物业管理公司房屋设备维修管理案例分析
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物业管理公司房屋设备维修管理案例分析
【案例】某物业管理公司为了加强设备管理，延长设备的使用寿命，降低成本，减少损耗，提高设备的完好率与利用率，维护物业使用价值，更好地服务于客户，对设备管理和维修做了如下规定：
①
②功率、③
④
⑤
⑥
⑦检修维护电气设备时，应由组织者采取相应的安全组织措施和技术措施，实施前
要对作业人员进行安全技术交底，防止发生安全事故。
⑧检修维护电源干线、高低压、配电盘、配电箱等电气设备应安排专业电工进行，
并派专人监护，操作前必须拉闸并验电，悬挂警示标志牌，必要时须加装栅栏隔离。
⑨检修维护设备工作结束后，必须经专业技术人员检查验收合格后，拆除设置的安
全措施，在确定万无一失的情况下方可试车并投运。
⑩物业项目机电设备实行日常维护保养、一级保养和二级保养的三级保养制度。?日常维护保养由管理处维护人员负责。一级保养要在管理处设备主管领导下进行，二级保养要在公司工程部专业技术人员指导下进行。
?一、二级保养后，由保养人员填写记录单并由管理处设备主管和工程部领导签字
?建立由管理处领导、
情况。
?
录。
?
?(问运行)．(听动静)四查(查记录)为主，切忌走马看花般的形式主义和弄虚作假。
?物业项目内出现设备故障由管理处在24小时内报告。工程部和保险公司，以得到确认，并协助设备故障的调查和取证。
?设备故障抢修由工程部组织，重大设备故障抢修应委托专业设备供货单位实施，管理处给予协助、配合。
?发生停电、停水、停燃气直接影响客户正常生活的设障，由管理处迅速报告供水、
供电、供气公司组织抢修，管理予协助、配合。
?物业项目发生突发性供水、供电、供燃气设备故障后，处在协助、配合相关单位抢修的同时，要主动向客户提供帮助，把对客户的影响降低到最小程度。
21一般性的设备故障排除应由管理处组织维保人员在部技术人员的指导下进行，但必须具备安全技术保障条件。
22设备故障抢修工作所有的技术方案、图片、记录及验告由管理处负责收集、整理
归档，投保理赔由工程部负责。
23
手续，技术方案等资料后补。
1)
本设备，如供水、排水、空调、通风、供电、电梯等，主要是为了满足生产和生活的需要和提供舒适、便捷的工作和生活条件。无论是高楼大厦，还是普通住宅，如果没有各种设备，房屋就失去了主要的使用功能。随着科学技术的发展和人民生活水平的提高，房屋设备在整个房屋建筑中的作用越来越重要，人们对房屋设备的依赖性也越来越强。在物业管理中，房屋设备管理已成为极其重要的管理内容，占据核心地位。房屋设备管理的好坏与否直接影响房屋的使用水平，直接反映物业管理
工作的水平和质量。物业管理人员必须充分地认识到房屋设备在物业管理中的重要作用，全面了解和掌握各种房屋设备的工作原理、性能及其维修管理的内容和方法，以最有效地发挥设备的使用功能。
2】房屋设备管理的内容
房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理等。
(1)使用管理
用设备(如给排水、供电、电梯等)
下使用设备(如消防栓、自动喷淋设备)
(2)
(3)
安全管理是对设备安全使用、安全维修养护的管理。安全管理在房屋设备管理中占有重要位置，一旦出现设备安全事故，不仅影响设备的正常使用，同时对大厦、对企业的声誉都会带来严重影响。安全管理包括设备合格证制度、设备操作人员和管理员的安全培训、持证上岗制度和安全操作规程的实施检查和监督管理。
(4)设备技术档案资料管理
设备技术档案资料包括设备登记卡、设备使用说明、设备保修单、设备技术档
案、工作档案、维修档案等。
3)房屋设备交接
房屋设备交接是物业交接的重要内容之一。交接时，由工程部(维修部)负责组织各专业负责人(给排水、供电、空调通风、电梯、通讯、消防、安保监控)全面检查对方提供的设备技术资料（图纸、产品合格证、产品说明书、操作手册等)和安装、测试、验收资料，对技术资料不齐的，应要求对方提供；对达不到设计要求的应配
4)
登记，建立设备管理档案。
(1)房屋设备分类
①
②
③
④空调通风设备。通常为高层建筑中使用集中空调的设备，包括锅炉、冷水机组、新风机组、空调风管、风机盘管及一些净化除尘设备等。
⑤消防设备。高层建筑采用的消防设备包括烟感器、温感器、消防报警系统、紧急广播系统、自动喷淋系统、消防栓系统、防火卷帘门、防火门、抽烟送风系统、消防电梯、消防楼梯、消防紧急照明系统等。
一般民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消
防栓等。
⑥弱电系统设备。弱电系统一般包括综合布线系统、楼宇自控系统、通信系统、电脑网络系统、共用天线设备及闭路电视系统、消防报警系统、安保系统、电子门锁和门禁系统等。弱电系统由各类配套的设备设施构成。随着现代化水平的不断提高，房屋设备中的弱电设备越来越多。
⑦其他设备。如避雷装置、房屋维护维修设备等。
，
6．4
《设备台账》是记录某个设备的具体数据，反映设备的详细情况的资料。建立《设备台账》，是为了使设备管理部门了解和某个设备的具体情况，从而为设备管理提供基础资料。《设备台账》格式如表6．5所示。
表6．5×X物业管理公司设备台账年月日
(3)建立设备档案
建立设备档案，是设备管理的基础性工作。设备档案包括以下几方面的资料：
①开发商移交的设备原始技术资料，如产品合格证、产品说明书、操作手册，设备安装施工图纸、测试和试运行记录，设备验收记录。
②设备管理资料，如《设备登记表》、《设备台账》、设备零配件清单、设备使用操作规程、设备管理制度等。
③设备保养和维修资料，如设备保养、维修计划，设备运行记录，设备保养、
维修记录，设备事故分析报告等。
5)人员配备和规章制度
上岗。
①
②
房管理制度、冷水机组管理制度、消防中心管理制度、安全监控室管理制度等。制定设备管理制度是为了加强设备管理，保证设备的安全、正常运转。
③设备维修制度。设备维修制度是对设备操作人员和维修人员在设备操作、设备保养和设备维修时提出的具体要求，如设备保养规程、设备维修规程等。制定设备维修制度是为丁，加强设备的保养和维修工作，保证设备的正常使用，延长设备的使用寿命。
④设备岗位责任制度。设备岗位责任制度是对设备操作人员和管理人员履行其岗位职责提出的具体要求，如值班人员岗自职责、运行人员岗位职责、维修人员岗位职责、管理人员岗位职责、交接班制度等。制定设备岗位责任制度是为了明确操作人员和管理人员的职责范围、责任和岗位要求，加强分工与协作，共同做好房屋设备的管理工作。
6)设备运行、维护、保养
关人员进行分析、研究制定解决办法。
(1)
间的内在联系，制定设备维修计划确定设备中修和大修的周期，从而恢复设备的使用性能，延长设备的使用寿命。因此，设备的维修要强调计划性，即有计划地制定设备的维修保养周期和时间。
