生态农业体育旅游产业园项目可行性研究报告

南京市六合区竹镇镇生态农业体育旅游度假村可行性研究报告

（劳伦斯国际体育休闲观光度假村）

编制单位：江苏劳伦斯国际体育文化有限公司

负责人：孙海涛

审定人：张宁燕

项目执行人：臧恩千

编制人员：曹璐薛琪赵丹萍陈园园臧广绍编制时间：二零一二年四月三日

目录第一章总论1

一、项目名称 1

二、项目委托策划单位1

三、可行性研究的依据1

四、项目概况 1

五、可行性研究的主要结论及建议 2 第二章项目背景及发展概况3

一、市六合区概况 3

1、地理位置3

2、自然状况3

3、行政区划3

4、农业资源4

5、农业生产5

二、竹镇镇概况7

1、基本情况7

2、资源状况7

3、发展情况8

4、发展思路和目标8

5、形象定位8

三．项目提出的背景和意义9

1、生态观光农业发展前景9

2、生态观光农业发展趋势9

3、生态观光农业的基本特点10

4、生态农业观光园发展定位11

5、城市总体规划的调整11

三、项目所在区域发展概况13

第三章项目建设规模与产品方案14

一、指导思想14

二、建设目标15

1、总体目标15

2、阶段目标规划期为6年16

三、项目建设规模17

1、优质林果花卉区17

2、现代农业区17

3、特色作物区18

4、农产品加工区18

5、民俗文化新村19

6、绿色长廊20

第四章体育运动休闲项目建设规模和方案一、

第五章生态农业观光园市场分析与预测23 一、生态农业观光园概况23

江苏劳伦斯国际体育文化有限公司

1、生态农业观光的涵义23

2、生态农业观光园的主要类型25

3、生态农业观光园的功能分区26

4、生态农业观光园的目标27

二、生态农业观光园旅游分析27

1、相关数据28

2、旅游要素28

3、经济效益30

第六章技术方案38

一、设计原则38

二、生态环境综合治理技术38

三、高效生态林业建设技术39

第七章别墅地产项目发展规划

第八章节能节水措施41

一、建筑节能概述41

二、节水概述42

第九章环境影响评价43

一、项目环境现状43

二、生态环境概况43

三、水土流失现状调查43

四、建设项目对环境的影响评价43

第十章组织机构与人力资源配置43

一、工程项目管理43

二、组织机构44

三、人力资源45

四、员工培训45

第十一章投资估算45

一、估算编制范围45

二、估算编制依据45

三、投资估算45

第十二章经济分析50

六、资金筹措54

1、积极招商引资54

2、鼓励农民投入54

3、争取国家政策资金和社会资金投入54

第十三章风险分析55

一、生态农业是防范农业风险的根本途径55

二、生态农业观光园面临的风险55

三、自然风险。56

四、市场风险56

五、农业生态观光是化解生态农业观光园风险的关键56

六、防范风险措施57

第十七章研究结论与建议59

一、推荐方案总体描述68

二、结论与建议70 附件

（一）附件

第一章总论

一、项目名称

六合区竹镇镇生态农业体育旅游度假村项目可行性策划报告，以下简称“竹镇生态农业体育旅游项目”。

二、项目建设单位、法人代表、所有制形式

项目建设单位：南京房地产开发有限公司

法人代表：

注册资本：8000万元

企业类型：有限责任公司

注册地址：市中山东路

成立日期：2000年

三、项目策划单位

江苏劳伦斯国际体育文化有限公司

项目执行人：臧恩千

四、建设地点、建设规模、建设期限、建设内容

1、建设地点：

竹镇生态农业体育旅游项目座落于六合区竹镇镇

2、建设规模：

竹镇生态农业体育旅游项目是以生态开发为宗旨，集生态旅游、体育观光、休闲度假、教育拓展为一体的具有“五新”：新型现代农业、新型旅游业、新型体育、新型人居、新型风尚为特色的国际性现代农业、体育旅游业复合的生态产业度假村，总面积约为8000~15000亩。

