浅谈房地产招标采购管理

浅谈房地产招标采购管理

浅谈房地产招标采购管理

【摘要】随着房地产行业竞争的日益激烈，投资成本控制成为房地产企业关注的重点。招标采购是投资成本控制的首道环节。本文就如何让招标采购机制充分发挥成本管控作用提出几点个人意见。

【关键词】房地产招标采购

国家土地管理政策的放开，让房地产行业得到了迅猛的发展。然而，近年来日益激烈的市场竞争和产品同质化的趋势以及政策调的影响下，使房地产业整体利润正趋于下降之势。为了尽可能降低投资成本，实现效益最大化，企业开始越来越重视招标采购对投资成本控制有效果。从工作内容及时间节点来看，招标采购应归属于投资成本控制的事前控制，招标采购结果的优劣将直接关系到投资成本控制其它各个环节的成效。如何让招标采购机制发挥更大的功效，成为房地产企业深入探讨的一个问题。笔者结合工作实践就如何在项目开发中充分利用招标采购机制为企业节约开发成本，有效地提高投资效益发表几点拙见。

一、扩大招标采购在项目开发的延伸面。

大多数的房地产开发企业仅将招标采购方式应用于工程施工单位、重要设备供应商的选取。而对于规划编制单位、设计单位、建设工程主要材料供应商、销售代理商、物业管理单位等都成为招标采购管制的盲区。而实事上，对这些被忽视的盲区实施招标采购，能让企业收到意想不到效果。

首先，规划编制招标能为提高开发效益创造基础条件。以往采用直接委托的方式确定的规划编制单位，不是能力水平不高，就是不了解开发项目的地区特点和实际情况，直接影响开发项目的收益。若能将招标采购机制应用于规划编制单位的择取阶段，通过资质审查选择国内水平能力较高者参加投标活动，并在招标文件明确规划编制内容的全面性要求以及对未中标人方案中优点的借鉴给予相应补偿。不仅能保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因项目总体规划的失策

导致施工过程中发生重大变动。而且还能在最优中标方案的基础上，综合借鉴其他投标方案的优点，最终获得更为先进、合理、全面、优秀的方案。

其次，设计招标能从源头开始降低开发成本。市场经济作用下，设计单位多为重视设计产值，对设计产品的经济性未有足够的重视。而目前，很多企业将精力和重点集中在施工阶段成本控制上。虽然能起到一定的效果，但毕竟“大局已定”，不能从根本上控制住造价成本。加强初步方案设计及施工图设计招标阶段的管理，不仅可以合理降低设计成本，而且能通过竞争激发设计者的积极性，对其设计成果考虑更周密，筹划更全面。从而减少施工中的设计变更，使技术与经济更紧密的结合，可以将造价控制在更加合理的范围之内，第三，材料供应商招标为工程材料质量和成本控制提供坚实的保障。众所周知，材料费在建设工程总造价中占据着大半壁江山，因此，主要材料的成本控制是控制工程总造价的关键。房地产企业将招标采购机制引入主要大宗或高价值材料采购，利用竞争环境产生的比拼效应，实现保品质降成本的目标。

第四，销售代理商招标为投资效益的提高添加一层重要保障。销售代理商是直接关系到项目开发企业产出值的关键性因素。将招标采购机制引入到销售代理商择选阶段，企业能通过投标人充分竞争的结果，选择到一家资质较高、经验丰富、销售方案最优，且销售佣金最合理的销售代理商。

第五，物业招标为房地产开发企业的长期效益提供有效保证。房地产开发项目的前期物业管理单位通常由房地产开发企业选择。物业管理单位服务的好坏，将直接影响房地产开发企业的信誉。若将招标采购机制应用到物业管理单位择取阶段，引入良性竞争，能为房地产开发企业择优选定一家具备高素质管理经验能力，取费合理的物业管理单位，从而为房地产开发企业获取长期收益添加砝码。

二、招标采购工作应做到更专业化、细致化。

很多房地产企业盲目追赶工期，对招标采购流程简化，压缩招标采购过程时间，使得招标采购仅为象征性“砍价”工作。如此粗糙的招标采购成果致使合同具体实施期间，费用签证、合同纠纷源源不断，

造成企业资投成本增加，工程进度受阻，工程质量下降。专业细致的招标采购工作至少应该做到以下几点：

首先，对投标人应进行严谨的资格审查。由于开发时间较紧，房地产企业多采用邀请招标方式。因此，对投标人资格的审查更显得尤为重要。发出投标邀请前，应对潜在投标人进行资质等级、履约能力、以往履约情况、社会信誉、产品市场占有率等情况进行全面的调查了解。

其次，招标文件中应对投标人应用于项目中的主要材料设备的档次、规格、相关技术参数以及材料设备进场验收时必须提供的质量证明文件做出明确的要求。并且要求投标人在投标文件中提交其将应用于项目的主要材料设备品牌名称、档次、型号及相关参数的详细说明。以便于合同实施期间，发包人对进场材料品质进行有依有据的把控，减少合同纠纷，防止承包人以次充好，降低工程质量。

第三，招标文件中应提供详细的施工界面划分。房地产企业通过将项目划分为若干专业工程、若干专业设备进行发包或采购，以保证承包商的专业性。但随之而来的问题是，在交叉作业点上经常出现，重复发包或露发包的情况。因此，在招标文件中明确现场施工界面划分是必不可少的内容。

