三线城市综合体运营盈利模式与案例分析

二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析

主讲人：吴永康北京天安伟业董事长

北京天安伟业董事长

北京华联商厦副总经理

多年的商业地产经验

服务全国30多个城市100多个项目

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吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。

本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。

给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。

一、前言

我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。

今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能

完全照单全收。比如距离100公里左右的唐山、秦皇岛都有很大的差异，这都是要实事求是的，不是简简单单的跟风，万达怎么做，我们就跟风做，我们学不了万达。最近有一本书《海底捞你学不会》，很多东西不能照搬召做，根据实际情况来发挥。

跟各位探讨一下国内二三线城市商业地产及都市综合体的发展现状，然后再讲讲国内一线城市北上广深商业地产及都市综合体的生意模式与盈利模型。

二、二三线城市商业地产及都市综合体的发展现状

中国划分北上广深叫做一类城市，大多数同事属于国内二三线城市，二线城市更多的是省会城市，三线的城市是某些弱一点的省会城市或者地级城市，还有一些不是地级城市，例如辽宁大连、山东青岛、福建厦门。

目前国内二三线城市商业地产发展怎么样？我们的发展期我个人觉得应该是从2008年奥运会开始，二三线城市有了都市综合体的概念，因为2008年之前中国都在大兴土木改造北京，因为有奥运会，北京改的非常令人瞠目结舌，不能说好也不能说不好，总之用外国人两三天时间评价说了不起，然后人家走了，剩余城市怎么样，我们还要慢慢体会。不管怎么样，这种大兴土木的都市综合体要知道，单独2007年的商业地产的放量是550万平米，2008年商业地产的放量是850万平米。08年之前都是在北京，比如上海的世博会等等在大兴土木，中国城市化建立的一种起点热潮都来自于奥运会，奥运会后，中国的各个省会城市，省里的领导下大力气进行各自省里七八个地级市的都市化进程，来自河北唐山、秦皇岛、张家口、沧州、邯郸、保定、邢台方方面面的同事都能感受到，河北说三年大变样，辽宁说三年要大大变样，所以城市在不断的拆，原来的老城区全部像唐山大地震一样拆掉了，现在各自城市都是如此，很多原来繁华的市中心都要建立起现代都市的标志。这也是从08年，各个二三线城市才开始风起云涌向着一种地产的开发模式，在此之前，主要是房地产的开发形势。

今天又发现在国内已经对住宅市场，政府已经严厉控制一年多的时间，最近大家都说房价拐点了，昨天我看新浪网上讲北京已经有两个房子都很有名，一个是在通州北京橡塑11600降到了底点，我今天早上看短信合生创展世界花园在通州9980，现在房地产的寒冬来了，消费者的春天开始到来了。这个房地产的打压限购导致了大家都持币观望，今天的二三线城市虽然住宅的开发仍然比北京、上海一线城市开发商更有信心一点，但是价格已经明显的在今年顶多不降价或者已经开始降价了，北上广深降得很厉害，在二三线城市住宅还没有完全探底，但是也没有涨。这种情况下，大家突然发现在二三线城市干都市综合体划算，因为能够卖商铺，大家不愿意回避又想回避，二三线城市商业地产开发商为什么要开发？一是为了要面子，一般开发商在二三线城市的老大或者前三名，跟政府关系称兄道弟，要面子，拿到核心地方的土地，一定要给政府领导面子，盖唐山第一高，秦皇岛第一高，沧州第一大等等。二是

发现商铺不限购，政府可以支持，商铺可以包装，住宅如果能卖五千，商铺搞不好能卖一万五，盖十平米住宅还不如盖两到三平米商铺划算，在利益的驱使下二三线城市都市综合体开始风起云涌。

08年到现在短短三年时间，各个地级市在市中心或者在新区，这两个地方最容易有都市综合体，一是老城市的更新，一是所谓的新区新政中心，政府都搬了，经常在北方或者南方一带都会看到一些现象，政府很爱搬家，盖一个新区市政府搬去了，有的省政府都搬过去了，要托举新区，新区往往也有这样一个特点。到今天为止二三线城市每个城市的都市综合体都可圈可点，规模不算小，10-20万平米居多，少一点七八万的，也有更大一点的。

1、都市综合体的组成

都市综合体的组成是什么？为什么要有都市综合体？我觉得全中国和世界都一样，都市综合体的组成主要是几个产品：1.购物中心，我们还不如叫商场更通俗易懂；2.商业街，不如叫做商铺；3.写字楼，还不如叫loft、soho；4.公寓；5.酒店；6.广场；7.停车场。

这是建筑产品，一般来讲都市综合体都有一个比较大的广场，各种小的不同的主题广场组合，以及停车场，原来二三线城市到今天二三线城市的老百姓、消费者也不喜欢把车停到地下，觉得地上方便，一停车就走，其实北京何尝不如此，谁也不愿意把车开到底下，都愿意停在地上，由于地上没有车位，现在管理想进入这个楼宇，地上没有停车，不随着物业管理的进入，不下停车场也得下，停车场需要导向，对于二三线城市的停车场也很关键，也是地下的一部分。

更多的购物中心可以延伸出来很多产品，比如1.主力租户，比如百货公司、大型超市、电器行等等，还有餐饮娱乐，电影院、KTV、电子游戏、健身游戏、网吧、儿童、保龄球。2.精品租户，各种店铺。购物中心可能有百货店、超市、国美电器、运动家具类的专业大店，还有餐饮，国际快餐麦当劳、肯德基、必胜客，国内的永和大王、面包房，大型的中餐、西餐、茶餐厅、茶馆、酒吧等等餐饮娱乐。

2、综合体的来历

大家回顾一下我们的都市综合体是不是这样一些组成，都市综合体的来历是怎么样的？这个都市综合体的开发不是个人主观臆断不是大的结合在一起，往往随着都市化的发展来进行的，城市越来越发达，人口密度越来越多，交通越来越不便利，人的活动半径很急促，时间效率需要提高，环境又不断的污染，都市综合体应运而生，都市进行不断发展的时候，一个城市不断的扩大，会必然的带来有各自的社区或者各自的一个区域的商业中心，作为城市级的商业中心可能只有一个或者两个，但是作为这个城市的东南西北中的商圈、区域性的商圈，由于都市化不断扩大，人口不断增加，消费能力不断增强，变得需要各自的都市综合体。这种都市综合体能够让消费者在一个房地产的项目里面，完成了第三生活空间的概

念，所谓第三生活空间的概念，我们自己每天吃饭、睡觉、温馨的家庭是第一时间空间，单位、办公室是第二生活空间，我们也希望能够让各自朋友开发的都市综合体能够成为这个城市的核心商圈，是第三生活空间，在这里完成商务聚会、家庭聚餐、周末的休闲娱乐购物，可以在这里租买写字楼，在这里办公，甚至在这里商户利用酒店进行住宿，还有各种各样的商业活动，这样就能够缩小你的交通上所带来的时间浪费和污染的环境，在集中的都市综合体里夏天很凉爽、冬天很温暖，在室内和局部的室外进行生活。

像欧美这样都市不断发展，由于生活模式，工作、家庭，在城市里生活，定期的到国外、大自然进行度假，他们习惯于都市综合体的概念。在欧洲一些小城市，比如荷兰首都阿姆斯特丹有很多的都市综合体都是一个连一个，地下都是联通的，美国纽约大都会会看到摩天大楼的地下，或者上面有连廊沟通，每一个都市综合体都有联通，这个都市综合体的发展产生的根本原因就在于都市化的发展，而都市化的发展，对于国内二三线城市来讲，2008年以后，随着国内的经济拉动内需的宏观背景，政府都非常强力的在各自所管辖的省内大力的推广各个地级市的都市化进程，这样的话，随着各个地级市的老城区的翻迁改建或者新区建立就应运而生了，每一个城市的都有若干个大小规模基本10-20万平米的都市综合体。

3、发展现状

由于这样历史背景，发展到今天，客观的说在我们所熟悉的二三线城市真正能够开业经营的，真正写字楼入住、公寓入住、酒店开张、购物中心开业的都市综合体非常少，而更多的都是在建工程、在售工程，因为即便从08年就开始做，到今年第四年才有第一批的都市综合体的开业，更多的还都是在筹备中、建设中、招商中、销售中和准备开业中。所以二三线城市商业地产，尤其是都市综合体未来发展的趋势，就变得非常一个敏感话题。一方面实际成功案例很少，我从2007年进入这个行业，服务于房地产开发商，专注于商业地产都市综合体的开发，到今天五年多过去了，我能各位提供的整体开幕的案例也只有两三个而已，更多的都是在筹备开业、马上开业或者是在筹建之中。从我知道的范围内，也并不很多，一是我们没有什么成功的先例可以学习，二是大家看到了国内一线城市北上广深这四个大的中国的国际化都市的商业地产，尤其是都市综合体的发展，现在的情况也是非常的堪忧。大家能够感觉到，可能在北京看很多的大型都市综合体都空租率非常高，人气非常淡，也给二三线城市的开发商，或者在座的各位同事感觉我们的未来会不会也是如此。

再加上由于房地产政策的严苛打压，政府对于商业地产有某种意义上在二三线城市成为一个新鲜事物，所以在营销过程中，无论是招商还是销售过程中，都会遇到这样那样的，连政府也不知道该怎么解决，更不用说开发商不知道怎么解决的问题。很多时候发现，如果一个都市综合体想引进一个电影院，

咱们国家消防没有这样的规范，三层以上不能做电影院，但是在看全中国、全世界的都市综合体把电影院放到五六层，消防也没有具体的法律。比如溜冰场，在都市综合体里引进也是挺时髦，但是消防局说这个溜冰场不能在三层以上做，消防分区的问题，有一次开会，一个开发商就说溜冰场怎么着火呢？都是冰。消防也不知道该怎么答。比如销售或者招商的时候，遇到一个很大问题，测绘面积的问题，到底用建筑面积还是用使用面积，都晕了头，不知道用什么来标准。都市综合体在发展，在中国范围内，政府的法律法规没有健全，搞得开发商丈二和尚摸不着头脑。总之，造成目前二三线城市的都市综合体开发商还有点像在座各位一样，有机会听听人家怎么讲，有机会看看别人怎么做就看一看，有机会了解看别人怎么干的，我们就了解，因为真的是无计可施，但是二三线城市的都市综合体又必须要发展，因为这是一个趋势，利润也都颇高，又怎么样规避开发商变成骗子？二三线城市的开发商说我们要卖，人家说我们是骗子，如果不卖，钱又不够，美国时代周刊说中国的开发商是一个亿去博十个亿，一亿的资金干十亿的事情，资金不太充分，现在银根紧缩，贷款非常困难，造成国内二三线城市商业地产发展现状迷茫，但又不得不发展。

怎么打破这个怪圈呢？我没有灵感妙药，我只能给大家分析，首先要明确自己的定位，我们二三线城市都市综合体第一个要走出的误区不要盲目的向北上广深一线城市综合体学习，不要盲从。北上广深的都市综合体，有几个特点是二三线城市开发商学不了的。

4、北上广深的都市综合体几大优势（二三四线勿盲从）

1.开发商实力跟你们是不可同日而语的，北上广深的都市综合体往往开发的地点都是非常好的黄金地段，地价都是天价，开发商不是带有国际背景，就是国字头的开发商，或者几个民营的巨头，万达、富力等等，我们首先要认清自己，由于实力的问题，所以就造成了在开发的理念、开发产品的规划设计、开发营销进度方方面面，物业管理的思路、原则等等都不尽相同，所以不能盲从。不能说万达这么做，我就得这么做。更不能盲从的是北上广深的都市综合体的销售的价格利润空间，或者租赁价格的利润空间，很多开发商都觉得都市综合体，北京都市综合体一层能租到60/天/平米，我们租10元还不行，有时候连10元也租不到，要根据自己实际情况。

