中原地产研究2010年刊：盘整中转型

中原地产研究2010年刊：盘整中转型

作者：中原地产研究中心时间: 2010-12-23 16:23:31 来源: [ 观点地产网 ]

摘要

(1)盘整中转型

在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在“增供应，遏需求”的调控指向被再次明确之下，2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，调控力度未敢轻言放松，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。

(2)多重因素助标杆房企跑赢大市

在笼罩2010全年的调控压力下，十家标杆房企依然取得了不俗的销售业绩，跑赢全国大市。同时，由于融资收紧，标杆房企也放缓了扩张的速度，储备资金为未来市场的不确定性做好准备。从各房企的销售表现可以看出：品牌优势、均衡的城市布局以及面向自住用户的产品定位成为协助标杆房企跑赢大市的主要因素。展望2011年全国楼市，自住需求依然将是市场主导。标杆房企应继续发扬品牌、布局及定位方面的成功经验，实现行业健康发展。

(3)格局调整，土地市场量增价升

2010年土地出让计划翻倍增长，各地政府推出更多建设用地，土地出让量因此创出新高。而由于受到房地产交易市场供不应求的影响，土地出让行情持续看好，土地出让流标率下降，土地价格继续上行。最突出的三个特点是：一是商办用地出让比重显著增加；二是二线城市发展加速；三是国有企业保持强势地位，“国进民退”趋势延续。

(4)量价平稳，新房市场转型加速

2010年堪称历年房地产调控最为严厉的一年。然而，因支撑市场快速发展的内外部基本动力未受到直接影响，全国方位内住宅需求仍然旺盛，调控的预期目标尚未达成。预计此轮调控将持续至2011年。在“增供应，遏需求”的调控指向下，2011年市场整体将维持平稳。然而，量价平稳的表象下，我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向。始于2007年的房企全国性扩张，在二三线城市崛起、国家运输通道建设全面推进的驱动下，将促成全国范围内新的热点区域和城市的异军突起。

(5)调控不懈，二手楼市继续盘整

2010年可谓宏观调控力度空前严格，然而，截至2010年底宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。因此预计2011年调控政策将依然从紧，而且为打压通胀2011年上半年货币政策亦会逐步趋紧。预计2011年房地产市场仍将以刚性需求为主，成交量将趋于稳定，基本和2010年持平，房价不会出现大幅上涨。同时，一线城市由于新增供应相对较少，需求又较为充足，在通货膨胀和流动性过剩的大背景下，房价亦难以出现大幅下跌。

(6)调控影响有限，商业地产加速发展

2010年，房地产市场调控政策前赴后继，中央政府对房价的打压政策已表现的十分明确而坚定，无论房价短期内是否下跌，房价继续大幅上涨的可能已经微乎其微。在此背景下，商业地产开始成为投资者关心的主题，无论是开发商还是个人投资者，均表示看好未来商业地产市场的发展，并逐步加大投入。中国经济的持续向好，商业地产租金的稳步上涨及高租金回报率是他们一致看好商业地产的理由。

1.核心观点

盘整中转型

2010年堪称房地产调控最为严厉的一年。始于2009年底，持续2010年全年，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷，取态愈加严厉和强硬。然而，因整体经济依然稳定，支撑市场快速发展的内外部基本动力尚未受到根本性动摇，各地房价过快上涨

的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但大部分城市房价仍未见明显下调，全国范围内的市场需求仍然旺盛，调控的目标似未如期达成。

行业融资紧控之下，2010年开发企业表现日趋理性，激进的发展策略有所收敛，未出现2008年的全国性楼市低谷；限贷、限购、限外之下，一线城市投机性泡沫已大幅挤出，但二三线城市发展势头平稳，首套自住需求仍占主体，市场交投虽有短期的政策性冷清，全年依然达到历史较好水平。

在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在“增供应，遏需求”的调控指向被再次明确之下，2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，调控力度未敢轻言放松，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。

(一)政策导向转型：保障房建设方兴未艾

2010年的政策措施中，保障房的全面提速和.限购令.的实施是两大突出特点。加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。而.限购.则带有强烈的计划经济色彩，但由于调控目标尚未达成，预计2011年.限购.仍将持续其使命，暂时不会退出。2011年保障房的建设将全面提速，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应，遏需求”的政策目标。尽管保障房建设短期内尚不能对商品房市场构成实质影响，但仍将在一定程度上改变市场预期，并对供应结构带来一定变化。

规模倍增，迎建设高潮

从2008年.131号文.1之后，保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大。2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。在完成三级跳的基础上，住建部于2010年11月中向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工

程任务是1000万套，相比2010年的580万套增长72.4%，远远超过此前的预期。配合该计划，各省也纷纷宣布上调保障性安居工程建设计划。如北京、上海宣布.十二五.期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。随着计划的推进，今后二、三年内必将形成保障房的供应高潮。

根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。可以预见，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。实践证明，经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。

落实保障，大众住宅受益

然而，在地方政府土地财政的现状下，如何使保障房建设得到真正落实显得至关重要。只有从制度上及资金安排上认真监管，确保对保障性住房建设的投入，才能真正有序地加大保障性住房供应，缓解楼市供不应求的局面。

根据公开数据测算显示，2010年全国规划保障性住房用地占全部住宅用地的33.05%；而从上半年实际完成情况来看，全国保障性住房用地所占比例仅为23.73%。为了建立多层次的保障房体系，实为缓解政府的财政压力，各地均将中小套型的商品住宅建设亦列入了保障房的计划之中。各地在实际供地中，纷纷加大中小套型普通商品房用地。据测算，2010年全国住宅用地规划中的该类型用地所占比例为43.54%，而上半年实际完成所占比重已经过半，达51.26%。

中小套型的商品住宅，实际上即符合自住需求的大众型住宅。从作为保障房建设的组成部分而言，从缓解地方政府的财政压力和政治压力而言，中小套型的商品住宅应该将受到政策的大力支持，并在总体供应结构中将得以保障。这无疑对符合此类标准的中小套型或中低端的商品房是利好，而高端产品由于受政策环境的不确定因素影响，风险可能将会增大。因此产品定位以及产品线的组合对开发企业2011年的销售表现至关重要。

（二）区域发展转型：二三线城市发展势头尤劲

近年来，全国房地产市场经历了大幅的波动和调整，房地产格局也出现了新的变化趋势。各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小，一线城市的领先优势出现明显下降。从几次市场波动起伏看，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，发展势头强劲，已逐步成为全国市场的重心。2011年，我国二线城市房地产市场“点、线、面”齐头发展的格局将初现端倪。