房屋设备在使用中因操作使用不当或因设备质量问题等原因，往往会突然发生故障。一旦发生故障，应及时检修，尽快排除故障，所以房屋设备的维修又有很强的随机性，事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。因此，房屋设备维修具有
计划性维修与随机性维修相结合的特性。
二是维修保养技术要求高。现代化的房屋设备技术全面、功能复杂、灵敏度和精确度高，对维修保养工作也提出了较高的技术要求，维修保养的好坏会直接影响设备技术性能的正常发挥。因此，在设备维修管理中，必须要配备具有相应技术水平和资质的专业技术人员从事维修工作，并建立房屋设备维修的责任制度。
三是设备维修保养和更新成本较高。房屋设备种类繁多，在房屋建筑投资中所
(2)
改造。
损坏，而由业主或使用人报修或由管理服务人员报修，维修人员现场采取修理措施，排除故障，使房屋设备恢复使用功能的活动。
中修是指对设备进行定期全面检修、设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，使设备恢复和达到应有的使用标准和技术要求。
大修是指对房屋设备定期全面检修，设备全部解体修理，更换主要零部件，使设备基本恢复原有性能。
更新改造是指对已丧失使用功能或已严重损坏，或技术性能非常落后的房屋设备进行主机、主体设备的更新或技术改造。
(3)房屋设备保养
房屋设备的保养是指物业管理企业对设备所进行的常规性检查和养护。
设备保养首先要制定保养计划，按计划周期和时间实施保养。《设备保养计划》
格式如表6．7所示。
表6．7 X×物业管理公司设备保养计划
二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。
物业管理案例分析100例之工程服务篇
物业管理案例分析100例之工程服务篇 案例一、工程人员敷衍了事，引致业主投诉 [案例描述] 2004年1月2日，正丰豪苑丰乐居18幢三、四楼业主向管理处反映家中有线电视无信号。工程技术员因四楼业主不在家未进行维修而导致业主投诉。[处理过程] 管理处服务中心接到投诉后，向业主作出解释（有线广播电视站前两天才把信号送到该幢楼房）；并立即向工程部派发“内部工作联系单”，要求工程部尽快开通此处有线电视信号。 工程部接到派工单后马上安排工程技术人员对该幢楼房的有线电视总接线盒进行检修，对松动线头进行紧固。随后，工程技术人员对三楼业主家的有线电视信号进行了检查确认，到四楼业主家检查时，因业主不在家就离开了（有线电视接线分盒在业主家未进行检查），然后向服务中心返回“内部工作联系单”。服务中心对三楼业主进行报修电话回访确认，但四楼业主不在家而未得到证实。 1月4日，四楼业主发现有线电视还没信号，直接投诉至管理处经理处。管理处经理接到业主投诉，立即安排工程技术员对该有线电视进行检查，对松动线头进行紧固，确认电视已有信号到达。事后该业主向小区业主委员会反映此事，业主委员会对管理处此事的处理态度极不满意，并提出了批评。 [案例点评] 该事件是极其平常的日常报修，因管理处工程技术员工作责任心不强，敷衍了事，同时因服务中心对业主报修未全面进行跟踪回访而引起。管理处各分部之间在日常工作中要主动相互沟通，多联系，互相提醒，只有这样才能更好地服务于业主/住用户，提高公司的总体管理水平，减少投诉。 案例二、景观瀑布接二连三自动开启责任在谁 [案例描述] 2004年1月9日下午，为迎接参观访问半山豪苑的“省房协年会”各级领导，半山豪苑管理处将椰林园景观瀑布进行开启。下午四点多，“省房协年会”的参观活动结束，管理处服务中心通知工程部部长关闭椰林园的景观瀑布，工程部所安排的人员因不熟悉设备，导致瀑布接二连三开启，浪费能源，引起投诉。 [处理过程]
物业管理经典案例分析
物业管理经典案例分析小区住户失窃物业公司管理被追责 物业公司收取了业主得管理费,却未尽到应尽得管理职责,致使业主家中失窃。近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃得物业服务合同纠纷案作出一审宣判，判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%得失窃损失3510元。 【案情回放】 何女士夫妇就是湘阴县精密现代城小区得业主。２010年7月２1日,何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自20１０年7月至2011年７月得物业费609元。2010年7月27日上午,怀孕得何女士出现分娩前兆,家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士得父亲回家取东西时,发现家中大门敞开,挂在客厅得液晶电视不见踪影,房间里得衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。何父马上意识到：“家中很可能被盗了”,于就是立即报警，湘阴县公安局得干警到达现场后做了询问笔录与现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下得线索有限,该盗窃案至今尚未侦破。 【法院说法】 盗窃案发生之后,何女士家人找到物业管理处,要求物业管理处赔偿损失。但就是由于双方对于过错程度得
认定及损失金额得确定存在较大得分歧,最终未能协商一致。于就是,何女士一纸诉状递交到法院,请求法院给个说法。 何女士认为，被告物业公司收取了业主得管理费，却未尽到应尽得管理职责,致使业主家中失窃,所以应当承担责任。根据调查了解，案发前精密物业公司所管理得精密现代城小区１５栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复),物业公司没有对这一段缺口进行修复,而且,物业公司得保安也未对进出小区得车辆与人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽得管理责任。 被告物业公司认为自己已经履行了义务,没有过错。何女士得损失，应该由犯罪嫌疑人也就就是小偷来承担,而不应该由物业公司承担。 湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费,物业公司应当对小区内住户得财产尽到合理、谨慎得注意义务。但就是精密物业公司在其管理得小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要得安全防范措施,而且对进出小区得车辆与人员没有进行适当得管理,门岗值勤形同虚设,其工作存在重大疏漏,对何女士家中财物被盗所造成得损失负有过错,应当承担30％得赔偿责任。遂依法判决作出前
