房地产市场失灵的原因与表现

房地产市场失灵的表现与原因

[摘要]房地产作为一种特殊的商品,具有垄断性、不易腐性、外部性、市场信息的不对称性和公共性等特点,房地产市场失灵具有客观必然性,表现为房地产泡沫化、供求失衡严重。以往政府的宏观调控在解决房地产市场失灵中发挥了一定的作用,政府部门应进一步加大住房建设用地的供给,调节供给结构,改革土地出让方式,健全房地产信息披露制度,明晰产权,开征物业税,对价格进行直接管制,并保证政策的贯彻落实。

[关键词]房地产;市场失灵;宏观调控;政策建议

一、引言

随着2008年全球经济危机的爆发,关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业,其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展,然而,房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。近年来政府屡屡出手调控,对于2008年采取的“救市”政策,各界也是褒贬不一。本文从商品的角度分析房地产的客观属性,从点到面,分析了房地产市场失灵的客观必然性,从而肯定了政府的“救市”行为。

二、房地产市场失灵的客观必然性

市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”,是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端,从而不能实现某些合意的社会经济目标,只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。

房地产业作为一个我国相对较新的产业,随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展,已发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品,但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性,这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。

(一)房地产市场的垄断性导致市场失灵

1·房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代性造成的产品性质垄断。房地产是不动产,固定在一个特定的位置,使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通,形成永远固定在某个位置的天然垄断。

同时,房地产也是一种高度异质性的商品。由于土地是不可移动的,每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异,以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别,更强化了房地产的异质性。而产品异质性越强,垄断的可能性越大,生产者对价格的操作机制也就越强,削弱了市场机制的发挥,导致了资源配置的不合理,一定程度上造成了市场的失灵。

2·房地产价值的高昂性造成的资金垄断。房地产业是一个资金密集型产业,从土地的开发投资、投入生产到装修配备,每一环节都需要高昂的资金支持。而资金密集的投入也使房地产成为一种价值高昂的“奢侈品”,使房地产业从生产到销售都对金融信贷有着高度的依赖性。而金融信贷对申请人有一定的限制,从而挤出了一部分的投资者和消费者,使得市场缺乏竞争,导致了市场资源配置的失效。

3·房地产的稀缺性造成的垄断。土地本身是稀缺资源,再加上土地市场的垄断性,从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。

(二)房地产的不易腐性导致的市场失灵

房地产区别于其他普通商品的一项最主要的性质为房地产是不易腐品,即使房地产不能马上销售,所有者也可以待价而沽,损失的只是保管费用和占压资金的利息,而比较它的预期收益来说,成本是较低的。于是房地产商就可以保存大量的存货,放到下一期再卖,房地产的价格不必“市场出清”,而通常“市场出清”是价格使供求平衡必须满足的条件。房地产的不易腐性也间接地决定了房地产市场不可能像其他商品市场那样通过市场机制的自动调节作用而达到供求平衡,从而使市场交换的配置失灵。同时房地产可以在未来继续出售,也可以不断地反复买卖,从而决定了房地产投资和消费的双重性。消费属于正常需求,而投资并不是真

正的消费,而是为了转手出售以赚取买卖差额。从而对房地产未来价格的预期就会强烈地影响房地产当前的销售和价格。房地产商往往也正是利用这一点,炒高房地产的价格预期,造成房地产价格“越炒越高”,远远高于“市场出清”的均衡价格,供求严重失衡,房地产泡沫化严重,最终造成市场失灵。

(三)房地产的外部性导致的市场失灵

由于房地产与周围环境不可分割,所以其价格常常受周围房地产及环境变化的影响,而且影响的范围很广,涵盖了正外部性和负外部性。具体表现在: 1·一定区域内的房地产项目之间相互影响。如福州大学城的落成直接导致大学城周围房地产项目身价大增,表现出较强的正外部性。2·房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性。随着政府公共设施的建设,即使边缘地带的房地产价格也会大幅上涨。同时,交通的便捷与否,治安状况的好坏,甚至邻居素质的高低都会极大地影响消费者的效用。一般认为,外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。因此,房地产的外部性使房地产市场仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化,不可避免地造成市场的失灵。

(四)房地产市场信息的不对称性导致的市场失灵

信息不对称就是交易双方掌握的与交易有关的信息在准时性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。在各种产品市场均有不同程度的体现,而房地产商品的特殊性决定了它在房地产市场中的表现更为明显。主要表现在以下几点: (1)房地产商品生产过程复杂,涉及领域繁多,涉及面极广,导致消费者难以确定商品的质量。(2)房地产商品隐蔽工程多,很多工程都是在前一个工程的基础上施工,又被后一个工程覆盖,难以进行全面的检查。

