房地产开发经营与管理

《房地产开发经营与管理》课程

楼盘调查分析报告

班级：

分组：

指导教师：

2012年5月

楼盘调查分析报告

一、调查目的

为了更深入了解，房地产楼盘的主要信息，对楼盘的户型，景观环境及公建设施等信息有一定辨别能力，并且可以对目标楼盘有一定评价，所以开展了这次调查。

二、调查方案设计

调查对象：这次的调查我们选择了两个楼盘，都是住宅小区，分别是张家港恒基未来城，张家港玲珑湾。

调查地点：东苑路与暨阳东路交叉处新农路以西东苑路以北。

调查时间：2012年5月

调查方法：实地参观，网上查资料

实施步骤：第一天上午去玲珑园收集资料，对周边设施进行拍照，对小区整体有一个评估。下午再对翡翠东方进行调查。

第二天上午整理材料，撰写调查分析报告。

成员分工：xx主要负责，保障此次活动顺利进行。

xx主要负责现场的采访，收集素材。

xx主要负责材料的整理整合。

三、调查报告

玲珑湾，地处南部生态圈中央，紧邻城市主干道，坐落于新农路以西，东苑以北，南临苏虞张高速公路，内接繁华，外连世界的从容体验。8000平米的繁华社区商业街环绕，欧尚卖场，澳洋医院，新客运南站，均囊于生活圈内，只需5分钟车程即可抵达周围配套。

以多层，小高层为主，绿化率46%，容积率2.3.售价大约11000元/平米。开发商为张家港市南城房地产总公司。

景观环境：西依暨阳湖。北邻梁丰生态园。环境十分优美。空气清新，绿化覆盖率达到46%。交通设施：地处南部生态圈中央，紧邻城市主干道，坐落于新农路以西，东苑以北，南临苏虞张高速公路，紧靠新客运站，交通很便利，我们从大学城出发，坐公交车不出一会就到达了。

公建设施：周围公建设施配套齐全，有欧尚，澳洋医院，有暨阳湖实验中学。而且社区自身配置了8000平米商业街，对业主来说在这里生活方便快捷。另外，玲珑湾是率先配置标准跑道的水岸健康社区，张家港首家高清数字示范小区，张家港率先可组合式户型，率先开创

张家港工程化人车分流安全系统的高标准社区。

户型分析：

一下是我们从网上找来的玲珑湾的户型，小组成员大家对户型都提出了自己的看法，一下便是整理后的评价：

该户型适合3房2厅2卫。

户型比较方正，空间开阔，室内空气流通比较好。

该户型每个空间都有采光窗，采光比较好。

南北有两个阳台，视野开阔。

卫生间干湿分离，有效阻隔了水汽，提高了空间利用率。

不足之处：大门正对厕所，房子有半部分虽然宽阔，但显得过于空。

玲珑园周边风景：

恒基未来城：

恒基未来城以多层、小高层为主，开发商为张家港市恒基置业有限公司，总建面积74834平米，绿化率45%容积率1.7.

交通设施：恒基未来城位于张家港暨阳东路与东苑路德交汇处，社区内规划车行系统与步行系统分离，给人一种安全、便捷、环境优美的交通空间，乘坐205路，19路，11路，201路都可到达，交通设施比较完善。

景观环境：该社区周围滨水亲绿河道景观与1.5万平米未来公园形成社区天然屏障，另外梁丰生态园也在周围，环境相当不错。

公建设施：该小区周围有张家港外国语学校，幼儿园、小学、中学都有，文化中心也在周边，周边的生活配套完善齐全，医院、银行、农贸市场、超市等等。体育公园也在建造中。

户型分析：

周围环境：

四、住宅方案评价

通过我们的调查，以及小组成员的讨论，大家都认为，这两个小区在户型上优点还是比较多，比较科学，基本没有什么大的缺点，这两个小区户型都比较宽敞，当热这也是由于户型面积比较大，另外两个小区景观环境由于都靠在梁丰生态园，暨阳湖附近，环境很不错，小区绿化率都很高，都在45%以上，周围的配套要设施都很完善，医院，超市，公园，学校，等主要设施都有。