面：国家战略推动区域城镇化提速

1995年开始，国家对区域规划的调整力度加大，迎来了我国区域规划的第三次高潮：1999年提出西部大开发，2002年提出振兴东北，2004年提出中部崛起。近两年，区域规划的编制、实施步伐呈加速之势。突如其来的金融危机，更是让中国经济区域协调发展显得更为迫切。仅2009年一年，国务院就批复了7个上升为国家战略的区域发展规划2，其数量相当于过去4年的总和。2010年上半年，又有皖江城市带、柴达木地区、沈阳经济区、重庆两江新区和长江三角洲地区等多个区域规划获批。从国家区域发展战略看，区域调整的力度日益升级，并呈现向中西部倾斜、由区域竞争向区域合作融合、由集中优势到优势互补的转变趋向。

与此同时，加快中小城市的城镇化进程亦是近年来国家发展的战略重点。2009年底的中央经济会议指出，坚持走中国特色城镇化道路，当前要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。此后发布的2010年中央一号文件，重申了中心城市和小城镇发展作为推进城镇化

进程的重点。同时，“十二五”规划建议中明确提出，今后要“缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、给排水等基础设施一体化建设和网络化发展”。可以预见，今后各区域内的中小城市将进一步受益于中心城市的辐射。随着各生产要素的流动加速，区域房地产市场将进入全面发展阶段。

线：高铁建设贯通沿线带状发展

在区域发展进程中，交通干道往往是产业经济向外扩散的基本传递手段。由中心点沿主要交通干道串珠状向外延伸，形成若干扩散轴线或产业密集轴带。国际上英国、日本等国的经验亦表明，高速铁路的建设往往能有效地促进区域互动，带动沿线城市人口增长和经济发展水平的提高。

近年来，高速铁路网的建设成为我国区域发展的一大亮点。2007年４月１８日之前，中国还没有一条可以称为.高速.的铁路，不到四年的功夫，高铁运营里程已达到7531公里，占世界高铁总里程超过30%，稳居世界第一。根据铁道部2008年调整的《中长期铁路网规划》，未来将建立省会城市及大中城市间的快速客运通道，“四纵四横”等客运专线以及经济发达和人口稠密地区城际客运系统。“十二五”规划更是明确提出了“推动国家运输通道建设”的目标。未来五年，铁道部每年的铁路投资额平均大约在7000亿左右，相比“十一五”的2.2万亿将有大幅提高。在高铁建设的带动下，沿线区域将成为我国新兴的发展轴，而周边城市房地产市场也将得到快速提升。

点：各区域内重点城市蓄势待发

从世界城市发展的规律来看，经济发展带来人均收入的提高和城市化水平的加快，仍将是影响现阶段我国房地产市场增长的主要决定性因素。目前，中西部地区整体经济实力尚不发达，区域房地产市场尚不具备整体起飞的条件。但区域内的一些“战略性”中心城市，已逐渐成为此轮房地产市场发展和转型的热点。从经济发展水平看，世界银行的研究表明，人均收入达600至8000美元时，房地产业进入高速发展时期；达8000美元时，进入平衡期。从城市化发展水平看，根据诺瑟姆曲线，城市化率在30%至60%期间，是城市发展的加速阶段。

通过选取人均GDP和城市化率两项指标，对全国范围内40个中心城市的分析表明，处在人均GDP3000~8000美元、城市化率30%~60%的这一房地产发展.黄金时期.的城市，除了东部地区的三四线城市外（如绍兴、南通、温州、烟台等），多为中西部地区的二线中心城市（如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等）。其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市均处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。

中原地产研究2010年刊：盘整中转型（二）

作者：中原地产研究中心时间: 2010-12-26 14:21:32 来源: [ 观点地产网 ]

1.核心观点—盘整中转型

2.标杆房企——多重因素助标杆房企跑赢大市

在笼罩2010全年的调控压力下，十家标杆房企依然取得了不俗的销售业绩，跑赢全国大市。同时，由于融资收紧，标杆房企也放缓了扩张的速度，储备资金为未来市场的不确定性做好准备。从各房企的销售表现可以看出：品牌优势、均衡的城市布局以及面向自住用户

的产品定位成为协助标杆房企跑赢大市的主要因素。展望2011年全国楼市，自住需求依然将是市场主导。标杆房企应继续发扬品牌、布局及定位方面的成功经验，实现行业健康发展。

(一)2010年标杆房企整体表现

销售增长，跑赢大市

2010年全年国内房地产市场始终笼罩在调控压力之下。销售市场增长放缓，预计2010年全国商品房销售销售额增幅约为17%，成为自1998年以来增长率第二低的年份。然而，标杆房企却在低迷的市场中脱颖而出，不仅大多数房企提前完成年度销售目标，预期全年销售额增幅更将达到32%，跑赢全国大市。

融资收紧，购地减少

以十家标杆房企为代表的国内房地产开发行业，在过去几年中得到了高速发展。外部融资是支撑行业发展的主要动力。2010年初起，政府即开始收紧房地产行业的融资渠道，银行贷款、股市增发等传统融资渠道相继告停。下半年部分房企转向利率较高的信托融资，但也随之被银监会收紧。据中原统计，十家标杆房企2010年总融资额为331亿元，仅相当于过去3年平均水平的四分之一。

由于融资的大幅减少，加之因调控而引起的市场成交量下降，标杆房企在土地市场上更加谨慎。虽然销售收入大幅增加，但十家标杆房企2010年的购地支出反而比2009年减少了10%。购地金额占销售收入的比重仅为45%，大大低于过去三年的平均水平66%。收入的增加和支出的减少，显示出标杆房企已经用实际行动，为未来市场的不确定性做出了准备。

由此可见，2010年的调控政策虽然并未影响标杆房企销售额的增长，但已经放缓了这些行业领导者的扩张速度。如果未来调控压力能继续维持，对行业发展的影响将愈加显著。

(二)标杆房企跑赢大市原因分析

标杆房企之所以能在市场调整期取得不俗的销售业绩，原因主要来自以下三个方面：

品牌优势

由于在市场调整期，投资型需求纷纷离场观望，刚性自住需求成为市场主力。这类用户在购买住房时注重性价比，更为谨慎，知名开发商多年积累的品牌优势在此时得以凸显。因而市场低迷期，知名房企往往能从其他竞争对手中抢夺更多的市场份额。据中原调研，2010年7月，8大主要城市销量前5位的楼盘中，标杆房企的项目占65%。同样的经历在2008

年全国楼市低谷期也曾出现，以万科为代表的10家标杆房企在全国市场销量下跌的情况下，市场份额反而从2007年的6.1%上升到7.9%。预计到2010年底，10家标杆房企占全国住宅市场的份额(按销售金额计)将比2009年上升1.3个百分点，达到9.45%。

城市布局

随着二三线城市房地产市场的崛起，标杆房企的销售中心也从一线城市，逐步转向二线城市。由于一线城市及部分发展较快的二线城市房价上涨过快，投资型、改善型需求比重大，因而在2010年的两轮调控下，市场受影响程度明显高于自住需求主导的二三线城市。因而，标杆房企的不同城市布局策略也影响着各自在销售市场的表现。