第四，招标文件中合同格式应对合同计价方式、付款条件、竣工结算条件及结算方式等实质性条款予以明确，以缩短合同谈判时间，降低招标失败率。

第五，定标应该着重遵循合理低价中标的原则。通过招标采购降低投资成本是，房地产企业引入招标采购机制的目的。但过份的追求低价中标，则会造成投标人恶性竞争、恶意竞争，最终导致招标失败或是合同无法履行，影响项目开发进度，造成企业投资损失。因此，在商务标评审中，应该加重对投标人报价合理性、有效性的审核，防止投标人以低于其个别成本的投标赢得中标资格。

第六，增加技术标评审重视度。房地产企业一般着重评审商务标，对投标人拟投入的项目经理是否符合标准要求，配备的技术管理人员是否满足工作建设的需要，施工进度计划符合招标人要求，安全保障措施是否切实可行，设备供应商产品技术参数是否达到实际使用要求

等等技术因素都不做评审，或是即使评审也不做定标的参考依据。如此，造成合同实施阶段，项目管理人员现场监控的难度增加。

第七，设立独立的招标采购部门实施招标采购工作。目前，许多房地产企业的招标采购工作由项目管理部或造价管理部人员兼任。由于，招标专业素质低，缺乏招标工作技巧，谈判技巧，造成招标采购效果不理想。

三、招标采购过程管理

由于房地产企业招标采购不受招标投标法约束，而企业自身廉洁监管力度不够，某些工作人员自律性差，加之房地产企业通常采用邀请招标与竞争性谈判相结合的招标方式。造成贪污受贿、暗箱操作现象普遍，为企业带来了严重的经济损失。

首先，企业应该建立并完善招标采购管理制度。通过制度明确企业招标原则，明确分工，明确各层管理人员职责，明确招标流程、招标细节，以规范企业招标采购活动的行为。

其次，企业内部审计部门定期或不定期对招标采购进行审查，审查内容应包括投标人及招标文件审批资料、投标文件、评标资料、定标审核资料等。

第三，引入电子系统辅助招标采购全过程管理。采用招标采购管理系统建立供应商库和招标采购全过程数据档案，并对招标采购全过程进行无纸化、按权限审批流程，可减少人为操作的机会，提高反腐能力和违规操作监控力度。

结束语

加强对招标采购的管理，是房地产企业降低投资成本、提高企业投资效益最根本途径之一。房地产企业应加大对招标采购管理的重视度和对招标采购机制的应用面，找出更有效、更切实可行的管理方法，完善招标采购机制，以使其充分发挥效用。

------------最新【精品】范文

房地产管理者管理技能提升管人能力

房地产管理者管理技能提升-管人能力1.课程对象 房地产企业非人力资源的各级管理者 2.课程收益 ?树立管理者“管人”与“理事”同等重要的管理思想； ?学会最实用的“选、育、用、留”人力资源工具方法并可以应用到工作中。 3.课程特色 ?最实用的工具方法； ?最真实的情景模拟； ?最实战的应用感受； ?最纯粹的实战课程。 4.标准课程学时 2天 5.课程介绍 第一部分为什么学习非人课程 1.1房地产发展趋势 1.1.2 房地产市场发展的三个阶段 1.2个人与团队 1.3管理者的瓶颈与误区 楚汉争雄、韩信之死 1.4地产公司中的人力管理 案例：营销张经理的困惑 第二部分重新认识人力资源管理 2.1 东方智慧中的人力资源管理 2.2 西方智慧中人力资源管理 2.2.1 圣经的启示 2.3 房地产企业中的人力资源管理

2.3.1房地产行业人才特点分析 2.3.3非人力资源管理者的人力管理核心五任务 2.4 房地产人力与非人力部门的角色与分工 2.4.1 案例：一个巴掌拍不响 2.5 房地产人力资源管理的三大工具 2.5.1 因人而异的管理思想——DISC理论在人力资源管理中的应用2.5.2 整体观念——角色扮演：一个离职的员工 2.5.3 视频：用人之长 第三章为非人管理者锦上添花人力资源管理技术 3.1“选”----“深度识人技术” 3.1.2招聘需求的三问—360招聘需求分析法 “八步法”与结构化面试工具技巧 3.1.6最简单有效的心理测评技术应用与练习 “管理人力部门与决策者” 3.2“育”----传帮带 “授人以鱼与授人与渔” “换位思考” 3.2.3团队新成员的培训要点与技巧 3.3“用”—“授权、辅导与激励”（反思理事经典） 3.3.1案例：“背猴子的故事” “轮流坐庄的故事” 考核 3.4“激“-善用表扬与批评 3.4.2 激励员工的三要素 3.4.3 激励员工的有效方式 ?现场互动：“久违的表扬“ ?表扬的技巧与要领 ?房地产案例故事：“得罪人的工程李总“ ?批评的技巧与要领 3.4.3 DISC理论在人员激励中的应用

