当前位置：文档库 › 建信信托-大连港集团信托贷款集合资金信托计划事务管理报告

建信信托-大连港集团信托贷款集合资金信托计划事务管理报告

建信信托-大连港集团信托贷款集合资金信托计划

事务管理报告

尊敬的委托人/受益人：

建信信托有限责任公司（下称“本公司”）设立“建信信托-大连港集团信托贷款集合资金信托计划”（下称“本信托计划”），于2013年9月2日成功募集信托计划资金300000万元整，并于2013年9月4日成立，信托期限3+3年。根据《信托合同》的约定，本公司在平安银行大连沙河口支行为本信托计划设立专门的信托专户，账号：19014499384005。

本公司作为受托人，根据信托合同的约定，向您报告本信托计划成立后运行第二十四期（2019年4月1日--2019年6月30日，以下简称“报告期”）的信托事务管理事宜。本公司对报告的真实性、完整性、准确性负责。

一、信托资金管理运用情况

本信托计划成立后，本公司按照《信托合同》的约定，将募集的信托计划资金人民币300000万元用于向大连港集团发放信托贷款，用于大连港集团日常经营周转需求，部分可用于归还银行贷款。本公司作为本信托计划的受托人，切实履行受托人的职责，对信托资金的运用进行监督，资金用途符合信托合同的约定。

二、信托计划运行情况

报告期内，本信托计划运行正常，大连港集团整体运营状况良好，项目进展顺利。本信托计划成立后，大连港集团严格按照《信托贷款合同》等规定的用途使用资金。

综上所述，报告期内，信托财产状况良好，无涉及诉讼或损害信托计划财产、受益人利益的情况发生。

三、保管账户资金划拨情况

报告期内，信托专户收到借款人支付的信托贷款利息人民币47，454，750.00元,于2019年6月21日按照核算完成各项收益费用分配。

四、信托经理执行情况

本信托计划由庄蕾、张琪担任信托经理。信托计划成立后，信托经理严格按照公司相关制度规定及信托合同的约定，认真履行相关职责。

特此公告。

建信信托有限责任公司

2019年6月30日

企业贷款尽职调查报告模板

企业贷款尽职调查模板一、公司基本情况及历史沿革 1、公司基本情况需披露公司设立情况，股东情况，实际出资情况，经营范围及实际经营的具体业务。 2、股东及实收资本的每次变化需详细披露具体情况，包括变更前后的持股数量和比例，转让、增资扩股价格及作价依据，每次是否办理工商变更，是否验资，实际出资情况是否与验资报告相符；公司的股权是否清晰：设立以来是否发生频繁的股权转让，尤其是涉及到公司核心人员的持股转让，控股股东及实际控制人是否保持稳定（从买卖过程看实际控制人是否对公司的发展有信心，是否有大规模套现行为），是否存在名义与实际股东不符情况； 3、公司登记的业务范围是否发生变化，实际经营的业务是否发生变化，经营业务的具体方式是否发生变化； 4、公司管理层的稳定性（董事、监事、总经理、副总经理、财务负责人、部分公司视情况还需要包括技术负责人、销售负责人）。 5、实质控制人的判断、历史出资问题二、公司人员情况 1、公司的主要高管，公司人数及年龄、学历结构； 2、公司人员结构（人数、学历层次、年龄层次等）； 3、分部门人员情况（分部门列表：中层人员、财务人员、销售人员、采购人员、技术人员）； 4、劳动合同、社保及薪酬情况公司所有人员是否都签订了劳动合同、是否都缴纳了社保；公司工资总额及平均工资额，各部门人均工资。三、公司的经营模式 1、公司是做什么的？公司所从事行业的规模、总体需求及成长性；主营是否符合国家或区域产业政策；主营行业竞争者是否容易进入等；

2、公司为谁提供产品和服务？公司的主要客户、客户的实力、是否有在行业内或区域内较为著名的客户等、公司市场占有率及其变化； 3、公司是如何提供产品和服务的？公司的营销、采购策略及服务理念等； 4、公司是如何赚钱？利润来源及其稳定和增长性；决策机制水平；盈利预测（大多数时候只是口头的盈利目标）的可信度等； 5、是否存在对市场预测的机制及程序，（银根紧缩、原材料涨价、人民币升值、出口退税率降低等因素对公司的大致影响，以及公司在应对这些因素时采取了哪些措施）。 6、公司是如何从设立到发展壮大的，公司的主要竞争对手有那些？公司通过什么途径建立竞争优势，公司今后的前景（经营模式的总体判断），公司通过什么途径保持自己的竞争优势？可行性及持久性？。（通过技术创新创造真实的差异化产品？通过品牌或信誉创造虚拟的差异化产品？（药品、食品、服装等）通过降低成本并以更低的价格提供相似的产品？通过创造高的转换成本锁定用户？通过建立门槛把竞争者挡在外面？）（比如取得资质、认证等）四、独立及持续盈利能力 1、公司在调查期内存在的所有关联方，关联交易的种类、交易金额及占同类总金额的比重、期末余额、价格及作价方式、关联交易毛利占总毛利的比重； 2、公司经营所必需的房产、土地、商标、专利及非专利技术的取得方式，所有权归属情况； 3、公司的技术、业务、利润来源是否过度依赖其他公司、相关政策及补贴收入； 4、公司生产经营模式、产品或服务结构、经营环境是否发生或将要发生重大变化； 5、公司对主要供应商及客户是否存在严重依赖。五、财务状况及收入确认分析 1、公司在过去三年的财务数据分析，包括销售规模及收入、毛利率、净利润、现金流分析；

