计主体 C、货币计量 D、持续经营 2、股票的内在价值等于（）。 A、股票的利润总额 B、股票的收益总额 C、股票的账面价值 D、股票的未来收益的折现值 3、下列关于缺乏控制权评估中单独评估时清查核实方法的表述正确的是（）。 A、抽查方法与具有控制权股权评估相同 B、以独立调查为主、调查问卷为辅 C、核对工作主要针对母公司核算 D、访谈对象主要为母公司负责该长期股权投资核算的财务人员及母公司派驻投资单位任职的高管 4、要了解投资人、委托人、管理人、托管人在利益分配、管理费支付等方面的权利和义务，应关注（）。 A、投资基金的类别 B、资产评估相关法规 C、资产评估委托合同 D、投资基金协议、章程 5、从长期投资性资产按投资性质分类的角度看，购买国库券属于（）。 A、长期股权投资 B、债券投资 C、混合型投资 D、单一性投资 6、假设发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，在这种假设下，普通股股票的评估模型应该是（）。 A、固定红利型 B、红利增长型 C、分段型 D、综合型 7、对于具有控制权股权的评估，处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业，资产基础法的评估结果通常（）收益法的评估结果。 A、大于 B、小于 C、等于 D、无法确定 8、投资基金按照资金募集方式的划分，向不特定投资者发行的基金是（）。 A、公募基金

C、另类投资基金 D、证券投资基金 9、无风险或低风险的投资通常指的是（）。 A、债券基金 B、股票基金 C、货币市场基金 D、混合型基金 10、上市交易的债券最适合运用（）进行评估。 A、成本法 B、市场法 C、收益法 D、期权法 11、下列有关债券投资的说法中不正确的是（）。 A、债券是政府、企业、银行等为了筹集资金，按照法定程序发行的并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券 B、折现率包括无风险报酬率和风险报酬率 C、无风险报酬率通常以银行贷款利率、国债利率或政府发放短期债券的利率等为准 D、风险报酬率的大小取决于债券发行主体的具体情况 二、多项选择题 1、长期投资性资产评估的特点有（）。 A、股权投资评估是对资本或权益的评估 B、股权投资评估通常是基于被投资企业权益的可分性 C、股权投资评估通常是建立在被投资企业持续经营的基础上 D、股权投资评估是对企业重置成本的评估 E、股权投资评估是对企业竞争能力的评估 2、下列关于股票投资评估的表述中，错误的有（）。 A、—般情况下，优先股都要按事先确定的股利率支付股利 B、优先股是在股利分配和剩余财产分配上优先于普通股的股票 C、债券的利息是在所得税后支付 D、优先股的股利是在所得税前支付 E、普通股没有固定的股利，其收益大小完全取决于企业的经营状况和盈利水平 3、下列属于具有控制权股权评估的特点的有（）。 A、评估程序不受限制 B、评估程序可能受到限制，评估方法不受限制 C、可能存在控制权溢价因素 D、关注资产权属资料完善情况 E、应关注流动性影响 4、基金运作中的主要当事人包括（）。 A、基金投资者

房地产开发项目可行性研究(一)

房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估

算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费

8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是

注会习题第七章投资性房地产资料

第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列项目中，属于投资性房地产的是（）。 A.房地产企业的自用厂房 B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 C.已出租的土地使用权 D.出租给高级管理人员居住的公寓 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.已出租的建筑物 B.以融资租赁方式租入在转租的厂房 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的土地使用权 3. 长江公司是房地产开发企业，2010年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面余额为2000万元，已计存货跌价准备200万元，该项商品房在转换日的公允价值为3000万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。 A.1800 B.800 C.3000 D.1700 4.2010年1月1日华强公司用1212万元购买一项建筑物用于出租，采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为5年，预计净残值为12万元，采用年数总和法计提折旧，则2011年该项投资性房地产应计提折旧（）万元。（计算结果保留两位小数） A.240 B.192 C.326.66 D.320 5.关于投资性房地产后续支出的说法中，正确的是（）。 A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本 B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用 C.投资性房地产的后续支出全部计入其他业务成本 D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本 6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，下列说法中错误的是（）。 A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，计提的折旧或摊销计入管理费用 B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销 C.投资性房地产存在减值迹象的，要对其进行减值测试，计提减值准备 D.投资性房地产计提的折旧或摊销，计入其他业务成本 7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（）。 A.企业对投资性房地产要进行减值测试，计提减值准备 B.企业对投资性房地产计提折旧或摊销 C.投资性房地产公允价值上升时，计入资本公积 D.投资性房地产公允价值下降时，计入当期损益 8.关于投资性房地产的后续计量，下列说法错误的是（）。 A.投资性房地产由公允价值模式转换为成本模式，属于会计政策变更 B. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，属于会计政策变更 C. 同一企业只能采用以一种模式对所有投资性房地产进行后续计量 D. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额调整期初

