当前位置：文档库 › 房地产项目价格定价策略(全套)

房地产项目价格定价策略(全套)

价格

（一）房地产价格构成及影响因素

2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表

项目买方卖方备注

交易手续费房价×1% 房价×1%

契税房价×1.5% 3%对港澳台胞及华侨印花税房价×0.05% 房价×0.05%

房屋产权登记费0.3元/建筑平方米

土地登记费0.2元/平方米（个

人）

1000m2以下100/宗地每超

过500m2加40元

房屋产权登记费0.3元/建筑平方米

土地登记费0.2元/平方米（个

人）

1000m2以下100/宗地每超

过500m2加40元

房屋所有权工本费4元/户

土地使用权证工本费20元/户

房屋所有权印花税5元/户

土地使用权印花税5元/户

买卖合同公证费房价×0.3%

律师费房价×0.5%

房屋管理费

所得税利润×33%

工商统一税3.03%（房屋）

5.05%（土地）

建筑物转让部分3%

土地使用权转让部分价格

5%另加地方政府付税

3%×1%=0.03（房屋）

5%×1%=0.05（土地）

代理税7%（代理商佣金×7%）

3、决定住宅物业价值的要素一览表

A、舒

适

户型

针对特定客户群“度身定做”，周到细致地考虑使用者对于

实际功能需求，满足心理上的认同感

服务设施受小区文化、娱乐、购物场所设施齐全

小区规划绿化、建筑小品、休闲空间

B、便

利

生活方便与交通干道距离合适

出入方便购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求子女就学方便幼儿园、小学、中学距离适中

C、物业管理

安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密

提供服务电话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭

D、环境内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景

卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好

E、配套设施

公建完善的道路，供水、供气、供电系统

配套及设备

住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。电梯、车库及优质建

筑材料

4、影响房地产价格的因素一览表

一、经济因素经济发展程序，储蓄的多少，投资水平的高低，消费水平，财政与金融状况，物价水平，建筑人工费，利率、居民收入，房地产供给与需求

二、社会因素人口状态，城市化的水平，房地产投机行为、社会的政治安定，与社会治安状况

三、自然因素位置、地力、地质、地势、地形、面积、土地形状、日照通风、湿度、降水量，自然灾害，建筑外观，朝向

四、其他因素经济体制，土地使用制度、住房制度、税收、行政变更、城市规划、房地产价格政策心理因素

5、按揭费用一览表

序号交款项目建设银行收费标准工商银行收费标准

1 保险费按照房价的千分之一每年计收按照房价的千分之一每年计收

2 印花税按照按揭贷款金额的百分之零

点五计收

按揭贷款金额×万分之零点五

3 合同公证费300/套300/套

4 抵押备案登

记费

按照按揭贷款金额的千分之一

计收

5 代理费300/套

6 抵押登记费无按揭货款金额×万分之五

7 律师费无450/套

6、商品房销售明码标价书表格

一、交易

简况开发经营企业名称（加盖公章）法定代表人联系电话联系人所售楼盘名称座落位置预售许可证

二、标价

内容

所售商品房为第幢（座）第单元第层第号房该商品房类别为层高米

该商品房销售建筑面积平方米使用面积平方米单位建筑面积售价为（人民币）元/平方米

总售价大写金额为（人民币）元/平方米

成交日期：年月日商品房交付日期：年月日购房合同号

三、价格监

督部门

地址：

电话：

四、购房者

签收

备注：本明码标价书一式两份，成交后由购房者签收，购销双方各执一份，以备查对。

（二）房地产定价及调节系数

1、房地产定价程序表

1、设定策略性定价目

标根据企业发展方向，经济实力及所处的市场环境，选择符合企业战略目标的具体定价目标

2、市场调查即搜集目标市场信息，测定需求，考虑竞争者的价格水平等相关因素

3、成本评估根据编制的概预算，实际经验而实时成本跟踪控制，估算成本费用水平

4、决定定价方法根据本企业实际及营销策略的要求，选择定价方法

5、确定基准价格根据选定的定价方法，确定所开发物业的基准价格

6、单元价格调整针对各单元房屋的不同位置、楼层、朝向等，在基准价格的基础上进行调整

7、市场价格调整根据市场变化情况和企业自身营销策略的要求，及时进等价格调整`

8、价格确定综合以上各种因素，确定房地产价格

2、房地产定价方法一览表

一、成本导向

定价方法1、成本加成定价法

是开发商按照所开发物业成本加上一定百分

比的加成制定房地产的销售价格

加成的含义就是一定比率利润，这是最基本的

定价方法

2、目标定价法

是根据估计的总销售收入和估计的销售量来

制定价格的一种方法

二、购买者导向

定价方法1、认知价值定价法

就是房地产根据购卖者对物业的认知价值来

制定价格的一种方法。用这种方法定价的公司

认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而

不是销售者的成本

2、价值定价法

指房地产商根据物业的本身价值来确定价格，

满足消费者对物美价廉的要求，抵成本开发，

薄利多销、或中利多销

三、竞争导向

定价方法

1、领导定价法

——市场领导者策略

指实力雄厚的房地产商开发高档物业，较高价

位，赚得高额利润的一种定价方法

2、挑战定价法

——市场挑战者策略

指房地产发展商为求生存，通过价格竞争来挑

战领导的一种定价方法。以此方法可以扩大市

场份额，提高声望

3、随行就市定价法

——市场追随者策略

指房地产商按照行业中的同类物业的平均现

行价格水平来定价的方法

3、房地产定价目标一览表

一追求最大利润追求最大利润是房地产开发企业的重要目标。追求最大利润并不等于最高价格，而是追求企业长期目标的最大总利润

