对经济适用房实物补贴下效率损失问题的探究

对经济适用房实物补贴下效率损失问题的探究

【摘要】：经济适用房政策是我国当前解决中低收入阶层住房问题的主要方式，对经济适用房的补贴也是我们解决低收入人群买房问题的有意尝试。而当前我国采用的实物补贴有存在了诸多问题，对对经济适用房的政策效果有着重要影响。本文主要从实物补贴下效率损失的角度出发，得出实物补贴不如货币补贴的结论，并给出意见。

【关键词】：经济适用房；住房补贴；

经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，它主要通过政府的财政补贴来提高购买者的支付能力，从而达到解决低收入家庭住房问题的目的。在经济适用房管理机制中，补贴方式科学、有效与否，是影响其政策效果的重要因素。

一、我国经济适用房补贴方式的现状

经济适用房的补贴方式主要有“实物补贴”和“货币补贴”。“实物补贴”，即通过优惠政策降低经济适用房的销售价格来提高购买者的支付能力，其补贴需要房屋的成功销售才能最终得到落实，因此也叫做“人头补贴”。“货币补贴”也叫做“砖头补贴”，主要通过政府对中低收入阶层直接给予经济支持来达到政策目标。目前在我国实行的是“实物补贴”的方式，当前我国经济适用房的建设主要享受以下优惠政策：一是建设用地实行行政划拨，免除了土地出让金；二是建设和经营中的行政事业性收费减半征收；三是小区外基础设施建设费用完全由政府负担。我国通过这些政策来减少经济适用房的开发成本，进而降低其市场价格，对具备购买资格的中低收入者进行间接的经济支持。具体流程如图1

二、实物补贴下存在的效率缺失的问题

在“砖头补贴”这种间接补贴方式下，政府首先通过一系列中间环节将财政补贴发放给开发商，再过渡到具备购买资格的消费者手中，而补贴效益在这些环节中会产生不可避免的磨损，并可能因一些违法现象的出现造成严重的流失。

(1)在工程建设中，部分开发商因利益的驱动会想方设法抬高名义成本，从而在受限制的利润率下提高实际利润额。所谓无奸不商，对于经济适用房的开发商来说，他们享有相关的政策优惠，所以经济适用房的开发本身就有一定的价格优势。加之政府相关部门对经济适用房开发商的选择不够透明公开。另外还由于经济适用房变异为商品房的可能性，以及开发商不高于3%利润的不可控性，使经济适用房在购买对象、用地位置、户型、质量等方面与

周边商品房相差无几，这无疑加强了经济适用房的整体竞争力，对其他房产商形成了打压，在同一市场下就出现了千米长龙排队挂号买经济适用房的盛况。而经济适用房的开发商对名义成本的调节又缺乏有效监管，使得在一定范围内开发商太高名义成本，从而在3%利润的范围内获得很大效益。

(2)在销售时，开发商利用自己相对于政府和低收入者的信息优势，设法提高实际销售价格。信息就是金钱，现在社会信息的获取是企业个人博弈的重要手段。而作为房产开发商，他们有更多的资源可以利用，与买房子尤其是低收入人群相比，往往优势明显。在政策调整、税费改革等诸多重要信息的来源中，开发商往往能掌握先手，从而在允许的范围内抬高实际销售价格。比如消费者买房过程中往往会被经销商在未来周边设施的建设如交通、生活、娱乐设施的建设所影响，而这些具有前瞻性的信息可能并不具有保障，但却切实有用可以影响消费者的购房选择，从而获得更多效益。

(3)在政府对居民实际收入审查不严的情况下，一些高收入群体利用自身的经济、政治等方面优势更容易地购买到了经济适用房，这就使财政补贴的流向出现了偏差，没有真正达到政策目标。真正有需要的人没有得到实处，而并非热切需要的人群却得到好处，这对于社会和谐提出了很大的挑战。财政补贴的偏移更是引起了一定时间内我们对于社会是否公平这一问题的讨论，可以说具有很大的现实意义。

(4)银行对经济适用住房的信贷投入不够，中低收入家庭贷款购房困难

资金问题是住宅建设的核心问题。经济适用住房开发建设需要金融信贷以及预售款项、住房抵押贷款的及时投入，资金到位与否对项目成败至关重要，其中银行信贷的支持更是重中之重。经济适用房的购买者绝大多数为中低收入家庭，其收入较少，要一次性付清购房款项有一定困难，只有向银行贷款。所以，经济适用住房的开发建设、销售与银行信贷的支持可以说是密切相关，两者相辅相成。然而尽管经济适用住房有政策上的优惠，但是这也不能保证所有的中低收入者都能顺利得到银行信贷的支持。这是因为：从银行的角度看，由于国家并没有对经济适用住房贷款实行指令性计划的约束，银行作为独立自主、自负盈亏的经济实体，从自身盈利与风险角度考虑，只有在绝对安全的情况下才会提供贷款；从消费信贷角度讲，经济适用住房的建筑用地为行政划拨，是不完全产权，银行要求借款人必须提供第三方担保，否则不予抵押贷款，而对于大多数中低收入者来说，他们本身的还贷能力相对较弱、违约风险较大，提供第三方担保也并不是一件容易的事。从目前的情况来看，制约银行对经济适用房信贷投入的原因还包括，经济适用住房位置偏远与公共设施的不配套，使中低收入家庭购房后难以解决其交通问题，一定程度上使经济适用房很难确保销路，因此，银行不愿给予贷款；住房货币化的补贴(如住房公积金)发放不能一次到位；中低收入家庭本身购房支付能力低、缺口大，也使得银行不愿进行信贷投入；一些地方政府对经济适用住房的行政干预过多，违背市场规律进行开发，造成其难以销售，也影响了银行对经济适用住房贷款的发放。