(3)房地产商品地理位置,设计构造各不相同,即高度的异质性决定了消费者不能通过“货比三家”的原则来进行比较选择,导致了房地产商品信息的垄断性很高。

(五)房地产的公共性导致的市场失灵

根据经济学原理,公共物品的市场一般会失灵。由于市场的本质是以私人利益最大化为导向的,因此市场缺乏提供公共物品的动力。房地产本身是一种私人物品,其产权或使用权内的土地、建筑及装修都属于私人物品。但由于房地产最主要的构成部分土地是国有的,同时房地产总是和城市道路、公共交通、水电煤供应、通信、社区服务等公共设施联系在一起,外部性极强。而这些公共设施都是政府提供的公共物品,房地产依附于这些公共物品上,使得房地产也具有了公共物品的某些属性。

于是,一些房地产商就利用房地产公共性这一特点,刻意炒高某些地段的房价,也就是所谓的“搭便车”,造成了社会资源配置的不合理。

（六）社会分配的不公导致的市场失灵

在分配领域，单纯依靠市场机制的自发作用不可能完全实现收入的公正分配。市场经济在分配方面的缺陷主要是由以下原因造成的：第一，在市场机制的作用下，个经济利益主体追求各自利益的最大化，会使收入不均不断扩大，以致出现富者越富，贫者越贫的现象。第二，在存在垄断的情况下，价格会严重背离价值，从而使部分人获得不合理收入。第三，在市场经济的自发作用下，声场要素供求状况的不平衡必然形成要素、收入的不合理差距。第四，虽然市场交易在原则上是平等和等价的，但由于人们的资源禀赋不同，收入水平就会有差距。

收入不均在住房消费领域表现为住房消费不均。但是，住房是人们的基本生活资料，关系到社会的稳定，况且，住房又是一种价值高昂的产品，并非每个家庭都能承受。因此，政府有必要干预住房市场，，帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用，有市场来供应大多数

居民的住房，同时政府直接供应一部分必要的保障住房作为辅助的手段。

三、房地产市场失灵的主观原因

（一）地方政府职能越位。

由于中央政府的职能与地方政府的职能不同，追求的经济目标也不同，GDP 是考核我国地方政府领导人重要指标。因而导致了很多地方政府的最终宏观调控的目标出现的偏离轨道，不是抑制房价而是通过各种方式来隐形的哄抬房价来促进经济的增长，从而拉动GDP的增长，提高个人的政绩。房地产的价格越高，对政府的财政收入越有利，所以某些各种政府官员的角色产生了错位的情况，把提供公共产品抛在一边，不予理会，把更多的心思花费在收税方面，站在自身的利益上，利用自己手中的权力，越其位为自己的短期经济目标和政治目标服务，谋取更多的政绩，永不会觉得房价的提高对其有什么不利。

（二）官僚主义和腐败行为的产生

官僚主义会导致地方政府认识时滞，决策时滞，执行和生效时滞。在政府与房地产商博弈的过程中，房地产的建设只能靠权力、关系等腐败行为来维持，所以某些房地产商则会出现与地方官员进行权钱交易的现象，浪费社会经济资源，破坏社会公平竞争秩序。我国房地产业的法律法规并不是很完善，政府在干预的过程中，这种现象是普遍存在的，因此，官僚主义滋生的腐败行为也会导致在房地产业中政府失灵。

四、房地产市场失灵的表现

1、房地产泡沫化。由于房地产的特殊属性,致使房地产市场失灵,房地产价格不能反映市场的供求关系,反而大大偏离其实际价值,泡沫化严重。我国的房地产业虽说还是一个比较新的产业,但也多次出现严重的房地产泡沫。20世纪90年代,南方有许多城市土地和房产投机买卖高涨,但随着房地产泡沫的破灭,一方面在海南省、北海市留下了大批没有建成的“烂尾楼”。另一方面又给向房地产商贷款的银行造成了大量的呆账,使买房的个人和单位遭受了巨大的经济损失。2003年以后,房地产业又一次出现了严重的泡沫,以致中央不得不在2005年和2006

年出台了一系列调节房地产的政策措施,试图遏制房地产的泡沫。

2、房地产供求失衡严重。

(1)从供给方面分析,土地市场的政府垄断和住房市场的开发商垄断造成房地产市场的供给相对不足。于是哪个开发商获得了土地也就获得了高利润。房地产的高度异质性、不易腐性决定了房地产商可以通过自主定价、囤积房地产来决定房地产的供应量。而且房地产本身就属于缺乏需求弹性的商品,房地产商可凭借其在市场的垄断地位,通过诸如圈地囤地、延缓开发、捂盘惜售、虚假交易等措施,人为制造房地产商品的供应紧张,形成供不应求的局面,以此来获取暴利。(2)从需求方面来分析,自住需求和投资需求的双重过热进一步推动了房价的上涨。随着经济的快速增长,国民收入水平的不断提高,城市化进程加快,一些因房屋拆迁而急需购房的消费者自住需求旺盛。而另一方面,因为房价的暴涨,房地产保值增值的功能,投资房地产越来越有利可图。于是,随着金融信贷的发展,越来越多的资金流入房地产业,投资需求一路上涨,进一步推动了房价的上涨,加速了房地产泡沫化的进程。