由于二、三线城市数量较多，为叙述方便，将目前十家标杆房企已进入城市(包括土地和在售项目)分成四类：一线城市、二线发展较快城市、二线发展中城市和三线城市(见表

2-2)。

近3年来，二线城市占十家标杆房企的总销量比重稳步增加。尤其是二线城市中的发展中城市(简称“二线2”)，从2008年的29%增长至2010年的42%(数据截至2010年11月)。而二线城市中经济发展较快的城市则保持稳定增长，占标杆房企总销量的比例维持在30%左右。

2010年4月新政后，主要城市新房市场成交量在5至7月间跌至低谷，但标杆房企中仍有数家取得了高于2009年市场高峰期水平的销售佳绩(见表2-3)。这些表现良好的开发商或是采用了一二三线城市平衡发展的策略，如万科、保利(表2-4)；或是采用了重点发展二线发展中城市的布局策略，如中海、雅居乐。这样的城市布局，有效地抵御了市场风险，帮助开发商在市场低迷期跑赢大市。

在经历了3至4个月的市场低迷期后，9月份，全国房地产市场再度回暖，量价齐升。虽然9月底“二次调控”接踵而至，但9至11月各地的成交量均明显好于4月新政后的低迷期。到年底时，十家标杆房企销售表现有了显著提高。这一方面得益于整体市场的好转，另一方面，开发商也适时调整供应节奏及销量城市分布。预计到2010年末，十家标杆房企中有8家能超过2009年市场高峰时的销售金额。

由于整体市场的回暖，尤其是一线城市成交量的回升，年末各标杆房企的销售分布也较上半年市场低谷期有所变化。截至11月底的数据显示，销售市场表现良好的房企，在城市布局上也不局限于上半年仅有“平衡发展”和“专注二线2”两种，其他的如专注一线的招商地产、从一线转向二线2的复地以及从一线转向二线1的富力等均取得了好于上半年的销售业绩。

然而，虽然整体市场回暖，但依然有两家标杆房企的销量未能超过2009年水平，而这两家公司2010年的销售重心均是受调控影响明显的二线发达城市(即二线1)。由此可见，随着不同城市间房地产市场的差异化发展，对全国布局的开发商而言，城市布局是否合理将显著的影响其市场表现。

产品定位

根据中原调研，2010年7月，8大主要城市销量前5位的楼盘中主要为中小户型、低总价、面向自主用户的产品。由于调控后市场上投资、改善型需求减少，自住需求成为市场主力，因此中低价位产品畅销。据万科披露，2010年5至7月市场低谷期，其小户型的销售超过60%。7月以后，随着市场回升，大户型销售比重有所上升，但全年144平方米以下的普通住宅销量占万科总销量将近90%。

从历史经验看，在市场高峰期，自住、投资性需求膨胀，推动量价齐升，因而高中低端各类产品均能取得良好的销售业绩。由于高端产品利润丰厚，豪宅开发商通常能获得高速发展。2009年全国楼市一片繁荣，标杆房企中定位高端的绿城销售额大幅增长至500亿以上，在十家标杆房企中位列第二，仅次于行业龙头万科。

而在市场低谷期，由于投资需求离场，自住需求成为需求主力。因此中低端产品销量较为稳定，而高端产品受影响明显。2010年5至7月市场低迷期，以中端产品为主的万科、

保利等房企表现明显优于市场平均水平，而主攻高端市场的绿城则表现不佳，增长率低于标杆房企平均水平。

(三)2011年行业发展预测

在2010年密集的调控政策下，全国房地产市场高速增长的局面得以缓解。但促使房价再次反弹的隐忧依然存在。为维持国内楼市的长期健康发展，巩固前期调控的成果，政府仍有必要采取各种措施调控市场，防止房价过快增长。在此背景下，2011年的全国房地产市场难以再现2009、2007年那样的高速增长。自住需求将成为支撑市场的主力。

融资受限，企业自身成长能力成关键

国内房地产开发行业的发展严重依赖外部融资，在过去5年中，银行贷款、股权融资推动了标杆房企高速扩张。2010年初，融资渠道的收紧成为市场调控的首选措施，开发贷款、股市增发全面收紧，到年末信托融资等新型融资渠道也受到严格限制，可供开发商利用的融资渠道日益收窄。而开发企业的另一主要资金来源——预售款收入也面临资金监管的限制。在此环境下，企业唯有依赖自身成长能力，依靠缩短生产销售周期，加快资金周转，方能维持企业的长期发展。

现金稳定，降价压力不明显

2010年4月新政后，中原对十家标杆房企的现金流做了一次压力测试。当时的结论是，如果市场成交量持续维持在低谷水平，标杆房企当时的现金流可支持3至6个月。如果之后市场依然没有好转的话，标杆房企将面临和2008年同样的被迫降价局面。但随后的市场实际情况是成交量快速恢复，标杆房企销售收入回升，其现金流情况也随之好转。虽然9月底“二次调控”降临，但依靠销售回升和控制购地开支，标杆房企的现金流情况好于年初。因此，如果未来市场可以维持目前量价平稳的局面，标杆房企将不会有明显的降价压力。

产品定位，大众产品需求稳定

宏观调控的目的是维持市场的健康发展，防止泡沫产生。在此环境下，大众住宅，即符合自住需求的中低端产品将受到市场欢迎，需求量可保持平稳增长；而高端产品则易受政策环境的不确定因素影响，风险将对较大。对于开发商而言，在产品组合中保持较高比例的中

低端自住类型，则容易取得稳定的销售业绩。高端产品是一把双刃剑，在市场高峰时能带来高额收益，而市场平稳甚至低迷时则容易受到影响。因此产品定位以及产品线的组合对开发商2011年的销售表现至关重要。

土地的价格水平，决定了未来开发产品的价格。受2010年调控的影响，标杆房企在土地市场出价普遍较为谨慎。根据各房企所获土地与当地住宅售价比值，可看出各房企未来产品定位的差异。如表8所示，标杆房企购置土地楼面地价，总体上相当于当地新房售价的50%。地价水平较低，通常说明土地位置偏远，或容积率较高。反之，则说明土地位置较好，容积率较低。万科在2010年所获土地价格水平在各类城市均较为平均，也符合其一贯的产品定位。绿城的地价水平则明显高于同行，需要打造高端产品才能保证利润。

城市布局，二线城市前景看好

随着二三线城市经济发展，房地产市场也逐步进入快速增长阶段。一线城市的新房市场已趋于饱和，二手房成交比重逐年上升。因而从行业发展方向看，标杆房企销售重心从一线城市转向二三线城市的趋势已经形成。二线城市，尤其是二线城市中的发展中城市将成为未来全国布局开发商销量的主要来源。