信托尽职调查报告DOC

XXXX信托股份有限公司地址：XXXXXXXX 邮编：电话：传真：尽职调查报告项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部二○一三年十一月

XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划尽职调查报告一、信托项目简介 1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账） 3、期限：固定2年期。 4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者； 5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。 6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。 8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源：（1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障；（2）“A”主营业务收入；（3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。（4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX 县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。 10、保管银行及保管费：待定

交通银行委托贷款业务管理办法

交通银行办公室文件交银办…2005?228号关于印发《交通银行公司客户委托贷款业务管理办法》等规章的通知各省分行、直属分行：为进一步规范委托贷款业务管理，现将《交通银行公司客户委托贷款业务管理办法》和《交通银行公司客户委托贷款会计核算规定》印发你们，并将有关要求通知如下，请遵照执行。一、严格按照本办法和会计核算规定，认真履行受托人职责，规范办理委托贷款发放、监督使用和协助收回各流程手续。二、根据本办法的有关规定，总行将重新制订《交通银行委 —1 —

托贷款总协议》和《交通银行委托贷款单项协议》。协议文本另行下发后，各行应立即启用新的协议文本。三、对于符合条件的跨国公司开办外汇委托贷款业务，按本办法和《转发外汇局关于跨国公司外汇资金内部运营管理有关问题的通知》（交银办函…2004?345号）有关规定办理。四、企业网上银行专用委托贷款不适用于本办法。五、根据市场变化情况，总行将适时调整委托贷款业务指导费率并另行发布。六、本办法第四十五条规定的分级备案中，备案材料包括：委贷总协议、委贷单项协议、借款凭证和业务审批书的复印件。各省直分行应于每月最后一个工作日，将本月新发生业务的备案材料以邮寄方式寄出。情况紧急，并经总行同意的，以传真方式进行备案。七、原会计核算规定中的“委托贷款保证金户”更名为“委托已发放户”。交通银行办公室二ΟΟ五年十二月二十七日 —2 —

交通银行公司客户委托贷款业务管理办法第一章总则第一条为规范公司客户委托贷款（以下简称委托贷款）业务，保护委托人和本行（受托人）的合法权益，保障委托贷款质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》以及人民银行的有关规定，制定本办法。第二条办理委托贷款应贯彻执行国家金融方针政策，接受银监会的监管，做到依法经营、规范管理、防范风险。本行不办理非定向委托贷款。第三条委托贷款是指由政府部门和企事业单位等委托人提供资金，由本行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。本行办理委托贷款业务不代垫资金，只收取手续费，不承担任何形式的贷款风险。第四条本办法所称借款人，系指委托人指定的从本行取得委托贷款的企事业法人、其他经济组织和个体工商户。借款人承担偿还全部委托贷款本息的责任。第五条本办法所称担保人，系指由委托人确定并按《担保法》规定的担保方式，为本行办理的委托贷款提供担保的企事业 —3 —

委托贷款法规及解读

商业银行委托贷款管理办法第一章总则第一条为规范商业银行委托贷款业务经营，加强委托贷款业务管理，促进委托贷款业务健康发展，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本办法。第二条中华人民共和国境内依法设立的商业银行办理委托贷款业务应遵守本办法。第三条本办法所称委托贷款，是指委托人提供资金，由商业银行（受托人）根据委托人确定的借款人、用途、金额、币种、期限、利率等代为发放、协助监督使用、协助收回的贷款，不包括现金管理项下委托贷款和住房公积金项下委托贷款。委托人是指提供委托贷款资金的法人、非法人组织、个体工商户和具有完全民事行为能力的自然人。现金管理项下委托贷款是指商业银行在现金管理服务中，受企业集团客户委托，以委托贷款的形式，为客户提供的企业集团内部独立法人之间的资金归集和划拨业务。

住房公积金项下委托贷款是指商业银行受各地住房公积金管理中心委托，以住房公积金为资金来源，代为发放的个人住房消费贷款和保障性住房建设项目贷款。第四条委托贷款业务是商业银行的委托代理业务。商业银行依据本办法规定，与委托贷款业务相关主体通过合同约定各方权利义务，履行相应职责，收取代理手续费，不承担信用风险。第五条商业银行办理委托贷款业务，应当遵循依法合规、平等自愿、责利匹配、审慎经营的原则。第二章业务管理第六条商业银行应依据本办法制定委托贷款业务管理制度，合理确定部门、岗位职责分工，明确委托人范围、资质和准入条件，以及委托贷款业务流程和风险控制措施等，并定期评估，及时改进。第七条商业银行受理委托贷款业务申请，应具备以下前提：（一）委托人与借款人就委托贷款条件达成一致。

