武汉市大型零售商业设施空间布局研究_16_20

1.5 研究框架

本文的主体研究分为四章，一章为理论研究部分，研究的目的主要是通过系统参阅、考察相关文献，为实证研究部分确立理论框架，并适当借鉴一些研究思路和方法。实证研究部分共分三章，并有一个逻辑主线——“为什么”和“怎么样”，前者用来回答商业设施为什么会这样布局，分析具体的影响因素和影响程度；后者则是回答这些影响因素怎样影响商业设施的空间布局。按照这个逻辑主线，研究在回答“为什么”时引入四个影响因子，在回答“怎么样”时引入中心地理论、零售引力法则综合判定每个零售商业中心的商圈重叠程度、服务水平及服务效率。具体研究框架见图1－3。

－3 研究框架

图1－3 研究框架

2 相关概念诠释与研究理论介绍

2.1 零售商业的相关概念界定及其特点

2.1.1 零售商业的概念界定

根据我国2004年10月1日开始实施的新《零售业态分类》（GB/T18106－2004）国家标准，对零售商业的有关概念进行了界定。

2.1.1.1零售业(retail industry)

以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。

2.1.1.2 零售业态(retail formats)

指零售企业为满足不同消费需求而形成的不同的经营形态。

2.1.1.3 零售业态分类

按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为食杂店(traditional grocery store)、便利店(convenience store)、折扣店(discount store)、超市(supermarket)、大型超市(hypermarket)、仓储会员店(warehouse club)、百货店(department store)、专业店(speciality storspe)、专卖店(exclusive shop)、家居建材店(home center)、购物中心(shopping center/shopping mall)、厂家直销中心(factory outlets center)、电视购物(television shopping)、邮购(mail order)、网上商店(shop on network)、自动售货亭(vending machine)、电话购物(tele-shopping)等17种业态，并规定了相应的条件。

