(强烈推荐)老年公寓项目研究报告

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序言

“谁言寸草心,报得三春晖！”父母养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。

人生最需要关爱的是两个时期：一是成长阶段，二是老年阶段。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：2：4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力

不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。

目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是按照市场原则兴办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。

固镇县XX医院依托自身的医疗优势，拟兴办一所附属老年公寓，实现医疗和养老资源共享，努力为入住老人特别是患有老年病、慢性病，需要长期治疗护理的老人提供专业化、规范

化的治疗、康复、养老的理想住所。

本报告就该项目建设的可行性作深入研究。

术语

1、老年公寓 Apartment for the Aged

专供老年人集中居住，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅。

2、老龄阶段 The Aged Phase

60周岁及以上人口年龄段。

3、自理老人 Self-s。。

5）气压

1991—2005年间平均气压100.05千帕。

6）光照

全年平均日照时数2236.6小时，年每平方厘米太阳幅射积热量113.77千卡。

7）无霜期

年平均无霜期210天左右。

3.2.3地震

根据“地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为7度设防区。

3.2.4 基础设施条件

1）给排水

项目场区有自备深井一眼，配备无塔供水增压器形成自来水管网供水。生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。

2）供电

由固镇县城区电网供电，可以满足项目建设及运营需要。

3）交通

固镇县县城距市区50公里，经过固镇县县城的有京沪铁路，101省道穿境而过。该项目紧邻固镇县县城主干道垓下路，交通十分便利。

3.2.5 建筑材料及运输条件

项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。

建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。

3.2.6 用地条件

固镇县XX医院附属老年公寓项目是使用固镇县XX医院已有土地进行改扩建，所用土地已通过出让方式取得。

项目建设符合固镇县发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地等原则要求。

3.2.7建筑施工条件

该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。

第四章建设规模与建设内容

4.1 建设规模

该建设项目总建筑面积13000㎡，总投资2000万元。

项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间80间（套），增设固定床位150张，可解决150位老年人的住宿问题。

4.2 建设内容

1.老年公寓楼：13000㎡。为高层框架结构双面楼1栋，地下1层，地上12层，建筑面积 13000㎡。

2. 楼内配套建设：餐厅、煎药室、洗浴中心、康复医疗中

心、阅览室、文化娱乐中心、老年健身中心等。

3.设施配套：满足150人的老年人专用起居、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等。

其中建设工程主要包括：土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、绿化美化等。

固镇县康乐苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要经济技术指标详见《综合经济技术指标表》(表1

综合经济技术指标（表1）

第五章工程技术方案

5.1 项目组成

固镇县XX医院附属老年公寓项目具体平面布置详见附图《规划平面图》。

5.2 建设模式与设计理念

5.2.1建设模式

固镇县XX医院附属老年公寓项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。

5.2.2设计理念

（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。

（2）以人为本理念：一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。

（2）服务定位：本项目以服务老年人为主，以满足中低收

入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。

5.3建筑设计规范

5.3.1设计原则

固镇县XX医院附属老年公寓项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。

建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。

人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。

5.3.2 设计依据

1)《老年人住宅设计规范》（JGJ122-99）；

2)《民用建筑设计通则》(JGJ37)；

3)《民用建筑热工设计规范》(GB50176) ；

4)《民用建筑节能设计标准》 (JGJ26)；

5)《建筑设计防火规范》(GBJ16)；

6)《住宅建筑设计规范》(GBJ96)；

7）其他相关建筑设计规范。

5.3.3 设计规范

1、功能设计

1）老年公寓楼：居室以满足中低收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式主要包括：大部分为一室一卫两床模式，适量配有一室一卫一床型，较大房间为一室一卫三床模式，居室使用面积在20-40㎡。每间居室内都配有壁挂电视、空调、电话、护理呼叫和监护系统等。

2）公寓楼内设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、棋牌娱乐中心、服务管理中心等。与之相配合的还有卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。

