房地产抵押评估报告

烟台大学文经学院

房地产估价

上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房地产抵押价格评估

院系建筑工程系

专业工程管理

班级文专土1121

姓名胡鹏程

学号201190610134

指导教师姜艳艳

2013年11月5日

房地产抵押估价报告

估价项目名称：上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房

地产

抵押价格评估

委托方: 郭邦年

估价方：上饶市众恒房地产评估事务所有限公司

估价人员：胡鹏程李锐

估价作业日期：2013年10月1日至2013年12月1日

估价报告编号：烟评房（1）字第201190610134号

目录

一、致委托方函——————————————————- 1

二、估价师声明———————————————————2

三、估价的假设和限制条件————————————— 3-4

四、估价结果报告————————————————-- 5-8

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业日期

（十三）估价报告应用的有效期

五、估价技术报告————————————————— 9-17

（一）个别因素分析

（二）区域分析

（三）市场背景分析

（四）最高最佳使用分析

（五）估价方法选用

（六）估价测算过程

（七）价格结果确定

六、附件——————————————————————- 18

致委托方函

宁天星先生：

受您委托，我公司对郭邦年拥有的位于上饶市信州区月城花泉1号楼2单元1002号住宅在现状利用条件下的房地产市场价格进行了评估，为郭邦年先生将此房产转让给您向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2011年3月2日的公开市场价格为：（币种：人民币）

房地产总价：61.38万元

大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整

单位价格：4194元/平方米

胡鹏程

法定代表人：****

二○一三年十一月五日

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见

和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有

个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价

规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6.没有人对本报告提供了重要专业帮助。

7.本估价报告由****公司负责解释。

8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用

途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

中国注册房地产估价师

胡鹏程

201190610134

中国注册房地产估价师

李锐

201190610102

估价的假设和限制条件

1.产权方以商品价购买委估房屋并取得房屋所有权及支付有关税费。

2.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

3.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

5.估价对象建筑面积、结构等均以《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号）为依据。

6.本报告附件中的材料系报告的重要组成部分，本次评估中涉及的附件均为委托方提供，我公司未向政府有关部门核实和调查。本报告是按附件中的材料是真实、全面的前提下进行评估的。如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关资料，对估价结果造成偏差，委托方应对其负责。

7.本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给委托方向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款,确定房产抵押贷款额度提供价格参考依据,不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。

8.本报告估价结果是估价对象在现状利用条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。如果房屋结构及装修发生损毁，其估价结果应作相应调整。

9.本次估价中假设估价对象处于公平的交易市场中，未来市场短期波动，短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响，在此我们不予考虑。

10.本估价报告结果的有效期自估价报告完成日期起壹年，即2013年11月5日至2014年11月5日，若房地产市场价格变化较快时估价报告结果的有效期相应缩短。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。

估价结果报告

一、委托方：

委托方姓名：宁天星

委托方住址：河北省张家口市宣化县王家湾乡柏树洼村公路西街32号

二、估价方：

单位名称：****

单位地址：****

房地产资格证书号：****

房地产评估资质级别：****

法定代表人：****

三、估价对象：

1、基本情况

估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。根据《房屋所有权证》（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。

房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。

2、基础设施情况

估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。

①四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市；

②供电：市政220伏生活用电；

③供水：市政供水；

④排水：市政管网；

⑤通讯：由上饶市电话局接入；

⑥煤气：接入小区。

四、估价目的：

本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给委托方，向南昌银行股份有限公司上饶市分行做抵押贷款,确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。

五、估价时点：

二○一三年十一月五日

六、价值定义：

根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2013年11月5日，剩余使用年限约为15年条件下的公开市场价格。

七、估价依据：

1、有关政策法规和文件：

*《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号) *国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）

*《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》【建住房[2006]8号】

2、委托估价方提供的资料（详见附件）

3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。

八、估价原则

我们在本次估价时遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则 和估价时点等原则。

九、估价方法：

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。 1.市场比较法定义

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 2.收益还原法定义

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

??

