成都房地产20年的发展历史

成都房地产市场20年成长发展史前言

20年，一个人可以完成从童年到成年的蜕变，而经过20年的发展，成都房地产市场也经历了从无到有、从小到大，从计划经济福利分房发展到成熟的市场化阶段，到今天几乎所有知名的开发商都已经来到了成都，成都也形成了具有鲜明特点的开发格局和产品形态，房产市场的低位日益提升。而促使成都房地产市场完成这个蜕变的，是20年当中的那些政策、那些企业、那些产品、人物，以及发生的那些事件。纵观成都房地产20年的发展历史，我们将它分为萌芽期、初生期、生长期、提升期四个阶段。

第一章萌芽期(1988-1992年)：从福利分房到商品房

随着国家政策的明确和成都市的进一步细化和实付诸施，住房制度改革很快推进到国营单位的执行层面上。而原来单位福利分房的制度逐渐被废止。随着政策的细则进一步明确以及领导层所显示的决心，老百姓开始意识到住房“商品化”是住房发展必然趋势，于是不少人开始节衣缩食积蓄存款，住房开始成为人们日常生活中一项重要的消费开支。

第一节：成都初生房产企业

20余家成都本土房产企业成立

1988年，为促进房地产市场的发展，住房制度改革在成都乃至全国轰轰烈烈地推进之时，有人抓住了这个机遇--成都首批20余家房地产企业宣告成立，金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司的名字逐渐出现在成都市民的视野中，成都房地产市场迈出了从无到有的实质性一步。

1992年12月，刚刚满30岁的陈家刚注册成立了成都豪斯物业有限公司。在这个时期，新加坡维信集团成为最早的一批进军内地市场的房地产开发企业，主要股东为新加坡维信

(集团)有限公司的成都华新国际城市公司成立，在成都开发了第一个在当时称得上是真正意义上的豪宅。

第二节：高档楼盘诞生

锦绣花园独领风骚

1991年成都市统建办在城南修建占地12.245公顷，面积16.5万平方米的棕北小区，这是成都首个注重小区环境规划的小区，并成为建设部优秀示范小区，其每平方米1200元左右的售价，使这里成为“有钱老板”的居住区。而此后出现的“锦城苑”不仅诞生了120平方米的大户型，还率先解决了户型空间的合理化，并且加入科学的规划设计，解决了空调水的集中排放等问题。1996年6月，成都交大房产在全国首次提出住宅智能化的概念，在成都城西北成规模推出"交大智能小区"。1992年，新加坡维信集团在桐梓林片区开发锦绣花园，“开奔驰车，住锦绣花园。”这句成都妇孺皆知的广告语让人至今回味，锦绣花园成为这个时代顶端豪宅的代名词。“锦绣花园”开出5000元每平米的“天价”，但依旧销势力火爆，至今仍是业界典故。

第三节：区域开发格局扩大

一环向二环扩张

随着商品房开发项目品质的不断提高，普通住房从单一满住居住需求向环境优美、功能齐全的舒适型精品住宅方向发展，一些高档住宅也开始涌现。其中，城南在这一时期成为房地产开发的热土，也成为成都房地产发展的一个缩影。随着锦绣花园的成功开发，带动了成都第一个富人区桐梓林高档社区的形成，而银都花园、中华园、凯莱蒂景等一大批中高档小区的落成，成都富人区轮廓成型。1992年，全长28.028公里，双向8车道的二环路建成通车，串起了成渝路、成绵路和成温路，预示成都房地产开始了由一环向二环扩张的路径。

第四节：五大花园闹成都

1992年，第一次以商品房名义亮相蓉城并得到市民认可的五大花园(中央花园、交大花园、红运花园、皇家花园、名流花园)，在成都房地产领域既有其深刻的历史意义，成为成都楼市的标志性楼盘，但同时又给城市建设带来了难以回避的后遗症。