但相比叫而言，玲珑园容积率比恒基未来城大，但未来城的周围配套设施相比较来说应该更加完善。

应该来说这两个楼盘，应该属于比较好的楼盘，基本符合好楼盘的基本标准。通过调查得知，这两个楼盘卖的都不错。

五、学习小组成员及分工

学习小组任务分工表

房地产开发经营与管理考试试题及答案(精品文档)_共7页

2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%

房地产开发与经营管理论文

房地产开发与经营管理论文 姓名：武智辉 班级：工管11-1班 学号： 品牌策略在房地产运营中的作用 摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。 关键词：品牌房地产运营策略文化 一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。 房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自

房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

房地产开发与经营论文

房价与幸福息息相关宏观调控要坚定执行 从2010年被称为史上最严厉的国十条，到2011年春节前发布的国八条；从房产税开始试点、连续加息，到2011年6月1日起严格执行“明码标价”，近两年来，国家对楼市的调控一轮紧过一轮，当行内纷纷表达“房地产调控政策已经出尽”的时候，有关部门却鲜明地表明态度：政策还未出尽，国家对房地产的调控不会放松。国家对于房价的监控与关注也许超出了很多人的预期，这一切，缘于房价与百姓生活息息相关，高房价影响到的不仅仅是经济，还关乎居民的幸福。 “居者有其屋”，是中国人传统的居住观念，尤其是近年来，人们对房子的理解，是成家立业之根本，更是幸福生活中不能缺少的关键因素。传统观念与新观念的结合，一齐推高了市场对房子的刚性需求，刚性需求的膨胀，房地产开发商嗅到商机的同时，也让投机者发现了另一种生财之道。与此同时，投资渠道的狭窄，也助推了房子这种商品的投资功能。当房子的投资功能与居住功能双双被放大，甚至是投资功能 大过居住功能的时候，市场的供求规律，使房价在短时间内出现了高比例的增长。 市场陷入了一个循环：需求居高不下，房子是建多少能卖多少。建了都能卖，甚至在一些区域供不应求，房价进一步趋高。房价高企，但房子总得要买，人们一边抱怨着房价高，一边却又想尽各种方法要买 房安家。如是反复，高房价成了一种必然。 虽然从市场规律看，高房价有其必然性，但不可否认的是，高房价影响到普通人的居住幸福感。当房子需要花尽毕生积蓄，甚至要举全家之力，才能付起一个首期；当住进一个小房子，却又要还债又要还贷；当为了一套房子，一家人都得节衣缩食，压抑生活需求；当房价与收入的增长完全不成比例；当收入贫富悬殊过大，而高端住宅与普通住宅的价格却相差不大，有一套属于自己的房子的幸福感大大降低，取而代之的是对生活压力的不堪重负。高房价成为重点民生话题，也成为影响到大多数购房者生活幸福感的重要 因素。而依靠市场的自我调节，这个问题已难以完全解决。 政府的调控是及时的，也是必需的。不管是2007年还是2010年，我们都必须承认，调控在楼市发展中起到了应起的作用，数年的时间，部分投机者被挤出，房价泡沫去掉了一定的水分。对这个发展时间并不长的行业，我们也需要宽容，不管是从业者还是管理者，都需要一定的时间去摸索和调整。我们希望的是，对于这个与生活幸福感息息相关的行业，即使有各种阻力，国家的调控政策依然能从根本着手，并且 坚定执行，帮助这个行业在健康稳定的正轨上走下去。 幸福与房子无关，与房价无关 一直以来，我都很坚定的认为，中国的房地产市场属于政策市场，因此，要谈房事，必谈政策。 2008年金融危机过后，得益于相对宽松的政策环境及经济的恢复，2009年的房价，恢复迅猛，一路创下新高，直至年底，个别城市再度攀至历史最高点。然而房地产辉煌的背后，开发商却缠绕着一身的麻烦，甚至被妖魔化。这一年来的频繁调控，深刻影响了东莞、乃至整个中国的房地产业，并且使得调控成为了房地产市场的常态。这些调控整体而言较好地制约了房价的过快增长，使得整个房地产业朝好的、健康的方向去发展。 2010年4月与9月的政策是相对严厉的。这两次政策也确实有效地打压到了房价，并且使得2010年东莞全年的房价和成交围绕着这两次政策上下波动。但是，迫于刚性需求与消费者对住房的渴望，加之市场供应偏紧，2010年12月之后，楼市在层层调控政策的压迫