?

??++--=

t Y g g Y A V )11(

1

其中：V ——房地产在估价时点的收益价格 A ——房地产的未来第一年净运营收益 Y ——房地产的报酬率

g ——净收益逐年递增的比例

t ——房地产的收益年限

3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。

十、估价结果：

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2013年11月5日的公开市场价格为：（币种：人民币）

房地产总价：61.38万元

大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整

单位价格：4194元/平方米

十一、估价人员：

中国注册房地产估价师

胡鹏程

中国注册房地产估价师

李锐

十二、估价作业日期：

2013年10月1日至2013年12月1日

十三、估价报告应用的有效期：

自估价报告完成日期起壹年，即2013年11月5日至2014年11月5日。

估价技术报告

一、个别因素分析

1、基本情况

估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。根据《房屋所有权证》（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面

积146.36平方米。

房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。

2、基础设施情况

估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。

①四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市；

②供电：市政220伏生活用电；

③供水：市政供水；

④排水：市政管网；

⑤通讯：由上饶市电话局接入；

⑥煤气：接入小区。

二、区域因素分析

估价对象所在小区紧邻三清山大道，位于凤凰中大道，交通方便，小区环境好，配套设施完善，周围有江光派出所、中行江光分理处、上饶市西市街道办、凤凰超市、上饶市实验中学等配套服务设施；在这里居住、购物消费、日常生活以及公共交通都比较方便，地理位置较为优越。

三、市场背景分析

（1）宏观经济形势

在房地产市场逐步回暖，销售形势以及融资环境好转的情况下，企业拿地信心明显增强，土地市场成交继续好转。伴随着土地市场成交的不断转好，政府供地信心大增，各重点城市经营性用地供应再创年度新高；开发商频频出手争夺优质地块，土地成交日趋火爆，经营性用地成交面积环比继续上涨，五成以上城市本月经营性用地成交放量。但由于部分城市推出了较多地理位置较偏远地块，导致地块流标率出现小幅上涨。高溢价率地块与上月相比继续增加；排行榜总价整体水平与上月基本持平，万科、绿地等知名企业频频

出手，推动土地市场进一步回暖。总体来看，在全国住宅市场成交利好刺激下，土地市场已呈现全面回暖之势，尤其是部分一线城市，市场成交堪称火爆。在这种情况下，政府及企业应保持理性态度，以维护土地市场的健康持续发展。

（2）产业经济状况

经北京市统计局、国家统计局北京调查总队初步核算，2012年北京市实现地区生产总值10488亿元，比上年增长9%，增速比上年回落4.3个百分点。其中，第一产业增加值112.8亿元，增长1.1%；第二产业增加值2693.2亿元，增长2.4%；第三产业增加值7682亿元，增长11.7%。第三产业中，信息传输、计算机服务和软件业增长16.8%，批发和零售业增长15.6%，租赁和商务服务业增长23.9%，科学研究、技术服务和地质勘查业增长23.1%，水利、环境和公共设施管理业增长28.3%，文化、体育和娱乐业增长29.4%，增速均超过第三产业平均水平；金融业实现增加值1493.6亿元，增长9.2%，增速比上年回落13.1个百分点；房地产业实现增加值610.8亿元，下降11.4%。

按常住人口计算，全市人均GDP达到63029元（按年平均汇率折合9075美元），比上年增长5.2%。三次产业结构由上年的1.1:26.8:72.1变化为1.1：25.7：73.2。

（3）居住物业房地产市场状况

2013年上半年，全市共成交28块土地，其中包括11宗住宅用地，全市规划建筑面积合计 260.61万平米，环比上涨82.7%。一手住宅市场：13年5月，北京一手住宅上市规模（面积）环比上涨了10.6%，上市套数环比上涨27.7%；成交面积环比下降9.4%；成交套数环比下降12.3%；成交均价环比上涨5.7%。二手住宅市场：2013年上半年，北京二手住宅成交面积环比下降8.9%，成交套数环比下降8.3%；成交均价环比上涨4.4%。楼市总结：13年上半年，北京土地市场交易十分活跃，一手住宅市场“供小销大”、“价升量跌”，二手住宅市场“价升量跌”。