关于如何做好房地产项目管理的看法

浅谈做好房地产项目管理的策略 房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。 按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：建议书和可行性研究的决策阶段；确定设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、监等报建阶段；勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理，达到效益多、进度好、投资省的效果呢？本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体 验，谈谈几点看法。 健全项目部，做好项目开发安排 选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相 关部门要配合好项目管理工作。 项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。 首先要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此，在前期工作中，营销策划部作了详细客观的市场调研，认为该项目为于开封新老城区结合部，既有较完善的基础设施，又有便利的交通条件，且周边上也教育设施较为齐全，该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外，主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，为方案的更合理化，邀请四家知名设计单位进行设计投标，且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺，且层高较大，便于空间有效利用，地下一层设计成设备房及地下车库，地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质 量和进度。 其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。 再次，要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才能够实 现。 进度控制 进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作

房地产企业房地产开发与管理制度

房地产开发与管理 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。 项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经经理批准后，才正式

抽设计单位委托设计。 施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。 （3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其他有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费标准，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序管理体系：

房地产公司招标采购管理流程.doc

2流程图

3工作程序 3.1招标采购计划确定 3.1.1公司的招标采购工作组织部门为采购管理部。 3.1.2成本管理部依据设计管理部下发施工图纸完成目标成本，具体按“目标成本管理作业指引”执 行。 3.1.3设计管理部、营销管理部、项目部根据《项目开发总计划》要求，编制供方进场计划；项目部 根据工程、材料设备进场计划，报总经理审批后交采购管理部，采购管理部开始编制采购招标计划，经总经理审批后分发项目部、设计管理部、成本管理部共同配合完成招标工作。 3.1.4成本管理部根据各专业进场计划编制工程量报价清单转交采购管理部。 3.1.5采购管理部提出采购方式建议： 1)战略采购：依《年度战略采购发展计划》和战略采购协议，具体按《战略采购管理流程》实施； 2)招标采购：工程类>20万，材料设备类>2万的采购； 3)议标采购：工程类≤20万，材料设备类（含零星工程及零星材料设备采购）≤2万的采购，不 少于3家参与； 4)直接采购：垄断性及半垄断性单位，如有线电视、煤气、临电、供电部门外缆工程、自来水工 程。 3.1.6战略采购按照《战略采购管理流程》执行。 3.1.7招标管理工作应严格按照流程规定执行，如出现特殊情况不能按规定进行招标的，应由需求部 门单独申请并填写《免招标项目审批表》，经公司董事长审批同意后方可不履行招标流程，但需经采购管理部参与洽谈议标，成本管理部核价（对于垄断企业的价格，成本核价作为公司领导决策依据），合同流程由成本管理部完成。 3.2招标文件编制和审核 3.2.1采购管理部在具备招标条件的情况下，启动招标文件编制工作，向相关部门提出配合编制招标 文件要求。 工程类、材料设备类：采购管理部组织编制招标文件，招标文件技术条款由工程项目部编制，设计管理部配合；商务部分由采购管理部编制；各部门编制招标文件过程应与公司分管领导合议。 设计类：采购管理部组织编制招标文件，招标文件技术条款由设计管理部编制；商务部分由采购管理部编制；各部门编制招标文件过程应与公司分管领导合议。

房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

房地产工程招标采购管理全流程

房地产工程招标采购管理全流程 房地产工程招标采购管理全流程，建议收藏！ 一、流程概况

二、工作程序 1、招标采购计划确定 1.1工程部根据《项目总体计划》要求，编制《工程承包商进场计划》和《材料/设备进场计划》提交造价采购部。

1.2造价材料部根据工程部提供的《工程承包商进场计划》和《材料/设备进场计划》，编制《招标总体计划》，根据招标总体计划编制具体操作《招标单项计划和跟踪》。 1.3城市公司分管副总、项目负责人对《招标总体计划》中的采购方式进行审核，由城市公司运营管理部审批： 1)招标采购：50万元以上工程采购、重大工程（包括土建、安装、煤气、智能化、装修、外水、外电、弱电、园林、消防、铝窗）、30万元以上材料和须招标的设备采购； 2)直接采购：50万以下工程采购、30万元以下材料； 2、供方信息收集 2.1发布招标信息：根据工程和材料采购计划，资格审查截止日期15天前，造价采购部安排在政府招标办、公司内网或以其他方式发布招标公告。招标公告应明确招标项目名称、招标范围、规模、资格审查截止日期、招标要求等信息。 2.2投标意向单位资料的收集：造价采购部组织相关部门通过招标公告、工程和材料信息库、市场查询等方式收集投标意向单位。应保证投标意向单位的数量不少于三家，收集渠道包括但不限于： 1) 集团内部工程承包商及材料/设备供应商信息库； 2) 网上搜寻； 3) 内部公告； 4) 招标小组及人员推荐； 5) 供方自行推荐；

6) 同行推荐。 2.3造价采购部应要求工程和材料供方提供以下资料的原件及复印件： 1) 公司简介； 2) 营业执照； 3) 资质证书； 4) 与招标业务相关的业绩资料； 5) 税务登记证； 6) 企业代码证； 7) 代理证明文件（可选）； 8) 项目经理证书（适用于工程招标）。 2.4由造价采购部要求供方填写和提交《供方资格审查表》。 3、资格审查 3.1工程承包商资格审查：由造价采购部组织招标小组对工程承包商进行资格审查；材料供应商资格审查：（针对需选型定板的材料）对材料供应商进行资格审查。 3.2资格审查分为资格预审和资格后审。资格预审指在开标前对潜在投标单位进行的资格审查；资格后审指开标后对投标单位进行的资格审查。进行资格预审的，一般不再进行资格后审。

