新加坡的房地产投资信托桉例分析与比较

中国与新加坡的房地产投资信托案例分析及比较

杨宜庆1，王守清2

(1. 新加坡国立大学博士生；2. 清华大学土水学院建设管理系，北京100084)

[中文摘要]

本文先对中国与新加坡的几个典型房地产投资信托案例进行分析及比较，然后在分析比较的基础上，对如何借鉴新加坡在房地产投资信托方面的发展经验来培育和完善中国房地产金融市场提出了几点建议。

[关键词] 房地产金融；投资信托；案例分析；比较

Abstract:

Several typical cases of real estate investment trusts (REITs) in China and Singapore are firstly analyzed and compared. Based on the analysis and comparison, some suggestions on how to develop the Chinese real estate finance market by learning from Singapore’s experience on establishing and developing its REITs are then proposed.

Key Words: real estate finance; investment trust; case study; comparison; China; Singapore

[中图分类号] …… [文献标识码] …… [文章编号] ……

1．引言

2003年8月国务院“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(简称18号文件)将房地产业定为国民经济的支柱产业，肯定了房地产业的重要地位，同时强调了房地产业必须规范发展。房地产业的规范发展离不开发达的房地产金融市场。在央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（业内称为“121号文件”）颁布后，房地产金融市场受到控制，传统的房地产公司的开发资金(如银行贷款)受到较大影响，房地产开发商被迫在资本市场上寻求新的融资渠道。2004年国务院发布的《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》提出了扩大直接融资、完善现代市场体系、更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用的改革目标。房地产投资信托是金融市场与房地产市场相结合的产物；作为一种较为成熟的房地产市场投、融资运作模式，房地产投资信托可以完善和促进中国房地产金融市场的持续健康发展。本文首先对中国与新加坡的房地产投资信托案例进行分析及比较。在分析比较的基础上，本文对如何培育和完善我国房地产金融市场提出了建议及启示。

2．新加坡的房地产投资信托(S-REITs)简介

REITs是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资方式。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场进行自由交易。早在1986年，当时的房地产市场咨询委员会(PMCC)便将美国的REITs概念引进新加坡。1998年7月，新加坡证券交易所审核委员会提出了一系列发展资本市场的建议，其中之一就是设立房地产投资信托(S-REITs)，旨在增加市场投资品种和促进房地产市场的发展。根据这些建议，新加坡金融管理局于1999年5月颁布了《财产信托指引》。在亚洲，新加坡是继日本之后第二个成功利用REITs进行金融创新的国家。目前在新加坡证券交易所上市有5只S-REITs(见表1)，包括：

z CapitaMall Trust (CMT)是第一宗在新加坡以房地产信托基金方式所设立的房地产投资信托案例。CMT设立于2002年7月，是一支投资新加坡境内零售业用途的收益性物业的房地产投资信托。

z Ascendas Real Estate Investment Trust (A-REIT)设立于2002年11月，是一支投资新加坡境内工业用途的收益性物业的房地产投资信托。

z Fortune REIT (F-REIT)设立于2003年8月，是第一支投资新加坡境内不同性质物业的房地产投资信托。

z CapitaCommercial Trust (CCT)设立于2004年5月，是第一支投资新加坡境内7栋由CapitaLand 拥有100%权益的商业物业的房地产投资信托。

z Suntec Real Estate Investment Trust (Suntec REIT)设立于2004年12月，是一支投资新加坡Suntec建筑群包括购物中心、办公楼和会展中心的房地产投资信托。

表1：新加坡证券交易所上市的5只S-REITs

名称上市日

期IPO

价

格

04-12-15

价格

(S$)

最高价

格(S$)

最低价

格(S$)

价

格

变

化

预测

的红

利

兼并物

业的数

量及价

值

物

业

总

数

资产

的总

价值

(S$)

CapitaMall Trust (CMT) 02-6-28

0.96

1.68 1.75 1.38 75% 5.48%

2，价值

S$9.574

亿

5 18.52

Ascendas Real Estate Investment Trust (A-REIT) 02-11-5

0.88

1.67 1.82 1.16 90% 5.95%

26，价值

S$11.1

亿

3416.77

Fortune Real Estate Investmen 03-7-28 HK$ 4.75 HK$

6.55

HK$6.50HK$4.8838% 5.04% 0 5 HK$30CapitaCommercial Trust (CCT)

04-5-11 1.18 1.25 1.33 0.96 6% 5.04% 0

7 20.12 Suntec Real Estate Investment Trust (Suntec REIT) 04-12-9 1.00 1.11 1.14 1.10 11% 5.24% 0

2 21.07

3． 新加坡的CMT 案例评析 3.1 CMT 的投资组合管理

CMT 包括五处购物中心，Tampines Mall 、Junction 8 Shopping Centre 、Funan The IT Mall ，IMM Building 及Plaza Singapura ，总资产价值约S$18.5亿新加坡币，可出租面积约175万平方米，出租率约99.1%(2003年数据)，出租报酬率约8%。表2反映了CMT 的投资组合所包含五处购物中心的相关数据。

表2：CMT 资产的相关数据 编

号

名称

位置

邻近地铁站及公车站 类型

结构

出租面积m 2

资产价值(S$百万)

1 Tampines Mall 位于新加坡东

部新兴发展区

域，高密度住宅区旁 Tampines 地铁站及公车总站 次要都会区购物中心，主要为中产阶级服务，以家庭为主 主体建筑包含地上五层和地下两层停车场

324270 450.0

2 Junction 8 Shopping Centre 位于新加坡中

部新兴发展区域，高密度住

宅区旁

Bishan 地铁站及公车总站

次要都会区购物中心，提供餐饮、娱乐，为当地唯一One-Stop 购物中心 主体建筑包含地上十层，地上四层为零售业，其余六层为商业办公，地下两层停车场

240259 315.0

3 Funan The IT Mall 位于新加坡中

心商业区 City Hall

地铁站

IT 用品购物中心，提供舒适的购物环境 主体建筑包含地上六层和地下三层停车场及餐饮

265214 193.0 4 IMM

Building

位于新加坡西部Jurong East 的高密度住宅区旁 Jurong East 地铁站及公车总站

大型的郊区购物中心

主体建筑包含地上五层和一个屋顶的露天停车场

877252 282.0

5 Plaza

Singapura 位于新加坡主

要购物区乌节

路(Orchard

Road)

Dhoby

Ghaut地

铁站

位于中心区

的One-Stop

购物中心，强

调流行，现代

和时尚

主体建筑包含地

上9层和694个

停车位

48611 710.0

资料来源：CMT Annual Report 2003

CMT的资产组合具有以下优势：

z在地理位置方面分散组合风险

CMT的五处购物中心都邻近地铁站及公车站。IMM Building位于新加坡西部，Junction 8

Shopping Centre位于新加坡北部，Tampines Mall位于新加坡东部，Funan The IT Mall位于新加坡

的中央商务区。在地理位置上的均衡，使CMT的组合可以最大限度地吸引位于新加坡不同地区

的购物者，并避免不同物业间的相互竞争。地理位置优势，使CMT的四处购物中心每年可以吸

引约5500万的购物者。

z在租赁合约方面分散组合风险

CMT的前10大租户(见表3)在新加坡有良好信誉和极强的合同履行能力。大租户的存在为

CMT组合带来了旺盛的人气，使CMT组合的平均空置率始终保持在0.5%以下。尽管大租户的

租用面积占总面积的27.5%，其租金收入仅占总租金收入的14.1%，并且大租户占总租金收入的

比重都低于4%。该比重使CMT在与大租户议价时保持较有利的位置，同时也减少了由于大租户

违约而带来的风险。CMT共包括约400家分布在不同行业的租户，并且分布在同一行业的租户

占总租金收入的比重低于20%，有效分散由行业波动而带来的风险。

表3：CMT的前10大租户

前10大租户占总可租面积的比例(%) 占总租赁收入的比例(%)