某公司流动资金贷款集合资金信托计划概述

合同编号：SCXT2012（JXD）字第6号－1-【】信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。信托公司依据本信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。信托公司因违背本信托合同、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由信托公司以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担。广东正升建筑有限公司流动资金贷款集合资金信托计划信托合同受托人：四川信托有限公司 2012年月

广东正升建筑有限公司流动资金贷款集合资金信托计划认购风险申明书尊敬的委托人：受托人——四川信托有限公司是依据中国法律合法成立并存续的信托公司，为了维护您的利益，特别提示您在签署信托文件前，仔细阅读本认购风险申明书、《广东正升建筑有限公司流动资金贷款集合资金信托计划说明书》、《广东正升建筑有限公司流动资金贷款集合资金信托计划信托合同》等信托文件，独立做出是否签署信托文件的决定。委托人将合法拥有的资金或其他财产交付受托人，受托人将以自己的名义，将委托人的信托资金或其他财产与其他有相同投资目的的委托人交付的资金和财产加以集合管理运用。受托人承诺，管理信托财产将恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，但受托人在管理、运用或处分信托财产过程中可能面临多种风险，包括但不限于法律和政策风险、信用风险、市场风险、管理风险等。（1）法律和政策风险国家货币政策、财政税收政策、信贷政策、产业政策、相关法律法规的调整以及经济周期的变化等因素可能发生不利变化，或国家和地方政府有关安全、环保、健康等政策可能发生重大变化，可能将对广东正升建筑工程有限公司的经营及盈利能力产生一定影响，从而对信托财产收益产生影响。（2）信用风险 (a)按照《信托贷款合同》的约定，广东正升建筑工程有限公司应当按照该合同的约定

《信托公司集合资金信托计划管理办法》(银监会令2017年第1号)

《信托公司集合资金信托计划管理办法》(银监会令2017年第1号) 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢篇一：《流动资金贷款管理暂行办法》(银监会令2010第1号) 中国银行业监督管理委员会令 2010年第 1 《流动资金贷款管理暂行办法》已经中国银行业监督管理委员会第72 次主主席：刘明康第一条为规范银行业金融机构流动资金贷款业务经营行为，加强流动资金贷款审慎经营管理，促进流动资金贷款业务健康发展，依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等

有关法律法规，制定本办第二条中华人民共和国境内经中国银行业监督管理委员会批准设立的银行第三条本办法所称流动资金贷款，是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的用于借款人日常生产经营周转的本外币贷第四条贷款人开展流动资金贷款业务，应当遵循依法合规、审慎经营、平第五条贷款人应完善内部控制机制，实行贷款全流程管理，全面了解客户信息，建立流动资金贷款风险管理制度和有效的岗位制衡机制，将贷款管理各环第六条贷款人应合理测算借款人营运资金需求，审慎确定借款人的流动资金授信总额及具体贷款的额度，不得超过借款人的实际需求发放流动资金

贷款。贷款人应根据借款人生产经营的规模和周期特点，合理设定流动资金贷款的业务品种和期限，以满足借款人生产经营的资金需求，实现对贷款资金回笼的有第七条贷款人应将流动资金贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授第八条贷款人应根据经济运行状况、行业发展规律和借款人的有效信贷需求等，合理确定内部绩效考核指标，不得制订不合理的贷款规模指标，不得恶性第九条流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经流动资金贷款不得挪用，贷款人应按照合同约定检查、监督流动资金贷款的第十条

房地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告(DOC 69页)

中融国际信托有限公司中融－大连琥珀湾项目房地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2011-4-21）经办业务部门：中融国际信托有限公司【金融市场】部

声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日调查人部门经理签字：年月日

目录 1 项目背景与交易结构概述 3 1.1 项目背景 3 1. 2 交易结构概述 3 1.3信托产品交易要素 4 1.4 本项目概况 4 2 融资人资信情况10 2.1 融资公司基本情况10 2.2 开发业绩1 3 2.3 融资人/实际控制人财务状况15 2.4 融资人银行贷款及对外担保情况23 3 项目概况和建设情况2 4 3.1 项目基本情况24 3.2 项目建设条件31 3.3 项目建设实施进度32 3.4 项目的股权价值分析25 3.5 项目的施工方、设计公司、监理情况33 4 项目市场情况2 5 4.1 项目投资环境25 4.2 大连市房地产市场29 4.3 项目分析及市场定位33 4.4项目SWOT分析35 5 项目财务效益评估37 5.1 现金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 资金来源与运用表39

5.4 投资计划与资金筹措表40 5.5 项目销售收入预测43 5.6项目现金流量预测45 5.7项目利润分析和经济指标评价44 5.8销售率盈亏平衡点45 5.9本产品优势比较分析46 6 信托方案与风险防范措施47 6.1 交易结构安排及信托计划摘要47 7 综合评价50