五大花园当时隶属双流县管辖，规划定位是小城镇，由于土地价格便宜使得房价也很便宜，每平方米仅600多元价格吸引了大量的外来人员在此安家。但是时五大花园的开发热让开发商来不及雕琢小区的配套设施，许多刚刚修建好的楼盘被一抢而光，于是原本用来搞公共建设或配套建设的地皮被占用来开发成一幢幢密密麻麻的商住楼、商品房，等大家反应过来时，酿成的许多尴尬已无法改变。这其中虽然有开发商行为的短视，但本质上却是“特殊环境下的特殊产物”。由于当时房地产业还根本没有落到产品品质上来，房地产开发的理念、操盘思路、营销方式等什么都还没有形成体系，但在当时五大花园几乎成为全国的地产案例，当时的“主创人员”现在很多都已经是业内的大腕了，可见它对于成都的意义所在第二章初生期(1993-1997年)楼市风生水起

成都房地产市场在这个时期随着国家第一次宏观调控结束和单位福利分房制度的取消，按揭贷款买房的发展，市场呈现出供需两旺的局面。同时，为对抗1997年亚洲金融风暴，拉动内需，作为龙头行业的房地产发挥了巨大的作用。大批的房地产企业也如雨后春笋般相继面世。有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅开始注重建筑的美观实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯等，小区绿化也逐渐产生。1994年7月5日《城市房地产管理法》颁布(1995年1月1日实施)，这是继《土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律，标志着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。

第一节：成都房企走向鼎盛

代表企业：金房集团、置信

1993年，成都第一个房地产集团——成都金房集团成立，后来成为成都本土房地产企业龙头的成都置信也于1997年扬帆启航。而成立于1988年的成都首批20余家房地产企业：金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司持续发力，成都本土房地产企业在这一时期风生水起。正是在这个时期，乐民、青年等房产公司先后崛起，五大花园、紫荆小区、战旗小区等楼盘陆续面市。从开发商的数量上看，成都楼市由此进入了前所未有的“鼎盛”时期。表现最突出的无疑是置信。置信在双楠片区的挥洒值得成都房地产史上大书特书。

第二节：河居时代到“置信生活方式”

代表产品：上河城、置信“双楠谊苑”

成都房地产发展有今天的繁荣局面，离不开1993年的府南河整治，整个工程耗时5年，投入资金27亿元，使市中心人口最密集、污染最严重的府南河15公里河段面貌焕然一新(1 998年，府南河综合整治项目获得联合国人居奖。)。府南河开创了成都最早的河居时代，也是目前成都所有的河流中房产开发最为成熟的区域。

在1997年，置信开发了他的第一个项目——双楠谊苑。当时，双楠谊苑地块位于的双楠片区还是一片荒芜、没有开发商问津的农田。年轻的置信公司把全新的现代居住理念灌注到这个项目中，起价每平方米不到 1600元的双楠谊苑被称为当时“老百姓买得起，有钱人看得起”的好房子，引发了成都购房狂潮。在置信双楠谊苑的带动下，才有今天高品质生活社区——双楠小区的出现，置信在双楠谊苑的营销基础上，开创了一种全新的“置信生活方式”模式，也几乎是一夜之间，“先做环境再造房子”成为各大开发商恪守的信条。

第三节：开发区域向二环集中

一环、二环都是市中心

由于置信对双楠片区的成功开发，成都房地产开发突破前一阶段集中在一环之内的格局，开始向二环集中。随着二环路沿线住宅开发的逐渐完成，二环路在人们的意识中已经和

一环路一样成为市中心的一部分。这个时期人们的居住观念随着房产产品特征的发展变化而有所改观，有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅已经开始注重外立面的美观实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯，绿化也开始打造，购房者在这一时期大多把重心放在生活的便利性上。

