房地产估价师历年考试真题及答案

房地产估价师历年考试真题及答案

2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、

一、单顼选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在

答题卡上涂黑其相应的编号）

1. 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。

A. 土地不会毁损

B. 地上建筑物有耐久性

C. 变现性差

D. 土地使用权年限较长

2. 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。

A. 增量供给

B. 存量供给

C. 潜在供给

D. 总量供给

3. 关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。

A. 区位选择异常重要

B. 不易产生资本价值风险

C. 存在效益餐溢

D. 易受政策影晌

4. 商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A. 完全竞争

B. 垄断竞争

C. 寡头垄断

D.完全垄断

5. 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续

施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新

开工面积是（）万㎡。

A. 500

B. 700

C. 800

D. 1000

6. 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地

产市场自然周期的（）。

A. 第一阶段

B. 第二阶段的后半段

C. 第三阶段的后半段

D. 第四阶段

7. 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。

A. 集体土地中的宅基地

B. 依法收回的国有土地

C. 依法收购的土地

D. 依法行使优先购买权取得的土地

8. 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。

A. 对原材辛的检验

B. 对配套设施的检验

C. 确立质量文件档案制度

D. 确立成本控制档案制度

9. 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。

A. 土地储备

B. 销售方案的细化

C. 建设项目的质量控制

D. 申领《建设用地规划许可证》

10. 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房

销售价格，该定价方法为（）。

A. 认知价值定价法

B. 成本加成定价法

C. 挑战定价法

D. 领导定价法

11. 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有

效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。

A. 有效市场＞渗透市场＞服务市场

B. 服务市场＞有效市场＞渗透市场

C. 有效市场＞服务市场＞渗透市场

D. 服务市场＞渗透市场＞有效市场

12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。

A.房地产开发企业的特点

B.城市区域功能

C.购房者的需求

D.城市地理环境

13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。

A.需求

B.供给

C.竞争

D.市场占有率

14.我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。

A.纽约同业拆放

B.中国香港同业拆放

C.伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放

15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。

A.甲＞乙＞丙

B.丙＞乙＞甲

C.乙＞甲＞丙

D.乙＞丙＞甲

16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（）。

A. 5.16%

B. 6.16% C 6.5% D. 8.74%

17 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %，年租金均发生在年末。若折现率为6% ，该商铺净租金收入的现值为（）万元。

A. 91.76

B. 142.40

C.150.94 D 160.00

18.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6% ，期限为15年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2% ，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。

A. 3627.06

B. 3634.31

C.4818.34 D 4842.43

19.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10% ，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。

A 17. 46

B 100.00 C. 117.46 D 672.75

20 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。

A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益率

C.提高全部投资的平均收益率

D.降低借贷资金的资金成本

21.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（）。

A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求

D.达到了财务内部收益率的要求

22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（）年

年末0 1 2 3 4 5

净现值/万元-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57

累计净现值/万元-2000

-1553.

65

-1121.

33

-588.7

4

51.93 507.5

A. 3.09

B. 3.48 C 3.83 D. 3. 92

23 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。

A 28.73 B. 29.ll C 344.74 D. 349. 31

24.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。

A.建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率

25 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（）。

A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析

26 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是甭进行投资。

A.等待投资型期权估价

B.放弃型期权估价

C.成长型期权估价

D.柔性期权估价

27.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。

A.销售收入 B 开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还

28.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费

29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。

A.总投资估算表

B.经营成本估算表

C.投资计划与资金筹措表

D.销售收入与经营税金及附加估算表

30 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。

A 发行可转换债券、

B 发行普通股股票

C 发行优先股股票 D.发行公司债券

31.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。

A.政策风险

B.市场风险

C.财务风险 D 信用风险

32 以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70％

A 评估价值

B 实际价值 C.投资价值 D.出让金收入

33.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（）。

A 本次贷款的月还款额/月均收入

B （本次贷款的月还款额＋其他债务月偿还额）／月均收入

C. （本次贷款的月还款额十月物业管理费）／月均收入

D. （本次贷款的月还款额＋月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入

34.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。

A 物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率

C 通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系

35.某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5 % ，月平均租金损失率为 2 % , 月平均其他收入为潜在毛租金收入的 3 %，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。

