建设用地使用权与房屋关系的理解与适用(上)

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建设用地使用权与房屋关系的理解与适用（上）

作者：季峰

来源：《中国房地产·综合版》2017年第05期

不动产统一登记整合了过去分散的房屋登记、土地登记等各类登记，《不动产登记暂行条例实施细则》从制度上强化了一体登记的原则，体现了不动产统一登记制度改革的内在实质要求，特别是不动产单元设定、权籍调查、登记簿设置等环节在技术操作层面全面落实了统一登记的要求。实践中最常见的、最典型的问题是如何理解建设用地使用权与房屋之间物权关系，要求不动产登记机构工作人员以及其他相关人员必须理解其精神实质并合理运用。

一、建设用地使用权的概念及内涵

由于历史和社会意识形态的原因，城市土地的使用和流转交易，是通过在土地所有权上设置建设用地使用权的方式实现的。

建设用地使用权是以出让或划拨给相对人的，在一定期限内对土地拥有的一些权利。《物权法》规定，建设用地使用权人有如下权利：对土地的占有、使用和收益的权利；利用土地从事建设房屋的权利；处分建设用地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施等房屋的权利；住宅建设用地使用权自动续期的权利。

就一宗地而言，建设用地使用权的具体内容是规划确定的。一旦修建性详细规划审批确定，宗地上可建房屋的位置、规模、用途即已确定。从这个角度看，虽然建设用地使用权是一种民事上的物权，但其内容却是规划许可这个行政行为赋予的，是由既作为土地所有人的代表、又是规划管理者的政府出让或拨给相对人，并设定具体建设内容的一种权利。

二、建设用地使用权与土地所有权的关系

我国土地要么是全民所有，要么是集体所有，这两种所有权均不具有民事财产权的基本属性——可流转性或可交易性，不能成为土地资源市场化配置的制度基础。

国有土地所有权在《物权法》上的意义在于创设建设用地使用权。国家所有权作为民法上的所有权，体现为对所有物的处分权利。一旦设立了建设用地使用权，国有土地所有权已经被虚化，国家对于土地并没有实际使用和处分的权利，国家所有权仅仅能够实现的是到期之后收回土地的权利，这种虚化的所有权在建设用地使用权结束时才可以恢复圆满。

土地恰是通过建设用地使用权最终实现物权化的。可流转的建设用地使用权的创立，将国有土地区分成为独立的物，并分散给各个主体形成排他支配权，解决了土地资源的物权化使用