第四节：上河城昙花一现

这一时期，由陈家刚担任董事长的豪斯物业在拿到府南河政府改造工程——上河坝项目之后，几个具有艺术天赋的建筑文化人聚集一起，就这个占地只有43亩的府南河住宅项目市场定位和营销策略展开了激情四溢的讨论。包括陈家刚本人在内的当时豪斯物业副总一级的高层管理人士中，有好几个都有美院情结、文化人情结和品位。因此，对于上河城项目，他们融入了许多人文的东西、艺术的因子。于是，一个拍摄于黄龙溪、勾起成都人怀旧情结的广告：“一座充满回忆的新城”的招贴画和电视广告片几乎在一夜之间充斥成都的大街小巷。竖立在盐市口与蜀都大道人民商场交叉路口上的大型路牌广告更是牵动了行人的视线，上河城一炮打响，仅一期销售回款就达到了1.1亿元。

如果说上河城一期销售的巨大成功应该归功于陈家刚及其旗下的一帮智囊团对房地产营销理念和策略的全新理解和准确把握，那么，上河城的失败，也应当仁不让地归结于豪斯物业的管理者。公司管理上的混乱，是导致上河城和豪斯物业崩盘的最直接原因。豪斯物业开创初期，总经理一级的老总就设了近10个职位，而豪斯物业发展的鼎盛时期，公司员工达到了140人，每月开支仅工资一项就是好几十万元。如此庞大的员工队伍，与开发13万平方米、43亩项目的规模和开发周期极不相称，这使他们错失了良好的市场发展商机，在遭遇市场形势突变时，几乎无力调头和还手。

陈家刚和他的豪斯物业算是给本土企业提了一个醒，房地产市场上虽然有着较高的利润空间，但即使在产品上有着清晰的定位，也并不意味着可以无限的扩张，企业必须结合市场有一个良好的定位和把控。好在，同时期的杨豪和他的置信已经展开了军事化管理。

第三章生长期(1998-2002年)：外来资本进入

1998年，中央政府正式叫停实施了40多年的“福利分房”制度。“住房货币化”掀起成都房地产开发的高潮。是年，住房按揭贷款开始走进人们的生活，住房”商品化“也开始走向极致，贷款买房甚至成为人们改变生活和消费观念的决定因素。此时，万科、中海、华润、龙湖、花样年深长城等外来房地产开发巨头也纷纷进入成都，外地房企和本土开发商第一次展开贴身肉搏并逐渐占据上风。房企近一步分化，开发格局也进一步明朗，多数人认为如果从企业角度讲，这是一个”外来资本入侵“的阶段。

第一节：贴身肉搏

代表企业：置信、蓝光、武海、金房、中海，华润，花样年，吉宝，恒仁，盛吉立，深长城

1999年深圳房地产巨头万科来到成都，开启了成都房地产新篇章。成都出现了第一个小户型楼盘SOHO，高档写字楼--川信大厦，冠城广场，正规的商业集中体--荷花池市场，东大街灯具市场等商业地产展露楼盘头角，使成都的房产开发市场丰富和立体起来。

2000年起，房地产数据开始明朗起来，政策从规范，鼓励，支持，优惠，渐渐转入控制，金融部门不断加大对房地产信贷的投放。这时的本土开发商有置信，蓝光，武城集团，武海置业，金房集团等，外地开发商代表则为中海地产，华润置业(香港)，深圳花样年，新加坡吉宝集团，新加坡恒仁置业，新加坡盛吉立，深圳长城股份。大盘”围剿“成都楼市，本地开发商”奋起阻击“成为这个阶段的主题，大与小，本地与外地的竞争揭开了新的篇章。

第二节：大盘、花园洋房诞生

代表产品：成都花园、齐力花园、万科城市花园、中海名城、锦官新城等

2000年，大连万达与成都市政府携手联合打造的成都花园成为成都楼市上第一个真正意义上的大盘。之后，万科、中海等全国知名房地产企业相继抢滩成都市场。在这个时期内，

花园洋房开始兴起，当时的齐力花园率先掘到花园洋房的第一桶金，小区以”城市花园“为规划主旨，运用自由式规划布局，给人以多种景色和视觉观赏效果。2001年以后，万科城市花园、大华情融苑、中海名城、锦官新城、边城水恋等相继推出花园洋房，都成了成都楼市的抢手货。

