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房地产项目规划设计及管理后评价解读

西安【锦绣天下】项目后评估报告

前言:

锦绣天下项目是陕西省建秦房地产开发有限公司开发的超大型房地产项目,位于浐灞生态区内,尽享西安市新政务中心、新火车站、城市运动公园、未央大学城、未央湖旅游度假区、2011年世博会带来的便捷与舒适。

对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的,希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。

锦绣天下项目后评估过程中,西安评价小组成员认真对待,努力工作,总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中,在此表示谢意。

目录

Part 1 规划设计及管理后评价 (2

(一项目完成情况介绍: (2

(二总平面后评价 (3

(三综合评价与建议 (7

Part 2 产品营销及管理后评价 (7

(一营销情况概述 (7

(二营销计划 (7

(三销售策略 (7

(四客户关系管理 (8

(五综合分析及建议 (8

Part 3 产品综合质量后评价 (8

(一业主满意度总体状况 (9

(二居住小区综合质量满意度分析 (9

(三住宅单体综合质量满意度分析 (12

(四综合分析及建议 (14

Part 1 规划设计及管理后评价

(一项目完成情况介绍:

【2002年7.29】

2002年7月29日取得《建设用地规划许可证》

【2002年8月】

2002年8月、2004年11月取得项目用地的《国有土地使用证》

【2005年9月】

概念性规划设计与2005年9月获西安市规划局批复

【2005年9月】

2005年9月按原交费标准获取《建设开发项目市政配套缴费书》

【2005年11.8】

2005年10月18日获取西安市发展和改革委员会关于本项目的备案确认书(市发改投发[2005]385号

【2006年3月】

2006年3月控制性详细规划总平面获西安市规划局批复

【2007年11月】

2007年11月“锦绣天下”项目与国内顶尖地产研究公司世联地产(深圳顾问公司签订《锦绣天下项目顾问咨询合同》斥巨资创新大盘开发理念。

【2008年4月】

2008年4月与加拿大BDCL国际建筑设计有限公司合作,为项目量身打造整体规划。

【2009年2月】

2009年2月12日公司“锦绣天下”项目被西安市发展和改革委员会、西安市重点建设项目领导小组办公室授予“西安市重点建设项目”。

【2009年3月】

2009年3月26日公司“锦绣天下”项目被西安市未央区发展和改革委员会授予“未央区重点建设项目”。

【2009年4月】

2009年4月公司“锦绣天下”项目经全国高科技建筑建材产业化委员会应用

评估专业委员会综合审定,被授予“全国高科技建材应用示范楼盘”。

【2011年5月】

2011年5月“锦绣天下项目”喜获“低碳环保综合利用示范楼盘”殊荣。【2011年5月】

2011年5月20日项目二期开工。

【2011年5月】

2011年5月27日项目一期样板间软装工作完成并与物业公司完成业务交接。【2011年11月】

2011年11月17日项目二期安置楼2#、3#楼封顶,举行封顶仪式。

【2011年12月】

2011年12月17日公司进行锦绣天下项目一期车位公开销售活动。

【2012年4月】

锦绣天下项目被授予2012年西安市重点建设项目

【2013年4月】

“锦绣天下二期重点项目”授牌

【2013年8月】

318路公交车增设锦绣天下项目站点

【2013.11.11】

锦绣天下陕师大教育正式签约

(二总平面后评价

项目规划设计后评价

设计方案设计管理

1设计方案

1.总平面设计

“锦绣天下”项目位于西安市未央区绕城高速以北,辛王路以西,未央区大学城(西安医学院、西北工业大学以南,东临灞河千余米。北面是西安市著名的休闲旅游区未央湖景区,东面有浐灞生态区,西面距离西安最大的城市广场张家堡广场仅3000余米,据西安北客运站约1500米。

项目总用地2156.853亩,建筑面积约200万平方米,容积率1.83,绿地率40%,,亩其中商业面积10万平方米,小高层住宅(11F90万平方米,高层住宅(18F100万平方米,社区规模230万平方米。

“锦绣天下”项目是集居住、商务办公、商业于一体的综合性大型社区,社区配套设施齐全,幼儿园、中小学、会所一应俱全。

小区停车位1.2,实行人车分流,经调查研究,容积率在1.6以上的住宅小区,如果不实行人车分流,会造成道路的拥挤,带来安全隐患,本项目容积率为1.8。在道路上将人流与车流完全分隔开,互不干扰地各行其道。对于缓解小区交通压力起到了很重要的作用。同时真正做到了从以“人”为本到人车兼顾,充分考虑了小区业主的切实需求。

锦绣天下的整体规划为电梯花园洋房、小高层板楼,辅以少量高层。业内人士预计,该项目所在区域将形成集政务中心、商业中心、教育中心、休闲中心、

产业配套为一体的复合型中央居住区。

2.建筑设计

社区规划建筑面积133万平方米。

建筑形式为多层住宅、高层住宅、小高层住宅,建筑形式多样化,给予众多客户丰富多彩的选择。

建筑形式特点分析:

多层住宅特点:指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯,楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。在户型设计上,多层住宅户型设计空间比较大,居住舒适度较高。多层住宅的平面类型较多,基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。

高层住宅特点:高层楼房视野开阔,空气流通,楼层高污染少。高层一般为钢筋混凝现浇,抗震性能好,折旧年限长。为框架结构,加上要考虑电梯的位置,户型设计较难,装修也易带来不便。

小高层住宅特点:空气质量、景观质量一般优于多层。建造成本较多层住宅增加的比较有限,没有增加过多的购买负担。目前的小高层住宅一般采取一梯两户的格局,避免了高层住宅的有部分房屋朝向不好的问题。小高层住宅较一般住宅的建筑质量有较大的提高,施工质量和住宅的使用寿命都较以往砖混的多层住宅更高一些。

建筑类型为板点结合

其全新的“点板结合”建筑形式也得到了社会各界以及新老业主的推崇,“板式高层”的特点是朝南户型比较多,每户住宅都能够南北相通,南北通风条件好,且多为低密度住宅,其居住的舒适度颇高,但是抗震性差,不稳固。“点式高层”虽然可以节约用地并且具有坚固的建筑硬性条件,但是通风性能不好而且采光差。尚景组团“点板结合”的建筑形态,既有点式高层良好的抗震性又兼得板式高层良好的采光通风环境,真正成了一处时时看得见风景的理想居所。

产品是纯粹的英伦风格电梯花园洋房

超低密度的建筑排布,使得电梯花园洋房的生态宜居特性甚至丝毫不逊色于市场上的许多别墅产品,以纯粹的墅级品质颠覆传统洋房概念。小区以英伦风情小镇生活为规划蓝本,在建筑设计上,秉承英伦浪漫主义建筑风格精粹,诠释英伦经典造型,以花园洋房、小高层为主力产品。景观设计要与总体规划,建筑设计相吻合,使园林景观的风格与英伦建筑风格相呼应。

3.景观设计

小区景区规划特色为欧洲园林

将宫殿或府邸布置在高地上, 以便于统领全局。从这些宫殿或府邸的前面伸出笔直的林荫道, 而在其后规划花园,花园的外围则是林园。宫殿或府邸的中轴线向前延伸, 通过林荫道指向城市; 向后延伸, 通过花园和林园指向郊区。

在花园中, 中央主轴线控制整体, 辅之以几条次要轴线, 外加几条横向轴线。所有这些轴线与大小路径组成了严谨的几何格网, 主次分明。轴线与路径伸进林园, 将林园也纳入到几何格网中。轴线与路径的交叉点, 多安排喷泉、雕像、园林小品作为装饰。这样做, 既能够突出布局的几何性, 又可以产生丰富的节奏感, 从而营造出多变的景观效果。在理水方面, 主要采用石块砌成形状规整的水池或沟渠, 并结合水景, 设置大量精美的喷泉。