Cold Storage (Singapore) Pte Ltd 4.3 7.8

NTUC Fairprice Co-operative Ltd 3.1 1.4

Isetan (Singapore) Ltd 2.5 2.2

Golden Village Multiplex Pte Ltd 2.5 0.3

Best Denki 2.4 1.1

Challenger Technologies Pte Ltd 2.4 0.4

McDonald's Restaurant Pte Ltd 1.5 0.2

Courts (Singapore) Ltd 1.4 0.2

G2000 Apparel (S) Pte Ltd 1.3 0.2

Yunanan Inn Restaurant Ltd 1.2 0.2

合计 22.6

14.1 资料来源：CMT Annual Report 2003

3.2 CMT的信托结构

2001年10月29日CMT的主要契约当事人-CMT的管理者CapitaMall Trust Management Limited和CMT的受托者Bermuda Trust Limited签署信托契约。2002年6月28日以CapitaMall Trust (CMT)名义正式对外公开发行，主办承销商为DBS Bank (新加坡发展银行)，协办承销商为Oversea-Chinese Banking Corporation Limited及United Overseas Bank Limited，同时邀请Goldman Sachs (Singapore) Ptd为金融顾问。CMT的信托结构主要包括以下几个部分(见图1)：

z投资者：以出资额为限投资CMT，并拥有CMT的相应资产及相关收益。

z受托人(Bermuda Trust Limited)：代表投资者行使监督职能，并收取托管费。

z基金管理者(CapitaMall Trust Management)：进行投资组合管理，并收取资产管理费。

z物业管理公司(CapitaMall Retail Management Pte Ltd)：进行物业管理，并收取物业管理费。

图1：CMT的信托结构

4．中国的房地产投资信托(C-REITs)简介

121文件规定，房地产开发商未取得“四证”前，银行不得发放开发贷款；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；银行不得向房地产商发放用于缴纳土地出让金的贷款；建筑商不能将从银行获得的流动资金贷款向房地产商垫资；银行只能对购买封顶住房的个人发放个人住房贷款。121文件从多个环节、多个方面限制了房地产开发商从银行融资。房地产投资信托可以根据开发商在不同阶段对资金的不同需求介入房地产开发过程；也可以针对不同房地产开发公司、不同房地产开发项目的特定风险、收益及现金流的状况，设计出有针对性的信托产品。房地产投资信托的介入可以降低开发商的融资成本，降低开发商的资产负债率；并提供比较灵活的资金募集的方式。由于房地产投资信托的多方面优势，121文件颁布后，产生了大量的房地产投资信托产品。中国的房地产投资信托(C-REITs)的金融创新主要表现为三种类型：优先股融资模式、财产(房地产)信托受益权转让模式和房地产投资信托模式(见表4)。

表4：中国的房地产投资信托(C-REITs)主要案例

编号受托公司名称项目名称收益

率

规模

(亿元)

起购点

(万元)

期限

(年)

信托模式

1 重庆国际信托

投资公司世纪星城住

宅项目

6% 2 60，大机

构优先

2 优先股融资

2 中诚信托荣丰2008项

目4.8% 1.8 5 2 财产(房地产)信

托受益权转让

模式

3 北京信托盛鸿大厦 6% 2.5 6 3 财产(房地产)信

托受益权转让

模式

4 中诚信托太阳星城 4.2％

5 100 2 财产(房地产)信

托受益权转让

模式

5 北京信托法国欧尚天

津第一店6％ 200份限

制

20 3 房地产投资信

托模式

5．中国房地产投资信托案例评析

5.1.优先股融资模式 - 世纪星城住宅项目

优先股融资模式通过信托投资公司发行集合信托计划筹资，以优先股投资方式对房地产开发商进行增资；增资后的房地产开发商符合申请银行贷款的条件，从银行获得资金后完成房地产项目开发建设，最后信托资金获益退出。世纪星城住宅项目紧临朝阳区，位于北京市通州区运河西大街南北两侧，是通州西大门形象工程。融资主体项目占地295.4亩，建筑面积34.4万平方米，

容积率1.36。世纪星城所建住宅全部为8-11层板式小高层，户型以85-95平方米的两居和110-130平方米的三居中小面积为主，建设周期为15个月，于2004年底完成90%以上的销售工作，销售价格接近经济适用房标准。世纪星城住宅项目股权投资信托计划，规模为人民币2亿元，期限2年，受益人可获得不低于6%的年平均收益率。该信托采取认购60万元以上的大额机构投资者优先原则，向大型机构投资者定向募集信托资金。信托资金以股权投资方式运用于北京顺华房地产开发有限公司的世纪星城住宅项目开发，北京顺华房地产开发有限公司的第一大股东福建顺华房地产开发有限公司以溢价收购股权方式，保证信托收益的实现。同时，北京顺华房地产开发有限公司的现有股东以其在该公司的全部股份抵押给重庆国际信托投资有限公司(简称重庆国投)，以确保信托股权的顺利收购。重庆国投以股权投资方式介入项目公司，在财务上监管信托资金投向，并取得项目公司股东方股权溢价收购的协议承诺，项目公司增资后除重庆国投以外的其他股东将以其拥有的在项目公司的全部股权抵押给重庆国投，作为股权收购即信托资金返还的保障。通过以上措施，重庆国投实际控制了项目公司，以维护信托资金的安全；即使出现收购方资金不足的情况，重庆国投也可以通过将变现难度极小的世纪星城房产出售回收信托资金。此外，兴业银行北京分行将对世纪星城住宅项目提供后续资金支持，以降低信托资金的风险。

5.2.财产(房地产)信托受益权转让模式 - 北京荣丰2008项目

财产信托受益权转让模式通过房地产开发商设立财产信托，信托财产为房地产及其相关权利(如销售收入)；然后由信托投资公司向公众投资者转让该财产信托受益权。荣丰2008项目位于北京市西二环天宁寺桥西600米路南，项目占地11.40万平方米，总建筑面积为34.56万平方，容积率3.2,，总投资额22亿元人民币。该项目定位于完全产权酒店，主要户型为15.27～29.25平米，分三期建设，一期为奥林匹克主题社区，二期为超小户型设计，三期为双层双厅双卫的复式空间设计。“荣丰2008财产信托优先受益权计划”规模不超过1.8亿元，产品期限为2年，年收益率4.8％。不同于世纪星城优先股融资信托计划，荣丰2008项目财产信托的目标客户群为中小投资者，收购起点仅5万元。中诚信托分期将信托款划给荣丰房地产公司，用于缴纳荣丰2008项目的部分土地出让金和支付部分工程款和设备款。该信托计划以荣丰2008项目的现房市场价值为依托，市场价值为3.27亿元。荣丰房地产开发有限公司用信托财产销售收入返还信托收益。

5.3.房地产投资信托模式 - 法国欧尚天津第一店

房地产投资信托模式通过信托投资公司发行信托计划，集合运用信托计划资金，购买房地产，以物业的租金收入支付信托收益；信托计划投资者可以持续持有房地产产权获取收益，或者通过多种手段退出。法国欧尚超市集团是在世界500强企业中排名175位以经营日用百货零售业为主的公司。北京国际信托投资公司(简称北京国投)集合运用信托计划资金，购买已与天津欧尚超市