2.了解北上广深这样大型都市综合体的商业地产产品，往往是商业运作为辅，资产运作为主，在北京、上海很多大型都市综合体是不卖的，北京比较典型的案例，我曾经在北京华联最后做的一个项目新光天地，我们跟台湾新光集团合作的，华贸集团负责开发的，有三栋华贸写字楼，有六栋商务楼，有9万平米的购物中心，组成华贸中心，这个华贸中心商业是一平米不卖的，写字楼是不卖的，酒店是不卖的，酒店式公寓不卖的，仅仅卖了六栋商务楼，当时只卖到24000多，为什么华贸在投入上百亿一平米不卖呢？因为在今天有很多的基金支持，他所要做的是资产运作，别的不知道，我可以负责任的讲，

一个新光天地9万平米购物中心目前市值评估已经超过40亿人民币，它的运作方式不一样。二三线城市的开发商客观的说，我们能扛住吗？我们扛不住，因为我们服务的对象有一个亿就干都市综合体，我见到的可能60%不到一亿就干都市综合体。

因此就造成了在开发中，今天听课的老板不多，都是执行层面的，我们要慢慢学会与老板对话，与老板沟通，我们老板很愿意学习北京、上海，经常会让你们去北京看一看人家怎么做的，但是事实上是自己的经营标准、销售标准能够跟北京、上海学习，但是物业标准、建筑标准、设计标准、管理标准很难合在一起，更重要的是能不能百分之百的持有它来运作，这是很关键。我们跟北上广深来比较，我们很难，不要盲目的比较。深圳的华润集团的万象城，北京的大悦城，这两年特别风光的都市综合体，我可以负责任的讲不赚钱，每一个万达广场现在做的，不赚钱，赚钱的不是每一个万达广场，而是万达广场的规模，万达广场的体量、规模品牌价值在不断增值，所持有的酒店、购物中心在不断的增值，在不断的融资，在不断的与基金合作，无论寒冬酷暑这样的团队不能停脚步，要不断的扩张，因为投资人不断需要看到新的项目成长，他们是评估出来的利润。

我们所在的开发商是投三亿赚六亿的开发商，二三线城市开发商的想法往往靠项目本身赚取实实在在的现金，不光是现金流，还要赚到钱。这几年开发商都会跟我们讲，希望在没开工的时候就把投资收回来，挖完坑没有出土地要收回投资，再不收回来点后面的钱就没了，我很坦率的说，我看今天来自各个二三线城市的开发商，基本上也是如此。也有一些开发商刚开始很阳春白雪，孩子已经在美国、加拿大、澳大利亚，自己经常在香港、新加坡一带游移回来跟我们交流非常酷，他认为持有最好，他认为自己有星巴克，可能二三线城市连麦当劳都没有，谈着谈着就讲，不行，赶紧把钱先收回来，因为这个是矛盾，我说的没有任何贬低二三线城市开发商的意思。因为我们都是从一点一滴做起来的，即便万达集团的王健林董事长也会跟你讲他的发展心路历程，也是从卖商铺开始的，所以他也会有长春、哈尔滨、沈阳被小业主围攻的时候，他今天可能已经发展到第五代万达系列的产品，所以他不会卖商铺了，也不会卖购物中心了，但是他仍然靠卖住宅、公寓起家，他在各地拿的土地几乎成本是零，这是万达的生意模式。

但是对于二三线城市小开发商来讲，虽然可能在邢台是老大，在整个国内房地产可能算不上什么，在这个时候，一定要认清自己有几斤几量，在二三线城市的商业地产发展中，我们要学习北上广深的一些建筑理念、经营理念、管理特色，但是不能盲从。因为我们的经营本质是完全不一样，国内二三线城市的地产发展现状本质就是要自我生存，要单项目产生利润，如果这个项目本身没有赚到钱。我们举例10万平米都市综合体，地上地下，5万平米的商业，2万平米写字楼，2万平米的公寓，连土地再建筑安装、财务费用、规划等等，一个都市综合体在二三线城市土地即便再便宜，全按成本，都需要6000-7000/平米，土地成本、建安成本、营销、推广、设计方方面面的财务费用，得6000-7000/平米，

10万平米投入六七亿。如果是在北上广深的开发商，不是需要六七个亿放进去，2008年投入，然后到2011年或者2012年开业，然后就要收回利润。而对于二三线城市的开发商这六七亿，顶多有15%、20%的自有资金，一亿往里投入，要滚动式发展，开业四年以后，各位老板的期许都是项目开业，总投资收回或者基本收回，这是最基本的，不然转不动。

三、二三线城市都市综合体的盈利模式

1、合理的租售比例

二三线城市都市综合体的盈利模式什么？我认为合理的销售和持有比例进行分配，销售的总金额要等于项目总投入的正负10%，好比我投6个亿，我要卖亿亿，但是我投6亿盖10万平米，可能只能拿出一半或者60%或者40%的面积卖到6个亿。只有这样的形式，才符合二三线城市都市综合体的发展的一个现状，才能够保证二三线城市都市综合体的一个良性发展，很少有在二三线城市的开发商说，我们总投资6个亿，我可以在开业前放亿搁进去，因为不能全结算，我一平米不卖，开业后三年到五年，我们一评估总投入6亿，开业三年到五年可能值18亿，我们再进行融资，再进行销售来赚钱，很少有，北上广深的都是这么干，而我们现在干不了。一开始就没有亿或者5亿，如果总投资6亿的话，我觉得国内二三线城市开发商80%现在手上有个把亿，还有银行划着巨大问号的授信可能性，往往过程中都没有，会产生借高利贷。国内二三线城市都市综合体的生意模式，就被逼要变成了今天很多行业人士嗤之以鼻或者不愿意提的销售。

任何一个理论上的商业地产的培训师，我本人是世界购物中心协会的会员，也是中国购物中心连锁协会的专家评委，我们每三年也有购物中心的专业培训，我们也都会讲，因为有金融机构，不能卖，卖了就完蛋了或者是怎么样，但是今天我觉得百年建筑这个平台，都是给实操的同事们来做的，我给你们讲一些有用的东西，而不是理论的东西，理论去网上看一看，买点录像带就可以了，但实际发生的不是如此。

希望大家了解老板怎么想的，了解项目问题在哪里，了解未来出路在哪里，目前的二三线城市的都市综合体的生意模式，就变成了今天老在谈的敏感话题，就是租售比例，10万平米到底卖多少，卖什么产品卖多少，总投资6，一般在营销推广上或者在开发商老板嘴里都不愿意说卖，都知道全留在自己手里最好最升值，但是资金又不够，所以犹抱琵琶半遮面，真正卖的时候恶狠狠的赶紧卖，在国内二三线城市卖商业地产，无论是卖商铺，还是卖公寓，还是卖写字楼，90%，可能更高的10个盘里或者9个或者个销售手续不到位的，很少有销售手续全到位开始卖的。

为什么？两个字“差钱”，你能跟万达比吗？能跟中粮比吗？也许作为老板本人的生活质量跟摩根

斯坦利的高管没什么区别了，也可以坐游艇、头等舱，问题是资产不一样，企业规模不一样，所以往往我们做执行层面的，一定要提醒老板，因为不可能所有人都在万达工作，要提醒他，我们一定要脚踏实地实事求是，因此卖什么，卖多少？这个租售比例就变成了二三线城市商业地产开发的一个命脉，也就是说我们在座的很多建筑设计师非常困惑的是开发商最开始不讲清楚，如果建筑设计师我希望在未来与二三线城市房地产开发商合作的时候，在建筑设计理念探讨之前，产品研发之前，就要讲清楚是想卖还是想持有，卖多少，卖什么产品，因为卖和持有在建筑设计理念上都有巨大的区别，不要蒙混。

昨天我在唐山签了一个项目，整个体量六七万平米，有商业、住宅，开发商聊的非常好，归根结底开发商还是一句话快进快出快点卖掉，跟保留的概念一样吗？为了快点卖掉，这个项目要有包装，要有主力店，可以为此不惜一切代价要保证停车的数量。昨天我从10：45一直吵到13：00，一直在吵停车场的事，我明确告诉他180个车位做不了大卖场，必须保证300个车位，没有大卖场，商铺6000也卖不出去，有了大卖场12000也能卖出去。

一定要了解二三线城市对于商业地产开发的初衷，必须单项目赚钱，所以要有租售比例。一定要强调，二三线城市开发商，如果在座的是北京的或者一些大的国有开发商或者实力很强的，可能不一样，你是中铁还是中冶的，还是城建的，我们二三线城市民营企业，商业地产的发展租售比例，什么样的是合理？不要单纯弄比例，我们给出的建议是销售额=总投资（正负90-110%），投资6亿元，需要卖亿或者亿，既不能多卖也不能少卖，合理的盈利模式，比如10万平米6个亿，想卖到亿亿，唐山、沧州、秦皇岛、邢台，比如商业地产就拿1万/平米，我要卖5万5千平米，剩下4万5千平米，如果要是10万平米的体量，好比地下2万，地上8万，4万5是2万地上，2万5地下，这2万5地下一半是停车场或者大卖场，上面2万是餐饮、电影院，用持有的面积来解决主力用户，剩下的面积打散卖给小业主。

2、业态

持有的面积，我们要2万5地上面积解决主力用户，加上1万平米，一般购物中心七大类，都市综合体最好卖的是商铺，商铺分两类：一是产权式商铺；二是门市房，都是有产权的，门市房可以24小时独立经营，不受购物中心控制的，作为都市综合体来讲，最好卖的产品，在二三线城市是商铺，再其次是公寓，那已经下滑得很厉害了，作为二三线城市如果商铺可以卖到1万或者1万5，公寓就剩下5千的可能性。最不好卖的在二三线城市是写字楼，一般来讲，目前国内的非省会城市地级市都市综合体最慎重的就是写字楼，地上的建筑产品首推，购物中心在地级市的都市综合体作为群楼部分，最多五层，最合适三层，盖四层局部五层也行，单层面积1万平米，8千-1万2最合适。都市综合体在二三线城市10万-15万体量最合适，不宜更大，地上除了5万商业以外，再拔起来的高楼首推的是公寓，在三线城市叫SOHO，商住两用，中小型企业既住也办公。

在三线城市第三个赞同是星级酒店，根据地理位置或者酒店竞争态势以及产品的开发档次，四星级的、纯五星级的，慎用五星级的，尽可能不做五星级的，四星级现在国内很多有很好的品牌，我们最不建议在三线城市做写字楼，因为写字楼市场在二三线城市是非常没机会的，只有个别的二三线城市都市综合体在市中心非常繁华的，可以考虑部分写字楼，第一个案例唐山的新华贸有这么一个写字楼，现在在唐山还不算，最好的企业都进去，与我们原来预估整整差了三成，现在均价只能到8千-8千5，预估是1万2千5，我们参与唐山所有的一线项目，新华贸商铺均价卖到2万以上，写字楼一半都做不到，这都是我们能够想象得到。

最理想的，写字楼、公寓、酒店都不考虑卖，我们就卖商铺，把资金收回来，因为卖公寓能卖多少呢，卖一万平米5千，根本微乎其微。还有一个问题，就是公寓或者写字楼非得拿到预售许可证，因为大家都是高级经理，不用1+1的教学，消费心理是什么概念？都市综合体的产品销售商铺一定是最快最早，商铺买的是预期，商铺买的是地段，买的是管理，买的是主力用户，买的是跟风，总之商铺买的是预期，写字楼、酒店式公寓像住宅一样，买的是看得见的现房，高层的酒店、写字楼、公寓很难卖楼，但是商铺千万别卖现楼，尤其二三线城市，二三线城市在中国，尤其北方城市，不管哪个城市跟风非常严重，因为城市小，亲戚朋友站在大街上，很多人互相认识，商铺又是高单价低总价，大概四五十万一个，变得比住宅总价还要便宜，付一半把铺拿到了，十万就拿到了，像买辆车，这种东西一定抢才值钱，都市综合体为什么有吸引力呢？二三线城市的开发商为什么都钻牛角尖要做呢？就是因为想要在三五天内收几千万现金，做住宅很难，只有商铺做得到，因为商铺卖预期的。只有通过都市综合体的商业街、产权式商铺的销售，才能够有可能实现总投资的持平，这种销售又是在前销售，售楼中心装修到了，销售小姐、平面图、挖了坑，我们老说挖了坑，坑里有几百号人，有主力租户一起签约，那个时候就可以卖了，那个时候大包进场可能仅仅付了5%或者10%的进场费而已，土地在二三线城市还真没见过谁开工的时候，土地出让金全交了，可能交一半，政府领导批个条就可以开了，整个6亿投资，可能就1个亿，交点土地出让金，交个进场费，装修售楼处，付设计单位一两百万设计费，请专业团队包装，说一定自己兜里的钱花的七七八八，再不收钱就下不去了，可能空调、电梯等等设备签约了，这个时候可以开始卖，卖不了写字楼、公寓，只能卖商铺，这是二三线城市都市综合体实实在在的运作。