健身房经营管理方案计划方案计划

健身房经营管理方案

简介

目录 一、合作方式 (3) 二、服务质量 (24) 三、健身房管理制度 (25) 四、安全保障 (26) 五、应急预案 (26) 七、健身房特色营销方案 (29) 八、案例 (34) 九、附件 (35) （一）、《救生员岗位职责》 （二）、《健身房水消毒和净化处理标准作业规程》 （三）、《健身房使用须知》 （四）、《健身房安全管理规定》 （五）、《健身房管理日志》 响应“全民健身，终身体育”的口号，活跃社区文化活动，促进物业与业主间的和谐关系，同时加强健身房的管理，确保健身者人身安全，特制定本方案，提供参考。

一、合作方式 （一）.合作经营管理 （二）.协议期限： （三）.协议期限原则上与本年度健身房对外开放时间（即 年月日至年月日）保持一致，具体时间以双方书面确认为准。 （四）.人员配备和管理

（五）. 健身房管理规定 1、健身房开放时间为每天早上7:00-8:00、中午12:00-12:50、下午 17:30-20:00，其余时间不得在健身房健身，否则按照劳动规章考核处理。 2、在健身房健身的人员必须遵守健身房秩序，服从管理人员管理，爱护室内设施。 3 、健身房内必须穿着运动装，鞋子以运动鞋、旅游鞋、软底鞋为主，

禁止穿劳保鞋。 4、进入健身房锻炼保管好个人物品和相关财务，以免发生丢失，丢失物品后果自负。 5、健身前做好热身运动，健身人员锻炼时量力而行，确保人身安全。 6、文明健身，互爱互让，争做文明运动者，营造健身房和谐友好氛围。禁止在健身房内喧哗、吵闹、吸烟、随地吐痰、乱丢垃圾等不文明行为。 7、正确使用和爱护健身设备，因使用不当造成自伤的，后果自负。重型器械必须在他人保护下进行。 8、在使用器械时严禁乱扭乱扳。违反操作规程、随意拆卸器材而造成器材损坏者要予以偿。 9、严禁在器械上做危害他人的动作，若给他人造成伤害，由其承担相应后果。 10、发现人员有违规行为及时制止，不听从劝告或有严重危险行为，应及时向管理人员反应。 11、健身器材仅供本室内使用，用后归回原处，禁止将健身器材拿到室外或任意挪动。 12、如有技术问题或发现器材有故障，应及时通知管理人员，切勿自行操作以免运动伤害。 13、严禁酒后或患有高血压、心脏病等不能进行剧烈运动的员工健身，

房地产开发经营管理

郑州航空工业管理学院 《房地产开发与经营管理》 课程论文 论文题目：房地产开发在新农村建设中的商机 学生姓名： 学号： 0809063 学院：土木建筑工程学院 专业年级： 08级工程管理 指导教师：周魏 2011年06月 07 日

目录 一、引言 (1) 二、目前年我国房地产企业的现状分析 (1) （一）我国房地产企业的变革 (1) （二）房地产企业面对的机遇与挑战 (1) 三、我国现阶段农村房地产开发的可行性研究 (2) 四、我国农村发展房地产业的商机所在 (2) 五、结语 (4)

摘要：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。而新农村的发展给房地产带来了新的商机。本文从当前我国房地产业现状分析入手，指出了房地产业介入社会主义新农村建设是其未来发展的新出路。 关键词：新农村房地产开发机遇与发展 一、引言 建设社会主义新农村是中共中央“十一五”规划建议的新提法，即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求推进社会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动餐饮、建筑、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的发展，能提供大量的工作岗位，使农村劳动力就近转移，提高农民的生活水平。因此，发展农村房地产业是全面落实“十一五”规划的重大举措。 另外，我国农村人口城市化进程正在进行，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已略有成效，工农业的产业调整正在进行，大量农民外出打工已获得收益，大部分农民拥有了改造旧居的能力，各地农村已形成若干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。 二、目前年我国房地产企业的现状分析 （一）我国房地产企业的变革 当前的我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两极化趋向也愈加明显，那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如地产新富碧桂园今年四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近五千万平米，其土地规模可以建设一个中型城市了。而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。 （二）房地产企业面对的机遇与挑战 07年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。从机遇方面看，十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。 然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地。二是资金。这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。