二生存如果企业受到生产过剩，竞争激烈和顾客需求不断变化等问题的困扰，就应将求生存作为主要目标。为了保证企业的经营，通常要降低价格，生存比利润更重要

三获取合理的投资

收益率

根据房地产投资额期望得到一定的百分比利润，先确定好一

个投资回收的百分比，即投资收益率，然后在定价时以房屋

建造的成本为基础，再加上事先确定的投资收益

四以保持价格稳定

为定价目标

房地产企业为了巩固自己的市场占有率，期望保持自己商品

房价的稳定，以这种目标定价，一般价位适中、公平厚道、

不易受市场价格的骤变而波动

五最大的市场占有

率

价格是企业与竞争者及购屋人之间最敏感的核心，当条件相

当的两处或多处工地在激烈竞争时，价格较低的方案通常能

领先群雄，而占有市场

六应付竞争或避免

竞争

企业通过产品定价去应付竞争或防止竞争，以避免在竞争中

失利。为了应付和防止竞争，企业定位之前，都仔细研究竞

争对手的定价和有关房屋设计、施工、材料、销售等方面的

资料，定出有利于应付和防止竞争的价格

七品质与信誉领先品质提高则成本跟着提高，因而常需定较高的价位，然而较高的价位也会带来较高的风险

4、房地产价格形成原则一览表

1 均衡原则指房地产生产的三要素：土地、资本和劳力三者应配合适当

2 竞争原则指超额利润带来激烈竞争而拉动价格趋于合理

3 替代原则两种或两种以上效用相近的房地产，其价格相互影响而停留在同一水准

4 供需原则当房地产供给增加时，价格降低；当供给减海里，价格上涨；当不动产需求增加，价格上涨，需求减少时，价格下跌

5 收益递增递减

原则

在一定的生产技术下，投资劳力与资本于土地上，其每单位投

资额继续增加时，总收益也会随着增加，但当单位投资额递增

至递减的转折点之后，其收益将呈递减现象

6 收益分配原则在总收益中扣减资本，资本利息，劳工薪资，正常利润，即为土地地租

7 贡献原则指不动产的某一部分对该不动产全体收益有贡献

8 适合原则房地产产品必须与环境相结合，方能使房地产的收益性或舒适性发挥到最大限度

9 变动原则房地产价格的形成是一种变动过程。房地产价格随时间而变动，影响房地产价格的诸多因素不断改变，不断衍生，因而价格不可能固定于一点

10 预测原则房地产价格深受预期心理及未来收益的影响。因此，投资有收益性的不动产是在预测该不动产未来能产生的收益下进行的

5、房地产价格策略表序号定价方法内容

一、折扣和折让定价在定价过程中，先根据建造好的房

屋作出一个基本价格，然后加入适

当的折扣、折让，而形成实惠售价，

吸引客户，扩大销售

1、现金折扣

2、数量折扣

3、职能折扣

二、差别定价企业在销售商品时，根据商品的不

同用途，对不同的交易对象，在不

同的地区实行不同的价格政策

1、对不同消费群定不

同的价格

2、对不同用途采取不

同的定价策略

3、对不同的交易对象

制订不同的定价策略

4、不同的部位定不同

的价格

三、心理定价企业定价时，利用顾客的心理有意识地将产品价格定高些或低些，以符合消费心愿

四、满意定价法价格既不等同于获取高额利润所定的价格，也不等同于建造房屋的最低成本价，而是介于这两者之间的价格，生产者和消费者都满意，能够引起消费者对企业的好感

五、超值定价法超值定价属于非价格竞争范畴，并不是以房地产业中通常的低价位吸引消费者，而是房地产企业凭借良好的商业信誉，优良的品质，具有特色的产品，畅通的销售渠道，高效的促销活动，完善的售后服务等优势占据房地产市场

六、房地产市场营销价

格策略实施

经过大量的研究和探索，针对不同需求对象，不同楼盘特

点，在不同时期制订出切实可行的策略

拆迁地段异时补偿安置房屋所在地段

一、二级0～10% 7%～15% 15%～30% 30%～40% 40%～50%

三级0～8% 8%～23% 23%～33% 33%～34% 四级0～15% 15%～25% 25%～35% 五级0～10% 10%～20% 六级0～10%

级别范围一级二沙岛

二级（由以下线路围合而成的区域）

区域一：永泰路—太和岗路—先烈中路—环市东路—农林下路—东风东路—福今路—中山一路—达道路—珠江—人民南路—人民中路—人民北路—环市中路—环市东路—麓湖路—恒福路—永泰路

区域二：天河东路—黄埔大道西—华南大道—珠江（含海心沙）—广州大道中—广州大道北—林和西横路—林和西路—广深铁路—天河东路

三级（除上述级别外，由以下线路围合而成区域）

区域一：广州大道北—广州大道中—珠江—江晓路—昌岗东路—昌岗中路—宝岗大道—海珠涌—珠江—芳村铁路支线—站前路—环市中路—解放北路—机场路—广园中路—广园西路—永福路—先烈中路—水荫路—水荫横路—广州大道北

区域二：铁路员村支线—黄埔大道西—天河东路—广深铁路—铁路员村支线

四级（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）

华南大道—广深铁路—口岗新街—口岗大街—中山大道—车陂路—珠江—黄埔涌—新港东路—广州大道南—南泰路—泰沙路—江南在大道南—工业大道南—工业大道中—昌岗西路—珠江—下市直街—芳村大道—规划花蕾路—花池湾居住区用地东界—浣花路—东北路—观兰涌—花地河—珠江—增步河—北环高速公路—广花路—机场入口—机场用地西北边界—白云山西麓—白云山南麓—广园东路—北环高速公路—华南大道

五级（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）

区域：大观路—东环高速公路—珠江—黄埔涌—石榴岗路—新窖南路—广州大道南—南洲路—工业大道南—工业大道中—石岗路—珠江—鹤洞路—花地大道南—浣花路—东教北路—观兰涌—花地河—葵蓬涌—南海边界—沙贝海东海—白沙河—卫生河—石井河—西槎路—棠溪新街—京广铁路—黄石路—白云山西麓—白云山南麓—北环高速公路—华南大道—广深铁路—大观路

区域二：黄埔区黄埔街、红山街、鱼珠街及大沙镇的横沙村、下沙村

六级（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）

黄埔南岗镇西边界—珠江—新窖南路—华南大道—珠江主航道—鹤洞路—花地大道南—花地河—南海边界—白沙河—珠江—卫生河—石井河—京广铁路—规划华南大道—燕岭路—车陂河北段—北环高速公路—大观路—广深铁路—黄埔南岗镇西边界