绿化设计根据规划要求的绿地面积和低限充分提高小区的绿化覆盖率,绿化的原则因地制宜,在平地上种花草乔木,便于人们可以在树下聊天纳凉;道路旁以乔木为主,给人创造一个行走有绿荫的环境;房屋垂直绿化,可以改善房屋的小气候;屋顶绿化绿化对改善小区的小气候有很大的好处,在总平面设计中充分考虑了绿化。居民置身其中有游历公园得感觉。

建筑物的色彩、道路、公共设施色彩与绿化环境的协调,做到环境色彩既丰富又有层次得美化环境。

4.室内设计

项目一期总建筑面积16万平米,规划为纯粹的英伦花园洋房,主力户型面积89——160平米,一期16万平米英伦洋房浓情面市,共41栋4-6层的多层花园洋房,在售房源为89-160平米,其中89、90 平米为两房,120-140平米为三房,开盘均价5000元/平米(一层带花园户型和顶层复式除外。项目为纯板式结构,南北通透,一梯两户带电梯,公摊面积12%。

项目二期2011年4、5月份开盘销售,户型为90-160平的花园洋房,一梯两户,楼高4-9层。升级版洋房新品面积为89-210㎡通透两房、奢景三房、典藏四房;携南亭北院、阔景花园、阳光浴房;更兼独特跃层缔造奢适空间体验。园林规划设计综合运用多种造景手法,打造楼栋院落、下沉庭院、顶层露台、入户花园、空中花园等九重院落空间,重门叠院、草坪花海,层层涤尽世事喧嚣。

项目三期占地面积:147653.16㎡,建筑面积:270205㎡。主要户型为78-140㎡的两居、三居。户型全明通透,功能分区精妙,动线流畅,空间使用合理,无面积浪费。兼得紧凑实用与自在优雅,全面满足舒适生活所需。

小区有21种不同样式的户型,一应俱全,方便不同需求的人群自主选择。部分户型分析:

B2户型:

1.创新户型设计,方正实用,动静、干湿分离,功能布局清明完整

2.配置入户花园,将自然引入室内,情趣生活别有韵味

3.3.9米开间凸显第一视觉阔绰观感,客厅餐厅融会贯通,通透大气

4.阳光厨房,烹出美味佳肴,为品味生活加料

A1户型:

1.创新多功能廊院,增加空间的拓展性

2. 南北朝向,明朗气质

3.3.9米开间凸显第一视觉阔绰观感,极致伸张气质

4.客厅、双卧南向,多样化情景飘,视野开阔,将园内风景纳入眼前

C1户型:

1.创新户型设计,方正实用,居室自由扩展,赋予生活丰盛内涵

2.3.9米开间凸显第一视觉阔绰观感,极致伸张气质

客厅、双卧面朝高峰水库风景,多样化情景飘,视野开阔 4、阔景阳台,在大自然里多享受阳光和景观的宠爱

5.施工图设计

锦绣天下建筑材料采用

门:钢制防火入户门;窗:飘窗、推拉窗、高透光LOW-E中空玻璃;电梯品

牌:三菱;供热:地辐热集中供暖;供水:市政供水;安保:彩色可视对讲。施工图设计做到了功能合理、技术安全、经济要求、与环境和谐统一。

通过相关资料查阅与分析,施工图在施工过程中无重大修改。由此可见,项目的施工图设计在建筑、结构、水、电、暖通、勘察专业设计方面深度高,专业性强。

2设计管理

1.设计进度管理

概念性规划设计与2005年9月获西安市规划局批复

2006年3月控制性详细规划总平面获西安市规划局批复

2008年4月与加拿大BDCL国际建筑设计有限公司合作,为项目量身打造整体规划。

本项目的整体规划设计周期约1年的时间,可以说是比较正常,并有一定时间进行调整,但在设计上为常规程序进行。前期设计过程中,在有规划建设工程许可证的条件下,进行了施工图设计,三个月的设计周期完成了施工图设计。在期间专业团队进行研讨商议,进行了各专业的施工图部分改动。最终施工图纸在施工过程中除了

设备专业的变更外,几乎无差异,保证了成本造价。这种施工图纸无变更为保证项目于新的时期在各方面保持较完整和准确理念及较高的档次,最终结果是显而易见。

2.设计成本管理

针对项目设计前期阶段,所有的论证工作都为前期设计成本控制做好了技术分析。取消人防设计、与住宅项目公用部分设备用房,优化地下室钢筋等各种措施,同时在不断的定位调整过程中,动态的完成设计,结果控制良好,不超过成本指标。

3.设计变更管理

在项目实施过程中,由于设计完善的几乎无变更增量,所以半耕增量费用占设计变更总造价增量的2%,约1.5万元。图纸相对比较完善,无较大疏漏项。

其中主要部分为设备专业的变更,故在前期设计过程中需要加强专业的把控能力,全面有效的控制图纸中的错漏问题。

4.设计协调管理

与营销部配合,落实项目规模、住宅户型区间、商业体量、商业分布等重要的设计要求。

与合约部、物资部配合,做好产品标准制定工作,重点控制大量和大型设备、材料的选择,达到设计要求和成本控制的平衡。产品标准通过地区公司评审。与项目部配合,在施工图设计阶段,严格控制施工图设计交底和过程图审图节点的管理质量,确保施工图设计质量。

执行规划设计三级评审制度,逐步落实概念方案,规划方案设计,立面方案设计,景观方案设计等重要设计成果。

施工阶段与项目部配合,完善施工图中的不足之处,提高产品完成质量。对施工图交底做好充分准备,留出合理看图时间,并且用相关制度参与人员做出责任划分和奖惩界定,保证施工图交底质量,减少边施工,边发现问题,边修改的情况。

(三综合评价与建议

项目规划设计,因地制宜,不断挖掘内外部资源与空间,最大化地块价值,联合地铁交通、浐灞生态,提高自身价值。

建筑形式为多层住宅、高层住宅、小高层住宅,建筑形式多样化,给予众多客户丰富多彩的选择。

施工图设计在施工过程中,设备部分修改,提升了造价,在未来的项目中应注意设计的专业性和严谨性。

小区的多户型设计极大可能的满足了用户的多种需求,增加了项目对各类人群的吸引力。

Part 2 产品营销及管理后评价

(一营销情况概述

锦绣天下项目紧罗密布的销售工作于2011年月30日正式展开,项目一期自2011年4月30日开盘起至2012年9月30日正式交房,共历时17个月,售出住宅2056套,面积区间78-140㎡;项目三期2013年7月28日开盘之2014年12月30日正式交房,共历时17个月,也售出住宅2056套;项目18、5、

4、12号楼于2013年11月16日开盘,售出500套;项目14号楼与2014

年11月15日开盘,目前售出66套。房屋总户数20000套,已售出4678套,去化率为23.39%。

总体看来,锦绣天下项目推盘批次多、去化率低,各批次成交价格碎市场不断变化,成交均价均高于区域内市场平均水平,整体销售情况较差。

锦绣天下一期车位销售工作自2011年12月17日产权式车位全城开售,700余个车位热售九成。促使了锦绣天下产权式车位销售当日成交率到达90%,刷新了西安车位销售记录。

(二营销计划

锦绣天下的营销由开发公司直接营销,房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

营销产品的定位为:纯粹英伦式花园洋房、大型生态、高尚居住区。该定位借助了锦绣天下建筑特点、小区规划特色和以“宜居、生态、绿色、鲜氧”

为最大亮点的浐灞区域景观,不仅可获得稀缺性资源升值空间,而且也符合人们对生态、景观、健康等要素的需求;高尚住宅区的赋予体现了该项目的人文价值,即社区文化景观与西安城市文化的交融共处所营造出来的打造可充分发挥陕西建秦房地产开发公司的品牌优势和产品优势。