有限公司签定长期租约(20+20年)的天津峰汇广场1-3层商铺(即法国欧尚天津第一店)的产权购买法国欧尚天津第一店的物业产权，以物业的租金收入实现投资人长期稳定的高回报，并方便投资人享有本物业升值的潜在收益。该信托计划项的信托合同不超过200份(含200份)，募集资金规模不超过1亿元人民币，产品期限为3年，年收益率为6%。在信托期末，北京国投将以法国欧尚天津第一店的物业产权为依托，发行下一个信托计划或处置该物业用于归还上一期投资人的本金，另外，开发商承诺在信托期限内以本信托计划资金购买价格上浮10%的价格回购该物业。6．S-REITs和C-REITs的比较及对发展C-REITs的启示

S-REITs通过租金收入以获取较稳定的投资回报，并利用债券形式将较大宗的房地产投资分割为较小的部分，从而具有较好的流动性和较强的抗通货膨胀的能力；S-REITs通常在项目正常操作阶段介入，不承担开发风险；在投资收益及风险的组合关系上，S-REITs高于直接的房地产投资(如买房投资)，但是低于直接投资于房地产开发项目的股权投资(见图2)；S-REITs通常规模较大，且在证券交易所上市，这是S-REITs和C-REITs的重要区别。

投资风险(标准方差)

图2：不同投资产品的风险回报关系

C-REITs的用途主要是贷给房地产开发企业或以股权投资的方式入股，并用于房地产项目的开发建设。房地产投资贷款通常由三部分贷款构成：建设贷款、过桥贷款和抵押贷款(见图3)。C-REITs资金运用方式类似于建设贷款和过桥贷款。由于目前银行利率偏低、股市低迷，而C-REITs优厚的市场回报使其具有一定市场基础，但值得注意的是C-REITs承担着不可低估的开发风险。以贷款方式运作的C-REITs，风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供贷款担保，有少数利用政府财政支持或商业银行担保。以股权投资方式运用的C-REITs，风险控制手段主要是通过到期回购的方式。C-REITs的规模主要以几千万元和1～2亿元为主，期限一般为1～3年，投资者的预计年平均收益率约为4%～5%。与S-REITs(如CMT)相比，C-REITs 投资风险偏高，但回报率偏低。

开发阶段

建设阶段销售或招商阶段运营阶段

建设贷款过桥贷款抵押贷款

图3：开发项目的融资结构

对比S-REITs和C-REITs可以发现，由于房地产金融市场的不发达及相关法律及政策的不完善，中国还不具备设立S-REITs式传统的房地产投资信托的条件。首先，中国现有《公司法》和《信托法》在不同领域对C-REITs产品发展有难以突破的限制，并且中国缺乏产业投资基金和资

产证券化的相关法律；其次，S-REITs的主要特点是利用股票上市融资以增强房地产资产的流动

性并提供资金支持，利用税收优惠吸引了股票投资者和房地产商的兴趣，但是我国缺乏相关的上

市法规和税收法规；最后，由于房地产商数量多规模小、对银行信贷资金依赖程度高、盈利模式

的短期化、会计制度落后和运作程序不透明，投资者对房地产投资信托产品的风险承受能力和产

品的认同程度不高，S-REITs式房地产投资信托在中国应用尚缺乏成熟的房地产金融市场的支持。

S-REITs的发展经验可以从多个角度为C-REITs发展提供借鉴：从监管的角度看，通过健全

政策和建立配套制度，鼓励多种融资渠道的发展，可以达到分散风险并激活金融产品创新的目的；从金融机构的角度看，可以完善金融市场和丰富金融产品；从房地产商的角度看，可以开辟新的

融资渠道，有利于企业改善财务结构和持续发展。由于中国还不具备设立S-REITs式传统的房地

产投资信托的条件，深交所正建议中国政监会出台有关上市房地产基金(LPFs)设立、发行、上市

和监管的专项法规。与S-REITs类似，LPFs是以契约型基金形式发展的房地产投资信托基金产品，由管理人、托管人和持有人组成，并在交易所上市。LPFs主要投资于可产生稳定租金收入的房

地产，通过管理公司的专业管理实现基金单位的增值。与C-REITs的区别在于LPFs突出上市；

与S-REITs的区别在于LPFs采用基金形式，不是严格意义上的信托产品。通过LPFs的发展可以

预见，房地产信托可以为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。房地产投资信托的发展，将惠及金融和房地产两大行业，将完善房地产金融市场和推动房地产业

蓬勃发展。

[主要参考资料]

[1] 毛志容：《房地产投资信托基金研究》，2004年1月16日，深证研字第0089号(https://www.wendangku.net/doc/5e15289366.html,/upfiles/attach/1088/2004/02/09/0943298125.pdf).

[2] 宋林峰：《中国式房地产投资信托研究》，2004年3月29日，北京国际信托投资有限公

司(https://www.wendangku.net/doc/5e15289366.html,/trust/reit/china_reits_report.pdf).

[3] CMT Annual Report 2003, CapitaMall Trust Management Limited, 2003 (https://www.wendangku.net/doc/5e15289366.html,/annual/cmt%2Dar%2D2003/profile.htm).

[4] 中国证券报：房地产基金摸着石头过河，2004年12月18日A03版.

收藏品市场的发展前景

收藏品投资 根据国际文化市场的经验，当人均G D P在1000美元以下时，居民消费主要以物质消费为主；当人均G D P达到3000美元时，居民消费进入物质消费和文化消费并重的时期；当人均G D P超过5000美元时，居民消费结构转向文化消费为主的时期。2008年，中国人均G D P超过了3100美元，文化消费能力已达到7000亿元，整体上已经进入了物质消费和文化消费并重的时期。从某种意义上讲，我们可以认为，收藏品价格是经济增长的函数。根据国际收藏品市场的经验，当人均G D P达到1000美元时，收藏品市场进入起步期；当人均G D P达到3000美元时，收藏品市场进入快速发展期。这一观点在中国收藏品市场上得到了很好的印证。2003年，中国收藏品市场开始全面启动。根据国家统计局公布的《2003年国民经济和社会发展统计公报》，2003年的中国人均G D P为1090美元，这是中国人均G D P首次突破1000美元。 2005年10月15日，胡锦涛在第七届20国集团财长和央行行长会议开幕式上讲话时说：“我们准备再用15年时间，把国内生产总值提高到4万亿美元左右，人均提高到3000美元左右，使经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实。”2007年10月15日，胡锦涛在中共第十七大报告中提出：“在优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境的基础上，实现人均国内生产总值到2020年比2000年翻两番。”这是中共首次在党代会报告中正式使用这种提法。2002年11月8日，江泽民在中共第十六大报告中提出：“全面建设小康社会的目标是：在优化结构和提高效益的基础上，国内生产总值到2020年力争比2000年翻两番，综合国力和国际竞争力明显增强。”当时，没有使用“人均”一词。对此，亚洲开发银行驻中国代表处高级经济学家庄健分析说：“这一目标的提出是基于最近几年经济的快速发展而确定的。”国家统计局的数据显示，2000年中国人均G D P 为7078元，按当年汇率折算为约856美元。如果2020年实现翻两番，那么，人均G D P应该达到3500美元左右。如果我们对中国经济的发展前景充满信心的话，那么，我们同样应该对收藏品市场的发展前景信心十足。 2007年，中国民生银行发布的《艺术品银行业务发展研究报告》认为：“高收入阶层中有超过20%的人群有收藏的习惯。其中，收藏品价值大约平均相当于其全部资产的5%。这意味着，整个高收入阶层大约可以支付超过其财产1%的部分投入到艺术品收藏。假设全国个人储蓄总额其中16万亿元中有50%属于高收入阶层，则意味着，至少每年800亿元资金在理论上是可以用于投资艺术品的。”事实上，正如苏富比拍卖公 司首席执行官鲁普雷希特（R uprecht）所说：“上世纪80年代，收藏品市场受到日本房地产财富的推动。当日本房地产市场崩盘后，收藏品市场也随之坍塌了。但是今天，我们有俄罗斯的财富、中国的财富、日本的财富、对冲基金财富、企业财富和房地产财富。财富高度集中在经济金字塔的顶层，集中程度比任何人以前看到过的都要高。”英国宝龙拍卖公司（B onham s）亚洲区主席施福（Sheaf）也表示：“在过去的10年里，全球收藏品市场的最大变化就是亚洲新买家的崛起。” 2006年，美国财富研究机构Prince&A ssociat es曾对294位平均身价约为600万美元的华尔街对冲基金高级经理进行过一次消费情况调查（见表1）。调查发现：“仅仅他们这些人，在收藏品上的1年的投资就花去了11亿美元。这是一帮在投资上最有影响力的一族，他们的举动不但互相影响，而且在影响投资界的其他精英，更能推断出这些掌管着上百亿资金的人对所掌管的资金的投资方向，那就无怪乎佳士得和苏富比不断刷新纪录。” 表1华尔街对冲基金高级经理的人均消费情况 资料来源：Julia Wang：《如何投资艺术基金?》，《中国证券报》2007年10月27日。 美林公司（M errill L ynch）和凯捷公司（C ap G em ini）共同发布的《2008年全球财富报告》（2008W orld W ealt h R eport）显示：“亚太、东欧和中东地区的富豪们对‘兴趣投资’（passion invest m ent s）（主要是奢侈品和收藏品）的需求在不断增加。虽然福布斯集团（Forbes）发布的奢侈生活高成本指数（H igh C ost of L iving Ext rem ely W ell Index）比同期上涨了6.2%，是整体通货膨胀率上涨速度的2倍，但高净值财富个人（H N W Is1）却表现出了‘对奢侈品难以抑制的渴求’。奢侈的收藏品—— —组装汽车、游艇、喷气式飞机、美术作品、珠宝和体验式旅行在‘兴趣投资’中的比例约各占1/6。随着收藏品市场的日渐繁荣，富豪们甚至愿意为他们从未‘上手’的收藏品开价100万美 收藏品市场的发展前景 马健 （浙江传媒学院浙江杭州310018） 项目金额 收藏品3990000美元 豪华游艇429700美元 珠宝376400美元 度假304900美元 钟表271300美元 时装204200美元 美容美体按摩124000美元 电子设备99300美元 社交花费76700美元 家用红酒饮料48900美元68 现代营销

