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房产登记造假值得警惕

房产登记造假值得警惕

核心提示:

“《物权法》一旦实施,纠纷最多的应该在房地产方面。”物权法专家、清华大学法学院程啸曾作过这样的估计。他认为,伴随《物权法》的实施,涉及物权登记的纠纷会越来越多。但从配套法律法规的建立完善来看,相关部门尚未完全做好准备。

伴随城市房地产业的迅猛发展,房屋交易不断增多,由房屋产权登记引发的行政案件正呈大幅度上升趋势。

省高院行政庭负责人近日向记者介绍说,2002年至2005年,全省法院受理一审房屋登记行政诉讼案件2060件,其中2004年以前,每年以30%的速度上升。2006年全年的受案数537件,2007年又上升到679件。目前,因为房屋登记引发的行政案件已经位列全省行政案件收案数的第三位。

错误登记导致产权登记机关屡屡败诉

“这其中,当事人利用虚假材料进行房产登记引发的案件增多,假身份证件、假权利人登记情况屡见不鲜。而另一方面,房产登记机构因为忽视实体审查和违反法定程序而导致败诉率居高不下。有的是在共有人不明或者房屋权属存在争议的情况下,即进行房产登记;有的是当事人申请在后,办证在前。”

翟某、翁某两人是夫妻。2000年,翁某通过房改取得了泰州市某小区的一处房屋,随后领了房产证。2001年8月,翁某在妻子不知情的情况下,与卞某签订了一份购房协议,以12.7万元的价格将房子卖给了卞某。2003年7月30日,翁某、卞某持房产证、户口簿、身份证、转让合同、有关税费凭证,还有翟某的身份证复印件等手续,向泰州市房管部门申请办理过户登记,经过审核,泰州市房管部门于当日向卞某颁发了房屋所有权证。

翟某知道后,认为翁某单方面出售夫妻共有房屋侵犯其合法权益,遂诉至法院,要求撤销颁发给卞某的房屋所有权证。

根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》,共有房地产,未经其他共有人书面同意的,该房地产不得转让。法院审理认为,翁某在办理房屋转移登记申请时,提供了妻子翟某的身份证复印件,以表明该房屋存在共有人。但房产登记机构在没有共有人翟某书面同意的情况下,仅凭翁某提供的翟某的身份证复印件就认定翟某同意转让共有房地产,并据此给卞某颁发了产权证,违反了法律规定。2006年7月,江苏省高院终审判决撤销泰州市人民政府颁发给卞某的房屋所有权证。

省高院行政庭法官告诉记者,当前,全省涉及房屋登记的行政诉讼案件不仅数量多,类型也多。2003年以前比较多的是不服房屋权属初始登记,现在诸如不服注销登记、不予登记(登记机关不作为)、抵押登记等多种类型的房屋登记案件也不断涌向法院。

而近年来我省房屋登记机构实际败诉率,2002年为23.18%,赔偿2万元;2003年为

29.84%,赔偿11.2万元;到2006年为22.13%,赔偿36.6万多元。这些行政赔偿,多是由交易一方当事人的民事欺诈行为和房地产登记部门的错误登记行为共同造成另一方当事人利益受损而引发。

当事人造假申请屡见不鲜,却从未受罚

记者了解到,一直以来,房产部门办理产权登记适用的规章,是建设部1997年颁布、2001年修改的《城市房屋权属登记管理办法》。该办法对“虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的”、“涂改、伪造房屋权属证书的”以及“非法印制房屋权属证书的”情况,规定了可由登记机关处以“1千元以下”以及“1万元以上3万元以下”的罚款。

但江苏省房产协会产权专业委员会主任委员金绍达告诉记者,以他曾经在常州市房产管理局产权监理处处长位上干了20年的经验,当事人“虚报、瞒报”,“涂改、伪造”的情况登记机关确实发现很多,但罚款这一行政处罚措施,按照《行政处罚法》,因为有着严格的程序要求,实践中在该市从未实施过,发现后只是对当事人进行批评、教育。

“还有很多造假情况,登记机构工作人员光凭当事人提供的申请材料在登记现场根本是无法看出来的。”金绍达告诉记者,比如某人瞒着妻子卖房,拿着妻子的身份证件到登记部门申请办理过户手续,为证明共有产权人妻子同意处置该房产,他居然找到一个和他妻子非常相像的女子来到登记现场,工作人员凭身份证上的照片,没能识别出真伪,就为他们办理了过户手续(本报1月10日3版《民间借贷现象调查》中也有类似案件的报道)。后来,当事人妻子诉到法院,案件审理过程中,承办法官也承认,那位假冒的“妻子”实在是太像了。

登记机关应尽多大审查义务?