健身房管理方案

健身俱乐部的整体策划管理方案 一、一家大型健身俱乐部的成功运行必须要俱乐部的几样条件： 1、所在地健身市场的成熟和消费者的消费能力 2、俱乐部的以后的经营的路线确定，比如说做大众化的俱乐部还是中高档的（做大众化的卡价格比较便宜，会员量相对比较多，要求俱乐部的面积要大器械要多。对于器械的品质要求不高。做高中高档俱乐部卡价相对要贵，服务的水平要求高。器械的品质的要求也要高一点。） 3、俱乐部的地理位置是至关重要的，选址要注意的，俱乐部的楼下要有足够多的车位。大型俱乐部的会员会相对比较多，没有够多的车位会给会员带来很多的不便。最好俱乐部的旁边会有高档的主宅区以及一个够大的停车场。 4、在一家大型俱乐部的启动之前就应该确定好俱乐部的管理人员及主人员，大型的专业健身俱乐部的管理单靠俱乐部的投资人是无法妥善管理的，必须分派管理。以及俱乐部工作人员的前期培训。工作人员包括：教练，会籍及内部的服务人员。 5、健身俱乐部的器械品牌的选择也是非常重要的，器械的选择要注意一下几点。不要买品牌太好的器械，因为健身器械的品牌的好坏只有教练自己懂重要的是器械的品质。器械的好坏在于它的训练的效果以及它的使用的寿命，请一个有经验的专业教练基本上可以都可以辨别器械品质的好坏。 6、俱乐部的管理模式的选择，在北京、上海等大型俱乐部的管理模式都采用分部门管理，每个部门确定管理人员，教练部要有教练主管，会籍有会籍主管，吧台有吧台的主管。如有需要的话可以确定一个俱乐部管理经理。 7、有一点要确定的就是如何做好俱乐部的宣传工作，这一点直接关系到投资回报的效率。一家成功的大型俱乐部的宣传要内外结合。对外的话由广告公司策划，内部的就是教练人员的选择，对于一家刚开业的俱乐部的做内部宣传的话少不了教练，教练的选择要注意的就是不要太注重教练的块头的大小，块头太大会让健身会员有中抵触的作用，年龄段的选择也很重要，选择相对较年轻的教练比较有活力一点，教练之间必须是一个很团结的团体，年龄大差距往往造成交流的不便。教练想象的好坏给参观人员的第一感觉是非常重要的。 二、俱乐部的部门确定

·房地产开发经营与管理考试试题及答案

一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资

周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

健身房合作协议书范本

健身房合作协议书范本 甲方： 身份证号： 乙方： 身份证号： 甲乙双方共同开设位于_______________的健身房，针对健身房的投资、经营、管理、服务等事项，甲、乙双方共同协商，本着共同发展的原则，达成以下协议： 一、甲方投入的合作费用 1、甲方付给乙方的合作金额为大写：______________

（￥______________）。 2、合作期限：自_________年_______月_______日起至 _________年_______月_______日止。 二、付款方式 甲方通过委托________银行转账的方式支付给乙方。 三、甲方的权利和义务 1、甲方提供会所内的场地，开设课程。 2、甲方负责各项安全保卫工作，确保人员、设施的完善。 四、乙方的权利和义务 1、乙方负责针对教练人员进行岗位培训，针对教练如何指导会员锻炼、营养与运动搭配及教练专业水平的培训。 2、乙方享有提供管理的具体资料。管理资料包括：会员锻炼一览表、档案表、运动安全调查表、会员锻炼预约表、会员锻炼跟踪表及课程安排表。 3、乙方负责安排教练进行教学工作，开设各类丰富、时尚的健身课程。 4、乙方负责管理教练的教学工作，提供专业、细致、安全的