环境管理体系考题-案例分析题
1、在公司的化学品仓库中发现贮存有大量的金属表面处理剂，其MSDSL写有：案例分析: 不符合的条款和内容：GB/T24001-2004标准447 “组织应建立、实施并保持一个或多个程序，用于识别可能对环境造成影响的潜在的紧急情况和事故，并规定响应措施。” 不符合事实：“公司的化学品仓库中发现贮存有大量的金属表面处理剂，其MSDSt写有: “本品如发生意外泄漏，应迅速用水稀释或黄沙混合后，并以熟石灰中和处理。”但仓库中尚未配置上述物资。” 2、查看某分厂“环境管理方案”中写明建立空压机房，以降低噪声排放，现场发现空压机仍露天放着， 案例分析： 不符合的条款和内容：GB/T24001-2004标准443 “组织应制定、实施并保持一个或多个用于实现其目标和指标的方案。” 不符合事实：查看某分厂“环境管理方案”中写明建立空压机房，以降低噪声排放，现场发现空压机仍露天放着。 3、2006年6月审核员在某厂发现，公司制造车间在3个月前引入了新的喷漆生产线，查阅该车间的环境因素识别和评价记录得知是在2006年1月填写的， 案例分析： 不符合的条款和内容：GB/T24001-2004标准431 a) “识别其环境管理体系覆盖范围内的活动、产品和服务中能够控制、或能够施加影响的环境因素，此时应考虑到已纳入计划的或新的开发、新的或修改的活动、产品和服务等因素；” 不符合事实：公司制造车间在3个月前引入了新的喷漆生产线，查阅该车间的环境因素识别和评价记录得知是在2006年1月填写的，之后没有增加或修正。 4、某食品加工企业，负责环境管理体系策划和总体实施的总务部提供的当地环境监测部门提
供的监测报告显示连续两次污水排放COD超标， 案例分析： 不符合的条款和内容：GB/T24001-2004标准4.5.3 “组织应建立、实施并保持一个或多个程序，用来处理实际或潜在的不符合，采取纠正措施和预防措施。”“ b）对不符合进行调查，确定其产生原因，并采取措施以避免再度发生；” 不符合事实：总务部提供的当地环境监测部门提供的监测报告显示连续两次污水排放COD 超标，而公司内污水处理站内部监测记录显示污水处理后COD未超标，因此没有采取任何措施。 5、审核员到某电镀公司审核，看到电镀车间内的含铬废水流向一地下管道， 案例分析： 不符合的条款和内容：GB/T24001-2004标准446 “组织应根据其方针、目标和指标，识别和策划与所确定的重要环境因素相关的运行，以确保a）建立、实施并保持一个或多个形成文件的程序，以控制因为缺乏程序文件而导致偏离环境方针、目标和指标的情况”的要求。 不符合事实：在电镀车间审核，看到电镀车间内的含铬废水直接流到综合处理池处理。&企业的环境监测站负责对本企业排放的污水进行监测，审核员查阅相关污水监测数据，其结果均符合相关污水排放标准。审核员又发现该监测站使用的仪器超过检定周期仍在使用。案例分析：不符合的条款和内容：GB/T24001-2004标准4.5.1 “组织应确保所使用的监测和测量设备经过校准和检验，并予以妥善维护。应保存相关的记录。” 不符合事实：企业的环境监测站负责对本企业排放的污水进行监测，该监测站使用的仪器 超过检定周期仍在使用。 8、审核员在参观某公司锅炉房时，发现锅炉的烟尘是通过一级旋风除尘后进入烟囱的， 案例分析： 不符合的条款和内容：GB/T24001-2004标准442 “组织应建立、实施并保持一个或多个
物业管理人员案例分析试题及参考答案
姓名：成绩： 物业管理人员案例分析试题 案例一（如何应对业主的成见？） 某小区一位业主装修时。擅自在阳台顶棚焊接铁架。与楼体其他阳台极不协调，管理处发现后，立即发出停工整改通知书，该业主对此怨声载道，说管理处限制她自由，铁架非安装不可。 你发火我不发火。管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任其硬顶也好，软抗也罢，在原则问题上绝不退缩。业主见管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。 虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中留下了对管理处的成见，每次见面都板着脸，管理员上前主动搭话也爱理不理。 为消除她的误解，管理处不计较其态度，依然真诚地为她提供各方面帮助，换取她的理解和信任。装修时帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家私，通过一系列微小的事情，这位业主终于主动与管理处配合，还成了协助该小区管理的主力军。[问题]这种情况，你有什么好的处理方法？ 处理方法： 1.坚持原则 处理此类问题要态度坚决，决不能轻易退让，否则开了一个口子，会一发不可收拾。 2.以心换心 管理处每天都在和业主打交道；磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧。关键要主动用自己真诚重新换取理解和信任。 案例二（如何处理小区商铺违反管理处规定的事情？） 某小区有商铺近60家，他们大多数都能够按照有关管理规定开展商务活动.但其中一家店铺，近年来屡屡违规，经常将一些招聘，商品和杂物摆出店门之外，影响了小区环境的整洁美貌。管理人员数次劝说、批评、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。最后决定由主管找店铺老板正式谈话，若不见效，则坚决采取处罚措施。 [问题]这种情况，你有什么好的解决对策 处理方法： 主管将该店铺老婆约到管理处办公室。首先，严肃指出屡屡乱摆放，严重违反了符合政府法规精神、又为业主住户认可的小区管理规定，理应予以惩处，但考虑到其曾经能够积极配合小区管理和缴费工作，所以再给一次自觉整改的机会。 然后，提出三个问题请其换位思考：假如你是小区管理人员，你如何去履行自己的管理职责呢？假如你的同行都象你一样，你想象我们小区又是怎样一种面貌呢？如果你是客户，你愿意到门前乱七八糟的店铺里购物吗？（最能打动他的就是这句话）。 解决结果： 严肃认真的态度、推心置腹的谈话，使店铺老板受到震动，当即保证不再乱摆乱放。事后，他马上进行了整改。
物业投诉处理案例
