居住物业管理存在的问题和对策研究

复旦大学高等教育

自学考试（本科）

毕业论文

题目浅析居住物业管理的问题和对策

准考证号 376008100372 专业行政管理学

作者

指导教师

20014 年 5 月

目录

提要 (1)

引言 (2)

一、居住物业在五类物业中的地位 (3)

1、物业的分类 (3)

2、居住物业是行业的基石 (3)

二、居住物业管理的现存问题 (4)

1、市场化程度不高 (4)

2、一、二级资质企业仅占两层 (4)

3、收支平衡难以盈利 (5)

4、从业人员缺乏专业素养 (6)

5、物业管理法制建设滞后 (6)

三、完善居住物业管理对策 (7)

1、走向市场化，创品牌物业 (7)

2、走专业化道路，减少管理成本 (8)

3、既要培养人才，更要留住人才 (8)

4、完善政策法规，保障行业发展 (9)

5、提升社会形象，共建和谐家园 (9)

四、结论 (10)

参考文献 (11)

浅析居住物业管理的问题和对策

提要

随着物业行业在中国大陆的全面推进，物业行业从点到面飞速发展，市场覆盖占有率也逐步提高，但在此过程中诸多问题和矛盾被暴露、被激化，有的被解决，却还有一部分仍在困扰着并束缚着行业的发展。这些问题不单单是来自物业企业，也有来自于市场与业主。一方面，市场作为调控者，作为淘沙的网，他约束着物业企业的发展方向。另一方面，业主作为顾客，对物业定义的不明，法律意识的淡薄造成行业的定位出现偏差。而物业行业的成本日益增加、企业资质不均和法律发展不完善是其根本原因。

如何改善目前大多数物业服务企业面临瓶颈的现况，大力发展和完善物业服务行业是可行之道。其中走市场化、专业化道路，提升加强企业品牌建设，完善法律进程，普及物业服务知识是关键。

引言

物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分，自1981年3月深圳市开始成立物业服务公司以来，物业管理行业在中国大陆已经走过了三十多年的发展历程。随着物业管理市场化进程的程度越来越高，物业服务公司、开发商、承建商等关系开始呈现多元化发展，涌现出诸多管理服务的问题，优胜劣汰，物业行业进入大浪淘沙的整形阶段。

《物业管理行业发展报告》显示，截止2012年底，我国物业管理行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。1“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，根据《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理的管理对象是物业，服务对象是人，物业管理是集服务、管理、经营为一体的有偿经济活动。随着我国经济发展的快速增长和城市建设的快速发展，物业行业作为朝阳产业，催生了数以万计的物业服务企业。物业服务企业、开发商、业主等关系开始呈现多元化发展，同时物业企业的服务品质高低和良莠不齐的分化格局也随着市场经济的深入而日益彰显，涌现出诸多管理服务的问题，进而影响着物业行业的社会地位与形象。

目前我国物业服务公司已逾7万家，虽然数目众多，良莠不齐，但其中一部分物业服务公司经过市场洗礼，其管理品质已达到了一定程度的提高，品牌效应已经逐步凸现出来，具有抢占市场的能力，其行为将推动物业管理的市场化进程。

优胜劣汰，物业行业进入大浪淘沙的整形阶段。本文试图通过整理居住物业管理行业目前所面临的问题，逐一分析，并最终找到解决的办法或启发。

1中国物业管理协会 ,《物业管理行业发展报告》, 中国物业管理协会官网，2013年10月25日，

http://220.194.44.52/index.php?action-viewnews-itemid-1990-php-1。

一、居住物业在五类物业中的地位

物业种类甚多，其基石是居住物业。

1、物业的分类2

根据使用功能的不同，物业可分为五类：居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。不同使用功能的物业，其管理有着不同的内容和要求。

居住物业：指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。

工业物业：指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。

政府类物业：随着机关后勤管理社会化的实施，机关单位后勤管理工作转交由物业公司进行管理，随着后勤社会化规模的增加，政府物业逐步成为主流物业形式。

其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。

2、居住物业是行业的基石

物业管理行业脱胎于计划经济体制下的房管所，这是一个劳动密集型行业带有浓厚的公益、福利性质。1991年12月，上海第一家物业管理有限公司在古北新区正式成立以来，上海的物业管理行业有了蓬勃的发展。而最先得到发展的，也是发展最为迅速，覆盖范围最广，与人民群众最息息相关的就是居住物业了。

并且根据中华人民共和国建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》3中对物业管理企业资质做出了详细规定。以一级资质为例，其中第四条规定“管理两种类型以上物业，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不

2物业的分类部分名词解释节选自百度百科“物业”一词，https://www.wendangku.net/doc/5015048234.html,/view/245244.htm

3《物业管理企业资质管理办法》是中华人民共和国建设部颁布的。由2004年2月24日讨论通过，2004年3月17日发布，自2004年5月1日起施行。2007年11月26日根据《建设部关于修改的决定》修正。同时，更名为《物业服务企业资质管理办法》。