房产登记机构在办理登记过程中,究竟应该承担多大的责任?是只需对当事人提交的申请材料进行形式审查,还是不仅要进行形式要件的审查,还要负责审查申请材料的真伪以及法律关系的真实性?记者了解到,这在实践当中一直存在争议。

已经颁布实施的《物权法》第十二条规定,不动产登记机构应当履行下列职责:查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。该条还规定,申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。

省高院行政庭法官认为,该条中的“查验”,是既要查又要验的意思,登记机关应当尽到审慎的义务,在最大程度上保证登记的真实性。比如,大量的房屋登记诸如转让、抵押,房产证是当事人必须提供的。在目前房产证造假情况较严重的情况下,对于房产证的真实性,登记机构就必须查明。因为房产证是由登记机构发出的,审查房产证的真伪对于登记机构来说没有任何困难。比如一个案件中,一处房屋出现两个房产证,结果两个房产证持证人都持证办理了抵押,造成抵押权无效,抵押权人造成了重大损失,那么,登记机构肯定负有审查不严的责任。

《物权法》在“查验”之外还规定“就有关登记事项询问申请人”,据省高院行政庭法官的理解,这里的“询问”,是一种权力,更是一种义务和责任,如果不询问而发生了错误

的登记,就是没有尽到责任。而“必要时可以实地查看”的规定,则赋予了登记机构调查权。相关法官告诉记者,《物权法》赋予登记机构更大的审查权力,目的就是要确保登记的准确性,减少登记的错误。与此相适应,《物权法》第二十一条第二款“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”的规定,也加大了登记机构的责任。

“实行市场经济,首先要保障交易安全,在我国社会保障机制尚未健全、诚信体系也未建立的情况下,必须加大登记机构的审查力度。”省高院行政庭法官强调。

登记前公证制值得借鉴

“但在目前的情况下,如果要求房产登记机构对当事人的申请材料进行实质审查,登记的成本会很高,工作效率肯定也难以得到保证。”金绍达坦承,以登记机构现有的力量和登记模式水平,尚难以适应实质性审查所要求的标准。

记者经过资料查询发现,就这一问题的解决,已经有业内人士提出,要扩大登记队伍,加强登记机构力量;还有学者提出,可以引入公证制度作为不动产登记的前置程序。

考察其他各国和地区的做法,法国为了提高登记的准确性,在不动产交易中就引入了公证制度;瑞士为了提高登记的效率,强制规定不动产交易实行公证制度;我国台湾地区在其“债法”修正时也引入了公证制度。台湾地区《民法》第166条第1项规定:“契约以负担不动产物权之转移、设立或变更之义务为标的者,应由公证人做成公证书”。

“各国和地区关于不动产交易实行公证制的做法,确实值得我们借鉴。”金绍达告诉记者,他了解的德国、意大利,还有美国的绝大部分州也有类似的有关公证的规定。金绍达说,由公证机构负责不动产交易的审查核实工作,可以有效地减少登记机构的工作量,提高登记的效率和准确性。

记者了解到,在《物权法》的立法中,也曾考虑过在登记时引入公证制度,但因为这一规定将增加登记申请人的经济负担而被否定。

房产证将不再是唯一的产权凭证

记者进一步获悉,目前仍在实施的《城市房屋权属登记管理办法》,因为一些具体规定与《物权法》精神不相符,为此,建设部已经着手起草制定新的《房屋登记办法》以及配套的《房屋登记簿管理试行办法》。

作为《房屋登记办法》的专家起草人之一,金绍达向记者介绍说,即将出台的《房屋登记办法》,是配合《物权法》实施的配套法规,该法结合房屋登记工作的实践,有许多新的规定和做法。

金绍达说,其中最重要的一点,是重新定义了“登记”的含义,即“指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”依据这一定义,记载于房产登记机构的不动产“登记簿”将成为物权归属和内容的根据。这样一来,房屋产权证将不再成为权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一

合法凭证。权利人、利害关系人想要知道一处房产的产权情况,直接到登记机构查询“登记簿”就行了。

而以往强制当事人在一定时间内申请登记的规定也将被废止。金绍达说,按照新的《房产登记办法》,登记的程序将由当事人自己选择提起,即他是否自愿将自己的房产接受《物权法》的保护。

金绍达认为,依据《物权法》的精神,今后的房屋权属登记将成为一种物权公示行为,而不是行政确权行为。房产登记机构要逐渐淡化行政管理意识,加强服务意识。

新《房屋登记办法》将有效遏制造假申请

已经实施的《物权法》规定,“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。”金绍达说,这意味着,当事人造假不再是罚款千元就可以了,他很可能为此承担几万、乃至几十万的民事损害赔偿责任。

记者注意到,建设部2007年7月公布的《〈房屋登记办法〉征求意见稿》对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定。此外,其第22条专门要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。第95条则规定“当事人伪造房屋权属证书的,由登记机构依法没收伪造的房屋权属证书,并移送司法机关处理”。

而针对登记机构登记错误的行为,《征求意见稿》在第九章附则中也专门设立了一条:“登记机构应当积极建立赔偿资金账户,用于登记赔偿。”

伴随《物权法》的实施、《房屋登记办法》的出台,金绍达认为,房产登记当中造假申请、错误登记的情况肯定将得到有效遏制。他透露,这一关系到每个房产权利人利益的《房产登记办法》本预定在去年10月1日和《物权法》一起实施,因为争议较大被延期,但修改后的《办法》肯定会在春节后尽快发布。

记者另获悉,为解决房屋登记诉讼案件中的诸多法律问题,最高法院《关于审理城市房屋登记行政案件若干问题的规定》的司法解释也在调研、起草中。

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