(5)“实物补贴”的是通过限定经济适用房的销售价格来将补贴一次性发放给购房者，使得补贴的分配不够灵活。一方面，随着经济的发展，购买了经济适用房的居民在未来几年内可能会有较大的收入增长，不再满足补贴要求，但目前这种静态的、一次性的补贴方式不能对其进行及时有效的调整。另一方面，在中低收入群体中，不同家庭的经济状况仍然存在差异，但在现行的补贴方式下，只有购买了经济适用房的家庭才能得到实际的补贴，得到补贴的多少也因所购房屋的价格、面积的不同而异，这就不能根据具体家庭的经济状况来给予

不同水平的补贴。

三、经济适用房制度的微观经济学模型分析

我国目前的住房补贴主要分为砖头补贴和人头补贴两种。经济适用房对于目标购买群体来说，也是一种砖头补贴的形式。因此，可以用微观经济模型对经济适用房政策进行分析。如图3-1设横轴X为消费住房的数量，纵轴Y为消费住房以外其它商品的数量U1、U2分别表示无差异曲线，它表示消费者对不同商品组合的满足程度，AB、A'B'、AB″即表示家庭预算线。AB线与较低效用的无差异曲线U1相切于E点，该点表示在既定的收入水平和均衡价格条件下，购买OX1的住房和OY1量的其它商品，消费者能获得最大的满足。AB″与U2相切于G点，A'B′与U2相切于H点，其含义与E点相同，并且U2的效用大于U1的效用。

假定政府没有实施经济适用房政策，在现有收入水平下，家庭预算线为AB，中低收入家庭购买住房的数量OX1。当政府对中低收入家庭提供经济适用房后，相当于降低了住房的价格，家庭预算线变为AB“；在住房以外的其他商品价格不变的条件下，中低收入家庭购买其他商品的数量没有变化，而购买住房的数量从OX1增加到OX3。这种变化主要是由于住房的价格效应引起预算线绕A点向外旋转，是替代效应和收入效应共同作用的结果。分析替代效应，可假设住房价格下降后，将中低收入家庭的货币收入减少到一定金额，使其在该收入条件下仍能维持原来的效用水平会有的购买情况，则AB”将平移到LN与较低的效用曲线U1相切于点F；这时，因无差异曲线U1上各点的效用均相同，住房消费由OX1增加到OX2，所以由于住房价格的下降而引起的对住房消费的增加即替代效应可表示为X1X2。由于G点表示住房价格下降后，货币收入和支出不变时中低收入家庭实际的购房量，所以从F到-G点可以设想为将中低收入家庭减少的收入退还，并且其消费偏好不变，则其

住房购买量将从OX2增加到OX3，即向中低收入家庭提供经济适用房所引起的收入效应是X2X3。从图中可以推导出政府对中低收入家庭的补贴额。假定住房以外的其他商品的价格不变，在家庭预算线为AB时，购房量为AY3；当政府为中低收入家庭提供经济适用房后，购买OX3住房量用其他商品表示为AY2，所以，中低收入家庭从政府得到的补贴用其他商品表示为AY3-AY2=Y3Y2。若政府实行“明补”，即直接向中低收入家庭提供现金补贴而不再提供实物补贴，在中低收入家庭的偏好及商品和住房价格不变的条件下，家庭预算线AB 将向上平移，达到的效用只需与效用曲线U2相切，切点为H。此时政府对中低收入家庭的补贴用非住房商品表示为AA'，因AB与A'B'平行，所以AA'=CD（GX3与A'B'交于C点、与AB交于D点），而Y3Y2=GD，显然，GD＞CD，即要达到相同的效用U2，实物补贴额超过现金补贴额。所以在中低收入家庭的需求函数既定的情况下，达到相同的满足程度，砖头补贴与人头补贴相比效率较低。

四、解决实物补贴下效率缺失问题的对策

(1)发挥非政府组织的外部监督作用

正是由于对政府在一定程度上的的监管缺位，使得寻租行为得以广泛存在。因此，有必要在加强政府监督的同时发挥非政府组织的社会监督作用来规范经济适用房市场。“非政府组织”是不以利润追求为目的的组织，他们可以作为社会低收入群体的代表与政府与地产开发商之间进行平等的沟通。非政府组织利用其经验来影响政府住房政策，对决策者施加压力，并代表城市低收入者的权益发言，同时监督机构要严格审查经济适用房的销售，坚决制止部分高收入阶层违法投资、购买经济适用房的行为。

(2)吸引外资投资扩大经济适用房建设。

目前，我国经济适用房是由开发商承担建设和销售任务的。对于房地产开发商而言，在现有的融资渠道中，单一的资金来源势必增加开发商和银行的经营风险，因此在当今外资涌入中国需求利润的背景下，可以将外资引进经济适用房建设，作为战略投资者。

(2)短期内大力完善“砖头补贴”方式

配套制度的不健全使我国不可能马上实行“货币补贴”，目前“实物补贴”的方式仍有存在的必要性和合理性，因此在短期内，我国仍需要尽可能的健全和完善现行的经济适用房补贴方式，发挥其应有的功效。一是要清除经济适用房开发建设中的不合理收费，使其价格构成更为清晰合理；二是要设定合理的经济适用房退出机制,使的经济适用房市场流动起来；三是政府的各项制度一定要透明、公开，以维持市场的公平竞争。四是要明确界定中低收入阶层，适当缩小供应对象的范围，集中力量先解决收入水平更低、住房条件更差的家庭的居住问题，缓解当前经济适用房尖锐的供需矛盾。

3.逐步加强“人头补贴”的配套制度建设

从中长期来看，实行“货币补贴”方式是我国经济适用房改革的基本趋势，建立相关配套制度不仅是健全经济适用房制度的需要，同时也是发展房地产市场、完善政府职能的重要任务。居民财产收入审核机制是重要的配套制度之一，目前我国还没有一个权威的部门或专门的制度来判定家庭的财产状况和收入水平，因此需要加快这一机制的建立。同时也需要加强和完善对房地产市场的相关统计工作，取得真实的住房价格、建筑面积、市场租金等初步资料，并统计出切实有效的房地产指数、空置率等指标，从而指导经济适用房的补贴工作。

