永州道县市场调研报告
永州道县市场调研报告
第一节宏观环境分析
一、宏观环境
1、道县概况
1）地理位置优越，在“泛珠三角”区域协作中具有重要的作用
道县位于湖南南部，处于潇水中游。东邻宁远县，南界江永县和江华瑶族自治县，西接广西全州、灌阳县，北连双牌县。紧邻广东、广西，素有“襟带两广、屏蔽三湘”之誉，自1988年原零陵地区（即永州市前身）被国务院列为改革开放过渡试验区以来，道县就成为湘南改革开放的重要前沿，对沿海发达地区的资金流、信息流等要素具有良好的吸纳作用，在推进“泛珠三角”区域协作中，发挥了承东启西、通南达北的枢纽作用。被称为沿海的内地、内地的前沿。2）地域广阔，人口较少
道县全境南北纵长77公里，东西横跨62.6公里，土地总面积2442平方公里，辖26个乡镇场、576个行政村（社区），总人口72万。县城总人口数约14万人。
3）历史悠久，人杰地灵
远在新石器时代，境内就有人类活动。秦始皇二十六年（公元前221年）建立县制，历为郡、州治所在地，至今已有2200多年历史，其间1500多年为郡、州、府所在地。
宋代大思想家、理学鼻祖周敦颐，清代大书法家何绍基及近代革命家何宝珍等历史名人都诞生在这片热土上。唐代著名文学家元结、宋朝名相寇准等在此为官。红军师长陈树湘等众多革命先烈在道县留下许多气壮山河的英雄事迹。2008年，道县被列为革命老根据地。
道县有国家重点文物保护单位，出土了稻谷遗存和陶片，被列为1995年全国十大考古发现之一，距今12000多年，是目前世界上发现时代最早的人工栽培稻标本和陶片，被誉为“天下谷源，人间陶本”的玉蟾岩。
4）丰富的矿产资源与旅游资源
道县是湖南省有色金属之乡。已探明有开采价值的矿产达20多种，其中锡、
钨矿的储量和品位均居全省第二位，金属锂、铷矿为湖南省独有，蚣坝镇后江桥和祥霖铺镇的大型金属矿床在全国榜上有名。据勘探，全县锡钨矿的保有储量达160万吨、铅锌矿220万吨、锰矿3400万吨、铁矿1500万吨、锂矿40万吨、铷矿16万吨、高岭土2000万吨。境内水系发达，水能资源十分丰富，小水电开发潜力大，全县水能蕴藏总量达36.18万千瓦，2002年被列为国家以电代燃料生态工程试点县。
道县山川秀丽奇绝，有都庞岭国家自然保护区、湘源温泉生态景区、天下一绝——月岩景区，还有享誉千年的“四奇”、“八景”等丰富的旅游资源。
5）丰富的特产，扩大了道县影响力。
道县特产丰富，柑桔有“金桔出营道者，为天下冠”之美称；“道州红瓜子”畅销东南亚；“道州灰鹅”是湖南省十七个地方名优品种之一，荣获外贸部“优质出口产品”称号；“道州厚朴”等享誉全国市场。通过多年的发展，道县已成为全国商品粮基地县、厚朴生活基地县、秸秆养牛基地县、天然草原恢复建设基地示范县、国家湘南脐橙优势产业带和湖南省蔬菜生产重点基地县、油茶生产基地县。
6）对外交通发达，加强了道县辐射能力。
道县历来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州170公里，与京广线，京珠高速公路相接；西距桂林180公里，与湘桂线，衡昆高速公路相接；207国道贯穿南北，1863、1806省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。洛湛铁路已经开通，昆台高铁也将从道县经过，正在建设的二广、厦蓉、道贺三条高速公路交汇于道县，届时道县将成为南方新崛起的重要交通枢纽。
2、道县经济状况
1）经济呈稳定上升趋势，奠定房地产发展基础
道县近四年来GDP 与增长走势图
102030
405060
7080
2006年
2007年
2008年2009年
10.50%
11.00%11.50%12.00%12.50%13.00%13.50%14.00%
14.50%
数据来源：道县各年统计年报
人均GDP走势图
2000
4000600080001000012000140002006年
2007年
2008年
2009年
数据来源：道县各年统计年报 从上图可以发现，道县2006-2009年经济整体上呈稳定上升发展，平均每年保持在13%以上增长，稳定经济发展环境，为房地产发展提供稳定的基础。 2）第二产业比重逐渐增大，逐渐向工业城市发展
近三年来道县产业结构比例变化情况
0%
10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2006年
2007年2008年
数据来源：道县各年统计年报 从上图可以看出，近三年来道县产业结构在不断优化，第一产业、第三产业比重在不断缩小，第二产业比重在增加，说明了道县经济向工业发展。 3）生活水平提升，居住消费将升级
道县近四年来社会消费品零售总额走势图
246810121416182006年
2007年
2008年
2009年
数据来源：道县各年统计年报 从上图可以看出，道县近四年来社会消费品零售总额呈快速增长，反映了道县人民生活水平提升，消费的快速增长将带动居住消费的增长及升级。 4）居民收入提高，提供住宅市场空间
近四年来道县城镇居民人均可支配收入情况
2000
40006000800010000120002006年
2007年
2008年
2009年
从上图可以看出，道县2006-2009年城镇居民人均可支配收入呈上升趋势，平均每年保持在1000元左右增长态势，但相对其他城市而言，城镇居民收入人均可支配收入有所偏低。总体情况下，将为住宅市场提供消费支持和市场空间。 5）城市基础设施不断完善，房地产投资热增强
道县近四年来固定资产投资走势图
102030405060702006年
2007年
2008年
2009年
从上图可以看出，道县近四年来固定资产投资额大幅度增长，尤其是2009年固定资产投资额同比增长80.5%。说明政府加大力度完善城市基础设施。据《道县2008年国民经济和社会发展统计公报》显示2008年道县房地产开发投资29414万元，比上年增长238.9%。说明开发商对道县市场充满了信心，也反映了房地产开发已成为道县的经济热点。此外，较高的房地产投资增长，预示着未来供应量的放量，市场竞争将日益加剧。