房地产投资项目可行性研究报告doc

房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等

【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报

专题：投资性房地产学习笔记

专题总结：投资性房地产 一、定义： 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者二者兼有而持有的房地产 二、主要特征： （1）投资性房地产是一种经营活动（如闲置土地不属于此类） （2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 （3）投资性房地产有两种后续计量模式（只有在有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可 三、范围： 已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物 补充： 四、确认时点： （1）已出租的土地使用权、建筑物：租赁期开始日 （2）持有以备租赁出租的空置建筑物：董事会或类似机构作出书

面决议日 （3）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期 五、初始计量： 投资性房地产应该按照成本进行 （外购）取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和直接可归属该资产而得其他支出 （自建）达到预定可使用状态前发生的必要支出（建造过程中的非正常性损失，当期损益） （转换）转换日通常为租赁期开始日，转换的计量见后介绍 六、后续计量： （一）成本模式 按类似固定资产处理，其他业务核算，计提折旧或摊销，减值准备（不得转回） 以后期间新增投资性房地产，即使该资产公允价值可持续获得，也只能采用成本模式计量 （二）公允价值模式 按类似交易性金融资产处理，不计提折旧或摊销，以资产负债表日的公允价值计量 以后期间新增投资性房地产，原则应以公允价值模式计量，极少数情况下，该资产公允价值无法取得，应采用成本模式计量直至处置，并假设无残值 补充： （1） 无特别说明，投资性房地产业务按其他业务核算（房屋租赁公司-主营业务） （2） 实务中拟上市公司以公允价值模式计量投资性房地产，将受重点关注 七、转换时的处理： （1）成本模式：对应结转，不确认损益

长期投资及其他资产评估练习题汇编

第七章长期投资及其他资产评估 1、术语解释 （1）长期投资（2）股票的内在价格（3）股票的清算价格（4）股票的市场价格（5）股权投资 2、单项选择题 （1）被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（）元 a. 137117 b.172000 c. 118000 d.153380 （2）被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于( )万元。 a. 109 b. 116 c. 122 d. 154 （3）某被评估企业拥有A公司面值共90万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%，评估人员通过调查了解到A公司每年只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲， 公司股本利润率保持15%水平上，折现率设定为12%，如运用红利增长模型评估被评估企业拥有的A公司股票，其评估值最有可能是（）。 a. 900 000元 b. 1 000 000元 c. 750 000元 d. 600 000元（4）某公司在1997年1月租赁一临街房屋，租期4年，租金4万元（假定这里不考虑货币时间价值）。1999年1月该公司又向保险公司交付火灾保险费240元。1999年6月30日，该公司帐薄上的房租已摊销3万元。该公司经房主同意，愿意在1999年7月转租房屋，若市场租金自1997年以来没有发生变动，其转租的客观租金应 为（）元 a. 15120 b.12150 c. 20120 d.20220 （5）从资产评估的角度，递延资产属于一种（）。 a. 待摊费用 b. 预付费用 c. 无形资产 d. 固定资产 （6）上市公司股票的清算价格是( )。 a.资产总额与总股数的比值 b.资产总额与流通股数的比值 c. 净资产与上市流通总股数的比值 d.净资产与总股数的比值（7）被评估企业已经正常营业3年，长期待摊费用账面余额为120万元，其中包括固定资产大修理费85万元，办公室装修费15万元，产品销售部房租20万元。经查其中20万元的房租费为租期5年的租金总额，至评估基准日已经租用1年，企业尚未摊销，而大修理费和装修费均为按10年摊销的余额，则该长期待摊费用的评估值为（）万元 a、16 b、20 c、35 d、116 （8）股票的内在价值是由（）决定的 a.股票的净资产额 b.股票的总资产额 c.股票未来收益折现值 d.股票的利润总额 （9）对长期待摊费用等其他资产的评估通常发生在（） a.资产转让时 b.企业财务检查时 c.企业整体产权变动时 d.企业纳税时

投资性房地产评估指导意见

附件 投资性房地产评估指导意见 第一章总则 第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。 第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。 第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。 第二章基本遵循 第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。

执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。 第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。 第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。 第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计 准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。 第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。 第三章评估对象 第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资 性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：