课程为学员服务。教练员同时要配合甲方开展管理工作，不允许出现损坏健身房的言语、行为。 5、乙方在合作期间培训_______名操课教练会一种课程。培训人员由甲乙双方考核决定。 6、乙方在合同期间不负责甲方整个会所的运作和管理。 7、乙方可以在合同期间对甲方的管理和运作中给以建议和协助，包括：销售模式对外宣传员工管理。 8、乙方要保养健身房的各项设施，共同维护。 五、其他内容 1、如遇不可抗拒的因素，甲乙双方可以协商终止合同，并妥协处理好后续工作。 2、若有一方在履行合同的过程中违约，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。 3、本协议一式________份，甲乙双方各执________份，双方签字盖章后生效。 4、如有未尽事宜，可协商解决。协商不成的，可向_______方所在地的仲裁机构申请仲裁，仲裁终局。

健身房投资与经营实施方案【健身房运营管理】

健身房投资与经营实施方案 投资篇 一、房租：30000元/年（200平米） 二、装修装饰费用：30000元/一次性（室内装修、隔断、桌椅、墙体、灯饰等） 三、器材：60000元/一次性 跑步机2台*3600=7200元 健身车2台*1500=3000元 哑铃8套*350=2800元 拳击架2台*4000元=8000元 按摩椅2台*3000=6000元 健腹椅2台*1300=2600元 甩脂机2台*1350=2700元 杠铃2套*1500=3000元 乒乓球2套*1400=2800元 台球桌2台*6000=12000元 体操垫10套*200=2000元 儿童充气玩具1套*5000元 1

儿童娱乐跳跳床1台*5000=5000元 四、流动资金：20000元 五、员工招聘、服装、室外广告宣传、办证照：10000元 六、预计投资：150000元 经营篇 一、经营内容： 1区：健身、美体、减肥、锻炼 2区：跆拳道、健美操、瑜伽 3区：台球、乒乓球、棋牌等 4区：儿童娱乐专区 5区：休息区（设:茶水、饮料、咖啡、酸奶、保健品等冷热饮品自选）谢绝自带饮品 二、营业时间：早9：00——晚24：00 三、门票制度： 周六、周日、晚7：00-24：00 成人：每次六元，限3小时。 学生：每次四元，限3小时。 儿童：每次二元，限3小时。 周一至周五，八折优惠。 2

四、会员制度： 1、金卡会员。888元/年，不记名、不限次、不计时。 2、银卡会员。488元/半年，不记名、不限次、不计时。 3、贵宾卡会员。288元/季度，不记名、不限次、不计时。 4、普通卡会员。98元/月，不记名、不限次、不计时。 效益与成本预算 一、成本 房租：30000元/年 水电：15000元/年 工商税务：5000元/年 员工工资：500元/人月*8人*12月=48000元/年（普通员工）2000元/人月*2人*10月=40000元/年（教练） 设备及装修折旧：（60000元+3000元）*30%=27000元/年 招待费：20000元/年 成本预计：185000元 二、收入 金卡预售出50张*888元=44400元 银卡预售出100张*488元*2半年=97600元 贵宾卡预售出50张*288元*3季=43200元 3

健身房经营管理实施方案

健身房经营管理 案

简介

目录 一、合作式 (3) 二、服务质量 (22) 三、健身房管理制度 (23) 四、安全保障 (24) 五、应急预案 (24) 七、健身房特色营销案 (27) 八、案例 (32) 九、附件 (33) （一）、《救生员岗位职责》 （二）、《健身房水消毒和净化处理标准作业规程》 （三）、《健身房使用须知》 （四）、《健身房安全管理规定》 （五）、《健身房管理日志》 响应“全民健身，终身体育”的口号，活跃社区文化活动，促进物业与业主间的和谐关系，同时加强健身房的管理，确保健身者人身安全，特制定本案，提供参考。

一、 一、合作式 （一）.合作经营管理 （二）.协议期限： （三）.协议期限原则上与本年度健身房对外开放时间（即 年月日至年月日）保持一致，具体时间以双书面确认为准。 （四）.人员配备和管理

（五）.健身房管理规定 1、健身房开放时间为每天早上7:00-8:00、中午12:00-12:50、下午17:30-20:00，其余时间不得在健身房健身，否则按照劳动规章考核处理。 2、在健身房健身的人员必须遵守健身房秩序，服从管理人员管理，爱护室设施。 3、健身房必须穿着运动装，鞋子以运动鞋、旅游鞋、软底鞋为主，禁止穿劳保鞋。