3）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，聚在一起聊天是老年生活的一大乐趣。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。步行百米到紧邻的城西公园也是一很好的去处。

2、建筑设计

（1)总体要求

1）老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。

2）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公寓走廊、楼梯间、电梯间内将设有介助扶手，多提供休息座椅等。

（2）出入口

设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或

早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。

设计规范：

1）出入口内外留有不小于1.50m×l.50m的轮椅回旋面积。

2）标志鲜明，易于辨认。

3）门前平台与室外地面高差不大于0.45m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。

4）台阶踏步踢面高不大于150mm，踏面宽不小于300mm，坡道坡度不大于112。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。

5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。

6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。

(3) 楼梯、坡道和电梯

设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步

的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。

采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。

设计规范：

1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。

2）缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。

3）该项目多层老年公寓楼， 1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于 1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于112。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ 50）的有关规定。

4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆

与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。

5）本项目老年公寓大楼设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m 高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。

(4)居室设计

老年公寓的居室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。

老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。

老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。

房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。

设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于14㎡，卧室使用面积不小于10㎡。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6㎡。

居室内老年人基础设施参数：

（1）老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40～0.45m；双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40～0.45m。

（2）急救担架长度2.30m，宽度0.56m。

（3）轮椅应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ 50有关规定。

（4）家具圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。

（5）卫生间

设计原则：老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白

色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。

设计规范：

1、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。

2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。

3、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。

4、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ ∏’形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。

5、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。

6、卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。

（6）门窗

1、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。

2、老年公寓居室的户门和室内卫生间门通行净宽均不小于0.80m。

3、居室疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。

4、窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。

（7）室内装修

1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在

1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。

2、居室不采用易燃、易碎及散发有害有毒气味的装修材料。

3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。

因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：

①楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、

显深色面料。

②居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。

③居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有 1.00m3以上的贮藏空间。

（11）建筑设备与室内设施

1、公寓楼与活动中心均安装采暖、降温设备，并设置热水供应设备。

2、老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。

2、建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。

3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。

4、居室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60～O.80m；卫生间各设两组，插孔离地高度为0.80～

1.00m。

5、居室设闭路电视插孔。

6、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。

7、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。

9、居室床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。

5.5建筑结构设计

5.5.1 主要依据

1）《岩土工程详细勘察报告》；

8）《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）；

9）《城市居住区规划设计规范》；

10）《住宅设计规范》；

11）《高层民用建筑设计防火规范》；

12）《住宅建筑设计标准》；

13）现行有关专业设计规范、规定等。

5.5.2 结构材料

1、地震设计及荷载取值

抗震设防烈度：7度

抗震等级：二级

楼面均布活荷载：1.5KN㎡

设备用户及附属用房按需要取值。

2、结构材料

砼强度等级：基础垫层C10，基础C20，其他构件C25—C35。

钢筋：Ⅰ级钢fy=210KNm2。

Ⅱ级钢fy=310KNm2。

Ⅲ级钢fy=400KNm2

框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。

结构：框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。

基础：采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。

第六章公用配套设施

6.1 给排水

6.1.1给水设计

1、设计依据

《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）。

《室内给水设计规范》（GBJ13—86）。

2、设计原则

根据项目建筑物规划设计，合理分布项目供水，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。确保最高楼层的最不利位置有一定的水压，并保证每天24小时不间断供水。

3、水源和供水设施

项目区供水使用城区自来水和无塔供水增压器供应。给水管管材选用铝塑复合管。

4、消防给水系统

根据《建筑设计防火规范》和有关规定设置。消防水源由项目区自来水管网供应，室内消火栓15LS，室外消火栓30LS。

6.1.2排水系统

1、设计依据

《建筑给水排水设计规范》（GBJ15—88 1997年版）；

《污水综合排放标准》（GB8798—1996）；

2、排水方式

采用分流制系统，污、雨水分系统排出。

污水排放：生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网。

雨水排放：建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC