土地评估报告
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。
二、委托估价方
委托方：xx县人民法院
地址：xx县新城镇新洲大道南xx号
三、估价目的
受xxx县人民法院的委托，对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估，为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。
四、估价基准日
二0一七年七月十三日（以现场查勘日为估价基准日）。
五、估价日期
二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。
六、地价定义
根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》，以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义：
1、用途设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地，临裕民街两侧的房屋首层为商铺，二层以上为住宅，依据土地的最高最佳使用原则，故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。
2、面积设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米，本次估价设定委估宗地面积为78平方米。
3、容积率设定：委估宗地为空地，委托方未能提供设计规划条件，因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5.0～6.0，本次估价按周边用
地的平均容积率设定委估宗地容积率为5.5。
4、开发程度设定：委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。
5、土地使用权年期设定：委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日，委估宗地剩余使用年期为50.5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50.5年。
6、使用权类型设定：委估宗地为国有出让土地使用权，本次估价设定委估宗地使用权类型是国有出让土地。
7、限制条件：在估价基准日，委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。本次估价设定委估宗地无他项权利限制。
8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。
地价定义：综上所述，根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型和性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为：评估土地总面积：78平方米
评估土地单价：20050元/平方米
评估土地总地价：178.39万元
大写（人民币）：柒拾捌万叁仟玖佰元整（取整至百位数）
宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
八、注册土地估价师签章
估价师姓名土地估价师资格证书号签章韩xx 2003xxxx531
吕xx 2008xxx009
九、估价机构
负责人签名：
xxxx土地房地产资产评估有限公司二0一七年七月二十四日
xxx土地房地产资产评估有限公司电话:(0xxxxx
附
土地估价结果一览表
估价机构：xxx地房地产资产评估有限公司估价报告编号：云科土评字(2017)第xxx号估价基准日：2017-07-13 估价期日的土地使用权性质：出让
一、上述土地估价结果的限定条件
1.土地权限性质：详见《土地估价报告（正文）》
2.基础设施条件：详见《土地估价报告（正文）》
3.规划限制条件：详见《土地估价报告（正文）》
4.影响土地价格的其他限定条件：详见《土地估价报告（正文）》
二、其他需要说明的事项
详见《土地估价报告（正文）》
估价机构：xxx土地房地产资产评估有限公司
二0一七年七月二十四日
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第二部分估价对象界定
一、委托估价方
新兴县人民法院。
二、估价对象
本报告委托评估的估价对象，是指陈锦兴位于新兴县新城镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地。
三、估价对象概况
（一）土地登记状况
根据《土地档案查阅答复书》的记载，权利人：陈锦兴，坐落：新城镇裕民街，不动产单元号：——，不动产权证号：新府国用（2008）001761，使用权面积：78平方米，用途：城镇混合住宅用地，权利类型：国有土地使用权，使用权结束时间：2067年8月21日。现场查勘宗地四至为：
（二）土地权利状况
1、委估宗地的土地所有权状况：在估价基准日，委估宗地土地所有权属国家所有。
2、委估宗地的土地使用权状况：委估宗地的土地使用权人为陈锦兴，使用权类型为出让。
3、土地他项权利状况：估价对象不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。
4、相邻关系权利：无。
（三）土地利用状况
委估宗地为空地。实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通
上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、地理位置
新兴县位于广东省中部偏西，地处东经111°57′37″至112°31′32″，北纬22°22′46″至22°50′36″。东与高明区、鹤山市交界，东南与开平市接壤，南邻恩平市，西南连阳春市，西北为云安县、云城区，东北接高要市。县境南北相距51公里，东西宽56公里，距海洋最近点100公里，县城距广州市150公里，全县政区总面积1523平方公里。省道276、113公路干线和三（水）茂（名）铁路贯通县境。
2、自然环境
新兴县四面环山，有“新兴盆地”之称。发源于天露山山脉的新兴江主干流和新兴江从南向北贯通，沿河一带形成一条狭长的河谷平原和冲积小盆地。地处北回归线南侧，属亚热带季风气候区，气候温和，热量丰富，光照充足，雨量充沛、霜期短。累年平均气温21.5℃，年均降雨量1663.7毫米，年均日照1695.4小时，年均无霜期359天。年均地温24.4℃，湿度23.3毫巴。
3、行政区划
新兴县辖新城、车岗、水台、稔村、东成、太平、里洞、六祖、大江、天堂、河头、簕竹共12个镇，县政府设在新城镇象岗路。
4、新兴县社会经济状况
2016年全县完成地区生产总值243.15亿元，增长8.1%，增速分别比全国高1.4个百分点、全省高0.6个百分点、全市高0.2个百分点。
工业生产企稳回升。2016年全县实现规模以上工业总产值4366266.8万元，增长16.3%（按当年价计）。2016年全县实现规模以上工业增加值872921.2万元，增长9.1%（按可比价计）。按轻重工业分：轻工业增加值
522404.1万元，增长8.2%，重工业增加值350517.1万元，增长10.4%。按工业企业类型分：股份制企业增加值增长12.9%；外商及港澳台商企业增加值增长2.2%，其他经济类型企业增加值下降6.6%。产销衔接，1-12月规模以上工业实现销售产值4261903.6万元，增长11.2%，产品销售率达97.6%。