4、进入健身房锻炼保管好个人物品和相关财务，以免发生丢失，丢失物品后果自负。 5、健身前做好热身运动，健身人员锻炼时量力而行，确保人身安全。 6、文明健身，互爱互让，争做文明运动者，营造健身房和谐友好氛围。禁止在健身房喧哗、吵闹、吸烟、随地吐痰、乱丢垃圾等不文明行为。 7、正确使用和爱护健身设备，因使用不当造成自伤的，后果自负。重型器械必须在他人保护下进行。 8、在使用器械时禁乱扭乱扳。违反操作规程、随意拆卸器材而造成器材损坏者要予以偿。 9、禁在器械上做危害他人的动作，若给他人造成伤害，由其承担相应后果。 10、发现人员有违规行为及时制止，不听从劝告或有重危险行为，应及时向管理人员反应。 11、健身器材仅供本室使用，用后归回原处，禁止将健身器材拿到室外或任意挪动。 12、如有技术问题或发现器材有故障，应及时通知管理人员，切勿自行操作以免运动伤害。 13、禁酒后或患有高血压、心脏病等不能进行剧烈运动的员工健身，违反后果自负。 14、健身房关闭前，做好清洁、关闭电源和门窗。 15、不得擅自增加电器设备。

房地产开发与经营教学大纲

建筑科技大学 “房地产开发与经营”课程教学大纲 英文名称：Real Estate Development & Operation 课程编号；404244 课程类型：选修课 学时：40 学分：2.5 适用对象：会计学专业 先修课程：经济学、技术经济学、市场营销学 建议教材及参考书：1.《房地产开发与经营》，兰峰编著，中国建筑工业，2008.3； 2.《房地产开发经营与管理》，中国房地产估价师学会编，洪玉主编，中国建筑工 业，2005.5； 一、课程性质、目的与任务 1．课程性质 本课程是工程管理、会计学专业的一门限选课，本课程提供了进行房地产开发经营活动所必需的专门知识，为将来学生走向相关工作岗位打下一个良好的基础。 2．课程目的和任务 通过本课程的学习，使学生能够全面认识和了解房地产开发经营管理的全过程知识体系，掌握房地产开发概述、房地产开发前期工作、房地产开发项目市场调查、房地产开发项目策划、房地产开发项目规划设计、房地产开发项目风险与不确定性分析、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目工程建设管理、房地产开发项目市场推广、物业管理等方面的专业知识，提高房地产投资决策的质量。 二、课程教学容及要求 第一章房地产开发概述 容 （1）房地产与房地产开发：房地产的基本概念，房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用； （2）房地产开发模式：多元化开发模式，专业化开发模式，其他开发模式； （3）房地产开发分类与项目类型：房地产开发的分类，房地产开发的项目类型； （4）房地产开发特性：区位特性，价值特性，外部特性； （5）房地产开发企业：房地产开发企业的设立条件，房地产开发企业资质等级，房地产开发企业设立的程序。 基本要求 （1）掌握房地产的基本概念； （2）熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；

商业健身房的经营与管理

商业健身房的经营与管理 私人教练员的管理 1.私人教练的定义：私人教练员是指在现代商业健身房群众性健身消 费和体能锻炼活动中从事健身健美指导、知识技能传授等活动的对雇主直接负责的健身指导人员。 2.私人教练员的工作特点：（1）按健身房会员的个性提供服务。（2） 服务过程的计划性和随意性。（3）服务质量的目标性。（4）服务内容的多样性。 3.私人教练的服务理念： （1）私人教练员职业礼仪：a仪表要求b举止要求c卫生要求d语言要求e 距离有度f零度干扰 （2）私人教练员职业道德基本规范：a爱岗敬业b诚实守信c办事公道d 服务会员 （3）私人教练员的服务意识：a服务仪表b服务言谈c服务举止d服务礼仪e服务称呼 4.私人教练员的沟通技巧： （1）私人教练员的倾听技巧：a倾听的重要性b有效倾听要点c有效倾听禁忌 （2）私人教练员的接待技巧：a接待会员的作用b接待会员的原则c接待会员的要求d接待会员的方法e接待会员的“电话形象” （3）私人教练员的观察技巧：a必须了解会员需求的种类b观察和交谈是了解会员的基本方法c观察会员的方法:静态观察法和动态观察d适时到位的服务方式：﹛1﹜因人而异的提供服务把﹛2﹜握特点，积极争取每一位会员（4）私人教练员的接受咨询技巧：a咨询的内容b咨询的方法 （5）私人教练员的）私人教练员的询问技巧：a状况询问法b问题的询问法c套圈询问法 （6）私人教练员与会员心灵交流技巧：a心灵交流原则b心灵交流方式 5.私人教练员服务纠纷防范与调解技巧： （1）私教服务纠纷、差错与事故：a私教纠纷b私教事故c私教差错d非私