3、建设期限：

总体建设期为六年

4、建设内容：

4.1 2012年计划重点建设基础设施：

（1）按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等，并进行具体分区；

（2）修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；

（3）修建沼气池，满足度假村照明、动力等需要；

（4）建设灌溉系统，发展果树种植和间种农作物；

2、2012年计划：

（1）兴建集餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲园规划结构为：休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、观景品茗区。

（2）运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业。

（3）休闲别墅区作为奥运冠军的度假别墅

3、建设农业生态休闲观光园。

在生态示范园的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及生态园的休闲性的特点，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然—生产—休闲—康乐—教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。

五、可行性研究的依据

1）依据农业部发布的《“生态家园富民工程计划”示范建设项目技术指南》。

2）依据国务院《风景名胜区管理暂行规定》

3）依据住建部《风景名胜区建设管理规定》

4）依据《南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划（2011-2015）》、

5）依据《南京市城市总体规划（2007-2020）》、《南京市旅游发展总体规划》、《南京市优势农产品发展布局规划》、《南京市“十二五”旅游业发展规划》等。

6）《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号）；

7）依据《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（修订）（GB/T17775—2003）；

8）依据《旅游规划通则》（GB/T18971—2003）；

9）依据《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972—2003）；10）依据《中华人民共和国地表水环境质量标准（GHZB1－1999）国家现行的有关政策和法规。

11）依据《竹镇镇总体规划（2008-2030）》

六、项目概况

“竹镇生态农业体育旅游项目”依托市六合区的地理环境优势，以产业化为载体，以打造生态农业和体育旅游产品品牌为目标，以建设新农村、改善和优化农村经济为目的，将科学规划管理、现代体育休闲

产业资源开发与市场营销网络有机组合的一种模式。

通过实施“竹镇生态农业体育旅游项目”，六合区竹镇镇将形成以止马岭-大泉湖风景区为区域，面积约8000~15000亩的生态农业体育观光旅游度假区。

七、可行性研究的主要结论及建议

通过实施“竹镇生态农业体育旅游项目”，引导发展旅游观光产业，形成特色化的都市休闲度假基地。立足于打造成为南京的西北门户，项目的建设不仅能带动区域经济的发展和土地价值的提升，更重要的是成为长三角地区著名的旅游目的地、全国知名的旅游度假胜地，国际一流的康体旅游度假天堂。

“竹镇生态农业体育旅游项目”项目社会效益、经济效益显著，是一个投资收益率高、切实可行的投资项目。

项目预计投资为60亿~120亿元人民币，该项目具有投资结构合理、见效快、使用周期长、操作简便、易被农民所接受等特点。因此，该项目建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。实施“竹镇生态农业体育旅游项目”是可行的。

六、编制原则

1、与城镇发展相协调

旅游开发与城镇发展衔接，与城镇公共基础设施配套，还要协调好旅游与环境保护、农田水利之间的关系，使旅游开发与经济社会发展协调一致。

2、因地制宜，适度超前

由于地理环境和历史文化环境的影响，旅游景观和文脉的趋同性已成为制约旅游发展的重要因素。为此，旅游规划应与南京市、六合区竹镇的社会发展战略衔接，依托本地资源，明确优势，抓住机遇，预见未来发展的可能性，高起点和高标准地引导旅游区的发展。旅游规划在充分研究本地文化的基础上，要因地制宜，突出特点，强调个性，通过创意和策划，塑造具有明显差异性的独特旅游产品与形象。同时，旅游开发在遵循城镇经济发展规律的前提下，适度超前规划，强调规划的前瞻性、发展中的弹性和实施中的可操作性。

3、可持续发展原则

竹镇镇止马岭-大泉湖的突出优势就是环境与景观好。因此在规划设计和开发过程中，要突出“环境就是生产力”的原则，进一步加强对生态环境的保护和建设，保持人与自然的和谐关系。以可持续发展为目标，保护、开发、利用相结合，实现生态、经济、社会效益的综合协调。

第二章项目背景及发展概况

一、南京市六合区概况

1、地理位置

六合区是江苏省会南京市北大门，全区面积1485.5平方公里，人口88.43万人。六合西、北接安徽省来安县和天长市，东临江苏省仪征市，南靠长江，流经苏皖两省的滁河横穿境中入江，滨江带滁，