七级海珠区、芳村区、黄埔区及白云区石井镇、新市镇、同和镇除上述级别外所辖的区域

八级白云区除外上述级别所辖的区域

9、各种因素对住宅房屋价值影响表

基本因素权重数具体因数权重数因子权重数商服繁华状况

0.222

商服便利度 0.222 商服中心

0.093 交通条件

0.242

道路通达度

0.091 对外交通便利度 0.051 码头 0.010 公交便利度 0.100 基础设施状况

0.217

基础设施状况

0.107

给水 0.045 社会服务设施

0.11

医院门诊部 0.017 邮电局所 0.019 停车场 0.010 中学

0.013 小学

0.016

幼儿园 0.016 图书馆 0.006 体育场馆 0.007 公园 0.011 影剧院

0.005 环境质量状况

0.197

绿地覆盖度 0.066 0.066 自然条件状况

0.053

0.053 环境质量优劣度

0.078 大汽污染 0.029 噪声污染 0.025 水污染

0.024

规划前景 0.122 用地规划 0.066

10、住宅用地区域因素指标说明表

区域

因素

优（5）较优（4）一般（3）较劣（2）劣（1）

商服繁华状况距市级商服中心

距离1000米、集

贸市场距离300

米、宾馆、酒店、

写字楼区距离500

米

距市级商服中心距离

1000～2000米、集贸市

场距离300～500米、

宾馆、酒店、写字楼区

距离500～1000米

距市级商服中心距

离2000～3000米、

与集贸市场距离

500～700米、与宾

馆、酒店、写字楼区

距离1000～2000米

距市级商服中心距

离3000～4000米、

集贸市场距离

700～900米、宾馆、

酒店、写字楼区距

离2000～300米

距市级商服中

心距离4000

米、集贸市场距

离900米、宾

馆、写字楼区距

离3000米

交通条件邻生活型道路，与

地铁口、公交站距

离600米、火车站、

长途汽车站、码头

距离500米

邻混合型道路，与地铁

口、公交站距离6000～

1000米、火车站、长途

汽车站、码头距离

500～1000米

邻交通型道路，与地

铁口、公交站距离

1000～1400米、火

车站、长途汽车站、

码头距离500～

1000米

邻支路，与地铁口、

公交站距离1400～

1800米、火车站、

长途汽车站、码头

距离1000～1500米

位于内巷，与地

铁口、公交站距

离1800米、火

车站、长途汽车

站、码头距离

1500米

城市基础设施完备度五通平，与小学、

幼儿园距离500

米、中学距离1500

米、医院、邮电局

（所）距离800米、

图书馆、影剧院、

体育场距离1500

米

四通一平，与小学、幼

儿园距离500～1000

米、中学距离1500～

2500米、医院、邮电局

（所）距离800～1500

米、图书馆、影剧院、

体育场距离1500～

2500米

三通一平，与小学、

幼儿园距离1000～

1500米、中学距离

2500～3500米、医

院、邮电局（所）距

离1500～2200米、

图书馆、影剧院、体

育场距离2500～

3500米

二通一平，与小学、

幼儿园距离1500～

2000米、中学距离

3500～4500米、医

院、邮电局（所）

距离2200～3000

米、图书馆、影剧

院、体育场距离

3500～4400米

一通一平，与小

学、幼儿园距离

2000米、中学

距离4500米、

医院、邮电局

（所）距离3000

米、图书馆、影

剧院、体育场距

离4400米

环境质量状况与公园、风景区距

离500米、周围绿

化程度高，空气洁

净，环境优美，无

污染。地质状况为

硬质、软质岩石、

地下位低、土质密

度大、土质均匀

与公园、风景区距离

500～1000米、周围绿

化程度较高，空气较为

洁净，环境较安静，附

近无污染。地质状况为

碎石、地下水位低、土

质密度大、土质均匀

与公园、风景区距离

1000～1500米、地

质状况为碎石、土质

密度较大、地下水位

较低、附近无厂区，

附近有污染源，污染

情况一般，污染情况

一般，对生活无影响

与公园、风景区距

离1500～2000米、

地质状况为老粘性

土、地下水位高、

土质密度较小。较

远处有工厂排放有

害气体，邻近车流

量大，噪声大，附

近水源遭受污染较

为严重，气味难闻

与公园、风景区

距离2000米，

地质状况为淤

泥地、念沙层、

喀斯特、附近有

工体，临交通型

干道，附近水源

遭受污染严重，

气味难闻

规划前景规划为低密度大

型住宅区、生活型

主干道

规划为中、低密度中型

住宅区、生活型次干道

规划为高、中密度小

型住宅区、混合型道

路

规划为密度小型住

宅区、交通型次干

道

规划为工业区、

交通型主干道

11、平均标定地价表（建筑面积计）

用地类型商铺

住宅

9层以下10～18层19层以上

平均标定地价（建筑面积计）1800元/m2820元/m2738元/m2679元/m2

12、项目地价调节系数表

商业地产定价策略

某房地产公司定价策略刘磊一、公司项目简介我公司项目位于某市最繁华的城中板块，紧邻河流景观，独揽一线美景，南临城区主干路，西临图书馆、博物馆，北靠各大小区及学校、菜市场等，坐享城市超前一流配套，周边购物一应俱全，标准5分钟生活圈。项目占地2万多平方米，地下一层，地上24层，地下1层为辅助、设备用房，及6000M2地下停车库。1—4层为酒店的主体公共空间部分，内设游泳池、KTV、咖啡厅、中西餐厅、多功能大宴会厅、商务中心、桑拿，美容健身等多项娱乐服务设施，具有“自用”和“投资”两大功效，兼具酒店式公寓居住和办公两种功能。是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。二、项目定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的

事情。我市目前尚无纯粹的办公类物业，聚集企业办公场所基本集中在主城区商业圈内，以商住混合的多层和沿街商铺为主，均为早期开发，结构、配套、环境都无法满足办公需求，因此实际我市当地没有真正意义上的写字楼，市场潜力巨大。从我市现总体市场来看，各房企都普遍打“亲民价格”牌，各项目虽然均得到了一定量的客户登记，但客户质量不高，个别楼盘通过前期蓄客和优惠释放取得一定的成交量，但均以优惠价格作文章，总体反映出市场行情的低迷。通过大量市场调研，目前我公司采用的是顾客感受定价与市价比较相结合的方式。（一）顾客感受定价法这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。购房者在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，

房地产项目价格策略与执行方案(doc 28页)

房地产项目价格策略与执行方案 (doc 28页) 部门： xxx 时间： xxx 整理范文，仅供参考，可下载自行编辑

当前文档修改密码：8362839 目录前言一、周边楼盘价格调查 1. 价格调查汇总 2. 说明 3. 一次评估与加权二、天泰馥香谷与调查楼盘评估 1. 树图解析与权重系数计算 1.1 天泰馥香谷 1.2 银都景园 1.3 金帝山庄 1.4 颐景园 1.5 名仕花园 1.6 锦园 1.7 千禧龙苑 1.8 蔚兰海岸 1.9 新贵都 1.10 绿岛花园 1.11 矿泉花园三、评估与价格修正 1. 修正公式 2. 修正过程 3. 修正结果四、天泰馥香谷价格定位建议五、价格策略与执行方案 1、价格策略 1.1价格是消费者购房最敏感因素 1.2户型统计与总价分析 1.3发挥差价原则