教差错事故 （2）产生纠纷或疑难问题的原因：a期望值与效果的偏差b身体条件与技术知道的差异性 （3）私教防范纠纷的态度：a高度重视b热情接待c耐心倾听d及时处理（4）私教避免纠纷的方法：a预防措施到位b礼貌待客，建立好感c表述清楚，交代明白d细心观察，及时调整e做好跟踪服务 会籍顾问的管理 一、会籍顾问的定义 会籍顾问，即商业健身房的会籍服务生或业务员。也就是在会员制的商业健身房里从事会籍的顾问销售与管理服务的从业人员。 会籍顾问的主要工作职责是：贯彻和执行商业健身房会员章程、会员守则及其他相关规定，并积极推动并吸纳健身房客户或潜在会员成为正式会员，并为其推荐最为合适的健身指导员、健身健美产品消费服务以及为会员解释和提供相关权利，并做好相关售后服务。 二、会籍顾问的促销技巧 健身房对外服务之一的窗口是通过会籍顾问的销售与私人教练员的技能服务来实现，而商业健身房是否能成为同行业中有力的竞争者，同样取决于商业健身房的品牌、健身健美消费产品的品质、会籍顾问的销售及私人教练员的指导的服务质量等。假若吧商业健身房推向市场，以商业健身法规会员满足需求为第一的指导员服务宗旨，那么，会籍顾问直接与健身房会员接触就是抓住健身房会员需求的最前沿。因此，会籍顾问掌握这会员对商业健身房的批评与投诉等具体相关的资料与建议，以及引导开发的方向。 （一）促销的市场调差与分析 会籍顾问对促销的市场调查是根据相关的资料收集统计与其供给的关系、消费生辉的变化、服务质量、雇主的需求度、习惯竞争的实情等进行分析研讨。而会籍顾问促销的市场分析是在调查的基础上，依据实情指导员服务业绩的分析研讨。 （1）促销市场的特性（2）促销的市场调查 （3）促销的市场分析

健身俱乐部策划

前言 你是否想过要开健身房？你又是否关注过这方面？你又是否知道这方面的相关信息呢？现在开一个健身房正是时候，为什么呢？主要是因为现在人们的生活水平的升高，都市中的一些人们开始发现自己钱是越赚越多了，但是自己的身体却是越来越差了。同样的在大学城里的老师和同学有条件去健身房锻炼，但是因为没有一个好的健身馆，而学校的室内体育馆离教师和学生公寓太远并且开放时间不长，导致使用时不方便，使得大家都疏于锻炼， 然而现在美丽产业的发展是直线上升的，选美与选秀的活动是越来越多，也是逐渐站到了时尚潮流的前头。而大学城里的年青人，他们追逐时尚，追逐像那选美比赛中冠军的身材，男孩们想拥有更发达的肌肉。女孩们梦想拥有苗条的身材。这样渐渐的健身成为一种时尚。所以人们会渐渐关心健身休闲活动，以锻练自身的身体健康。 目录 一：俱乐部简介 (4) 二、健身房创立背景 (5) 三：可行性分析 (6) 四、健身房的选择方向 (6) 三：面对群众： (6) 四、费用预算 (7) 五：平面功能设计 (8) 六：人员配备 (8)

五：未来发展 (9) 六：营业宣传 (9) 七：注意事项 (11)