(三销售策略

项目的销售策略在实际操作过程中的情况具体如下:

1.对企业客户信息资料的采集

充分有效的调研、分析金融街区域内企业的基本情况,对入住企业进行使用面积情况摸底,将提升对该区域客户的了解度,便于后期的租赁组

织。

2.注重潜在客户线索的管理与跟踪

项目操盘经理以及主管需对项目租赁顾问进行定期督导以及跟进工作,对每一个意向客户每一阶段的意向进行跟踪,及时了解客户对项目在不同阶段的想法。

3.强调客户决策人的公关管理

在现场不仅需要关注客户的基本资料,并且需要迅速、有效的进行决策判断。快速的分清客户在租赁行为中的不同角色关系,针对决策性的关键人物进行有效的推介和公关。

4.强调销售团队与各个部门之间的有效协调

在销售过程中,强调营销团队与其他部门的有效沟通,并不断了解更深层次的写字楼相关知识是推动租赁工作不可或缺的部分。

5.排查式、地毯式的推进将是最直接接触终端的方式之一

对于住宅营销的客户资源,通过多途径的获知相关信息资源,大范围地毯式的排查也是最直接的获取客户方式之一。但是,在对客户的沟通中,方式、方法同样非常重要,既不能影响项目档次,也需让客户知道项目基本情况所在,并进行快速有效的判断。

(四客户关系管理

锦绣天下项目客户管理较好,建立了客户信息库,进行了客户关系管理。房地产企业售中、售前、售后服务工作管理,系统通过虚拟统一的服务受理中心,统一受理客户销售咨询、服务请求和投诉等,并可根据销售及市场阶段的进展情况,配合相关部门进行客户主动式电子关怀服务。

客户管理完备性强,客户管理体系中包括了客户满意度管理、客户投诉管理、客户体验管理,设置了相应的职能部门专设客户管理。

锦绣天下企业文化有效地结合了客户导向理念。项目开发流程的设置很好地体现了客户为导向的思想。

(五综合分析及建议

锦绣天下项目房屋营销情况较差,去化率低。

陕西建秦房地产开发公司销售以公司直接销售为主,销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

该项目房价针对该地区相应小区来说,价格偏高,小区交通较差,影响了销售。

项目定位为:纯粹英伦式花园洋房、大型生态、高尚居住区。使项目价值得到了提升。

项目进行良好的客户管理,建立了本企业的品牌效应,在以后的项目中可以吸取经验,继续发扬。

锦绣天下的营销效果较差,必须加大销售力度,降低销售价格,加大力度去库存化。

Part 3 产品综合质量后评价

(一业主满意度总体状况

在进行项目后评价的准备阶段,通过现场问卷调查、电话调查等方式获取了关于锦绣天下项目问卷调查100份。

业主对居住小区综合质量的满意度为为81%,其中,对小区布局的满意度为82%;对小区配套设施的满意度61%,对小区环境景观的满意度为85%;对小区物业管理的满意度为87%;业主对小区品牌形象的满意度满意度为88%。

(如图1所示

图1 居住小区综合质量满意度分析

业主对住宅单体综合质量的满意度为81%。其中,业主对住宅适用性满意度为83%;业主对住宅安全性满意度为82%;业主对住宅耐久性满意度为72%;

业主对住宅绿色性满意度为90%。(如图2所示

图2 住宅单体综合质量满意度分析

(二居住小区综合质量满意度分析

1小区布局的满意度分析

小区布局满意度后评价主要内容包含:对小区整体布局、功能分区以及道路交通组织满意度的分析。在100份有效问卷中,有86位业主满意小区整体布局,满意度为86%;有82位业主满意小区的功能分区,满意度为82%;有78位业主满意小区的道路交通组织,满意度为78%。(如图3所示

图3 小区布局满意度分析

2小区配套设施满意度分析

小区配套设施满意度后评价主要内容包含:对小区教育幼托、社区商业、小区会所、健身活动设施、停车位配置,以及小区周边交通的分析。在100份有效问卷中,有30位业主满意小区教育幼托,满意度为30%;有75位业主满意小区社区商业,满意度为75%;有72位业主满意小区会所,满意度为72%;有70位业主满意健身活动设施,满意度为70%;有58位业主满意停车位配置,满意度为58%。(如图4所示

图4 配套设施满意度分析

3环境景观满意度分析

小区环境景观满意度后评价主要内容包含:对小区绿化、景观和噪声、空气与水污染满意度的分析。在100份有效问卷中,有80位业主满意小区绿化与景观,满意度为80%;有90业主满意小区噪声、空气与水污染,满意度为90%。(如图5所示

陕西省建秦房地产开发公司图 5 环境景观满意度分析 4)物业管理满意度分析 小区物业管理满意度后评价主要内容包含:对小区保安管理、小区保洁与景观养护管理、小区车辆管理、小区建筑及设备维护维修,以及物业人员态度与职业形象满意度的分析。在 100 份问卷调查中,有 80 位业主满意小区保安管理,满意度 80%;有 85 位业主满意保洁与景观养护管理,满意度 85%;有 85 位小区业主满意车辆管理,满意度 85%;有 90 位业主满意小区建筑与设备维护维修,满意度为 90%;有 95 位业主满意小区物业人员态度与职业形象,满意度为 95%。(如图 6 所示)图 6 物业管理满意度分析 5)品牌形象满意度分析 对于陕西建秦房地产开发公司以及 B 地块项目的品牌形象满意度分析包含两个方面,即对公司及

产品的信心度及自豪度的分析。在 100 份有效问卷中有 90 位业主信赖陕西建秦房地产开发公司产品以及大盘产品,满意度为 90%;有 85 位业主自豪拥有陕西建秦房地产开发公司产品以及大盘产品,满意度为 85%。(如图 6 所示) 11

陕西省建秦房地产开发公司图 6 品牌形象满意度分析(三)住宅单体综合质量满意度分析 1)住宅适用性满意度分析 住宅适用性满意度后评价主要内容包含:对住宅房型与户型、采光与通风、管线布置与使用便利,以及隔音效果满意度的分析。在 100 份有效问卷中,有 87 位业主满意住宅房型与户型,满意度为87%;有 82 业主满意住宅采光与通风,满意度为 82%;有 72 位业主满意度住宅管线布置与使用便利,满意度为 72%;有 90 位业主满意住宅隔音效果,满意度为90%。(如图 7 所示)图 7 住宅适用性满意度分析 2)住宅安全性满意度分析 住宅安全性满意度后评价主要内容包含:对住宅私密性、安全防范设施满意度的分析。在 100 份有效问卷中,有 76 位业主满意住宅私密性,满意度为 76%;有 80 位业主满意安全防范设施,满意度为 80%。(如图 8 所示 12

陕西省建秦房地产开发公司图 8 住宅安全性满意度分析 3)住宅耐久性满意度分析 住宅耐久性满意度后评价主要内容包含:对住宅外观、防水与防潮,以及门窗与设备满意度的分析。在 100 份有效问卷中,有 90 位业主满意住宅外观,满意度为 90%;有 85 位业主满意住宅防水与防潮,满意度为 85%;有 82 位业主满意住宅门面与设备,满意度为 82%。(如图 9 所示) 图 9 住宅耐久性满意度分析 4)住宅绿色性满意度分析 住宅绿色性满意度后评价主要内容包含:对住宅节地状况、节能状况、节水状况,以及节材状况满意度的分析。在 100 份有效问卷中,有 75 位业主满意住宅节地状况,满意度为 75%;有 72 位业主满意住宅节能状况,满意度为 72%;有?78 业主满意住宅节水状况,满意度为 78%;有 76 位业主满意住宅节材状况,满意度为 76%。(如图 10 所示) 13