房地产项目风险分析报告

青岛市李沧区房地产开发项目风险分析

摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法

一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。 项目平面图如下： 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险 政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险

深圳市房地产市场监管办法第221号

第221号 《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，现予发布，自2010年9月1日起施行。 市长 二〇一〇年七月九日 深圳市房地产市场监管办法 第一章总则 第一条为加强深圳市（以下简称本市）房地产市场管理，规范房地产开发经营、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内房地产开发经营、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为。 第三条房地产开发经营、经纪和估价，应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。 房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。 房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料，保守当事人的个人隐私和商业秘密，不得违法利用其所获取的信息。 第四条市政府房地产主管部门（以下简称主管部门）依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。 发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管。 第五条主管部门应当根据房地产市场监管的要求，建立房地产信息系统，作为房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台，实现对房地产市场的动态监控。 除依法公开的信息外，使用房地产信息系统应当进行数字认证，以获取相应的操作权限。 信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。 第六条鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。 房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训和继续教育。 房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。

深圳市房地产市场监管办法

继“国十条”、“深十三条”之后，我市又一调控楼市政策出台：记者昨日从最新一期政府公报上获悉，《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，自2010年9月1日起施行。该办法规定，房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同（即“阴阳合同”）提供便利；若违反，将被处5万元罚款。业内人士指出，如果这一规定严格执行，再加上传言中的“二手房交易按评估价收税”落地的话，“阴阳合同”可能将成为历史。 １ 账户余额不低于项目资本金10% 《深圳市房地产市场监管办法》（以下简称办法）分为房地产开发经营、房地产经纪、房地产估价、房地产组织、监督检查、法律责任、总则和附则等８个部分。 办法规定，房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金１０％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。 如果房地产开发项目申请预售前项目资本金账户余额低于项目资本金１０％，或者在项目取得规划验收合格凭证前擅自提取使用的，办法提出，将由主管部门责令其限期改正，并处１０万元罚款；同时，不予颁发《商品房预售许可证》，已经颁发的责令暂停预售。 相关工作人员表示，现在之所以做出这一规定，是为了保障房地产开发过程中后续问题的顺利进行，在经济上对开发商有所牵制，对业主权利有所保护。 ２ 未取得预售证不得内部认购和认筹 商品房预售何时可以出售？办法明确指出，必须同时符合多项条件，商品房才能预售：已付清地价款，并取得房地产权利证书；取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；七层以下（含本数）的商品房项目已封顶，七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二

房地产市场金融风险问题分析

摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词：房地产融资；不良贷款风险防范；房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产

市场失灵的案例及分析

市场失灵的案例及分析 在我国的秦岭中段，耸立着海拔3762.2米的太白山，它被近代科学家称为“天然动植物园”、“地质博物馆”。太白山早在1965年就被陕西省确定为自然保护区，1986年被批准建立国家级自然保护区。太白山有着丰富多样的动植物资源，甚至依然保存着完好的第四纪冰川遗迹，具有重要的研究意义。然而自1990年代以来，太白山正遭受着当地政府“有形之手”的蹂躏。 1992年7月29日至8月2日，周至县组织了一个由省市，县有关部门二十余人组成的考察团，在没有办理任何批准手续的情况下，现在闯入保护区应直达核心地带，此后不久，周至县政府便把开发太白山旅游当作振兴当地经济的重要手段写进了周至的国民经济和社会发展规划中。自1993年起，周至县纪检委首先在太白山上搞起了旅游接待等活动，他们为了方便游客，先后在保护区核心肆意砍伐树木数百棵，其中不乏太白红杉、秦岭冷杉等国家级濒危、珍稀树种。 周至县县委办也不甘示弱1993年8月，太白县委副书记周峰带领公安民政等部门擅自闯入太行山，在保护区进行“调查规划”，没收了保护区管理人员的林区管理证、有关文件及对讲机，并要求保护区工作人员进入太白山须经太白县批准。太白县还单方面的把争议林区林权给了吉利沟村，致使其在争议区乱砍滥伐，使该区域的某些树种濒临灭绝。 1995年3月5日，在周至县有关部门和乡政府的支持下，村委会主任组织村民在太白山保护区核心区开山修路，伐木架桥，砍倒了470多棵树木，破坏植被万余平方米。同年，周至县文物管理所、文化事业管理所和乡民政委员会，擅自非法批准村民在保护区伐木取材，建成庙宇三间，所砍树木均系国家二三级保护树种。 1995年1996年，眉县公安局个别人未经任何部门批准，指派人员进入核心区，设点接待游客，并将毗邻的太白国家森林公园保护点强行划入去旅游版图，出售通票，将大量游客放入这些科学家考察亦需经国务院林业主管部门批准的核心区保护区。进入核心区的游客乱扔塑料袋等杂物，对那里的生态环境造成了极大破坏。 该案例虽然讲的是：当地政府为发展经济而争相开发实际上属于国家拥有的自然资源的行为，从而造成因无序开发所导致的自然资源惨遭严重破坏的后果，但从事件的背后我们不难发现，由于地方政府的利益目标与企业利益目标的同一性，使得政府不仅丧失了自己应有的规制职能，而且还同企业一道，为谋求自身的局部利益，参与到对环境的破坏性开发活动当中。如果我们假定政府的这一行为完全无官员的私利，而纯粹是为了本地经济发展的利益，那么政府为什么会采取这一谋小利而弃大利益于不顾的行为？ 这就与中国现有的经济体制和政治体制有关了，较快的增长经济以当前已经构成各级政府的一项最主要的行为目标，因为经济增长实际上是构成政府官员业绩的一项十分重要的指标，这是其一；其二，缓解地方财政收入的压力需要一个较快的经济增长；其三，解决当地的社会保障问题，维护社会稳定，也需要一个较快的经济增长来支撑；第四，增加就业机会，降低本地的失业率，更需要较快的经济增长。所以当前我国环境污染资源破坏生态恶化的趋势，在很大程度上与各地政府追求一个较高的经济增长的行为是正相关的，在这里，政府如果普世直接参与到对环境资源的掠夺性开发的活动中，就是对企业和个人的破坏和污染环境行为采取睁一只眼闭一只眼的策略，甚至采取保护措施，阻碍规制部门的干预，