一：俱乐部简介 本俱乐部是由多名大学生在学习之余创立而成，主要服务客户为爱好健身的人群，是一个目前正在兴起的行业。俱乐部位于温州茶山大学城商务中心四楼，总占地面积600平方米，设有有氧房、健身房、器械房、休闲房等，开设了瑜伽课、街舞课、有氧运动一些适合大学生的课程。 俱乐部秉持“服务第一、以人为本、顾客至上、会员满意”的经营理念，为顾客提供更良好的服务，为健身行业树立模范形象而时刻提醒和要求自己。我们以为顾客提供优秀、高质量的服务为已任。 俱乐部名称：Jump LOGO: 目标：建设大学生为主题的健身俱乐部，令其遍布全国大学城。 理念：顾客至上 口号：上帝创造生命我们打造形体 二、健身房创立背景 随着我国市场经济的发展人们的生活水平逐渐提高，人们有了“想花钱买健康”的意识，健康生活理念已经越来越深入人心。健身俱乐部是为大众提供全面体育服务的经营性组织，现在加入健身俱乐部为自己的健康投资已成为了人们实现自己健康生活最佳途径。

房地产开发经营与管理试题及答案

中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发

浅谈房地产项目的经营管理毕业论文

房地产的经营管理论文 作者：李阳 院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜 时间：2011-09-28

随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在

健身俱乐部经营与管理

健身俱乐部经营与管理 俱乐部经营管理方案：健身俱乐部的现状和发展趋势 随着我国市场经济的发展人们的生活水平逐渐提高，人们有了“想花钱买健康”的意识，健康生活理念已经越来越深入人心。健身俱乐部是为大众提供全面体育服务的经营性组织，现在加入健身俱乐部为自己的健康投资已成为了人们实现自己健康生活最佳途径。 20世纪80年代以来，随着国内各种规模的健身俱乐部的广泛建立，也带给我们一种全新的健身理念，使的有氧健身操、健美项目等得以广泛的发展，并从中派生出一些新的健身项目，如街舞、踏板操、拉丁健美操、爵士健美操及瑜伽、形体操等。这些新的健身项目不仅给大众带来了健康的体魄并且成为了一种不同年龄段的人们共同追求的时尚。 现在在国内很多城市，特别是北京、上海等大城市已经出现了不少各种规模的健身俱乐部，但相对与这些城市的人口和消费水平来说现在的俱乐部数量还远不能满足市场的需求，并且健身俱乐部在我国发展的时间还比较短，俱乐部的水平参差不齐，所以只要有良好的市场定位和先进的经营管理方法，相信健身俱乐部一定会有非常好的发展潜力和市场。 健身俱乐部的筹建 团对管理与项目分析 组建俱乐部一般分为硬件（装修、设备购置）、软件（指人员、特别是主要管理人员、教学人员的组建）、管理团队是俱乐部成功的

关键，其中总经理、财务人员的人选及教学团队的组建应尽可能体现专业、敬业、团结。 教练经理的人选是组织教练团对的关键 教学团队指器械教练、器械服务及健美操教练，目前国内大部分俱乐部都存在以下一些问题：没有固定的教学团队，缺乏敬业的专业教学管理人员。 没有固定的教学内容，缺乏教学评价。 没有有效的培训体制及培训教师团队。 从事教学人员素质参差不齐。 高素质的教学队伍是保证俱乐部运营发展，会员服务、会员续会的关键，同时教学优势也是保证俱乐部竞争力的关键因素之一，因此应对教学团队，特别是对教练经理的人选给予足够的重视。 （二）、选择开办俱乐部的合适场地 1、位置 俱乐部经营具有明显的地域性，即俱乐部周边3—6km范围是其主要客户服务区域。俱乐部开设位置大体分为商业区、办公区、住宅区，选址应对周边人流、收入状况进行分析后确定。 2、物业条件 ①场地面积 一般需了解使用面积，通常使用面积800㎡以下为小型俱乐部，800—1500㎡为中型俱乐部，1500㎡以上为大型俱乐部。 ②健身房的空间

房地产开发经营与管理重点知识总结

Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 10大 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○ 11长期使用性 量投资性○ ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大 ③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性