此外，税收制度、产权制度、住房二级市场的状况也直接或间接的影响到住房补贴的政策效果，需要逐步加以完善。

参考文献

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精益七大浪费八大浪费及现场七大效率损失改善法(权威分享含参考答案)

制造不良品的效率损失（上） 产生不良的损失原因分析与改善策略 （一）产生不良效率损失的原因 制造不良品的浪费应该包括以下几种： 基本浪费 当产生不良品时，会造成原材料、人工、设备、能源、管理费用等成本浪费。 返修和报废的浪费 不良产品需要返工修补时，会产生额外的修复、选别、检验等成本浪费，报废则意味着完全的损失。 救火成本 若产生不良品，订单交期可能因此而延误，会产生比如紧急换线、调货、加班、海运变空运等等的救火成本。 防火成本 防火成本是指为了预防救火成本的出现而投入的管理成本。 不良品未被发现而继续向后流出的损失 如果一个不良品在产生的第一时间没有被发现，其结果很可能造成大批量的返工，大批量的返工会产生连锁反应。比如，大批量的返工可能会影响企业的生产进度，导致生产计划的变更。而生产计划的变更，会导致产品来不及交付，还可能会影响到别的订单的产品，致使整个生产进度都会受到波及干扰。同时可能出现救火成本和预防这种情况出现的防火成本。 在管理上这叫做一人错误百人忙，它是一种成本扩大的连锁效应。 图6-1 成本倒增曲线 【图解】 通常一个错误往后传递，会产生所谓的“成本倒增曲线”。这个曲线在日本有一个指数是1：35：600。 它指的是，在产生不良品的第一个时间点进行改正，可能纠正的成本只要1元人民币。若这个错误往后传 递到下一道工序、工段或部门后再被发现，企业需要弥补错误的成本可能是35元人民币。而在更后面的流 程中被发现，弥补错误的成本可能要高达600元人民币。 比如，技术部门的一张图纸上有一个技术参数写错。在技术部门更改，可能3分钟就解决了，也许成 本会低于1元人民币；若这张图纸的错误没有被发现，已经进入车间开始裁减材料时才被发现，可能成本 是35元人民币；假如这时还没有发现错误，继续往后倒流，员工按照图纸进行加工，在做了500个或1000 个以后，到质量检验的时候才发现错了，这个时候要返工，很可能要花600元人民币的代价才能弥补这个 错误。 （二）产生不良效率损失的改善策略 一个产品不良的错误会产生很多的波动，而且每一个波动都会带来变化。假设在生产流程中有一次不良品，就可能会有500个不良品必须返工，这就会产生变化。企业的生产计划要变更，所有物料供应计划要变更，所有生产工艺准备的时间计划也要变更。只要波动的来源不消除，企业的生产计划就永远跟不上变化。因此，要消除产生不良品的效率损失，关键

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因借名买房引起的家庭房产纠纷民事判决书案情简介：张某父亲单位早年间房改，张某出资以父亲的名义购买了该套房子，家庭成员也都认可该房子归张某所有。后来张某大哥去世，大哥配偶及女儿认为该房为张某父亲留下遗产，应进行继承分割。张某找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，李松律师建议提起借名买房合同之诉，主张张某与其父亲之间存在借名买房关系。最终法院判决被告配合张某进行房屋权属转移登记。 北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2017）京02民终7773号上诉人（原审被告）：王荧，女，1956年12月4日出生。 上诉人（原审被告）：张丹旸，女，1998年6月4日出生。 以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：贺宾，北京市海恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张举纲，男，1960年1月1日出生。 委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱甜，北京市东元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张青，女，1957年5月3日出生。 被上诉人（原审被告）：张行行，女，1958年9月6日出生。 被上诉人（原审被告）：张红红，女，1964年7月30日出生。 上诉人王荧、张丹旸因与被上诉人张举纲、张青、张行行、张红红合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初22819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王荧、张丹旸上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回张举纲的诉讼请求。事实和理由：301号房屋（以下简称涉案房屋）系房改房，购买人必须符合相关条件，张举纲所谓的借名买房口头合同，违反了房屋产权单位进行房改的相关规定，应属无效的民事行为；依据不动产登记的公示公信力，涉案房屋现登记在张大观名下，应依法继承；一审判决在没有任何原始书证佐证的情况下，仅凭有利害关系的姐妹证言就认定张举纲与其

制造部提高生产效率的改善方案

制造部提高生产效率的改善方案 一:制造部主要问题点 1、所有流水线每天第一个小时整体产能低，整体作业员作业速度慢，直通率低，很多产品在80%以下。 2、现阶段J温速度慢单机产能平均15S/S。 3、清尾速度慢。 4、拉长管理水平和员工作业水平急需提高。如作业组织速度速度慢等。 5、各部QC的统计数据没有起到很好的作用，生产部没有对前三项不良提出改善对策进行改善。 6、员工换岗后作业速度提不起來，缺少多面手。。 7、来料不良多，基本上每天都有物料挑选使用，浪费工时，影响产能。 8、生产线换线速度慢。现在在半小时以上。 10、组装拉因作业不良、来料不良、初检工位瓶颈等原因造成直通率低，员工无自检、互检意识，流入到后工序。 二:具体改善措施 生产效率的提升主要从4M1E五个方面(即人、机、料、法、环)入手进行改善。 (一)人员方面提高员工的士气，降低员工的流失率 1：提高员工作业的熟练度 新员工刚来时，必须将其安排在次要或易操作的岗位上，如要安排在重要岗位上（如印刷、等）必须经过培训且合格后方可上岗。这样才不会给新手造成工作上的压力，对品质和效率的影响也可降至最低。