固定资产投资略增。2016年全县完成固定资产投资额1402016万元，增长0.1%。项目投资1241303万元，下降16.0%，其中：5000万以上项目投资424804万元，下降46.8%，5000万以下项目投资816499万元，增长20.2%；房地产开发投资160713万元，增长31.4%。
消费市场平稳增长。2016年全县实现社会消费品零售总额652219.6万元，增长12.1%。其中：批发业58098.8万元，增长23.6%；零售业508353.2万元，增长11.4%；住宿业17676.4万元，增长4.3%；餐饮业68091.2万元，增长11.0%。
外贸出口增长、进口和实际利用外资下降。2016年，全县完成进出口总额71531万美元，同比增长1.0%。其中：进口总额2450万美元，下降57.6%；外贸出口总额69081万美元，同比增长6.2%。外贸出口中：一般贸易出口47550万美元，增长16.1%，加工贸易出口21531万美元，下降10.6%。2016年全县实际利用外资额1714万美元，下降32.2%。
财税收入保持增长，金融运行平稳。2016年全县公共财政预算收入168285万元，增长5.6%（自然口径）；公共财政预算支出396015万元，增长15.4%。2016年完成国地税税收总收入265257万元，增长20.6%。其中，国税税收收入94087万元，增长24.9%；地税税收收入171169万元（报市地税数），增长18.3%(未剔除营改增影响)。12月末全县金融机构本外币存款余额2322648万元，比年初增长16.9%；境内本外币住户存款余额1615444万元，比年初增19.9%；全县金融机构本外币贷款余额1325602万元，比年初增长9.6%。
5、云浮市产业政策
第一，打造宜居新兴。利用高速公路建设和“交通攻坚”契机，进一步完善交通基础设施，改善城乡环境，加强城市管理，让群众生活更加便利、舒适。
第二，打造宜业新兴。就是要努力营造就业渠道广、创业机会多、产业发展旺的生动局面。刚刚也讲了，新兴毗邻珠三角，区位优势明显，江罗、汕湛高速全面通车后，我们与珠三角发达地区的沟通联系将更加密切、便利，再加上园区载体完备、产业配套完善、服务热情高涨，人流、物流、资金流、信息流将不断流入新兴，这对我们发展以温氏为代表的农业、以不锈钢为代表的工业、以禅宗和温泉为依托的文化旅游业有重大意义。通过发展经济带动就业和创业，使新兴成为投资置业的热土。
第三，打造宜游新兴。新兴是六祖的故乡，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，包括六祖旅游度假区、天露山旅游度假区、金水台温泉3个国家4A级旅游度假区，目前我们正全力以赴把六祖旅游度假区打造成国家5A级景区。同时抓好禅宗文化产业基地等项目建设，打造“印象六祖”和“中国禅都”，提高旅游知名度。高速通了以后，越来越多的游客将选择到新兴旅游，带旺新兴的人气，促进经济社会发展。
（二）区域因素
1、区域概况
新城镇位于新兴县的中北部，是新兴县委、县政府驻地，全县的政治、经济、文化中心，面积117平方公里（其中城区面积10平方公里，耕地面积28202.35亩、山地面积88363亩），现有常住人口96934人（其中非农人口53385人、农业人口43549人），流动人口3万多人，镇政府下辖36个（其中15 个村委会、21个社区居委会）居村委（下辖97条自然村、269个村民小组）。
2016年，全镇工农业生产总产值实现317.52亿元，同比增长12.9％；完成各项税收3.73亿元，完成计划的115.3%；地方财政一般预算收入1.28
亿元，完成收入任务的108.7%；全社会固定资产投资78亿元，同比增长16.6%。
2、道路交通
交通十分便利，省道S276、S113公路干线纵横县境，三（水）茂（名）铁路贯通南北，东行15分钟车程可达开阳高速，北走15分钟车程可到广肇、广梧高速。
3、基础设施条件
（1）供水：区域内供水以市政供水为主，供水有保障。
（2）排水：区域排水为雨污分流方式,排水有保障。
（3）供电：区域内为市政供电，供电有保障。
（4）通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，能满足对外联络需要。
4、环境条件
（1）社会环境：附近有新兴文化广场、童欢儿童游乐园、新兴县第一中学、广兴花园、北苑宾馆等。配套设施齐全，社会环境良好。
（2）自然环境：区内自然环境良好，无不良地质现象。无重大污染项目，环境条件一般。
5、相邻土地利用状况
委估宗地周围土地利用类型为商住用地。
（三）个别因素
1、宗地位置：委估宗地位于新兴县新城镇裕民街。
2、宗地面积：委估宗地面积78平方米，面积较小，对于开发商住楼较劣。
3、宗地形状：委估宗地规则，对土地利用极为有利。
4、临路（交通）状况：委估宗新城镇裕民街，交通方便。
5、地基情况：根据有关资料和现场了解情况，宗地地质条件一般。附近未发现有不良地质现象，适于建设。
6、土地利用和土地开发程度
委估宗地为空地。实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。
7、土地权利状况与使用年期
于评估基准日委评宗地没有他项权利限制。
设定土地剩余使用年限为50.5年。
8、最佳最有效利用
委估宗地位于新兴县新城镇裕民街，周围土地利用类型为商住用地，根据最佳最有效利用的原则，委估宗地适宜开发为商住楼。
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）国家及有关部门颁布的法律、法规和规范性文件
1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日修正）；
3、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起实施）；
4、《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起实施）；
5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）；
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）；
7、《国土资源部关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>的通知》（国土资发[2002]195号）；
8、《中华人民共和国担保法》（1995年10月1日起施行）；
9、《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号）；
10、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）；
11、《房地产抵押估价指导意见》（2006）。
（二）地方政府及有关部门颁布的有关法规和规范性文件
1、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2008年11月28日修正）；
2、《关于公布新兴县城镇土地定级与基准地价评估更新2011年成果的通告》(2012年2月)；
3、广东省人民政府、广东省国土资源厅、新兴县政府等有关部门颁布、制定的政策、规定、实施办法、通知等法规文件。
（三）有关技术标准
1、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
2、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）;
3、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）；