房地产市场风险浅析

当前，房地产业已经成为国民经济发展的主要支柱产业之一。要保持房地产业的持续健康发展，必须继续保持旺盛的房地产有效需求。由于房屋是高价值的耐用商品，市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的能力购房，必须借助相适应的银行信贷，才能将房地产的潜在需求转换成为真正的住宅需求。单一的房地产抵押贷款蕴藏着巨大的信用风险，尤其是贷款时间长，存在着经济周期波动和地域经济变动引发风险的可能，需要有多种融资形式和贷款担保机制来分散和分担风险。但目前住房贷款抵押手段单一，不仅使银行聚集越来越大的潜在风险，而且贷款门槛较高，限制了部分中低收入居民早日购房的意愿，金融机构和贷款客户普遍感到住房贷款涉及面广、手续繁杂、风险难以控制。建立和完善住宅贷款担保体系，可以起到分散银行金融风险、降低房地产贷款门槛、刺激房地产有效需求的作用。同时还为房地产贷款证券化提供了基础条件，是发展房地产金融业必不可少的内容之一。美国和加拿大政府根据当时的需要，都成立了政府的政策性担保机构，为中低收入家庭的住房贷款进行担保，并给予一定的政策优惠。在此基础上，由政府推动全社会市场化住宅贷款担保制度的实施，允许和鼓励商业性贷款担保机构的发展，建立政策性

贷款担保机构和商业性贷款担保并存的房地产贷款担保体系，根据不同目标群体，实现合理分工，公平竞争，保证了房地产业和房地产金融业发展的需要。综上所述，信贷政策既要防止引起房地产泡沫，防范金融风险；又要引导商业银行继续扩大个人住房抵押贷款覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。仅仅依靠住房抵押贷款一种方式是不能做到两全其美的，应该开拓思路，寻求新的途径。为了使个人住房贷款业务达到规范、规模化运行，并与国际金融机制接轨，应将个人住房担保制度引入个人住房贷款业务中，以适应房地产金融业发展的客观需求。 一、当前房地产信贷市场存在问题及风险分析 1998年以来，银行个人住房信贷保持了高速增长，直接拉动了住房需求，全国大部分地区房地产市场呈现出购销两旺的形势。但是，在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时，仍然存在着不可忽视的问题。 （一）当前银行住宅抵押贷款方式使得房贷增长的同时银行金融风险也在聚集和增大

《深圳市房地产市场监管办法》关于房地产开发经营规定

《深圳市房地产市场监管办法》关于房地产开发经营规定 第七条从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书。 禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权 的土地上进行房地产开发。 禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。 第八条房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。商业银行办理项目资本金存储手续后，应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。 房地产开发项目建设资金包括项目资本金，项目资本金不符合国家有关规定的，发展改革部门不予核准立项，建设部门不予颁发施工许可证。 第九条房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。 在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。 商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。 第十条房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产 开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当 在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。 第十一条房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。 房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。 价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。 第十二条商品房预售应当符合下列条件： （一）已付清地价款，并取得房地产权利证书； （二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