2、执行方案 2.1单元评估 2.2楼层评估 2.3楼层差价率与差价系数 2.4各单元平均价计算 2.5价格明细表六、价格执行反馈控制系统附表1：开盘期首推户型价格明细表价格是公司效益与客户之间的一座桥梁高了，能走过这座桥的人就少——没有市场低了，公司损失利润——没有效益如何在两者之间达到一种平衡如何让我们的楼盘即叫好又叫座这永远是我们解析的重心……

第二部分：天泰馥香谷项目价格策略与执行方案一、周边楼盘价格调查 1、价格调查汇总

2、说明 ◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘。 ◆修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交时大都再给优惠、大多数采用按揭付款方式等因素。 ◆参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其它区域楼盘。 3、一次评估与加权 (平均分)

房地产价格调整四大策略

房地产价格调整四大策略房地产价格调整四大策略作者：佚名时间：2008-9-21 浏览量：本文的研究结合财务战略,以指引项目产品投放组合为目的。房地产项目定价与其调价策略从性质上讲,并不属于同一概念。准确、合理的价格调整策略,是优秀销售工作的基础和前提,调价策略于房地产项目市场定位,而最终服务于销售策略。房地产项目的价格调整策略,是指在房地产项目整体定价确定的前提下,在销售过程中,采取何种策略,根据房地产项目及市场的发展情况,引导价格发展走势的价格方案。在不同的房地产项目中,由于房地产项目自身的各项素质差异很大,加之市场状况不同,每个房地产项目会根据自己的特点采取不同的价格调整策略,以引导房地产项目价格的正确发展。概括来说,房地产项目的调价策略分为以下四种: 一、高开低走

在房地产项目综合素质高,而市场状况不好,竞争又较为激烈的情况下,房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质,高报价树立房地产项目形象和知名度,而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。当然,如果,市场状况好,竞争不激烈,而且项目自身规模又不大的情况下,项目完全可以采取突出房地产项目优秀品质,大规模营造房地产项目形象和知名度,高价报盘,高价成交,在短期内迅速获得市场认同的,与前一种状况完全相反的“高开高走”策略。配合“高开低走”价格策略的产品投放策略如上图所示,将项目的各个楼座按照品质由高到底的顺序推向市场。原因:首先将高品质产品推向市场是支撑高价位开盘的前提条件。其次从利润获取上讲,高品质产品首先推向市场获得高价,低品质产品后推向市场获得低价,这是最优的利润获取策略。最后,高品质产品高价先推向市场,低品质产品低价后推向市场,有利于资金的回笼效率。由此可见,上述“高开高走”的产品投放策略应该与“低开高走”的产品投放策略一样。二、低开高走

房地产项目策划复习题 (1)

房地产项目策划复习题 1.房地产项目策划的涵义是指根据房地产开发项目的具体目标，以市场调查和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 2.房地产项目策划基本程序有哪几个阶段及每个阶段的主要内容有哪些? （1）项目用地的获取与选址（获取土地使用权）（2）房地产市场调查（问卷调查了解消费者心理，寻找目标客户）（3）房地产项目投资策划（投资环境分析，确定项目投资方向，投资组合及确定项目的总体资金运作方案）（4）房地产项目定位（项目市场定位，产品定位，概念设计）（5）房地产项目规划设计（项目整体规划方案设计，确定建筑风格和楼盘特色，住宅设计，公共建筑规划设计，景观设计）（6）房地产项目营销策划（定价策略，营销前准备工作，制订营销计划并对实施过程进行控制和管理；整合传媒资源，分析广告时机选择和节奏控制，进行产品宣传，推广活动的策划）（7）房地产经营策划（物业管理，物业设施管理，物业资产管理和房地产组合投资管理） 3.市场调查分为几个阶段,每一阶段程序具体步骤. 1.准备阶段 (1)提出问题，明确目标 (2)初步情况分析和非正式调查 (3)拟订调查计划书，制订调查方案和工作计划 2.实施阶段 (1)建立调查组织 (2)收集二手资料 (3)收集一手资料 3.分析和总结阶段 (1)数据的分析与解释 (2)编写调查报告 (3)总结反馈 4.系统抽样,分层抽样,随机抽样,PPS抽样的区别与适用情况. ◇系统抽样：等距抽样、机械抽样或间隔抽样，它是把总体的元素进行编号排序，再计算出某种间隔，然后按这一固定的间隔抽取元素来组成样本的方法。优点：样本在总体中分布比较均匀，具有较高代表性，抽样误差小于简单随机抽样，而且比较简单易行，只要抽取了第一个样本，整个样本就都确定了。缺点：调查总体单位不能太多，而且要有完整的登记册，否则就难以进行。使用这种方法要注意避免抽样间隔与调查对象的周期性节奏相重合。 ◇分层抽样：又称类型抽样，就是先将总体各单位按一定标准分成若干类型（或层次）；然后，根据各类型（或层次）所包含的抽样单位数与总体单位数的比例，确定从各类型中抽取样本单位的数量；最后，按照简单随机抽样或等距随机抽样方法从各类型（或层次）中抽取样本。

房地产项目价格策略与执行方案

1.3发挥差价原则 2、执行方案 2.1单元评估 2.2楼层评估 2.3楼层差价率与差价系数 2.4各单元平均价计算 2.5价格明细表六、价格执行反馈控制系统附表1：开盘期首推户型价格明细表价格是公司效益与客户之间的一座桥梁高了，能走过这座桥的人就少——没有市场低了，公司损失利润——没有效益如何在两者之间达到一种平衡如何让我们的楼盘即叫好又叫座这永远是我们解析的重心……

第二部分：天泰馥香谷项目价格策略与执行方案一、周边楼盘价格调查 1、价格调查汇总 2、说明

◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘。 ◆修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交时大都再给优惠、大多数采用按揭付款方式等因素。 ◆参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其它区域楼盘。 3、一次评估与加权 (平均分) （加权分）