第七章 投资性房地产

1. 2、【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（ABCD）。 A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货 C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产 D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本 E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 3、【例题·单选题】甲公司以1 200万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计6 000万元租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（C）万元。 A.3 600 B.7 200 C.2 400 D.2 000 4、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 5、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 6、【例题】2010年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2 400万元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2010年9月1日，华联公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元，B公司须于每年8月31日之前预付下租赁年度的租金。华联公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2012年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1 800万元。 （1）2010年8月31日，预收租金

(财务管理表格)初级会计实务救命稻草表格经典总结

（财务管理表格）初级会计实务救命稻草表格经典总 结

提示： 1.本章平均分值30分，属于非常重要的一章，是不定项选择题和客观题（单选、多选、判断）的必然出题点； 2.在冲刺班讲解中，调整了章节次序，将四项投资调到最后讲解，并进行比较性归纳总结；

第三节存货（教4）

一、存货成本 1.工业：包括采购成本、加工成本和其他成本。 三、原材料按实际成本核算 （一）采购核算： 借：原材料 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 （1）借方变化 货款已付，而材料未入库 （2）贷方变化 材料入库，货款尚未支付： 材料入库，开出商业汇票： 材料入库，以银行汇票支付： 材料入库，款已预付； 材料入库，商业汇票背书转让； （二）发出核算

四、原材料按计划成本核算 1.材料成本差异率 2.发出材料应负担的成本差异 =本月发出材料的计划成本× 材料成本差异率 3.发出材料成本=发出材料的计划成本±应负担的成本差异 【例题·单选题】（2012年）某企业材料采用计划成本核算。月初结存材料计划成本为200万元，材料成本差异为节约20万元，当月购入材料一批，实际成本为135万元，计划成本为150万元，领用材料的计划成本为180万元。当月结存材料的实际成本为（）万元。 A.153 B.162 C.170 D.187 『正确答案』A 『答案解析』材料成本差异率＝（－20－15）/（200＋150）＝－10%；结存材 料实际成本＝170×（1－10%）＝153（万元）。 五、包装物 1.生产过程中用于包装产品作为产品组成部分的包装物－－－生产成本 2.随同商品出售而不单独计价的包装物－－－销售费用 3.随同商品出售单独计价的包装物－－－其他业务成本 4.出租给购买单位使用的包装物－－－其他业务成本 5.出借给购买单位使用的包装物－－－销售费用 六、低值易耗品 科目：周转材料——低值易耗品 摊销方法： 1.分次：低值易耗品等企业的周转材料符合存货定义和条件的，按照使用次数分次计入成本费用。 2.一次：金额较小的，可在领用时一次计入成本费用，以简化核算，但为加强实物管理，应当在备查簿上进行登记。

第7章习题投资性房地产(答案完整版)讲课稿

投资性房地产： 一、单项选择 1.下列项目属于投资性房地产定义的内容有（）。 A.企业将闲置的房屋等出租 B.为了获得利益而出租资产 C.出租的资产能够单独计量和出售 D.为赚取租金或资本增值而出租 【答案】CD 投资性房地产是指公司为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。作为公司的投资性房地产，应当能够单独计量和出售 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位 B.经营出租的土地使用权 C.经营出租的建筑物 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 【答案】：A 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 3.2009年12月1日，甲公司购入一幢写字楼并于购买当日出租给乙公司，甲公司购买写字楼所取得的发票上注明的价款为1500万元，全部款项尚未支付。购入该项资产时发生的契税为50万元也并以银行存款支付。甲企业该项投资性房地产的入账金额是（）。 A.1550万元 B.1500万元 C.1450万元 D.50万元 【答案】：A 按照成本模式进行初始计量的投资性房地产，其成本是指取得投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 4.下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的有（）。 A.采用公允价值模式计量的投资性房地产不提取折旧 B.公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式时应作为会计政策变更 C.采用成本模式计量的土地使用权，期末应当进行摊销 D.存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换日的公允价值计量 【答案】：B 对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产的企业，不得从公允价值模式转为成本模式 5.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，处置该项投资性房地产时原计入所有者权益的部分应当转入的科目是（）。 A.营业外收入 B.投资收益 C.利润分配 D.其他业务收入 【答案】：D

房地产项目可行性研究开题报告

表1 毕业论文（设计）开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲：（1）摘要 （2）项目背景 （3）项目规划设计 （4）项目销售市场分析及发展前景 （5）项目开发与销售计划 （6）财务分析 （7）项目评估结果 参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排 开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21