论述市场失灵的原因及其解决办法

论述市场失灵的原因及其解决办法 市场失灵的概念：当市场价格不能真正反映商品的社会边际估价和社会边际成本时，市场机制转移资源的能力不足，从而出现市场失灵。造成市场失灵的主要原因包括：不完全竞争的市场结构、公共物品的存在以及外部经济效果三个方面。 (1)不完全竞争市场。垄断产生的原因：物质技术条件、人为的和法律的因素以及地理位置、稀缺资源等。垄断造成的后果：产品价格高于边际成本，从而资源配置缺乏效率。此外，垄断还可能造成其他的社会成本。如，完全垄断厂商缺乏降低成本和进行技术革新的动力，寻租行为等。（2分，可以借助于图形进一步说明）。 (2)公共物品。公共物品具有非排他性和（或）非竞争性。非排他性和非竞争性产生"免费乘车者问题"。（2分） (3)外部经济影响或外在性。外在性是指未经交易由一方对他人强加的经济影响。后果是使得社会成本与私人成本（或者说社会收益与私人收益）二者出现差异。与社会最优相比，正的外在性导致产量生产不足；负的外在性导致产量生产过多。（2分） 除了上述三个制约市场机制发挥作用导致市场失灵的原因以外，市场结构不合理、信息不完全等其他因素也可能引起市场失灵。 针对市场失灵的原因，可以采取不同的矫正措施： （1）为了消除垄断的影响，政府可以采取反垄断政策。针对不同形式的垄断，政府可以分别或同时采取行业的重新组合和处罚等手段，而这些手段往往是依据反垄断法来执行。对反垄断法及其执行的进一步说明。 行业的管制主要是对那些不适合于过度竞争的垄断行业，如航空航天、供水等行业所采取的补救措施。这时，政府往往在保留垄断的条件下，对垄断行业实行价格控制或者价格和产量的双重控制、税收或补贴以及国家直接经营等管制措施。对上述政策的进一步说明。（2分） （2）解决公共物品的供给是消除公共物品所造成的市场失灵的关键。做到这一点，可以依靠市场和非市场的集体决策两种方式。利用市场决定公共物品的最优供给量的过程是通过消费者在既定收入和对公共物品偏好的条件下的个体需求曲线，在既定的供给量下加总所有消费者愿意支付的价格，从而得到公共物品的市场需求曲线。然后，根据公共物品的生产成本得出的供给曲线与该需求曲线的均衡，决定公共物品的最优供给量。 公共物品供给量也可以利用具有集体性、非市场性和规则性特点的公共选择。公共选择的规则多采用一致同意和多数票规则。（2分）（3）外部经济效果是造成市场失灵的重要原因。解决这一问题的政策主要包括：税收和补贴、政府直接调节以及明确产权和谈判三种手段。税收和补贴政策是向施加负的外部经济效果的厂商征收恰好等于边际外部成本的税收，而给予产生正的外部经济效果的厂商等于边

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房地产市场调查报告优秀范文 房地产市场调查报告优秀范文篇【一】 摘要 :多年来持续看涨的高房价却使住房那个日子必需品变成了许多人眼中可望而别可 及的奢靡品，房价咨询题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的进展也关系到整个 国民经济的进展，国家政府为此也采取了积极的措施来操纵房价。为了了解目前郑州市房地 产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于2011 年 6 月 8 日 -9 日针对郑州市房地产消 费者展开调查，以咨询卷调查的形式并采纳全面普查与重点调查相结合的研究办法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的事情。 一 .调查背景及目的 近些年来，浮现全国性的房地产过热现象，房地产的价格别断攀升。国家政府对此事高度 重视， 2002 年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希翼 有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚决 决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位事 情所进行咨询卷调查，便是依照房地产开辟经营与治理这门课理论知识的学习，为了加强对学科 的理解和办法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二 .调查办法 经过采取咨询卷调查的办法，对郑州市居民进行随机调查咨询答，调查对象年龄在 20-60 岁之间，共发放调查咨询卷 40 份，猎取调查结 果后采纳 Excel 表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出 目前郑州房地产市场方面的事情。三.调查结果1.居住条件分析我们 能够看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比 例较大，均占 40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们能够得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保 障体系别完善，有待进一步加强。

(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发

2018最新《房地产经纪管理办法》全文 (2)

2017最新《房地产经纪管理办法》全文 第一章总则 第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。 第三条本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。 第四条从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。 第五条县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。第六条房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。 第二章房地产经纪机构和人员 第七条本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构可以设立分支机构。 第八条设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。 第九条国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。 第十条房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由房地产经纪行业组织负责管理和实施考试工作，原则上每年举行一次考试。国务院住房城乡建设主管部门、人力资源社会保障部门负责对房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格考试进行指导、监督和检查。 第十一条房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。