A 33.00 B. 33.10 C 36.00 D. 36.10

二、多项选择题（共15题，每题2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1.下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。

A.居住物业开发投资 B 商业物业投资房 C.土地开发投资

D房地产开发投资 E. 房地产经营投资

2.下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格

3.下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。

A 商品住房限购政策导致住房租金上涨

B. 居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

C 保障性住房供给增加抑制商品住房价格

D. 房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

E. 通货膨胀导致房地产重置成本增加

4 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。

A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式

B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金

C 总代理可以委托分代理

D. 房地产开发企业不能直接委托分代理

E. 房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式

5 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。

A 成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况

D.回收率高

E.能深度访谈

6. 下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（）。

A 开发一销售模式 B.开发一持有出租-出售模式

C. 购买一持有出租一出售模式

D.购买一更新改造一出售模式

E.购买一更新改造一出租模式

7.对于“开发-销售” 模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的引算期包括（）。

A.开发期

B.论证决策期

C.经营准备期

D.经营期 E 销售期

8.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。

A.利润总额

B.投资利润率 C 资产负债率 D.财务净现值 E.偿债备付率

9.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。

A.故障树分析法

B.期望值法

C.盈亏平衡法

D.解析法

E.蒙特卡洛模拟法

10 在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（）。

A.风险估算

B.分析风险概率分布情况

C.辨识风险发生的原因

D.检验各风险变量是否相关

E.提出应对风险的建议

11 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。

A.项目用地

B.房地产市场供需

C.房价现状及走势 D 交通运输条件

E.外围基础设施

12.下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。

A.土地出让价款

B.土地购置税费

C.基础设施建设费 D 水文地质勘测费

E.土地开发工程费

13.下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。

A.资金融入方需要还本付息

B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

D.存款性金融机构一般不参与房地产权然融资

E 权益融资主要来源于个人投资者

14. 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A . 分期发放贷款，对其现金情况进行监控

B. 对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C 要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30 %

D. 不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款

E 密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

15.写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

A 物业所处位置

B 辐射区域的范围

C 建筑设备系统

D 建造年代

E .租户类型

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号、用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

1.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）

2.在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）

3.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2％（）

4 在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（）

5.用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（）

6 房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（）

7 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（）

8.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（）

9.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（）

10 在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（）

11.房屋开发费中的公共配套设施建没费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）

12.借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）

13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（）

14.房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角房地产开发贷款的重要条件之一。（）

15.一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）

1.某投资者购买了一间建筑面积为100 扩的店铺用于出租经营，购买价格为180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标

收益率为12% ，动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛和金收入的30% ，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标。要求的店铺最低单位面积年和金，并画出该项目投资经营的现金流量图。

2.某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0. 4 和0. 6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10% ，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc

2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

一级建造师历年考试真题及答案下载

一级建造师历年考试真题及答案下载 2014年一级建造师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完 一、单项选择题(共20 题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1在热力管道的热伸长计算中，热伸长计算公式△L=αL△t中的α，其物理意义是()。 A. 管道膨胀系数 B. 管道体膨胀系数 C. 管道面膨胀系数 D. 管道线膨胀系数 参考答案:D 2绿地管道排水的设计施工，排水管道的坡度必须符合设计要求，或符合下列规定：()。 A. DN200mm管道0.5%，DN300rnm管道0.33%，DN350mm管道0.3%，DN400mm管道0.2%;流速： 0.75～5m/s(非金属管);管道标高偏差不应大于±10mm B. DN200mm管道0.4%，DN300mm管道0.33%，DN350mm管道0.3%，DN400mm管道0.2%;流速： 0.75～5m/s(非金属管);管道标高偏差不应大于±15mm C. DN200mm管道0.4%，DN300mm管道0.33%，DN350mm管道0.3%，DN400mm管道0.2%;流速： 0.75～5m/s(非金属管);管道标高偏差不应大于±10mm D. DN200mm管道0.4%，DN300rnm管道0.33%，DN350mm管道0.3%，DN400mm管道0.2%;流速： 0.75～10m/s(非金属管);管道标高偏差不应大于±10mm 参考答案:C 3抹面砂浆终凝后，应及时保持湿润养护，养护时间不宜少于()。 A. 28d B. 14d C. 7d D. 30d参考答案:B 4施工项目部应建立质量责任制和()办法。 A. 考核评价 B. 质量控制