（4）其他

土地市场新增供应概述受近期楼市交易好转的推动，土地市场放量明显提速。北京市土地交易管理网显示，正在交易和即将入市的住宅、商服用地多达56宗，总供应面积621.5万平米，其中仅4月份计划入市的土地总量就高达335.6万平米。二季度京城土地尤其是住宅项目用地供应非常充足。北京市近期加强土地储备工作力度，为市场全面回暖储备充足的土地供应，主要为预防避免因开发商所谓的“土地稀缺”原因而变相抬高房价。

四、最高最佳使用分析

由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提。

最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上通行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。本次评估以估价对象的现状用途（住宅）为最高最佳使用，测算其公开市场价值。

五、估价方法选用

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。

1.市场比较法定义

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

2.收益还原法定义

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

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?

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t Y g g Y A V )11(

1

其中：V ——房地产在估价时点的收益价格 A ——房地产的未来第一年净运营收益 Y ——房地产的报酬率

g ——净收益逐年递增的比例

t ——房地产的收益年限

3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。 六、估价测算过程

（一）市场比较法测算估价对象比准价格（基本公式）

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

1、选择交易案例

根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目交易案例进行比较。详见表一。

2、比较因素的选择

根据估价对象与交易案例实际情况，选用影响地价的比较因素，主要包括：交易情况、估价时点、区域因素和个别因素等。详见表二、表三。

3、比较因素修正

将交易案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易期日、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。详见表四。

表一 案例情况说明

表三比较因素条件指数表

因为比较案例与估价对象用途相同、位置相近，故取三个比较案例比准价格的算术平均值作为本次市场比较法评估测算结果:

单位价格＝（4132+3949+4500）÷3＝4194（元/平方米）

比准总价＝4194元/平方米×146.36平方米÷10000＝61.38（万元）

2、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：

⑴搜集有关收入和费用的资料；

⑵估算租赁收入（包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入）；

⑶估算运营费用（包括物业管理费、煤气费、税金等）； ⑷估算净收益；

⑸选用适当的报酬率或资本化率； ⑹选用适宜的计算公式求出收益价格。 收益法可参考下述公式：

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?

??++--=

t Y g g Y A V )11(1

其中：V ——房地产在估价时点的收益价格 A ——房地产的未来第一年净运营收益 Y ——房地产的报酬率

g ——净收益逐年递增的比例

t ——房地产的收益年限

七、估价对象市场价格的确定：

经过测算，两种方法所得结果比较接近，故取两种方法的算术平均值作为本次估价结果。综合结论如下:

的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象(建筑面积100.66平方米)在估价时点2013年11月5日的公开市场价格为：(币种:人民币)

房地产总价：37.62万元

大写金额：人民币叁拾柒万陆仟贰佰元整

单位价格：3737元/平方米

附件

附件一: 估价对象位置示意图

附件二：委托方身份证复印件

附件三：《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号）复印件附件四: 房屋所有权人身份证复印件

附件五: 估价对象现场勘查图

附件六：估价师资格证书复印件

附件七：估价机构资质证书复印件

附件八：估价机构营业执照复印件

房地产评估报告

房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049

目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)

第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日

房地产评估报告模板

房地产估价报告 韶ABC房地产评字[2006]第05号 委托方：韶关如东厂破产清算组 估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司 房地产估价师：A\B 韶关市ABC房地产评估有限公司 地址： 电话：传真：邮编：