而商业地产在此间也可以说是风光无限，众多大型的商业地产项目一个个粉墨登场，荷花池大成市场、罗马假日广场、长久机电交易市场、玉林生活广场、东方时代商城、电讯广场、城市之心、百盛摩尔、世都大厦数十个项目集中亮相并出尽风头。2001年，城区人均建筑面积达到24.4平方米，高于全国的平均水平；城区住房的成套率也上升到了83.5%，成都老百姓享受到了更大的住房面积和更自由的生活空间。

第三节：绿色、健康、生态是关键词

“5＋2”生活模式出现

随着该时期产品形态的丰富和新理念的移入，购房者对居住需求从单纯追寻价格的便宜和交通等因素，开始关注到项目的品质。而“绿色”、“健康”等关键词开始进入人们视野。2001年，河滨印象在西南地区首次获得“绿色住宅”称号，这不仅为生态住宅、健康住宅等验明正身，同时也在蓉城掀起一股“绿色”旋风。

2000年11月29日，青城山--都江堰申报世界文化遗产成功，青城山旅游业从本质上发生了改变。青城山的一系列转变，立刻触及到了房地产开发商们的神经，一时之间，成都10多家房地产开发商囤兵青城山。这些开发商联手将当时风靡全国的“5＋2”生活模式展示在世人面前，成都高端生活找到了突破口。

第四节：区域开发全面开花

关键区域：城东、城西、沙河片区、周边区域

2001年，万科入驻城东，当时城东还没有摘除“东穷”的帽子，地产开发也大部分集中在城南和城西区域，而城北和城东几乎还是成都房产开发空白地带。万科进入成都的首个作品“万科·城市花园”在这块土地上拉开帷幕。万科充分利用坡地地形、地貌、植被、水体等现状条件，引入生态、环保概念，营造生长型的居住环境，创造出一片舒适的居住家园。由于万科的成功开发，带动了包括蓝谷地、卓锦城、康郡、万科·魅力之城等一大批高品质楼盘的出现，使得该区域目前已经成为成都楼市的热点居住区域之一。

此时，羊西线开发进入高热化，羊西线上奢华的茶楼酒肆，日趋发展的商务环境，使这里开发的楼盘成为城市精英阶层一个品质生活的居住梦想。羊西线率先开发到三环路，并向金沙片区蔓延。

2001年11月，沙河综合整治工程正式动工，为城北开发奠定基础。同年，华阳以森宇音乐花园，府河音乐花园为代表拉开了发展帷幕。温江也随着建信奥林匹克花园的开发开始了自我的发展。置信柳城谊苑是炎华置信在光华大道温江段成功开发的300亩欧洲小镇成为大城西光华板块品质楼盘的代表。

而成都周边区域的开发开始进入人们视野。2001年，温江等郊区地产升温，阿特金斯为温江新城区城市设计出谋划策。同年11月，沙河综合整治工程在琉璃乡成仁路桥旁破土动工，从而拉开了沙河综合整治工程的序幕。但在随后的2002年，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，也造成了温江众多开发商的"用地之困"。

第四章规范提升期(2003年-2008年) 等待机会再次崛起

成都楼市这个阶段被分析人士解读为在规范中提升的时期。各大知名房企几乎都已来到成都，成都楼市在进入2004年后，房价大幅度飞涨，购房者踊跃买房，市场持续升温以至膨胀，楼市面临巨大的考验。在全国楼市普遍过热的背景下，国家宏观调控、市场调整、政策的进一步规范，都大大提高了开发的门槛，新老“国八条”和“国六条”相继出台。而

从2007年开始，CPI飞涨、流动性过剩、宏观经济过热，加上“试验区”的成立，成都楼市持续走高，籍此，国家开始了新一轮的针对房地产市场的调控，这一年也被称为“政策年”，因此这一时期又被称之为政策调整期。