商业银行委托贷款管理办法

商业银行委托贷款管理办法中国银行业监督管理委员会银监发[2018]2号第一章总则第一条为规范商业银行委托贷款业务经营，加强委托贷款业务管理，促进委托贷款业务健康发展，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本办法。第二条中华人民共和国境内依法设立的商业银行办理委托贷款业务应遵守本办法。第三条本办法所称委托贷款，是指委托人提供资金，由商业银行（受托人）根据委托人确定的借款人、用途、金额、币种、期限、利率等代为发放、协助监督使用、协助收回的贷款，不包括现金管理项下委托贷款和住房公积金项下委托贷款。委托人是指提供委托贷款资金的法人、非法人组织、个体工商户和具有完全民事行为能力的自然人。现金管理项下委托贷款是指商业银行在现金管理服务中，受企业集团客户委托，以委托贷款的形式，为客户提供的企业集团内部独立法人之间的资金归集和划拨业务。

某房地产贷款项目集合资金信托计划推介书

上海某房地产贷款项目集合资金信托计划推介书一、上海某某房地产贷款项目集合资金信托计划 1、信托规模：不超过200份，金额为8000万—9000万元。 2、信托期限：信托计划期限一年，自信托计划成立之日起计算。如果借款人提前偿还贷款本息，则信托计划提前结束，联华信托提前分配信托本金和收益。 3、信托推介期限：20xx年3月5日至20xx年3月26日。若推介期内募集的资金达到信托规模，本信托计划将提前成立；信托推介期届满，若推介期内募集的资金未达到信托规模，信托计划不成立，投资者交付的资金于推介期届满之日起六个工作日内按中国人民银行规定的同期活期存款利率计息后退还投资者。 4、信托参与方式：缴付信托资金，签订信托合同。每份信托合同最低金额为人民币贰拾伍万元整，并可按人民币壹万元的整数倍增加。 5、预计年收益率：预计投资者年收益率为5.8%以上。 7、收益分配：信托成立后，满9个月分配一次信托本金和收益，信托结束时分配剩余本金和收益。 8、账户管理：设立专用信托账户，与自有资金分别管理，并为不同委托人的信托资金分别记账，充分保证信托资金的独立性和完整性。 9、信托资金咨询代理机构：

所名电话地址二、资金运用本信托产品所筹资金用途为房地产项目开发贷款,向上海某某企业发展有限公司提供项目开发贷款用于青浦区2003-03地块“某某蓝湾”住宅小区的开发建设，预计投资者年收益率为5.8%,如果上海某某提前归还贷款，信托计划提前结束。三、青浦区2003-03地块项目简介上海某某企业发展有限公司（以下简称“上海某某”）系天津知名房产集团——天津某某集团下属房地产开发项目公司。2003年10月，上海某某通过公开招投标，以总价1.58亿元的价格竞得上海市青浦区2003-03地块，该地块建设用地面积约105279平方米，其中带征公共用地约17354平方米，建筑基地面积约87925平方米。建筑容积率≤1.0，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，土地性质为住宅。该地位于青浦镇的东北角，南侧是已建成的青浦高级中学以及待建的小学和中学，北至盈港路，西至向阳河，东至华乐路，离老城区商业中心只有约1公里，紧邻区政府行政办公中心和夏阳湖，规划中的R-2线（地铁二号线延伸）通过该地，同三国道（A30），沪青平高速（A9）交汇于此。交通便利，生活设施完善。上海某某拟将该地块开发为高级生态社区，社区名称为“某某蓝湾”，房型为连排别墅和多层住宅。根据上海某某的资金安排，整个项目增量投资约2.5亿元左右，项目一次性开发，现已付清土地款及前期各项费用。该房产项目资金尚缺8000万-9000万元。上海某某拟委托联华信托发起设立一个期限为一年，规模为8000

新时代信托公司关于房地产信托项目的尽职调查报告

编号：中国金谷国际信托有限责任公司乌海市锦绣中华项目（一期）尽职调查报告业务经办部门：调查人员：联系电话：

声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中国金谷国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。项目经理签字：年月日项目经理助理签字：年月日调查人团队主管签字：年月日 2

目录业务经办部门：1调查人员：1联系电话：1 1项目背景与交易结构概述5 1.1项目背景5 1.2交易结构概述5 2融资人资信情况7 2.1融资公司基本情况7 2.2融资人财务状况8 2.3融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况9 3项目概况和建设情况9 3.1项目基本情况9 3.2项目建设条件11 3.3项目建设实施进度11 3.4项目的设计、施工、监理情况11 4项目市场情况12 4.1项目投资环境12 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测15 5项目财务效益评估16 3

5.1房地产项目总投资预测16 5.2项目资金来源情况17 5.3项目损益预测17 5.4项目有关财务效益指标18 6信托方案与风险防范措施19 6.1交易结构安排及信托计划摘要19 6.2风险防范措施21 7意见及建议22 8项目资料22 9附表：楼盘预订名单23 4