目录 内容页次致委托方函 (1) 估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (4) 一、委托方 (4) 二、估价方 (4) 三、估价对象 (4) 四、估价目的 (4) 五、估价时点 (4) 六、价值定义 (4) 七、估价依据 (4) 八、估价原则 (5) 九、估价方法 (5) 十、估价结果 (5) 十一、估价人员 (5) 十二、估价作业日期 (5) 十三、估价报告应用的有效期 (5) 估价技术报告 (6) 一、个别因素分析 (6) 二、区域因素分析 (6) 三、最高最佳使用分析 (6) 四、估价方法选用 (6) 五、估价测算过程 (6) 六、估价结果确定 (8) 附件 (8)

致委托方函 韶关如东厂破产清算组： 受贵清算组委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对委托的位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项进行市场价格估价，估价时点为2006年7月31日，估价目的为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。 本公司根据国家有关法律、法规及本估价目的，遵循必要的评估程序、估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥842219元）。详见房屋建筑物估价明细表。 注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的限制。 韶关市ABC房地产评估有限公司 法定代表人（签名）： 二○○六年八月三十一日 ~1~

房地产评估报告

武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日

目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)

致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日

注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

房地产资产评估报告范例

房地产资产评估报告范例 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。以下是小编整理的关于房地产资产评估报告范例。欢迎大家参考! 一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、委托方 名称：***公司 地址：*** 三、估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，

建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。 五、估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 六、估价时点 201*年8月15日 七、价值定义 采用公开市场价值标准 八、估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。 九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、估价方法 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 十一、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的.测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

房地产评估报告(实习范文)

房地产评估报告 估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估 估价委托人：陈晨 估价机构：上海市金地房地产评估公司 估价人员：陈欧（注册号：888888）、张诚（注册号：666666） 估价作业日期：2012年5月2日至2012年5月10日 估价报告编号：金地房估字[2012]第88号

目录 一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………

致委托方函 陈晨： 本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。 上海市金地房地产评估公司 法定代表人：陈欧 2012年5月10日

注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

某小区房地产评估报告

房地产评估报告 估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方： 估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员： *** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日 估价报告编号： 致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。 一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。 二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。 三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。 七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。 一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。 五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。 六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。

房地产评估报告模板

房地产估价报告 项目名称:美地雅登房地产 委托方：王丽云 估价方：马冬哨 估价人员：马冬哨 估价作业日期：2014年12月10日至2014年12月18日估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号 xxxx房地产评估有限公司 二零一四年

致委托方函 王丽云： 受您的委托，我公司对美地雅登之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积176平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2014年12月18日的市场价值为人民币270万元，大写金额：贰佰柒拾万元整。 评估结果明细表： 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 xxxx地产评估有限公司 法定代表人：马冬哨 2014年12月18日

估价结果报告 一、委托方和权属方 1、委托方：王丽云 2、权属方：王丽云 二、估价方基本情况 估价方名称：xxx房地产评估有限公司 法定代表人：马冬哨 分公司负责人： 联系人：马冬哨 联系电话：xxx 三、估价对象所在区位情况 1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道； 2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等； 3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般 4、邻近商圈：东山渔港商业圈； 5、周边商业氛围：较优； 6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”； 7、公共交通：137路、103路等； 8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。 四、估价对象基本情况 1、房屋坐落：翔安新城区 2、销售案名：xxxx； 3、房屋结构：钢混； 4、现状用途：商业； 5、房屋层次：评估对象所在建筑为钢混15层结构，评估对象位于第2层；

房地产评估报告(范本)

深圳市正中联行土地房地产评估有限公司SHENZHEN ACCURACY UNITED REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 房地产抵押估价报告 委托方：韦利珍 正中联行（深）房字[2011]第4-0027号 项目名称：深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G 房地产抵押价值评估 估价机构：深圳市正中联行土地房地产评估有限公司 作业日期：2011年03月14日至2011年04月15日 电话：传真：