某地产项目价格定位策略

某地产项目价格定位策略价格定位定价原则定价说明整盘均价价格参照以公司开发成本和利润目标为底线紧密关注预备执行前后的政策动向同时参考外区域类似项目和本区域内主要竞争项目价格走势市场原则 2009年秦皇岛房地产市场是扑朔迷离震荡巩固的一年产品价格要结合整体气候同时考虑回款速度早期产品入市使销售能有一定的价格优势价格定位定价原则销控手段由于本项目立项的特殊性为了降低政策风险无法进行人为的销控需要通过对不同品质产品的差异化定价进行销控定价方式利用加权法参考市场可比项目以及本项目二三期对比预判本项目当前可实现均价依据2009年度市场整体市场起伏预判本项目最终可实现均价静态动态价格定位定价原则定价说明定价方式利用市场比较法采用加权的方式参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价样本选择在水一方盛达鑫苑广顺现代城玉龙湾价格定位静态价格市场比较项目样本权重根据本项目特点对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定价格定位加权因子权重 30 D玉龙湾 20 C 广顺现代城 20 B 盛达鑫苑 30 A 在水一方项目竞争权重楼盘名称 5 社区园林 10 工程进度 10 建筑外观 10 容积率 10 产品品质 10 周边环境 10 周边配套10 道路交通 10 项目位置 15 整体规划 k 权重系数加权因素静态价格市场比较项目样本权重根据本项目特点对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定价格定位加权因子权重 30 D玉龙湾 20 C 广顺现代城 20 B 盛达鑫苑 30 A 在水一方项目竞争权重楼盘名称 5 社区园林 10 工程进度 10 建筑外观 10 容积率 10 产品品质 10 周边环境 10 周边配套 10 道路交通 10 项目位置 15 整体规划 k 权重系数加权因素静态价格市场比较说明1k是权重系数表示加权因素在项目分析中的重要程度权重系数之和为100 2得分满分为5分每1分为一个等级5分为优1分为差 3加权

分析房地产项目营销定价策略(一)说课讲解

分析房地产项目营销定价策略（一）一个楼盘往往需要一段时期甚至跨年度进行销售。消费市场变化莫测，楼盘的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响营销定价策略的因素有很多，主要包括成本、楼盘素质、顾客能承受的价格营销策略、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是营销定价策略的下限，上限是顾客所愿意支付的价格营销策略。市场中消费者总想以适中的价格营销策略获得最高的价值，因此不应把营销定价策略和价值混为一谈。定价方法是开发商为了在目标市场上实现定价目标，而给楼盘制定的一个基本营销定价策略或浮动范围的方法。虽然影响产品营销定价策略的因素很多，但是企业在制定营销定价策略时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了营销定价策略的最低基数，而竞争者价格营销策略则提供了企业在制定其营销定价策略时必须考虑的参照系。在实际定价过程中，企业往往侧重于对价格产生重要影响的—个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价和竞争导向定价三类。不同的定价方法需要不同的条件，也会产生不同的结果。成本导向营销定价策略是计划经济时代的方法”；由于它仅在知己

的基础上营销定价策略，对交易环境、交易对方、交易实现的必要条件都缺乏了解，所以只能制定出基于卖方利益的价格营销策略，而不容易与市场消费需求相吻合。竞争导向营销定价策略以取得赛跑中的胜利”为经营理念，注重行业相对营销定价策略，比成本导向更贴近市场供求，但交易的实现取决于交易双方的利益吻合，只研究如何在供给群体中合理定位，忽视购买群体的反应，其定价难免一厢情愿，一定时期内虽有助于制定有效的竞争策略，取得销售成果，但却忽视了需求在价格营销策略形成中的重要作用，往往会导致无效供给”。需求导向营销定价策略则是从市场需求出发制定房地产营销定价策略，它能行之有效地激发潜在需求，使房地产产品从根本上实现交易的可能性。而且，它能使房地产价格营销策略一步到位”，避免价格营销策略的剧烈波动，减少投机。成本导向营销定价策略要求对企业自身生产能力有准确的把握，竞争导向需要明智的行业定位，而需求导向则跨越了供方的思维定式，从供求双方的互动关系中寻找解决问题的思路。策划人员必须牢牢把握项目自身特点，结合公司经营优势，顺应房地产市场行情，通盘策划，理性抉择，才能取得好的营销效果。

房地产定价策略.

房地产定价策略一、房地产定价策略的含义房地产定价策略是房地产企业为了在目标市场上实现自己的定价目标，所规定的定价指导思想和定价原则。二、新产品定价策略新产品定价策略是开发企业价格策略的一个关键环节，它关系到开发建设的房地产产品能否顺利进入市场。 (一) 总体定价策略 1.低价策略：在新型房地产商品进入市场时，在下列情况下，可考虑采取低价投放策略，以地价获利，从而提高市场占有率。 1)扩大市场容量，激发有效需求； 2)市场竞争激烈； 3)企业的产品多为低档次的商品房，其价格弹性较大，低价策略可能促进销售； 4)企业开发成本较低； 5)试图以低价优势抢占市场；这种低价开盘的策略包括两种模式：起价和均价都较低；起价低、均价高。由于后一种模式中，通常仅有几套房子走低价，带有过强的宣传目的，并没有真正让利给消费者，到实地购房的消费者。会有较强的失落感，项目本身也给人不诚信的感觉。所以多数开发企业如果决定低价入市，会选择前一种模式。低价策略的优点：首先，对于需求弹性大的房地产产品，消费者对低价格比较敏感，低价容易拓展销路；其次，能有效排斥

竞争，从而长期占领市场；第三，随着本产品销路的扩大，开发规模也相应扩大，可体现规模效益，降低成本，增加利润。低价策略的缺点：第一，产品售价偏低，资金回笼较慢；第二，由于入市价格已经较低，在后续营销过程中，不宜在实施降价策略；第三，有可能由于产品定价偏低，引起消费者对产品的质量怀疑，影响企业形象。 2.高价策略：为了在短期内赚取最大利润，在下列情况下，对新开发建设的房地产产品刚入市时可采取高价策略。 1)本产品具有别的项目没有的显著特点或者卖点； 2)本产品的综合性能较好； 3)定价在主流价格范围内，开发量适中，开发企业信誉好，这样即使高价开盘，也能在短期内占据市场主流地位； 4)本类产品市场供不应求；高价策略的优点：第一，开发企业能在短期内实现盈利目标，掌握市场竞争的主动性；第二，其主要的销售对象是收入较高的购房者或猎奇者，这类人属于非价格敏感型，即使高价也不会影响销售；第三，高价入市后，如果有必要，还可实施降价措施；第四，有助于控制市场需求量不至于增加过快，否则企业生产能力跟不上，可能流失潜在购房者。高价策略的缺点：第一，售价较高，可能影响销路；第二，高价带来高利润，很容易吸引其他竞争者入市，可能缩短获取高利润的时期。