如果能够通过商业的面积销售，完成总投资的90%，甚至80%，开发商就活下来了，就可以继续推动、销售、招商、装修、报手续，二三线城市的开发商都说，今天在这个地可能有个土地协议，到开业按18个月算，就是一年半，二三线城市开发商非常有效率的，今天拿了地要盖20万平米，一年半以后开业，赶紧找设计院，最后通常要四年，48个月。一个10多万平米的综合体做两年半到三年很正常，中间耽误一点，四年也是可以，都市综合体开发周期比较合理的是30个月，两年半，10万平米，其实10万、15万问题不大。

案例：唐山新华贸

我接这个项目是2008年奥运会后一个月，那时候土地已经拿下，拆迁已经结束了，原来是农贸市场，2011年5月开业，开发商是唐山实力非常强的非常规范的开发商，是北京2007年的销售状元，当年卖到37亿，北京的第一名，有雄厚的资金，聘请的都是非常规范的设计院，造成了资金链漫长使用阶段，必须在这个项目一年到一年半之间，把这个资金收回来，否则以我个人经验，开发商就会减速了，也就是12个月-18个月要开盘销售。我们刚才讲了在二三线城市都市综合体的租售比例，以10万平米来讲，10万平米全是商业地产，不含停车场，不含室外广场，假设商业中心5万，公寓2万，酒店万，写字楼万，商业里的50%，希望能够有3%是销售，2%是持有的，公寓是都卖的，酒店是持有的，写字楼是持有的，也是可以卖的，如果能不做写字楼，我们宁愿把这个写字楼放给酒店，然后剩下的都作为商业。对于三线城市写字楼市场非常不看好，短期内没有什么机会，中国的二三线城市的企业两极分化非常严重，要不是大型国有事业单位，有自己的办公楼宇，要不中小民营企业，都习惯当地土地比较便宜，土地来源比较多元化，都可以自己盖个院子或者自己开发小的住宅小区有两层底商，写字楼的需求实在太小。这样的写字楼装修级别档次又比较低，电梯比较少，公共区装修比较弱，开间不行，这个写字楼未来增值也很困难，写字楼如果生意不错，又带来了停车位的压力非常过，在二三线城市都市综合体停车是老大难的问题，市中心土地拿来以后，还是比较贵，舍不得充分的停车场，该挖地下三层的弄两层，还要弄出一层商业，广场没有更多的停车场，再有写字楼，就会挤得很厉害。对于二三线城市来讲，不提倡写字楼。

如果今天在谈北京，我们的概念完全不一样，我们现在希望的是北京商业做3，写字楼做3，酒店做2，公寓做2，大家都知道，在今年北京的写字楼非常之红火，为什么呢？给大家讲个笑话，也是挺有道理的，中国现在股市一塌糊涂，没人炒股了，黄金不好买，房地产又严苛了，大家自己开个公司吧，有钱不能买股票不能买黄金不能买住宅，车也有了，北京车也限号了，就开公司，就得租个写字楼或者买个写字楼，所以写字楼在北京、天津、一些省会城市租金都非常好，又不限购，写字楼就起来了。商业在北京趋于饱和，在北京想卖商铺真的很不容易，因为北京的什么业态都有，想一枝独秀不可能了，在二三线城市08年以后，开发了一些商业地产产品，我经历很多这个城市第一个、第二个，真的很新鲜，北京1986年肯德基在前门开业，大家排队吃炸鸡，现在1300多家店了，有个尝鲜的过程，北京商业不要这么多了。在二三线城市商业要足够的面积，从业务上来讲，在二三线城市主力租户的作用是至关重要的，不可或缺的，在北京、上海已经不需要主力租户了，已经不让主力租户进来了，因为占的面积太大，给的租金太低，在北京太多了，所以完全不需要。

3、主力租户

主力租户有七大业态，商业里的商业中心，商业中心有主力租户，有七大业态在二三线城市最火： 1.首选大卖场，1万平米以上的大型综合超市，现在在二三线城市全部都有了，从08年以来，随着二三线城市都市综合体的快速发展，开发商快速引进大型租户，也有像我们这样的团队做贡献，现在在国内二三线城市沃尔玛、家乐福、乐购世界零售前三名都进入了，在秦皇岛也是如此，乐购、家乐福也都签约了，万达也进秦皇岛了，沧州乐购签约了，家乐福也签约了，邢台的乐购、家乐福、沃尔玛也都进了，石家庄沃尔玛、家乐福都进了，东北的城市都有了，大卖场是购物中心里最需要的。大卖场在购物中心里需要的面积在8千万平方米，最好是负一层再加一层的3千平米左右。

2.百货公司，现在国内二三线城市多起来，尤其省里的连锁，比如河北省的北国东购、唐百都在连锁，浙江的银泰在全国做连锁，辽宁的兴隆大家园，内蒙古的维多利，这些省里的都有，全国的进入主力百货公司像北京王府井、北京华联、香港新世界、马来西亚百盛。这种百货公司租赁面积大概在3万平米左右。

3.专业卖场，比如电器类，苏宁、国美、大中；家具类；在二三线城市除了电器比较多，现在红星美凯龙这种建材比较多的，居然之家、东方家园。

4.娱乐主要指电影院和KTV，娱乐现在越来越重要，电影院中国将来必然会超过美国，会成为世界最大的电影市场，只要盗版的问题慢慢解决了就OK，现在二三线城市看电影，目前应该已经基本解决可以跟北京、上海同步，但是电影院数量稍微少一点，但基本都有。比如葫芦岛原来没有，就引进了电影院的。KTV，年轻人越来越需要。

5.餐饮，主力租户在二三线城市和一线城市来比，北京对于餐饮主要指5千平米以上，像海底捞、大宅门、俏江南、权金城，在地级市除了一些全国连锁的餐饮，可能是当地的连锁，比如秦皇岛的海天一色，唐山的凤凰园有很多连锁，餐饮的面积大概3千平米。在三线城市麦当劳、肯德基也变成了主力用户，我们也可以理解。

6.儿童，儿童是非常关键的，儿童主题乐园，现在最容易赚钱的，咱们国家的消防规定儿童不能上三层，基本80%在三层以上，开发商这方面都有本事，我们做业态规划的时候，会发现很多事情还要跟政府沟通。现在儿童配合的主题有寓教于乐的项目，儿童是主力租户。

7.小吃城，为什么把小吃城单独作为七大业态划分呢？因为小吃城对于餐饮的要求，在建筑上和大的餐饮有很大不同。从建筑设计，在最开始建筑平面量身订作，比如电影院层高，儿童的层高，小吃城方方面面，都需要在建筑设计时候要跟进的，这一点很关键，要提前做好。很多商铺划个隔断，就简单了，但是对于这七大类是很重要的。

对于一个购物中心来讲，这七大类百分之百最合理的，起码希望能够做到有一个大卖场可以不要百货公司，专业店没有，娱乐一定要有，餐饮没有大的，一定要有大的连锁快餐，小吃城没有，可以规模

小一点。现在在开发过程中，如果在产品研发阶段或者商业规划阶段，每个楼层的业态规划阶段，就需要马上跟主力租户接触，这些是购物中心的主力租户。酒店的主力租户一样，比如有建国饭店、皇冠假日、如家、汉庭等等，只有酒店和商业中心有主力租户，公寓是散售，写字楼也可以有，比如冠名的一起卖掉，但是这都是小概率的可以，可遇不可求的，最开始如果能量身订作，那当然是最好的。

4、二三线城市都市综合体的盈利模式

二三线城市都市综合体的盈利模式，需要靠商业中心里的60%的面积销售，从整体上来讲，用我们商铺的销售能够达成我们整体的投资，90%-100%，这是最理想。我们有的时候也可以以小博大，也许可以变成1万8，面积就会越来越小，不是说卖得越多越好，我们完全强调不是全卖掉，很多开发商到最后都卖了，这样挣钱就走了，这也不是我们提倡的。因为只有主力租户沉下来，这个场子才能活下来，怎么能够在挖坑的时候就卖掉，卖两万，怎么收回来？小业主怎么放心，怎么不认为我们开发商是个骗子，我们这种营销模式，是接下来跟各位介绍的。

第一个阶段

我跟大家说了一下商业地产的发展情况，尤其是在二三线城市商业地产及都市综合体的发展现状，跟国内的一线大都市北上广深商业地产的都市综合体的生意模式、盈利模型做了一些比较互动，在这样的情况下，我们又介绍了一下二三线城市都市综合体的一些盈利模式，开发商都想些什么，目标愿景是什么，都市综合体的组合、产品的构成以及基本的生意模式。

四、二三线城市城市综合体的开发把控

接下来我们就大家关注的都市综合体在二三线城市，我们在一个开发的各个主要工作方面，比如说开发建筑设计、营销推广、招商运营管理的各条线该如何把握，在两年或者两年半的时间内，怎么能够合理的运作下去。另外也会给各位介绍一下在营销模式上如何能够快速销售、快速回款，同时又能够让业主放心，形成开发商业主租户、品牌顾客、政府、金融机构和媒体的良好互动关系。然后再介绍一些北方地区二三线城市的案例，然后再做一些互动。

刚才大连的学员讲如果是新区商业地产如何开发？销售和招商的矛盾该如何协调？方方面面都挺有意思，大家就各自工作中面临的困惑进行交流。

在都市综合体实际运作的基础上，把操作流程理一遍，再说营销怎么卖？推广、宣传、招商怎么结合？一个商业地产都市综合体通常来讲房地产开发商经常会问，是以销售为核心，还是以设计为核心，一个产品有两条主线：一是建筑设计；一是销售，其实我觉得还不如叫市场，市场里面有销售和招商，设计是建筑或者叫产品，这里有设计、有施工。这两条主线是房地产开发的两条生命线，相辅相成、平

行的、交集的都有，也是房地产开发公司各个部门之间博弈、缠打，都是来自于市场和建筑设计。这两条线中间有一个相辅相成的就是推广、宣传，我们叫企划或者策划。还有一个很重要的相辅相成的是手续报批，大家都明白，有一些手续没有也没法进入，两条主线就是建筑的产品设计施工和市场类的销售招商，两条辅线是企划推广和手续报批。

第一阶段、产品研发阶段

很重要的原则，我们需要手续起码要完成土地的协议，比较规范的应该有规划局的规划要点，就是我们俗称的红线图，建筑密度、容积率、绿化率、建筑高度，这些才能提供给设计进行基本的研发，这是关于手续报批。在产品研发阶段，第一阶段有了土地手续、规划要点，我们建议应该聘请有经验的商业地产的营销策划管理团队，或者你们自己的市场研发团队，来进行这个产品的市场定位的研发工作，这个市场定位的研发工作，包含哪些内容呢？1.基础调研是必须的，就是竞争对手分析、基础商圈、交通、人口、经济发展、未来趋势等等。2.这个产品的定位，讲清楚三件事，就是做生意的真谛，谁是我的顾客，他有什么需求，如何满足他。3.产品组合，有了定位，怎么满足，就是产品组合，这个都市综合体到底要购物中心多大面积，里面有什么组合，要不要餐饮，要不要娱乐，要不要有大卖场，要不要有写字楼等等。4.一个基本的设计规划。5.财务测算，损益分析。