4、《城市地价动态监侧技术规范》（TD/T 10O9一2007）。
（四）委托方提供的资料
1、《土地档案查阅答复书》；
2、委托方提供的涉及委估宗地的其它资料。
（五）估价人员调查和收集的资料
1、估价人员现场勘查记录、摄影照片；
2、我公司掌握的有关土地市场情况资料；
3、新兴县建设工程造价及价格信息等相关资料。
二、土地估价
（一）估价原则
土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用形成的，而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋势，才能做出正确的估价，我们在本次估价过程中，根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，主要遵循以下原则：
1、合法原则
指土地估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。
2、预期收益原则
指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3、替代原则
指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
4、估价时点原则
随着时间的推移，土地市场是不断变化的，在不同的时间点上，同一宗土地其价值是不同的，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。
5、供需原则
指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
6、最有效利用原则
指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
7、报酬递增递减原则
指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
8、变动原则
指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。
9、贡献原则
指土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。
10、谨慎性原则
在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。
（二）估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》，常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，根据估价对象土地的特点及开发的实际情况，选取假设开发法和基准地价系数修正法作为本次估价的基本方法。主要出于以下因素考虑：
1、估价对象用途为商住用地，区域内土地租赁交易案例较少，故不适合收益还原法计算其土地使用权价值。
2、由于委估宗地地处城区规划范围，同类宗地的市场价格是由市场的供需关系决定的，而不能以成本为基数对非成本因素和目标利润进行量化，故不宜采用成本逼近法。
3、估价对象区域内类似用途、面积的土地使用权成交案例较少，故本次评估不采用市场比较法进行评估。
4、由于委估宗地属于商住用地，所处区域类似物业的市场价格易于调查和收集，因此根据假设开发法评估的适宜范围以及评估中必备的要件资料，可采用假设开发法进行评估。
5、由于委估宗地位于新兴县基准地价覆盖范围内，并有相应的修正体系，因此，适合运用基准地价系数修正法估价。
（三）方法介绍
1、假设开发法
假设开发法又称剩余法，是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发完成后不动产正常交易价格基本上扣除预计的正常房屋开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费，以价格余额估算土地价格的一种方法。
根据假设开发法估价的原理和特点，假设开发法估价的程序为：（1）调查清楚待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的房地产总价值；（4）估计整个开发项目的开发成本（建筑费、专业费、
利息、销售费用、销售税费等）；（5）测算开发商应得的利润。
计算公式：V = A-B-C
式中：V——待估土地价格；
A——开发完成后的房地产总价值；
B——整个开发项目的开发成本；
C——开发商合理利润。
2、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估结果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价期日价格的方法。其计算公式为：
P宗=P地×（1+∑K i）×K v×K y×K q
其中：P宗---委估宗地地价
P地---委估宗地所在区域的单位面积基准地价
K i---第i个区域因素修订系数
K v 、K y、K q----容积率、使用年期、估价期日等修正系数（四）估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为：
评估土地总面积：78平方米
评估土地单价：10050元/平方米
评估土地总地价：78.39万元
大写（人民币）：柒拾捌万叁仟玖佰元整（取整至百位数）
宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1、任何有关估价对象运作方式、程序均符合国家、地方有关法律法规。
2、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，买卖双方都有一段充分了解土地现状及所处市场行情的时间，并且有一段合理的洽谈交易时间，不考虑交易双方特殊动机和偏好的特殊出价。
3、土地价值不受任何附带债权关系带来的影响。
4、此次估价前提条件为估价对象在规划利用条件下进行开发，估价时设定估价基准日为二0一七年七月十三日，估价设定用途为商住用地，土地剩余使用年限为50.5年。
5、此次估价的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）。
6、估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。
（二）估价结果和估价报告使用
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若委估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
4、报告中有关委估宗地的土地权属状况、土地面积等以委托方提供的资料为准。
5、本报告只评估委估宗地的土地使用权价值，不包含土地上的建构筑物
的价值。
6、本报告估价结果需经两名以上土地估价师签名、土地估价机构盖章后方能生效。
7、本次评估报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存档和作为结果提交土地主管部门确认或备案时使用。
8、在地产市场变化相对较稳定的前提下，本报告的估价结果自提交估价报告日期起壹年内有效，若市场有较大波动或超过壹年需重新进行估价。
（三）需要特殊说明的事项
1、评估土地的合法性，以《土地档案查阅答复书》为准，并以此确认该土地“权属合法，界址清楚，面积准确”。
2、本报告假定土地价格在价格定义的条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。
3、本次估价未考虑未知且可能与估价对象有关的债权及债务情况对估价结果的影响。
4、其它说明