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房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

房地产估价师考试案例分析练习题

2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余

西南交大历年考试真题及答案,完整集合版

西南交通大学2001年硕士研究生入学考试试卷 （钢筋混凝土结构）（第一套） ―、简述题（共50分） 12时不能考虑螺旋箍筋的有利影响。1、根椐螺旋箍筋轴心受压柱的受力行为说明横向约束对混凝土性能有何影响，并解释为什么当I0d 8@100。画出截面配筋示意图。20，抗剪、扭箍筋为20，抗扭纵筋为6700，承受弯矩、剪力和扭矩的共同作用。已知所需抗弯纵筋2250h2、一矩形截面梁b max？若不满足时会出现什么情况?min3、在进行受弯构件正截面强度计算时，为何要求 4、与普通钢筋混凝土结构相比，预应力混凝土结构的强度和变形性能有何不同? 从以下几个方面比较先张法构件和后张法构件：（1）适用场合；（2）预应力的传递方式； （3）预应力损失；（4）有效预应力的计算。 5、指出图示三种偏心受压构件的应变图哪一根代表界限破坏? 哪一根代表大偏心受压破坏?哪一根代表小偏心受压破坏 ? 6、构件在长期荷栽作用下的挠度和短期荷载作用下的挠度有何不同? 影响长期荷栽挠度的主要因素有哪些? 7、什么是混凝土的徐变?影响徐变的主要因素有那些? 举例（至少3个）说明徐变对结构的影响. 二、计算题（共50分） 1.0，计算并画出梁的设计弯矩图和设计剪力图。1.4，荷栽组合值系数q1.2,c100kN，永久荷栽分项系数及可变荷栽分项系数分别为15kNm，梁外端作用的集中力为活栽，其标准值为 pk30kNm，活栽qk1、图示钢筋混凝土外伸梁上承受均布荷载和集中力作用，已知均布荷载标准值为恒栽gk 310Nmm），2fy16.5Nmm），采用Ⅱ级钢（fy15.0Nmm，fcmm，混凝土强度等级C30 22（fc250kN500kN，M7m，承受轴向力设计值N35mm。柱计算长度 I0as900mm，as120mm，hhf150mm， hf450mm，bbf2、已知一工字形截面偏心受压构件截面尺寸为bf 试按对称配筋计算柱的钢筋。

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

中国农业银行历年考试真题及答案汇总

中国农业银行2013校园招聘笔试【金融部分】练习题（一） 一．单项选择题 1.国际收支全面反映一国的对外（）关系。 A．政治B．经济C．军事D．文化科技 2.各国政府可以根据本国的需要调整纸币的（）。 A.铸币平价 B.金平价 C.购买力平价 D.黄金输送点 3.资本国际流动更多采取的是（）形式。 A.固定利率债券 B.固定利率贷款 C.浮动利率贷款 D.浮动利率债券 4.1997年下半年由（）贬值开始引起亚洲金融危机，最终演变为冲击全球的金融动荡。 A.英镑 B.日元 C.韩元 D.泰铢 5.对企业影响最大，企业最关心的一种外汇风险是（）。 A、汇率风险 B、交易风险 C、经济风险 D、会计风险 6.在现货市场和期货交易上采取方向相反的买卖行为，是（）。 A.现货交易 B.期货交易 C.期权交易 D.套期保值交易 7.在国际银团贷款中，借款人对未提取的贷款部分还需支付（）。 A、担保费 B、承诺费 C、代理费 D、损失费 8.企业或个人的未来预期收益因汇率变化而可能受到损失的风险称为（）。 A、交易风险 B、经济风险 C、会计风险 D、汇率风险 9.世界上最大的贴现市场是（）。