陕西省建秦房地产开发公司图 10 住宅绿色性满意度分析(四)综合分析及建议 从各个满意度指标得分来看,总体上,锦绣天下项目的业主对小区综合质量较为认可。在小区布局、配套设施、环境景观、物业管理以及品牌形象等方面中,物业管理与品牌形象是业主满意度相对较高的方面;物业人员态度与职业形

象以及小区保安管理也切合业主的需求。 对住宅的综合质量,小区业主较为认可。在住宅适用性、安全性、耐久性和绿色性方面,住宅安全性是业主满意度相对较高的方面;同时,本项目在结构安全以及安全防范措施方面也做得较好。 综上所述,锦绣天下项目在小区与住宅的表现基本良好,其中物业管理与品牌形象较好。 通过问卷调查,业主也反映了居住小区还存在部分问题,其中配套设施是整个产品中最薄弱之处,主要存在以下几个方面问题。 1. 硬件配套已配置,经营还未完全到位。虽然小区健身等硬件设备已经配置,但部分配套经营者还未接管,即还未完全到位。 2. 小区车位配套有待提升在问卷调查中,有不少业主提到车位配套问题,小区车位配比不足业主使用。 3. 小区周围交通设施差小区业主反映中最集中的问题即小区交通配套设施差,仅有一路公交车直达小区。但是规划中的北辰大道一旦开通,在未来将会离地铁仅有 2 公里左右的距离,同时会开通多条公交线路。 4. 小区教育配套差同时,小区业主反映得较为普遍的问题就是小区的教育配套,虽然小区引进了“北京金色摇篮幼儿园”和“陕师大教育”,但是尚未落实,不能及时的满足小区业主的近期需求,需要及时促进小区教育配套的实行。 14

房地产设计管理制度

1目的 为规范开发项目的设计管控,确保公司开发项目设计文件质量,提升设计管控工作的效率,确保实施效果。 2 管理原则 2.1 设计管控过程中,接收到中标通知书后方可启动相关工作。 2.2 设计前置资料均要求相关职能以书面形式提供。各专业密切沟通,相关变动及时知会强相关专业。应与合作单位、相关职能单位、商业策划、经营管理公司进行充分沟通交流,重要事项形成纪要备忘。 2.3 必须全程按设计合同、设计任务书及其他书面文件要求跟进设计进度及设计质量,与设计单位就关键事项进行沟通交流时必须以书面形式,并经业务专业负责人签批。 2.4 接收各类成果后,责任人必须事先进行审核,不合格的要求设计单位调整,直至审核通过后方可开展后续工作(例如组织评审、报批、上会等),严禁充当二传手。 2.5 设计管控过程中,必须具备经营意识、品质意识、客户意识、成本管理意识,在设计端口保证产品品质要求,杜绝客户风险;在保证产品品质要求的前提下,结合成本指标对设计成果进行审核,杜绝不必要的浪费。 2.6 设计管控过程中应高度重视全过程的管理记录,避免管理漏项和资料缺失,应充分利用《项目技术管控一览表》,结合设计管控各项流程,进行项目的管控和资料记录。附件:《项目技术管控一览表(项目)》。 2.7 因公司战略、策划方案、成本指标、技术方案、成本优化等原因导致需对原已评审通过的方案进行重大调整(指对质量、工期、客户承诺、政府规划设计要求有较大影响,或销售DM单、沙盘模型等销售道具已对外展示的),必须按方案审批权责重新报批后方可开展后续工作(经沟通无异议后,可采取网签形式,将调整后的图纸作为附件,并明确说明调整内容。影响销售的在签批时应加签法务,完成签批后应及时知会营销)。 2.8 工程施工过程中,应及时把控现场施工效果,配合工程管理单位进行工程样板确认,对图纸错、漏、碰、缺部分及时发起建设变更通知单。 2.9 凡相关制度中要求报总部备案的资料,考核日期以送达总部为准。 3 管理考核 3.1 施工图审查考核

房地产项目规划与建筑设计理念及原则

房地产项目规划与建筑设计理念及原则 项目的规划设计,具有丰

富内涵的整体空间形态,使居住者能充分享受到现代生活的舒适、宁静、方便、安全,并获得一种新生活形态的成就感和满足感。 小区要根据地理环境,因地制宜,利用原有的地形让每户都有优美的景观视野和朝向,突出建筑的特色,利用多阳台的设计、落地飘窗、大面积玻璃观景幕墙、多维生活空间(跃式)等设计,让建筑与风景更好的融合,营造出宜人的居住环境。 小区的建筑外立面以现代格调为宜,追求简洁、明快、大气的建筑风格,突出景观环境的优势,形成良好的视觉效果。整个小区的建筑既有统一的风格,又具有独特的个性,追求小区建筑与环境的和谐,让小区的建筑融入周边的环境与景观之中。 强调人与自然的和谐,突出园林的层次性和人的参与活动,从环境绿化走向绿色建筑。建筑向心内聚,在小区内做好园林规划设计,取得建筑与景观的协调。 融合上述规划概念及市场定位,总体秉承以人为本的理念,强调人与自然的和谐,力求打造城市精英人群的聚居地,成为湘江风光带的地标式建筑群,升华为株洲城市江景豪宅的巅峰之作。 规划原则 本项目的设计应遵循和贯彻始终的原则: 以市场为导向的原则即效益原则 以人为本的设计原则

精英聚集的设计原则 亲水的设计原则 功能性与艺术性统一的设计原则 运动文化的继承与发扬原则 炎帝文化特色的原则 整体设计与分期建设原则 房地产项目规划设计建议 1、规划设计: 在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国,意大利,加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术,体现温州独特的风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求,同时也必须适合温州总体规划要求,既能突出自己,又能与周围环境相协调。 2、设施、设备、材料: “该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。 3、绿化: “该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施,为客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。 房地产项目单体建筑建议 外立面设计 立面形式:现代建筑表现可采用通透阳台、大面积落地窗、飘窗、空调机位栏栅的设计,以玻璃、金属材质、木材质等建筑元素,塑造简约明快住宅形象。运用饰线与飘窗结合,突出楼宇的立体效果;楼宇转角处采用直角飘窗的设计;运用大面积玻璃

房地产项目开发项目策划书

房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 (一)市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征: 1.市宏观经济环境稳定,呈良好发展趋势,为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高,对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 (二)产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨,提高按揭利率,适度建设两限房,经济适用房及廉租房和集资房。经济上:有效抑制泡沫房产经济,防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上:严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规,控制人口增长,合理规房产市场,拟制良性房产圈 技术上没什么说的,从宏观上没法分析。还有,近年物价上涨的很厉害,明显通货膨胀;这和一直上涨的房价有很大关系,国家也在尽可能地防止经济危机,控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展,这些举措将对房地产业产生巨大的影响。

第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部,东与浮山小学相连,南市政府,西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里,人口31.8万人。浮山区交通四通八达,是市及、地区的要通。全区有巨宁大道,银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区,有超过21所大专院校,11间科研院所,15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移,浮山区作为新兴区域,也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中,主要分布在以浮山以北,毗邻浮山公园和咸安区政府,地理位置优越。附近工厂较多,居民较为密集,消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展,该外来人口越来越多,逐渐发展成了外来人口聚居地,由于浮山区政府的搬迁和落成,使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全,加速了区域房地产业的发展,吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下:

房地产开发项目规划设计

第5章 本章学习要求: 1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标; 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容; 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理,房地产开发项目规划设计的指导思想。 5.1 城市规划与房地产开发 5.1.1 城市规划与房地产开发 1.城市规划的概念 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确立城市的性质、规模和发展方向,合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 2.城市规划的层次体系 城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、城市分区规划、城市详细规划。 (1)城市总体规划 (2)城市分区规划 (3)城市详细规划 城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 3.城市规划与房地产开发的关系 (1)城市规划对房地产开发经济效益的影响 (2)城市规划对房地产开发程序的强制性管理 (3)城市规划管理是政府调控地价的手段。 5.1.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标 1.居住区技术经济指标