拥有46公里长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区。

六合区是江苏省会南京市北大门，全区面积1485.5平方公里，人口88.43万人。六合素有“京畿之屏障、冀鲁之通道、军事之要地、江北之巨镇”之称，区域西、北接安徽省来安县和天长市，东临江苏省仪征市，南靠长江，流经苏皖两省的滁河横穿境中入江，滨江带滁，拥有46公里长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区

2、自然状况

六合矿场资源十分丰富，是“天赐国宝，中华一绝”雨花石的故乡。至2008年底，全区探明的矿种有铁、铜、硼、蓝宝石、雨花玛瑙石、大理石、玄武石、白云石、花岗岩石、石灰石、辉绿岩石、铸型用红砂、建筑用黄砂、石英砂、膨润土、凹凸棒粘土、矿泉水等20多种，其中蕴藏丰富有工业价值的16种。

六合区内地势北高南低，北部为丘陵岗地，平均海拔20米，境内有山丘60多座，中小型水库、湖泊56座，形成山中有水，水中有山的秀丽景色。其中，享誉盛名的金牛湖已被国际奥委会定为2014年青奥会的帆船基地，不仅是休闲度假的好去处，更是发展文化产业的战略之地。

六合是中国民歌《茉莉花》的发源地。全区属北亚热带季风温湿气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，四季分明。“金牛寻芳、灵岩访石、滁河灯影、长芦钟声、平山凝翠、芝岭含秋、石柱擎天和文庙怀古”，构成了享有盛名的“六合新八景”。

3、区域发展规划

“十二五”期间，全区经济和社会发展的基本定位是：

1.建设长三角先进制造业集聚区；

2.建设江苏省高效生态农业领先区；

3.建设南京都市圈现代服务业特色区；

4.建设南京江北现代化宜居新市区。

“十二五”期间，在“四区”战略定位的基础上，将重点完善以下三大城市功能：

1.区域性枢纽城市。依托区位和交通优势，加快宁启铁路复

线、江六高速、长江四桥、六合机场、城际轨道交通、长江深水码头及航道拓深等区域功能性重大项目建设，进一步提升和强化六合在南京都市圈及苏皖地区的区域性枢纽城市地位。

2.现代产业集群示范区。大力发展创新型经济、低碳经济、

绿色经济。加快构建以现代都市型农业为基础、以高新技术产业为先导、以先进制造业和现代服务业为支撑，以国家级和省级开发区为载体的具有六合特色的现代产业集群示范区。

3.绿色生态宜居城市。突出生态宜居发展取向，进一步加快

“绿色六合”建设力度，注重加强环境保护，积极倡导绿色消费，大力发展生态旅游、休闲度假产业，努力把绿色生态资源转化为生态经济资源，着力打造宜居宜业的国家级生态区。

“十二五”期间，全区国民经济和社会发展总的指导思想是：深入贯彻落实十七届五中全会精神，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式、推进转型创新跨越发展为主线，以“迎接南京青奥会、实

现六合新跨越”为主攻方向，坚持富民优先、科教优先、环保优先、节约优先，坚持新型工业化、新型城市化和新农村建设“三轮驱动”，着力推进制造业高端化、服务业特色化、高效农业规模化、城市建设现代化，全力打造“生态六合”、“人文六合”、“活力六合”、“文明六合”、“幸福六合”，奋力推动六合在新一轮发展中崛起振兴、争先跨越。

二、竹镇镇概况

1、基本情况

竹镇镇地处六合区西北部，与安徽省来安县、天长市接壤，是江苏省百家名镇、南京市千年古镇和环境优美镇，是省级现代农业示范园区、现代生态循环农业科技园区所在地，享受省民族乡待遇。全镇地域面积209平方公里，是全市面积最大的建制镇，现辖18个村居、2个林场，总人口6.6万。

竹镇人文底蕴深厚。早在南北朝时期已有历史记载，古称“士林”、“竹墩”，南宋时期为避庙讳，更名为竹镇，是拥有1500多年历史的千年古镇。现有17个少数民族，约1.2万人。明清老街等人文景观保存完好，竹镇民族女子高跷舞龙被收录为南京市非物质文化遗产。英雄模范辈出。近年来，先后涌现了“农民的好支书”李元龙、“全国模范教师”徐其军等先进人物。中央、省市区领导高度关注竹镇发展，汇集了大量扶持政策。