A.伦敦贴现市场 B.纽约贴现市场 C.苏黎士贴现市场 D.香港贴现市场 10.以下哪种说法是错误的（）。 A、外国债券的付息方式一般与当地国内债券相同。 B、欧洲债券不受面值货币国或发行市场所在地的法律限制。 C、由国际性承销辛迪加承销的国际债券称为欧洲债券。 D、外国债券不受所在地国家证券主管机构的监管。 11．抛补套利实际是( )相结合的一种交易。 A．远期与掉期 B．无抛补套利与即期 C．无抛补套利与远期 D. 无抛补套利与掉期 12．根据外汇交易和期权交易的特点，可以将外汇期权交易分为( ) A. 现货交易和期货交易 B．现货汇权和期货期权 C. 即期交易和远期交易 D. 现货交易和期货交易 13．以下哪种说法是错误的( ) A. 外币债权人和山口商在预测外币汇率将要上升时，争取延期收汇，以期获得该计价货币汇率上涨的利益。 B. 外币债务人和进口商在预测外币汇率将要下降时，争取提前付汇，以免受该计价货币贬值的风险。 C. 外币债权人在预测外币汇率将要下降进，争取提前收汇。 D. 外币债务人在预测外币汇率将要上升时，争取推迟付汇。 14．在国际银行贷款中以下哪一种贷款是最流行的形式。( ) A. 国际银团贷款 B. 世界银行贷款 C. 福费廷 D. 出口信贷 15. 出门商持进口商银行开立的信用证从银行获得用于货物装运出门的周转性贷款，被称之为( )。 A. 买方信贷 B．卖方信货 C．打包放款 D. 出口押汇 16．包买商从出口商那里无追索权的购买经过进口商承兑和进口方银行担保的远期票据，向出口商提供中期贸易融资，被称之为( ) A. 出口信贷 B. 福费廷

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可

历年教师资格考试真题及答案

历年教师资格考试真题及答案 最新推荐：2014全国教师资格考试辅导备考 最新推荐：2014上半年教师资格考试资讯 公务员笔、面试练习题及模拟题 教师资格证考试真题及答案 2013年教师资格证《中学教育知识与能力》真题及答案 一、单项选择题 1.世界上最早专门论述教育教学问题的著作是( )。 A.《论语》 B.《大学》 C.《学记》 D.《孟子》 1.【答案】C。 2.教育能够把潜在的劳动力转化为现实的劳动力，这体现了教育的什么功能?( ) A.经济功能 B.育人功能 C.政治功能 D.文化功能 2.【答案】A。 3.最早在大学里讲授教育学的学者是( )。 A.梅伊曼 B.赫尔巴特 C.洛克 D.康德 3.【答案】D。 4.人的身心发展有不同的阶段，“心理断乳期”一般发生在( )。 A.幼儿阶段 B.青少年阶段 C.成年阶段 D.老年阶段 4.【答案】B。 5.“十年树木，百年树人”隐喻了教师劳动具有( )。 A.连续性 B.长期性 C.创造性 D.示范性 5.【答案】B。 6.最早提出“什么知识最有价值”这一经典课程论命题的学者是( )。 A.夸美纽斯 B.斯宾塞 C.杜威 D.博比特 6.【答案】B。解析：1859年，斯宾塞在《什么知识最有价值》中提出了“科学”知识最 有价值的观点。 7.一个数学成绩优秀的学生由于某种原因产生了对数学的厌恶，他在离开学校后很可能 不会再主动研究数学问题了。这种现象属于( )。