新加坡信托分析报告精编版

新加坡信托分析报告精 编版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】

新加坡信托公司分析报告 一、信托简介 信托投资基金也叫投资信托，即集合不特定投资者的资金，并委托专家代为投资，使其减少投资风险、分享投资收益的一种信托形式，基金投资对象包括有价证券和实业。托管的资产主要是房地产、银行存款、股票、家族财产等。以下简要介绍家庭信托及房地产投资信托。 （一）家庭信托 家庭信托是指（特指自然人）将其财产所有权委托给受托人，受托人按照信托协议管理信托财产，并在指定情况下将该资产转予指定的受益人。该信托像一个有限公司一样运转，一般委托人生前自己掌握，等委托人身故后，受托人责任开始生效。用一个形象的例子，父母常年在国外，他们会将一笔钱交给孩子的姑姑，由姑姑定期交给孩子当作生活费用。父母就是委托人，孩子是受益人，而姑姑则是受托人。从法律上来说，信托的资产已经不再属于资产的原始拥有人了，这样可以保证家庭财产，避免遗产、婚前财产纠纷，免去昂贵的遗产税，从而延续家族财富。家庭信托是一个极其有效的理财工具，但是普通人很难掌握理财专业知识和信息，这时候便需要一个专业的理财师或者理财机构来处理。在西方欧美发达国家，个人信托占到全部信托市场70%左右，机构信托占30%左右。 （二）房地产信托投资(REITs) 房地产信托投资(REITs)是房地产化的重要。证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 二、信托组织架构 根据组织形态的不同，信托可分为契约型信托和公司型信托两种。 （一）契约型信托 契约型信托是指依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的信托。这类信托一般由信托管理公司、保管公司及投资者三方当事人订立信托契约。 信托管理公司是信托的发起人，通过发行收益凭证将资金筹集起来组成信托资产，并根据信托契约进行投资；信托保管公司一般也由银行担任，它根据信托契约负责保管信托财产，具体办理证券、现金管理以及有关的代理业务等；投资者即受

新加坡为什么投资环境好

新加坡投资环境分析 政治法律背景 新加坡是共和制国家，长期以来实施一党议会制，并针对自身国情建立了一个行政主导型分权制衡的政府制度，采取立法、司法、行政三权分立的政治体制，从政人员廉洁奉公，政府机构比较精干。对内：政府的富民政策使得政府与社会的关系较为融洽，消除了社会动荡隐患，确保了新加坡国内的社会稳定，治安好，犯罪率低。所以在新加坡，动乱、战争等突发事件发生的几率几乎为零。对外：新加坡是不结盟运动成员国奉行和平、中立和不结盟的外交政策，它主张在独立自主、平等互动和互不干涉内政的基础上，同所有国家发展友好合作关系。新加坡积极参加东盟活动，把加强东盟及内部的团结看做是本地区安全稳定的基本前提。另外，新加坡还奉行“大国平衡政策”，重视与美国、日本、西欧、中国、印度等国家和地区发展友好合作关系。目前，新加坡已同世界90多个国家建立了大使级外交关系，与117个国家和地区建立了贸易关系。 新加坡政府不会频繁、无故变更其既定政策，更不容许毁约、背信使企业和国家丧失信用，新加坡也没有社会动荡和不明朗的未来，其政府稳定与连续的政策对外国投资者是极大地吸引力。 改革开放政策进一步深入，政府大力鼓励经济发展，积极实行招商引资政策；第一二三产业均得到较快速度的发展，第三产业需求越来越大，绿色产业的发展得到大力支持，这对于我们茶类产品占领销售市场提供了机遇。 新加坡的限制性规定：投资监管新加坡外贸厅立法对外资的限制性规定相比东南亚其他国家来说要宽松得多。但外籍人员在新加坡就业须取得聘用许可证。新加坡法律对外资投向的部门没有特别限制，除交通、通信、电力及新闻等少数公共事业部门投资，行政审批上控制极严。另外，对外国投资投向金融和保险业实行许可证制度。 新加坡的投资准入制度：新加坡对危害社会安全的行业严加管制，如爆竹、国防工业等。制造业中属劳力密集、污染性高或附加价值低的行业（如合板业及成衣业）列为不受欢迎行业，一般情况下不予核准投资。新加坡对外商投资企业的物资购买和产品销售没有太多的限制。 新加坡的限制性产业：新加坡《制造业限制投资法》规定了限制外资进入的产业，但数量较少，主要包括纤维纺织制品（雇用职工人数在100人以上者）、啤酒、海上运输、木料制材、水泥、洗涤类、烟花、铸铁、汽车、电视机、飞机、冷藏车、光学透镜、照相用品、安全救生用具等等。上述这些产业都是属于关系国计民生的行业，法律对外资限制的目的在