目录 一、致委托方函 ------------------------- 错误!未定义书签。 二、估价师声明 ------------------------- 错误!未定义书签。 三、估价的假设和限制条件 -------------- 错误!未定义书签。 四、估价结果报告 ----------------------- 错误!未定义书签。（一）委托方--------------------------- 错误!未定义书签。（二）估价方--------------------------- 错误!未定义书签。（三）估价对象 ------------------------ 错误!未定义书签。（四）市场背景分析-------------------- 错误!未定义书签。（五）估价目的 ------------------------ 错误!未定义书签。（六）估价时点 ------------------------ 错误!未定义书签。（七）价值定义 ------------------------ 错误!未定义书签。（八）估价依据 ------------------------ 错误!未定义书签。（九）估价原则 ------------------------ 错误!未定义书签。（十）估价方法 ------------------------ 错误!未定义书签。（十一）估价结果 --------------------- 错误!未定义书签。（十二）估价人员 --------------------- 错误!未定义书签。（十三）估价作业日期----------------- 错误!未定义书签。（十四）估价报告应用的有效期-------- 错误!未定义书签。 五、附表一：估价测算表 ---------------- 错误!未定义书签。 六、附表二：预计转让税费参考明细表--- 错误!未定义书签。 七、附件 -------------------------------- 错误!未定义书签。一、致委托方函 韦利珍： 承蒙委托，本公司对您指定的位于深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G房地产进行了价值评估，其目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司根

房地产评估报告案例

某某国家税务局 所属房地产拍卖底价估价报告 委托方：某某国家税务局 估价方：某某房地产评估咨询有限公司 估价人员： 估价作业日期：2008年7月30日-2008年8月14日估价报告编号：

目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、估价结果报告 (5) 五、附件 (10)

致委托方函 河北省某某国家税务局： 某某房地产评估咨询有限公司受贵方委托,根据委托的内容和特定的估价目的，遵循客观、公正、科学、独立的原则，按照《房地产估价规范》及公认的房地产估价方法、必要的估价程序，对于本次估价对象进行勘察和评定估算。现将估价结果函告如下： 估价对象为某某国家税务局位于某某大崔庄的大崔庄税务所，总建筑面积约为715.00平方米，国有出让土地使用权面积约为1120.00平方米，于估价时点2008年7月30日的房地产拍卖底价为48.04万元，大写：肆拾万捌万零肆佰元整。 详见《房地产估价明细表》 以上内容摘自房地产估价报告书，与房地产估价报告书正文具有同等的法律效力。 某某房地产评估咨询有限公司法人代表： 2008年8月14日

估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实、完整和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本评估报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、参加本次评估的估价人员于2008年7月30日对估价对象进行了实地勘察，并作了详细的现场勘察笔录，但现场勘查仅限于其外观和使用状况，对于隐蔽、被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，未能提供资料的不予揭示。估价人员不承担对建筑结构质量、地质情况以及其他隐患、瑕疵进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8、本估价报告提供的估价对象的价值标准采用公开市场价值标准。

房地产评估报告

房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号

目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)

致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日

房地产估价报告案例

房地产估价报告案例 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】

房地产估价报告 项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估 委托方：全州县人民法院 估价方：湖南锦鑫房地产评估有限公司 估价人员：李津、邹勋 估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日 估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号

目录

致估价委托人函 全州县人民法院： 受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对董剑峰所有的位于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产在价值时点2015年3月24日的市场价值进行了评估。 估价目的：为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。 价值时点：2015年3月24日。 我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为￥万元（大写：人民币壹佰陆拾壹万玖仟肆佰元整）。详细评估结果见《房地产评估结果一览表》。 评估详细过程及有关说明，详见《估价结果报告》。 房地产评估结果一览表 注：1、本次评估结果为估价对象房地合一的价值，但由于委托人未提供该估价对象土地权属资料，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响。 2、根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为平方米，贷款金额560000元。而自2014年4月22日至价值时点，估价对象房屋产权变动情况等不详，提请报告使用人注意，本次评估未考虑房屋抵押、租赁、查封等因素所造成的影响。 3、本评估报告经估价委托人（人民法院）送达双方当事人后，当事人接到本报告书次日起10日内，如对鉴定结果有异议，应书面提出并提交相应依据，逾期不提出，本鉴定报告生效。 湖南锦鑫房地产评估有限公司 法定代表人： 二〇一五年三月三十日