第一节：本土巨头崛起

代表人物：杨豪、陈宏

杨豪：置信老总杨毫无疑是成都地产界最具传奇色彩的老板。在置信创造出的一个又一个奇迹背后，都包含了杨毫的个人追求。在此时期外来开发商"围剿"本土企业的时候，杨豪和他的置信找到了一种有效的合作模式，与川投成立合作公司，牵手置信凯德成立凯德置地，壮大了自身力量，为企业健康的成长找到了新的模式。

陈宏：陈宏是一个真正的建筑人。毕业于重庆建筑学院、并曾就职于西南建筑勘测设计院。他于2000年正式组建四川宏信实业有限公司。勇气加上智慧，走合作路线，陈宏成功了。达义出地，宏信出启动资金，原计划需1.2亿的启动资金,由于双方迅速进入角色，没有内耗，只投了8000万，项目“上东阳光”开始顺利运转，如今“上东阳光”的后续开发仍然是宏信强有力的造血资源和可靠后方。在此阶段陈宏的意义在于，2007年宏信在资本市场上联合奇峰竞得ST东源大股东身份一役，让陈宏在企业发展的探索上增加了一个筹码，同时提供了一种值得借鉴的模式，拉开了成都本土房企接触资本市场的序幕。

第二节：多点的开发格局

2003年，成都市向东向南发展的战略规划出台，市极大的刺激了外南天府大道沿线的房地产开发。三环路以外开始发展起来，华阳也随着"城南副中心效应"被越来越多的成都市民所接受，华阳迎来房地产开发热潮。是年，蓝光等本地开发商推出的商业项目引来众多国内投资者争相购买。

2005年温江花博会的成功举办，不仅仅是打响了温江在全国的知名度，而更重要的是它为温江的城市建设做出了难以磨灭的贡献。其城市整体建设水平已经并肩成都市区二、三环区域。此外，随着天府大道、光华大道、新成渝路、蜀龙大道等通畅的交通道路网络的铺设，华阳、双流、温江、龙泉、都江堰、青城山、新都等郊区发展飞速，越来越多的知名楼盘，大量的出现在郊区的版图上。随着时间的推移和人们生活水平的提高，地铁的运营和有车族的大量出现将真真正正把成都人带入一个郊区居住的时代。

经过几年的开发，城东，南，西三足鼎立，建设路成为2007年的区域关键词，城北发展处于起步阶段。郊县发展迅速，新都成为开发商关注的新亮点。在环线上，开发向三环路沿线转移，最终突破三环，2007年城南三环外已经形成了巨头房企大盘林立的开发格局，到2008年的今天，政府已重新规划的定位打造四大新城。

第三节：楼市引发拐点争论

经过近20年的发展，成都楼市进入前所未有的鼎盛时期，2007年9.27之前，房价飙升，市场也进入了前所未有的繁荣阶段。这个时候，由于开发商和推出的产品众多，在保证品质的前提下，消费者开始关注更具实际层面的物管和服务，"物管改变生活质量"成为购房者在选择产品时的重要考虑因素"，买房就是买生活方式"成为这个时期的购房理念。而经过多年的历练，特别是9.27宏观调控后，消费者也越来越理性，随这万科的率升先降价，一场围绕王石“楼市拐点论”的讨论和观望在全国和成都楼市蔓延开来。

近五年中国房地产发展变化(DOC)

近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

中国房地产各阶段发展史(非常详细)