(1)居住区总用地(hm2); (2)居民每人占地(m2/人); (3)居住区总建筑面积(m2); (4)总户数、总人数、平均每户人口(口/户); (5)平均每户居住建筑面积(m2); (6)居住建筑密度; (7)容积率; (8)绿地率; (9)人口毛密度; (10)人口净密度; (11)住宅平均层数; (12)高层比例; (13)住宅间距(m); (14)居住区平均造价; (15)停车位个数; (16)建设周期。 2.建筑的技术经济指标 为了评价酒店、写字楼、商业零售中心等开发项目的规划设计方案的经济性和合理性,经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。 (1)建筑容积率; (2)总建筑面积; (3)地上建筑面积; (4)建筑密度; (5)规划建设用地面积; (6)建筑高度; (7)绿地率; (8)停车位个数; (9)有效面积系数; (10)开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。

浅谈土地开发整理项目规划设计变更的原因及对策

浅谈土地开发整理项目规划设计变更的原因及对策 摘要:本文从分析土地开发整理项目规划变更原因入手,提出减少和控制项目规划变更一些对策,为今后土地开发整理项目管理提供参考。 关键词:土地开发规划设计变更对策 土地开发整理项目规划设计变更是指在施工过程中,由于施工现场条件改变、工程使用意图变化,以及勘察设计资料不详尽等原因,导致规划设计与实际自然条件不符,对原规划设计局部工程进行修改,或增加或减少某些分项工程的施工任务。规划设计变更既影响项目建设的正常进行,也会加大实施阶段的管理难度和工作量。笔者结合工作实际,从分析项目规划变更原因入手,提出减少和控制项目规划变更一些对策。 1导致项目规划变更原因 1.1 前期调查勘测资料不详尽 对于土地开发整理项目而言,前期调查勘测资料非常重要,其结果将直接影响项目规划方案的优劣程度。但很多项目申报单位重申报、轻实施,忽略了项目的前期调查工作,或者说前期调查工作不实、不细、不具体,导致了项目规划设计粗而不精,工程布局的错位、偏差,单体工程的规格尺寸不符合项目区实际要求等等,给项目实施带来了一定的难度。目前普遍被忽视的一项工作就是项目区现状调查和地籍测量工作,大多数项目申报单位都是依据原始地籍图进行规划设计,其实是非常不准确、也是不合理的。有的项目规划设计单位虽然也进行调查勘测,但由于项目区涉及范围比较大,很难面面具到。有的干脆就按照项目申报所在地的水利、交通以及村组提供的资料进行了规划方案的设计等等,这些都导致项目规划方案与项目区实际要求有偏差,最终导致在项目实施过程中存在项目规划变更。 1.2区内情况发生变化 在项目建设过程中,项目区内情况发生变化,导致项目规划变更,如:有的因国家和省重点工程建设,打乱了原项目规划,需要进行变更;有的因地方经济发展,占用项目区部分土地,需要对项目建设规模、位置、工程数量等进行变更;有的因农业产业结构调整和土地承包经营权流转,原规划不适应现在发展需要,需要进行变更;有的因农业、水利等部门在项目区内新建小型配套工程,为了避免项目的重复投资,需要对该部分工程进行变更等等。 1.3少数工程无法实施 在可行性研究、规划设计阶段,其项目申报单位和规划设计单位未深入当地群众中进行认真细致的调研,没有认真听取项目区群众意见,不了解当地农

房地产项目策划书怎么写

房地产项目策划书怎么写 一、项目简介: 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了 销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局: a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段 价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点,宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1:郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初,青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场 的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第 一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场,并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米,三室两厅95平米)。可 以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势。

XX房地产公司设计管理制度

设计管理 设计管理制度设计工程设计管理制度设计图纸自审制度 设计管理操作工具工程项目设计任务单设计任务修改审批表设计投标企业审查表设计跟踪检查记录单设计输出文件审查表 设计管理工作流程 图纸设计管理工作流程 设计变更管理工作流程 设计管理方案设计 工程设计合同书编制方案 工程设计任务书编制方案 设计管理 4. 1设计管理制度设计 4. 1. 1工程设计管理制度 第一章总则 第i条本着以下三个目的,特制定本制度 (1)鼓励在建工程设计活动中采用先进技术、工艺、设备及新型材料。 (2)保证设计工作的进度,提高工程设计的质量,确保得到符合要求的设计成果。 (3)提高工程质量,降低工程造价,加快工程建设进度。 第2条适用范围 (1)适用于从方案招标开始到施工图经审图企业审核完成为止。

(2)总设计师负责拟订《设计任务书》,组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同、进行方案设计评比。 (3)设计管理部结构设计师等相关人员负责初步设计、施工图设计的跟踪控制和审查。 第二章设计招标管理 第4条设计招标的原则 (1 )确保企业选择合格的设计单位,并充分体现集团的意图和期望,得到符合要求的设计成果,确保设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性。 (2)建设工程设计必须执行工程建设的强制性标准,杜绝“三边”(边勘察、边设计、边施工)工程,严格按照“先勘察、后设计、再施工”的原则开展。 (3)建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求(根据不同的项目制定具体标准)的设计单位。禁止将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位。 (4)设计招标的评标标准,包括设计方案优劣,方案所采取的技术和工艺水平,整个方案投入产岀的经济效益评估,服务细则承诺,以及设计单位资历和社会信誉等。 (5)方案设计招标,必须选择在国内或国际建设工程设计领域具有较高知名度的设计单位。参加方案竞标的主要设计人员,应在设计领域具有较高的知名度。选择方案设计单位的数量视具体项目而定,但原则上不少于三家。 第5条招标程序和内容 (1 )设计计划 对每一项工程设计任务,总设计师负责制订该项目的《设计控制计划》,明确设计控制的内容、参与人 员及其责任分工、控制工作的方式、要求、阶段性交付件等。 (2)设计任务书 ①方案设计任务书 总设计师根据收集到的资料,拟定《建筑工程设计任务书》,经总工程师签字审定后,报总经理批准后 实施。 ②初步设计说明 收到政府的规划方案审批意见后,总设计师组织有关人员讨论初步设计的有关问题,在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。最终形成《初步设计说明书》,经总工程师签字审定后,报集 团批准实施。 ③扩初设计说明 根据初步设计审核意见的要求决定是否做扩初设计,如需要做扩初设计,按企业规定的程序执行。 (3)招标邀请函。由设计管理部负责编制《招标邀请函》。 (4)集团、设计管理部、投资发展部等均可推荐设计单位。 (5)设计单位初选。总设计师组织相关人员,对拟邀请的设计单位进行考察,考察内容为设计单位资质、以往设计成果、人员和设备情况、投标热情、收费标准等,根据考察结果形成初选拟邀请投标的单位名单,并报总经理批准。 (6)发标

房地产项目规划书

贵阳市星竹园项目策划书 一.项目分析 (一)项目概况 1.位置:项目地处贵阳市大营坡地区,筑新路与贵乌北路交汇处, 距贵州日报社、大营坡车站仅300米。 2.周边设施 学校:贵乌小学、宅吉小学、实验幼儿园、实验小学、二十三中、六中、财校、商专、医学院、实验二中 菜场:百花山菜场、贵乌农贸市场 医院:贵医附院、医学院、市五医 其它:奇妙假日酒店、奇妙星岛酒店、新联酒店、思君超市、黑马装饰材料市场、相宝山家具市场、市北供电局交通:7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、 67路、73路

3.项目技术指标 总占地面积:6270平方米 总建筑面积:12514平方米 容积率:2.0 建筑密度:30.3% 绿化率:36% 总户数:153户(其中41户为回迁户) (二)项目机会点 1.市场有空间 贵阳,作为大西南开发的前沿,在国家提供有利政策的前提下,市场对具有特色,综合素养较高的精品小区有较强的承接力。随着外来的和本地经营的成功人士、高级白领的不断扩大,面向他们而建的讲求整体规划,理念设计,功能配套先进的高尚住宅小区,将有一个持续成长的市场空间。