房地产开发风险分析

房地产投资风险分析 房地产开发作为一种投资，即可能带来收益又可能带来损失，由于房地产投资数量巨大、周期长、不确定因素多，其风险也多样而复杂。房地产投资风险一旦发生，其所导致的后果是相当严重的。因此应将风险意识的建立、风险的判断分析及处理放到重要地位。 房地产投资的风险主要由政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险等。 政策风险主要包括政府房地产的土地供给政策、金融政策、税费政策、住房政策、价格政策、环保政策等发生变化带来的风险投资。为了规避此类风险，应当投资政府鼓励、有政策优惠的项目。 利率风险是指银行利率上调，投资者的贷款利息会增加，并且一定程度抑制房地产市场的需求数量，同时导致房地产实际价值减损，利率变化会引起开发商融资压力大而不得不转让项目，退出市场。 通货膨胀风险是指房地产投资收回的资金与开始投入的资金比较，由于购买力降低或货币贬值带带来的风险。由于房地产投资具有保值增值性，因此此类风险相对较小。 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化而带来的投资风险，一是当供不应求转变为供大于求。如果市场机制完善，房地产价格就会下浮，从而导致投资的实际收益偏离预期收益，二是市场产生过剩即投资者面临房地产产品积压与空置，无法收回投资，偿还贷款本息，师投资的实际结果偏离预期结果，严重时导致投资者破产。为了规避此类风险，应以市场为导向，认真做好市场

调查，开发适应市场的房地产商品。 市场周期风险是指由于房地产市场的周期波动而带来的投资风险。房地产市场周期风险与宏观经济周期密切相关，通常分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。房地产市场周期的变化，常常是投资者实际收益偏离预期收益。根据中国目前房地产发展情况，正处于繁荣阶段，此类风险相对较小。 变现风险指房地产投资者急于将房地产兑换为现金时由于折价而产生资金损失所带来的风险，这种风险实际上是房地产投资的流动性差和市场性差综合作用的结果。 开发建设风险指从项目正式开工一直到交付使用阶段所产生的风险，包括成本控制风险、工期控制风险、工程质量风险、安全生产风险。 房地产投资风险的规避策略 1、以合同形式把自然灾害、意外事故等可能造成的各种风险 损失转移给保险公司。 2、和建筑公司签订工程承包总价合同，将施工阶段的工程造 价增加的风险转移给建筑公司。 3、发行房地产公司股票、寻求合作开发伙伴将风险转移给他 人。 4、通过良好的管理控制风险，项目开发配备一个优秀的项目 经理，对投资开发的进度、成本、质量等方面的风险进行 有效控制。

市场失灵 案例

市场各方对蔬菜价格的大幅持续下跌关注较多。 面对反复出现的市场波动和农户持续亏损，政府相关部门努力监测市场、发布信息、采取措施的收效甚微。虽然各类信息满天飞，而农户则抱怨信息不对称导致血本无归。市场失灵，难道政府也失灵了？市场的呼唤调控体制的改革。从猪菜市场的表现看，可以用“三无”（无数，无法，无序）反思政府的作用。 “无数”：主要农产品供需数据说不清。我们常说要相信市场这只无形的手，其实在市场的后面有一双隐性眼睛——数据。政府调控，关键是要供需基本平衡，价格才不会有大的波动。涉及农产品供求关系的核心数据只有四个，即供给、需求、进出口和库存。现有的统计体制下，供给数据是以产量为代表的，虽然市场有异议，但基本靠谱。而消费需求则根本说不清，调控只能靠经验和估算，隐性“眼睛”高度近视且没有配眼镜，政府也跟着感觉走。 “无法”：没有干预过剩的经验和办法。在我国农产品供需总体紧平衡的情况下，提高农业综合生产能力理应是常抓不懈的战略任务。同时，必须看到，短缺经济学长期占领我国农业经济管理的思想领域。曾经的经济学教科书上，把西方国家将过剩牛奶倒入河里认为是资本主义必然灭亡的标志之一。在长期短缺的条件下，政府对抓生产、扩面积、增产量、保供应方面已经有一套相对完善的办法和成熟的经验，诸如，发红头文件、开干部会、派工作组，评比生产进度，评比增产幅度等等传统路径在催种促收方面仍在发挥作用。对于这些年突如其来的过剩，传统路径则不再有效，面对生猪、蔬菜阶段性、结构性过剩，经验方法无所适从。一些地方，蔬菜滞销时依旧各级政府部门齐上阵，一如既往地充当救火队员，联系客商、动员力量帮助农民“卖菜”，把本来局部的过剩信息放大成为全国的过剩信息，好卖的地方也发生卖难。而从国际上看，市场经济国家对重要鲜活农产品实行目录管理，美国重点调控洋葱、西红柿等35种农产品；欧盟明确菜花等16种产品可享受“不上市补贴”，建立了包括信息引导、托市收储、风险补贴、收入保险、信贷在内的一揽子办法，既能解决短缺，也可干预过剩。 “无序”：多部门各负其责导致市场信息满天飞。政府的宏观调控能够纠正市场失灵，弥补市场不足，维护市场秩序，保证市场机制正常发挥作用。如果把市场比作乐队，乐队要奏出美妙的乐章，需要多个演奏家高超水准演奏，但指挥家只能有一个。然而，在部门分段管理的体制下，涉及生猪市场、蔬菜市场的各个政府部门既是演奏家，还要挥动指挥棒。市场将不得不对各类刺激作出反应，造成市场无序波动。主要表现为，一是信息发布各说各话。管生产发布生产进度，管统计的发布产量面积，管贸易的发布进出口数量，管流通的发布批发价格，管消费的发布消费价格，市场信息满天飞。各类单位职责不同，大量数据标准不一致，口径不相同，发布时间无规律，信息内容不系统。这类数据连专业市场分析机构费解，农业生产经营者更是“看不见、听不懂、用不上”。二是市场调控各行其是。农产品市场有序运行需要统一的调控管理机制。生产部门不掌握消费需求与库存量，流通部门难以把握农事周期，政府要产量，农户要赚钱。在现有的体制下，几个部门各自努力履行职责的过程，难免导致协同性不足，有时会表现为各自为政，部门之间效果抵消或负面效应叠加。养猪户是否补栏、菜农是否扩面积，到底听谁的心里没底，只能跟风而上、盲目生产，放大了市场风险，造成严重的资源错配和浪费。三是决策机制导致容易错过调控最佳时机。遇到重大问题时，各部门研究、会签、协调、上报、审批的程序十分繁杂，谁也拿不了主意，谁也做不了主，这对千变万化的鲜活农产品市场而言，调控前瞻性、及时性和有效性大打折扣。 市场化是现代化建设的基础，是现代化的基本特征之一。农业市场化水平高低要看农产品和要素、市场体系发育、市场运行机制、农户适应情况、政府调控机制等方面的市场化程度。如果农产品产销不协调、价格不正常、体系不适应问题长期存在，很难说农业实现市场化，农业现代化也就“化”不起来。三中全会《决定》指出，必须积极稳妥从广度和深度上推进