完成时间：新员工到岗时 2：严格控制加班，保证员工有足够的休息时间 完成时间：控制晚上及周六日加班时间。 3、对员工进行适当的激励 激励包括物质方面和精神方面的，表现好的须及时进行奖励，不能让员工有一种做的好与不好一个样的想法，并每月一次心态方面的培训。 完成时间：每周进行质量标兵、重点控制工位的评选，每月进行优秀员工的评选，并给予相应的物质和精神上的奖励和处罚，每月由人事部对员工进行一次心态方面的培训。 (二)机器方面加强设备、工具、仪器的保养与维护，提高其稼动率 1:J温线，当其出现对效率和品质有重大影响的异常时，必须马上处理。 2:对印刷机等须做好日常的保养，须经常检查其是否工作正常，做到谁使用谁负责。 3:制作工装治具、购买新型设备等以提高生产效率。 (三)物料方面保证物料的及时供应及来料的品质 1:计划、物控（深圳）必须按照生产计划保证所做表型的物料准时供应到位，以减少因此造成的待料等无效工时的浪费。 2:提高来料质量，减少挑选工时、提高直通率。现阶段对紧急上线的特采物料由品质部主持安排生产部门的作业员进行全检挑选使用。 (四)方法方面按照“一个流”作业，保证整个制造部各拉的生产总平衡 1:对产量进行目标管理，每天制定相应产量目标并让拉长进行确认，主管及时跟进完成情况。 2:要求各拉长严格按照IE制定各生产线标准产能及相应拉速，进行下拉生产，以保证达到标准产能。 3:提高员工的作业技能，减少作业不良；减少外協加工等来料不良，提高直通率。

提高效率和改善品质方案样本

效率提升和品质改进计划 签于公司现有的生产及品质状况, 结合与生产相关部门的工作, 从人、机、料、法、环五个方面提出以下效率提升及品质改进方案: 一、人员 1、人员培训 现有生产课人员流动率较大, 作业熟手相对较少, 应加强对新进员工及老员工各方面的培训。要实行生产制程中的自主性管理, 人员素质起到了一个至关重要的作用。 1) 产品知识培训, 公司新、老员工, 包括管理层对公司产品都没有一个全面的认识。对公司产品的性能及产品结构均没有足够的了解。 1) 公司产品知识教材的编写, 把公司的产品分类, 根据每个 类别的产品特点编写教材( 需要开发部门的支持) , 教材的 编写依据是公司的技术文件, 教材中要提到各种产品依据的 行业标准以及相关的一些要求。( 责任部门: 研发课、生技 课) 2) 培训方式采用部门内部教材培训( 集中授课) 、邀请研发 课( 或生技课) 工程师对员工做培训( 集中授课) 、针对每 一类型的产品以图片或实物的形式进行。产品的知识培训要长 期进行, 最终达到部门员工对公司所有产品性能、作用熟悉, 而且由此知道可能影响产品质量的材料因素和操作因素, 从 而达到质量控制的目的。( 责任部门: 研发部、生技部) 2) 公司与生产相关的作业流程的培训

在生产过程中, 操作员和基层管理对生产各个环节或与相关部门的工作不知怎样去进行开展和配合。完善与生产相关的 作业流程, 作业规范化、标准化, 有利于各班组、各部门间 的工作衔接。( 责任部门: 生产课) 3) 作业技能 相对生产过程的各个工站( 如制线班: 剪线、剥线、焊插针、沾锡、成型、检验; 装配线: 壳料装配、按键装配、 打螺丝、焊线、焊分立元件、焊贴片件、修补焊、外观检 验、电气检验等等工站) 均进行作业技能、作业标准、常见 不良及分析解决的培训, 并建立文本及电子培训资料, 以利于 后期的员工培训及培训资料的补充完善。 ( 责任部门: 生技课) 4) 品质培训 提升生产及品质部员工的品质意识及品质分析能力, 增强生产现场操作员、检验员及基层管理人员的现场分析解决问题 的能力。提升员工的品质意识, ISO9001质量管理体系中有”八 项质量管理原则”, 其中第三项原则就是”全员参与”。只有所 有的员工都投入到质量管理中去, 公司的质量才能上一个层次, 如果违背了这个原则, 质量管理变成了品质部门的事情, 那么 所提倡的”产品品质”就会变成一句空话, 质量控制也最终会 走向失败。因此对全体员工的质量意识培训非常重要。 A、培训教材的编写( 责任部门: 品质课) 质量管理教材由质量预防( 品质控制计划) 、现场质量管理控制、影响质量的数据收集、统计分析、问题的

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借名买房合同协议书范本完整版

编号：____________ 借名买房合同 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期： _____ 年 ____ 月_____ 日 甲方：_____________ （乙方的父亲）身份证号：_____________

_____________ （乙方的母亲）身份证号：_________________ 乙方：_____________ （甲方的儿子）身份证号：_____________ _____________ （甲方的儿媳）身份证号：_____________ 甲方夫妻因年龄所限不能用自己名义按揭购买房屋，经乙方夫妻同意甲方用乙方的名义购房。该事宜经双方协商达成如下协议，以资共同遵守。 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： ______ 年_______________ 月 __ 日，甲方以乙方名义购买位于 ___________ 的门面房一套，房屋建筑面积_______________ 平方米，总价款合计人民币_________________ 元，房地产权证号为____________________ 。 二、关于所购房屋权属约定如下：甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 购房首付款、按揭房款等所有因所购房屋产生的款项均由甲方承担，以上所有交款凭据均由甲方保管。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用及处分的权利。 2、乙方享有对所购房屋的租金收益权利。 3、因甲方为该房屋的所有人及使用人，乙方作为名义上的产权人，在任何情况下未经甲方同意乙方不得对该房屋进行转卖、分割、出租、抵押、赠与及其它任何形式的处分行为。 五、其他约定：