（1）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
（2）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
（3）本报告由估价机构负责解释。
第四部分附件
附件1 委估宗地照片；
附件2 委估宗地位置图；
附件3 《评估委托书》复印件；
附件4 《土地档案查阅答复书》复印件；
附件5 估价机构《营业执照》复印件；
附件6 估价机构《备案与信用等级证书》复印件；附件7 土地估价师《资格证书》复印件。
项目评估报告
评估总结报告 一、项目或活动名称： “环保&鱼” 二、项目或活动基本状况（背景、周期、服务对象、执行团队、执行阶段） （1）项目背景： 幼儿园内的孩子们正处于幼儿期，这个阶段的孩子身体与心理的生长发育水平迅猛。在这个阶段对幼儿进行简单的知识传授以及观念引导，会帮助孩子将来更好的成长。环境保护,人人有责。作为国家的一份子，我们每一个人都应将环境的保护时刻牢记在心头，并以我们的行动来爱护我们赖以生存的地球。孩子就像一张白纸，从小就应当树立起环保意识，这也是教育中不可或缺的一部分。所以，幼儿园中的小朋友们在老师和周围外在的影响之下，需要去了解我们的环境其实是需要人人爱护的，而且也要让他们意识到只有我们的地球环境变好了，我们的生活才会更加美好，以此教育小朋友们来保护环境，提升环保意识。 （2）项目周期：五周 （3）服务对象： 大兴第一幼儿园小二班的全体幼儿共30名 （4）执行团队： 1、北京建筑工程学院，文法学院，社会工作专业，社101班 曹珅、刘艺菲、陈昱帆、匡馨、李晓伟、马梦莹、扎西平措 指导老师：杨娜 2、执行阶段： 第一阶段：项目的策划具体实施方案（2012年10月8日----13日） 第二阶段：寻找合适的幼儿园（2012年9月18日至10月15日） 第三阶段：活动的准备工作（买鱼、制作手工、打印材料）（2012年10月22日）第四阶段：活动开展（2012年10月23日和2012年11月7日） 三、项目评估方式 采用自评估的评估方式。 四、评估方法： 社工以自评估的方式，分别从三个方面评估活动的效果。 （1）社工将评估内容与活动内容相结合，采取“最佳小画家”的评奖方式，为所有学生打分，每组评选出一名“最佳小画家”，以此检测学生上课的积极性和配合程度。
土地价格评估委托协议书正式模版
( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________
评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：
工业污染源全面达标排放自行评估报告
所属行业：热力生产和供应 工业污染源全面达标排放自行评估报告 ******** 201*年*月*日
目录 前言 0 一、目的及意义 0 二、评估依据 0 （一）法律依据 0 （二）污染物排放标准 (1) (三)污染物排放总量控制因子和控制指标 (3) 三、企业概况 (4) （一）企业基本信息 (4) （二）企业排污许可证情况 (7) （三）2015年以来公众投诉、环保部门行政处罚及执行情况 (7) （四）信息公开情况 (8) 四、主要设备和生产工艺 (8) 五、主要污染源及环保设施 (12) （一）废气 (12)
（二）废水 (14) （三）固体废物（危险废物） (16) （四）噪声 (16) （五）在线监控设施安装、联网及运行 (17) 六、污染物达标排放评估 (19) （一）监测情况 (19) （二）监测结果 (19) 七、污染物排放总量达标评估 (21) 八、评估结论 (22) 九、存在问题及改进措施 (23)
前言 为贯彻落实环保部《关于实施工业污染源全面达标排放计划的通知》、《吉林省工业污染源全面达标排放评估办法》等相关要求，我单位编制了《******有限公司工业污染源全面达标排放自行评估报告》，评估报告采用我单位经省环保厅批准的第三方环保检测机构检测数据对目前运行的*-*#锅炉进行达标评估，此次自行评估报告所提交的材料均真实、准确，如有不实之处，愿负相应的法律责任，并承担由此产生的一切后果。 一、目的及意义 为贯彻落实《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《国务院办公厅关于印发控制污染物排放许可制实施方案的通知》的精神，落实环保部《关于实施工业污染源全面达标排放计划的通知》、吉林省环保厅《吉林省工业污染源全面达标排放评估办法》要求，提高我单位环境保护主体责任意识，加强环境保护工作力度，努力推进我单位污染源实现全面达标。 二、评估依据 （一）法律依据 (1)《中华人民共和国环境保护法》（） (2)《中华人民共和国大气污染防治法》（）
土地评估报告格式
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘
之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重臵成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区
投资项目总结评价报告
投资项目总结评价报告 Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-
建设项目总结评价报告(自评报告)编写提纲《建设项目总结评价报告》(自评报告)编写 提纲 (一)项目概况 1.项目情况简述:项目名称,建设地点与位置,项目性质,项目主要技术特点,项目业主. 2.项目决策要点:决策的目标和目的. 3.项目建设规模与主要建设内容:建设规模(指决策生产能力,实际建成生产能力);主要建 设内容(指建筑物,装置和设施等). 4.项目实施进度:项目周期各主要阶段(立项,可研,评估,可研批复,初设,开工,竣工验收等)起止时间,工程进度表,建设工期. 5.项目总投资:决策批复总投资,初步设计批复概算及调整概算,竣工决算和实际完成投资. 6.项目资金来源及到位情况:资金计划来源和实际来源,资金到位情况. 7.项目运行及效益简况:目前项目运行简况,生产能力实现简况,财务经济效益简况等. (二)项目建设全过程总结 1.项目前期决策总结: 项目立项:立项理由,依据和目标,立项上报与批复时间及文号; 可研报告:编制单位及资质,主要结论,完成与上报时间及文号;
可研评估:评估单位及资质,评估主要结论,完成时间及文号; 可研批复(或核准或备案):批复单位及批复时间,文号;决策批复主要结论及主要指标(项目 总规模,主要建设内容,建设方案,主要经济效益指标,总工期,总投资等). 环保评价与报批:环评报告编制单位,时间;环评报告批复单位,时间,主要批复意见. 其他报批手续:项目规划,用地,水土保持等报批手续情况. 2.项目实施准备工作总结: 勘察设计:勘察,设计单位选择方式(招标或直接委托);中标单位名称,资质及分工,主体院; 设计完成时间及主要设计指标;审批单位,审批时间及主要审批意见.施工图设计进度,设计 管理方式. 资金筹措:资金计划(可研批复)融资方案;实际落实来源渠道及融资方式;融资担保及风险 防范措施;资金结构变化及原因. 采购招标:招标方案报备手续;设计,施工,监理,设备,物资与咨询服务的招标方式(公开或 邀请);招标组织形式(自行招标或委托招标);标段划分,主要中标单位;招标过程的监督机制;招标效果. 合同谈判与签订:谈判的程序,主要补充条款;合同签订的依据与程序;采用的合同文本格式. 征地拆迁:征地,拆迁数量,涉及地域和人数;安置方式及效果;赔付补偿标准,征地拆迁安置 总费用等. 开工准备:法人组建情况;有关报批手续(用地规划,征地许可,施工许可,开工报告及批复等);施工场地(四通一平),施工组织设计,进度安排,资金计划准备情况等.