论房地产开发工程技术管理中的资源优化

论房地产开发工程技术管理中的资源优化 引言 在建筑工程进行的进程中，房地产公司要常常坚持和规划单位以及施工单位之间的沟通，及时知道施工现场的信息。活跃主动地参与建筑工程施行进程中的各种会议，遇到疑问及时处理疑问。 一、工程技术管理的特征 1、工程技术管理的杂乱性房地产的工程技术管理是一个杂乱的进程，这种杂乱具体表如今参与缔造人员的来历杂乱和建筑资料的管理杂乱这两个方面。房地产在开发要经过可行性研讨和证明，之后要经过规划、施工缔造和工程检验，只要顺畅经过这四个进程之后，才是一项完好的工程技术管理流程。在具体对这四项流程操作的进程中却是非常杂乱的，要经过许多部分的和谐处理，消耗很多的人力和时刻。在具体施工缔造的进程中，由于参与缔造人员的来历杂乱，习气各异，不方便会集管理。为了防止施工现场过于紊乱，影响施工进展，可以依照施工人员的来历和特色把施工人员进行分组，给予施工人员充沛的人文关心，定时进行安全出产常识的训练，使他们在深重的劳动日子中可以从心思上感受到温暖。这样既可以防止安全出产事端的发作，也可以使他们在缔造的进程中发扬出自个的潜能，进而可以进步工程质量，加速 施工进展，节 约人力本钱和时间本钱。 2、工程技术管理的多重性房地产工程技术管理作业是多方面的，

不仅仅是包含规划图纸和缔造房子这么简略。工程技术管理不仅仅是技术方面的疑问，更是包含施工进程中所遇到的土建、水电、燃气、施工作业的安全性等疑问。需求从全方位和多角度来看待和了解工程技术 管理作业。它更要统筹环境的利益，统筹国家和广大人民群众的利益。要依据本公司的技术特色和国家的有关法令法规来拟定适宜的开展战略，要追逐效益，但又不能盲目地追逐效益。现阶段任何公司的开展都要统筹社会效益、经济效益和环境效益，以完结这些效益的双赢局势为评判工程技术管理是不是合格的规范。 3、房地产开发的施工管理 房地产开发的施工管理，具有时刻跨度长、内容多、影响大、触及面广的特色。它与工程管理方针的完结有着最直接的联络。施工管理的要害，是需求管理者坚持以质量管理为中间的准则，依照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国投标投标法》、《缔造工程质量管理条例》等国家有关法令法规，遵从揭露、公正、公正和诚笃守信的准则，择优挑选施工公司，从工程开工到工程竣工，处理好每一个重要环节，严厉执行国家有关的法令、法规和规范，然后完结工程的质量、工期、本钱三操控。 4、施工合同管理房地产开发公司与施工公司签定的施工合同，是 房地产开发公司对所开发项目进行施工管理的法令依据。该合同条款的拟定是施工管理的第一步，也是首要使命。在国家规定的规范条款之外，需求仔细思考周全的约好条款有: 施工公司人员装备的约好; 工程质量奖惩约好;工期约好;工程资料供给办法及检

浅谈房地产项目的风险管理

浅谈房地产项目的风险管 理 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020

浅谈房地产项目的风险管理 摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词：房地产项目管理一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。二、房地产开发项目的风险分析风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。

房地产招标采购管理分析

房地产招标采购管理分析 摘要：工程招标以及采购是企业管理工作开展当中的重要内容，不仅关系到工 程质量，且关系到企业的生产效益，需要企业在工作当中能够引起重视。在上文中，我们对工程招标采购管理进行了一定的研究，在该项工作实际开展中，需要 能够做好重点把握，以科学招标采购管理方式的应用保障工程的顺利高质完成。 关键词：房地产；招标采购；管理 招标采购管理工作是建筑工程项目管理中的重点和难点，其工作的效率和质 量直接影响着建筑工程项目的整体发展。但是在日常建筑工程项目管理中，招标 采购及合同管理工作还存在着很多缺点和不足。我们应该积极的寻找解决对策， 运用科学、合理的方式方法，对招标采购及合同管理工作中存在的问题进行解决，促进建筑工程项目管理工作的顺利开展。 1招标采购的必要性 投标采购是指按调查、入围、发标、投标、开标、评标、定标的程序断定中 标单位的采购方法。其优势主要表现为：①投标采购具有揭露性，房地产企业把自己所需要的工程及资料设备供货商相关信息揭露发布，给相关的供货商供给机会，一方面扩展了企业物资的来历，另一方面促进了商场的开展。②投标采购能够有用降低企业采购本钱。在商场价值规律的影响下，供货商为争夺订单会对物 资的本钱、赢利等进行一再衡量，投标的价格无疑会趋近于产品真实的价值。③投标采购能够相对有用地躲避贪婪现象，一起还能必定程度上确保采购物资的质量。经过投标采购管理，使得各个供货商之间公平竞争，增强了企业对于采购过 程的监管。 2房地产招标采购管理的作用与意义 随着社会主义市场经济体系的不断完善，让城市住宅建筑项目步入了一个高 速发展的时期，在逐渐形成规模效应的同时，也在潜移默化中改变了建筑建材市 场上的供需关系。对于涉及房地产住宅项目的建材采购，已经完全从计划经济时 代走向了社会主义市场经济时代。从表象上来看这种转变是完全符合经济体系中 商业竞争秩序的，有助于刺激建筑建材市场良性经营，同时也能够在一定程度上 提升原材料生产企业的规模化生产力。但是在实际的交易过程中，如果对采购没 有形成有效管理，那么很容易在其中造成一些疏漏出现，这些看似细小的问题， 放在采购基数庞大的招标采购合同中，其影响力就绝对不容小觑了。基于此，完 全有必要对房地产项目中的招标采购进行科学化、规范化、程序化的有效管理。 3招标采购流程 为加强工程招标采购工作实现程序化、规范化管理，有效控制采购及后续运 行成本，实现节本降耗，同时根据掌握各类的价目、用款以及租赁费用或对外欠 款等情况，结合工程实际，建议按图1所示流程进行的招标采购。 图1房地产招标采购管理流程 4如何做好房地产招标采购管理工作 4.1明确招标方式 通过公开招标采购、邀请招标采购、询价采购等方式，选择出适合的供应商，在项目采购中秉承公平、公开、公正的原则，确保供应商之间的合法、合理竞争，并利用竞争选择出物资价格最合理的供应商，促进多种招标方式的组合，在提高 采购的效率和质量的同时，对采购成本进行良好的把控。