前文已分析了城市布局对开发商在不同市场环境下销售业绩的影响。各房企目前土地储备的城市分布，无疑将对其未来市场的表现产生显著的影响。

目前，十家标杆房企整体土地储备符合市场发展的大趋势，二线发展中城市土地储备比例最高，二线1、一线城市比重依次递减。因此，即便未来仍有调控风险，但二线城市稳定的增长，依然可保证标杆房企取得可持续的销售增长。

而从各家房企土地储备的结构来看，万科、保利、中海的土地结构较为类似，二线发展中城市比重最高，二线1、一线城市比重依次递减，符合市场发展趋势，在未来的市场竞争

中保持稳定增长的能力较强。而其他在一线城市或三线城市土地储备比例高的开发商，抗风险能力稍逊。

虹洋地产项目营销策划推广方案

沈阳某地产项目营销策划推广方案 第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职

工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。

【培训】中原地产策划部培训手册57P

【关键字】培训 中原地产60页核心机密：《策划部培训手册》 序言 进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。 此培训计划分九部分： 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的内容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度 一、企划目的 企划是什么？ 企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。 策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、比赛对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程

中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。目的： ----为楼盘达到最理想的销售业绩； ----令发展商用最小的资金达到最大的效益； ----为发展商及楼盘打下知名度及品牌； ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 二、一般策划流程 1．工作流程 1.1设立项目档案及文件夹 内容： 文件夹文件命名 报告以报告名字命名（例：定位报告） 推广计划及支出预算以日期命名 会议内容及纪要以日期命名 工作时间表以日期命名 销控表以日期命名 价格表以单元号及日期命名 销售需知以日期命名 销售文件以文件名称命名 工地包装方案以文件名称命名 软性文章以文章题目命名 传真（包括与发展商的信件）以传真内容命名 销售部定期反馈意见以日期命名 统计以日期命名 销售总结以日期命名 销售工具建议及设计以销售工具名称命名

地产项目年度强销期营销推广方案.doc

巢 NEST项目2007 年强销期营销推广方案

合富锦绣地产顾问——巢NEST项目专案组 2007年 9月 17日 前言

随着巢 NEST项目开盘工作的顺利结束，本项目即将进入紧的强销期工作阶段。我们在对巢NEST保持高度的信心的同时，也应该 随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的市场营销与整合推广做出定性定量的安排，，从而保证高速高效高质地完成巢NEST 的销售工作。 目录 第一章蓄客——开盘营销推广工作总结 1、客户分析

2、营销推广总结 第二章强销期营销整合方案 1、强销期营销整合方案 2、强销期主要推广思路 第三章费用预算 第一章蓄客——开盘期营销推广工作总结 1、巢 NEST别墅前期客户分析 以下是根据对 2007 年 8 月 1 日至 2007 年 9 月 16 日来访的共 622 批次客户（ 8 月 355 批，9 月截止到 16 号共 267 批）进行统计后的分析结果。

结论 1：客户认识巢 NEST别墅项目的主要途径主要是通过报纸广告和户外广告八月共计来访客户共 357 批，各种媒体推广比例如下 : 来访来电广告60% 48% 短信0 20% 朋友介绍13% 16% 销使带客17% 8% 网络10% 7% 九月份共计来访客户共267 批，各种媒体推广比例如下： 来访来电广告41% 64% 短信0 17% 朋友介绍17% 7% 销使带客26% 3%

网络8% 17% 41%的客户是通过报纸广告、户外广告了解本项目，说明前期宣传达到了目的。九月份房地产产行业“金九银时”的周期已来临，此阶段销使带客明显增多。由于前期大力的推广，使得客户心理形成“巢 NEST就是高品质楼盘”的口碑效应。建议后期推广主题主要针对新地产企业品牌价值和巢 NEST给客户所带来的附加值进行宣传。 结论 2：客户购房最关心问题是价格和房屋位置 来访客户中，价格和房屋位置是客户最为关心的问题，其次为项目环境、户型、面积。但是大多数客户通过置业顾问的引导对价格和 房屋位置没有太大的异议，说明巢 NEST项目的价位与楼盘品质相匹配。 结论 3：联排客户需求面积一般在160-200 平米之间；独体别墅客户需求面积一般在250-300 平米之间 来访客户中，联排客户一般需求 4 房，独体别墅一般需求 5 房。 结论 4：多数客户普遍接受的总价为：联排在100 万以；独体别墅在250 万以 购买别墅的客户一般都不止一次置业，他们一般在市区有几套物业，大多数联排客户希望总价在100 万以，保持和市区核心地段公寓 楼总价持平。而独体别墅客户他们一般为所在行业的精英，然而在买别墅的客户他们一般都没有住过别墅，他们一般都是持着想过一种 别墅生活的想法，因此他们在选择独体别墅这种物业的时候一般先选小面积、总价相对低的别墅，面积过大总价过高他们一般比较

房地产行业佣金承诺书范文模板.doc

篇一： 2016 房地产佣金承诺书 2016 房地产佣金承诺书 房地产佣金承诺书 客户方：以下简称甲方 中介方：以下简称乙方 依据《中华人民共 和国合同法》规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，本着“诚实守信、公开 公正”的原则，就方委托乙方进行咨询服务，特订立本协议。合同双方都必需严格按《合同 法》共同遵守执行。 第一条委托事项 甲方委托乙方就出租事宜提供相关资料与服务；直至甲方委托事宜合同签署成功。 第二条委托权限 甲方委托乙方事项； 物业主题内容联络、物业现状说明、商务性协调洽谈、协助签署合同、协助处置甲方本物业 委托的相关事宜。 第三条委托要求 按“委托事项”要 求，乙方为甲方落实本合同物业“委托事项”的专项服务。并按落实的细则、情况、内容处理 意见随时向甲方通报和开展工作。甲方委托乙方安排由甲方、物业出租方及本物业有关联 的参与人员进行专项洽谈。使本物业操作过程规范化。委托期限为 90 天（从签订合同之日起）。 第四条中介服务费 甲乙双方确认：在 乙方完成本合同约定的服务委托事项、甲方与物业出租方（权属方）就本物业出租合同签署、 之日（同日），甲方即向乙方支付中介服务费人民币元整。 中介服务费支付方 式：由甲方将款项汇入乙方的指定银行帐户，以转账票据为凭证。或以现金支票方式支付。 第五条协议生效及其它 1、本协议经由甲、 乙双方代表签署加盖公章后即产生法律效力。 2、本协议壹式贰 份，甲、乙双方各执壹份。每份协议具有同等法律效力。 3、本协议自甲、 乙双方签署日起，任何一方单独解除合同则无效；并在此后成为履行本物业、本协议的不可 撤销之文件；在本协议第四条款履行完毕后本协议效力则自动解除。 客户方： 中介方： （甲方）