2、资源状况

生态环境优越。林木覆盖率达42%以上，山灵水秀，以大泉湖—

止马岭为核心的67平方公里区域山水相连、植被繁茂，野生动植物种类较多，是南京市自然保护区、风景名胜区。产业特色鲜明。竹镇是南京市现代农业主导型街镇，拥有农业龙头企业26家，其中国家级农业龙头企业3家，已累计投资12亿元，共发展经济林果7.67万亩，设施农业1.8万亩。以农产品交易为主的边界贸易十分活跃，集市日人流量可达2—3万人，民国时期素有“小上海”之称。

3、发展情况

以江苏省农科院、伊利集团、富硒集团、金万方公司为龙头的现代农业企业，发展势头迅猛，南京农业大学、扬州大学等多个高等院校与竹镇长期合作，区域现代循环农业快速发展，逐步实现了资源集约化、产品优质化，废物再利用、资源再循环，形成了区域大循环、企业小循环的发展体系。区位交通便捷。距离南京主城区50公里，距离六合火车站20公里，距离六合机场15公里，宁连高速和六合西部干线穿镇而过，并设有互通立交，2公里进入全国交通网。正在建设的南京绕越东北环、扬滁公路、六合北部干线拉近了与南京主城的距离，形成了区域交通大循环，极大地改善了发展环境。气候条件宜人。属亚热带季风气候区，年平均气温15.6℃左右，最高气温36℃，最低气温零下8.2℃，光照1973小时，年降雨量1370毫米，是江苏省空气质量标准对照区。

4、未来五年发展思路和目标

发展思路：今后五年是竹镇镇全面建设小康社会，加快实施“十二五”规划的关键时期，是抢抓实施江苏省“万顷良田”工程机遇，加快推

进城乡统筹发展的宝贵时期。全镇将以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，全面贯彻落实省市区党代会精神，始终坚持科学发展争第一、改革创新争第一、和谐稳定争第一的追求，始终坚持“创新驱动、内生增长、绿色发展”的道路，始终坚持“民生为先、统筹为要、生态为基、文化为魂”的方针，始终坚持敢于创业创新、奋力创优创造的精神。积极抢抓各级领导关怀、统筹城乡发展、农业园区创建、民族镇优惠政策、重大基础设施建设、差别化考核等六大机遇，坚定“生态立镇、农业兴镇、旅游强镇、科技富镇”的思路，彰显“绿色竹镇、红色竹镇、多彩竹镇”的优势，树立“学宜兴丁蜀、赶江宁横溪、超溧水洪蓝”的决心，以农村土地综合整治为突破口，优化生产、生活、生态功能布局，强化用地、人才、产业全域统筹，深化农业、农村、农民一体发展，加快建设国家级农业科技园区，全国生态乡镇、全省高效农业领先镇，全市乡村旅游名镇、全市党的建设“先进镇”，努力把竹镇打造成南京最美乡村、全市统筹城乡发展示范镇，争当现代农业发展的全市排头兵、全省先锋队，奋力跻身全国现代农业第一方阵，确保与全区同步率先基本实现现代化；确保在市区现代农业主导型街镇考核中“争金夺银”；确保乡村旅游业进入全市10强镇；确保有3个以上村居综合实力跻身全区前20强。重点推进“六个方面出经验、三个方面见成效”，即：在农村土地综合整治、现代农业发展、美丽乡村建设、新市镇建设、农民幸福家园建设、班子队伍建设上出经验。在争创国家历史文化名镇、国家级生态乡镇、国家农业科技园、独具魅力的生态休闲旅游风景区和多民族和谐共生