防范我国房地产市场风险研究

防范我国房地产市场风险研究 内容摘要：目前，房地产市场风险已成为我国经济的最重要风险之一，主要体现在住房抵押贷款违约风险、房地产开发贷款违约风险和地方政府融资平台债务违约风险上。从现阶段情况来看，住房抵押贷款风险较小，房地产开发贷款风险可控，而地方政府融资平台债务相对不透明，不确定性较大。应从征收房产税、加强信用体系建设、提高银行风险评估和控制能力、完善期房预售制度、改革财政体系和地方政府融资制度等方面来防止房地产市场引发系统性金融风险。 一、房地产风险是当前全国面临的最重要经济风险之一 我国1998年实行城市住房体制改革，对释放居民住房需求、刺激房地产业发展和整体经济繁荣起到了巨大的推动作用。改革初期，房价上涨并不剧烈，1998-2003年全国房价年平均上涨率只有4.2%，远落后于同期居民收入的增长速度。真正的房价暴涨始于2004年，2004-2010年全国房价年均上涨15%，明显超过了居民收入增长速度，尤其在东部沿海发达省份和城市，房价的上涨更为剧烈。 鉴于房地产市场对宏观经济的巨大作用，房价暴涨加大了各方面对房地产市场风险的担忧。人们担心，一旦房地产泡沫破灭，将拖累实体经济下行，造成经济增长减速乃至停滞；由于房地产市场与金融系统密切相关，房价大幅下跌还可能造成居民住房抵押贷款、房地产商开发贷款的大面积违约，从而危害银行系统安全。特别是，由于地方政府财政的重要来源土地出让收入严重依赖房地产开发收益，房价大幅下跌会使地方政府土地收入减少，从而威胁地方政府融资平台的

安全。因此，房地产市场风险是我国当前面临的经济和金融最重要风险之一。 二、房地产市场风险分析和评估 1.住房抵押贷款风险较小 居民住房抵押贷款是银行重要的贷款方向和资产形式之一，截至2012年底，工农中建四大行的个人住房贷款占银行贷款总额的比例平均达到18%。从当前情况来看，住房抵押贷款是银行最安全的资产之一，所面临的违约风险较小。主要原因在于我国住房抵押贷款的首付比例较高，首套房首付比例一般在30%，二套房首付比例更高，普遍在50%。近来由于调控政策的加码，二套房首付比例已经提高到70%。高的首付比例意味着低的贷款价值比（LTV），即所需偿付贷款与房产价值的比例较低。如果一套房产的首付比例是30%，意味着LTV值在贷款合同开始时即是约70%，随着贷款的偿还，LTV 值会越来越小，相应的贷款风险也越来越小。 理论上，只有当LTV超过100%时，贷款者才会选择违约，拒绝偿还贷款（即所谓策略性违约）。由于我国住房抵押贷款首付比例很高，这意味着房价需要大幅下跌才可能使LTV值超过100%。以首付比例30%，要使贷款者策略性违约，则意味着房价下跌要明显超过30%。而从近期我国房地产市场状况来看，这是一件可能性极低的事。从银行的住房抵押贷款至少可以承受房价下跌30%，而不会对贷款安全有显著影响。我国一些银行进行的压力测试也显示,房价下跌30%不会对房贷安全造成威胁。而事实上，个人住房按揭贷款除了用房产抵押外按规定还应由开发商作为贷款担保，如果贷款人违约、房屋拍卖又不足以偿还银行贷款，担保人需要承担连带责任，偿还剩余欠款。可见，即使房价下跌超过30%，也不可能出现美国次贷危机那样的金融危机。 美国之所以爆发次贷危机，直接原因在于住房抵押贷款的首付比例太低。很多贷款合约只需要10%以下的首付乃至零首付，而且贷

