市场配置下城市传统社区更新的规划转型——以厦门沙坡尾社区为例
https://www.wendangku.net/doc/628653835.html,
市场配置下城市传统社区更新的规划转型
*
——以厦门沙坡尾社区为例
The Planning Transformation of the Traditional Community Renovation under the Market Allocation
—A Case Study of Shapowei Community in Xiamen City
左 进 黄晶涛 李 晨 张 娜 ZUO?Jin,?HUANG?Jingtao,?LI?Chen,?ZHANG?Na
摘 要 伴随着我国城镇化率的不断提高，城市中存量社区更新的重要性日益显现。十八届三中全会提出资源从行政配置走向市场配置，中央城镇化会议亦强调“严控增量、盘活存量”，以新区建设为主的城市建设方式正逐步转向增量与存量并行的城市经营。本文以厦门沙坡尾社区更新行动规划为例，探讨新时代背景下城市存量社区的规划转型，即“从空间设计走向制度设计，从政府主导走向自发生长，从大规模重建走向小尺度更新，从快速式突变走向渐进式营造”的更新策略，建立社区营造中心、产业培育机制和空间管理系统，以创新机制引导传统社区的有机更新。关键词 城市存量；传统社区；市场配置；制度设计；行动规划
Abstract:?With?the?urbanization?rate?increasing?in?China,?updating?the?stock?in?the?city?community?becomes?increasingly?important.?The?Third?Plenary?Session?of?Eighteenth?Central?Committee?proposes?“transferring?resource?allocation?ways?from?administrative?configuration?to?market?allocation”?and?on?the?Central?Meeting?of?Urbanization,?it?also?emphasizes?“controlling?the?increment,?while?revitalizing?the?stock”.?The?mode?of?urban?construction?taking?the?new?city?construction?as?priority?is?gradually?turning?to?the?urban?management?combining?increment?and?stock.?This?paper,?taking?the?community?renovation?planning?of?Shapowei?in?Xiamen?City?as?an?example,?explores?the?planning?transformation?of?urban?increment?community?in?the?context?of?new?era,?proposes?the?renovation?strategies?of?“transferring?from?space?design?to?institution?design,?from?the?government-dominant?model?to?autonomous?growth,?from?massive?rebuilding?to?small-sized?update,?from?rapid?mutation?type?to?incremental?construction”.?It?also?puts?forward?that?the?planning?transformation?should?build?community?centre,?industrial?cultivating?mechanism?and?space?management?system?and?guide?the?organic?renewal?of?the?traditional?community?through?innovation?mechanism.
Keywords:?Urban?Stock;?Traditional?Community;?Market?Allocation;?Institution?Design;?Action?Planning
0?引?言
“一个城市、一个社会的和谐，尤其在城市里，它的基础就是社区。”①在当前快速城镇化的进程中，厦门市乃至全国的大量传统社区面临着大拆大建的严重威胁。传统的蓝图式规划断裂了地域文化，破坏了老城肌理，使中国旧城之痛更甚。单纯的蓝图式物质空间规划模式正逐渐被包纳多元化价值观和动态观的新型规划模式所取代②[1]。正如赵燕菁所说，“城市更新，图纸上的设计并不是最重要的。需要有个机制，让它自然生长起来，它的功能是靠很多制度政策来引导它，一开始的制度设计好了，这个城市会自然朝那个方向长起来。”本文以厦门沙坡尾传统社区为例，探索新的时代背景下，通过行动规划的多元构成，制定空间导则，推动自下而上的渐进式社区营造，维护良性生长环境，从而以创新机制引导社区的有机更新。
DOI: 10.13791/https://www.wendangku.net/doc/628653835.html,ki.hsfwest.20140509
左进, 黄晶涛, 李晨, 等. 市场配置下城市传统社区更新的规划转型——以厦门沙坡尾社区为例[J]. 西部人居环境学刊, 2014, 29(05): 48-52.