2.有策划前置观念 专门多进展商是在项目建起来后才想到销售,销售不畅才想到促销,促销未果而想到整体策划,也有的进展商开盘前有整体规划,但开盘后策划理念的贯彻实施不到位,致使项目虎头蛇尾,市场中烂尾楼众多,而贵司目光敏锐,注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源,贯彻如一,使项目有的放矢,自然先机在握。 (三)项目问题点 1.进展商尚未有较高知名度 现时贵阳的房地产业差不多进入了规模和品牌的竞争时期,而贵司目前在业界尚未有较高知名度 建议:需要和实力较强的代理公司、设计公司、物业治理公司合作,共同制造出精品楼盘,在项目的推广中逐步营造和树立进展商和项目的品牌。 2.项目市场定位不够清晰

土地开发设计方案

(此文档为word格式,下载后您可任意编辑修改!) 施工组织设计 第一章. 施工总说明 1.1工程概况 1.1工程规模 中沟桥(6米一跨平板桥)1座,中沟桥(5米一跨平板桥)4座,维修中沟桥2座,小沟桥(3米一跨平板桥)6座,过路涵(Φ150cm×6m)2座,过路涵(Φ100cm×6m)6座,过路涵(Φ80cm×6m)6座,机电井(Φ38cm×40m)35眼,砂石路(3.5米宽)11.83千平米,砼路(3.0米宽)2.7千米。工程位于沛县栖山镇境内。 1.2工程位置 项目区位于沛县栖山镇境内。 1.3工程实施计划 2012年4月20日开工,2012年11月30日工程全部完成。 1.4 工程项目目标 我公司把本工程作为一号重点形象工程,将集中本公司的精华,为争创优良工程做准备,并确保以下目标的实现: 1、工期目标:本标段工程计划施工合同签署后5日历日内开工。计划于2012年4月20日开工,2012年 11月30日前完成全部工程。 2、工程质量目标:本标段工程承诺质量标准为合格。 3、工程安全目标:杜绝重伤及人身伤亡事故,轻伤频率控制在5% 以内,无重大的机 械设备、火灾及交通事故,保证周围居民、设施的安全,杜绝因工程管理不善引发的各类

事故的发生。 4、文明施工:工区整治,工作有序,安全文明,创市级文明工地。 5、环境保护:保护工程周围的优美环境不受破坏,保障职工和附近居民身体健康不受侵害。 1.5 对外交通条件 本工程位于沛县境内,陆路交通有徐州~济宁的公路,徐州~沛县的铁路及乡村道路可达施工场地。建筑材料可通过这些公路、铁路、乡村道路及京杭运河至工地。 第二章编制依据 2.1 编制原则 为了将本工程做到安全可靠、技术先进、经济合理、实用性强,并保证工程质量、缩短建设周期、降低工程造价,本施工组织设计主要围绕以下几点编制。 (1)遵循施工工艺及技术规程,坚持科学合理的施工程序和施工顺序; (2)采用流水施工方法和网络计划技术组织有节奏、均衡和连续的施工。采用先进的管理方法和技术,对施工过程实施全方位的动态控制。 (3)科学地安排施工,保证生产的均衡性和连续性; (4)充分利用现有机械设备,扩大机械化施工范围,提高机械化程度,改善劳动条件,提高劳动生产率; (5)尽量采用国内、外先进施工技术,科学地制定施工方案,提高工程质量,确保安全文明施工及环境保护,缩短施工工期; (6)本公司将把本工程作为一个形象工程对待。为实现工程项目总目标,满足发包方在招标文件中提出的和在工程过程中可能提出的要求,我公司将在组织、资源等方面予以保证。 (7)以积极负责的精神为发包方提供全过程、全方位的管理服务。特别抓好在施工中提出合理化措施以保证工期和保证质量,做好运行管理中的跟踪服务。积极配合发包方做好工程的项目管理,主动协调与设计人、设备供应人的关系,保证整个工程顺利进行。

恒大地产集团设计管理制度

恒大地产集团设计管理制度 第一章总则 第一条本办法适用于集团设计院、设计成本质量控制中心、园林集团及地区公司的设计工作。 第二条集团设计院负责确定地区项目的规划、单体平面方案、外立面方案、外立面材料方案、装修方案;负责完成单体扩初设计条件和样板房、豪装交楼装修施工图;负责审核地区公司单体扩初设计、超豪华交楼标准的小型中央空调配置方案、小区智能化配置方案。 第三条设计成本质量控制中心负责审核审批地区项目涉及重 大成本的设计方案。 第四条园林集团负责完成地区项目的园林方案和园林施工图。 第五条地区公司总工室负责地区项目的设计管理工作。 第二章方案设计管理 第六条地区公司必须将新地块的《新地块开展规划设计的申请报告》报经集团董事局主席审批后,集团设计院方开展规划设计。 第七条地区公司的《新地块开展规划设计的申请报告》报经集团董事局主席审批后当天,须向集团设计院提供规划设计要点等必需的规划设计条件,纳入地区公司月度计划考核,管理中心考核。 第八条地区公司《新地块开展规划设计的申请报告》报经集团董事局主席审批后3天内,地区公司、营销中心、集团设计院分别派人到现场踏勘调研,并完成项目定位报告,地区公司、营销中心将项目定位报告交集团设计院。 每延迟1天,扣罚各单位负责人100元,集团设计院考核。 第九条规划方案 1、地区项目的规划方案由集团设计院确定,报集团董事局主席审批后执行。 2、地区公司提供规划设计条件后,集团设计院方可开始项目规划设计工作,按新项目开盘前工作计划7天内完成并下发地区公司。纳入月度计划考核,管理中心考核。 地区公司如要求对集团设计院下发的规划方案进行方案性

3、的较大调整,必须由地区公司董事长报董事局主席批准后实施。 规划方案产生较大调整的原因如属于集团设计院设计失误的,每项扣罚相关责任人500元;如属于地区公司规划条件提供错误的,每项扣罚总工室主任100元,董事长500元。集团设计院考核。 未经批准擅自调整并实施的,每次给予总工室主任、董事长降三级工资的处罚。开发建设监察中心考核。 第十条地区项目的单体平面方案、外立面方案、外立面材料方案、装修方案由集团设计院确定,报集团董事局主席审批后执行。 第十一条地区项目的首期园林概念方案由园林集团确定,报集团董事局主席审批后执行;首期以外区域园林概念方案由园林集团确定,报园林集团主管领导审批后执行。 第十二条地区公司如要求对集团设计院下发的单体外立面方案、装修方案或园林集团下发的首期园林概念方案进行方案性的较大调整,必须由地区公司董事长报董事局主席批准后实施。 未经批准擅自调整并实施的,每次给予总工室主任、董事长降三级工资的处罚。集团设计院、园林集团分别考核。 第十三条综合楼、运动中心及样板房软装方案由地区公司按集团设计院下发的集团标准方案实施。未按标准方案实施的,每项扣罚总工室主任100元,主管领导200元,集团设计院考核。 第十四条地区公司必须报设计院审批的方案为超豪华户型交楼标准的小型中央空调配置方案、小区智能化配置方案。 以上方案审批时间5天,每延迟1天扣罚集团设计院片区副院长15元,项目部总经理15元,责任工程师20元。集团设计院考核。