A.连带学习 B.附属学习 C.正规课程 D.显性课程 7.【答案】A。解析：杜威曾在《经验与教育》一书中提出过"连带学习"的概念。他认为"连带学习"在一定条件下，甚至比正规教学内容有更重大的教育影响。例如，一个学生可以得到优秀的数学成绩，但如果他在学习数学的过程中，由于某种原因而"学会"了对数学的厌恶，那就可以预料，在离开学校后，他很可能永远不会再去主动钻研数学问题了。美国教育家克伯屈也曾提出一个"附属学习"的概念，指的是在学习正规课程内容时，学生在有意无意之间接受 的态度、兴趣和情改的熏陶。 8.“西邻有五子，一子朴，一子敏，一子盲，一子偻，一子跛，乃使朴者农，敏者贾，盲 者卜，偻者绩，跛者纺。”这体现的教学原则是( )。 A.启发性原则 B.因材施教原则 C.循序渐进原则 D.直观性原则 8.【答案】B。 9.把大班上课、小班讨论、个人独立研究结合在一起，并采用灵活的时间单位代替固定划一的上课时间，以大约20分钟为一个课时。这种出现于美国20世纪50年代的教学组织形式是 ( )。 A.文纳特卡制 B.活动课时制 C.道尔顿制 D.特朗普制 9.【答案】D。 10.“夫子循循然善诱人，博我以文，约我以礼，欲罢不能。”体现的德育原则是( )。 A.思想性原则 B.疏导性原则 C.连贯性原则 D.一致性原则 10.【答案】B。 11.“寓德育于教学之中”，寓德育于活动之中，寓德育于教师榜样之中，寓德育于学生自 我教育之中，寓德育于管理之中。”这体现的德育过程是( )。 A.培养学生知情意行的过程 B.促进学生思想内部矛盾斗争发展的过程，是教育和自我教育统一的过程 C.长期、反复的逐步提高的过程 D.组织学生的活动和交往，统一多方面的教育影响的过程 11.【答案】D。 12.杨老师一边讲课，一边观察学生的反应，这体现了注意的哪种品质?( ) A.注意分配 B.注意稳定性 C.注意广度 D.注意转移 12【答案】A。 13.最近，王华为了通过下个月的出国考试而刻苦学习外语，这种学习动机是() A.外在远景动机 B.内在远景动机 C.外在近景动机 D.内在近景动机 13.【答案】C。 14.林琳在听课时，经常将学习内容要点以划线的方式在书上作标记，这种学习策略属于

2015年房地产估价师考试全套真题

2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%

B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权

06年房地产估价师案例分析真题及答案

06年房地产估价师案例分析真题及答案

2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。

注册安全工程师历年考试真题及答案汇总下载

注册安全工程师历年考试真题及答案汇总下载 2014年注册安全工程师考试真题、模拟题尽收其中，诸多业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网打尽！注册安全工程师考试历年考试真题：ejORs7更多精品备考资料及资讯好学-安全工程师交流群：0（入群即送一套白金课程，备考资料，历年真题）第1题(单项选择题)(每题分) 齿轮、链条、皮带、联轴器等都是常用的机械传动机构。机械传动机构运行中处在相对运动的状态，会带来机械伤害的危险。下列机械传动机构部位中，属于危险部位的是( ) A.齿轮、齿条传动的齿轮与齿条分离处 B.皮带传动的皮带轮的中间部位 C.联轴器的突出件 D.蜗杆的端部 正确答案：C, 第2题(单项选择题)(每题分) 通过设计无法实现本质安全时，应选用安全装置消除危险，在安全装置设计中不必考虑的是( ) A.强度、刚度、稳定性和耐久性 B.对机器可靠性的影响 C.机器危险部位具有良好的可视性 D.工具的使用 正确答案：D, 第3题(单项选择题)(每题分) 在机械安全设计与机器安装中，车间中设备的合理布局可以减少事故发生。车间布局应考虑的因素是( ) A.照明、空间、管线布置、维护时的出入安全 B.预防电器危害、空间、维护时的出人安全、管线布置 C.预防电器危害、照明、空间、降低故障率 D.空间、管线布置、照明、降低故障率