旅游地产失败案例

1、内蒙根河“天工部落”。 （1）基本情况 根河的“天工部落”是由北京的神州之旅开发，位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡。项目占地2000亩，预计投资2亿元，其中一期投资为4000万元。是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区。倡导生态养生，主张“像候鸟一样生活”，天工部落位于内蒙古自治区根河境内，作为神州之旅进入旅游地产的第二站，天工部落是神州之旅对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速复制。徽州文化园项目占地312亩，产品定位为度假式公寓和产权式酒店，产品在市场上的旺售，促使公司决心在旅游地产的方向上走的更远。 但产品出来之后并没有像预期的火爆，项目经营异常艰难，第一期建成之后，迟迟不见第二期出来。 （2）失败原因 第一、交通太偏远是重要原因。 笔者曾经有多年的呼伦贝尔的工作经历。在呼伦贝尔的额尔古纳市有项目运作的经历，根河处于大兴安岭的腹地，路途遥远。 首先是大交通不发达。从北京等全国其它大城市到根河只有经过呼伦贝尔市中转，比较快捷的是有飞机，但航线很少，在淡季只有北京飞呼伦贝尔，做火车时间漫长，从北京到呼伦贝尔要24个小时。 其次是小交通也很遥远。从呼伦贝尔到只有一条二级公路延伸到根河，距离超过300公里。 第二、旅游大环境远没有形成。 整个呼伦贝尔的旅游虽然在快速增长，但是总量并不高，并且主要集中在呼伦贝尔市、海拉尔等地，延伸到根河的不多，现实客源不多。

第三、旅游季节性太强。 根河位于中国的最北端，夏季只有三个月时间，漫长的冬季造成资源的限制。冬季旅游呼伦贝尔一直在努力做，但效果不明显，无论从区位还是产品品质都难以与哈尔滨进行竞争。 第四、定位不是很准确。 根河最大的优势是自然资源的品味和低廉的土地价格，因此最好采用“粗放式”吸引策略，实行高端定位。比如一百亩地只做一幢别墅，配备小型飞机等方式。定位于中低端很难实现销售，因为度假成本太高，非常不合算。 第五、进入之前缺乏必要的调研。 根河地广人稀，但产业配套非常不完善土地成本低并不意味着可以降低总成本。这一点也许在神州之旅进入根河之初没有想到的。天工部落项目位于大兴安岭腹地，一切基础设施建设均为零。当然，这种情况并不鲜见，很多城市为了招商引资，会向开发商提供各种优惠条件，包括负担一部分基础设施建设费用。但对于并不富裕的根河市政府来说，这几乎是不可能的。 2、千岛湖凤凰度假村 （1）基本情况 千岛湖凤凰岛公司是由杭州人林琰和林孝熊发起设立，实际控制人却是台湾人陈文鸿。那年，陈文鸿看中了千岛湖得天独厚的山水资源，以妻子林琰等名义成立杭州千岛湖凤凰实业有限公司，购买了千岛湖中心一个占地150亩的凤凰岛，开发千岛湖凤凰休闲度假村。2000年10月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿给酒店包装的概念是“产权式酒店”，打出了这样的宣传语：“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住。” 按照凤凰公司的宣传，投资者购买这个产权式酒店后，不仅旅游有去处，而且，用不到10-20年的时间就可通过租金收回投资，这还不包括房产本身的升值。当时，凤凰公司开出的销售

某房地产项目营销策划方案分析

目录 价格策略 销售策略设定 项目推广策略设定 推广各阶段任务具体设定： 项目推广首期计划（内部认购期） 促销策略 销售现场包装策略 主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收 营销总结

价格策略 一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。 二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在1750元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。 销售策略设定 A、产品核心功能： a、商务公寓，部分商铺投资；

b、产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有，小户型主力是19 平米和40平米的一室一卫。 c、交房标准：毛坯房 B、入市姿态：东南板块商务公寓领导者。 C、入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期 余房即时销售。 D、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 项目推广策略设定 A、项目推广主题概念：拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓

B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。 推广各阶段任务具体设定： A、内部认购：从2003年6月15至7月4日。本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴 路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 B、开盘期：从7月5日至8月31日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投 资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。 C、强销期：从9月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主 现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段

房地产佣金承诺书

篇一：2016房地产佣金承诺书 2016 房地产佣金承诺书 房地产佣金承诺书 客户方： 以下简称甲方 中介方： 以下简称乙方 依据《中华人民共和国合同法》规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，本着“诚实守信、公开公正”的原则，就方委托 乙方进行咨询服务，特订立本协议。合同双方都必需严格按《合同法》共同遵守执行。 第一条委托事项 甲方委托乙方就 出租事宜提供相关资料与服务；直至甲方委托事宜合同签署成功。 第二条委托权限 甲方委托乙方事项；物业主题内容联络、物业现状说明、商务性协调洽谈、协助签署合同、协助处置甲方本物业委托的相关事宜。 第三条委托要求 按“委托事项”要求， 乙方为甲方落实本合同物业“委托事项”的专项服务。并按落实的细则、情况、内容处理意见随时向甲方通报和 开展工作。甲方委托乙方安排由甲方、物业出租方及本物业有关联的参与人员进行专项洽谈。使本物业操作过 程规范化。委托期限为90天（从签订合同之日起）。 第四条中介服务费 甲乙双方确认：在乙方完成本合同约定的服务委托事项、甲方与物业出租方（权属方）就本物业出租合同签署、之日（同日），甲方 即向乙方支付中介服务费人民币元整。 中介服务费支付方式：由甲方将款项汇入乙方的指定银行帐户，以转账票据为凭证。或以现金支票方式支付。 第五条协议生效及其 它 1、本协议经由甲、 乙双方代表签署加盖公章后即产生法律效力。 2、本协议壹式贰份，甲、乙双方各执壹份。每份协议具有同等法律效力。 3、本协议自甲、乙 双方签署日起，任何一方单独解除合同则无效；并在此后成为履行本物业、本协议的不可撤销之文件；在本协 议第四条款履行完毕后本协议效力则自动解除。 客户方： 中介方：