从“低开高走”看房地产价格策略

关于低开高走价格策略，低开高走即低价入市然后逐步走高以实现销售利润最大化。低开是手段的目的是吸引市场视线，高走是目的利润最大化是市场行为不变的法则。当前房产市场开发模式基本上都是期房模式（虽然目前受销售市场火爆的影响，很多开发商捂盘惜售和体验式营销理论的引导，有向现房销售的趋向，但主流模式依旧是期房销售）同时房产开发周期长、变化大等特性都使得房产物业价格不可能是一成不变的。保证价格持续走高是产品由市场培育到市场成熟的一个过程。因此“低开高走”是废话，有本事你“高开低走”试试看看开发商不拔了你的皮（注该情况在同一物业类型下，当前市场上确实有高开低走的做法，但是基本上都是在不同的物业类型上，为了在市场行情高涨时期，采用集中式销售消化优势产品，采用高价入市的手法是可行的）。既然既定定价策略是“低开高走”，那么在实际操作过程中，难题在哪？重点在哪？那么如何规避呢？ “低开高走”的实际操作过程中的难点是价格控制。一是调价频率；二是调价幅度。有一个故事说，把一只青蛙放在热水里，青蛙因为水温太高一下子就跳了出来，而把青蛙放在冷水里然后慢慢加热，青蛙至死也没有跳出来。低开高走的策略要的效果就是文火炖青蛙的效果。调节频率的关键是：虚实转换。要夯实由于价格变动所带来的目标客户的需求心理的变动，因此不宜过于频繁。调节幅度的关键是：小幅递增。调价的要点是小幅频涨，一般每次涨幅为3％至5％，中空阶段建议采用折扣和促销的方式，提升客户心理接受度。 “调幅要“小”，调频要“频””，这里的”频”是相对调价幅度的要求，但是频率的标准要以客户信心培育的周期为准。在定价过程中要避免“空、满、虚、回”四个要字。即不能价格做空，任意折扣：不能做满，不留给客户升值空间；不能做虚，没有市场购买基础；不能回落，随意上下调。那么房地产中的定价怎么做才是科学的呢？哪就要先确定定价目标然后才能正确的应用定价方法。一、定价目标价格是市场营销行为的一个方面，市场营销的目的才是行为的导向。目前房地产定价一般有一下三种目标：利润最大化、市场占有率、树立企业形象。利润最大化是最常见的。一般选取边际利润与边际成本一致的点位作为定价点位。以市场占有率为定价目标是一种志存高远的选择方式。市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。企业利润与市场占有率正向相关。提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。市场占有率高意味着公司的竞争能力较强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开

房地产定价策略.

房地产定价策略一、房地产定价策略的含义房地产定价策略是房地产企业为了在目标市场上实现自己的定价目标，所规定的定价指导思想和定价原则。二、新产品定价策略新产品定价策略是开发企业价格策略的一个关键环节，它关系到开发建设的房地产产品能否顺利进入市场。（一）总体定价策略 1.低价策略：在新型房地产商品进入市场时，在下列情况下，可考虑采取低价投放策略，以地价获利，从而提高市场占有率。 1）扩大市场容量，激发有效需求； 2）市场竞争激烈； 3）企业的产品多为低档次的商品房，其价格弹性较大，低价策略可能促进销售； 4）企业开发成本较低； 5）试图以低价优势抢占市场；这种低价开盘的策略包括两种模式：起价和均价都较低；起价低、均价高。由于后一种模式中，通常仅有几套房子走低价，带有过强的宣传目的，并没有真正让利给消费者，到实地购房的消费者。会有较强的失落感，项目本身也给人不诚信的感觉。所以多数开发企业如果决定低价入市，会选择前一种模式。

低价策略的优点：首先，对于需求弹性大的房地产产品，消费者对低价格比较敏感，低价容易拓展销路；其次，能有效排斥竞争，从而长期占领市场；第三，随着本产品销路的扩大，开发规模也相应扩大，可体现规模效益，降低成本，增加利润。低价策略的缺点：第一，产品售价偏低，资金回笼较慢；第二，由于入市价格已经较低，在后续营销过程中，不宜在实施降价策略；第三，有可能由于产品定价偏低，引起消费者对产品的质量怀疑，影响企业形象。 2.高价策略：为了在短期内赚取最大利润，在下列情况下，对新开发建设的房地产产品刚入市时可采取高价策略。 1）本产品具有别的项目没有的显著特点或者卖点； 2）本产品的综合性能较好； 3）定价在主流价格范围内，开发量适中，开发企业信誉好，这样即使高价开盘，也能在短期内占据市场主流地位； 4）本类产品市场供不应求；高价策略的优点：第一，开发企业能在短期内实现盈利目标，掌握市场竞争的主动性；第二，其主要的销售对象是收入较高的购房者或猎奇者，这类人属于非价格敏感型，即使高价也不会影响销售；第三，高价入市后，如果有必要，还可实施降价措施；第四，有助于控制市场需求量不至于增加过快，否则企业生产能力跟不上，可能流失潜在购房者。高价策略的缺点：第一，售价较高，可能影响销路；第二，

房地产价格策略

价格策略一、价格定位策略价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。 1、产品分类（不含复式）共分为六大类别：Ⅰ～Ⅴ

2、不同类型产品价格比较：针对不同比较项目中分解出来的不同产品 3、不同类型产品均价形成不同产品比较价格：注：项目不同类型产品价格比较表详见附件。

本项目不同产品对应的价格及项目核心均价项目核心均价=9091元/㎡注：本项目产品的均好性较强 5、楼层差与朝向差（1）楼层差：采用“纺锤形”布置，即“高层与低层两端小，中间楼层大” 首先从销售角度来划分楼层差，以10楼以下单位作为初始启动单位，起始价格设置可较低，楼层调差可相对幅度减小，在销售过程中的优惠以这部分单位为主，如特价单位等，这样可以迅速启动销售过程，并且使启动单位控制在低楼层，8-20层的单位作为发展商基本利润的保障，层差距离可以相应拉大，以保证均价水准，而20层以上的单位总价高，作为发展商利润的回报点。应刺激高楼层单位的购买，层差应小幅调整，避免顶层单位出现特别高