《中国家族信托行业发展报告2016》

独家 |《中国家族信托行业发展报告2016》 12月8日,北京银行联合北京信托与中国社会科学院金融研究所财富管理研究中心、**财 经大学中国银行业研究中心合作发布了《中国家族信托行业发展报告（2016）》。智信资产管理研究院首发。 12月8日,北京银行联合北京信托与中国社会科学院金融研究所财富管理研究中心、**财 经大学中国银行业研究中心合作发布了《中国家族信托行业发展报告（2016）》。这是国内首份权威的家族信托行业研究报告。报告预测，羽翼渐丰的中国家族信托市场将在财富管理大格局中振翅高飞。中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬，中国银行业协会党委**、专职副会长潘光伟，**财经大学校长王广谦，中国信托业协会等相关机构专家学者出席发布会。 《中国家族信托行业发展报告（2016）》指出，家族信托肇始于英国、发展于欧美并盛行于离岸市场，在历史与实践中成为私人银行与信托制度的本源业务。作为私人银行与家族财富管理的核心工具，各类形式的家族信托近年来在亚太地区蓬勃兴起，其未来业务重心在中国。经历了30多年的财富快速积累期后，中国“第一代”富豪已经进入了世代传承、 家业交替的历史时期，从财富规模和财富人群的社会学特征来看，当前中国正开启一场人类历史上规模最大的财富转移运动。自2013“中国家族信托元年”北京银行、北京信托等 国内首批商业银行、信托公司推出家族信托业务以来，财产传承和保障的关注度正创新高。三年来，家族信托从业机构和资产规模快速发展，家族信托业务未来将成为财富管理领域新的蓝海。 报告研究了中国家族信托市场概况，并从我国传统文化渊源、目前家族信托业务参与机构、产品服务主要类型等方面进行了深入分析，对未来五年家族信托行业的前景进行展望和预测，同时针对性地提出发展建议。报告主要观点如下： 中国境内目前已有21家信托机构和14家商业银行开展了家族信托业务，家族信托规模约为441.8亿元。展望2020年，中国本土家族信托规模可达6275.5亿元。 中国家族信托业务的兴起源于水到渠成的客户需求与私人银行的供给侧创新。目前国内居民可投资资产中的金融产品及服务转化率仅为27%，提升空间巨大。 中国本土家族信托业务必将陪伴当代民营企业群体的家业传承。以课题组研究的100家民营企业为样本来看，民营企业家业治理仍然处在初级阶段，正在或已经完成传承的家族企业占比不足40%，创始人多在60岁以后才考虑传承问题。其中已完成传承家族企业中“传贤传亲比”为三七开（即70%由家族继承人接力家族企业）；家族传承的“传男传女”性别 中男性占比达71%。中国第一代家族正面临金融、产业、姻缘与血缘“三期叠加”的风险。

9-信托公司财务报表分析

一、信托公司的主要经营特点 信托公司是一类特殊的企业，更是金融业中非常特殊的一类企业，信托业的基本特点就是“受人之托，代人理财”，因此，信托公司不同于其他金融机构和企业的特点主要有： 信托财产与自有财产严格分离； 信托财产本身具有独立性，即一个信托计划实际上就是一个SPV，信托公司是其管理人； 信托财产的收益并不归信托公司，而是归投资者所有，信托公司只收取管理报酬； 信托财产的损失不由信托公司承担，由投资者自负（除因信托公司的管理责任而形成损失外）； 信托公司固有业务相对受限，仅限于贷款、金融股权投资、金融产品投资、同业拆借等，而信托公司对外负债只有同业拆借一种方式，而且负债总额不得超过净资产的20%。由此，固有业务相对简单。 由于信托公司独有特征，一家信托公司的年度报表分别有固有业务报表、信托业务两套报表。其中固有业务主要反映信托公司本身的经营状况，信托业务报表反映了其管理资产的状况。 以上每类报表都分别主要有以下基本的报表：资产负债表，利润表、所有者权益变动表和现金流量表以及财务报表附注。 二、通用的财务报表分析方法及对信托业适用性对比 通常报表分析分为三个方面：单个年度的财务比率分析、不同时期的比较分析、与同业其它公司之间的比较。由于信托公司受政策导向影响敏感度非常高，不同时期的经营变化较大，缺乏可比性，同时，行业内不同企业的经营特点也有较大差异，因此，这里我们仅对单个年度财务比率分析为重点。 单个年度的财务比较分析主要包括以下几个方面：偿债能力分析、资本结构分析（或长期偿债能力分析）、经营效率分析、盈利能力分析、投资收益分析、现金保障能力分析、利润构成分析。由于信托业不同于其他行业的特征，很多指标是不太适用的。在以前很多关于信托公司的财务报表分析中，盲目套用各财务指标分析，其实是不科学、不合理的。 A.偿债能力分析： 1、流动比率= 流动资产／流动负债

中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc

房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------

政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。

新加坡营销环境

中国丝绸服装销往新加坡营销环境分析 08级市场营销（1）班黄勤01 邵丹红04 黄芳芳16 丝绸是用蚕丝或合成纤维、人造纤维长丝织成；用蚕丝或人造丝纯织或交织而成的织品的总称；也特指桑蚕丝所织造的纺织品。中国丝绸以其卓越的品质、精美的花色和丰富的文化内涵闻名于世。丝绸服装属于中高档消费物品，深受国内外喜爱。本文就丝绸服装在新加坡进行营销的环境进行概要分析。 一、新加坡的地理环境 新加坡是东南亚的一个岛国，新加坡国土总面积618平方千米，人口约有270万，其人口密度每平方千米高达4369人。是世界上面积最小、人口密度最高的国家之一。有着优越的地理位置，新加坡位于马来半岛最南端，领土由新加坡岛和附近54个小岛组成，地理位置十分重要，向称“东方十字路口”。北面与马来半岛隔着宽仅1.2千米的柔佛海峡，西边有长堤相连，交通便利；在南面隔着新加坡海峡同印度尼西亚相望，扼守着马六甲海峡入口处的航行要道。地理位置为丝绸服装贸易的发展提供了得天独厚的优越环境，主要表现在如下方面： 1、国际航运、航空和贸易中心新加坡港地理位置优越，气候和水文条件十分理想，港口货物年吞吐量达1亿吨以上，居世界前列，国际航空客运周转量仅次于美、英、法、日居世界第5位。更有利于丝绸贸易的顺畅发展。 2、投资和金融中心新加坡由于优越的地理位置，方便快速的通讯，政局的稳定，国民素质较高等特点，使外国资本大量投入，推功了新加坡经济的腾飞。同时，各国银行云集新加坡，银行总数仅次于伦敦、纽约和香港，成为世界第四大金融中心，为丝绸服装贸易广阔长远的发展提供资金力量与夯实的空间。 3、国际旅游和会议中心就自然和历史文化条件而言，新加坡并不具备发展旅游业的突出优势，但利用其适中的地理位置，大力发展基础设施，美化城市环境，提供优质服务，简化出入境手续，开展各种旅游“外交”活功，从而吸引大量外国游客旅游及大批国际会议在新加坡召开。目前，旅游业已成为新加坡外汇的重要来源之一，为丝绸服装贸易的发展开辟了特色市场。 二、国际政治环境 新加坡自1965年独立后，在四十余年内迅速转变成为富裕的亚洲四小龙之一，新加坡是中国友好邻邦，中新两国地缘、文化相近，共同利益广泛。2010年是中新两国建交20周年。2009年1月1日，《中新自由贸易协定》实施以来，促进了双边经贸关系快速发展。中国—东盟自由贸易区的建立对中新两国贸易关系的影响远大，2009年中国成为东盟的最大贸易伙伴，占东盟贸易总额的11.6%。2010年1月1日中国—东盟自贸区全面建成以来，中新贸易额快速回升。中新的相关协定及贸易关系的建立为中国丝绸服装产品进入新加坡市场开设了保障的平台。 新加坡设立吸引外资制度，如立法为引资战略服务，专设投资促进机构统筹管理，重视投资环境改善，投资限制逐步取消市场更加开放，强化投资者利益保护减少投资风险。此外，新加坡对外资市场准入的规定中有优惠政策框架等都为丝绸贸易的发展提供良好的政治环境。 三、经济环境 新加坡是我国服装出口的重要市场之一。我国服装类产品在新加坡服装进口市场份额中所占比重出现较大上升趋势，消费市场广。中国海关总署发布的数据显示，2010年1月至12月，中国和新加坡进出口商品总值达570.57亿美元，