中原地产

一:中原地产的简介 中原集团创立于一九七八年，是一家以房地产代理业务为主， 涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业，旗下拥有旗舰品牌中原地产，及利嘉阁地产、宝原地产、信誉家、森拓普、利尊等多家子公司及附属品牌，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者。同时，敢于大胆尝试，努力开创全方位多元化服务的中原集团，其业务范围还涉及投资移民、人事顾问、数据整合及软件开发等多个领域。 中原集团立足香港，以服务中国内地、香港及澳门三地的房地产市场为业务发展核心，经过30余年发展，已经在深圳、广州、上海、北京、天津、四川、重庆、东莞等全国34个城市成立分公司，业务辐射至全国过百城市，聘任员工逾30000人，跨地域分店总数逾1600间，是目前房地产代理行业内最具规模的企业之一。近期中原集团更将业务拓展至华北及新加坡两地市场，逐步扩大在华语区的布局。 二．发展简史 中原地产代理有限公司于1978年成立，最初于港岛代理住宅物业买卖。中原的管理文化、创新的精神及公平合理的报酬制度，吸引一群销售精英加盟，业绩愈见理想，规模也愈来愈大。经过逾30年的发展，「中原地产」现已成为一个中港知名的地产代理品牌，而中原地产代理有限公司则成为中原集团的旗舰公司。 中原地产提供各类住宅、写字楼、工商厦、厂房、商铺、车位及地皮等物业的租售代理、项目策划及按揭转介服务。怀着「不炒楼、不食价」的宗旨，把业主委托的放盘全数引进市场，让买家有最多的选择、亦把出价最佳的买家推荐给业主。凭着「公开信息、公平交易」的信念，中原地产提供丰富的市场信息及分析，包括创立多个地产信息网站–中原外网、中原地图、中原数据，及反映二手住宅楼价走势的中原城市指数，协助顾客于瞬息万变的地产市场中办别危机、争取机遇，达至公平的交易。 依托香港背景，秉承“无为而治”的管理理念，中原集团旗下主打品牌中原地产不仅在香港独占鳌头，内地业务更是节节攀升，自上世纪90年代初进入内地市场以来，凭借在香港的成功经验和模式，采用顺势而为的灵活应变策略，中原地产已在内地近34个主要城市完成网点布局，并迅速实现本土化融合，在各地市场占据重要位置，同时，中原地产以专业、诚信的品牌形象在市场上赢得良好口碑，成为房地产代理行业内的成功典范和标杆。2001年，中原集团继续加快发展步伐，在美国911事件的大背景之下，大胆进取，全面收购香港排名第三的地产公司利嘉阁，令集团整体格局和市场部署更趋完善。 中原集团拥有强大的网络资源优势和品牌资源互补优势，不断延展的市场布局和不断拓宽的业务范围，令中原集团在资源储备及调配使用方面

房地产销售委托代理合同 中原地产策划及销售代理服务合同最新合同版本

委托代理销售协议书 甲方：常熟市中泰置业发展有限公司 乙方： 甲乙双方经过友好协商，根据《中国人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方代理销售甲方开发的常熟奥特莱斯项目部分房源事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。 第一条合作方式和范围 甲方指定乙方为非独家销售代表，销售甲方指定常熟奥特莱斯可销房源（附一）。 销售价格以甲方确认的对外销售价格表为准，乙方不得低于该价格销售，但经甲方签字确认的除外。 第二条合作期限 1、本合同代理期限签订合同日起后4个月。合同到期后，如甲方或乙方有意延长本合同，经双方协商一致后可续签合同。 2、在本合同有效代理期内，双方不得单方面终止本合同，本合同有约定除外。 3、在本合同有效代理期内，甲方指定乙方销售本项目的区域为：A3、A12、A13、A15、A10、A11、A7、A8 共八栋建筑，如甲方另有其他区域推出，则自动作为乙方可销售区域。 第三条费用承担 1、项目广告宣传由乙方按广告计划书提供，甲方审批同意后，由甲方直接付给第三方。 2、具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。 3、案场办公用品由甲方负责。

第四条销售佣多及支付方式 1、销售额满500万，甲方支付乙方的佣金点数为销售额的5%计算；销售额满1000万，佣金点数为销售额的6%计算；满1000万—1500万，佣金点数为以销售额的7%计算；满2000万，佣金点数为以销售额的8%计算；并于次月10号结领全款到帐合同部分佣金的100%. 2、佣金结算采取月结算方式，全款到账甲方即支付佣金给乙方，即如客户选择一次性付款方式的，佣金即于当月结算；如客户选择按揭贷款方式，佣金将于银行放款完毕的当月结算。 3、乙方在收到甲方的代理佣金时，应提供正规发票。 4、销售合同签订后，凡买受人要求退房退铺的（主观上是客户原因）在退还购房、购铺款的同时，被没收的客户违约金（或定金等）双方五五分成，可以冲抵佣金（以买受人违约金优先冲抵佣金，违约金不足佣金部分的，由乙方从已收佣金中退回甲方）。其他因房屋质量和手续等问题属于甲方责任造成买受人退房退铺的，一切损失由甲方负责，视为乙方销售业绩结算佣金，乙方无需退销售佣金。 8、乙方不得从商铺销售款中截留任何佣金，任何佣金必须由甲方公司按比例统一结算支付。 第五条权利义务 1、甲方应提供本项目与项目销售有关的真实、合法的证照如营业执照、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证等和《商品房预售/销售许可证》等以及用于销售所必需的宣传资料、楼书等，如因甲方提供资料不符合实际情况而发生的纠纷由甲方负责。乙方应根据甲方的资料实事求是地宣传项目情况，如因乙方进行不符合实际情况的宣传而发生的纠纷由乙方负责。

房地产项目营销推广策划执行方案

当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案

厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日 目录 【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。

房地产佣金承诺书

篇一：2016房地产佣金承诺书 2016房地产佣金承诺书 房地产佣金承诺书 客户方：以下简称甲方 中介方：以下简称乙方 依据《中华人民共和国合同法》规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，本着“诚实守信、公开公正”的原则，就方委托乙方进行咨询服务，特订立本协议。合同双方都必需严格按《合同法》共同遵守执行。 第一条委托事项 甲方委托乙方就出租事宜提供相关资料与服务；直至甲方委托事宜合同签署成功。 第二条委托权限 甲方委托乙方事项；物业主题内容联络、物业现状说明、商务性协调洽谈、协助签署合同、协助处置甲方本物业委托的相关事宜。 第三条委托要求 按“委托事项”要求，乙方为甲方落实本合同物业“委托事项”的专项服务。并按落实的细则、情况、内容处理意见随时向甲方通报和开展工作。甲方委托乙方安排由甲方、物业出租方及本物业有关联的参与人员进行专项洽谈。使本物业操作过程规范化。委托期限为90天（从签订合同之日起）。 第四条中介服务费 甲乙双方确认：在乙方完成本合同约定的服务委托事项、甲方与物业出租方（权属方）就本物业出租合同签署、之日（同日），甲方即向乙方支付中介服务费人民币元整。 中介服务费支付方式：由甲方将款项汇入乙方的指定银行帐户，以转账票据为凭证。或以现金支票方式支付。 第五条协议生效及其它 1、本协议经由甲、乙双方代表签署加盖公章后即产生法律效力。 2、本协议壹式贰份，甲、乙双方各执壹份。每份协议具有同等法律效力。 3、本协议自甲、乙双方签署日起，任何一方单独解除合同则无效；并在此后成为履行本物业、本协议的不可撤销之文件；在本协议第四条款履行完毕后本协议效力则自动解除。 客户方：中介方： （甲方）