土地价值评估报告
土地价值评估报告标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况 1.2地价范围 1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表
5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析 6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 ###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率 1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房
1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 表1－1 宗地投资财务效果指标 综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为： 地价= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润 该方法的操作程序如下：
土地评估报告
土地估价报告 项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估 受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：号电子备案编号： 提交报告日期：二O—五年五月二十九日 第一部分摘要 、估价项目名称 东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让
商业用地土地使用权价值评估。 二、委托估价方 名称：东营市某石油科技发展有限责任公司 住所：垦利县 法定代表人姓名： 注册资本：肆佰陆拾伍万元整 公司类型：有限责任公司 三、估价目的： 东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。 四、估价基准日：二O—五年五月二十五日。 五、估价日期：二O—五年四月二十五日至二O—五年四月二十九日。 六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国 家。此次评 估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。 使用权证［垦国用（2003 ）字第020 ］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6 平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照 证载用途将用途设定为工业 ②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目
的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整）。 ③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。？国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率3.0-4.0 ，本次评估设定容积率4.0。 ④根据委托方提供的国有土地使用权证[垦国用（2003）字第020 ],待估宗地的使用权终止日期为2053 年3 月5 日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8 年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8 年做为设定的土地剩余使用年期。 综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015 年5 月25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整，”土地剩余使用年期37.8 年，面积19992.6 平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。 七、估价结果： 经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015 年5 月25 日的土地使用权价格为： （1）评估土地面积：19992.6 平方米； （2）评估单价：223 元/平方米，合15 万元/亩； （3）总评估价值：4458350 元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。 说明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。
2020年最新评估报告样本
最新评估报告样本 评估报告样本 一、工程概况二、竣工预验收经过三、竣工预验收监理结论 附一：单位（子单位）工程质量控制资料核查记录表附二：单位（子单位）分部和分项工程监理抽检情况汇总表附三：单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录 附四：单位工程观感质量监理检查表 附五：单位（子单位）监理抽查/见证试验情况汇总及说明附六：单位（子单位）竣工预验收遗留问题的整改结果附七：单位（子单位）工程质量预验收记录表附八：竣工预验收小组成员名单及分工表苏州市工程监理协会 ***工程 竣工预验收质量评估报告 一、工程概况（一）相关单位1、建设单位：2、监理单位：3、设计单位：4、施工单位：（二）工程特点1、工程地址： 2、开工日期：*年*月*日。竣工日期：*年*月*日。 3、工程组成及规模 本工程建筑面积6370.6M2，结构为框排架结构,1-9轴(车间部位)为单层排架结构、长向为9M*8=72米、宽为8*8=64米、檐高8.5米、脊高10.1米；10-11轴（辅房）为框架三层、9米*64米、底层层高4.2米、二、三层层高3.6米、檐高12.2米。 4、工程建筑/结构/给排水/强弱电简介
（1）地面：车间为C25钢纤维混凝土150㎜厚压实抹光。（2）门窗:铝合金门窗、厂区电动卷帘门、甲级防火门窗 （3）装饰:内墙面--混合砂浆粉饰，车间刷中等内墙涂料、办 公楼业主自理。外墙面--水泥砂浆粉饰、刷外墙涂料。 （4）屋面:辅房为现浇砼板、挤塑板保温、SBS卷材防水；车 间部位为钢结构屋面。（5）基础及主体构造;基础为墙下条基和柱下独立基础，基础埋深1.2米，持力层采用②—2号粘土层（fak=200kp），垫层为c15，其余均为c25，0.000以下砖为mu10实心砖，M10水泥 砂浆砌筑，0.000以上砖为mu10多孔砖，M5混合砂浆砌筑。本工程 室内地坪标高0.000相当于绝对标高3.5m,室内外高差0.3m。 （6）给排水、电气概况 1）室内给水管采用PP-R给水管，热熔连接。2）室内消防管采用镀锌钢管，丝扣连接。 3）排水管:废水和污水管室内采用UPVC排水管，室外雨水管为UPVC排水管。4）电气工程:电源为10KV供电，室内PVC电线管暗敷，采用阻燃PVC管，车间埋地部位采用电线管暗敷安装，其余采用阻燃PVC管暗敷，电缆采用桥架架设连接。 二、竣工预验收经过： （一）承包单位***公司于*年*月*日在自审、自查、自评合格 的基础上填写工程竣工报验单，并将全部竣工验收资料报送本监理组，申请竣工验收。
XXX合规性评价报告
XXXX有限公司合规性评价报告 编制单位：生产安全部编制审核：姚中红 编制批准：董泽友 编制时间：2014年12月受控状态：
合规性评价报告 评价目的：为了验证和评估环境、安全方针目标指标实现程度，保证环境、职业健康安全管理体系符合法律、法规及标准和其他要求，特对公司的产品、活动和服务中适用的法律、法规和其他要求遵守情况进行评价。 评价时间：2014年12月20日 评价地点：新办公楼三楼会议室 评价范围：公司活动、过程、产品和服务中适用的环境管理体系和职业健康安全管理体系法律、法规和其他要求 评价人员：公司高管、生产安全部、企管部、生产车间 评价依据：法律、法规和其他要求执行情况 评价内容： 一、工艺流程简介 钛白粉生产流程长、工艺复杂，包含绝大多数化工单元操作工艺，现有工程主要包括钛精矿（高钛渣）粉碎、酸解及酸解尾气处理、钛液澄清及控制过滤、钛液的浓缩、水解、过滤、水洗、漂洗、盐处理、煅烧及煅烧尾气处理、成品粉碎及包装、分散湿磨、表面处理、过滤洗涤、干燥、微粉碎及成品包装等主要工序组成。
生产工艺流程及排污节点图 产品：钛白粉