的价格，这样不至于和竞争楼盘形成太大差距，引起高层房号滞留；其次，具体的楼层调差主要是由不同楼层的房号总体素质和周边因素的情况决定的，由于项目还处于基础阶段，楼层差主要依据总平图及周边项目的楼层差（大部分层差集中在70～200元/㎡）。本项目3～8层的层差控制在70元（楼层差引起的总价差控制在1～1.8万元），9～20层的层差控制在100元（楼层差引起的总价差控制在1.2～2.3万元），21层以上楼层层差控制在80元。（2）朝向差同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况，这致使同一楼层单位单价有很大的差异，我们对不同单位在各影响因素方面打分，然后用分值乘以每分调差值，即得到单位调差的具体数值。参照竞争楼盘的朝向差集中在300-800元之间，由于本项目大部分单位都为正南、东南、西南向，本项目的最大层差设置在600元。二、价格的竞争力 1、项目推广早期的入市价格竞争力 2、项目常规产品在整个推广时期的价格竞争力 3、项目低层价格的竞争力 4、项目高端产品（232㎡）的价值空间

某房地产营销推广策略

博雅美景房地产推广策略第一部分：营销目标一、入市期目标打响知名度，树立初步品牌形象；建立口碑，造成城市小众传播的声势；迅速引起市场关注和兴趣，达到一定的销售意向，储备一定的意向客户；短期内制造出城市热门消费话题，延伸出房地产消费的现阶段最高模式的话题；注：1、前期的营销推广工作，已有形成较高的品牌知名度； 2、目前已有相当意向客户储备； 3、市场对已有较高的品质，形象预期，如何逐步兑现本工程的卖点，实现“步步高升”的销售业绩和品牌价值，是营销的重要目标。二、营销期目标持续造就并巩固、维护品牌形象，创造无穷软性附加值；有效回笼资金，达到良好销售效果；

实现长期品牌效果，建立城市地产首席品牌的形象；借工程品牌，延伸企业的品牌形象，为后续在新工程开发的运作创造品牌资源；借工程宣传，创造房地产开发的新观念、城市生活的新观念，为工程品牌和公司品牌增加厚度。第二部分：营销推广核心策略品牌策略 1、品牌的塑造——包括理念塑造（如：口号语）、视觉塑造（以LOGO为核心的视觉形象系统）、行为塑造（如：广告行为、媒体行为、社会活动、销售服务、物业服务等）；品牌塑造的关键，在于“识别性、独占性、排他性”的创造；品牌的内涵——工程倡导的理念、工程内容、工程意义等，具社会影响力的品牌力度和内容；品牌的积累——不断以媒体的手段、以工程的社会行为，对品牌进行强化和巩固；品牌的维持和深化——不可有对品牌有非良性影响的事件发生，以维持品牌信赖度不断对品牌添加和赋予新的内容，以使其深化；二、文化和艺术策略

关于城市、关于生活方式、关于建筑、关于未来的文化话题。房地产，是生活的文化、建筑的文化、居住的文化、商业的文化、城市发展的文化、经济的文化……；也是城市时尚的文化，都市新生活方式的文化——总之，房地产是一种综合的文化现象；房地产工程的新闻宣传，当然离不开“文化的话题”；是“软性新闻体系”的重要组成部分；这是宣传推广的“新闻话题”杀手锏；这是品牌塑造中的“理念塑造”部分；这是为工程品牌增加厚度和内涵的必由之径；三、价格策略 1、价格策略的动态性价格策略是促动销售进程的实质性推动力之一，要根据实际作策略性调整；

房地产项目价格定价策略(全套)

价格（一）房地产价格构成及影响因素 2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表项目买方卖方备注交易手续费房价×1% 房价×1% 契税房价×1.5% 3%对港澳台胞及华侨印花税房价×0.05% 房价×0.05% 房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人） 1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人） 1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元房屋所有权工本费4元/户土地使用权证工本费20元/户房屋所有权印花税5元/户土地使用权印花税5元/户买卖合同公证费房价×0.3% 律师费房价×0.5% 房屋管理费所得税利润×33% 工商统一税3.03%（房屋） 5.05%（土地）建筑物转让部分3% 土地使用权转让部分价格 5%另加地方政府付税 3%×1%=0.03（房屋） 5%×1%=0.05（土地）代理税7%（代理商佣金×7%）

3、决定住宅物业价值的要素一览表 A、舒适户型针对特定客户群“度身定做”，周到细致地考虑使用者对于实际功能需求，满足心理上的认同感服务设施受小区文化、娱乐、购物场所设施齐全小区规划绿化、建筑小品、休闲空间 B、便利生活方便与交通干道距离合适出入方便购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求子女就学方便幼儿园、小学、中学距离适中 C、物业管理安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密提供服务电话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭 D、环境内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好 E、配套设施公建完善的道路，供水、供气、供电系统配套及设备住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。电梯、车库及优质建筑材料

房地产价格策略和销售模式doc

XX城价格策略和销售模式讨论稿DATE: February,2011

目录价格策略3 定价策略3开盘定价3销售中的价格调整策略6 XX广场定价策略分析7 销售模式分析12 传统销售模式分析12其他销售模式12

价格策略一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。科学的制定房地产销售价格，有利于在销售过程中沉着应对各种市场变化。定价策略整体定价策略应从如何激发从众心理，以聚敛至关重要的人气为出发点，在聚敛人气方面渗透模式，即“低开高走”的定价策略更胜“高开低走”的定价策略，价格节节攀高就是最好的促销手段，既保证了已购者的经济利益，又符合投资的“追涨理念”，反之价格的下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。 “低开高走”的低价，是建立在处于同一区位，具有同样的竞争优势的周边竞品的开盘价格。鉴于本案开发体量相对较大，开发周期和销售周期较长，因此，采用低开高走的渗透模式，更有利于资金的快速回笼和人气的聚敛，提升楼盘在周边竞品中的竞争优势。开盘定价开盘定价是贯穿整个房地产营销过程的基准，是日后房价走势的标杆。这里采用成本加利润法和差别定价法来确定开盘价格，同时借鉴周边竞品楼盘的价格参数来进行价格修正，以供参考。

成本加利润法，即在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格。例如，高层建筑的建安成本：2200元/平方，毛利润率50%，得出最低开盘价=2200+2200*0.5=3300元/平方。早期的房地产企业大多采用成本加利润法定价商品房，而当时的市场环境近似于寡头垄断市场，整个地产行业的几大部分产品，被少数几个开发企业所销售，当时开发企业通过此方法获取了最大程度的利润。1994年以后，由于地产市场的进入者逐渐增多，市场竞争日趋白热化，单边的定价方法很难让消费者接受，单纯的使用成本加利润法来为商品房定价的方式逐渐消失。差别定价法，即根据房屋的朝向、楼层、视野、景观、付款方式等因素的不同而给予不同的定价策略。实行差别定价的关键是要综合考察影响房屋销售的因素，找出最受客户欢迎的单元或户型，即在同等价格下客户会优先购买哪些单元，就把哪些单元的售价定的高一些，而不影响其销售旺势。例如，北京某楼盘在销售时很好地利用了“差别定价”策略，在该项目1号楼初始定价中，楼层之间的差价设定为1%，同一楼层朝向和户型因素差价为100元~200元或相应增加，在推出1号楼旺销后，经过销售分析，将2号楼的差别定价改为：扩大朝向户型差价，减少楼层差价，将楼层差价调整为5‰，同层差价调整为500元~800元或相应增加，同样取得好的销售业绩，同时利用价差引导客户购买朝向差的户型，达到全部促销的目的，争取到最大收入。