土地开发整理项目规划设计规范 设计

土地开发整理项目规划设计规范设计 4.1 基本规定 4.1.1 设计依据 土地开发整理项目设计以项目规划和设计任务书为依据。 4.1.2 设计原则 a)符合土地利用总体规划、土地开发整理规划及土地开发整理项目规划的要求。 b)工程技术可行。经济合理。 C)因地制宜。 d)社会、经济和生态效益兼顾。 4.1.3 项目设计的类型 a)耕地整理工程设计。 l)农田平整工程设计。 2)农田水利设施工程设计。 3)排灌电气工程设计。 4)农村道路工程设计。 5)农田生态防护林设计。 b)园地整理工程设计。 C)牧草地整理工程设计。 d)养殖水面用地整理工程设计。 e)林地整理工程设计。 f)水土保持工程设计。 g)城市、村镇用地整理工程设计。 h)土地复垦工程设计。 i)土地开发工程设计。

4.1.4 项目设计应由项目提出者委托有相应设计资质的单位进行。 4.1.5项目设计应由具有土地开发整理项目批准权的单位审查批准。 4.1.6 项目设计除执行本标准外,还应符合国家现行有关标准的要求。 4.2 农田平整工程设计 4.2.1 农田田面高程设计 4.2.1.1 农田田面高程设计原则 a)因地制宜。 b)确保农田旱涝保收。 c)填挖土方量最小。 d)与农田水利工程设计相结合。 4.2.1.2 农田田面高程设计 a)地形起伏小、土层厚的旱涝保收农田田面设计高程根据土方挖填量确定。 b)以防涝为主的农田,田面设计高程应高于常年涝水位0.2m以上。 c)地形起伏大、土层薄的坡地的田面高程设计应因地制宜。 d)地下水位较高的农田,田面设计高程应高于常年地下水位0.8in 以上。 4.2.2 梯田田坎设计 4.2.2.1 梯田田坎设计原则 a)安全稳定。 b)占地少。 c)用工省。

房地产项目计划书范本

房地产项目计划书范本 项目单位:XXX房地产开发有限公司 联系人: 电话: 电子邮箱: 地址: 邮编: 编制时间:年月日 保密须知 本商业计划书属商业机密,所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后,收件人应即刻确认,并遵守以下的规定: 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目,请按上述地址尽快将本计划书完整退回; 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前,收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人; 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用,也不可用作购买时

的报价使用。 商业计划编号: 收方签字: 发送日期: 收到日期: 目录 第一部分计划概要 1.1 公司简介... (公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势) 1.2 项目介绍... (融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求) 1.3 市场分析... (产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力) 1.4 竞争分析... (竞争对手、竞争优势) 1.5 营销策略... 1.6 组织管理... (公司治理结构、组织结构、高管简历) 1.7 财务分析... (前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施)

第二部分项目公司介绍 2.1 公司简介... (公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途) 2.2 公司股权现状与历史变更... 2.3 企业文化... (公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用) 2.4 合作伙伴关系... (合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务) 第三部分项目介绍. 3.1 项目综述... 3.2 项目土地概况... (项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出 让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势) 3.3 项目规划... (建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥 规图报批情况) 3.4 项目工程设计方案... (设计理念、产品定位、定位诠释)

房地产开发公司管理制度

房地产开发公司管理制度 编制说明 一、本制度是公司房地产开发项目施的基础管理文件,旨在规范项目实施过程中的有 关业务活动。 二、本制度由公司负责编制、发放、修改与管理。执行过程中如有问题,应及时反馈 公司,以便及时补充和修改。 三、本制度作为公司内部文件,未经许可,不得外传。 二〇一七年十一月 一、项目管理管理框图 二、岗位职责 1 .总经办 2 .总经理助理(策化) 3 .总经理助理(工程) 4 .总经理助理(行政) 5 .总工程师 6 .行政办公室 7 .办公室主任 8 .人事管理

9 .文秘管理 10 .行政后勤 11 .前期部 12 .前期部经理 13 .项目策化师 14 .销售部经理 15 .工程部 16 .工程部经理 17 .土建工程师 18 .水暖工程师 19 .电气工程师 20 .技术档案管理员 21 .合同预算部 22 .合同预算部经理 23 .合同管理员岗位职责 24 .预算员 三、行政后勤管理制度 1 .公文管理细则 2 .档案管理办法 3 .办公用品及设备管理规定 4 .办公区域管理规定 5 .考勤管理制度

6 .休、请假管理制度 7 .离职管理制度 8 .保密细则 9 .惩戒细则 四、工程建设管理制度 1 .现场管理会议制度 2 .合同管理制度 3 .项目设计管理办法 4 .工程监理管理办法 5 .工程质量控制管理办法 6 .工程进度控制管理办法 7 .工程投资控制管理办法 8 .工地安全、文明施工管理办法 9 .材料、设备供应管理办法 10 .工程签证管理办法 11 .工程进度付款管理办法 12 .工程结算管理办法 13 .工程竣工验收及移交管理办法 14 .建设项目综合验收管理办法 15 .工程档案管理办法 职位名称:总经办(集体负责制) 所属部门:

房地产开发项目规划设计[方案] .docx

第5章 房地产开发项目规划设计 5.1、建设规模 本项目规划规划用地面积55100M2,,总建筑面积65684M2,住宅54517 M2>商业11167M2;停车位500辆,小区规划总居住户数478 户,绿化覆盖率41.2%,容积率1.2,建筑密度22%。项目建成后,将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。 5.2、指导思想 1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想,以人为核心, 以提高居住环境质量和使用功能,满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标,努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。 2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高质量居住环境的同时,注意合理提高开发效益,充分发挥该地段土地价值,更好地为居民服务。 3、动用城市设计理论和方法,力求创造舒适、优美、高雅的居住环境,赋予该项目浓郁的生活情趣和活力,建设富有现代化文明和具有富宁地方特色的住宅公寓。 53、规划原则 1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗,结合周边环境,因地制宜,合理布局,以人为中心,为居民创造舒适、

安全、卫生、优美的居住环境。 2、住所建设的经济技术条件,当前建筑业的发展动态,消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准,既能满足当前的实际需要,又具有一定的超前性和导向性。 3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系,注重空间景观的连续性和完整性。 4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一,在创造良好居住环境的前提下,努力节约用地,开发空间,采取新型建材,节约能源,使各项资源达到最佳配置。 5、突出“整体性”,处理好整体与局部,总体与分区,保留与发展之间的关系,重点要突出。 5?4、建筑选型 总体布局考虑该项目的地理特点,在现状基础上因地制宜,统筹兼顾,合理布局,强调文化性和时代性,力求塑造安静、舒适的生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点,充分尊重原有城市商业活动的特性一商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼,住宅平行排列,并在靠近小区入口处设置车辆出入口,以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。 5?5、住宅户型 小区内住宅单体设计新颖别致,造型典雅,色彩明快,以典雅、坡屋梦顶为基调,具有优雅精致的现代建筑风格。建筑分多层,其中沿街为商业用

最新土地开发整理设计技术标

技术文件 6.1 工程背景 庆阳市西峰区显胜乡蒲河村等 3 个村土地整治项目为“甘肃东部百万亩土地整治重大工程项目”(以下简称“重大工程”)子项目之一,编号QY02 “重大工程”项 目可行性研究报告于2012 年9 月通过国土资源部、财政部组织专家评审,同年12 月以《国土资源部财政部关于同意支持甘肃省实施东部百万亩土地整治重大工程的函》(国土资函【2012】977 号)同意批准实施。 6.2 工程概况 项目类型为土地整理。 项目区位于西峰区蒲河两侧的河谷川地及丘陵区,涉及显胜乡毛寺村、蒲河村、铁楼村3个行政村。项目区北临双秱村,南临泾川县,西接镇原县,东临和盛镇。地理坐标为东经35° 25' 35〃一35° 30' 37〃,北纬107° 35' 19〃一107° 4T 05〃之间。图幅编号为:I48G012090、I48G013090、I48G013091 、I48G014090、I48G014090、 I48G014091。项目区总面积1130.41hm2,扣除不动工面积196.61hm2(包括林地、果园、设施农用地、公路用地、村庄等),建设规模为933.80hm2。 项目总投资为3131.00 万元。项目资金到位后一年内建设完成。 6.3 勘测、设计技术要求 6.3.1 编制依据 1)《全国土地利用总体规划纲要(2006—2020年)》; 2)《全国土地整治规划(2011—2015年)》; 3)《西部大开发“十二五”规划(2011—2015)》; 4)《甘肃省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》; 5)《甘肃省土地利用总体规划(2006—2020年)》; 6)《甘肃省循环经济总体规划》; 7)《甘肃省“十二五”农业规划》;

房地产公司设计管理

第4章设计管理____________________________________________________________ 2 4.1 设计管理制度设计_____________________________________________________ 2 4.1.1 工程设计管理制度________________________________________________ 2 4.1.2 设计图纸自审制度________________________________________________ 7 4.2 设计管理操作工具_____________________________________________________ 8 4.2.1 工程项目设计任务单______________________________________________ 8 4.2.2 设计任务修改审批表______________________________________________ 8 4.2.3 设计投标企业审查表______________________________________________ 8 4.2.4 设计跟踪检查记录单______________________________________________ 9 4.2.5 设计输出文件审查表_____________________________________________ 10 4.3 设计管理工作流程____________________________________________________ 11 4.3.1 图纸设计管理工作流程___________________________________________ 11 4.3.2 设计变更管理工作流程___________________________________________ 12 4.4 设计管理方案设计____________________________________________________ 13 4.4.1 工程设计合同书编制方案_________________________________________ 13 4.4.2 工程设计任务书编制方案_________________________________________ 17

房地产开发项目规划与设计管理(一)

房地产开发项目规划与设计管理(一) 房地产开发项目,一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定;房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。 房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目,也是一项涉及面较广的经济项目,其对国计民生产生重大影响,因此,国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。 房地产开发项目须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划,其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。 随着我国经济水平的发展,人民生活水平的不断提高,社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区房地产开发项目的开发红红火火,设计、生产和管理取得了长足的进步。然而,随着竞争变得越来越激烈,市场逐渐走向成熟,客户购房理念也日趋理性,房地产开发商对住宅小区房地产开发项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发

商搞到地皮,找几个人炒炒更绘出图纸,建楼卖楼的日子已经一去不复返了。 建设房地产开发项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设房地产项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得房地产项目设计成功的关键。 房地产开发项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分房地产开发项目,其价值和实用性已得到广泛一致的认可。房地产项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按房地产开发项目进行管理,即把持续进行的运作的许多方面视为房地产项目,并运用房地产开发项目管理技术来进行管理。房地产项目管理通过应用下列过程得以完成:启动,计划编制、执行、控制和收尾。房地产开发项目团队负责管理房地产项目工作。在建设房地产开发项目的前期策化和设计过程中,引入房地产项目管理的概念,对房地产项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理,起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对房地产开发项目设计的监控过程更为具体化,操作更简便、理

土地整理项目设计制图规范

土地开发整理项目设计 制图规范 北京得力合环境工程技术有限公司 目录

1 前言 为实现土地整理、复垦规划设计制图的标准化,依据《土地开发整理项目规划设计规范》、《土地开发整理项目制图标准》等技术标准和规范的要求,制定本规范。 本规范适用于本公司土地开发整理、复垦项目规划、可行性研究、工程设计工作。 土地整理图样应准确表达实际情况和规划设计的意图,并保证图面的质量。 土地整理、复垦规划设计的图例、图式,除应符合本规范外,未包括在本规范内且工作需要的还应符合国家现行的有关标准的规定。

2 术语和规范用词 2.1 术语 2.1.1 项目现状图 反映项目区地形、土地利用现状及项目区基础设施现状的图件,简称现状图。 2.1.2 项目规划图 反映规划后项目区土地利用布局和工程布局的图件,简称规划图。 2.1.3 单体工程设计图 反映项目区工程结构、材料、指导施工等方面的图件。包括建筑物设计图、沟渠道路断面图、机井柱状图、典型田块设计图及其它辅助图。 2.1.4 图例 排列在图上适当位置、用于方便读图和使用的有关符号的解释。 2.1.5 图式 规划图、现状图及工程设计图所遵循的式样。包括图幅、图标、字体比例、地块注记及着色填充等。 2.1.6 图样

在图纸上按照一定的规则、原理绘制的表示被绘制对象的位置、大小、构造、功能、原理、流程等的图。 2.1.7 地块 是沟渠道路等控制的同一地类的最小单元。 2.1.8 图斑 指按各土地利用分类标准将图中各类型用地填充相应颜色和线形,形成斑块状。 2.2 规范用词 表示很严格,非这样做不可的用词:正面词采用“必须”,反面词采用“严禁”。 表示严格,在正常情况下均应这样做的用词:正面词采用“应”,反面词采用“不应”或“不得”。 表示允许选择,在有条件时首先应这样做的用词:正面词采用“宜”或“可”,反面词采用“不宜”。 应按指定的标准、规范或其它规定执行的写法为“应按……执行”或“应符合……要求或规定”,如非必须按所指的标准、规范或其它规定执行的写法为“可参照……”。

地产集团设计管理规定实施细则

地产集团设计管理规定 实施细则 Document number:PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

地产集团规划设计管理制度实施细则 1、目的 为保证项目设计各阶段处于受控状态,协调设计成果正确实施,验证设计符合质量要求,确保开发项目满足要求,最终达到设计精品的目标; 2、适应范围 适用于中锐地产集团开发项目设计管理工作的全过程; 3、定义 3.1 设计:指项目发展过程中的一切设计和相关设计行为。 3.2 集团规划设计评审委员会的组成 3.2.1 由集团公司管理层、项目公司管理层和集团规划设计部共同组成规划设计评审委员会,共同决策和处理相关规划设计方面的工作: 3.2.2 评审委员会组成情况说明如下: 3.2.3 集团公司规划设计评审委员会(以下简称“集团评委会”)组成:集团公司管理层、项目公司管理层、集团项目策划部经理、规划设计部建筑师骨干: 集团评委会由评委会主席牵头并负领导责任,评委会主任由设计总监担任; 集团评委会设秘书一位,由规划设计部一位建筑师骨干担任: 3.2.4 集团评委会具体人员和组织架构由评委会主任提名,报集团总经理批准:

3.2.5 集团评委会在有条件的情况下,可以聘请一些有经验的社会优秀建筑师作为顾问,一方面可以得到更加专业性的意见,另一方面也可以及时收集到设计领域新的潮流和信息。 3.3 项目设计管理小组:根据项目发展情况,规划设计部技术负责人成立项目设计管理小组(以下简称:“设计小组”)专职负责全面设计管理工作。 4、职责 4.1 集团评委会职责 4.1.1 集团评委会负责对项目设计主要阶段成果的原则问题进行评审; 4.1.2 集团评委会应致力于在集团公司内部形成设计总监、项目建筑师提出专业意见,行政领导、企划、市场人员提出市场意见,评审委员会决策,设计总监和建筑师负责组织实施的分层管理、分层负责、权责分明、各司其职的完整决策体系; 4.1.3 规划设计的评审要严格遵循民主集中制的原则,要充分听取全体委员会成员的意见有关规划设计的指导思想和各项指标。在此基础上由评委会主任组织评委会做出集体决策,并下达到有关部门进行实施及对实施情况进行跟踪和落实; 4.1.4 集团评委会向集团领导负责; 集团规划设计部是项目设计管理的责任部门,负责项目发展各个阶段设计管理工作具体实施。 5、评审委员会的分工与协作 在上述分工之外,扩初(建筑扩初除外)和施工图设计,方案性详图设计,环境软硬景扩初和施工图设计,装修施工图设计,结构、水、电、暖等各

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