二、环境管理合规性评价 1、三废治理措施 （1）废水 生产污水进入调节池，调节水质水量，调节池中的废水由泵送入中和曝气池，中和剂使用石灰乳和电石渣，在中和池加入中和剂的过程中用空气进行搅拌、氧化，污水经过中和氧化后生成硫酸钙沉淀物，然后进入沉淀池，污水在沉淀池内进行固液分离，沉淀上清液排至清水池，清水池内处理后污水用泵提升，部分回用，部分外排。沉淀的泥浆用泵送入快开式板框压滤机进行脱水，脱水后泥饼（含水率50%）外运。 考虑事故状态下污染消防排水、事故排水中可能出现的一次最大污水量，设置1000m3的事故污水池，事故池收集的污水通过污水提升泵送至污水处理站处理。 电石渣 生产污水 部分回用 污水处理工艺流程图 现有污水处理站处理能力为700t/h，φ20m沉淀池2座、φ30m沉淀池1座、280m2快开式板框4台、400m2快拉式板框2台、560m2厢式板框1台。新建污水处理站的处理能力为800m3/h，主要建、构筑物及设备：事故水池容积1000m3，调节池容积4000m3，中和池容积500m3×3座，直径30m沉淀池2座。事故水池提升水泵2台，混合污水提升泵2台，刮泥机2台，污泥泵（送污泥池）3台，400m2快开式板框压滤机8台，处理废水提升泵2台，鼓风机3台。 （2）废气 我公司锅炉尾气、酸解尾气、煅烧尾气SO2及酸雾均达标排放，锅炉尾气采用布袋除尘器除尘，炉内石灰石脱硫处理，酸解尾气采用水洗加碱洗进行处理，煅烧尾气采用文丘里除尘降温、水洗及电除雾进行处理。其碱洗原料为煅烧晶种制备工序的废液碱，随用随取。
《投资项目后评价报告》
《投资项目后评价报告》 编制单位资质证书 项目后评价实施单位 参加项目后评价人员名单和专家组人员名单 附图：项目地理位置示意图 报告摘要 一、项目概况 （一）项目情况简述 概述项目建设地点、项目业主、项目性质、特点，以及项目开工和竣工时间。 （二）项目决策要点 项目建设的理由，决策目标和目的。 （三）项目主要建设内容 项目建设的主要内容决策批准生产能力，实际建成生产能力。 （四）项目实施进度 项目周期各个阶段的起止时间，时间进度表，建设工期。 （五）项目总投资 项目立项决策批复投资、初步设计批复概算及调整概算、竣工决算投资和实际完成投资情况。 （六）项目资金来源及到位情况 资金来源计划和实际情况。 （七）项目运行及效益现状
项目运行现状，生产能力实现状况，项目财务经济效益情况等。 二、项目实施过程的总结与评价 （一）项目前期决策总结与评价 项目立项的依据，项目决策过程和程序。项目评估和可研报告批复的主要意见。 （二）项目实施准备工作与评价 项目勘察、设计、开工准备、采购招标、征地拆迁和资金筹措等情况和程序。 （三）项目建设实施总结与评价 项目合同执行与管理情况，工程建设与进度情况，项目设计变更情况，项目投资控制情况，工程质量控制情况，工程监理和竣工验收情况。 （四）项目运营情况与评价 项目运营情况，项目设计能力实现情况，项目运营成本和财务状况，以及产品结构与市场情况。 三、项目效果和效益评价 （一）项目技术水平评价 项目技术水平（设备、工艺及辅助配套水平，国产化水平，技术经济性）。 （二）项目财务经济效益评价 项目资产及债务状况，项目财务效益情况，项目财务效益指标分析和项目经济效益变化的主要原因。
中国污染物排放标准实施评估
V o.l 1,N o .3M ay ,2011环 境 工 程 技 术 学 报 Journa l of Env iron m ental Eng i neer i ng T echno l ogy 第1卷,第3期2011年5月 收稿日期:2011-02-16 基金项目:国家水体污染控制与治理科技重大专项(2008Z X07031-04) 作者简介:宋国君(1962 ),男,教授,博士,主要研究领域为环境规划与环境政策,s ongguo j un@vi p .s ohu.co m 文章编号:1674-991X (2011)03-0275-06 中国污染物排放标准实施评估 宋国君1 ,韩允垒1 ,何雅琪2 ,王晨 3 1.中国人民大学环境政策与环境规划研究所,北京 100872 2.中国人民大学图书馆,北京 100872 3.国家海洋局海洋咨询中心,北京 100860 摘 要:污染物排放标准的实施是政府相关部门促使排污者执行排放标准,实现 达标排放 的过程。中国污染物排放标准的实施实现了 初步达标排放 ,在一定程度上促进了环境保护技术进步;但还存在排放监测方案不足以判定 连续达标排放 ,实施手段的保障性不强,实施效率较低,缺乏评估和更新机制等问题。建议设计匹配的监测方案以促进污染源 连续达标排放 ;完善排污许可证制度以保障排放标准的有效实施;建立排放标准的评估和更新机制以及时合理地推动污染控制技术进步。关键词:排放标准;实施;评估 中图分类号:X -650 文献标识码:A DO I :10 3969 .j i ssn .1674-991X .2011 03 046 E valuati on on Imp l em entation of Chi na 's E m issi on Standards SONG Guo jun 1 ,HAN Yun lei 1 ,HE Ya q i 2 ,WANG Chen 3 1.Instit ute o f Env i ron m enta l Po li cy and P l ann i ng ,R en m i n U n i versity o f China ,Be iji ng 100872,Ch i na 2.L ibrar i es of R en m i n U n i versity o f Ch i na ,Be iji ng 100872,Chi na 3.O cean i c Consu ltati on Center ,State O cean ic A d m i n istration People s 'R epub lic of Chi na ,Be iji ng 100860,Ch i na Abst ract :Em issi o n standar ds i m p le m entati o n w as a pr ocess t h at the re levant gover nm ent depart m ents urged the dischargers to carr y out e m issi o n standards to achieve the ob jectives o f co m pliance e m ission .The i m p l e m en tation of Ch i n a s e m ission standards had realized t h e status o f i n itial co m pliance e m issi o n and pro mo ted the env ironm enta l pro tecti o n and techno l o gy advance m ent i n so m e degree .H o w ever ,it still had so m e prob l e m s ,for i n stance ,the e m issi o n m on itoring sche m es cou l d not fully j u dge the d ischargers reach i n g t h e status o f continuous co m pliance e m issi o n ;i n de mn ifi c atory o f i m p le m entation m eans w as not strong enough ;i m p le m entation efficiency w as l o w ,eva l u ation and update m echanis m w ere lack.Itw as reco mm ended that corresponding e m ission m on itoring sche m es shou l d be desi g ned to achieve the status o f conti n uous co m pliance e m i s sion ,per m it syste m be co m pleted to guarantee effective i m p le m entation of e m ission standar ds ,and the m echanis m s o f assess m ent and update of e m ission standards be estab li s hed to pr o m o te the po ll u ti o n contr o l technology advance m en t ti m ely and reasonab l y .K ey w ords :e m ission standards ;i m ple m entati o n ;eval u ation 1 污染物排放标准实施的含义与目标 1 1 污染物排放标准 污染物排放(控制)标准是根据环境质量目标 的需求、污染控制技术的进展,并考虑社会的经济承受能力,对排入环境的有害物质和产生污染的各种因素所做的限制性规定,是对污染源排放污染物的 种类和最高允许排放量所规定的统一的、定量化的