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房地产估价报告 项目名称：xxxx房地产 委托方：马玉桂 估价方：xxxxxx 估价人员：xxxxx 估价作业日期：2011年03月15日至2011年04月28日估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号 xxxx房地产评估有限公司 二零一一年

致委托方函 马玉桂： 受您的委托，我公司对xxxx之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积169.42平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2011年03月15日的市场价值为人民币260万元，大写金额：贰佰陆拾万元整。 评估结果明细表： 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 安祺 xxxx地产评估有限公司 法定代表人xxx 2011年04月28日

估价结果报告 一、委托方和权属方 1、委托方：马玉桂 2、权属方：马玉桂 二、估价方基本情况 估价方名称：xxx房地产评估有限公司 法定代表人：xxx xx分公司地址：xxx 分公司负责人：xxx 联系人：xxx 联系电话：xxx 三、估价对象所在区位情况 1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道； 2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等； 3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般 4、邻近商圈：东山渔港商业圈； 5、周边商业氛围：较优； 6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”； 7、公共交通：137路、103路等； 8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。 四、估价对象基本情况 1、房屋坐落：xxxx； 2、销售案名：xxxx； 3、房屋结构：钢混； 4、现状用途：商业；

房地产评估报告

房地产评估报告 Modified by JACK on the afternoon of December 26, 2020

房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：09 目录 第二部分 第三部分 第四部分

第五部分 第六部分附件 (18) 第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。

法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日 第二部分：估价师声明 我们郑重声明： 1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、估价人员张**已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。 7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 8、本评估报告由北京宜山房地产评估有限公司负责解释。 9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 特此声明！ 参与本系评估活动的评估人员签名： 姓名评估师注册号签字 张**

房地产估价报告范文

xxxx房地产估价报告范文一篇 目录 致委托方函 (2) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (9) 一、委托方 (9) 二、估价方 (9) 三、估价对象 (10) 四、估价目的 (16) 五、估价时点 (17) 六、价值定义 (17) 七、估价依据 (17) 八、估价原则 (18) 九、估价方法 (19) 十、估价结果 (19) 十一、估价人员 (21) 十二、估价作业日期 (21) 十三、估价报告应用的有效期 (21) 第四部分附件 (22) 报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号1北京岳华中天房地产评估有限公司房地产估价报告 致委托方函北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、北京市自来水集团有限责任公司： 承蒙贵方委托，我公司对位于北京市海淀区中关村大街18 号的中关村科技贸易中心部分房地产（具体包括：15 层写字楼2674.47平方米、18 层写字楼2628.95 平方米、5 层部分商铺719.68 平方米）进行房地产价格评估，目的是为了明确在估价时点上述房地产的市场价格，为贵方核定房地产价值提供价格参考依据。 评估人员本着客观、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定，结合特定的评估

目的，采用适当的评估方法，评估得到估价对象在满足估价的假设和限制条件下，于估价时点2007年4月3 日的评估结果如下： 估价对象总建筑面积:6023.1 平方米 估价对象房地产总价:9135.6246 万元 大写：玖仟壹佰叁拾伍万陆仟贰佰肆拾陆元整 （货币单位：人民币元） 其中: 1、15 层写字楼 建筑面积: 2674.47 平方米 房地产单价:13796 元/平方米 房地产总价:3689.6988 万元 大写:叁仟陆佰捌拾玖万陆仟玖佰捌拾捌元整 （货币单位：人民币元）报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号2北京岳华中天房地产评估有限公司房地产估价报告 2、18 层写字楼 建筑面积: 2628.95 平方米 房地产单价:13809 元/平方米 房地产总价:3630.3171 万元 大写:叁仟陆佰叁拾万零叁仟壹佰柒拾壹元整 （货币单位：人民币元） 3、5 层部分商铺 建筑面积: 719.68 平方米 房地产单价:25228 元/平方米