效率提升方案

分焊班组效率提升方案 1、现状分析 分焊车间搬迁至主线后，固点焊班组、保护焊班组一直在原来发动机车间内作业，当前固点A班9人，保护焊A班6人，单班生产任务150台；固点B班9人，保护焊B班6人，单班生产任务150台；合计人员30人，生产班次为两班次，产能300台/天，人均日产能10台/天。 在生产过程中发现，该两个班组存在以下问题点： 1、存在单件瓶颈，焊接后围板，固点班组需三人同时作业，焊接后金属保 险杠螺母，单件周期时间长达70-80秒； 2、成本浪费巨大，生产班次两班次，空压机、抽水泵需长时间运转； 3、固点与保护焊因焊接需要，需操作同一焊机，两个班组作业相互干涉； 4、顶盖前内板需两次工艺，人员需求2人次，人力资源浪费； 固点班组、保护焊班组生产方式与主线有较大差异，主线为流水线方式，该两个班组为单件作业方式，因此，在生产过程当中，找到每个小件作业时间较长的零件，加以改进，则可大幅提升该两个班组的生产效率。 2、实施计划 1、优化后围板电极臂机构，将焊臂从φ70×200，调整成为φ70×350，从而使 后围板焊接不需要翻转，人员有三人操作优化为两个人操作； 2、顶盖前横梁螺母板焊接调整成为凸焊螺母，两道焊接工艺优化成为一道焊接 工艺，单件操作2人次优化为1人次； 3、重新设计后金属螺母定位销、绝缘套、下电极等焊钳配件，将后金属保险杠 螺母进行凸焊+补焊工艺，提升单件周期时间； 4、增加一台X63——2516型焊钳，固点、保护焊独立操作，解决班组间作业干 涉问题； 5、该区域两班次调整为一班次，人员从30人优化为26人；

3、项目收益： 3.1、能源节约： 空压机110KW，每小时耗电量：110度，按每度电0.8元计算： 每小时电费：110×0.8=88元 单班工作时间8小时：88×8=704元 年度按300工作日计算：704*300=211200元 3.2、人力资源成本节约： 人员优化：30—26=4人； 人均收入按2800元（含五险一金）计算，则： 每月人力成本节约：2800×4=11200元； 年度人力成本节约：11200×12=134400元； 成本总体节约：211200+134400=345600元； 3.3、员工收入提升： 优化后月度节约：11200元，分摊至26人，每人收入提升：11200÷26=430元；提升率：430÷2800=15.38% 3.4、质量提升： 后金属螺母、后视镜安装螺母采取固点定位销定位，杜绝挡孔现象；

经济适用房购买合同示范文本

经济适用房购买合同示范 文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月

经济适用房购买合同示范文本 使用指引：此合同资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 卖方（以下简称甲方）：_____________ 买方（以下简称乙方）：_____________ 甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有 关规定，已依法通过划拨方式取得北京市______区（县）地 块的国有土地使用权，土地面积为______平方米，国有土地 使用证件为______。甲方在上述地块上建设的项目名称为 ______，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证 ______字______号），经北京市房屋土地管理局审核，准予 上市销售，北京市经济适用住房销售许可证号为京房内证 （经）字第______号。 乙方自愿购买甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方 出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使

“借名买房”若干问题法律分析报告

【概念】 “借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。 【原因】 规避法律政策，贪图便宜方便。如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；借用他人资格享受某种购房优惠；转移财产以逃避债务。 【风险】 虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中还是存在诸多风险，对于实际购房人来说： 1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要际购房人腾房； 2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人； 3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行； 4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承； 5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。

另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，若出资人按揭还款不及时，损害诚信度，可能导致今后贷款受阻。 【借名买房之若干法律问题】 一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力 我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析： 1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。 借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。

经济适用房的购买流程

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。 2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛! 3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 经济适用房的购买流程 因每地都不一样，所以我们以北京为例：根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。具体的程序是： （1）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。 （2）需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。 （3）买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。 4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

生产现场效率损失与改善

生产现场效率损失与改善 在竞争激烈的今天，资源类材料、人员、基本设施等成本呈现上升趋势，而产品的最终售价总体又呈现下降趋势，标志着微利时代的到临，加上金融危机的冲击，许多企业的利润率在不断缩水，企业经营的难度也在大幅增加，优胜劣汰是现阶段企业竞争的主要特征，也是进行管理改善的最佳时机，如何能持续以低成本、高品质、稳健的经营保持竞争优势获得永续经营，已成为许多企业经营者需要深入思考的问题。 本课程将从企业生产过程中最常见的效率损失着手，对企业现场的各种损失和浪费进行系统地剖析和改善，同时结合优秀的管理方法和工具来完善生产成本控制体系，帮助学员学会先进的损失分析方法与工具，从而采取正确的决策，在降低成本的同时确保质量，使企业在残酷的竞争中脱颖而出。 课程目的： 1.了解企业现阶段面临的挑战和机遇 2.增强学员的管理意识 3.充分认识企业常见的各种损失与浪费 4.了解企业管理和改善的重点、要点 5.增强学员的改善决心 6.掌握效率改善的系统工具 7.改善生产运行体系 8.优化生产成本 9.提升干部的管理技能 课程大纲： 第一讲.机遇与挑战 一、制造型企业现阶段面临的问题\挑战和机遇 二、找出管理的最佳时机 三、扭转不可控因素所带来的劣势 四、把获取利润的六大来源作为改善的突破口 第二讲.生产现场效率损失的构成与分析 一、企业生产中常见的混乱现象分析 二、减少损失的价值分析 三、认识生产制造过程中浪费 四、构成效率损失的7大要素