案例一： 某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼体其他阳台级不协调，管理处发现后，立即发出停工整改通知书，该业主对此怨声载道，说管理处限制她自由，铁架非搞不可。 你发火我不发火，管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任其硬顶也好、软抗也罢，在原则问题上决不退让，业主见管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。 虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见，每次见面都板着脸，管理员上前主动搭话也爱理不理。为消除她的误解，管理处不计较其态度，依然真诚的为她提供各方面帮助，以换取她的理解和信任。 装修时帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家私，通过一系列微小的事情，这位业主终于主动与管理处配合，还成了协助该广场管理的主力军。 即时自测：1、遇到这种情况，你有什么好的处理方法？2、请总结该案例的处理流程，并标注实施关键。 处理方法：1、坚持原则。处理此类问题要态度坚决，决不能轻易退让，开了一个口子，会一发不可收拾。2、以心换心。管理处每天都在与业主打交道，磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧，关键要主动用自己的真诚重新换取理解和信任。 案例二： 某大厦有几位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上，管得紧了收回去，稍一放松就又搬出来，是管理中一个不大不小的难题。
为此，管理处首先与业主委员会统一意见，明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理，然后拟定了四个工作步骤。 按照这一部署，各个护卫班在主管领导的统一组织下，分户包干，分工负责，分头落实。他们耐心细致的做好说服动员工作，一次不行就两次，两次不行就三次，仅用了一周时间就将公共走道摆放鞋架这一顽疾治理完毕。 本案例所用策略：1、值班护卫员通过可视对讲规劝住户；2、护卫班班长到置之不理的住户家宣传新的规定精神；3、主管领导上门做“钉子户”的思想工作； 4、管理处给仍然无动于衷的住户下达期限整改通知书。 小区管理中的许多顽疾看似很难解决，其实未必然，只要把它琢磨透了，见人之所未见，发人之所未发，独辟蹊径，拿出一个好的处理办法，问题就会迎刃而解。 素质技巧：严管细抓。 案例三： 如何处理底层商铺违反管理规定的事件？ 某花园底层有店铺近20家，他们大多数都能够按照有关管理规定开展商务活动。但其中一家店铺，近来屡屡违规，经常将一些招牌、商品和杂物摆出店门之外，影响了花园环境的整洁美貌。管理人员数次劝说、批评、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。最后决定由主管找店铺老板正式谈话，若不见效，则坚决采取处罚措施。 遇到这种情况，你有什么好的处理方法？请总结该案例的处理流程，并标注实施关键。
小区物业消防管理 5 个经典案例
小区物业消防管理5 个经典案例 小区物业消防管理5 个经典案例 一、小区居民燃烟花致火灾，物业公司被法院判赔 浙江省永嘉县一居民乔迁时在小区燃放烟花，致小区另一居民新房失火受损，永嘉县人民法院一审判决认定小区物业公司管理不善，判令其承担15%的损害赔偿责任，赔偿73529.85元。近日，温州市中级人民法院作出维持原判的终审判决。2007年2月5日浙江永嘉人陈文丰搬家时，在永 嘉华达大厦大院内燃放鞭炮、大烟花，其中威力大的烟花二个各25发，射程超过24层高。当天上午，华达大厦另一业主黄玲玲刚装饰完毕的B幢1503室失火严重受损，有关家具、电器、装璜损失及整修费用达490199元。永嘉法院一审认定，涉案火灾系由陈文丰违规燃放烟花爆竹引起，且华达大厦的物业公司即温州市大管家物业管理公司（下称大管家物业公司）对此存在管理不善，遂判决陈文丰赔偿黄玲玲财产损失416669.15元；大管家物业公司赔偿黄玲玲财产损失73529.85元。随后，大管家物业公司等提起上 。 法院终审认为，本案系燃放烟花爆竹引起损害赔偿纠纷，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火的预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，
原审判决大管家物业公司承担15%比例的赔偿责任并无不当。遂判决驳回上诉，维持原判。 二、物业一业主家中失火消防栓无水物业管理企业判赔18万 一栋小高层楼房失火，消防员赶到却发现消防栓没水，火势造成业主严重损失。昨日从武汉市中院获悉，小区物业公司被判赔偿失火住户18.4万余元。除夕夜放鞭炮，12楼业主家中遭殃2011年2月2日是除夕，23时许，住解放公园路某小区12楼的李萍送走亲友，准备买点食品回家，突然接到小区物业打来电话：你家房屋失火了！李萍赶紧回身上楼，物业人员已拨打火警电话，10分钟后消防车到达，消防员跑上楼，将水带接上该层消防栓，却没水。只得下楼，从一楼接水灭火。50分钟后大火扑灭，但李萍家的物品绝大部分烧毁，客厅顶部烧得露出钢筋，靠近阳台的墙体装饰物也被烧脱落。经勘查发现，失火原因为外来鞭炮为何消防栓无水？次日，物业公司人员回复消防询问：消防联动系统发生故障。消防栓无水延误灭火时机，业主将物业公司告上法庭李萍将物业公司告上法庭，认为物业公司管理不善致消防设施无法使用，贻误扑救火灾最佳时机，要求赔偿因火灾造成的全部损失。经调查，物业公司与李萍所在小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定物业公司应保持“消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通”。李萍提供被烧物品的部分发票
9种典型物业纠纷典型案例
9种典型物业纠纷典型案例 类型一、物业公司不是“第二警力 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 类型二、业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。
目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 类型三、物业管理费要明示 去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。 分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。 点评当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。 类型四、业委会擅自打官司 案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示
2020年(物业管理)六大物业案例分析
（物业管理）六大物业案例 分析
物业管理区内人身财产损失该不该赔偿？ 案例：孙某和沈阳三利物业管理X公司物业管理合同纠纷案 孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时，和辽宁三利房地产实业有限X公司签订壹份委托物业管理合同。2004年11月，孙某以壹台价值1950元的助力自行车在小区内丢失，三利X 公司安全防护管理不善为由，诉至沈河区人民法院，要求三利X公司赔偿其丢失的车辆损失1950元。 沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业管理有限X公司赔偿孙某助力自行车损失390元。法官评析：国务院颁布的《物业管理条例》明确规定：“物业管理X公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业X公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定，赔偿的额度应视其违约情况而定。 房屋质量有问题能否拖欠物业费？ 案例：滕某和沈阳巨龙物业管理有限X公司物业合同拖欠物业费纠纷案2000年1月，滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园壹套住房。此后，滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，巨龙X公司没有尽到物业管理服务义务，物业费和服务标准不相符。”为由，从2001年11月3日起至2003年11月3日止壹直未交付物业费。 原审判决认为，巨龙X公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。判决滕某给付巨龙X公司物业管理费3802元，且支付逾期付款违约金，负担案件受理费270元。沈阳市中法维持原判。 法官评析：物业X公司和业主之间是物业合同关系；而开发商和业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主和开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题，向物业X公司拒绝交纳物业费。可是，如果在物业合同中约定了物业X公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业X公司进行维修，物业X公司未履行义务的，业主
物业案例分析
物业案例分析 【篇一：物业案例分析】 目录 日常篇 装修篇 违规篇 突发事件篇 保安、公共秩序篇 物业产权纠纷 公共关系——原理篇 组织形象——塑造篇 公关活动——策划篇 人际交往——沟通篇 公共关系——礼仪篇 矛盾冲突——危机篇 一、日常篇 1、在小区内摔伤物业公司是否承担责任？ 案例介绍： 2000年１月７日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。 徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。 法院判决： 法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。 但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。 案例分析：
一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成 要件，应承担侵权的民事责任。 第一：物业管理单位的行为具有违法性。《上海市居住物业管理条例》第十二条规定：物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好， 环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。发现住 宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。可见，本案被告作为物 业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。 第二：产生了损害原告生命健康权的后果。 第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。 第四：被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单 位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人 应尽的特别注意义务。 二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。本案中，原告对自 己摔伤有明显的过错，表现在以下三个方面： 第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告 作为公司员工，上下班应走人行通道。原告不愿登楼梯，执意乘载 货电梯，主观上存在故意。 第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主观上有过失。 第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以 免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定：受害人对于损 害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。据此，原告应 当对自己的过错行为承担主要责任。被告物业管理单位虽未及时修理、清除结冰或采取积极的防护措施，但已尽到了及时警示和告知 的义务，应当减轻其赔偿责任。 2、客户欠租物管应该怎么做 案情介绍： 某高级商务办公楼内有一本地公司--a公司，其业务并未因入驻了一 个好的办公楼而有进一步发展，反而较为昂贵的房租倒成了不小的 负担，一年多以后，欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定 的期限内，如果a公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施 中止部分服务的通知，a公司对此未做出任何反应，也没有能力做出 反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除。
典型物业纠纷案例解析
典型物业纠纷案例解析 1、物业收费纠纷解析 相关法律法规： 《物业管理条例》第七条： 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第三十六条： 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》第四十二条： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条： 公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物权法》第七十二条： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识： 常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等. 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时， 根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒
适合中小型公司的办公环境管理规定案例分析
适合中小型公司的办公环境管理规定案例分析 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】
xx公司 办公环境管理规定 （V1.0） ( 内部机密，禁止外传 ) xx公司 目录 1 总则 1.1 本公司为维护员工健康，加强工作场所卫生管理，特制定本制度。 1.2 凡本公司卫生事宜，除另有规定外，全体人员必须遵守。 2 卫生要求 2.1 严禁随地吐痰，不得堆放垃圾、污垢或碎屑。 2.2 各工作场所内的走道、地面以及个人办公桌面，至少每日清扫一次，并采用适当方法减少灰尘飞扬。 2.3 饮用水必须清洁。 2.4 各工作场所的窗户及照明器具的透光部分，均需保持清洁。 2.5 各工作场所须保持空气流通。 2.6 垃圾、废弃物、污物的清除，应符合卫生要求，将其放置于指定范围内。 3 公共区域清洁卫生内容 3.1 当天的值日生要提前20分钟来公司，负责烧水。
3.2 员工所在部门工作场所的地面，无人座位的桌面以及其他公用桌面，当天的值日生要及时清扫，保持清洁、整齐。 3.3 储物室是物品存放的地方，各种清洁物品用完要分类摆放，保持整齐、安全。 3.4 会议室由行政人员清洁。如就餐，相关人员自行清洁。 4 个人办公环境卫生 4.1 办公环境是公司职员进行日常工作地区域，办公区域内的办公桌电脑设备及文件柜由使用人负责日常的卫生清理和管理工作，其他区域由当天的值日生负责打扫，行政部负责检查、监督办公区域的环境卫生。 4.2 垃圾、废物要装到垃圾桶中，定期清理垃圾桶。 4.3 办公区域内的办公家具及有关设备不得私自挪用，办公家具确因工作需要必须挪动时必须经行政部同意，并作统筹安排。 4.4 办公区域内应保持安静，不得喧哗，不准在办公区域内吸烟；办公区域内不得摆放杂物。 4.5 行政部负责组织相关人员不定时对办公区域的卫生和秩序进行检查并详细记录，检查结果存档保管。 5 有关赞助费 5.1 对于公共区域的卫生做不到位者，因当天值日生是以多人为一组，如发现任何一方面未做到，该组中每人每次各交赞助费5元。 5.2 对于个人卫生做不到位者，一个月内第1次交赞助费5元，第2次交赞助费10元，以此类推倍增。 5.3 对于当天未及时交纳者，以倍增（第二天是前一天的两倍）的方法计算赞助费。 5.4 所得赞助费由行政人员管理，计入员工活动经费。 公司卫生管理制度补充说明： 本制度实行适应期一个月，x月x日正式实行。 x月x日至x月x日卫生未达到要求，基数按1元计算；x月x日至x月x日卫生未达到要求，基数按3元计算。
物业管理案例分析(最全版)
案例十七成功服务业主费用催缴有谱 ［案例描述］ 某业主长期拖欠管理费，管理处办公室和财务人员多次打电话并上门做工作，该业主都以小区内有施工噪音、暖气不热等借口拒交。一个星期天。该业主打电话到管理处， 且非常不礼貌地说：我家楼上装修，把我家给淹了，你们物业管理公司是干什么的？ ［处理过程］ 值班的管理员听到该业主的声音，感到和业主沟通的机会来了。便冷静地安慰道： 您先另1]着急上火，我们马上就到。放下电话，管理员就迅速赶到了业主家，进门一看，地面上干干净净，但墙壁和窗帘上确实被楼上滴下来的水弄脏了一块。 管理员首先对此表示了同情和歉意，并请该业主放心，一定会将事情处理好。随后 管理员把楼上施工的负责人叫到楼下查看，并要他向该业主当面赔礼道歉。经过物业管理员的耐心调解，双方都接受了一个较合理的解决方案，此事得以圆满解决。 第二天，该业主主动来到管理处办公室补交了所欠10个月的管理费和水电费，并从 此后再也未拖欠过管理处任何费用。 ［案例点评］ 根据（物业管理条例》规定，业主有交纳管理费的义务，但有时通过法律手段来解决，效果不一定好。所以，在加强与业主之间沟通的基础上，善于把握时机，如业主 有困难的时候，能不计前嫌，急业主所急，想业主所想，用服务感动业主，取得业主 对我们工作的理解和支持，不失为一种解决欠费的好办法。 ［案例描述I 某花园管理处接到护卫员报告，反映某阁一业主家中夫妻两人正在打架，势头越来越凶。 ［处理过程］ 接到报告后，管理处人员立即放下手头的工作，马上查找业主资料，弄清基本情况。原来这一户男业主几天前刚因为停车位一事和管理处闹过矛盾，当时对管理处人员大发脾气。但我管理处人员不记前嫌，带上值班护卫员迅速赶往现场。 当管理处人员火速到达现场时，夫妻俩正扭在一起，相互撕打，丈夫的衣服被多处抓破，妻子的脸上被划了一道血口。管理处人员立即上前劝架，把他们分开时，不慎还 遭到误打。但谁也顾不上这些，一边劝导当事人，缓和两人情绪，一边帮着抹净伤口。 由于女方伤势比较重，而且情绪激动，管理处负责人陈小姐亲自送她去医院验伤。排队 挂号，交医药费，东奔西跑，一直陪着至医诊处理完毕。这时已经是下午五点钟了，大 家总算松了一口气。 事后，男业主主动来感谢管理处，特别是感谢陈小姐能够那么精心照料他的妻子。说幸亏管理处人员及时赶到，否则不知会发生什么事。对自己无故向管理人员发火一事表示道歉，希望得到谅解，并表示以后将全力配合管理处做好小区管理工作。 ［案例点评］ 俗话说“将心比心”。在为人处世中，只要我们真心对待别人，必然会换回对方的 真心。物业管理工作也是如此，只要我们全体员工真正将业主当作“上帝”，付出真情， 付出爱心，必将得到业主的认同与支持。
业主投诉案例分析