中图分类号 TU984.181文献标识码 B
文 章 编 号 2095-6304(2014)05-0048-05
作者简介
左 进：
天津大学建筑学院，博士，副教授，zuojin0117@https://www.wendangku.net/doc/628653835.html,
黄晶涛： 天津市城市规划设计研究院，教授级高 级规划师
李 晨：
天津愿景城市开发与设计策划有限公司，助理规划师
张 娜：
天津愿景城市开发与设计策划有限公司，规划师
* 国家社会科学基金重大项目(12&ZD230)； 天津市教委社会科学重大资助项目（2012JWZD4）
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1?厦门沙坡尾社区的发展和特点
沙坡尾是厦门最早的避风坞（历史可追溯到1646年），位于厦门本岛西南岸滨海地区，东侧北靠万石山风景区，西侧面向鼓浪屿风景区及广阔的海面，南侧隔演武路与厦门大学相望，北侧与旧城核心区（厦港旧城区）、鹭江道商务片区相接。沙坡尾浓缩了厦门人对渔港和疍民习俗的传统记
忆，繁盛时期曾容纳渔船4000条、人口近两万，被老厦门人公认为厦门的城市原点，是厦门传统城脉的重要一子。
多年来，沙坡尾区域不断遭受现代城市快速发展与高强度开发的侵蚀（图1），大拆大建的蓝图式规划断裂了地域文脉，破坏了老城肌理，山海连城的城市格局也面临破坏。同时，沙坡尾也面临着社区发展的众多困境：房屋产权错综复杂，社区
更新严重迟滞；社区污水直排入避风坞，导致避风坞港池淤积严重（图2），环境设施亟待改善；产业类型混杂低端，社区居民收入微薄；居民老龄化严重，原住居民不断外迁，社区人文环境亟待保护。
在复杂现实与商业开发的博弈之下，沙坡尾社区面临着如何在一系列矛盾中获得新生的问题。多年来该地区的更新一直止于规划图纸，从未破土动工，正在等待和寻觅一种更为适宜的更新模式。
2?沙坡尾传统社区更新的规划转型：从“行政意志”走向“市场配置”
2.1 比较：“行政意志”VS “市场配置”
十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用”。在此政策与社会大背景下，城市规划作为一种配置城市公共服务资源的手段，其资源配置的决定性主体也应从传统的“行政意志”向“市场配置”转变。传统的“行政意志”主导下的城市规划，包括社区在内的城市空间的发展主要由城市规划蓝图决定，这些蓝图几乎都是背后的“行政意志”的空间映射。“市场配置”主导下的城市规划则更加强调城市内各利益主体的互动与城市空间的自我生长，城市空间、风貌、文化的形成以及城市公共服务的配置遵循的是“自愿选择、互利共生”的市场原则，而不再是“行政意志”与“长官想法”的强行规定。“行政意志”主导下的城市规划使城市在离开图板、真正建成的那一刻起便开始走入逐渐贬值、衰败的轨道；而在“市场配置”下，传统意义上的城市空间建设的完成意
味着城市的生命才刚刚开始，它将像所有生物一样，进入一个不断生长、不断更新的有机过程[2]。
2.2 “市场配置”下的沙坡尾社区更新理念
面对沙坡尾社区存在的问题，“厦门沙坡尾社区更新行动规划研究”探索新政策背景下“资源从行政配置走向市场配置，城市从增量建设走向存量经营”的城市建设发展转型，
以宅基为基本单元开展
图1?沙坡尾区域新旧肌理对比
Fig.1?a?comparison?of?new?and?old?texture?in?Shapowei?area
2003年沙坡尾区域肌理 2009年沙坡尾区域肌理
图2?沙坡尾社区环境现状
Fig.2 the?status?of?community?environment?in?Shapowei
a. 民居违章搭建，危旧杂乱
b. 街道狭窄曲折，杂乱拥挤
c. 港池淤积严重，污水横流
d.坞堤岁月侵蚀，局部塌陷
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小尺度、渐进式的社区营造，提出“土地产权基本不动，空间肌理基本不改，本地居民基本不迁，人文生态基本不变”的四项原则，将规划对象最终落实到“宅基”，从而更好地保护居民的产权与利益，维系城市肌理。这一规划思路上的转变决定了沙坡尾的更新轨迹将“从快速式突变走向渐进式营造”，与一味追求建设时效的传统规划不同，沙坡尾社区更新行动规划将“传统社区的自主更新”作为最重要的规划思路与目标，反对并摒弃城市空间的“快速式突变”，认同并推动社区风貌与人文生态的“渐进式营造”，研究可持续的空间规划控制导则，维护良性生长环境，通过制度创新引导社区的有机更新。
3?沙坡尾传统社区更新的规划路径
沙坡尾社区更新行动规划将城市建设大的趋势背景与项目构思作为前提约束条件，结合厦港片区的产业升级趋势，从规划方法与实施路径着手，创新性地提出“从蓝图设计走向制度设计”，以新型业态与传统业态的融合推动社区活力再造。具体计划包括以宜居环境营造为基础、公共服务均衡为提升、产业培育引导为引擎、制度设计为保障等四大板块（图3）。
在通过“制度设计”明确界定社区群众对社区事务的各项权利的基础上，规划提出社区发展“从政府主导走向自发更新”，促进社区居民在空间更新、社区治理以及基层公共事务上依法自我管理、自我服务、自我监督，促进社区空间资源与要素的最优化流动与配置。其具体实施路径如下。3.1 公共服务提升（社区营造中心、空间管理系统）