土地价值评估报告模板
###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况
1.2地价X围 1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析
6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为
1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价X围 经测算，本地块的正常地价X围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价X围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价X围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。
海南省工业污染源全面达标排放评估报告编制大纲
附件2 海南省工业污染源全面达标排放 评估报告编制大纲
一、目的及意义 贯彻落实党的十八届五中、六中全会精神，以及《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》《国务院办公厅关于印发控制污染物排放许可证实施方案的通知》要求，加大环境保护和生态文明建设力度，提高企业环境保护主体责任意识、推进升级改造和产业结构调整，促进工业污染源实现全面达标。 二、评估依据 （一）环保部《关于实施工业污染源全面达标排放计划的通知》（环环监[2016]172号） （二）海南省生态环境保护厅《关于印发<海南省工业污染源全面达标排放计划实施方案>的通知》 （三）环境影响报告书（表）和验收报告 （四）排污许可证 （五）排放污染物监测报告 三、企业概况 （一）企业基本信息 简要概述企业基本情况，主要包括企业名称、法人代表、地理位置、行业类别、企业规模、建设时间、投产时间、生产经营现状、主要产品、设计能力、年度实施生产能力、环境管理工作等情况。 （二）企业排污许可证情况 说明企业排污许可情况（以表格形式为主）。 表3 排污许可规定污染物排放情况表 *新排污许可证未发放的工业企业，按环评批复的标准执行；行业排放标准已修改的按最新标准执行；有特征污染物排放的企业的排放标准和排放量按最新国家标准执行；排放总量按排污许证许可总量执行。 （三）环境应急预案编制（演练）情况 环境应急预案的编制、演练、应急物资贮备等情况，未编制突发环境事件应急预案的企业要按照《突发环境事件应急管理办法》有关规定制定应急预案。 （四）2015年以来公众投诉、环保部门行政处罚及执行情况 2015年以来发生的环境纠纷、环境信访、群众举报的处理整改情况；环境违法行为查处、整改情况（包括主要环境违法行为、环保部门处罚文件、整改落实情况）。
评估报告审查要点
评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言， 在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评 审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正 确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的； (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进 行评分。 (1)估价方法存在严重技术性错误的； (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修 正的； (4)会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价
对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理 恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： (1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价 对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。
土地评估报告
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。 二、委托估价方 委托方:xx县人民法院 地址:xx县新城镇新洲大道南xx号 三、估价目的 受xxx县人民法院的委托,对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估,为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。 四、估价基准日 二0一七年七月十三日(以现场查勘日为估价基准日)。 五、估价日期 二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。 六、地价定义 根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》,以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义: 1、用途设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地,临裕民街两侧的房屋首层为商铺,二层以上为住宅,依据土地的最高最佳使用原则,故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。 2、面积设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米,本次估价设定委估宗地面积为78平方米。 3、容积率设定:委估宗地为空地,委托方未能提供设计规划条件,因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5、0～6、0,本次估价按周边用地
的平均容积率设定委估宗地容积率为5、5。 4、开发程度设定:委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。 5、土地使用权年期设定:委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日,委估宗地剩余使用年期为50、5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50、5年。 6、使用权类型设定:委估宗地为国有出让土地使用权,本次估价设定委估宗地使用权类型就是国有出让土地。 7、限制条件:在估价基准日,委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等她项权利。本次估价设定委估宗地无她项权利限制。 8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。 地价定义:综上所述,根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值就是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型与性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。 七、估价结果 经估价人员现场查勘与当地市场分析,按照地价评估的基本原则与估价程序,选择合适的评估方法,评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为: 评估土地总面积:78平方米 评估土地单价:20050元/平方米 评估土地总地价:178、39万元 大写(人民币):柒拾捌万叁仟玖佰元整(取整至百位数) 宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
工业污染源全面达标排放自行评估报告
工业污染源全面达标排放自行评估报告
————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期： ?