这是市场定位研发，不是一般的市场调研，市场调研基础调研数据、商圈的基本情况、竞争对手分析、交通道路、未来城市发展、GDP，都是在基础调研里，更重要的是由它推出来这个项目应该在唐山、沧州，还是在河南郑州、信阳，然后做出基本概念规划，再做出财务测算，这个时间需要2-3个月。得出来的一个产品就是设计任务书，这是规范的，有的开发商自己就有设计单位，不用设计任务书，设计单位在最开始参与产品定位研发工作，如果没有设计院，先通过专业市场调研、研发，得出设计任务书，进行设计招标，在产品研发阶段，我们希望能够确认设计单位，一直进入到产品研发阶段，到完成建筑设计方案的报批。从市场定位研发要2-3个月选择设计院到完成建筑设计方案通常来讲3-4个月，这一段时间，加上前面的市场定位研发时间，大概有6个月时间，这6个月，一般开发商非常着急，但这6个月时间非常希望让大家告诉老板，必不可少。非常重要，如果着急，可以在拿土地之前，认为十拿九稳开始进行研发。

商业地产、住宅都有一个真理，前面的工作策划、筹备、设计、规划定位最重要，一旦这些规划都到位了，真正盖房子、卖房子都是水到渠成的事情，任何事情都是两头难，开头难，等卖完了招商了，开业管理，中间是很容易的事情，不要觉得一个房地产卖不难，招商不难，盖房子不难，都不是高科技，最重要的是前面研发和后期的管理，第一阶段基本是6个月，就是能够让开发商拿到一套可以向规划局报规的图纸，同时这6个月确定商业合作团队和建筑设计团队。

第二阶段、施工图阶段

对于建筑设计来讲，你们要进入施工图阶段，10万平米的都市综合体，应该在3-6个月之间，精雕细刻施工图。选定大包方，进场施工。对于市场，我们首先要做主力租户的招商，配合主力租户的招商做这个产品的VI包装，这个项目叫什么名字，叫国贸还是叫新光天地，然后做LOGO，只有做了这个包装，才能谈上做楼书、招商手册，把案场包装。主力租户招商，比如大卖场、百货公司、电影院等等。主力租户的招商进入，需要做一个大型推广活动，宣传造势，然后进入销售客户积累阶段。我们的尾档突出主力租户，突出商业定位，我们主力租户有哪些，就是不提卖，因为太敏感，实际上是为了造势。销售的广告，一般在报纸上、网络上、短信上进行宣传的，这些需要3-4个月，施工图也是需要3-4个月。

第二阶段的标志是什么？建筑标志是开工，我们市场标志是销售中心或者招商中心，就是售楼处开放，推广活动举办。我们从明年1月1日起，某一个项目，春节开始是含进去的，我们要到明年的1月、2月、3月，2012年1月1日-4月15日完成第一阶段，出了设计任务书，确定设计院，定位完成了，第二阶段从4月15日-8月15日销售中心装修完毕，客户开始积累，项目确定大包方，8月底开工，因为开工有施工图报批，要有建筑施工手续，很多开发商没有，得有图，像土地勘测图。

第三阶段、客户积累

开始客户积累了，我们叫有效的客户积累，希望大概有3-5个月，看客户积累的情况，这个客户积累买2万抵4万，看房班车、旅游，各种各样的手段，最后把客户变成有效客户。这一阶段，招商部分把主力租户合同确立下来，同时洽谈其他的招商工作。工程进入第三阶段，就是开工后的阶段，我们希望从开工到项目出地面正负零，希望3个月，到封顶希望有10个月到一年，我们有效客户积累，第三阶段8月15-12月15日，这个时间按自然年算的，开盘时间不是年底最好，是4月份、9月份、10月份开盘最好。

第四阶段、销售期

可能就要到12月15日，12月18日开始认购销售，项目可能刚刚出地面，甚至没出地面，已经开始卖了，这个时候不可能有销售许可手续，采取选房的活动而不是购房的活动，付一半的定金等等这种手段，总之开始销售。招商这种工作也要到明年，2012年开始进行招商，如果从2012年元月来算，最快2013年12月份的时间，两年的时间，最晚到2014年的五一。

我们分三期销售，每两个月做一期，这个销售工作是到2013年的十一前，通过3-4期的销售完成销售整个工作，到2013年中旬销售许可手续可以办理，银行按揭可以跟上。这个项目开发是以建筑为

核心，还是以销售市场为核心呢？我们讲客观的，从我的角度，我的强势是一些市场，所以市场的工作我更熟悉一点，但是没有办法回避的是，如果建筑跟不上，不可能招到主力租户，也不可能开盘，永远没有施工图、没有大包方，永远不开工，我也永远不可能有主力租户，永远不能宣传，也不能客户积累销售。所以工程的进度跟市场的进度必须要合拍的，我们谈到开业就更复杂了，因为开业前没有消防验收、没有电也不行，在中国一个都市综合体真的是不容易，作为一个民营企业来讲，在任何一个二三线城市操作10万、20万平米，拿地到开业两年半的时间，真的是一个折磨人的过程。但是对于职业团队来讲，确实是锻炼了。如果说能够顺利的达成拿出一半的面积完成了整体投资，剩下的面积持有的租金就是纯收入，将来进行评估的时候，就不得了。

大兴火神庙国际购物中心销售面积不到50%，销售不但完成了总投资，还略有盈余，现在留下了一个王府井百货、一个乐购、一个影院、一个溜冰场、一个KTV，大概有五六万平米，在北京一平米算三万，六万平米有18亿，所以开发商非常满意的，这是关于房地产工作流程。

怎么保证销售？

现在二三线城市都市综合体卖的贵，1万多，2万多，卖完以后，开发商到底能不能跟得上，是不是跑掉了，生意好不好做，这是大家关心的问题。

第一个原则如果卖商铺，不返租卖不出去，在二三线城市如果要想快速销售，不返租、不包租卖不出去，投资买商铺的业主是投资客，不是商业零售商，不是自己经营的，是为了投资保值升值，不是为了自己经营。因此他的投资目的就是为了挣钱，最善良的业主也是为了保值不赔钱，中国的人民币毛的不行，他觉得没有地方买股票不行，买黄金不懂，买期货不让，还有一个儿子不太有出息，得一富养三代，这点钱预期给儿子天天造了，还不如买个铺子留着将来收租金，一些传统的非传统的思想造成了投资的心态，中国的商铺必须要有回报，这种回报是不是中国特有的？不是，非常明确的跟大家讲，买商铺进行包租、包销，这是全世界通行的。

在中国是犹抱琵琶半遮面，日本的所有商业地产才叫真正的销售，划出单位来销售，日本很成熟，通常是15年回本，有的是22年回本，因为本身经济很稳定，利率很低，买的就是理财产品，就是当年很热后来又被大家骂的，信托就是这个概念。株式会社是搞地产的，所有的都市综合体都卖掉，切成若干份，还不像我们有产权，因为人家法律是有保护的，是理财产品，不让参与经营，买我这个15年回本，然后给多少利润，由于会社声望很好，所有都市综合体都能卖掉，投资就收回来了，他就发信托，有了大量现金再买地，日本的地买不起，到中国买。日本、新加坡投资财团基金回报率7%，只要投资回报率达到7%，就敢投，因为在新加坡养老基金是，每年年薪只有，每年收回7有赚头，国内7%的回报谁都不干，恨不得三年都收回来，咱们做不到，咱们投资回报率都是很高的，三线成为三年24%，现在做到30%，还有八年百分之百的回本，大港油田是十年回本，所以并不是说我们独创，也不要说违法

的，不存在。

现在的这种概念是商业地产经常做的，国家法律也是受保证的，我们就叫做返租，买一个商铺一百万，每年8%的回报率，8万，给三年回报期24万，每一个季度两万，按季度返。2012年8月18日开盘，买了一个铺，我承诺三年每年8%，三年返24万，每一个季度返2万，从2014年8月1日开始返，国家规定也没有，行业基本两年是底线了。有的返租9%、10%，有的五年，有的八年。一百万一个铺，有可能是50个平米，2万/平，我们先不讲价格合不合理，我们只是说怎么让业主放心？我拿一百万给你，两年后开始返利，为什么现在要百分之给钱，怎么让我放心？

这个很简单，说服力一定要人家放心，第一个还是可观的回报，好比他觉得8%又是保本的无风险的，不是现在投资理财产品有风险，现在有的能做到8%的回报，但是是有风险的，这8个点一般是开发商还要担税，比较可观，反正钱搁在这儿没用，两年以后开始回报，前三年不用上心，这个地理位置那么好。第二个是非常优秀的地理位置，地段非常重要，地段决定价格，优秀的地段价格就贵，三年以后，忘了，自己再租，每年可能不是8万了，这样一算8年就回本了，40产权就留下来了。

主力租户，跟谁在一起做生意，在二三线城市广告经常说与世界五百强为邻怎么怎么着，楼上有电影院，楼下有大卖场，人气一定会旺，必须要有主力租户，演电影得有票房号召力靠明星，这是一个道理。

开发商的实力，可以分两个层次，一是对于这个项目本身，我们一定要着力于宣传，我们10平米只卖4万平米，留下大卖场、电影院，留下来的租金足够满足三年的回报，留下来的产品每年收的租金大概两千万，回报资金不到一千多万，有的开发商证明自己的公信力，让银行给他做一个所谓的担保，告诉业主这个返还的家乐福、影院的租金都在银行，如果开发商不给业主返还，我给你返还。开发商的实力在于日积月累的口碑，我是4A级的贷款单位等等，优秀的地段、可观的市场回报、主力租户的组合。

专业团队的管理，美国的迪斯尼乐园，在香港开迪斯尼乐园，深圳有个欢乐谷，深圳欢乐谷跟迪斯尼乐园每年销售额的20%都不到，管理的问题，这个管理是非常关键的，是不是有专业的团队进行专业的管理，在越来越被小业主放在心上，二三线城市也有市场跟从，如果在宣传的时候，请来自北京的商业管理团队管理，他们觉得比当地好一点，专业团队的管理也是在宣传上的一个非常有利的一点。

这个是保证业主能够愿意先掏腰包给你钱，在我们选房的时候，如果你不付50%的钱不能给你这个铺，别人还排着队，三百个铺来了六百个人，造成抢铺的心态。销售的时候，一直在强调高端价一口价，商铺的面积要小，现在在二三线城市50万是一个坎儿，30万、50万、80万，超过100万的都是有钱人，就不吭声了，很少，临街的商铺上百万还是可以考虑，内街的商铺购物中心一卖两三万平米，怎么可能都是门市房，30万、50万、80万，最好卖的是30万，然后是50万，然后是80万，越小越好卖，

因为对他来讲是投资保证。

咱们国家整个商铺能不能保证，只要报备的时候，报的都是商铺，都可以办产权。只要开发商不卷款跑掉，一门心思想做这个项目，而且想留在这个城市，不是打一枪换一个地方，靠一个项目，自我生存、自我周转是完全有可能的，就怕开发商又拿这个项目赚到的钱去投了别的项目，等到开业的时候，管理上又不够专业，主力租户不够吸引人气，导致租金收益比较差。比如三四万平米8%，本身也要招商，也等着资金收益，由于种种原因，恶性循环，最后变成连小业主的三年的钱都抵偿不了，就出现业主闹事。其实这个概率是不高的，只要开发商老老实实在这里做这个事情，而不是销售一个多亿，又干第二个项目，那个项目出来点钱又干第三个项目，等你第一个项目的时候就青黄不接了，只有这样才会出现这些问题。

所以并不是我们的营销模式返租造成今天的开发商卷款潜逃，完全在于开发商自身的问题，摊子铺的够大会产生这个问题，我们跟开发商沟通的时候，我们不能左右开发商的决策，我们要把这些问题说清楚。如果是一个购物中心，如果不能统一招商、统一管理、统一促销、统一运营，这个购物中心档次一下就垮下来了。你还是最大的业主，将拥有50%、60%的面积，如果卖的那个东西都放任自流卖掉，也许能卖掉，无关自己一身轻，可能看到的是重庆小吃那就没有什么形象可言了，到那个时候，自己拥有的地产大幅度下来了，价值也就下来了，所以这一点不可或缺的。这就是我这些年做二三线城市的一些经验，跟大家分享一下。