1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 2009年11月27日，乌海广昊房地产开发有限责任公司（以下简称“乌海广昊”）通过协议转让方式获得万龙房地产开发（集团）有限责任公司名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区地号为【02-02-51-0138】地块（总面积为77210 m2）的国有土地使用权。截止到2010年9月20日，乌海广昊办理其中46786.89 m2土地的使用权证，编号为【乌国用09第516号】；剩余30423.11 m2土地因拆迁工作尚未完成，目前还未取得国有土地使用权证。广昊房地产开发有限责任公司准备于上述地块上开发锦绣中华商住小区项目，希望由金谷信托就该房产项目的开发建设提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 信托结构简述融资方式：权益投资融资总成本：15% 融资人要求信托资金到位时间：2010年10月信托期限：18个月，12个月可提前结束公司收入：其中信托报酬方式收取【4-5】% 保管人保管费：0.1%-0.2% 受益人的预期收益：优先级预期收益A类100-299万元，9%/年；B类300-999万元， 10%/年；C类1000万元以上（含1000万元），11%/年项目发行计划（适用于集合类项目）：我公司自主发行的额度：【15000】万元 1.2.2 项目现状项目公司--乌海市广昊房地产开发有限责任公司，于2007 年8 月成立。包头市万龙房地产开发（集团）有限公司在2007年11月20日于乌海市国土资源局以摘牌方式获得本项目用地，土地出让金为45479809元。广昊房地产开发有限责任公司成立后，此土地转让到广昊房地产开发有限责任公司名下。除土地出让金外，乌海广昊房地产公司已缴纳该地块（77210平方米）契税1364394元，已缴纳国土局服务费（77210平方米）584798元。至此，该地块土地费用已全部交清。另该公司已向乌海市海勃湾区拆迁办支付拆迁补偿资金3684万元，并出资1300万元建设紧邻此项目的乌珠穆主题公园。至此该公司已投入资金超过9700余万元，折合楼面价约 5

中国农业银行委托贷款管理暂行办法

中国农业银行委托贷款管理暂行办法第一章总则第一条为了促进农业银行委托贷款业务发展，规范委托贷款业务操作程序，根据中国人民银行有关规定，结合农业银行实际，特制定本办法。第二条农业银行开办委托贷款业务，其宗旨是完善银行服务功能，满足社会各方面的需求。第三条农业银行开办的委托贷款，是指农业银行作为受托人，按照政府部门、企事业单位及个人等委托人的意愿，以农业银行的名义发放的贷款。第四条农业银行根据委托方指定的委托对象、用途、期限、利率、项目承办单位、受益人等，办理委托贷款业务。因借款人的原因造成贷款到期不能偿还的，农业银行不承担借款人偿还贷款本息的责任。第五条开办委托贷款业务的农业银行分支机构，需报总行审批，并持总行的批准文件及其他有关材料，向人民银行当地分支机构备案。

第二章委托贷款的受理和发放第六条委托贷款的受理。农业银行要对委托人资格、委托人委托资金来源和用途等基本情况进行审查，重点审查委托人资金来源是否是本行借款，委托资金来源和运用是否符合国家法律政策的规定，委托贷款利率是否符合人民银行的规定等。审查同意后方可与委托人签订委托贷款委托合同。第七条委托人要根据委托贷款委托合同及时在农业银行开立委托贷款基金账户，将委托贷款资金存入该账户。委托贷款的总额不得超过委托贷款基金存款总额。委托贷款的期限必须在三个月以上(含三个月)。对发放委托贷款必须坚持“先存后贷，先拨后用”的原则。第八条农业银行根据委托贷款合同确定相应的机构人员办理委托贷款业务，衔接委托方与借款方的关系，及时向委托方和上级行反映办理委托业务过程中的情况和问题，管理委托贷款。第九条农业银行根据资金到位情况、委托方《委托贷款通知单》要求，及时与借款方签订委托贷款借款合同，明确各方的权利和义务，及时办理委托贷款的发放。第十条

房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式 (一) 基本操作模式 1）信托资金（4）信托收益及本金图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第 16期。对（公司）进入期限/成本/金额退出

图2：贷款型信托的融资方式简图 (二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划 1.项目背景 1)项目基本情况 A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。控股控股图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发