中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

成都房地产市场年度研究报告

006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16

3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27

我国房地产发展史

新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消

成都房地产行业现状及市场分析

第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图

2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50

中国房地产市场发展历程回顾1218469

中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产

行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点

成都市房地产开发项目前后期报建流程

成都市房地产开发项目前后期报建流程 目录： 第一部分：立项、前期规划报建手续 立项 设计条件、用地许可证 方案图审查 规划许可证 第二部分：前期施工报建手续 项目卡 报建费 机构施工图审查 建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 预售面积测量 预售面积审核 商品房预售许可证 第三部分、竣工验收阶段 一、城建档案馆备案 二、成勘院竣工测量 三、竣工并联审查 四、大产权办理 第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤） 一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 联系电话：86921922 收费标准：不收费 申请材料 企业投资项目核准 公司需准备资料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格 其他部门需准备资料；无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；成都市规划管理局 联系电话：86917530、86628054 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料： 1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图； 3、土地权属文件； 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； 技术部需准备资料： 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。 注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。 三、方案图审查 审批单位：成都市规划管理局 联系电话：86957130 审批时间：15个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料： 1、建设工程设计方案送审单。 技术部需提供资料： 1、建设工程方案总平图5份； 2、建设工程设计方案2套； 3、日照分析综合计算图； 4、A3幅面效果图2份 注意事项： 1、方案设计时必须一次设计到位，设计中对不确定的因素应事先与规划局进行咨询，避免在报批审查中出现较多问题多次进行修改； 2、方案一经通过不能进行修改； 四、规划许可证 审批行政部门：成都市规划管理局 联系电话：86917530 审批时限：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料： 1、《建设工程规划许可证》申请表； 2、土地权属文件； 3、测绘单位出具的坐标放线资料1套。 技术部需提供资料：无 注意事项： 1、建设单位取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未延期的《建设工程规划许可证》即自行失效。 第二部分：前期施工报建手续（7个步骤） 一、项目卡 审批部门：成都市建委 联系电话：86262899

(整理)房地产市场发展历程

中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构, 以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978?1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991?1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995?2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的 转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003?2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005?2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大, 就是被缩小。 2006?2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为高热”的楼市降温。 2007年?2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009

中国房地产发展史

昨天在查阅中国房地产历史文献的时候，冷不丁得看到上面一段话，感触颇深。二十年前的一句话也似乎正在映射现在我们的住房情况。 如果你知道这是什么的话，你就会明白，二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。如果你买不起房，那么商品房和你是无关的。至于未来如何，也决不能让你露宿街头。 纵观长达三十年的中国房地产市场，你还会发现很多很有趣的事情。 例如“中国人是有买房传统的”，“政府每次放水都是为了拉动经济发展”，“任何调控都可以控制房地产市场”，这些其实都是伪命题。 “周易八卦，五行占卜”，中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样，购房者咨询我最多的问题就是：未来房价到底怎样？我该如何选择购房时机。 其实这个答案完全可以用历史证明。今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。（历史漫长但有其韵味，也可直接翻阅至底部） 一、中国房地产市场诞生

1980年是中国房地产的元年，这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。 不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。 1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。 1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。 所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。 二、中国第一个房地产泡沫破裂 1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。 1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。 1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。 地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。

成都市房地产开发项目报建流程

成都市房地产开发项目报规，报建流程 目录 第一部分：立项、前期规划报建手续 1、立项 2、设计条件、用地许可证 3、方案图审查规划许可证 第二部分：前期施工报建手续 1、项目卡 2、报建费 3、机构施工图审核 4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 5、预售面积预测 6、预售面积审查 7、商品房预售许可证 第三部分：竣工验收阶段 1、城建档案馆备案 2、成勘院竣工测量 3、竣工并联审查 4、大产权办理 第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤）一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局

收费标准：不收费 申请材料企业投资项目核准公司需准备资料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格其他部门需准备资料；无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；成都市规划管理局 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图； 3、土地权属文件； 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； B、技术部需准备资料： 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。 注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料， 否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土 地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》 自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。 三、方案图审查