五、常见的16种效率损失 六、管理的真谛 第三讲.决定效率的关键因素——士气所产生的效率损失分析与改善 一、士气是决定效率的关键因素 二、调整薪资架构能有效提高员工士气 三、提高员工士气--视频欣赏\讨论 四、有效地组织系统,减少越权带来的不良影响 五、做一个受员工尊重的领导，减少员工的抱怨 第四讲.物流不畅造成的损失分析与改善对策 一、流动才能增加价值 二、找出瓶颈，平衡物流 三、应用流程法改善物流 四、一个流，物料流动最快 五、科学布置设备，减少物料流动的损失 六、看板管理使物流更顺畅 七、合理的计划是减少物流损失的关键 第五讲.作业效率损失分析与改善 一、标准化作业——高效率的支撑 二、时间研究为标准工时提供依据 三、防错法—降低错误发生机率 四、应用动作经济原则降低动作的损失 五、分析人、机配合作业，降低人机等待的浪费 六、SMED—减少生产切换的浪费 七、无缺位制度，消除人员异常带来的影响 第六讲.设备效率损失与改善 一、设备综合效率的构成 二、设备损失结构分析 三、设备故障的类型 四、故障对策的5的重点

借名买房协议书范本通用版2篇

借名买房协议书范本通用版2篇 Model agreement for buying house by borrowing name 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日

借名买房协议书范本通用版2篇 前言：协议书是社会生活中协作的双方或数方，为保障各自的合法权益，经双方或数方共同协商达成一致意见后签订的书面材料。协议书是契约文书的一种，是当事人双方（或多方）为了解决或预防纠纷，或确立某种法律关系，实现一定的共同利益、愿望，经过协商而达成一致后，签署的具有法律效力的记录性应用文。本文档根据协议书内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：借名买房协议书模板2021版 2、篇章2：借名买房协议书范文 篇章1:借名买房协议书模板2021版 甲方：王xx（乙方的父亲）身份证号： 张xx（乙方的母亲）身份证号： 乙方：王xx（甲方的儿子）身份证号： 张xx（甲方的儿媳）身份证号：

甲方夫妻因年龄所限不能用自己名义按揭购买房屋，经 乙方夫妻同意甲方用乙方的名义购房。该事宜经双方协商达成如下协议，以资共同遵守。 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： ______年____月____日，甲方以乙方名义购买位于 ________________________的门面房一套，房屋建筑面积 _______________平方米，总价款合计人民币_____________元，房地产权证号为_____________________。 二、关于所购房屋权属约定如下： 甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 购房首付款、按揭房款等所有因所购房屋产生的款项均 由甲方承担，以上所有交款凭据均由甲方保管。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用及处分的权利。 2、乙方享有对所购房屋的租金收益权利。

劳动效率提升方案(最新)

劳动效率提升方案(最新)

两年劳动效率提升方案 第一部分：统计分析方法及相关说明 【统计周期】 2010、2011、2012、2013四年数据 【统计范围】 **公司在岗人数、产量、销售收入、利润总额（仅统计**公司，不包含子公司） 【数据口径】人数以年末数为准，按照在哪里工作，纳入哪里统计原则，例如公司外派人员，统计在各子公司。 【分析结构】基于统计结果进行劳动效率提升情况分析。 劳动效率：单位劳动投入的产出水平。它反映一定量劳 动投 入所得的有效成果数量。 劳动效率的计算公式：劳动效率=产出成果数量/劳动者人数 ●本次分析重点在分析在岗人数的变化，不涉及人均利润、人均化产品等指标。

一、人力资源现状整体盘点 1、人员岗位分布 管理、技术业务、操作岗位人员比例大约1：2.8：6.2，一般制造型企业约为1:2:7，考虑公司不是传统的密集型制造企业，该比例基本合理。 2、员工司龄 根据上表，可以看出，公司司龄5年以下的员工接近40%，工作经验相对缺乏，尤其是3年以下新近员工，占公司员工总数的1/5，经验基础较为薄弱，突发情况处理能力较差，很难形成真正战斗力；另一方面，5-10年工龄的员工比例不到30%，5-10年司龄员工是公司中坚力量，因为该部分员工业务水平、技能水平熟练，对公司情况了解，能够有效解决一些难题，该部分员工比例偏低。 3、文化程度

根据统计可以看出，公司员工的文化水平整体偏低，高中及以下学历占公司总人数的55%，受教育情况有待进一步提高。 二、各岗位序列人员情况盘点分析 1、管理人员 管理队伍优势劣势都较明显，优势是大部分管理人员从生产一线培养出来，能吃苦，生产经验也较丰富；劣势是管理知识和理念比较缺乏，管理能力一般，综合性管理人员少，同时因为从一线培养，往往只看部门利益，而忽视部门间的协同。 所以下一步应当继续加大对管理人员各种形式领导力的培训力度，能提高管理人员的综合素质。 2、技术、业务人员 根据统计，公司技术业务共有89人,35岁以下有67人，本科以上学历48人，其余也基本为大专及以上（具体见下图）。技术业务人员的优势是队伍较为年轻，发展空间大。受教育程度相对较高，有一定的专业功底，可塑性较强。劣势是技术人员经验不足，实践较少；同时研发创新经验不丰富，缺乏拔尖人才和后备领军人物；业务人员学习热情不高。 员工忠诚度不够，年轻员工在薪资分配、个人职业发展等方面不满，思想不稳定，

2020经济适用房买卖最新政策

2020经济适用房买卖最新政策 2020年经济适用房买卖最新政策2020年经济适用房买卖最新政策2020年经济适用房买卖又出台了什么新政策呢，下面为大家精心搜集了关于2020年经济适用房的买卖最新政策，欢迎大家参考借鉴，希望可以帮助到大家。 2020年经济适用房买卖最新政策经适房政策1、经济适用房规定未满5年不得正式上市交易;经适房政策2、政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售;经适房政策3、目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。 经适房政策 一、如何出售已购买的经济适应房经适房政策二手经济适用房一般分两种情况处理。一种是已经住满5年，另一种是尚未住满年的。住满5年是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。 经适房政策1、出售住满5年的经济适用房二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。淡也只需按房屋成交额的10补交综合地价款。