新加坡投资环境等级评分法

对新加坡投资环境的等级评分 1. 资本抽回：对资本有限制抽回——6分 新加坡税收体系简单低廉，企业所得税税率为20%，个人所得税税率只有中国的一半，无资本税，且实行区域征税（即海外收益汇回新加坡免税），资本可在主要金融中心自由流动。利于投资企业享受新加坡低税率（6%-18%），还可实现国际合法避税（适合用于操作离岸业务），实现资产转移（国际化）和保障。使得企业业务转型，内贸变外贸，获更多税务减免。 新加坡没有外汇及资金流动管制，发行新股及出售旧股所募集的资金可自由流入或流出新加坡。新加坡拥有最先进的资讯科技，新交所已开始应用开放式交易平台，可让世界各地的投资者在不同的地方实施买卖新交所得股票，将来客户还可将自己的结算及风险分析系统与新加坡中央托收公司直接相连，从而大幅度降低交易成本和风险。 2. 外商股权：准许全部外资股权但不欢迎——10分 （1）关于外资投资比例的限制，除商业企业要求外资不超过40%以外，其他企业则规定得比较宽松。高科技或资本密集型出口企业，外资可全资；一般产业虽然鼓励合营，但对外资股份比例并未加以限制，除新闻业不得超30%、广播业不得超过49%的出资比例，以及公共事业属禁止投资产业外，外国投资人均可拥100%的股权。 （2）新加坡并不明确规定鼓励外资投资的领域或行业部门。但总的来说，新加坡不大鼓励外商投资装配型工业部门，而是欢迎能引进“新技术”的投资，除对国家安全构成影响的敏感型部门外。 （3）国外的经济实体可以自由地在新加坡建立自己的企业，开展经济活动。在所有权方面，对外商无特别要求，外商可自由地获取必要的生产要素和进行融资活动，并自由地支配所生产产品的销售市场，其对东南亚各国条件最为宽松。 3.对外商的歧视和管制程度：对外商略有限制但无管制——10分 (一)投资准入制度 新加坡对危害社会安全的行业严加管制，如爆竹、国防工业等。制造业中属劳动力密集、污染性高或附加价值低的行业（如合板业及成衣业）列为不受欢迎行业，一般情况下不予核准投资。新加坡对外商投资企业的物资购买和产品销售没有太多的限制。 (二)限制性规定 投资监管新加坡外贸厅立法对外资的限制性规定相比东南亚其他国家来说要宽松得多，但对外籍人员在新加坡就业须取得聘用许可证。新加坡法律对外资投向的部门没有特别限制，除交通、通信、电力及新闻等少数公共事业部门投资，行政审批上控制极严。另外，对外国投资投向金融和保险业实行许可证制度。 (三)限制性产业 新加坡《制造业限制投资法》规定了限制外资进入的产业，但数量较少，主要包括纤维纺织制品（雇员职工人数在100人以上者）、啤酒、海上运输、木料制材、水泥、洗涤类、烟花、铸铁、汽车、电视机、飞机、冷藏车、光学透镜、照相用品、安全救生用具等等。上述这些产业都是属于关系国计民生的行业，法律对外资限制的目的在于保护这些行业的民族工业，促使新加坡经济的健康发展。 4. 货币稳定性：完全自由兑换——20分 目前，世界上有50多个自由兑换货币的国家，其中就包含新加坡元。新加坡已经成为继伦敦、纽约、东京之后的全球第四大外汇交易中心。从1991年起，新加坡开始实行参考一篮子货币进行调节的有管理的浮动汇率制度。近20年，该汇率制度维持了新元名义有效率的基本稳定，为新加坡实现低通胀和经济增长目标提供了稳定的货币环境，为新加坡的经

2013-2014年信托行业分析报告

2013-2014年信托行业 分析报告 2014年2月

目录 一、2013年信托行业发展情况回顾 (5) 1、信托同业百舸争流，通道优势已然不再 (5) 2、房地产信托迎来兑付高峰，刚兑神话仍未破灭 (6) 3、信托资产增速放缓，10万亿后能否迎来拐点 (6) 4、事务管理类信托加速发展，大型信托公司带头探索 (7) 二、2013年货币市场流动性情况回顾 (10) 1、2013年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策 (10) 2、2013年，国外经济体持续复苏 (12) 三、2013年银信合作信托产品回顾分析 (15) 1、银信合作业务占比逐渐下降，创新型银信合作模式不断催升 (15) 四、2013年集合理财信托产品回顾分析 (18) 1、发行规模创历史新高，发行量同比增长达21% (18) 2、平均收益率同比下降，信托期限明显缩短 (19) 3、资金使用方式：权益型贷款型发行规模占比最高，股权型收益率一马当 先 (21) 4、投资方向：房地产信托发行规模第一，金融类信托发行数量遥遥领先. 22 5、收益类型：固定收益仍为主流品种，平均收益领先其他收益方式 (23) 五、基础产业信托分析 (25) 1、础产业信托发展现状：平稳发展期 (25) 2、基础产业信托发行情况：发行规模发行数量双双下降 (26) 3、信托公司基础产业信托发行情况：中信方正长安领衔，个体发行规模显 著下降 (27) 4、基础产业信托期限及收益率：基础产业信托期限最长，收益波动平稳. 29 5、基础产业信托地区分布情况：发行地集中于江苏、四川、重庆、湖南、 辽宁、安徽等地 (30) 6、基础产业信托产品类型分布：基建为主，矿产资源及交通类次之 (31)

澳大利亚投资环境分析

澳大利亚投资环境分析 ——国际投资学报告澳大利亚（Australia）是全球土地面积第六大的国家，国土面积比整个西欧大一半。澳大利亚不仅国土辽阔，而且物产丰富，是南半球经济最发达的国家。该国是全球第四大农产品出口国，也是多种矿产出口量全球第一的国家。正是这些得天独厚的先天条件以及迅速发展的后天条件，造就了澳大利亚良好的投资环境，可从以下几个因素对澳大利亚的投资环境进行分析： 一自然地理因素 首先在地理位置方面, 它的陆地总面积为768万平方公里，海岸线长为36,735公里，是世界上最大的岛屿，也是世界上最小的陆地块。南北长约3,700公里，东西宽约4,000公里。除此之外，澳大利亚也是世界上最平坦的大陆，同时也是世界上唯一管辖整个洲和它的外围岛屿的国家。并且，澳洲与欧洲国家有着天然的血缘联系。澳与其近邻--新西兰有着共同的历史和文化背景，澳新之间的紧密经济关系日趋稳固，相互间的经济开放度很高，正向着经济一体化的方向迈进。澳长期“从美”，是美国在太平洋上的“南锚”，澳美关系目前被置于澳对外关系的首位。近年来，澳积极发展同亚洲国家的经贸关系。澳10大贸易伙伴中，亚洲国家和地区占了6个。日本是澳大利亚最大的贸易伙伴。澳与新加坡正在进行自由贸易区谈判。澳新(西兰)与东盟正在着手建立新型紧密经济关系。澳独特的地缘优势使她在跨国公司全球经营战略中占据重要地位。另外，澳大利亚的交通运输业便捷