各种主要零售业态特征见表2－1。

表2－1：主要零售业态分类和基本特点

基本特征

业

态选址商圈与目标顾客规模商品结构售卖方式

百货店市区级商业中心、

历史形成的商业

集聚地。

目标顾客以追求

时尚和品味的流

动顾客为主

营业面积

6000－

20000平

方米。

以综合性，门类齐

全，以服饰、鞋类，

箱包、化妆品、家

用用品为主

采取柜台销

售和开架面

售相结合的

售卖方式。

超市市、区商业中心、

居住区。

辐射半径2公里

左右，目标顾客

以居民为主

营业面积

6000平方

米以下。

经营包装食品、生

鲜食品和日用品

自选销售，出

入口分设，收

银台统一结

算

大型超市市、级商业中心、

城郊结合部、交通

要道及大型居住

区

辐射半径2公里

以上，目标顾客

以居民、流动顾

客为主

营业面积

6000平方

米以上

以大众化衣、食、

日用品齐全，一次

性购齐，注重自有

品牌开发

自选销售，出

入口分设，在

收银台统一

结算

便利店商业中心区、交通

要道以及车站、医

院、学校、办公楼、

娱乐场所、加油站

等公共活动区

商圈范围小，顾

客步行5分钟内

到达，目标顾客

主要为单身者、

年轻人

营业面积

100平方

米左右，

利用率高

即时食品、日用小

百货为主，有即时

消费性、小容量、

应急性等特点

以开架自选

为主，结算在

收银处统一

进行

专业店市、区级商业中心

以及百货店、购物

中心内

目标顾客以有目

的的选购某类商

品的流动顾客为

主

营业面积

根据商品

特点而定

以销售某类商品

为主，体现专业

性、深度性、品种

丰富，选择余地大

采取柜台销

售或开架面

售方式

专卖店

市、区级商业中

心、专业街以及百

货店、购物中心内

目标顾客以中高

档消费者和追求

时尚的年轻人为

主

营业面积

根据商品

特点而定

以销售某一品牌

系列商品为主，销

售量少、质优、高

毛利

采取柜台销

售或开架面

售方式，商品

陈列、照明、

包装、广告讲

究

社

区

购

物

中

心

市、区级商业中心商圈半径为5－

10公里

建筑面积

为5万平

方米以内

20－40个租赁店，

包括大型超市、专

业店等多种业态

各个租赁店

独立开展经

营活动

市

区

购

物

中

心

市级商业中心商圈半径为10－

20公里

建筑面积

为10万平

方米以内

40－100个租赁

店，包括百货店、

大型超市等多种

业态及娱乐服务

设施等

各个租赁店

独立开展经

营活动

购物中心

城郊购物中心城乡结合部的交

通要道

商圈半径为30－

50公里

建筑面积

为10万平

方米以上

200个租赁店，包

括百货店、大型超

市等多种业态及

娱乐服务设施等

各个租赁店

独立开展经

营活动

仓储式会员店

城乡结合部的交

通要道

辐射半径为5公

里以上，目标顾

客以中心零店、

餐饮店、集团购

买和流动顾客为

主

营业面积

6000平方

米以上

以大众化衣、食用

品为主，自有品牌

占相当部分，商品

在4000种左右，

实行低价、批量销

售

自选销售，出

入口分设，在

收银台统一

结算

资料来源：根据《零售业态分类》（GB／T18106－2004）国家标准整理而成。

2.1.1.4 大型零售商业设施(Large retail store)

指营业面积在5000m2以上的独立门市零售商业设施，包括百货店，购物中心，大型超市和仓储式商场等。

本文主要选取以百货店，购物中心，大型超市为主的大型零售商业设施进行研究。

2.1.2 商圈(Tradezone)的定义

零售店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。商圈(Tradezone)也称为商势圈或购买圈，它是指零售企业吸引顾客的对周围一定空间范围所形成的辐射力和吸引力。现实的商圈、多由单体零售店或者各种规模的商业中心所形成[10]。商圈具有以下特性：

1）层次性

位于同一零售店（商业中心）商圈内的顾客到店购物的可能性并不相同，这种可能性随着顾客到零售店（商业中心）购物所受到的阻碍因素的增加而减少，因此商圈表现出明显的层次性。一般来说，商圈分为核心商圈(primary tradezone)、次级商圈(secondary tradezone)和边缘商圈(tertiary tradezone)。其中，一个零售店（商业中心）的60－65%的顾客来自核心商圈，20%左右的顾客来自次级商圈（如图2－1）。

2）重叠性

零售店（商业中心）之间的商圈没有清晰的界限，往往在两个商圈的核心和边缘处发生重叠，重叠区域内的顾客存在着到任何一家零售店购物的可能性，但这种购物可能性的大小取决于零售店（商业中心）之间的相对竞争力。

3）不规则性

由于诸多因素的影响，零售店（商业中心）商圈的实际形状并非圆形，而呈现出不规则形状。由于那些阻碍顾客来店购物的客观因素的存在，使那些在某个方位上距零售店（商业中心）垂直距离很近的顾客实际到店的距离很远，甚至不能为其商圈所覆盖。这些阻碍因素具体包括:道路隔离栏、宽阔或车速较高的道路、竞争店、交通不便等。为了便于分析，一般把商圈视为以零售店为中心，向四周展开的同心圆型。

三级交易区

二级交易区

核心交易区占

顾客总数的

55%－70%

占顾客总数的

15％－25％

其余顾客

图2－1 商圈分区示意图

2.2 相关理论

国外学者在商业设施空间布局方面做过很多有益的研究，提出了一些非常有价值的理论和方法，具有广泛影响且被后来许多学者所推崇的有克里斯泰勒创立的中心地理论、莱利提出的零售引力法则等。国内学者则大都以基础理论的总结、验证为目的，通过具体的实证分析，探讨商业设施布局的规律，如杨吾扬(1997)对北京市的商业服务业空间分布研究，阎小培(1993)对广州市城区商业区位布局的研究等。“他山之石，可以攻玉”，通过系统考察、研究这些优秀成果，不仅可以为自己的研究奠定坚实的理论基础，还可以从这些研究中获取一些研究思路和方法，为本文的实证研究提供科学的技术路线。

2.2.1 中心地理论(Central Place Theory)[11-13]

中心地理论是德国地理学家沃尔特·克里斯泰勒(Walter Christaller 1893－1969)和德国经济学家廖士(A.Lǒsch)分别于1933年和1940年提出的。通过对德国南部城镇的调查，克里斯泰勒于1933年发表了《德国南部的中心地》一书，系统地阐明了中心地(Center Place)的数量、规模和分布模式，建立了中心地理论。

该理论认为，区域集聚的结果是中心地出现。中心地，是一定地域社会的中心，通常是一个城市。城市的基本功能是作为其腹地的服务中心，为其腹地提供中心性商品和服务，如零售、批发、金融、企业、管理、行政、专业服务、文教娱乐等。由于这些中心性商品和服务依其特性可分为若干档次(order of goods),因而城市可按