补交的综合地价款的计算方式。例如有一套经济适用房，面积80平方米，原购价4000元/平米，按市场价4600元/平米出售，补交的综合地价款为4600801036800元。 按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。 经适房政策2、出售未住满5年的经济适用房政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。 此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。 出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可以再次购买他处经济适用房买卖政策。 二、如何购买二手经济适用房1、购买已住满5年的经济适用房购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件。购买此类二手经济适用房除正常缴纳房屋成交价1.5的契税、5元印花税外，不需要缴纳土地出让金。 2、购买未住满5年的经济适用房可按不高于原购房价格来购买此类二手经济适用房买卖政策，淡须满足经济适用房的购买条件，并办理经济适用住房购买资格审核手续。

如何解决设备故障与性能降低的效率损失

如何解决设备故障与性能降低的效率损失 一、设备缺乏保养带来的三大损失 设备缺乏保养带来的损失主要包括： 1.故障停机的损失 设备故障停机指的是机械设备、模工装刀治具等发生异常，进行更换或维修而暂停超过十分钟的停机损失。 2.短暂停机的损失/空转损失 设备暂停或者空转损失指的是因工件卡堵、倾斜、掉落、污损、不良警报等，必须进行短于十分钟的停机或空转予以处理的暂停损失。 3.性能降低的损失 性能降低的损失，即性能或者是设备的速度降低造成的损失，例如设备缺乏保养等产生的损失等。 在实际工作中，大概会有10%～15%的时间属于计划性损失；20%的损失来自产品切换和开工准备；由于设备问题造成的故障、短暂停机、设备空转以及性能降低导致效率的损失一般占35%。因此，找到设备故障和造成性能降低的原因并进行相关改善，成为企业降本增效的必经之路。 二、设备故障的前期征兆与原因分析 设备既定功能丧失的原因主要包括： 1.自然劣化 任何设备只要正常使用，都会产生正常劣化和磨损，如电子零件会出现老化。 2.强制劣化 顾名思义，指强制的劣化。它是由环境或人为因素，如使用不当、操作不当或者维修不当造成的劣化。 3.对劣化的放任 如果设备不管是自然劣化还是强制劣化，若不进行复原，就是对劣化的放任。 4.对应力的放任 每台设备都有设计的应力强度，操作时都有一定的规范。一旦超过使用条件以上的应力，或者因为负荷过大、维修不当等，都可能使设备产生故障，即产生对应力的放任。 5.设备强度本身不足 设计每台设备时，都有相应的应力强度，如果设备本身的应力强度不足，无法保证正常生产，就属于设计缺陷。 三、设备故障的五个对策 TPM对设备出现故障的问题总结出五种原因，同时也提出了五种解决对策。 1.基本条件的整备 基本条件的整备是指针对设备自主保养的三大基本条件，即清扫、给油和螺栓再紧固，制定操作基准并进行培训。这三种看似简单的工作，实际上并不简单，企业必须找到最易操作和最有效率的基准，才能在现实工作中坚持下去，丰田公司称为“防呆措施”。

生产效率提升方案知识讲解

生产效率提升方案

精品资料 仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除谢谢2 生产效率提升激励方案 1、目的 为激励员工在保证产品品质的前提下，用比既定计划更少的时间完成既定计划的任务。使员工以及组长、拉长等一线主管通过作业方法改良、作业工艺改善等措施，提升生产效率。 2、激励对象 除SMT车间外的一线作业员、组长、拉长、生产主管 3、激励方式 （1）一线员工：在加班时间内，以拉为最小单位，如果某拉员工用比计划时间少的时间完成计划时间的任务，该拉全部员工可提前下班，但公司仍按计划加班时间支付加班 费； （2）组长、拉长：以拉为单位，月末对生产部各车间内所有拉别进行横向评比，每个车间评出单位工时产量最高的拉别，分别给予拉长100元、组长50元的现金奖励。如果 一名组长或者拉长管理2个以上组或拉，且评比后并列最高，只以一条拉（组）予以 奖励； （3）主管：以车间为单位，月末对生产部所有车间进行横向评比，对生产计划达成率（生产计划达成率=（计划产量x计划工时）/（实际产量x实际工时））最高的主管，给 予300元的现金奖励； （4）以上对组长、拉长、主管的奖励，当月所在拉/组实际工时必须小于计划工时方能参与评比。 4、各部门职责 工程部：根据生产部各拉的人员编制，制定各拉的生产计划（计划产量、计划工时），每周按最新人员编制进行更新； 生产部：每天如实提供各拉前一天的实际产量达成给PMC，并与PMC沟通确认，达成一致； 人力资源部：每天提供各拉前一天的实际工时给PMC，监督本方案的推进执行，并查核各项数据的真实性、有效性； PMC部：每天核对生产部各拉的实际产量与实际工时达成，每月月末提供当月生产部各拉实际产量达成。根据各拉实际情况，严格审批加班申请。

现场七大效率损失改善法

第一讲微利时代到来 企业竞争主题的演变（上） （一）企业竞争主题的历史演变 从世界范围来看，自二战后到20世纪70年代末，制造型企业竞争的主题是“产量”；从1978年到90年代前后，企业竞争的主题是“质量”；1990～1996年，企业竞争的主题是“成本”；1996～2003年，企业竞争的主题是“市场反应速度”；2003年后，制造企业的竞争主题则是“整合”。 虽然时间要比其他国家晚几年甚至几十年，但中国制造业竞争主题的发展，基本上也是沿着这条道路行进的。两相比较，如图1-1所示： 图 1-1 企业竞争主题的演变过程 1.产量竞争时代 在此阶段，整个生产运营管理所追求的是怎样把产品做得更多，怎样把生产的经济规模做得更大。 【案例1】 美国的成功 二战后，全球各个国家都准备进行战后重建，需要很多物资。美国是少有的没有受战火波及的国家，当全球开始进行战后重建的时候，它的产品只要做出来，基本上都能够卖出去。 【案例2】 中国企业的“好日子” 中国从改革开放前到1994年，一直处于“求大于供”的状况。企业只要有产品，就不愁卖不出去。在这个阶段，经常看到的情形是各地的供销员求企业发货，因为产品肯定能卖出去。中国企业在这段时间过着无需太注意产品质量和成本的“好日子”。 2.质量竞争时代 1978年，《日本第一》这本书出版之后，伴随着日本经济的腾飞，全球生产运营管理的思想产生了一些变化，即从过去追求产量，进入既要追求产量，也要兼顾产品质量的竞争主题，这种情况一直持续到1990年。 【案例1】 日本的经济“奇迹” 日本在战后短短30年内，竟然有五十几项产品在整个国际市场的排名跃居世界第一。日本之所以能够在短短30年内取得如此成就，原因就是它懂得利用产品的质量、性能、功能等特征来创造差异化，寻找市场的夹缝，避开与国际市场的正面交锋，它是用夹缝中求生存的策略去提升产品的品质、质量，创造差异化的。