并且比较完善，航空、铁路和公路是主要的交通运输手段,澳大利亚所处的大洋洲在世界交通中占有重要地位。随着世界交通运输的发展，现已成为各大洲之间船舶、飞机往来所需淡水、燃料和食物的供应站，又是海底电缆的交汇处，因此在国际交通的战略上具有重要地位。其次，在自然资源方面，澳大利亚是是世界重要的产矿国和矿产出口国之一。 澳大利亚的矿产资源、石油和天然气都很丰富，矿产资源至少有70余种。其中，铝土矿储量居世界首位。澳是世界上最大的铝土、氧化铝、钻石、铅、钽生产国，黄金、铁矿石、煤、锂、锰矿石、镍、银、铀、锌等的产量也居世界前列。同时，澳大利亚还是世界上最大的烟煤、铝土、铅、钻石、锌及精矿出口国，第二大氧化铝、铁矿石、铀矿出口国，第三大铝和黄金出口国。已探明的有经济开采价值的矿产蕴藏量：铝矾土约31亿吨，铁矿砂153 亿吨，烟煤5110亿吨，褐煤4110亿吨，铅1720万吨，镍900 万吨，银40600吨，钽18000吨，锌3400万吨，铀61万吨，黄金4404吨。澳原油储量2400亿公升，天然气储量13600亿立方米，液化石油气储量1740亿公升。森林覆盖面积占国土的20%，天然森林面积约1.55亿公顷（三分之二为桉树），用材林面积122万公顷。澳大利亚的渔业资源丰富，捕鱼区面积比国土面积还多16%，是世界上第三大捕鱼区. 二经济环境因素 澳大利亚是一个后起的发达资本主义国家。2010年国内生产总值

房地产投资信托基金物业评估指引(试行)

附件： 房地产投资信托基金物业评估指引（试行） 第一章总则 第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。 第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。 第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。 本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投

资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。 第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。 第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理： （一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的； （二）本机构的专业能力难以胜任的； （三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。 第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。 评估委托书应当载明委托人的名称，委托的房地产估价机构的名称，评估内容（信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分），评估目的，评估对象（名称、坐落等），评估要求（评估工作完成时间等），委托日期等内容。 评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况，负责本评估项目的注册房地产估价师，评估内容、评估目的和评估对象，委托人应提供的评估所需资料，评估过程中双方的

(完整版)《神奇的货币》练习题

神奇的货币练习题（一） 一、选择题(本大题共25小题，每小题4分，共计100分。在每小题列出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的) 1．(2011江苏)某公司向计算机个人用户提供免费的安全和杀毒服务，占据了国内网络安全软件市场的半壁江山。该公司的产品和服务之所以免费提供，是因为其提供的产品与服务 A．属于公共物品B．价值通过其他形式实现 C．使用价值不大 D．未用于交换而没有价值 2．(2010安徽)在“商品—货币—商品”的流通过程中，“商品—货币”阶段的变化“是商品的惊险的跳跃。”这个跳跃如果不成功，摔坏的不是商品，而是商品所有者。这说明 A．商品生产者需要生产适销对路、质量上乘的商品 B．商品生产者生产的商品就失去了使用价值和价值 C．货币作为商品交换的媒介必须是观念上的货币 D．货币作为一般等价物在物物交换中起决定作用 3．(2010北京)不考虑其他因素，图中汇率变化产生的影响是 ①2002至2004年，中国出口到法国的纺织品更具竞争力了 ②2002至2004年，德国出口到中国的机械设备变得便宜了 ③2008至2009年，中国企业赴欧元区国家投资设厂更有利 ④2008至2009年，法国学生来中国留学需要的费用减少了 A．①③ B．①④ C．②③ D．②④ 4．（2010·江苏单科）中国人民银行外汇牌价显示：2007年8月24日，100美元兑换756.91元人民币；2010年5月4日，100美元兑换682.65元人民币。这一变化表明A．人民币汇率跌落，美元贬值 B．人民币汇率升高，美元升值 C．美元汇率升高，人民币贬值 D．美元汇率跌落，人民币升值 5．2012 年 2 月 22 日，北京市青年联合会和北京青少年发展基金会向果洛灾区捐赠急需的棉被、棉衣、食品、冻伤和风湿药等物资。材料中的物资 A．是商品，因为有使用价值 B．不是商品，因为不是劳动产品 C．是商品，因为有进行交换 D．不是商品，因为没有用于交换 6．温州银泰某名牌衬衫专卖店在季末打出巨幅促销广告：“高档纯棉衬衫 150 元

信托行业深度分析报告

信托行业深度研究报告

投资摘要 关键结论与投资建议 信托公司往往被定义为金融业中的“坏孩子”，但其较强的盈利能力可能要超出市场认知。我们统计了行业68家信托公司自2010年以来的经营表现，就平均ROE而言，超过30%的有三家公司，分别为安信信托、中融国际信托和四川信托；超过20%的有16家公司，占比高达23.5%，体现出明显领先于一般行业的盈利能力，具有显著投资价值。 行业分化正在逐步拉大，具备较强主动管理能力的信托公司已体现出更好的适应力和盈利能力。自2012年以来，信托公司的通道类业务越来越多的受到基金子公司和券商资管的竞争，通道业务费率持续下滑，同时带动信托行业报酬率下滑。但行业承压期往往也是公司进行分化的时点，主动管理能力已经成为行业分化的最重要塑造力，而上市信托公司中，安信信托、经纬纺机（子公司中融信托）和爱建集团（子公司爱建信托）都表现出了优于行业的特性。按信托公司的盈利能力以及估值水平，我们推荐板块的投资机会，按排序为：安信信托、爱建集团、经纬纺机和陕国投A。 核心假设或逻辑 第一，通道业务费率持续受到资管行业竞争的影响而走低，信托行业面临越来越大的转型压力； 第二、行业分化沿着主动管理能力这一维度逐步展开，在资本利用效率和信托报酬率上具有优势的公司也将持续跑赢行业； 第三，监管政策或将对通道类业务形成冲击，依靠通道类业务实现盈利的信托公司将面临更大的经营压力，而已具备较强主动管理能力的信托公司则在行业分化中越来越具备相对优势； 第四，信托公司具备权益杠杆乘数较低、ROE较高且具备良好稳定性的特点，具备长期投资价值； 第五，我们认为估值方法主要由企业背后的业务模式决定，就非银金融领域而言，由于业务运营存在较大差异，不同板块使用估值方法也不同，其中券商、财险适用于PB估值法，寿险适用于P/EV估值法，而信托公司更适用于PE估值法， 与市场预期不同之处 首创性的从资本效率、信托业务报酬率、固有业务投资收益率三个维度构建了信托行业ROE度量框架，并且给出了行业ROE的敏感性分析表。 我们系统讨论了信托公司的估值体系，并且指出估值方法的选择由背后的业务逻辑决定，信托公司具备盈利能力稳定性强、表内资产和表外资产并存的特点，更适用于PE估值。 市场采用自上而下的分析方法，认为监管政策或将对通道业务展开更严格监管，从而使信托行业承压，进而压制信托估值。我们认为行业分化已经开始，优质信托股的绝大部分盈利靠主动管理类业务实现，对通道类业务敏感性更低，且分化阶段是龙头股投资的良好时点。 股价变化的催化因素 宏观经济好于预期；上市信托公司主动管理能力持续增强，信托报酬率继续领先行业。 核心假设或逻辑的主要风险 监管趋严、行业竞争加剧。

第6讲(房地产投资信托基金)

《信托与理财》 第6讲房地产投资信托基金（REITs） 一、REITS业务结构——以Prime REIT为例 1，主要参与方 投资人：公众投资者和机构投资者 受托人：合资质信托公司（HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Ltd） 管理人：房地产投资管理公司(Macquarie Pacific Star Prime REIT Management Ltd) 物业管理人：专业物业管理公司(Macquarie Pacific Star Property Management Pte Ltd) 财务保荐人：Macquarie Real Estate Singapore Pte Ltd 发起人：ERGO Trust GmbH 全球协调商：Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 联席财务顾问：DBS Bank Ltd J.P Morgan (S.E.A.) Ltd 主承销商/账簿管理人：DBS Bank Ltd Deutsche Bank AG (Singapore Branch) J.P Morgan (S.E.A.) Ltd Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 2.投资标的 3.上市资本结构 4.法律依据 5.评级