的幸福家园上见成效；在建设南京最美乡村，打造全市乃至全省统筹城乡发展、镇村科学发展和基层组织建设的示范区上见成效；在“学丁蜀、赶横溪、超洪蓝”，深入推进“三争一创”实践活动上见成效。发展目标：一是建设实力竹镇。到“十二五”末，全镇财政收入达1.7亿元, 年均递增30%以上；地方一般预算收入达1亿元，年均递增30%以上；全社会固定资产投资达21亿元，年均递增30%以上；城镇居民人均可支配收入达39000元，年均递增16%以上；农民人均纯收入达23000元，年均增长18%以上。年均农林牧渔业产值增长率15%以上，财政支农资金增幅年均递增30%以上，高标准农田面积年均递增4000亩以上，高效设施农业面积年均递增3000亩以上，无公害、绿色、有机食品基地面积年均递增1500亩以上，基本农田保有量17.66万亩，林木覆盖率达44%以上。

二是建设生态竹镇。以现代农业、乡村休闲旅游为主攻方向，扶持投资超亿元的农业企业10家以上，上市规模农业企业3家以上，现代农业面积8万亩以上；工业集中区基础设施配套完善，产业初具规模，承载就业2万人；污水处理、道路、餐饮、住宿、休闲等旅游配套设施基本完善，举办2-3个在全市有一定影响的对外宣传活动，年吸引游客100万人次，初步建成大泉湖—止马岭4A级生态休闲旅游风景区；镇区道路框架、空间布局全面形成，初步建成容纳4-5万人，历史文化、民族特色、边贸功能突出的4平方公里新市镇。

三是建设魅力竹镇。在镇域空间布局上，以中心镇区作为发展核心，依托穿越竹镇境内的六合北部干线、西部干线作为纵横两轴，重点打

造生态休闲度假区、高效养殖示范区、特粮特菜种植区。在镇区空间布局上，以镇区南部生活服务、商业旅游休闲功能区为核心，以东西、南北两条主干道为镇区发展轴，打造老镇历史街区、东部和南部生活服务区和南部农产品加工区。

四是建设和谐竹镇。农民就业能力显著增强，持证农业劳动力1万人，占农业劳动力90%。社区股份合作社全覆盖，农民专业合作社达50家以上，土地股份合作社达30家以上，农户参合率达80%以上，规模经营面积达10万亩，农业适度规模经营比重达95%以上，构建农民长效增收机制。公共服务水平逐步提高，镇村基本社会保障率达98%以上，卫生服务体系健全率达100%，幼儿园及社区教育中心达标率达100%，金磁、大泉、泉水、大侯、八里等新社区建成省级以上文明社区。公共基础设施建设进一步完善，建成日处理1.5万吨和3-4个日处理千吨的污水处理厂，环境保护意识和工作机制进一步健全。镇内交通实现村组道路硬质化、公交化。农村水利设施全面达标，农业生产条件进一步完善

三、项目的定位、提出的背景和意义

1、项目的定位：

战略定位：“生态、运动、休闲国际新市镇”

形象定位：“生态世界、运动天堂，休闲之都”

功能定位：将以生态观光、运动休闲功能为主，集购物娱乐、会议商务、公共服务、高尚人居等综合型功能于一体。通过做足做强“运动休闲”特色功能，打造差异化、特色型的度假新市镇。

2、生态观光农业发展前景

生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。随着收入闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。

3、生态观光农业发展趋势

现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松休闲。于是，回归田野自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭住农家屋做农家活看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本美国等发达国家２０世纪７０年代就已形成产业规模，进入９０年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。

生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场；竹镇区竹镇镇竹镇山丰富的森林和多样的农业资

源，则为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空间。

4、生态观光农业的基本特点

生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业旅游农业高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。它具有五大基本特点：1）市场化：生态农业观光园的起点和终点都要定位于市场上。其市场范围更为广阔，融人了情趣与休闲的内涵。

2）专业化：专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代化。因此，生态农业观光园的专业化是其必然。

3）一体化；生态农业观光园是较高层次的现代农业，一体化是生态农业观光园的核心。更加广泛的和大量的第三产业组织会全面介入和渗透于生态农业观光园，开展全方位系列化和多样化的服务。

4）高新化：高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是生产高品位高效益产品的必备条件。生态农业观光园对高新化的要求更高，因为它不仅要生产人们喜欢的直接产品，而且要生产人们喜欢的休闲与观赏产品生产的环境。

5）示范与观赏性：这是生态农业观光园区别于传统现代农业的最基本和最主要之处。在生态农业观光园中，示范性和观赏性是其基本内涵。