标准版借名买房协议书模板

编号：_____________借名购房合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日

甲方：身份证号： 乙方：身份证号： 根据根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上。就甲方以乙方名义购房达成如下协议： 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： 1、年月日，甲方以乙方名义购买集资房 （以下简称“所购房屋”）一套，乙方同意甲方以自己的名义购买以上房屋。 二、关于所购房屋权属约定如下： 1、甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有； 2、在所购房屋正式签订购房合同时，若能以甲方名义直接办理，乙方需配 合甲方完成变更购房户名的相关事宜；若不能以甲方名义办理，则继续 由乙方名义履行购房事宜。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 1、甲方于年月日前，以乙方名义交纳购房定金人民币（大 写）：。 2、购房定金、首付款、按揭房款等所有因所购房屋所产生的款项均由甲方承 担处理；以上所有交款凭据均由甲方保管； 3、若不能以甲方名义直接办理产权，在进行房屋产权变更时，甲、乙双方各 自承担自己的交易税。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用、收益及处分的权利； 2、因甲方实际占有并使用该楼房，乙方不得做影响甲方正常使用的行为，在甲方使用过程中，涉及必须乙方出面签名等事项应给予配合。 3、乙方及其亲属不得对该房屋主张任何权益，更不得作为遗产发生继承关系。 4、乙方负责将本协议购房事宜告知乙方的所有利害关系人，包括父母、子女及配偶。 5、因甲方为该房屋的所有人及使用人，作为代理人的乙方和名义上的产权人，在任何情况下不得对该楼房进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为，乙方以上行为均无效，造成甲方损失的应当承担相应责任。

如何提高流水线生产效率

如何提高流水线生产效率? 如何提高生产效率 在多年的生产实践中，制造型企业生产主管经常问到的问题无非是效率、品质、成本之类的话题，而这三者本来就是唇齿相依的关系，现依据这些年在工厂生产合理化的经验，简捷的谈谈生产主管如何高效的促进生产效率大提升。 生产率是衡量一个企业的生产要素（资源）使用效率的重要尺度，即在材料、劳动力和生产设施等方面花费相同的成本，能够生产多少产品。对于制造业企业来说，有效的提高生产效率是降低生产成本的关键。 一．解除瓶颈生产工序：这是最简单的一招，但也是最厉害的一招，我自己的“名言”是，“把简单的招式练到极至就是绝招”。有一句格言：“瓶颈工序决定最大产能”。众所周知，均衡是生产进度的重要保证，在100个环节中，只要存在一个环节效率低下，那么99个环节的努力都可能解决不了进度落后的问题。因此，抓住瓶颈工序的生产节拍,不断予以改善，是提升效率最重要的法宝。 旧的瓶颈解决，新的瓶颈又产生，不断消除瓶颈，持续推动组合优化，实现生产效率大提升。 那么，如何有效解除瓶颈工序呢？常采用的是解除瓶颈五步法：①.找出系统的瓶颈;②.决定如何挖尽瓶颈的潜能;③.给予瓶颈最优质的资源支持;④.给瓶颈松绑（绕过、替代、外包）;⑤.假如步骤四打破了原有的瓶颈，那么就回到步骤一,持续改进,重新寻找新瓶颈。

二．实施绩效、计件薪酬：记得一位管理大师曾说过：“如果一家企业员工的固定工资超过70%，这家企业就已经离死亡不远了”。这句话很容易理解，因为“旱涝保收”的员工根本就不可能有积极性，我们经常讲的一句俏皮话是“计时不要脸（摸鱼），计件不要命”。 实际上，管理就是利益分配，分配得好就是双赢和多赢。我曾到过一家上万人的企业，他们企业内部有10多名IE工程师，天天研究如何再提升效率，但效率就是提升不上来。我的说法非常简单，“现场效率改善不是牺牲员工利益达成公司的利益，这样的改善注定会失败”。意思是：“IE工程师是研究如何让员工做得更快更好，但员工做得更快更好相对于来讲就更辛苦，员工更辛苦如果工资没有上涨他肯定就不干了”。 实际上，生产管理最宝贵的财富是员工，员工的核心是激励，激励的重点是满足员工的需求。 生产现场作业部分（比如说点焊，焊锡等加工工序）必须采用计件制。在以往的咨询经历中，实施计件薪酬后产能效率一般都能提升10%以上。计件本来就是一种合理的薪酬方式，它鼓励员工多做多得，这样不仅能调动员工的积极性，更能提高现场的工作效率，确保流水线不待料,断料发生,降低生产成本。当然，实施计件薪酬，要重点解决以下六个问题：①.不良品返修、②.补制数量、③.新员工培训、④.计件单价核算、⑤.标准产能的合理化、⑥.生产线主管分工的合理性与公平性。 目前企业的生产管理形态不适合实施计件工资，那么在某些工位上，如果把生产现场的秩序再理顺一下，工作方法再改进一点（减少不必要的工作步骤，或