第4题(单项选择题)(每题分) 运动机械的故障往往是易损件的故障，因此，应该对在设的机械设备易损件进行检测。下列机械设备的零部件中，应重点检测的部位是( ) A.轴承和工作台 B.叶轮和防护罩 C.传动轴和工作台 D.齿轮和滚动轴承 正确答案：D, 第5题(单项选择题)(每题分) 下面为机械冷加工车间采用的合式砂轮机。安全检查中，一台砂轮直径200mm砂轮机的检査记录是：(1)砂轮机无专用砂轮机机房，但正面装设有高度的防护挡板;(2)砂轮托架与砂轮之间相距30mm;(3)砂轮防护罩与主轴水平线的开口角为65°;(4)砂轮法兰盘(卡盘)的直径为100mm。请指出检查记录中不符合安全要求的是( ) A.(1) B.(2) C.(3) D.(4) 正确答案：B, 第6题(单项选择题)(每题分) 冲压是指靠压力机和模具对板材、带材和型材施加外力，使之产生分离获得预定尺寸工件的加工方法，冲压作业的危险因素较多，下列危险因素中，不属于冲压作业的是( ) A.模具的危险 B.动作失控 C.开关失灵 D.内旋转咬合 正确答案：D, 第7题(单项选择题)(每题分) 铸造作业不同工序中存在诸多不安全因素，下列工序中，有爆炸危险的是( ) A.浇铸 正确答案：A, 第8题(单项选择题)(每题分)

生产历年考试试题及答案汇总

---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 生产管理历年考试试题及答案汇总生产管理单项选择题1.生产过程的核心是（B ）。 A.产品 B.转换 C.生产活动 D.生产工艺 2.生产过程的出发点是（ B ）。 A.运作 B.产品 C.转换 D.管理 3.生产现场的基本要求是（ B ）。 A.保证现场有序 B.保证生产任务的完成 C.树立企业形象 D.建设企业文化 4. 生产管理处于企业管理系统的（ C ）。 A.最高层 B.中间层 C.最基层 D.执行层 5．连接生产与销售的桥梁是( C )。 A.工艺 B.产品 C．设计 D．生产系统 6. 连续生产与销售的桥梁是（ B ）。 A.服务 B.产品设计 C.生产工艺 D.生产系统 7.电视机的基本功能是（A ）。 A.图像和声音 B.照明 C.娱乐 D.天气预报 8. 对于软件开发企业（或政府机关），平面设计宜采用的方法是（ B ）。 A.物料流向图法 B.作业相关图法 C.模型法 D.从至表法 9.对于新产品开发来说，项目的成果是（ C ）。 A.产品的外观 B.产品的质量 C.产品的经济效果和技术性能指标 D.产品的制造工艺 10.对于设备的自然磨损，比较有效的管理方法是（ B ）。 1/ 29

A.加强维修保养 B.加强保管 C.及时更新改造 D.改进使用方法11．设备管理以预防性维修为主要对策并适时进行技术改造的管理方式适用于( D ) A.初期磨损期 B。 剧烈磨损期期 C．正常磨损期 D。 磨损故障期 12. 设备从开始使用到报废为止经过的时间是设备的（ A ）。 A.物质寿命 B.经济寿命 C.技术寿命 D.折旧寿命 13.设备从开始使用到报废为止经过的时间是设备的（ A ）。 A.物质寿命 B.经济寿命 C.技术寿命 D.折旧寿命 14.加强设备的操作管理，做好日常维护和保养的管理方式适用于（ B ）。 A.正常磨损期 B.偶发故障期 C.初期磨损期 D.初期故障期 15.在下列几种现场中，最复杂的现场是（D ）。 A.单件小批现场 B.流水生产现场 C.成批生产现场 D.项目现场 16.在下列几种现场中，没有固定生产场所的现场时（ D ）。 A.单件小批现场 B.流水生产现场 C.成批生产现场 D.项目现场 17.在下列几种工件移动方式中，加工周期最长的是（ B ）。 A.平行移动方式 B.顺序移动方式 C.平行顺序方式 D.交叉移动方式 18.在进行企业的生产系统设计时，企业的形象首先应体现在哪个方面（ D ）。 A.生产工艺设计 B.生产环境设计 C.生产布局设计 D.生产总体设计 19.平行移动方式生产周期的计算公式是（D ）。