房地产公司材料采购流程

湖北**置业有限公司 重要材料采购流程 为了规范公司的重要材料采购行为，兼顾质量和成本，在保证公司开发项目正常施工的前提下，提高材料（设备）质量，减少投资成本。提高对供应商的谈判能力，以获得较优性价比的采购物资。特制定本流程。专业工程分包参照本流程。 1、各部门职责 1.1总经理和总经理室 1.1.1副总经理参与重要甲供设备的合同谈判； 1.1.2总经理批准采购合同； 1.2由总经理室、成本合约部、工程部、销售公司和监理单位共同成立材料采购审查委员会（或招标小组）； 1.2.1由工程材料部门分门别类准备合格供应商名录，提交采购委员会审查、筛选，采购必须在合格供应商范围内进行； 1.2.2审核经工程部确认的材料计划书。 1.3材料采购负责人 1.3.1负责设备、材料信息的收集，建立供应商信息库（材料样品室、供应商档案）； 1.3.2负责物资供应商的评价、选择与控制，并编制《合格供应商名录》，由部门经理批准；负责对合格供应商进行动态考核，至少每年更新一次。 1.3.3负责审批物资采购计划 1.3.4负责组织采购物资考察、招标，明确所采购物资的技术标准； 1.3.5负责草拟采购合同，组织合同谈判（乙供材料除外）； 1.3.6负责监控采购合同的履行状况； 1.3.7负责验证采购产品的质量、规格和数量； 1.4.工程部 1.4.1负责审核施工单位提交的材料供应计划书，并为材料采购活动保留充裕时间；

1.4.2负责招标文件审核； 1.4.3参与物资供应商的选择； 1.4.4参与甲供物资合同谈判； 1.4.5参与采购合同的审核与会签； 1.4.6参与材料进场验收。 1.5成本合约部 1.5.1负责招标文件审核； 1.5.2参与物资供应商的选择； 1.5.3参与甲供物资合同的谈判； 1.5.4参与采购合同的审核与会签。 1.6经营销售部 参与对有关售楼书中所承诺的重点材料、设备的规格、档次、功能等项目的招标书审核。 1.7财务计统部 1.7.1参与物资供应商的选择； 17.2参与甲供物资合同谈判； 1.7.3参与采购合同的审核与会签。 1.8设计研发部（或设计师） 配合工程材料部对影响建筑外观和使用功能的材料、设备进行确认。 2.工作程序 2.1合格供应商选择 2.1.1供应商能力调查 由材料采购员负责收集供应商和厂家提供的营业执照、法人资格、生产许可证、质量鉴定书等资料。进行全面的比较、选择，建立供应商信息库（包括材料样品室、供应商名录、设备材料推荐书等）。 2.1.2供应商能力评价 评价内容：