《房地产经纪管理办法》

《房地产经纪管理办法》 百科名片 住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。《办法》的出台，是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措，对于整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪活动当事人合法权益，促进房地产经纪行业健康发展，将起到积极作用。 目录 住房城乡建设部第8号令 第一章总则 第二章房地产经纪机构和人员 第三章房地产经纪活动 第四章监督管理 第五章法律责任 第六章附则 颁布意义 住房城乡建设部第8号令 第一章总则 第二章房地产经纪机构和人员 第三章房地产经纪活动 第四章监督管理 页脚内容1

第五章法律责任 第六章附则 颁布意义 " 禁止中介吃差价 " 各界对《房地产经纪管理办法》实施的认可 展开 编辑本段住房城乡建设部第8号令 中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国家发展和改革委员会令 中华人民共和国人力资源和社会保障部 第8号 《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，现予发布，自2011年4月1日起施行。 住房和城乡建设部部长姜伟新 国家发展改革委主任张平 人力资源社会保障部部长尹蔚民 二〇一一年一月二十日 房地产经纪管理办法 编辑本段第一章总则 第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法 页脚内容2

河南郑州房地产市场分析报

【最新资料,Word版，可自由编辑！】 目录 第一部分：政策前沿 第二部分：市场扫描 第三部分：销售排名 第四部分：个案赏析 第一部分政策前沿 1、政策法规 央行三年内二次下调准备金率，释放4000亿元资金 2012年2月24日起，央行三年内第二次下调金融机构存款准备金率0.5个百分点 对楼市利好： 资本流动性增加，部分资金可能进入楼市，一定程度上缓解部分房企资金压力，避免楼市硬着陆

郑州首套房利率下调，降至基准利率 继京、沪等多地银行首套房利率下调后， 2月24日，郑州多数银行也已下调至基准利率（7.05%） 基准利率 对楼市利好： 利率回归明显减负购房成本，刺激刚性需求市场 ●2008年之前：首套房贷利率普遍85折 ●2008年底-2010年：首套房贷利率7折很常见 ●2011年：首套房贷利率多上浮5%-10% ●2012年初：首套房贷悄然回归基准利率 郑州市将调整普通住房价格标准，有利于刚需释放 郑州市普通住宅价格标准是上一年度郑州市商品住宅销售均价乘以1.4。普通住宅范围扩大，普通购房者负担大大减少。 对楼市利好： 保障低收入人群购房需求，引导住房合理消费，保障楼市健康发展。 郑州市民申请保障房需审核家庭净资产

郑州市率先在全省提出申请保障房需审核家庭净资产，按申请人享受不同的保障类型对应的收入标准上限相对应的6倍家庭年收入确定。如廉租住房保障家庭人均家庭资产约为6万元，经济适用住房供应家庭人均家庭资产约为10万元，公共租赁住房保障家庭人均家庭资产约为12万元。 对楼市利好： 调整普通住宅标准既可以抑制投资投机性需求，还能够降低刚需家庭购房成本，合理引导住房消费。 第二部分市场扫描 一、供求关系 郑州市2月土地市场初现回暖迹象 本月土地供应量依然从紧，但成交量不断攀升 共挂牌出让7宗，27.4万㎡，成交25宗，143万㎡ 本月郑州市土地市场成交量明显好于前3个月，土地市场呈现回暖迹象 数据来源：中国土地市场网备注：本报告所指土地仅指商品住宅、商务金融、工业 用地 二、供求结构 本月工业用地成交为主力 本月土地市场供应结构中，住宅用地供应382亩，占比93%，工业工地29亩，占比7%本月土地市场成交结构中，住宅用地成交186亩，占比14%；工业用地1044亩，占比76%；商务金融用地140亩，占比10% 共1370亩 共411亩

深圳市房地产市场监管办法问答课件

深圳市房地产市场监管办法问答课件 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）

《深圳市房地产市场监管办法》问答课件 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？ 答：房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。 2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定？ 答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到

主管部门备案。同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。 3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范？ 答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。该房地产经纪人员将面临1万元罚款，而实际聘用机构将被处3万元罚款。另外，《办法》还要求房地产经纪行业协会应当积极组织开展会员的业务培训和继续教育，经纪机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。 4、目前房地产经纪辅助人员学历相对不高，部分从业人员没有受过系统、专业训练，不熟悉相关的法律法规，导致房地产行业存在不少服务不规范，损害当事人利益的问题。《办法》对这一问题有何应对？ 答：《办法》一方面要求房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具备一定的房地产专业知识，掌握房地产交