下面看几个案例。

案例：唐山新华贸

唐山新华贸，这个项目已经开业了，是2008年筹建，在2011年5月28日开业，前后三年半时间，项目请的是上海联创建筑公司与我们这个团队合作，这个项目地处唐山最繁华的新华道，这是唐山目前最高的楼，自从大地震以后，只有这几年开始盖比较高的楼，目前新华贸写字楼如同当地的国贸一样，最高端的最高的写字楼，这是一些效果图，整个项目体量地上地下近15万平米，地下是两层、局部三层，还有公寓楼，这是二三线城市开发商的特点，容积率一定都不让的，这艘扬帆启航的船上还有一个公寓，这个公寓是鸡肋，既没有人买也没有人租，但是开发商觉得这是一个自己的资产。这个项目有几个第一：唐山第一个大型的LED屏幕，24小时运作，第一个大型室内停车场500辆，第一个高楼写字楼智能化，第一个大型的连锁，本来是第一个世界五百强的家乐福，后来因为开发商的原因，又签的华润万家，这个案子的商业均价22700，创造了09年唐山商业奇迹，一共销售面积3万5千，回款11亿。

这是新华贸做完市场定位研发以后，进入营销阶段，我们重新做的一套推广方案，我们叫唐山新华贸，因为有写字楼、购物中心，把购物中心起名叫M-TOWN，比较时尚多元化，这是给销售、招商共同

推广来用的。比如我们叫做城市商业核心一铺倾城，这个项目受众是唐山摩登青年消费主场，青年消费是都市综合体的一个非常明确的特点。把自己的项目定位讲清楚，唐山商业新地标，引擎城市财务未来，每一座城市都有自己的核心商圈、商业名片，拿别人跟我们比，知道我的定位是什么。一二三四层全部卖掉，五层持有。唐山为了要托举中国的北深圳，唐山不是省会，富可敌省，这个地段是最好的，然后是项目规划，开发商最早跟我讲要做唐山的新光天地，我说好，我那个规划跟这个完全不一样，现在做这个已经开始卖了，肯定不是新光天地，这是市场，临街商铺比较大，内街商铺比较小。二层，为了招商用的，不愿意让人知道这里都是小铺子，都是小铺子，跟市场一样。五层有个电影院。跟家乐福合作造势，商业管理怎么管，发展商做大股东，做旺生意有保证，招商对象是谁。

这个项目非常成功，开盘销售以后，百分之百销售率，也是百分之百的招商出租率，目前在新华贸开始二手铺，转手费很高，欢迎各位同事到唐山看看这个项目，现在开业了，比较成功了，保证返租了，招商也不错，这就是开发商的实力加地段加主力租户加管理，地段是最好的地段，开发商是北京2007年的地王状元，后来转到唐山，他们把公司卖给当地一个老总，他是开矿的，所以资金很有实力，卖掉以后，返租不用耽误，由于很好的地段，我们专业的管理团队招商，百分之百的出租率，主力租户很给力，所以做得很好。

案例：秦皇岛世纪港湾

河北最兴奋的城市一是秦皇岛，一是唐山，石家庄、邯郸比较沉闷，河南的城市最兴奋的郑州、洛阳，辽宁锦州、营口都很不错，山东各个城市都很好。

秦皇岛世纪港湾的项目，位置在秦皇岛二类商圈，位于一个新世纪环岛，看一下秦皇岛的宣传片，这样就知道营销推广做什么，作为宣传、销售、招商来讲，需要做这样一个宣传片，讲周边繁华、人口密度、交通，然后做产品介绍，业态介绍。这个片子，作为买一个铺子投资者很认真的看，这是今天上午讲的总结了一遍，所谓前期市场定位研发就是片子的脚本，通篇没有说要卖铺子，但实际上为了销售。

这个效果图，这是拔高的一栋酒店，底下是商业购物中心，一共是4层，下面有一个停车场，这个项目特点临街面近三百米，里边也有一个通道，临街面积比较多，这是四栋，在销售的时候，现在卖的是后面这一栋，租售结合，在建筑设计上讲清楚。一层是超市家乐福、电器、KTV。

案例、辽宁葫芦岛的项目人防工程

这是辽宁葫芦岛的项目人防工程，没有产权的，我们销售使用权，这个项目在葫芦岛的市中心，最后商铺的划分，切出700多个小摊位，不同颜色不同功能分区，销售非常好。

今天上午本着很真诚的一个态度，把我这几年做商业地产和开发商的合作一些二三线城市的经验跟

各位做了一些交流，希望对你们未来的工作发展有一点的启发。总之再强调一下，开发商的心态和实力基础，不是什么开发商都可以做商业地产的，商业地产的开发，开发商要有一定的实力，要有一定的见识，要有一定的胆量，要沉得主气，跟专业团队建筑设计、营销管理等等有良好的互动合作，不要眼前的利益为最重要，而是循序渐进，但也不要盲从，不要盲目的学习。如果当年万达集团王健林董事长商业地产属于大学生，住宅是小学生，我觉得都市综合体在二三线城市确实是一个非常挑战和机遇并存的，是需要精雕细刻精心准备的。

五、答疑

问题1：有关反租及其他更好的方式

提问：除了返租商铺的销售形式，还有没有其他的更好的方式？您刚才非常肯定的说返租是唯一促进销售的办法，如果是一个商业项目，从开始销售到开业到能达到百分之百的销售，比如说的是唐山新华贸周期多长达到百分之百的方式，用返租的方式？

吴永康：不能说返租是唯一的方式，产权是商铺、门面房，住宅的底商不需要返租，如果不返租卖门市房问题不大，但是可怕的是未来不统一管理，形象上就很乱。室内的商铺，如果不返租基本上是乱七八糟的卖，卖不了整块，这是我个人的意见。返租是一个让业主投资更放心的有效投资的，也能快速销售的一个有效的工具。从销售到完全销售完，我说的不是全部回款，因为还有开发商的按揭问题，比如2万-3万平米来销售，大概需要分三期，一期一万平米这样一个概念，需要半年到8个月时间，要达成85%-90%的销售率，不要觉得是奇迹，商业地产不是80%以上的销售率，就是20%以下的销售率，没有中庸的事情，商业地产买的是预期，所以要不就是跟风，三天就卖完，要不然就是卖不掉，新华贸开三次盘结束。

提问：这个项目开业，很可能达不到百分之百的销售？

吴永康：不可能百分之百，必须要达到80%以上，不然卖不掉。

问题2：关于项目后期的收费的渠道

提问：商管七大理由，专业的管理团队是一个很重要的因素，物业公司的收费是可以收物业管理费，后期的商业管理公司有没有收费的渠道？

吴永康：物业是两种收费，一种是包干式的，一种是合作形式，包干是包给多少钱，合作的叫分。通常倾向于都市综合体在未来运营管理中，物业管理公司包住，就是管保洁、保安、社会维护，给一批定期的钱，后面是奖金制，剩下全部是运营团队来做，运营团队的收入来源主要是为开发商来收入租金，

物业费是平进平出，并不赚物业费的钱，还有其他企划费用，最主要是靠租金收入，这是给开发商的，运营管理团队如果是第三方聘请的，开发商要给第三方每个月的管理费，第三方靠管理费生存。

提问：商业管理公司的收费只是收租金和开发商，不向业主收？

吴永康：商业管理公司如果代表业主进行案场的管理，就代表开发商向业主收租金，但是开的发票都是开发商的，名义上在业主看来就是开发商的人，而并不是管理公司的人。

问题3、有关后期拓展活动的费用支撑

提问：我采取返租的形式，开发商返租只是提前把商铺租金提前支付给你了，这块钱可以不计，商业管理公司后期要做活动、推广一系列的服务，这种费用是靠什么来支撑？

吴永康：跟租户谈，业主三年或者五年是返租包租，这个返租开发商付给业主租金，就是返租的钱，运营团队把这个铺子租给租户，就是开发商、业主、租户之间的关系，它会跟租户收租金，而不是跟业主收租金，开发商给业主返租的租金，运营团队找租户要租金。

提问：物业公司是物业管理费，收租户的，商业管理公司是什么样的名字，叫商业管理费？

吴永康：在这个场子里不向租户收管理费，只是帮助甲方代收租金，是甲方付给他的。

问题4、关于地段不好的综合体的营销推广

提问：商业地段非常重要，现在商业建成了，地段不是特别好，营销推广方面从哪几个方面着手？

吴永康：地段决定价格，地段不好，价格不要好，新华贸卖2万5，放到唐山河北大街那边可能就变成了1万，地段和价值是挂钩的，投资客看到的除了地段，也是要看价格。商业的养成时间比较多，这个养成的时间要看开发商的心态，我个人建议如果地段不好，首先商业就少做，如果给你的地块就是一个共建，就得做商业，这个商业可能就持有的主力租户的面积少一些，商铺的面积慢，但是要养成的时间要多一些。或者回笼资金要多，要卖大面积，就建议你包租时间要长一些，因为三年是养成，但是那个地段可能得五年、八年，不妨多一点时间的包租。

总之，不存在卖不出去的房，关键看营销的手段和原则。房地产市场，不管商业还是住宅，始终还是消费市场，它是有需求，如果没有需求就变成股票，所以性价比达成的时候，一定有投资，不管在什么位置，而且并不见得繁华地段就赚钱，因为土地成本还高。

经典案例,深度解读田园综合体

案例 1、日本 总体特征：众所周知，日本乡村公路发达，地广人稀，非常适合居住，日本向来重视民宿文化的保护，而乡村文化作为民宿文化的一部分，更是被日本视为传统。日本乡村具有保护意义的民居和民间手艺会由政府拨款支持，不少乡村还有博物馆。对于民居，政府给予主人资助，对于传统的手艺、表演、技艺，政府拨专项资金记录保存并寻找传承者，颁布《文化财产保护法》进行认定。这些举措使得日本乡村文化从衰落走向复兴。日本乡村也有旅游，只是他们依然以农业为主，旅游只是提高经济和促进农村发展的手段。生产的项目作为旅游观光点，农副产品和加工产品直接由游客品尝，或者将有机农产品带回家。日本乡村有个有名的节日，叫做"浊酒节"，类似于国内乡村挖掘乡村旅游的文化，日本也要挖掘具有代表性的节日庆典或者民歌表演，把传统的劳作和歌舞结合起来，展示劳动的快乐。 典型案例：典型代表是日本的MOKUMOKU农场。MOKUMOKU农场位于日本三重县伊贺市郊区，主打生态+农业+猪+体验，其内部分为四块：餐饮区、住宿区、休闲娱乐区、购物区，依次满足游客食、住、娱、购四大需求。农场商品购买区，有蔬菜交易区、牛奶工坊区等，主题餐厅还能料理猪肉加工的食物，既留住游客的心，又留住游客的胃。购买的猪肉多是由附近农场的农民养殖的，并且有养殖者的个人信息，也让游客吃的放心。 借鉴之处：日本有完善的制度保障机制和政府激励措施，国家财政愿意出钱扶持并能充分发挥民间组织的作用，生产手段也逐渐自动化和智能化。 2、美国 总体特征：美国与日本不同之处在于，日本主要采取政府补助的形式，而美国主要采用农场与社区互助的形式。而日本主要采取政府补助的形式。社区居民作为参与者共同分担风险和成本，共同盈利。