对借款人50万元贷款的尽职调查报告

对借款人50万元贷款的尽职调查报告摘要：上门客户，于＃＃年8月23日向我行申请50万元贷款，担保方式;自然人担保。一、借款人基本情况 1、借款人身份信息：身份证全部信息借款人＃＃，男，汉族，43岁，法定住址：＃＃市＃＃县＃＃镇五。身份证号15262 ，发证机关：＃＃县公安局。身份证有效期。 2、借款人简历情况就职于＃＃＃＃实业总公司 -＃＃年从＃＃实业辞职后成立了森纳达贸易有限责任公司＃＃-＃＃年在赤峰市元宝山做土方剥离工程。＃＃年＃＃入股蒙野食品公司。＃＃年7月开始与巴彦淖尔欣泰房地产公司在＃＃巴彦淖尔市五原县境内合作开发房地产项目。＃＃-＃＃年所开发项目竣工，并对项目后期进行处理＃＃年巴盟乌拉特中旗拍得30亩地，花费1520万，个人占30% 3、对借款人基本情况的主观评价。在与客户沟通过程中感觉此人具备很强的沟通能力，会公关，借款人家中兄弟两人，弟弟巴盟主要做电信工程，感觉此人为人精明，

对事对人都有自己很独到的看法，对房地产开发有自己的想法，对当地情况把握较为准确。二、借款人实力情况 1、借款人经营经历（含资金积累过程等）。 1997年借款人在＃＃＃＃实业总公司原料部，分配到巴盟地区主管粮油收购等业务，对食品行业比较了解。2002年从＃＃实业辞职后成立了森纳达贸易有限责任公司，与朋友合伙各出资50万元做奶食品经营，并买断该产品河北、河南、陕西、山西、天津，北京、山东华北七省的销售权。在2003-2004年完成500多万元的销售业绩。在＃＃年由于合作期限已到，此时其代理销售的厂家也有了自己的销售公司，由于借款人＃＃占据的份额较大，所以受到了一定的管制，加之当年奶食品业也爆出质量问题，随后森纳达公司注销。从＃＃年之后分析＃＃的经营，自购5台装卸车，拉运土方及煤炭，后全部转让。＃＃年＃＃入股蒙野食品公司，共同开发了草原燕麦面、草原荞麦面，但是也没做起来。从＃＃年由于借款人亲戚在巴盟五原是当时是分管城建的领导，在有这层关系的前提下，开始与巴彦淖尔欣泰房地产公司在＃＃巴彦淖尔市五原县境内合作开发房地产项目，目前该项目的一期已经完工，占地10亩，建筑面积1万平米，其中住宅42套，商户26套，由于小区对面有学校，其商铺及住宅的销售情况一直不错。截止目前，

信托尽职调查报告

XXXX信托股份有限公司地址：XXXXXXXX 邮编：电话：传真：尽职调查报告项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部

二○一三年十一月 XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划尽职调查报告一、信托项目简介 1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账） 3、期限：固定2年期。 4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者； 5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。 6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。 8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源：（1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障；（2）“A”主营业务收入；（3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。（4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX

“受让银行个人信贷资产集合资金信托计划”的产品分析

关于“受让银行个人信贷资产集合资金信托计划”的产品分析为扩大我行理财客户群，快速扩大存款规模，阶段性提高我行资产流动性，优化信贷资产结构，同时，在区域市场上推出有影响力的个人理财产品，强化个人存款在我行负债来源中的基础地位，探索提高个人中间业务收入的途径和手段，现对“受让银行个人信贷资产集合资金信托计划”产品的分析如下：。一、产品的基本框架 1、鉴于个金信贷资产是我行的优质资产，原则上采用卖出回购的资产转让操作方式。即我行向交易对手暂时卖出个人信贷资产，同时承诺到期无条件回购。 2、产品实施步骤 ①我行向交易对手（信托投资公司）卖出一定金额的回购型个人信贷资产； ②交易对手向个人投资者发行同样金额的集合资金信托计划； ③我行代理该集合资金信托计划资金收付与托管； ④我行到期回购信贷资产； 3、交易对手（信托投资公司）不承担对我行信贷资产的评估及风险责任。 4、我行开展个人信贷资产卖出回购业务，原则上应按照个金信贷资产的本金转让信贷资产，转让利率由我行与交易对手协商确定，信托计划的利率应介于卖出的个人信贷项目的实际贷款利率和同期同档的定期存款利率之间。 5、个人信贷资产卖出回购业务项下，由我行担任对贷款实施日

常管理并负责贷款利息本金的收取工作。 6、开展个人信贷资产卖出回购业务时，我行应按照转让协议约定按时支付利息收益并回购个人信贷资产，借款人是否按时还本付息不影响我行的回购义务与支付利息的责任。卖出回购业务项下我行仍需承担贷款风险，应按原贷款金额和风险等级提取相应的贷款准备金 7、可按照一定比例配售与信托计划同期限的定期存款，以理财套餐形式对外发售。二、卖出个人信贷资产的确定 1、由于个金贷款笔数较多，拟采用打包转出方式。打包方式可采用按业务品种打包、按一定时间范围打包或组合打包。 2、由于个人贷款存在每月还款及较多的提前还款，在转让期间，对于借款人按照贷款协议规定所归还的贷款本金由我行代为收取，在回购日作为信贷资产的组成部分进行回购。 3、根据个人信贷资产的特点，我行原则上不提供相关客户信息和贷款合同等资料。如对方要求我行提供相关客户信息贷款合同贷款评估资料时，双方应签署保密协议。 4、总行资产负债管理委员会、风险管理委员和个人信贷部根据全行个金资产负债比例情况、资产流动性要求，充分使用调剂行内负债资源后权衡确定。如分行因开展业务创新而需要转出个人信贷资产的还应附送新产品业务分析报告。三、收益分析 1、我行收益假定信托计划回报率为3.9% 1、资金利差收益（按住房贷款利率5.31%测算）资金利差：5.31%-3.9%=1.41%

信贷业务中的尽职调查报告

信贷业务中的尽职调查报告信贷员的尽职调查，是对贷款人和借款人双方负责任的重要体现，借款人能清晰了解到自己的贷款能力，贷款人能有效防范风险，双赢的模式下将有助于银行也健康有序的发展。信贷业务中的尽职调查报告有的员工说柜员是银行最重要的岗位，每天接待客户的现金和资金的来去;但也有人认为信贷员是为银行创造利润的群体，没有信贷员日晒雨淋的调查和催收贷款，哪里来的银行利润。其实，存贷款工作一并重要。存款是银行生存之基础，贷款是银行发展之本。银行内每一个岗位都有其固有的重要性和特殊性，或许存在接触存款业务的客户很多，但是对于贷款业务的认识的还是比较陌生，现在就信贷业务做个简单了解。尽管在信贷业务品种不同、对象各异上，但都有其内在的、本质的、共同的管理流程。科学合理的信贷业务管理实质上是规避风险、获取收益，以确保信贷资金的安全性、流动性、盈利性的过程。每一笔信贷业务都会面临诸多风险，基本操作流程就是要通过既定的操作程序，通过每一个环节的层层控制达到防范风险、实现收益的目的。一般来说，一笔贷款的管理流程

分为九个环节，分别是：贷款申请、受理与调查、风险评价、贷款审批、合同签订、贷款发放、贷款支付、贷后管理、回收与处置。衡量一个从事信贷业务的专业人员工作效能，关键在于看他对每一笔贷款申请的尽职调查程度。因为尽职调查作为贷款全流程风险管理的关键环节，具有重要的意义。首先，全面深入、细致严谨、高质量的尽职调查工作是银行业金融机构开展信贷业务、管理信贷风险的基本保障，其工作质量直接决定了贷款质量和风险承担水平。其次，尽职调查是降低贷款人与借款人之间信息不对称，减少贷款风险隐患的重要手段。最后，通过揭示可能影响贷款安全的风险信息，有助于银行也金融机构作出正确的决策。勤勉尽责地履行调查义务，尽可能掌握借款人及业务的各方面情况，揭示分析潜在的风险因素，是信贷员尽职调查工作的基本要求。信贷员必须遵循真实、准确、完整、有效的原则，通过各种途径开展调查工作，全面掌握客户及项目信息。信贷员可以通过现场调查和非现场调查相结合的方式展开调查。现场调查包括现场会谈和实地考察，非现场调查包括搜寻调差和委托调查等方式。尽职调查最终体现在调查报告中，个人贷款尽职、调查报告侧重于对借款人的资信水平、偿债能力，贷款具体用途

应收债权集合资金信托计划尽职调查报告

西部信托?伦达集团应收债权集合资金信托计划尽职调查报告

目录第一章信托计划的设计方案及运作模式一、项目背景二、信托计划设计方案三、信托计划操作实施方案四、关联交易的说明第二章浙江西力科及伦达集团的概述一、浙江西力科的概述二、伦达集团的概述第三章伦达集团产业分布概述一、伦达集团产业介绍二、伦达集团实业公司的主要企业简介三、伦达集团地产公司的主要企业简介第四章电动工具行业现状及浙江西力科前景分析一、我国电动工具行业现状二、电动工具行业发展的对策及建议三、西力科公司发展策略及未来三年规划四、伦达集团自身经营情况及项目所在地经济形势分析第五章流动资金需求量及偿还能力分析一、流动资金贷款需求量分析二、第一还款来源分析三、第二还款来源分析四、第一、第二还款来源综合分析五、其他还款来源分析六、抵押物及保证人情况分析第六章项目存在风险分析和防措施一、风险分析二、风险防措施三、风险承担第七章部门意见一、项目可行性分析二、项目经理意见三、部门结论第八章声明

第一章信托计划的设计方案及运作模式一、项目背景浙江西力科机电（以下简称“浙江西力科”）创建于2001年，是一家以销为主，以生产切割机和铝锯机为主要产品的电动工具专业厂家，产品从原材料投入到成品出厂实现一条龙生产模式，也是我国最大的切割机生产基地之一。公司占地4万平方米，生产设备先进，技术力量雄厚，年产销量达200多万台。该公司注册资金6000万元，其中：玉洁出资3300万元，占注册资本总额比例55%。盛伶俐出资2700万元，占注册资本总额比例45%。浙江西力科的法人代表为盛伶俐，注册地址与办公地址均为浙江省武义经济开发区白洋渡工业区。该公司主要经营围：电动工具及其零配件、气动工具、园林机械、健身器材、太阳能热水器、电子产品汽车摩托车、电动自行车配件的制造和销售。该企业主营产品切割机市场占有率约7%左右，位居全国前列。浙江西力科于2001年开始运营，目前，公司产能利用率79%。浙江西力科在2011年开始对公司的生产环节逐步进行了扩容改造，技改后年生产能力达到250万台，产能利用率达到86%。截止2011年底，公司销售达到45664万元。为进一步拓展市场，使该公司电动工具在国乃至国外大循环中保持兴旺发达、持续发展的局面，浙江西力科新增一套自动化装配线，并将原有生产线部分设备升级换代，进一步提高产品质量，减少产品残次率，降低生产成本，加快新产品开发。在维持原有业务的基础上实现技术更新、提高产能、实现产品升级换代和产品多样化企业多元化的发展战略。同时，加快企业技术改造力度，形成大批量生产能力，保证产品质量的稳步提高。 2012年，公司根据市场需求的变化，将继续扩大产能和新增项目，计划增长销售 30%左右。为确保该企业的正常运营的资金需求，拟向我公司申请12000-15000万元的流动资金贷款。

银行委托贷款操作流程管理办法

附件： XX委托贷款业务操作流程为了促进XX委托贷款业务发展，规范委托贷款业务操作流程，根据《XX委托贷款业务管理办法》XX［2008］148号文件精神，特制定本操作流程。一、相关规定第一条 XX现行开办的委托贷款由委托人自行确认借款人和XX推荐借款人两种方式。第二条委托贷款单笔委托资金额起点为10万元以上，委托贷款总额不得超过委托款项总额，贷款未到期或到期未收回，委托人不能提取相应的委托款项委托贷款。借款人不得提前归还，个别特殊情况，由借款人向XX、委托人申请，征得同意后，方可提前还款。第三条发放委托贷款必须坚持“先存后贷，不得透支”的原则。委托贷款的期限必须在三个月以上（含三个月）一年以内，结息方式统一为利随本清。第四条委托贷款业务不进行授信，实行XX审批制度，贷款对象、贷款方式、贷款利率等须经县XX审批后方可办理。（审批材料按授信要求上报，以《XX委托贷款申请书》代替授信审批书）第五条委托贷款业务办理机构。指定各XX营业部作为业务办理机构，营业部主任或经县XX确定的信贷人员为委托贷款第一责任人。经办人收到委托人申请后，应及时确定借款人，应在15个工作日内通知委托人办理相关手续。个别特殊情况，据县XX贷审会或风险委批复为准。第六条委托贷款收益及费用的计算口径：㈠借款人系委托人自行确定的，收益及相关费用的计算口径： 1、利率双方自行协商确定，但不得超过贷款基准利率的2.3倍。委托贷款借款人归还委托贷款本息后，委托人的利息收入营业税及附加（5.6%）由XX代征，在委托人收益中直接扣划。 2、手续费按贷款本金的1－3％收取（计算公式＝委托贷款本金×

手续费比例），按合同约定在贷款出帐日一次性收取。 3、借款人系委托人自行确定的，委托人还须向XX出具《承诺书》（附件九）。㈡借款人由XX推荐类的，收益及相关费用的计算口径： 1、借款合同利率按人民银行贷款基准利率签订。在委托贷款借款人归还委托贷款本息后，委托人的利息收入营业税及附加（5.6%）由XX代征，在委托人收益中直接扣划。 2、手续费计算口径：计算公式＝委托贷款本金×（现行贷款执行利率－贷款基准利率）×期限。手续费由借款人在贷款出帐日一次性向XX缴纳。手续费最低收取标准为委托贷款本金的2%（年）以上。第七条委托贷款委托合同合同号编排规则：XX（社别）委借字第机构号＋年份＋顺序号（五位）＝15位号。一份委托合同对应一份借款合同，如同一委托人委托发放不同种类、不同借款人委托贷款须分别签订委托合同和借款合同。二、申请与审查第八条委托人向XX申请办理委托贷款，应填写《XX委托贷款申请书》（附件二），并提供相关材料，并逐级审批。第九条受理审批后信贷人员确定借款人，对委托贷款按规定审查后，须及时将委托贷款审查结果以书面或口头形式向委托人通报。委托人对贷款调查结果无异议，按时将委托资金划入XX委托贷款资金帐户，经办人员与客户签订《委托贷款委托合同》（附件三），委托人出具《委托贷款通知单》（附件四），XX根据《委托贷款委托合同》及《委托贷款通知单》的要求与借款人签订《委托贷款保证借款合同》（附件六）、《委托贷款抵押借款合同》（附件五）或《委托贷款信用借款合同》（附件七）。第十条委托方将资金划入委托贷款资金户时，XX需按委托人属性进行客户帐转内部帐账务处理，会计分录为：借：2117 个人结算帐户---委托人户；或2011 活期存款——委托人户贷：262202 个人委托贷款资金——委托人户 262201 企业委托贷款资金——委托人户