成都房地产市场分析报告

成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂

中国房地产发展历程

中国房地产发展历程： 1949年新中国建立至1978年改革开放前这一段时期，随着传统社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严格禁止，绝大部分房产通过计划配置，无偿使用。房地产业也因此而基本上处于极度萎缩和萧条的状态。 1978年改革开放后，中国房地产业开始逐渐复苏并得 到发展繁荣，总的来看，以1998年停止福利分房制度为界， 可以分为两个发展阶段。 1第一阶段:房地产制度改革阶段(1978-1997年) 1.1理论突破和试点时期（1978年-1991年） 1978年提出了住房商品化，土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室挂牌，成立了北京市城市开发总公司。 1981年，再深圳、广州开始搞商品房试点。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东，重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1.2全面实施住房制度及调整改革时期(1992年-1997年) 1992年邓小平同志南巡视察后认为深圳市的房地产市场开发值

得全国推广，吹响了中国房地产开发的总号角，沿海城市最先开始开发房地产。房改全面启动，住房公积金呢制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。同年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场失控，土地市场出现泡沫。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行坏账。 1997年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发展。 2第二阶段:房地产全面市场化阶段((1998年至今) 2.1平稳发展时期(1998-2003年) 1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场，在东南亚 金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央政府决心培育新的经济增长点。中央政府在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策，通过市场、个人信用来解决住 房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。 1998年5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城

2008年上半年成都楼市分析

08年上半年成都楼市分析 一、成都楼市现在到底如何？ 1、供给周期性放大巅峰过后即将陨落 市场供给在2004年后进入新一轮高涨，2008年上半年会是该阶段最后的疯狂，下半年必将回落，2008年前5个月同比上涨47%，前6个月同比仅上涨27％，回落势头迅速；加上6.15房产新政对开发商新开工压力减轻，在目前形势下，很多开发商会延缓或暂停新开发。 2、需求在去年9.27新政后已经提前反应下降 这12年来成都楼市销售面积总体呈递增之势，还没有出现过负增长，然而2008年出现了，降幅同比达到28%。这意味着这一轮房地产市场高峰已过。

3、供求关系逆转 2007年还是供不应求，进入2008年后供求关系迅速转化，供销比达到1.9，供过于求的矛盾明显！ 4、房价节节回落，实际新上市商品房房价呈下降趋势

成都房屋销售价格指数逐月回落，其中新建住房小幅下降，二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看，扣除各种变相降价的优惠，房价基本回到一年前。 结论： 市场供应量持续加大，成交量急剧下滑，供需矛盾显现； 市场观望氛围浓厚，房屋销售价格持续下降。 因此，购房者观望、投资者谨慎理所当然。但是不是市场就将坠落深渊，永无投资机会了呢？当然不是！ 二、成都楼市是继续沉沦，还是峰回路转？ 1、楼市不会崩盘 因为房地产业对国家保持宏观经济稳定与继续较快增长至关重要。根据相关单位测算，房地产业对全国GDP的综合贡献在20-25%之间（直接贡献在9-10%，

还包括间接拉动投资贡献和拉动消费），成都房地产业直接贡献率在20%左右，综合贡献率将达30-40%。 房地产安危涉及国家金融安全，美国次贷危机已经成为中国的前车之鉴，且个别开发商已经喊出“房地产业要死，则银行会先死”的言论，虽然有“绑架”银行之嫌，但银行涉入房地产太深是不争的实事。因此，国家为了维护金融安全也不容房地产崩盘，维稳是当前的共识。 另外，房地产还关系民生和社会稳定，楼市一旦崩盘，很多人会沦为“房奴”，将给社会稳定造成很多不确定性因素，而维持社会稳定从来就是中国的头等大事。 2、国家“维稳”基调确定 国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”，不会再出台更加严厉的调控政策，这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了，接下来就应该是市场自身来消化危机，转危为安了。 3、“政策松绑”信号已经释放 最近，国家领导人四处调研，从微观角度了解国家经济安全，并为接下来的中央经济工作会议基调提供依据，而种种信号表明宏观调控政策松绑趋势明显，且市场也不断传出“救市”的呼声。 成都市借5.12大地震之机，顺势推出6.15楼市新政，一方面大力鼓励住房消费和投资，购房者在享受开发商的大幅优惠后，还可额外享受政府提供的最高