中国大田园综合体成功案例分析

中国田园综合体5大成功案例分析 田园综合体是什么？其实就是农业+文旅+地产的综合发展模式。“田园综合体”横跨推进中国新型城镇化发展与中国休闲旅游经济发展两个领域，将成为今后休闲农业和乡村旅游发展的大方向。 早在2012年底的时候，我国就有8.5万个村开展了休闲农业与乡村旅游活动，休闲农业与乡村旅游经营主体达到170万家，其中农家乐150万家，从业人员2800万，占全国农村劳动力的6.9%，年接待游客8亿人次，实现营业收入超过2400亿元。中国休闲农业产业已成为农业和农村经济发展的亮点之一，并彰显出广阔的发展前景。 中商产业研究院发布的《2017年版中国田园综合体项目投资咨询报告》指出，目前全国有5个成功的田园综合体，详细信息如下： 1、无锡田园东方 田园东方是我国目前比较成功的田园综合体落地案例，是田园综合体的先行者。由东方园林产业集团投资50亿元建设的国内首个大型田园综合体项目于2016年3月份启动，项目规划总面积6246亩，于4月初启动建设，力争通过3至4年全面完成。位于江苏无锡阳山镇，集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体，倡导人与自然和谐共融与可持续发展，通过“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。 2、多利成都农庄 成都多利农庄围绕打造国际乡村旅游度假目的地，在郫都区红光镇、三道堰镇等6村连片规划建设多利有机小镇。计划总投资150亿元，总共占地2700多亩，其中农业用地1950亩。其优质的生态资源禀赋在成都近郊中极具竞争力，具有集优质有机蔬菜种植、美丽乡村建设，国家级乡村旅游示范区打造为一体的潜力和优势。 目前，已完成投资5.2亿元，实施了8.1万平方米的农村新型社区建设，首批示范农庄和有机生活体验馆已正式对外开放，游客可来体验乡村风光、有机蔬菜种植以及乡村酒店等特色旅游。 3、蓝城农庄小镇 宋卫平魂牵梦绕的“农庄”，终于有了第一个实体。农庄占地面积约20亩，主体是一栋落地约500㎡的中式宅院。户外，便是前庭、后院、菜园，再到大片农田和果林的“庭院园田”四级体系。

上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析

城市综合体的案例 1、东京城市副中心――新宿 2、德国柏林市波茨坦广场――索尼中心 3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场 4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区――金丝雀码头 12、法国拉德方斯 13、日本横滨港未来21区 14、泰国长春广场城市综合体（1/2）所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体（2/2）城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。东京城市副中心―新宿（1/5）东京城市副中心―新宿（2/5）东京城市副中心―新宿（3/5）新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人西新宿以新宿车站为中心，以西的西新宿

是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社? 东新宿相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内东京城市副中心―新宿（4/5）新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银

国内6大“田园综合体”建设成功案例分析

国内6大“田园综合体”建设成功案例分析 继今年中央一号文件首次提出“田园综合体”后，财政部又连续印发了开展农村综合性改革试点的《通知》和《意见》，确定今年在河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点，建设让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。 本文为江苏，上海，安徽，黑龙江，四川，内蒙古等地的田园综合体样板间建设案例分析。 田园综合体的组成： 农业产业区 生产性主要功能部分，为综合体发展和运行提供产业支撑和发展动力的核心区域

生活居住区 城镇化主要功能部分，农民、工人、旅行者等人口相对集中的居住生活区域 文化景观区 吸引人流、提升土地价值的关键，以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主题 休闲聚集区 满足客源各种需求的综合产品体系，使城乡居民能够享受休闲体验乐趣 综合服务区 城镇化支撑功能，为综合体各项功能和组织运行提供服务和保障的功能区域

江苏·无锡阳山田园东方项目--国内落地实践的第一个田园综合体项目 2012年，在“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇的大力支持下,内地第一个田园综合体项目--无锡田园东方落地实践。田园东方综合体分三部分，农业、文旅和居住，以及内在的复合业态。 农业商业化 田园东方的农业是以现代农业、休闲旅游、田园社区为辅助，把农业进行商业化，定位是企业化服务型的农业平台。阳山本身有优质的水蜜桃资源，而该项目通过公司化、规范化、科技化的运作，使得形成

的产业园能作为当地社会的基础性产业。 自然多样的文旅产业 文旅是以生态自然型和多样的旅游产品和度假产品的组合，以此作为产业的根本。比如主题乐园、不同的度假产品和度假村、精品酒店、民宿集群和营地等。 创新社区居住方式 田园社区属于居住的一部分，服务于原住民和新移民，以及旅居的客群，最终形成新的社区和新的小镇。社区分两类，一是结合宅改、土改的政策和试点，用集体建设用地的方式进行开发。另外，利用国有建设用地为基础的开发，这两种社区混合进行。 决策点评 田园东方项目集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体，倡导人与自然和谐共融与可持续发展，通过“三生”(生产、生活、生态)、“三产”(农业、加工业、服务业)的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。

农旅田园综合体项目可行性研究报告--立项案例

农旅田园综合体项目可行性研究报告 中咨国联出品

目录 第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (17) 2.1项目提出背景 (17) 2.2本次建设项目发起缘由 (19) 2.3项目建设必要性分析 (19) 2.3.1促进我国农旅田园综合体产业快速发展的需要 (20) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (20) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (21) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (21) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (21) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (22) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (22) 2.4项目可行性分析 (23) 2.4.1政策可行性 (23) 2.4.2市场可行性 (23) 2.4.3技术可行性 (23) 2.4.4管理可行性 (24) 2.4.5财务可行性 (24) 2.5农旅田园综合体项目发展概况 (24) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (25) 2.5.2试验试制工作情况 (25) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (25)

城市综合体项目七大案例

红星国际（城市综合体）——天津整体效果图 商场透视图 占地面积:206600平方米

总建筑面积:927600平方米 总户数:859 开发商:天津市华运商贸物业有限公司 投资商:红星地产天津劝业场 代理商:易居中国 景观设计单位:润枫国际 建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院 红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。项目总占地300余亩，92.76万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。容积率3.15，绿化达35%。 红星国际广场规划了20万平方米公寓，两条步行街。 红星国际广场百货SHOPPINGMALL占地15万平方米，包含购物、休闲、娱乐、美食等功能。占地15万平方米的家具建材MALL，拥有近千家国内国际家具建材品牌。 红星国际广场设有807个机动车位，其中37个地上车位，1439个非机动车位。 红星国际广场整体建设周期为三年。其中，家具MALL将于2010 年底竣工开业，百货SHOPPINGMALL将于2012年底竣工开业。 大都会——天津

占地面积:92000平方米 总建筑面积:860000平方米 开发商:天津盛世鑫和置业有限公司 投资商:金融街控股股份有限公司保利地产 天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积9.2万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。地铁2、4号线交汇。 金地国际广场——天津

该项目将建设集高端居住、商业娱乐、休闲购物于一体的国际化、现代化、复合型“高端城市综合体”。其中，项目将以“品味时尚、精致生活”的理念，打造集公园式休闲、娱乐购物、国际名品专卖、国际院线、五星级酒店式公寓等高端业态于一体的国际名品商业街；将建设高端运动休闲主题会所，将建设10万平方米官邸型城市别墅，还将建设14万平方米、高度130米的地标性高层五星级城市空中公馆。 项目建设周期三年。建成后将在中心城区与滨海新区之间形成现代商务、金融及高端居住的服务功能，吸引商务金融、创意产业、高新技术产业、信息产业等新兴产业人士，成为河东区乃至天津市现代金融商务业发展的标志区。 火神庙国际商业中心——北京

国内首个成功田园综合体案例剖析--无锡田园东方

国内首个成功田园综合体案例剖析--无锡田园东方 无锡阳山的田园东方作为国内首个田园综合体，以生态农业、旅游、产业集群、生活方式为园区的发展模式，其强调新型产业的综合价值，包括农业生产交易、乡村旅游休闲度假、田园娱乐体验、田园生态享乐居住等复合功能。 田园东方项目旨在打造活化乡村、感知田园城乡生活，将生活与休闲相互融合。为原汁原味地呈现江南农村田园风光，选址于拾房村旧址。在原有村落格局较好保留的基础上，设计又赋予了新的生命活力。该项目投资50亿元，是国内首个田园综合体项目。 项目概况 田园综合体选址于阳山镇北部，东南部与西南部分别与阳山镇老镇区和新镇区相接，新长铁路穿过其南部，总面积约416公顷（6246亩），约占镇区总面积的1/10。 整体构建三次产业互动发展的格局，是奠定城乡一体化发展的基础。规划中逐步形成了以高效科技的农业生产优化为基础，积极植入三产、提升二产的产业发展模式。发展中以乡村休闲、文化旅游、田园小镇为核心，进一步引领农业转型增效。项目总体规划与设计已持续了两年的时间，项目一期建设已初步成形，二期规划设计和项目建设仍在完善，将在不断探求“田园进化”的实践方案中前行。 项目背景 国家政策形势： “新型城镇化”、“美丽乡村”等国家政策下，借助“田园综合体”模式探索“田园”经济，无疑符合国家政策、产业发展大势。 业务实力： 东方园林占得先机，除了敏锐的战略决策，也因其在景观建筑、

生态环境、文化休闲旅游等领域的长期积累和全产业链的搭建。 项目区位： 无锡市阳山镇拥有桃园、古刹、大小阳山、地质公园等生态自然景观。位于长三角经济圈的阳山镇近郊区域，交通便捷且拥有丰富的农业资源和田园风光。 核心竞争力： 依托自身在生态、苗木、景观、田园、文旅、置地及婚尚等业务板块上实现产业链高度整合和长期的行业积累，迎合了新型城镇化的政策与产业趋势。 规划理念 项目整体规划设计以“美丽乡村”的大环境营造为背景，总面积6500亩，其中3500亩种植水蜜桃。以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态环保的理念。是集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体，实现“三生”、“三产”的结合与共生。

中国田园综合体5大成功案例汇总

中国田园综合体5大成功案例汇总 田园综合体是什么？其实就是农业+文旅+地产的综合发展模式。“田园综合体”横跨推进中国新型城镇化发展与中国休闲旅游经济发展两个领域，将成为今后休闲农业和乡村旅游发展的大方向。 早在2012年底的时候，我国就有8.5万个村开展了休闲农业与乡村旅游活动，休闲农业与乡村旅游经营主体达到170万家，其中农家乐150万家，从业人员2800万，占全国农村劳动力的6.9%，年接待游客8亿人次，实现营业收入超过2400亿元。中国休闲农业产业已成为农业和农村经济发展的亮点之一，并彰显出广阔的发展前景。 中商产业研究院发布的《2017年版中国田园综合体项目投资咨询报告》指出，目前全国有5个成功的田园综合体，详细信息如下： 1、无锡田园东方 田园东方是我国目前比较成功的田园综合体落地案例，是田园综合体的先行者。由东方园林产业集团投资50亿元建设的国内首个大型田园综合体项目于2016年3月份启动，项目规划总面积6246亩，于4月初启动建设，力争通过3至4年全面完成。 位于江苏无锡阳山镇，集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体，倡导人与自然和谐共融与可持续发展，通过“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。特色专业的旅游服务和会员制度假体验服务，提供全面的生活和度假服务，是长三角最具特色的休闲旅游度假目的地之一。 打造特色文旅产业，包括婚庆公园、露天剧场、桃花源商业街、汤泉花语客栈等丰富的文旅产业，提供包括采摘、垂钓、庭院中的小型游憩设施、生物动力有机农场等服务，提供特色的个性化旅游服务。 加强慢行系统建设，包括步行系统、非机动车系统和水上观光系统三部分。沿景区内道路、主要河道驳岸均设置人行通道，形成宜人的步行网络系统。自行车通道沿景区道路设置，景区内还将设置公共自行车系统。

二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析

二三线都市中小规模都市综合体快速盈利模式与案例解析 主讲人：吴永康北京天安伟业董事长 北京天安伟业董事长 北京华联商厦副总经理 多年的商业地产经验 服务全国30多个都市100多个项目 扫瞄提示 1、建议扫瞄时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和扫瞄特定章节的内容； 2、该内容仅供参考。 吴永康：今天，有机会跟大伙儿同探讨国内二三线都市商业都市综合体的一些现状、进展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。 本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事治理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们如此的团队跟在座专门多建筑设计公司、广告推广