房地产价值评估报告

房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵

房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行

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房地产抵押估价报告 估价项目名称: 所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯( 一期) 7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人: 估价机构: 房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期: 1月5日— 1月18日 估价报告编号: 川房评二字[ ]第001号 目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5)

四、估价结果报告 (7) ( 一) 估价委托人 ( 二) 估价机构 ( 三) 估价目的 ( 四) 估价对象 ( 五) 估价时点 ( 六) 价值定义 ( 七) 估价依据 ( 八) 估价原则 ( 九) 估价方法 ( 十) 估价结果 ( 十一) 估价人员 ( 十二) 估价作业日期 ( 十三) 估价报告应用的有效期 ( 十四) 变现能力分析 ( 十五) 风险提示 五、附件..................................................................... (18) 致委托方函 :

受你的委托, 我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套, 房屋建筑物结构为钢混结构, 总建筑面积为446.87 m2, 房屋总层数4层, 其中地上3层, 地下1层。商品房买卖合同备案号为( 尚未办理房屋产权证) 的房地产市场价格进行估价, 估价时点为1月5日, 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中, 注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则, 在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上, 全面分析了影响估价对象市场价格的因素, 运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估, 估价人员经过实地查勘和测算, 确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币( 人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整) , 估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元( 人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整) 。 详细情况见下表: 房地产评估事务所有限公司 法定代表人:

房地产评估案例二

房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103

号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法

房地产评估报告模板(通用类)200

**不动产集团广州分公司 房地产拆迁估价报告 估价项目名称：？房地产拆迁市场价值评估报告 委托人：？公司 估价机构：深圳市**房地产估价顾问有限公司 注册房地产估价师： 估价作业日期：2009.12.14—2009.12.19 估价报告编号：评字第？号

. 目录 一、致委托方函 (1) 二、房地产评估结果明细表 (2) 三、估价师声明 (3) 四、估价的假设和限制条件 (4) 五、房地产估价结果报告 (5) 1、委托方 (5) 2、估价方 (5) 3、估价对象 (5) 4、估价目的 (6) 5、估价时点 (6) 6、价值类型 (7) 7、估价依据 (7) 8、估价原则 (7) 9、估价方法 (7) 10、估价结果 (8) 11、估价作业日期 (8) 12、估价报告应用的有效期 (8) 13、估价人员 (9) 六、估价技术报告 (10) 1、估价对象实物状况描述与分析 (10) 2、估价对象权益状况描述与分析 (10) 3、估价对象区位状况描述与分析 (10) 4、市场背景描述与分析 (11) 5、最高最佳利用分析 (11) 6、估价方法适用性分析 (12) 7、估价测算过程（以首层为例作详细说明） (12) 8、估价结果确定 (15) 七、附件(清单及复印件) (16)

一、致委托方函 ？： 受贵单位委托，我公司对广州市芳村区（现荔湾区）芳村大道沙洲街48号（浣花东路**酒家承租部分）的市场价值进行估价，目的是为委托方与拆迁人协商确定补偿费金额而提供参考意见。 本公司根据估价目的,遵循估价原则，按照估价规范和估价工作程序，运用市场法和收益法,在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算估算，结合估价人员的经验以及对影响房地产价格因素的分析，最终确定广州市芳村区（现荔湾区）芳村大道沙洲街48号（浣花东路**酒家承租部分），评估总建筑面积3863.40平方米，按产权完整，在估价时点2009年12月5日的市场价值为： 人民币贰仟肆佰柒拾伍万零叁佰元整（2475.03万元）；评估明细详见《房地产评估结果明细表》。 估价方法定代表人深圳**房地产估价顾问有限公司广州分公司(或负责人)签章： 年月日年月日 重要提示:本报告正文共？页,有关使用者在使用之前须对全文,特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读,以免使用不当、造成失误。