房地产营销价格策略

（二）房地产营销价格策略(Price) 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。 1、房地产定价方法一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法： (1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。 (2) 成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。 (3) 收益法。将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。 (4) 剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。 2、定价比例一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为％，标准层以下每层

房地产价格策略

房地产价格策略一、环境分析整个国内市场的发展态势，结合项目所在的城市的市场发展态势做出理性判断，预期的价格走势。根据区域周边的竞争楼盘的参照类比做出分析二、价格策略 1.成本加成定价法将产品的成本(含税金)加上预期利润即为房地产价格的定价方法，根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如:某一项目的总成本为5000万元，预期利润20,，则总售价为6000万元，再将此6000万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价. 2.竞争价格定价从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，在成本压的最低的时候，在品质体现出来的同时，价格就成关键了。如同类品质的二楼盘，单价4000和单价3850的市场的反应截然不同。 3.顾客感受定价对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面:一是其他同类房地产商品的价格如何;二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。所以前期的市场调研、问卷调查就很重要 4.加权点数定价

预售商品的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律:朝向差价:一般南北向较贵，东西向较便宜。楼层差价:楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜;多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。选间差价:选间因三面采光，因而较其他单位为贵。视野差价:临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。面积差价:一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。设计差价:屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。三、定价模式 1.大盘一般是低开高走的，因为项目开发量大，开发周期长，一般是分期开发一期的低开高走有利于后期的价格拉升、吸引人气、给市场树立信心。 2.小盘一般平价(市场价)或者稍低于市场价，速战速决。节省人力、物力的支出。 3.高品质楼盘(亲水、绝佳地段、稀缺产品)都会高价入市。重在参与，共同学习，一起进步～一、先来个理论性的东东。 1、成本和供求关系两个方面来分析房价。

福州地产项目价格策略(doc 5页)

福州“锦绣江南”项目价格策略一、项目市场定位描述金山现有楼盘从推出的产品形态来分析，大多定位在以中低档客户群为主，比如像金山碧水、金山明星、滨江丽景、金山明珠、金山豪景等一大批楼盘，定位在中档的楼盘也有几个，比如：闽江春晓、香江明珠、武夷明珠等。这些楼盘共同的特点是：（1）均价价位在2000-2600元/㎡，（2）产品户型以三房为主，三房面积分成两个档次：一个是以经济实用型三房，面积100-120平方，一个是以舒适换代型三房，面积130-140平方。（3）小区以多层为主，小高层为辅；（4）小区建筑密度高，规划无显著特点；（5）产品同质性严重，价格竞争激烈。（6）金山片区商业店面市场板块分散，没有主要特色，档次较低，开发商将店面作为一种住宅的辅助配套，没有充分重视店面价值的开发，没有一个楼盘对自己的商业店面进行专业的包装推广，所以形成店面滞销严重的市场困境。（7）2003年金山土地市场交易活跃，较多的开发商以80万元每亩的地价取得土地，而且大部分都是150亩以上的大盘，这些楼盘将会在04及05年陆续推出，这将是一个非常大的供应量，而且这些楼盘基本上以中低档住宅商品房为主，如果没有在产品及环境上作出自身的特点，那么价格的竞争将不可避免。本项目在2003年11月6日通过竞标的方式以每亩161.5万元的价格获得土地的商品房开发权，本案容积率为2.2,密度27%以下，绿化率35%以上，商业最大可做到总建筑面积的10%，沿闽江大道须布置18层以上的塔楼。这些规划指标从某种意义上说，政府实际上在告诉开发商，在这块土地上应开发成一个金山的标志性、高尚的楼盘。通过对金山区的市场调研分析，结合本项目的自身优缺点，本案的市场定位基本上已经比较的清晰那就是： 1、项目整体定位走中高端路线，形成一个以低密度，高绿化率的高尚社区，尽力打造成一个福州新城区的“新城市标签”；

房地产定价方法

房地产定价方法一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。（二）竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。（三）顾客感受定价法这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里，物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。

某房地产项目营销策略分析(28页)

第一篇项目概况一、项目基本情况及主要技术指标： 1、本案坐落： “金桥湾”位于新站区临泉路和洼路交界处，距离市中心约3公里，总规划用地面积1.385顷，规划总建筑面积40853m2。该地块地形平坦属组团级居住区，规划共建一幢多层住宅，三幢小高层住宅及一幢18层高层组成。小区主入口设于临泉路，在西侧设一次入口，由于地块较小，小区车行，人行均从主入口出入，但划分人行和车行分隔。 2、主要经济技术指标： 1)规划情况 ●建筑用地面积13850M2 ●总建筑面积40853.40M2 ●住宅建筑面积38227M2 ●公建及综合楼：5800㎡ ●容积率2.95 ●建筑密度: 22.81％ ●绿地率32.81% ●总居住户数370户 ●停车位145个（其中地下停车位122），小区基本呈倒

三角布局，地下车库集中设置于中央花园广场之下 2)建筑分期 ●地块分基本二期建设，南部1、2、3、4号楼为一期，5号楼为二期，会所设于二期。全期预计于 2005年年底交房。 ●一期住宅由一幢多层、三幢小高层建筑组成，层数由6、11层不等，总建筑面积17698.14M2（不含顶层复式上层），共有178个住宅单位（含顶层复式），详细情况见表1。 ?开发一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占%，4房比例也相当大，占总户数的24.1%以上，但4居面积偏大。 ?2房面积围75—95.5M2；3房室面积围106－120M2；四房室面积149.07M2。

表1－1 金桥湾1、2、3、4号楼户型分析 ●二期住宅为一座高层建筑，总建筑面积82314M2，约有192个单位。全部为2房，共计192套。 ?开发二期基本是2房和3房。 ?2房面积为93M2。表1－2 金桥湾5号楼户型分析 ●商业配套用房面积5800M2，其中综合楼3174M2，公建2626M2。二、优劣势分析：