中原地产服务优势

中原地产服务优势 1、盘源丰富、信息共享 房源信息丰富，来源渠道多，突显信息区域共享，借助中原（中国）集团遍布全国各地二十五个城市的分公司信息资源，客户了解信息多，选择余地大。 2、地铺式连锁经营 北京中原现已拥有近30家分行，未来迎合北京二手房市场的发展，计划在京城的分行数目超越100间，共同使用一个信息管理平台，客户可任意选择到我们任何一间分行咨询和办理地产相关事宜。 3、人员素质高、成交速度快 中原地产旗下汇聚大量房地产业界精英，人均学历水平在大专以上。为从整体上提高业务员的专业素质，我们建设了内部专业培训系统，对业务员进行上岗、在职、进阶、个人提升等一系列培训，着重理论与实践相结合，注重员工的工作经历与心态之共同成长，给予员工广阔的发展空间，全面提升业务员的服务心态及营销技巧，让快速成交有保障。 4、提供完善的售前、售后全流程服务 我们除努力促成交易外，还致力于为客户提供多元化的售前指导及售后跟进的服务，包括查询多处房产信息、刊登广告、代办查档、银行按揭、交易过户、个人消费贷款及租赁登记等。 5、强而有力的后勤支援 为配合各营业部门的业务运作，我们先后成立权证中心、客服中心、品牌中心、研究中心、培训中心，以协助配合前线部门的高效运作。 6、媒体上的广告宣传 为尽快推介客户委托放盘之物业，我们更投入大量媒体广告宣传费用，力求能在短时间内促成交易，并为求盘客户提供更多资讯。除此之外，更不断为物业拍摄单位实景做成橱窗广告或宣传单派发，方便推介给求盘客户，加快成交机会。 7、率先建立地产资讯网络平台 我们斥巨资装设电脑信息管理联网系统，率先建立起企业内、外部资讯网。对内通过网络平台，将分布于市内不同地域的分行盘源资讯汇集及进行实时交换，为客户提供最快捷、最准

中原地产实习总结

中原地产实习总结 姓名：杨雅涵 学号： 专业：工程管理 学院：工程管理与房地产学院 社会实践报告 201940401542019年7月，期待已久的假期到来，响应学校号召，也为了增加自己一份阅历，我报名并参与了学校组织的社 会实践活动，20人组成一队，来到了河南中原房地产顾问有限公司， 并展开了20天左右的实践。 这个次也是我第一次参见社会实践，我明白大学生社会实践是引导我 们大学生走出校门，走向社会，接触社会，了解社会投身社会的良好 形式，是培养锻炼才干的好渠道，是提升思想，修身养性，树立服务 社会的思想的有效途径，通过参加社会时间，有助于我们在校中学生 更新观点，吸收新的思想和知识，虽然只有短短的20天社会实践，却 让我从中领悟到了很多的东西，而这些东西将让我受用终身。社会实 践加深了我与社会各阶层人的感情，拉近了我与社会的距离也让自己 在社会实践中开拓了视野，增长了才干，进一步明确了我们青年学生 的成材之路与肩负的历史使命，社会才是学习和受教育的发、大课堂，在那片广阔的天地里，我们的人生价值得到了体现，为将来更激烈的 竞争打下了更坚实的基矗我在实践中得到了很多的感悟。 一公司简介 河南中原房地产顾问有限公司成立于2019年12月，注册资本37万 美元，隶属于中原（中国）物业顾问有限公司，归属中原地产华北区。 中原地产定位于“综合地产服务商”，业务范围涵盖一、二、三级市场，涉及各类各档住宅、写字楼、酒店、商业等地产类别，包含土地 及项目评估、市场研究、经济分析、项目策划、小区规划、建筑设计、

景观设计、销售代理、租赁代理、广告设计、物业管理顾问咨询等多 项业务。 扎根中原沃土，在继承集团公司“综合地产服务商”企业定位基础之上，集团确定了河南公司“立足郑州、辐射省内”的经营方针和发展 目标。凭借中原地产在中国大陆20年经验积累，以及中央研究部和全 国29家兄弟分行的鼎力支持和资源优势，为开发商提供一流的综合服务。 在实行销售准备及销售工作的过程中，中原将通过自身庞大的客户网 络（包括香港以及北京、深圳等国内二十九家分行）了解、分析客户 有效需求，同时中原能够销售代理身份缩短与客户之间的距离，更为 密切贴近地联络、接触、跟踪客户，服务质量高，针对性强，并可随 客户需求的辩化制定出一套反应灵敏度高的销售策略。 二具体项目介绍---郑州保利百合 保利百合是央企地产保利地产在郑州的开山之作，更是保利地产20 年40城的品质积累的大成之作。保利百合秉承保利地产一贯的精品开 发路线，以百合的清新雅致妆点人居，采用院落围合式规划设计，尊 重地块的地缘情结，融汇“百年好合”的家本文化。项目将打造成郑 州充满温情的标杆人文住区。保利百合规划建筑面积约25万平米，涵 盖高尚住宅和商业街区，容积率为3.7，绿化率33%。项目位于建设西 路与秦岭路交汇处。 三个人感悟 我们被派发的任务就是外场销售，六个人一小组，每组有一个小组长 带领，围绕郑州西区展开地毯式销售，挖掘潜在客户，留下联系方式，交给内场专业销售人员一对一对接，这个任务对我来说还真是有着不 小的挑战。但同样，实践出真知，挑战越大，收获也就会越多 在工作中我了解到销售是没有固定模式的，对待每位客户也没有能够 套用的销售技巧，只有在实践工作中持续总结，深入了解自己销售的

房地产项目营销策划方案

房地产项目营销策 划方案 1

新星宇之悦房地产项目营销策划 学生: 指导教师: 专业: 所在单位: 答辩日期:

摘要 作为国民经济的支柱产业之一,房地产业发展迅猛并日渐规范,房地产企业之间的竞争越加激烈,房地产营销策划的重要性变得更加明显。为了求得生存和发展,房地产企业必须提高市场竞争能力。长春新星宇房地产开发有限责任公司作为新星宇集团的龙头产业,其前身为1991年成立的长春星宇集团房地产开发有限责任公司。 ,经国家建设部批准,公司成为国家一级房地产开发资质企业,是吉林省首家经过ISO9000国际质量体系认证,并在全国行业内率先进行住宅商标注册的企业。在资质、技术、资金方面存在较强的行业比较优势。 本文应用市场营销理论与方法,分析新星宇之悦房地产项目的市场环境,在特定的竞争环境和区位环境下,制定出该项目有效地市场定位和营销策略。 本文经过大量的市场调查,借鉴房地产全程营销策划理论,经过房地产宏观韩静和项目区域环境的综合分析,结合企业的现状、特点及发展战略,制定了项目的产品策略、价格策略、推广策略,并取得了较好的阶段性实施效果,对监理科学的营销体系,提高企业的市场竞争优势,具有非常现实的意义。 关键词:新星宇之悦; 房地产; 营销策划