(房地产投资招商)关于投资性房地产评估指导意见

附件6： 关于《投资性房地产评估指导意见》 （征求意见稿）的起草说明 为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下： 一、制定本评估指导意见的必要性 投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。 （一）适应会计准则新变化的需要 目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。 国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允

价值的确定提供专业意见。为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。 本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。 （二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。 （三）适应市场和提高执业水平的需要 随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。经济发展对资产评估提出了更高的要求，包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。为满足以财务报告为目的的评估要求，提高投资性房地产评估的执业水平，更好地服务于市场经济的发展，评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。 二、国际上投资性房地产评估规范情况介绍

某房地产项目投资分析可行性研究报告

城市花都、桃花岭工程投资价值分析 （预可行性研究） 一、工程简况 （见工程调研报告） 二、工程公司基本情况 （见工程调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见工程调研报告）

四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）工程计算期 工程计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都工程总周期为5年，桃花岭工程总周期为6年。 第一部分城市花都工程财务测算 （三）主要技术指标 工程主要技术指标一览表 （城市花都）

（四）工程总投资估算 项目总投资估算表

（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平M，多层公寓2800元/平M，联排别墅3300元/平M，独立别墅4200元/平M。别墅周边花园长沙按 800元/平M出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元

（六）工程盈利测算 利润测算表（城市花都）单位：万元

合并报表的总结

关于合并报表的总结 现阶段，我们每月会做合并财务资产负债表、合并损益表，现对编制合并报表的流程及编制过程中遇到的一些问题进行总结。 一、合并报表需要的汇总报表、数据： 1、汇总资产负债表 2、汇总损益表 3、汇总内部交易表 4、汇总科目余额表 5、各公司的长期股权投资数据、实收资本数据、 6、非全资子公司的少数股东持股比例 7、投资性房地产数据，无形资产（土地）数据 二、现阶段编制合并财务报表的流程 1、合并范围内的公司完成财务结账，导出资产负债表、损益表、科目余额表、302 收入成本分析表、303税金明细表等；（即月结表）； 2、汇总资金产负债表、汇总损益表，填入合并报表底稿中； 3、进行合并：抵消长期股权投资，需调整的科目有长期股权投资、实收资本、商 誉、少数股东权益等 4、调整投资性房地产科目（A**、B**帐上中的投资性房地产要调整成为固定资产、 注意累计折旧） 5、调整土地，转入无形资产 6、计算非全资子公司的少数股东权益，转入“少数股东权益”； 7、汇总“内部交易汇总表”，内部交易数据填入合并报表底稿,抵消收入与成本。（必 要时可用123201数据）； 8、对应收账款与预收账款进行重分类； 对应付账款与预付账款进行重分类； 对其他应收账款与其他应付账款进行重分类； 9、调整“待抵扣进项税”科目，应转入其他流动资产； 10、调整盈余公积、资本公积、长期借款等科目； 三、影响编制合并报表效率的问题： 1、合并范围内各公司的结账的速度，影响合并报表开始编制的时间； 如7月结账，预计结账时间是8月3日，但至8月6日时，还有5家没有结， 而C**直到8月8日下午才结账； 2、各公司提供的月结表，需要重新核对； 原因有：1）有的公司提供的报表，并非ERP的数据： 2）有的公司在做会计分录时，将收入科目放在了借方（应放在贷方），将费用 支出科目放在了贷方（应放在借方），导致期末结转时，该数据结转不了； 3）重复做期末结转； 3、汇总资产负债表、汇总损益表等的方法需要改进；（暂没有提高速度的方法） 4、各公司的内部往来数据核对，在各公司关账之后才能确认是否准确（准确的标 准：往来一致），各公司关账的速度不致，也影响到内部往来的核对。 5、往来重分类时（对应收账款与预收账款进行重分类等），需从ERP里取出两个科

投资性房地产评估实务与案例分析

投资性房地产评估实务与案例分析 第1部分判断题 1.评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露 A、对 B、错 B、错 3.尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、对 B、错

A、对 B、错 --- --------------------------------------------------------------------------------------------- --- -------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------- ------------ --------------------------------- ----------------------------- ------ 1 f ■■ .正确答案：A解析：不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可 . I ||采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别 于公允价值评估结论。 5.户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。 A、对 B、错 」 正确答案：B解析：人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政 策因素。 6.投资性房地产应当能够单独计量和出售。 A、对 B、错 ■―■■■■■ ■■■ .-—-I——■ ■ ■ ■―■ ■ ■ ■ ■ ■T ■ ?正确答案：A解析：未找到解析 ■ 7.评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。 A、对 B、错 正确答案：A你的答案：解析：评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个 建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。