中国房地产中介发展历史-现状与趋势

中国房地产中介 发展历史、现状及趋势分析 经济与管理学院 84080102班 陈威敏

中国房地产中介发展历史、现状及趋势 房地产中介是我们既熟悉又陌生的一个行业。说它熟悉，是因为几乎每个城市的大街小巷都能见到它的身影；说它陌生，是因为如果我们不买卖租赁住房，我们也许一辈子也不会跟它打交道。房地产中介的起源，发展，现状和将来的发展前景会是怎样的呢？我在这段时间查了些相关的资料。 什么是房地产中介？ 狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。 综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。 房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。 房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。 房地产中介的起源 中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。史书记载：宅行，清朝年间，宅行主要分布在山西，陕西，河北，天津一代。旧时，人们将宅行从事房产经纪的经纪人称呼为‘房牙子’。房牙子是旧时宅行里以说合房产买卖或租赁为职业的人，今称房地产经纪人。 房地产中介的现状 随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产

2009年成都市房地产市场回顾及展望.doc

2009年成都市房地产市场回顾及2010年展望 时至2010年春节，刚刚过去的2009年房地产市场热潮还意犹未尽，经过了08年的低迷之后，2009年成都楼市强劲复苏。地震和金融危机的影响逐渐散去，在购房优惠政策的刺激下，成都楼市从春节后就逐渐活跃起来，压抑的需求开始不断释放，房价也止跌回升。同时，成都市加大了旧城改造力度，造成拆迁置业需求大幅增长。在买涨不买跌的心理驱动下，投资者和恐慌性置业的市民也越来越多，助推成都楼市成交量节节攀高。市场是否真的恐慌，恐慌过后市场该何去何从，在此通过一些数据浅析成都房地产市场，以试图看清市场通往何方。 1． 2009年成都市房地产运行情况 1.1商品房供应情况 1.1.1主城区新增商品住宅供应 2009年主城区累计新增商品住宅供应843万平方米，同比下降15.95%，降幅有所减小。 图一 近三年成都市主城区新增商品住宅供应 1.1.2 主城区环线商品住宅供应 从2009年主城区商品住宅供应的环域情况来看，二三环之间供应430万平米，约占总供应的51%，其次为三环外，供应量达到312万平米，占总供应的37%。 图二 成都市主城区各环线供应比例 010 20 30 40 50 60 内环内 内一环间一二环间二三环间三环外 1.1.3主城区各行政区域商品住宅供应 从2009年主城区商品住宅供应的区域情况来看，成华区全年供应168.6万平米，约占总供应的20%，其次为高新区、锦江区和金牛区，分别占总供应的19%、18%。青羊区供应最少仅占12%。

图三 主城区各行政区域供应 5 10 15 20 25 成华区 锦江区金牛区武侯区高新区青羊区 1.2 2009年主城区商品房成交 1.2.1 主城区各行政区域成交 2009年主城区共成交商品房面积约1415.83万平方米，其中成华区住宅成交339.8万平米。位居五城区及高新区之首，占总交易量的24%，其次为锦江区，成交260.7 万平米。 图四 主城区各行政区域成交比例 16% 1.2.2 2009年成都市主城区商品房月成交走势 09年春节后刚需井喷导致交易量迅速恢复，市场聚集了较高人气，交易量在5月份因春季房交会的到来市场成交量创历史新高，达207.93万㎡的顶峰；之后6月份因为刚需疲软、交易淡季的到来和炎热天气的影响，市场进入正常调整期；10月份秋交会开始后，市场出现短暂的回暖小高峰，但成交量远不及春交会。11月份，受优惠政策可能在年底停止的言论影响，不少购房者急于搭上末班车，造成交易量再次上升，形成年末购房高峰期。 图五 2009年主城区商品房月成交走势 501001502002501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月