业主投诉案例分析 案例一：市政水压低业主屡屡投诉怎么办? 某花园一至三层采用一次供水，其他部分实行二次供水。由于市政供水的水压偏低，导致三层以下用户的热水器经常无法使用，停水断流现象也频频发生。管理处多次向供水企业口头和书面反映，反响都不大，供水情况也一直没有得到改善。弄得业主经常就此问题进行投诉，有的还骂骂咧咧出言不逊。 管理处对投诉的业主自然要笑脸相迎、善言相劝，一般管理人员没摆平的’就由主任出面。好话说了几箩筐，虽说暂时尚能平抑不满情绪，然而问题并未解决，业主还是三天两头再次上门。尽管他们多数也清楚问题不在物业公司身上，但普遍认定家里没水就得找管理处算账，就该由管理处负责(这种认识固然有失偏颇，但是我们应当理解他们，物业公司与那些垄断企业打交道尚且困难，何况区区“散户”?业主在求助无门的情况下，只能反过来给物业公司施加压力)。 为了摆脱这种被动应付的局面，管理处绞尽脑汁想办法，有针对性地采取了几项新的措施：主任出面找政府部门反映民意民情，借助行政力量促进供水问题的解决；未彻底解决前动员大家错开冲凉高峰期，以缓解水压状况；一旦发生停水，安排护卫员为上了年纪或行动不便的业主送水上门。同时利用公告形式，将之公布于众(“做”很重要，“说”同样重要，我们不仅要扎扎实实地为业主排 忧解难，同时还要让业主了解我们的良苦用心)。 业主看到管理处确实是尽心竭力了，也就不再恶语相加。尽管供水不正常的状况还持续了较长一段时间，但绝大多数业主都能对管理处给予谅解。后来通过不懈努力，小区供水状况才逐步得到了明显改善。 点评：服务产品的特定属性，使得人们很难将物业管理的职责界定和囊括得十分清晰。对一个负责任的物业公司来说，发生在小区内的所有事情，没有该不该管的划分，只有怎样去管
物业投诉处理案例
案例一: 某小区一位业主装修时,擅自在阳台顶棚焊接铁架,与楼体其她阳台级不协调,管理处发现后,立即发出停工整改通知书,该业主对此怨声载道,说管理处限制她自由,铁架非搞不可。 您发火我不发火,管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规,说明保持楼宇外观统一的必要性,任其硬顶也好、软抗也罢,在原则问题上决不退让,业主见管理处的态度这么坚决,只好按照要求进行整改。 虽说违章装修的问题解决了,但这位业主的心中也留下了对管理处的成见,每次见面都板着脸,管理员上前主动搭话也爱理不理。为消除她的误解,管理处不计较其态度,依然真诚的为她提供各方面帮助,以换取她的理解与信任。 装修时帮助她打扫卫生,入住时帮助她搬运家私,通过一系列微小的事情,这位业主终于主动与管理处配合,还成了协助该广场管理的主力军。 即时自测:1、遇到这种情况,您有什么好的处理方法？2、请总结该案例的处理流程,并标注实施关键。 处理方法:1、坚持原则。处理此类问题要态度坚决,决不能轻易退让,开了一个口子,会一发不可收拾。2、以心换心。管理处每天都在与业主打交道,磕磕碰碰总就是难免的,有了矛盾不要紧,关键要主动用自己的真诚重新换取理解与信任。 案例二: 某大厦有几位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上,管得紧了收回去,稍一放松就又搬出来,就是管理中一个不大不小的难题。 为此,管理处首先与业主委员会统一意见,明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理,然后拟定了四个工作步骤。 按照这一部署,各个护卫班在主管领导的统一组织下,分户包干,分工负责,分头落实。她们耐心细致的做好说服动员工作,一次不行就两次,两次不行就三次,仅用了一周时间就将公共走道摆放鞋架这一顽疾治理完毕。 本案例所用策略:1、值班护卫员通过可视对讲规劝住户;2、护卫班班长到置之不理的住户家宣传新的规定精神;3、主管领导上门做“钉子户”的思想工作;4、管理处给仍然无动于衷的住户下达期限整改通知书。 小区管理中的许多顽疾瞧似很难解决,其实未必然,只要把它琢磨透了,见人之
物业管理典型案例汇总
物业管理典型案例汇编 房屋结构改造维修方面 案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫” 案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。 问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备? 判决:顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状。 房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任。 案情:住在19楼的业主卫某,在自己物业内卫生间的东墙开窗,将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻,继续施工安装窗户致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题:自己的物业是否就有权随意破墙? 判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户,恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据:《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。” 作为一个业主,应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并由此造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌,影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施,维护了其他业主的合法权益。 案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重 案情:业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米,可放水约4.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的第29层的物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询,以
物业经典案例分析
目录 安管服务篇 案例一居功自傲后悔莫急 (1) 案例二处警迅速有勇有谋 (1) 案例三训练有素勇抓鱼贼 (2) 案例四小区安全防范、防范、再防范 (2) 案例五捍卫业主利益勇擒抢劫车犯 (3) 案例六电线短路引起火灾指挥得当控制到位 (4) 案例七有勇有谋智抓车贼 (4)
5 案例九欺骗领导投机取巧 (5) 案例十目无纪律弄虚作假 (6) 案例十一商城铁鹰机智勇猛............................................................6案例十二“五心”服务排忧解难 (7) 案例十三租户跳楼保安员全力救援 (7) 案例十四有勇有谋高空救人 (8) 案例十五工地失火全力以赴 (9) 案例十六提高“执行力”义不容辞 (9) 案例十七门岗大门与车子相撞，责任在谁…………………………………… 10 案例十八脏、臭、累毫不在意 (10) 案例十九租户欠费潜逃保安及时制止……………………………………… 11 案例二十醉汉碎玻璃保安挽损失…………………………………………… 11 案例二十一车辆管理尽忠职责………………………………………………… 12