Abstract As one of the pillar industries of the national economy, the real estate industry is developing rapidly and gradually standardized, competition among real estate enterprises becomes more and more fierce, the importance of real estate marketing planning becomes more and more obvious. In order to survive and develop, the real estate enterprises must improve the ability of market competition. Changchun xinxingyu real estate development limited liability company Xingyu group as the new leading industry, its predecessor was established in 1991 in Changchun Xingyu Group real estate development limited liability company. , approved by the State Ministry of construction, the company became a national real estate

XX房地产项目营销策划书

XX房地产项目营销策划书 策划机构：XXXXX公司 策划时间:XXXX年XX月XX月

前言 ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

目录 一、项目开发的背景 (6) 二、环境分析 (6) （一）宏观环境分析 (6) 1.政治 (6) 2.经济 (6) 3.文化 (6) 4.技术 (6) （三）房地产行业发展现状分析 (6) （四）房地产市场需求预测 (7) （五）消费者分析 (8) （六）竞争楼盘分析 (8) 1.竞争楼盘A (8) 2.竞争楼盘B (8) 3.竞争楼盘C (8)

三、房地产项目可行性分析 (8) （一）经济可行性 (8) （二）社会可行性 (8) （三）技术可行性 (8) 四、SWOT分析 (8) 五、项目定位 (9) （一）目标市场选择 (9) （二）目标顾客群分析 (9) （三）项目核心卖点 (9) （四）项目定位 (9) 六、产品建议 (9) （一）产品卖点 (9) （二）项目规划与设计 (9) 七、价格策划 (9) 八、推广策略 (9) （一）开盘前期策略 (9)

（二）开盘策略 (9) （三）强销期策略 (9) （四）尾声期策略 (9) 九、人员分配 (9) 结束语 (10)

摘要 ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 一、项目开发的背景 ………………………………………………………………………………….. 二、环境分析 （一）宏观环境分析 1.政治 2.经济 3.文化 4.技术 （三）房地产行业发展现状分析 ………………………………… …………………………………. ……………………………………

中原地产营销策略解析

中原地产营销策略解析 中原地产营销策略解析作者：佚名 时间：2008-9-30 浏览量： 中原地产代理有限公司创立于1978年,现已发展成为香港最具规模和最受客户信赖的地产代理公司之一。中原在香港的分行超过180间,员工有2600多人,现在每月促成的生意额超过300亿港元,在香港地产代理行业中具有举足轻重的领导地位。除了代理各类楼宇的租售业务外,中原还雇有测量师为客户提供多项专业服务。此外,中原在北京、上海、广州、重庆等几十个大城市均设有分公司,积极拓展国内地产代理业务,雇用的员工亦有数千人。可以说,在国内地产界,中原也是无人不晓。中原获得这样骄人的成绩,它的成功之道是什么呢? .敢于创业 中原地产的创始人施永青先生,在中学毕业后出来工作,先是在工人夜校教了8年书,后来出来打工。过了一段时间,他

深感由于学历不够,打工不会有什么前途,而施永青又是一个极有主见、有能力同时反叛精神很强的人。他觉得打工的收入与自己的贡献不相称,更主要的是难以发挥自己的聪明才智,因此他毅然辞掉工作和一个中学同学合伙,每人出5000块钱,开始了他们的地产代理生意,而“中原”这个名称是他的一个朋友注册的进出口公司的名称。为节省注册费就借用了这个名字,没想到如今成了名牌。关于创业,施永青有他独到的见解,他认为,创业不一定要死守什么规则,正所谓,“条条大路通罗马”。由自己走出来的路才有满足感。所以适合创业的人有两种:一种是愿意承担自己成败风险的人。另一种是有自己主见,希望有发展空间的人。当时社会上有高学历的会计师、医生、律师等专业人士都属于收入稳定的职业,不需出来创业,那时的创业者多是一些所谓走不上正路的人。如读书少的,难民,失婚的妇女等,可是说是逼上梁山。 2.独沽一味,诚信为本 中原刚创业时,社会的地产公司名为地产代理,实际上是炒楼为主,代理为辅。而这种既炒楼又代理的方式是不符合客

房地产项目营销策划书方案

房地产项目营销策划书方案 现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。下面就是给大家带来的房地产项目营销策划书方案，欢迎大家阅读参考! 房地产项目营销策划书方案1 房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。 一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。 1.房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支* 8.控制：讲述计划将如何监控。 一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

房地产项目营销策划方案

目录 一、地产项目整体营销方案.................................. 错误!未定义书签。 二、项目销售策略.......................................... 错误!未定义书签。 1. 项目销售总体目标.................................. 错误!未定义书签。 2. 入市时机分析...................................... 错误!未定义书签。 3. 销售策略.......................................... 错误!未定义书签。 4. 案场管理和服务.................................... 错误!未定义书签。 三、项目推广策略.......................................... 错误!未定义书签。 1. 项目推广思路...................................... 错误!未定义书签。 2. 项目卖点整合...................................... 错误!未定义书签。 3. 项目整合推广策略.................................. 错误!未定义书签。 4. 推广阶段划分及各阶段策略.......................... 错误!未定义书签。 四、营销费用使用计划表.................................... 错误!未定义书签。 五、市场研究.............................................. 错误!未定义书签。 1. 房地产宏观市场分析................................ 错误!未定义书签。 2. 区域市场分析...................................... 错误!未定义书签。 六、项目分析.............................................. 错误!未定义书签。 1. 项目概况.......................................... 错误!未定义书签。 2. 项目价值提炼...................................... 错误!未定义书签。 3. 产品价值分析...................................... 错误!未定义书签。 4. 项目资源、配套价值分析及利用...................... 错误!未定义书签。 七、目标客户分析.......................................... 错误!未定义书签。 1. 城市及区域市场客户分布及需求...................... 错误!未定义书签。 2. 目标客户分布及范围................................ 错误!未定义书签。 3. 目标客户特征分析.................................. 错误!未定义书签。 八、项目竞争态势分析...................................... 错误!未定义书签。 1. 分析结论要求：.................................... 错误!未定义书签。 2. 输入条件：........................................ 错误!未定义书签。 3. 备注：............................................ 错误!未定义书签。附件：项目营销费用预算表...................................... 错误!未定义书签。