房地产开发与管理

房地产开发与管理 一、填空 1.房地产：房地产是由土地、随着土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 2.房地产开发的特征：1.综合性2.长期性 3.时序性 4.地域性 5.风险性 3.生地熟地毛地净地生地。1.生地：指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。2.熟地：指已完成土地开发，形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。3.毛地：指已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.净地：指已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁，土地权利单一的土地；从形态上看，净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.管理的基本职能：计划、组织、领导、控制、创新。 5.土地所有权：是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地所有权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 7.根据土地利用总体规划，土地用途包括：农用地、建设用地、未利用地。 8.建设项目选址意见书的主要内容：1.建设项目的基本情况2.建设规划选址的主要依据。 9.房地产开发项目规划：是把建设意图转换成定义明确，系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。 10.房地产投资决策的基本要素：决策者、决策目标、决策变量、状态变量。 11.定量分析方法：确定型决策法、风险性决策法和不确定型决策法。 12房地产投资不确定性分析的进一步分析方法：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。 14.五种财务基本报表：现金流量表、损益表、资金来源与应用表、资产负债表和外汇平衡表。 15.房地产开发建设过程四个阶段：1.项目建设准备阶段2.招标投标阶段3.施工阶段4.市政公建配套阶段。 16.建设工程质量监理内容：1.对原材料的监理2.对混凝土浇灌的试验监理3.对施工程序的监理。 17.工程监理工作内容：1工程投资监理2.工程进度监理3.工程质量监理4.工程成本监理5.工程合同监理。 18.现行土地制度、社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制。a农民集体的范围有：农民集体；村内有两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体.b 国有土地的范围有：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 二、简答题 1.房地产特性：1）位置固定性、地域差别性。2）使用长期性。3）商品属性。4）保值增值性。5）异质性。 2.项目选择的程序：1.投资项目寻找2.投资项目精选 3.初步可行性研究 4.项目谈判 5.详细可行性研究 6.公司总体决策。 3.我国土地所有权特征：1.权利主体的特定性2.交易的禁止性3.权属的稳定性 4.权能的分离性 5.排他性。 4.土地使用权转让原则：1.随之转移原则2.房、地产一致原则3.效益不可损原则。 5.房地产开发投资的主要不确定性因素：1.土地费用2.建安工程费3.租售价格4.开发期和租售期5.其他因素。

房地产工程招标采购管理全流程(参考模板)

房地产工程招标采购管理全流程，建议收藏！ 一、流程概况

二、工作程序 1、招标采购计划确定 1.1工程部根据《项目总体计划》要求，编制《工程承包商进场计划》和《材料/设备进场计划》提交造价采购部。

1.2造价材料部根据工程部提供的《工程承包商进场计划》和《材料/设备进场计划》，编制《招标总体计划》，根据招标总体计划编制具体操作《招标单项计划和跟踪》。 1.3城市公司分管副总、项目负责人对《招标总体计划》中的采购方式进行审核，由城市公司运营管理部审批： 1)招标采购：50万元以上工程采购、重大工程（包括土建、安装、煤气、智能化、装修、外水、外电、弱电、园林、消防、铝窗）、30万元以上材料和须招标的设备采购； 2)直接采购：50万以下工程采购、30万元以下材料； 2、供方信息收集 2.1发布招标信息：根据工程和材料采购计划，资格审查截止日期15天前，造价采购部安排在政府招标办、公司内网或以其他方式发布招标公告。招标公告应明确招标项目名称、招标范围、规模、资格审查截止日期、招标要求等信息。 2.2投标意向单位资料的收集：造价采购部组织相关部门通过招标公告、工程和材料信息库、市场查询等方式收集投标意向单位。应保证投标意向单位的数量不少于三家，收集渠道包括但不限于： 1) 集团内部工程承包商及材料/设备供应商信息库； 2) 网上搜寻； 3) 内部公告； 4) 招标小组及人员推荐； 5) 供方自行推荐； 6) 同行推荐。 2.3造价采购部应要求工程和材料供方提供以下资料的原件及复印件：

1) 公司简介； 2) 营业执照； 3) 资质证书； 4) 与招标业务相关的业绩资料； 5) 税务登记证； 6) 企业代码证； 7) 代理证明文件（可选）； 8) 项目经理证书（适用于工程招标）。 2.4由造价采购部要求供方填写和提交《供方资格审查表》。 3、资格审查 3.1工程承包商资格审查：由造价采购部组织招标小组对工程承包商进行资格审查；材料供应商资格审查：（针对需选型定板的材料）对材料供应商进行资格审查。 3.2资格审查分为资格预审和资格后审。资格预审指在开标前对潜在投标单位进行的资格审查；资格后审指开标后对投标单位进行的资格审查。进行资格预审的，一般不再进行资格后审。 1)对工程承包商的资格审查必须包括但不限于以下内容： a)单位近3年来的营业额、注册资金、人力资源结构和状况； b)供方工商营业执照、资质等级状况、安全生产许可证； c)近3年来财务资信状况； d)近3年相关项目的业绩状况。并对其主要业绩和工程现场进行实际考察，必要时从供方合作商了解供方业绩情况； e)单位技术力量，资源配备状况等；