公司等等都有紧密的合作，今天与大伙儿交流起来会比较的直接。 给各位描绘一下二三线都市商业地产或者都市综合体的进展现状以及以后的进展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线都市大伙儿服务的开发项目的一些点。 一、前言 我们也比较一下专门流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线都市有什么不同。我们更多的从案例分析，来看到二三线都市目前都市综合体进展的瓶颈或者进展的无奈，或者进展的机遇。今天提供的所有二三线都市案例，差不多上我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。目的是希望大伙儿通过上午的交流，了解二三线都市都市综合体的进展以后，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线都市与二三线都市是有区不的，专门难简单的把二三线都市的改日认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地点的人文、文化、价值观等等差不多上不尽相同的。 今天跟各位分享的二三线都市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方都市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是

田园综合体的发展策略

2018年投资热点分析：农业特色 小镇+田园综合体 今年的中央一号文件首次提出了提出了农业田园综合体的概念。此后与特色小镇投资热点一体，田园综合体成为近期创新投资和农业供给侧改革的亮点。那么到底农业田园综合体的内涵是什么呢？田园综合体和农业特色小镇对投资界开拓投资机会和提升投资效率又意味着什么呢？本文带着这些问题对田园综合体和农业特色小镇的概念内涵、投资模式、运营模式和已有案例逐一进行深入分析，最后提出我们的投资建议。 根据中央1号文件的界定田园综合体可以理解为强调以农民合作社为主体，以循环农业为基础，兼顾生态，以创意为关键，将农业的产前、产中和产后环节连接为完整的产业链条，将农产品与文化、艺术创意结合起来，促进产业融合；以农事体验为活力，将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售，让城市居民身临其境体验农业、农事，满足愉悦身心的需求，形成新业态。 依据以上界定可以看出，田园综合体是集现代农业、旅游休闲农业、田园社区于一体的特色小镇，它作为一种可持续的新产业，在城乡一体化的格局下，顺应了农村供给侧结构改革，新型产业发展。 无疑田园综合体将为农业特色小镇注入新的活力，那么如何才能将传统农业与创意休闲农业、富有人文情怀的田园社区更和谐更自然的融合在一起，成功打造高品质宜居宜旅的田园综合体呢？ 1田园综合体提出背景 我国经济进入新常态，地方经济增长尤其是农业农村也面临新的难点和问题，农业既要承担农民增收农村繁荣职能的同时，还要承担农村生态保护的功能，不仅要使农村成为“金山银山”的基础和源泉，更要使之成为“绿水青山”的保护区和栖居地，要使农村不仅享受城市文明的发展成果，更要保持农业文明的田园风光和独有魅力。在此背景下中央提出建设

田园综合体十大典型案例汇总(内附案例详情)

官网：https://www.wendangku.net/doc/62266044.html, 田园综合体十大典型案例汇总（内附案例详情） 产业规划园区规划产业市场研究及运营战略一体化服务商 中机产城规划设计研究院 CHINA MACHINERY MARKETING ACADEMY 官方网站：产业规划https://www.wendangku.net/doc/62266044.html,/ 版权声明：该报告知识产权归中机产城规划设计研究院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

官网：https://www.wendangku.net/doc/62266044.html, 2017年中央一号文件首次提出田园综合体这个概念，提出要支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。 田园综合体，赋予了农民及其从事的产业自主“造血”的功能，是贫困农户脱贫致富的一条新路子，发展田园综合体是乡村振兴战略的主平台。 中机院整理了到目前为止：河北、山西、山东、福建、广西、四川、浙江、云南和广东9个省，共10个项目，通过对其经验梳理，为大家通过学习参考。 1.广西南宁-西乡塘区“美丽南方”田园综合体 南宁美丽南方入选国家田园综合体试点，获得2017年国家农业综合开发田园综合体建设试点财政补助资金5600万元。 美丽南方田园综合体规划方案为：以美丽南方丰富的农业资源、产

官网：https://www.wendangku.net/doc/62266044.html, 业基础、特色村落、传统文化为依托，以农业综合开发项目为抓手，完善生产、产业、经营、生态、服务和运行六大功能体系，实现生产生活生态“三步同生”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”。 此外，美丽南方田园综合体拟将规划区设计为“一轴两翼三带八区”的总体布局结构。 一轴即沿005县道的园区交通和发展主轴，将园区各主要功能片区、景观节点和特色村落有机整合，形成完整的田园综合体。两翼以005县道为界，将园区分为南北两翼。 三带即依托园区农田、村落、水系、山地，形成三条重要的农业休闲观光体验带。八区包括创意农事体验区、智慧农业展示区、高效农业集中区等八个功能分区。

田园综合体项目可行性研究报告

第一章总论 第一节项目概况 一、项目名称 二、项目性质 三、项目申报单位 四、项目建设内容 五、项目总投资与资金筹措 六、项目建设周期 第二节项目单位概况 第三节主要研究结论 一、经济效益评价 二、社会效益评价 第四节可行性研究报告编制依据及研究范围

一、编制依据 二、编制原则 三、研究范围 第二章项目建设背景及必要性 第一节项目建设背景 一、政策背景 二、经济背景 1、我国经济运行稳中有进，发展质量不断提高 三、行业背景 第二节项目建设必要性 一、项目建设响应了国家政策号召，有助于推动农村一二三产业融合，促进乡村振兴 乡村是具有自然、社会、经济特征的地域综合体，兼具生产、生活、生态、文化等多重功能，与城镇互促互进、共生共存，共同构成人类活动的主要空间。乡村兴则国家兴，乡村衰则国家衰。我国人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾在乡村最为突出。 二、项目建设XXX，提升农村住房舒适水平，改善农村人居环境的需要 三、项目建设是促进XXX基础设施建设，打造农村宜居空间的需要 四、项目建设是加强科技创新，打造区域创新高地，以科技促发

展的需要 第三章项目市场分析 第一节田园综合体市场分析 一、田园综合体简介 田园综合体是由中央一号文件《关于深入推进农业供给侧结构性改革，加快培育农业农村发展新动能的若干意见》中提出的概念，主要是集循环农业、创意农业以及农事体验于一体的特色小镇和乡村综合发展模式。 二、田园综合体产业链分析 田园综合体的综合产业链包括核心产业、支持产业、配套产业、衍生产业四个层次的产业群。 田园综合体通过一二三产业互融互动，通过各个产业的相互渗透、融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品…… 三、田园综合体典型案例分析 第二节农产品种植加工市场分析 一、XXX种植加工行业市场分析 二、XXX及XXX行业市场分析 第三节旅游产业市场分析 一、整体旅游市场分析 1、全国旅游市场分析 3、XXX市旅游市场分析 二、养生旅游市场分析

田园综合体的建设思路及经营模式

田园综合体的建设思路及经营模式 （内附最成功案例分析） 2017年中央一号文件首次提出“田园综合体”这一概念。 财政部日前下发《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（以下简称《通知》），确定2017年在河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点要讲田园综合体的经营模式。 一、发展背景 发展背景主要是从农业园区的发展阶段来讲，在现阶段，面临新的形势下，之前几年的发展方式和园区建设已经不适合了。具体形势包括： 1.对土地政策的严格要求，127号文件明确化； 2.各级政府地产经济疲软，增长乏力； 3?传统产业固化，瓶颈明显出现，

4. 有限空间内的升值区间变窄 基于此，就需要用创新的方式来解决面临的新问题，在城市发展过程中，最近几年发展起来一种“城市综合体”，就是用综合服务的方式改变传统单一模式失效的做法。万达广场就是这种模式的代表。 要解决目前农业增效、农民增收、农村增绿的问题，也要突破面临的以上四种基本局面，综合体就是比较好的模式之一。至于叫农业综合体还是田园综合体还是农业经济综合体，只是角度不同，本质内涵是一样的。 二、概念内涵 田园综合体，是基于物理空间的概念，还有种植、有人口，有服务、还有商业活动；农业综合体是基于产业思维的概念。 作为一个综合体，是多种配套的综合。之前的农场、园区，有几个农场进行聚集了，这是园区的雏形，但只是集合，还没有综合的内涵。 综合应该是有3-5 个产业跨链条循环，农业一二三产业有机 融合，多个业态互为依托同时并存，具有多种功能的一个聚集区。

三、建设原则 田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。农业要做三件事，即打造现代农业生产型产业园、休闲农业和CSA（社区支持农业）；文旅产业要打造符合自然生态的旅游产品和度假产品的组合，且要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要融入丰富的文化生活内容，以多样的业态规划形成旅游度假目的地；地产及社区建设，无论改建还是新建，都要按照村落肌理打造，而且要附着管理和服务功能，营造新社区。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则。园区构成景观吸引核心、吸引人流、提升土地价值的关键依托花卉种植区、中草药种植区、现代农业区、摄影摄像区、玫瑰园、特种养殖区、观赏采摘区垂钓休闲区、接待办公区、枣林（环 3 面枣林）等等，使游人身临其境地感受田园风光，体会农业魅力。

田园综合体申报流程指南

田园综合体申报指南 一、申报时间 （一）国家级田园综合体： 申报时间是2018年6月底前，具体方案提交为7月中旬。 （注意：每年大概都是此时间段，具体根据年度时间发布为准。）（二）省级田园综合体： 申报时间按照各省财政厅文件执行。 二、申报部门 （一）国家级田园综合体申报部门： 财政部农业司（国务院农村综改办）、国家农发办。（二）省级田园综合体申报部门： 为财政厅农发办。 三、申报条件 （一）7大必备条件 1、功能定位准确

围绕有基础、有优势、有特色、有规模、有潜力的乡村和产业，按照农田田园化、产业融合化、城乡一体化的发展路径，以自然村落、特色片区为开发单元，全域统筹开发，全面完善基础设施。突出农业为基础的产业融合、辐射带动等主体功能，具备循环农业、创意农业、农事体验一体化发展的基础和前景。明确农村集体组织在建设田园综合体中的功能定位，充分发挥其在开发集体资源、发展集体经济、服务集体成员等方面的作用。 2、基础条件较优 区域范围内农业基础设施较为完备，农村特色优势产业基础较好，区位条件优越，核心区集中连片，发展潜力较大；已自筹资金投入较大且有持续投入能力，建设规划能积极引入先进生产要素和社会资本，发展思路清晰；农民合作组织比较健全，规模经营显著，龙头企业带动力强，与村集体组织、农民及农民合作社建立了比较密切的利益联结机制。 3、生态环境良好 能落实绿色发展理念，保留青山绿水，积极推进山水田林湖整体保护、综合治理，践行看得见山、望得到水、记得住乡愁的生产生活方式。农业清洁生产基础较好，农业环境突出问题得到有效治理。 4、政策措施有力 地方政府积极性高，在用地保障、财政扶持、金融服务、科技创新应用、人才支撑等方面有明确举措，水、电、路、网络等基础设施完备。建设主体清晰，管理方式创新，搭建了政府引导、市场主导的

国内外成功的田园综合体案例都有哪些

国内外成功的田园综合体案例都有哪些？ 文章导读2017年2月5日，中共中央、国务院公开发布《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农 村发展新动能的若干意见》。其中第16条第一次提“田园综合体”这个概念。田园综合体是什么？国内外有成功案例吗？（一）田园综合体是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。（二）田园综合体的提出是基于一种商业模式方法论。其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇！（三）田园综合体经济技术原理，就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。二、田园综合体的组成景观吸引核：依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等，提供观赏、采摘、休闲功能，使游客能切身感受田园风光和农业魅力。休闲聚集区：主要包括农家风情建筑（如庄园别墅、小木屋、传统民居等）、乡 村风情活动场所（如特色商业街区、主题演艺区等）、垂钓 区等，让游客深入了解农村特色生活空间，体验乡村风情，

享受休闲农业带来的乐趣。农业生产区：主要目的就是展示农业生产全过程，让游客参与农事活动，体验农业生产的乐趣，另外还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。居住发展带：通过产业融合与产业集聚，形成一定规模的相对集中人口居住，打造居住社区，最终会发展成为城镇化结构的居住带。社区配套网：即产业配套，社区提供一系列配套设施，包括金融、医疗、教育、商业等，由此形成产城一体的公共配套设施，服务于农业、休闲产业。成功的田园综合体案例台湾总体特征：分享型经济模式，经营形态多元，大致可分为休闲农场、休闲渔业、展示中心、观光农园、农村民宿及森林旅游等。在经营上结合了农业产销、技工和休闲服务等三级产业，生产、生活与生态三位一体，具有经济、社会、教育、环保、游憩、文化传承等多方面的功能。典型案例：大地震曾让台湾南投县埔里乡桃米村的房屋倒塌，而当地拥有29种台湾原生青蛙，台湾岛共143蜻蜓，在桃米发现56种，于是村民不断宣传当地种类丰富的青蛙和蜻蜓，用纸、布、石头等制作手工艺品，还建成了全球唯一一座纸教堂，把地震造成的洼地改成人工湖，湖边设有弹簧，托起一只小船，人在船上可以体验模拟地震的情景，村民将小船命名为“摇晃的记忆”。周末和节假日，桃米村日接待游客近1500人，每年门票收入有200多万人民币。可借鉴之处：台湾休闲农业成功的原因，很重要的一条就是

案例研究 国内外田园综合体成功案例解析

案例研究国内外田园综合体成功案例解析 \与天地对话—为自然梳妆\ 田园东方位于江苏无锡阳山县的大阳山脚下，总规划面积6246亩，是我国田园综合体的倡导者和先行者。项目集现 代农业、休闲文旅、田园社区等产业为一体，以人与生态 和谐共生的可持续理念，借助“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机融合，实现农事体验、休闲旅居、田园生活的功能复合。田园东方是集中了农林、旅游、度假、文化、居住的综合性园区，也是成为乡村旅游提质升级的新路径。主题特色以“新田园主义下的田园生活”为核心品牌特色，新田园主义不只是简单的“隐逸”，而是让人们积极的融入自然、乐享慢意，看似“出世”，实则“入世”。产品特点以蚂蚁为主题的田园主题乐园——绿乐园 康养建筑群——清境原舍农业产业板块——四园四区（四园：水蜜桃生产示范园、果品设施栽培示范园、有机农场示范园、蔬果水产种养示范园四区——闲农业观光示范区、果品加工物流园区、苗木育苗区、现代农业展示区）生态田园社区——花间堂·拾房桃溪运营亮点“农业+文旅+小镇”的综合运营发 展模式，实现三产之间的有效联动。客源市场传统观光游客群、都市白领、商务度假人群、亲子游市场。借鉴之处乡村多元产业整合、风尚旅游业态加载、建筑空间肌理再生、田

园生态景观重塑。 2河北南和农业嘉年华 南和农业综合体位于河北邢台南和县的贾宋镇，规划占地446亩，是当地政府与中国农业大学合作打造的河北第一个大型农业经济综合体。项目借助周边的“中国树莓谷”产业园，立足科技创新技术，有效整合生产、生活、娱乐、创意、研发、地产、会展等功能，形成复合型、创新型的产业综合体和现代农业经济综合体。主题特色精致农业的创意文化体验。产品特点农业嘉年华创意风情体验馆——融合“疏朗星空、畿南粮仓、本草华堂、童话果园、花样年华、同舟共冀”六大主题 农业迪士尼主题乐园配套高效农业科技示范区运营亮点“休 闲农业+主题乐园”的运营发展模式，既发挥现代农业的产业带动性与科普价值，又融合乐园的参与性、体验性与强大的市场潜力。客源市场青年群体、亲子科普游、商务接待。借鉴之处创意性的地方特色农艺景观、智能化的休闲农业科技体验。 3韩国江原道大酱村 大酱村位于韩国江原道旌善郡，借助当地原生材料，以韩国传统手工艺制作的养生大酱作为核心体验，融合了大酱的制作工艺、流程展示、原料采摘、酱汁品尝等，既符合现代人的养生需求，又能让游客感受原生态的乡村生活体验，是韩

农业特色小镇经典案例分析

农业特色小镇经典案例分析 田园综合体是集现代农业、休闲农业、田园生活于一体，跨产业、跨功能的综合体。发展田园综合体需要做到发展优势项，做出特色，保存长久生命力，这样才能使之得到循环持续健康发展。本文在分析国内外田园综合体建设成功案例的基础上，力图归纳总结田园综合体的运营模式、盈利模式及对投资田园综合体的启示。 一、台湾清境农场——“小瑞士” 休闲农业的发展促进了台湾农业的成功转型，甚至可以说至关重要的作用。“三产”融合促进了台湾农业旅游经济的发展。台湾休闲农业起源于上世纪七八十年代，至今已有三十多年的发展历史，目前台湾的休闲农业已经走红国际市场，香港、新加坡、马来西亚、中国大陆等地的游客不断增多。 清境农场是台湾休闲农业的经典项目之一，创建于1961年，位于台湾南投县仁爱乡，临近合欢山，面积700公顷，海拔1748米，有“雾上桃源”的美名，是台湾最优质的高山度假胜地。 清境乡村农场利用优质的草场和山地景观资源，打造特色农场和风情民宿，吸引游客远离城市，体验独特的山地田园风光。 清境乡村花园--来自世界各地的花花草草所交织成的百花风貌，让人仿佛置身于欧洲世界，清境农场也因此而有“小瑞士”之美名。登高远眺清境云雾，山岚徐徐弥漫，如梦如幻，小瑞士花国又有了“雾上桃源”这一美称。 “挪威森林广场”、“阿尔卑斯双塔”、“落羽松步道”、“主题花园”等，皆环绕着“天鹅湖”而建，欧洲花园般的景色让民众可以放松身心，别有洞天的景色，辽阔的绿意，遍洒的花海，使人心旷神怡，令人流连忘返。 清境乡村亲子体验—海拔2000多米的草原上，小朋友可以自由自在地奔跑，更可以和羊咩咩合影，分队表演令人赞叹，工作人员会给小朋友讲解羊咩咩的趣事，讲述清境农场的历史。大溪花海农庄是春天常在的地方，台湾人气剧《流星花园》里面的薰衣草花海就是在这里拍摄的。徜徉花海中，

国家级田园综合体规划案例解析

国家级田园综合体规划案例解析 2017年中央一号文件首次提出田园综合体这个概念，提出要支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。田园综合体模式，赋予了农民及其从事的产业自主“造血”的功能，是贫困农户脱贫致富的一条新路子，发展田园综合体是乡村振兴战略的主平台。 到目前已有河北、山西、山东、福建、广西、四川、浙江、云南和广东9个省通过并公布了试点名单。本文整理了这9省共10个项目的资料，通过对其经验梳理，为大家通过学习参考。 1广西南宁 西乡塘区“美丽南方”田园综合体 南宁美丽南方入选国家田园综合体试点，将获得2017年国家农业综合开发田园综合体建设试点财政补助资金5600万元。 美丽南方田园综合体规划方案为：以美丽南方丰富的农业资源、产业基础、特色村落、传统文化为依托，以农业综合开发项目为抓手，完善生产、产业、经营、生态、服务和运行六大功能体系，实现生产生活生态“三步同生”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”。（模式借鉴） 此外，美丽南方田园综合体拟将规划区设计为“一轴两翼三带八区”的总体布局结构。一轴即沿005县道的园区交通和发展主轴，将园区各主要功能片区、景观节点和特色村落有机整合，形成完整的田园综合体。两翼以005县道为界，将园区分为南北两翼。三带即依托园区农田、村落、水系、山地，形成三条重要的农业休闲观光体验带。八区包括创意农事体验区、智慧农业展示区、高效农业集中区等八个功能分区。

2四川成都 都江堰国家农业综合开发田园综合体 都江堰市国家农业综合开发田园综合体建设试点项目由都江堰市人民政府牵头实施，三年计划总投资约21亿元，项目将按照“坚持以农为本、共同发展、市场主导、循序渐进”的原则，在胥家镇和天马镇的13个村（社），围绕“四园、三区、一中心”功能布局，将田园综合体建设成美丽乡村展示区、都市现代农业示范区、农业农村改革先行区和绿色农业典范区。 项目以“山水田园、猕果花香”为规划定位，以粮油蔬菜产业为基础，以红阳猕猴桃为特色，以都江堰深厚的水文化、道文化、农耕文化为支撑，依托都江堰突出的旅游资源优势和生态环境优势，政府搭台、市场化运作，围绕“村庄美、产业兴、农民富、环境优”的总体目标，把项目区建成多彩乡韵的展示区、产业融合的示范区、农村改革的先行区、绿色农业的典范区，在全省发挥田园综合体示范引领作用。 3浙江绍兴 柯桥区漓渚镇“花香漓渚”田园综合体 按照“政府引导、市场主体、农民受益”的总体要求，花香漓渚以农业综合开发为平台，进一步加快土地流转进度，调整种植结构、提升花木档次，积极推进花市提档升级，引进一批优质农文旅类项目，补足现有花木产业集群发展相对滞后、村级集体经济相对薄弱、土地资源要素约束凸显等短板。 通过三年努力，建成以高端花木农业为主导产业，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，打响花木集群看漓渚、高端兰花看漓渚、全域美丽看漓渚三张金名片，在三产融合上走出新路子，将“花香漓渚”田园综合体打造成全国田园综合体建设的样本。 漓渚现有6个花卉专业村，250多家花卉企业，花木基地4万余亩，拥有绿化苗木、名优兰花等8大系列2900个品种。未来几年，漓渚镇将全力推动试点各项工作稳步开展，将“花香漓渚”建成集休闲农业集群发展区、宜业宜居宜游美丽新家园、品质型高效生态农业样板区、高水平建成全面小康社会的示范区等为一体的田园综合体，着力打响“花木集群看漓渚”、“高端兰花看漓渚”、“全域

中国著名商业城市综合体案例分析

城市综合体案例分析2010-7 什么是城市综合体？定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。现代城市综合体–所有建筑均为新建，综合体量5万平米以上–聘请知名建筑设计师：建筑造型、流线、广场等–开发商持有或出售，其中商业部分多为出售，但后期的趋势是持有–开发商创造一个模式并成功后，会在多处进行复制–如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等历史街区–多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大–建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整–实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主–如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等1、香港太古广场2、深圳华润万象城3、北京华贸中心4、北京三里屯village 5、上海新天地6、成都宽窄巷子7、北京前门大街1、香港太古广场 概况：1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点，面积超过五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的“经营死角” 业态分布：购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成，由时尚服装、珠宝首饰、古董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴（整个太古广场项目由购物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等）总体定位：一个购物饮食商场，一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动，如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满时代气息及多元化的大型购物广场楼层分布3-4Island Shangri-laPacific Place ApartmentHSBC ConradOne pacific place Hong Kong JW Marriott Two pacific place楼层分布1-2Lane Crawford Hong Kong SeibuAMC Pacific PlaceLane CrawfordPark Court楼层分布-1 JW Marriott Garden Court Great Foodhall业态分布与比例所占比序号类别店铺数量LG L1 L2 L3 L4 备注例1 百货公司2 1 1 1 2 女士时装44 8 17 19 23 3 男士时装36 8 13 15 18 4 童装玩具1 1 1 5 皮革制品/皮鞋/手袋33 4 7 22 17 6 运动用品4 4 2 7 护理/美容7 4 2 1 4 8 书本/音乐/电子用品6 3 2 1 3 9 艺术品/家居布置/礼品9 3 2 4 5 10 珠宝/钟表/饰物25 5 7 13 13 11 娱乐1 1 1 12 食肆16 4 3 2 1 8 餐饮10家，其它6家13 银行/服务11 6 银行7家，干洗1家，其他3家合计195 4 45 51 77 1 100 食肆除餐饮外、银行、服务等17 家未计入所占比例2 23 26 39 1 返回2、深圳华润万象城概况：建筑面积：18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家 主力店店中店商业规划设计：1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间；2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免