6.受托人 7.REIT管理公司 8.物业管理公司 9.分红政策 二、REITs的理论与实践 1.概念 一种募集资金，投资于能产出稳定现金流和收益的房地产组合，再按投资份额分配收益的金融投资业务。 可投资物业包括购物中心、写字楼、商铺、工业厂房和仓库、高科技园区、停车场、医疗中心等。 2.种类 按照REITs本身的组成形式：公司型和契约型 按照所投资产性质：权益型REITS、抵押型REITS、混合型REITS 按照投资期限：封闭型与开放型 按照投资者条件：私募与公募 3.REITs优势 较高的收益 1998-2008年美国REITs年均收益率7%，而同期政府债券年均收益5.68% 一方面来自于房地产较高收益，另一方面由于税收优惠，即免征公司税能有效降低风险

管理学5、案例分析

五、案例分析题 1、是裁员减薪还是减时提薪：美国麦考密克公司创始人w．麦考密克是个性格豪放、带有江湖义气的经营者。公司成立之初利润增长较快，员工的收入也与日俱增。随着公司的发展，其经营理念和经营方法逐渐落后，越来越不适应时代的要求。麦考密克虽苦心经营，但公司还是不景气，最后陷入裁员减薪的困境，公司濒临倒闭的边缘。C．麦考密克在公司危难时刻继任总裁，员工把死里逃生的希望全都寄托在新总裁身上。C．麦考密克也壮志满怀，承诺不把公司搞好决不罢休。万事开头难，从何处突围成为首要问题，他认为提高士气是振兴公司之本。他对员工庄严宣布：“本公司生死存亡的重任落在诸位肩上，希望大家同舟共济，协力渡过难关。”他出人意料地决定，从本月起，全体员工的薪水每人增加10％，工作时间适当缩短。柳暗花明又一村。绝路逢生的员工被新总裁的决心和决定所感动，士气大振，全公司共同努力，仅用1年的时间就实现了扭亏为盈，公司得救了，员工又有了盼头。 问题：麦考密克公司的起死回生使你得到哪些管理学上的启示? 答：管理是科学，也是艺术。公司的成败在于员工的积极性能否发挥，员工积极性的发挥在于领导艺术。c．麦考密克在本应裁员减薪时，却减时提薪，乃惊人之举，属高超的领导艺术。员工对领导的认可是领导权力有效行使的一个重要条件，领导和员工同舟共济的高昂士气是公司取之不尽的力量源泉。 困难和解决困难的办法是同时存在的，而且办法总比困难多，领导艺术是挖掘“办法”的技能。 2、《手表定律》 森林里生活着一群猴子，每天太阳升起的时候它们外出觅食，太阳落山的时候回去休息，日子过得平淡而幸福。一名游客穿越森林，把手表落在了树下的岩石上，被猴子“猛可”拾到了。聪明的“猛可”很快就搞清了手表的用途，于是，“猛可”成了整个猴群的明星，每只猴子都向“猛可”请教确切的时间，整个猴群的作息时间也由“猛可”来规划。“猛可”逐渐建立起威望，当上了猴王。 做了猴王的“猛可”认为是手表给自己带来了好运，于是它每天在森林里巡查，希望能够拾到更多的表。功夫不负有心人，“猛可”又拥有了第二块、第三块表。但“猛可”却有了新的麻烦：每只表的时间指示都不尽相同，哪一个才是确切的时间呢？“猛可”被这个问题难住了。当有下属来问时间时，“猛可”支支吾吾回答不上来，整个猴群的作息时间也因此变得混乱。过了一段时间，猴子们起来造反，把“猛可”推下了猴王的宝座，“猛可”的收藏品也被新任猴王据为己有。但很快，新任猴王同样面临着“猛可”的困惑。 问题：试用管理学理论分析《手表定律》的故事，并谈谈给你带来了哪些启示。 答：视角1：只有一块手表，可以知道时间；拥有两块或者两块以上的手表并不能告诉一个人更准确的时间，反而会制造混乱，会让看表的人失去对准确时间的信心。 视角2：每个人都不能同时挑选两种不同的行为准则或者价值观念，否则他的工作和生活必将陷入混乱。 视角3：对同一个人或同一个组织不能同时采用两种不同的方法，不能同时设置两个不同的目标，甚至每一个人不能由两个人来同时指挥，否则将使这个企业或者个人无所适从。 启示1：制定出的目标一定要明确；

2017年信托行业专题分析报告

2017年信托行业专题分析 报告 (此文档为word格式，可任意修改编辑！） 2017年9月

正文目录 信托规模与业务收入的背离 (5) 此消彼长，业务回流信托行业 (5) 营收未反映与规模同步的高增速 (7) 通道业务回流催生信托规模高增速料不可持续 (11) 银行的套利行为催生信托规模高增长 (11) 金融去杠杆、监管协同，通道业务增速料下降 (14) 信托转型势在必行：提升主动化，服务实体经济 (16) 机构业务：提升主动化，服务实体经济 (16) 把握零售端：丰富产品池，强化渠道建设 (21) 相关建议：寻找差异化个股 (23) 爱建集团：股权争夺事宜和平解决，资源整合推动快速发展 (23) 经纬纺机：中融信托业务稳健，资产整合预期升温 (26) 安信信托：主动管理规模持续提升，积极布局多元金融 (29) 风险提示 (32) 图目录 图1：部分资管主体资管规模对比（单位：万亿） (5) 图2：2014-2016年部分资管主体同比增速对比 (6) 图3：信托资产余额及同比增速 (6) 图4：社会融资规模增量及信托贷款占比 (7) 图5：信托行业营收及利润总额 (7) 图6：固有业务对营收贡献占比下降 (8)

图7：信托业务收入增速与信托资产增速出现背离 (9) 图8：投资类、融资类、事务管理类信托占比变化 (9) 图9：信托收益率与银行理财收益率 (10) 图10：信托资产投向 (10) 图11：近年工业企业利润同比增速放缓 (11) 图12：通过信托公司进行表外放贷模式举例 (12) 图13：通过委外或通道形式投非标或同业套利举例 (12) 图14：近年银行不良率攀升 (13) 图15：2015-2016年市场利率处低位 (13) 图16：同业存单发行量高速增长 (14) 图17：近年银行理财及其中同业理财占比快速上升 (14) 图18：信政合作信托余额及增速 (17) 图19：PPP项目总投资额与落地率 (17) 图20：信托参与PPP的三种形式 (18) 图21：通过股权与债券融资直接参与PPP：中信.唐山世园会PPP项目 .. 19 图22：作为LP参与PPP基金：宁波PPP基金项目 (19) 图23：作为GP参与PPP基金：贵州PPP母基金项目 (20) 图24：平安信托多元融资服务 (21) 图25：平安信托盈利能力远高于行业水平 (21) 图26：集合资金信托余额占比：行业VS平安信托 (22) 图27：平安信托活跃高净值客户数及增长率 (23) 图28：爱建信托营收与净利润增速 (23) 图29：爱建信托资产规模、结构及信托报酬率 (24) 图30：几家信托公司2016年净资产和投资收益对比 (25) 图31：曲靖银行情况 (25) 图32：爱建集团营收与净利润增速 (26) 图33：爱建集团ROE (26) 图34：中融信托营收与净利润增速 (27) 图35：中融信托资产规模、结构及信托报酬率 (27) 图36：中融信托子公司受托资产规模及占比 (28) 图37：恒天财富销售净利率与同业对比 (28) 图38：经纬纺机营收与净利润增速 (29)