房地产开发企业工程技术管理的重要性分析

房地产开发企业工程技术管理的重要性分析 摘要：房地产单位工程技术的管理水平将会决定产品成本投入以及产品质量， 假如房地产单位技术管理的水平是比较低下的，那么就会使产品质量降低，而增 大产品的成本投入，在一定程度之上将会导致产品生产的周期得到延长，在严重 的时候将会使产品有滞销问题发生。所以能够得到房地产单位工程技术的管理有 着关键的影响。 关键词：房地产；开发企业；工程技术管理；重要性 引言：工程技术的管理工作于房地产单位当中占据着极为关键位置。工程技 术的管理能力愈高，那么房地产单位发展将愈加全面。所以，需依照房地产单位 工程管理特征，运用着房地产单位工程管理的措施，将房地产单位技术管理和各 个方面的联系处理好，进而使得房地产单位工程管理的能力得到提升，并使产品 质量得到提高。对此，在接下来的文章中，将针对房地产开发企业工程技术管理 的重要性方面进行详细分析，希望能给相关人士提供重要的参考价值。 1.房地产单位项目技术管理特征 1.1具有着多面性 房地产单位项目技术管理的理念不但需具有着超高技术理念，而且还需要可 以做到对国家各个相应政策方针的认真执行，来促使公司经济得到快速发展。还 得站在产品运用单位角度来看，坚持做到以人为本的理念，使成品与运用单位的 需要是相符合的，而且可以对于城市规划来作出相应贡献，对城市环境发展以及 经济的建设打好坚固基础。运用着发展眼光来对待问题，应用着技术优势对公司 发展方面遇见的难题进行解决，促使公司得到飞快发展进步。房地产单位工程项 目的管理能够使得多方面工程技术情况得带解决，就像是水暖以及土建，或是建 材装置、产品等多个工程当所中存有的技术问题。 1.2组装性以及综合性 房地产单位与其他施工设计企业是不一样的，工程建设工作当中，房地产单 位技术管理的工作是利用可行性的研究当做基础开始实施相应作业的，项目的全 部实施时期，发挥着一种类似与衔接的影响，把工程项目当中规划设计，以及施 工和竣工工作进程给有序合理的连接到一块，来使各建设时期可以达成统一协调的，进而确保工程项目得到顺利进行。房地产单位工程技术的管理工作可以把多 技术部门的物质产品以及精神产品实施有效组织，并使工程项目建设有着一定完 整性。 2.房地产单位工程技术的管理中存在的情况 设计院的存在是对房地产单位工程技术供给关键的技术支撑。设计院之中工 作人员需对于施工方面技术规定是极为熟悉的，而且需要一定的综合实力。房地 产单位当中，大量设计工作人员通常在较长时间内都是在办公室进行设计工作， 从而对于市场上工程成本以及现实行情并不是非常清楚，极易造成预算方面发生 偏差情况。建筑材料选取方面，时常会有材料与楼房定位不相符的问题发生。所 以就需要房地产单位在进行选取的时候，应当将其需要向设计院细致的进行说明，还需相应设计工作人员对于市场有着一定的了解，这样以来才可以保证设计中不 会有太多情况发生。除此之外在中国从事相应建筑领域的工作人员还存有人员水 平差以及管理水平较低等多方面问题。大量专业的分包单位已逐渐变成了项目建

浅谈房地产项目管理存在问题及研究对策

本科毕业设计（论文） 开题报告 论文题目浅谈房地产项目管理存在问题及研究对策 一、研究的意义 1.国内研究概况 随着我国经济的持续、快速发展，我国建设部与国家计委、经贸委意欲尽快出台关于进一步推行工程总承包与工程项目管理的指导意见》和（（工程项目管理（服务）办法，以制定工程总承包与项目管理（服务）的实施细则，规范其基本做法，进一步促进其科学化、规范化和法制化，从而指导我国工程总承包与工程项目管理工作的开展，提高项目管理水平，与国际惯例接轨。项目经理（PM）在我国已成为新世纪黄金职业，项目管理师职业资格认证工作已开始试点。作为当今时代商海先锋，掌握着我国经济腾飞脉动的特殊群体，项目管理知识的学习迫在眉睫。今天，我国的项目经理角色群体的服务目标已经被赋予全球视角。 2.国外研究概况 工程项目管理学科经过近半个世纪的发展，目前，西方发达国家已经在工程项目管理方面形成了比较完善的科学体系。美国、加拿大的柏克德（BECHTEL）、凯洛格（KBR）、福斯特威勒（ROsTER WHEELER）、鲁姆斯（ABB LUMMUS）、浮卢（FLOUR）、兰万灵（SNC LAVALIN）等六家国际大型工程公司的工程项目管理进行研究，这些国外企业的比较先进的工程项目管理形式主要是项目管理承包。此外，还有项目管理组（PMT）和施工管理（CM）等。PMC是指项目管理承包商代表业主对工程项目进行全过程、全方位的项目管理，包括进行工程的整体规划、项目定义、工程招标、选择E、P、C承包商，并对设计、采购、施工过程进行全面管理，一般不直接参与项目的设计、采购、施工和试运行等阶段的具体工作。PMC的费用一般按“工时费用+利润+奖励”的方式计取。PMC 是业主机构的延伸，就从定义阶段到投产全过程的总体规划和计划的执行，对业主负责，与业主的目标和利益保持一致。为实现21世纪我国的新发展，强化我国的产业竞争力，就必须分析和研究当前国内外工程项目管理科学体系发展的现状，尤其是近年来国际上比较先进的工程公司，为了适应项目建设大型化、一体化以及项目大规模融资和分散项目风险的需要，推出了一些成熟的项目管理方式。

房地产开发和管理

房地产开发与经管 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制工程的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行工程的可行性研究。 工程的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设工程的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托设计院进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计工程委托书，经经理批准后，才正式抽设计单位委托设计。

施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计规范。（3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程工程，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计工程任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其它有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费规范，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序经管体系：