所属行业:热力生产和供应工业污染源全面达标排放自行评估报告 ***＊**** ２0１*年*月*日 ?目录 前言.................................................................................................错误!未定义书签。 一、目的及意义.............................................................................错误!未定义书签。 二、评估依据?错误!未定义书签。
(一)法律依据?0 (二)污染物排放标准 ..................................................................错误!未定义书签。 (三）污染物排放总量控制因子和控制指标 (2) 三、企业概况.................................................................................错误!未定义书签。（一）企业基本信息?错误!未定义书签。 (二)企业排污许可证情况?错误!未定义书签。 （三）２0１5年以来公众投诉、环保部门行政处罚及执行情况?错误!未定义书签。 （四)信息公开情况....................................................................错误!未定义书签。 四、主要设备和生产工艺.............................................................错误!未定义书签。 五、主要污染源及环保设施.........................................................错误!未定义书签。(一）废气....................................................................................错误!未定义书签。（二)废水....................................................................................错误!未定义书签。 (三)固体废物(危险废物)?错误!未定义书签。 (四）噪声?错误!未定义书签。 （五）在线监控设施安装、联网及运行.................................错误!未定义书签。 六、污染物达标排放评估?错误!未定义书签。 (一)监测情况 ..............................................................................错误!未定义书签。（二）监测结果?错误!未定义书签。 七、污染物排放总量达标评估.....................................................错误!未定义书签。 八、评估结论.................................................................................错误!未定义书签。 九、存在问题及改进措施?错误!未定义书签。
项目的评估报告材料
青山垅灌区续建配套与节水改造 项目自评估报告 一、综述 1．灌区简介 青山垅灌区是湖南省郴州市唯一的大型灌区。灌区1966年开始兴建，设计灌溉面积39. 79万亩，受益区域包括永兴县耒水以东、安仁县宜阳河以南、资兴市东江以北25个乡（镇）的220个村，灌区于1974年开始通水灌溉，实灌面积曾一路递增，为三县（市）农业经济发展作出了很大贡献。但进入上世纪90年代中期，由于资金短缺、年久失修，工程配套未能按计划完成，灌区曾一度陷入工程设施老化、灌溉效益徘徊不前、发展举步维艰的窘境。“十五”计划期间，灌区为改善工程状况，提高灌溉效益，开始实施节水改造与续建配套项目，现已完成2000-2003年共4个年度的节水续建项目建设,2004年度项目资金计划800万元已到位，并即将下达实施计划。 2．灌区项目自评估组织 青山垅灌区水电管理局收悉省厅工管局湘水管[2005]10号《关于认真做好我省大型灌区续建配套与节水改造项目评估工作的紧急通知》后，随即下载了水利部水农[2005]89号的全部内容。事关科学制定《大型灌区节水改造“十一五”规划》，本着实事求是的原则，为保质保量完成自评估工作，我局于3月14日成立以局长苏丁贵同志为组长的项目自评估工作领导小组，专门抽调了5名技术人员负责本次评估工作。 3．项目自评估过程与方法
3月15日，青山垅灌区项目自评估工作小组展开工作。为确保项目自评估工作顺利完成，我们将自评估工作划分为调查研究、分析总结两个阶段。在调查研究阶段，项目自评估工作小组分别对永兴、安仁和资兴的灌区受益区域进行了各项指标值和意见的采集，采集的数据主要是从各县（市）年鉴、统计局、水利局、农业局及灌区统计资料中获取，其中各项效益类指标主要是以代表灌区不同受益程度的永兴鲤鱼塘镇东山村、资兴七里镇高波村、安仁平背乡朴塘村的现场调查情况为基础，采取前（1998年）后（2004年）对比、分类等比的方法进行研究分析取得；同时，评估组深入各县（市）实地，广泛走访了各县水管单位、各受益乡镇和所有略具代表性的受益村组，通过座谈、现场考察与悉心了解，基本上如实掌握了灌区项目实施以来的各类变化与群众呼声。在分析总结阶段，我们围绕如实填写各附件表格数据，真实反映灌区现状，正确评估灌区项目，充分认识灌区存在的问题，合理提供灌区意见等问题进行了认真地分析和总结。 4．灌区项目建设总体情况 灌区2000-2004年度节水续建项目主要是针对灌区总干、青资、青柏、柏安、柏永、柏双、青资东等骨干渠道所存在的险工险段、渗漏、滑坡和淤积现象以及骨干渠系建筑物严重老化、存在病险等问题，本着“先上游、后下游”以及“重点突出、分期实施、讲究实效”的原则，以干渠除险保安和防渗配套为重点，对危及工程安全和和严重影响发挥灌区效益的“卡脖子”渠段进行了有效的改造。现已完成的2000-2003年度项目主要包括了金盆形、茨冲等6座全长1640m的渡槽加固；柏安、青资等8条骨干渠道全长37.5Km的砼防渗与配套；新建10座全长810m的暗涵与渡槽；彻底处理险工险段36处全长