案例二十二高度警惕保障安全………………………………………………… 13 案例二十三顾客至上情理相融………………………………………………… 13 案例二十四吓阻为主智擒劫匪………………………………………………… 14 案例二十五神勇飞鹰勇擒歹徒………………………………………………… 15 案例二十六宿舍被盗主动出击………………………………………………… 15 案例二十七违纪施工业主投诉劝阻无效严肃查处……………………… 16 目录 安管服务篇 案例二十八山顶见赃物安全管理见盲点…………………………………… 17 案例二十九聚众报复复仇落空……………………………………………… 17
管理学基础案例-2-环境分析
案例1 公司内部环境 某建筑公司，经过几十年的发展，已经成为当地知名的建筑龙头企业。总结企业成功的经验，许多管理人员归结为天时、地利、人和，如国家经济的持续发展、与当地政府、银行的良好关系，几十年形成的固定客户和良好的信誉，良好的员工素质等等。在2008年北京奥运景气鼓舞下，公司确立了打破地区界限，成为全国乃至世界知名建筑企业的远景和使命。当企业树立这样的远景和使命并为之努力时，发现曾经作为优势的“天时、地利、人和”似乎不在。例如，就在前不久，日本一家建筑企业在与公司谈判时，让公司在两天内给出一个项目的报价。由于公司没有既懂建筑专业又精通日语的人员，没有能够及时报价，很遗憾地没有抓住公司项目。 【问题】 请分析该公司的内外部环境，以及应采取的措施。 【案例分析】 1．天、地、人是对公司内外部环境的概括描述。从案例中可以看出公司过去的成功来自天时、地利、人和，构成了公司的竞争优势。当公司重新确立了“成为全国乃至世界的建筑企业”时，从案例中可以看出在政府、银行关系方面、在地理方面、在人员素质要求等方面，都发生了变化，所谓的天、地、人已经不再成为优势。 2．因此公司要真正认清所处的内外部环境，确定公司的使命和愿景，并围绕天、地、人等制定相应措施。具体措施应围绕培育公司的核心竞争力方面：具有建立电子商务网络和系统的技能；迅速把新产品投入市场的能力；更好的售后服务能力；生产制造高质量产品的技能；开发产品特性方面的创新能力；对市场变化作出快速反应；准确迅速满足顾客定单的系统；整和各种技术创造新产品的技能等方面. 案例2 10分钟提高效率 美国某钢铁公司总裁舒瓦普向一位效率专家利请教：“如何更好地执行计划的方法？”。利声称可以给舒瓦普一样东西，在10分钟内能把他公司业绩提高50%。接着，利递给舒瓦普一张白纸，说：“请在这张纸上写下你明天要做的6件最重要的事。” 舒瓦普用了约5分钟时间写完。利接着说：“现在用数字标明每件事情对于你和公司的重要性次序。” 舒瓦普又花了约5分钟做完。利说：“好了，现在这张纸就是我要给你的。明天早上第一件事是把纸条拿出来，做第一项最重要的。不看其它的，只做第一项，直到完成为止。然后用同样办法对待第2项、第3项……直到下班为止。即使只做完一件事，那也不要紧，因为你总在做最重要的事。你可以试着每天这样做，直到你相信这个方法有价值时，请将你认为的价值给我寄支票。” 一个月后，舒瓦普给利寄去一张2.5万美元的支票，并在他的员工中普及这种方法。5年后，当年这个不为人知的小钢铁公司成为世界最大钢铁公司之一。 【教学功能】 无论组织或个人，若想走上成功之路，首先必须要有明确的目标，然后制定切实可行的行动计划，并集中全部精力去实现之。本案例涉及计划的重要性、内容、制定计划的原则等知识点。
物业管理案例分析
物业管理案例分析－小男孩在小区内触电受伤，应当向物业管理公 司还是向电力公司索赔？ 【案例】孙某（男，10岁）在家里玩耍是发现阳台旁边的树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟，结果被 挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某的父母向法院提起诉讼，要求物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。法院查明，在距离孙家阳台的垂直距离大约5米处，由10潜伏的高压线，事发前天 晚上有7级大风，大风将高压线刮断，导致损害事故的发生。 【解答】孙某触电受伤是电力公司未尽维护高压电设施安全使用义务而引起的，电力公司应当承担赔偿责任。物业管理公司没有维修养护高压电管线的义务，不负损害赔偿责任。 一、物业管理公司不承担法律责任 物业服务合同与供电合同是两个的法律关系。物业管理的功能在于保障物业的正常使用，维护小区的公共秩序。物业管理的管理范围应当限制在建筑物及与建筑物密不可分的附属配套设施。并不是业主在小区内受到的所有伤害都应当由物业管理企业承担责任，物业管理企业承担责任的界线是合同的约定以及法律的规定，如果物业服务合同没有约定由物业管理企业对有关事项进行管理，而法律法规又没有规定由物业管理企业相应的义务，那么物业管理企业自然无从承担法律责任。本案中高压电线不属于案发小区建筑物的配套设施，物业服务合同没有约定物业管理企业维护高压线的正常使用的功能，因而不应当属于物业管理事项的范围。根据《典礼设施保护条例》以及《物业管理条例》等法律法规的规定，高压电线的维修养护责任是由电力公司承担的，物业管理公司对高压电线漏电造成的损害，不承担赔偿责任。 二、电力公司应当对孙某进行损害赔偿 电力公司具有维修养护高压电线的责任，应当严格依照《电力设施保护条例》及其《实施细则》的规定，采取有力的措施保障电力设施的安全，在大风过后应当采取措施消除危险。《物业管理条例》第52条第 1款规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线 和设施设备维修、养护的责任。”电力公司未能及时检修刮断的电力设施，主观上有过错，应当承担损害 赔偿责任。《民法通则》第123条规定，“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具 等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。”本案中孙某并非故意触电，电力公司不具有免责条件，应当依法承担法律责任。 【法律依据】《民法通则》第123条；《物业管理条例》第52条第1款；《电力设施保护条例》及其《实施细则》。 物业管理案例：装修管理案例分析 某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主