浅谈房地产项目管理

浅谈房地产项目管理 发表时间：2016-03-31T13:50:22.217Z 来源：《基层建设》2015年21期供稿作者：郝兴栋 [导读] 中国海洋大学房地产项目管理的水平高低决定了房地产开发项目成败，也关系着房地产开发企业的发展前景。 中国海洋大学山东省 266000 摘要：随着政府对房地产市场的宏观调控，房地产行业的竞争变得日益激烈，房地产企业要在激烈的市场竞争中实现可持续发展，就必须必须抓好质量管理、成本管理、风险管理和合同管理，只有这样才能提高企业的经济效益。本文对房地产项目中的质量管理、成本控制、风险控制和合同控制问题进行了简要的阐述，希望对相关工作人员能够有所帮助。 关键词：房地产项目；项目管理 引言 在房地产项目中，质量、成本、风险、合同是企业比较关注的重点。尤其是质量和成本，两者之间有着一定联系，可以说质量是核心控制因素，成本管理则是为了企业服务。房地产企业只有抓好质量管理和成本管理的同时，再注重合同和风险管理，才能使房地产企业的经济利益和社会利益达到最大化。 一、房地产项目管理的概念 房地产项目管理是其工程项目管理中一项重要的内容，项目开发管理者在工程建筑和使用中，通过全方面的管理方法和程序，其目的就是将房地产开发系统中的理论计划等加以实现，因此在房地产项目的开发中，需要对其开发项目相关的要素进行优化配置。在房地产项目管理中，其管理核心就是成本控制，针对房地产项目的核心进行控制，即是对项目施工、组织管理等系统化的管理。成本控制管理包含多个内容，比如成本的优化配置，效益最大化等，开发商在发展中追求的目标很大程度上要由成本控制来决定。成本控制贯穿在房地产项目开发中的每一个环节，随着工程的进程会发生动态的变化，在发展计划的制定时，需要结合企业的发展特点进行计划，分析项目的可实现性，在规划时要包含项目施工中的人力、物力、财力规划，以及发展中的软硬件准备等。在项目的实施中，需要对设计图纸进行审核，进入施工，并且在施工后进行整体项目的验收，从而完成项目管理。 二、项目的质量管理 1、明确质量目标 项目开发的质量管理目标要与项目的自身特点结合。质量目标的设置不能过高也不能过低。质量目标过高，企业的投资成本将会上升，企业的综合绩效将会降低；目标过低，会对项目造成一定伤害，从而导致企业在市场竞争中失去竞争力。在确定质量目标成本时需要对投入费用和获取的收益进行分析，在开发过程中要树立全寿命周期概念，在项目开发过程中适当坚守非一致性成本，增加一致性成本，降低事故发生的几率。 2、质量保证 在项目开发过程中，通过质量计划，增加项目最终用户以及投资人对项目质量的信心。例如，在招标前讲明项目进度、成本控制、质量目标以及相应的招标条件，对施工组织和质量计划进行严格审查，加强对进场构件和材料的监督工作。 3、项目施工过程中的质量控制 施工过程控制，就是将工程施工过程和阶段性结果进行科学比较，找出工作中出现的偏差；通过合同说明与半成品和成品进行详细对比，找出偏差所在；利用施工作业和施工方案与实际工程建设顺序进行对比，找出偏差所在；对整个施工过程中的质量控制可以通过普查、抽查等方式完成，依据阶段作业的结果，判断工程的建设是依据原施工标准继续作业，还是进行修改。施工过程中，可以通过现场负责人管理责任制，对各级技术管理的权限进行合理划分，从而使每名工作人员都各司其事。在施工过程中，要通过旁站监理对施工承包人的各种施工方法和施工程序进行控制。旁站监督包含的内容有：检查施工中使用的设备、材料、工程开工报告单、操作工艺以及施工方法等，如果发现违规行为，要及时发出警告，并做出现场指令，确保工程质量。 三、房地产项目成本管理 1、提高成本管理意识 房地产项目的成本管理需要全员参加，因此要想改进房地产项目成本控制手段，就必须全面提高成本控制意识，不能单纯地提高某个部门或某个人的成本控制意识，房地产项目成本控制也不是某一个部门或某一个人的责任，而是房地产企业中涉及到的每一个人的责任，这也是全面成本控制的核心。全面控制并非仅对成本进行控制和管理，而是项目管理中涉及到的多个方面的工作都要围绕成本管理开展，从项目投标到工程竣工整个环节都要加强对成本的控制。 2、优化设计方案 房地产项目设计水平对成本控制有着重要作用。因此，在房地产项目开发过程中要对设计方案进行优化，在设计阶段强化成本控制。在项目建设方案的设计上应当尽量挑选优秀的设计单位，对先进的技术进行合理应用，使项目成本能够得到合理控制，确保投资能够获得到期望的经济效益。对房地产项目设计的选择应当通过多种方案相互对比的形式选出满足需求的方案。 3、通过创新技术和信息化管理控制成本 房地产项目投资过程中需要技术手段作保证。依据大量的施工经验不难看出，在建筑施工中材料所占的费用比例高居不下，对成本有直接影响。科技的发展使房地产项目在施工过程中需要不断地对技术进行提高，增加对新材料、新工艺、新方法的应用，通过对新技术的应用，可以适当的缩短工期，降低工程成本。 四、房地产项目的风险管理 1、树立风险价值理念 首先，房地产作为特别性很强的行业，管理层先要意识到加大风险管理的必须性，提高自身的风险防御认识，对项目的开发过程中有可能碰到的各类风险清晰的认识，力求在进行任何决定的时候都具备风险价值认识，时事警惕风险，并且认真做好决定前的分析工作，选