社区的本质职能是在社区范围内补充
提供“专门化”的公共服务③[4-6]。因此社区更新须符合市场规律才会具有可实践性，而不仅仅是权利下放、还愿于民、大众点评的“公众参与”。传统社区更新后同样也需要参与到“用脚投票”的市场竞争之中，市场化背景下的社区更新需要独立的主导方、执行方和管理方。因此，在沙坡尾社区更新行动规划中，我们通过建构沙坡尾社区的运营主体——“社区营造中心”（图4），其构成包括：社区居民代表（40%）、政府相关单位（25%）、专业服务机构与团队（35%），从而为社会各方合作、公共政策的制定执行和监督管理搭建实践平台，与行政主管单位（街道）协同配合，完成基础设施、公共设施、防灾环保等专项的社区整治规划与提案文件；报送市、区政府相关主管单位备案、确认，并由政府相关部门或实体实施，或得其授权由“社区营造中心”予以实施，而后“社区营造中心”再组织、授权居民及相关专业团队实施。3.2 产业融合培育（4-3-3模式）
产业的良性发展在于产业培育和产业的运营。传统社区的产业更新面临两种极
端，一种基于典型的自下而上的小尺度、渐进式的更新方式。当传统社区被暂时性地保留下来，社区居民放弃“被拆迁”的愿景，以低廉的价格租给第一个吃螃蟹的
人，接着小店接连而至，越开越多、越来越火甚至引来品牌，随后成本上涨，进入了面粉比面包贵的死局，传统的生活场景逐渐被浓浓的商业气息所弥漫。所以仅靠“自
下而上”是远远不够的。纵观上海新天地、田子坊、厦门鼓浪屿的发展历程，可以预判到租金的失控、业态的趋同、自我更新能力的不足、原住民的流失等等一系列社会问题。另一种局面是怀抱着宏大梦想的政府部门、规划师、建筑师介入，自上而下地规划商业一条街。先不说商业街的布局、尺度是否为接下来的招商留够了弹性，首先在聚集人气方面都面临诸多考验。非典型的城市实践充分说明，产业不是打造出来的，而是养出来的，而如何维持产业良性的新陈代谢至关重要④。
因此，沙坡尾社区更新行动规划创新提出产业培育机制的“4-3-3”模式，即“置换”40%原有低端老旧业态，导入时尚产业、文创产业等；“更新”30%传统产业，带动渔业、造船业等特色产业的三产化更新；“保留”30%传统生活服务产业，维系原汁原味的传统社区氛围。
公共政策的规划、社区空间规划导则的编制和社区物业的有效细分为物业的运营管理提供了基础和出路。以社区自发更新管理模式为前提导入统筹商业运营的机制，在导则式的空间成长控制模式下，
区分
图3?沙坡尾社区更新行动的规划路径
Fig.3?
planning?path?of?community?renovation?in?Shapowei
图4?沙坡尾社区营造中心的构成
Fig.4?the?constitution?of?community?construction?center
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公产、私产等不同权属，以公产建筑为主体导入新业态，并以租赁、扶持、联合经营等方式为引导，私产商铺的业态可得到有效提升。运营团队控制一定比例的物业成为沙坡尾“最大的股东”，保护起步型和小成本文创实体的业主，稳定租金，防止过度商业化，从而推进了以“宅基”为基本单元的小尺度渐进式更新。3.3 社区空间的营造
沙坡尾社区更新行动规划通过社区营造中心、产业培育机制和空间管理系统等“三大机制”的落实，以社区营造中心为决策组织平台，根据港、场、街、坊四大片区的权属特征和主要困境，研究探索了针对城市传统社区中基础设施、工业遗存、传统商业街、老旧生活社区等四类不同要素的更新方式，进行不同目标的制度设计，设定不同控制力度的空间管理导则，探索不同定位和组织形式的业态培育机制，同时以空间规划和业态联动的方式加以整合，实现四个片区的因地制宜、互相借力，促进沙坡尾传统社区的有机更新（图5）。3.3.1?港：避风坞环境整治
应对沙坡尾环境和交通两大难题，由市政预算和市场化力量联合启动港池治理综合工程。先期对港池进行截污清淤，通过截污泵站统一控制现状避风坞内的45个排污口；开挖港池下穿道路，建设坞下停车场，解决老旧片区普遍存在的交通难题；
汇沙区设置沙滩，恢复玉沙坡印象，提供海滩生态群落体验。3.3.2?场：工业遗产更新
尊重原有五大厂界，进行功能业态的整体策划，推动传统国有企业和小型私企自主的三产化更新。利用现存修船厂房、制冰车间、冷库冰桥、船坞、灯塔等，推动工业遗产有机更新，形成海洋文化主题创意休闲街区，进而成为沙坡尾传统社区更新的核心引擎，承接台湾文创产业外溢，提升厦门文创软实力。在不改变原有的工业用地性质的前提下，以五大厂边界为依据，将整个“场”区分为六大主题园区，区域内部除留出作为消防通道的环线外，全部为机动车禁行，停车由坞下停车场解决。3.3.3?街：传统商业街区更新
面对产权复杂的难题，区分公产、私产等不同权属，评估现状建筑质量，提出传统商业街区更新导则，推进以宅基为基本单元的小尺度更新，将建筑更新分为四类：新增建筑、仅墙面修复或更新的建筑、局部修复或增建的建筑、整体翻修的建筑，通过三大步骤实施更新：清理墙面、在建筑底层引入商业、更新并装饰上层的居住建筑，从而维系沿坞界面的尺度和沿街老厦门特色骑楼空间。
组建商业运营团队，以公产建筑为主体导入新业态，并以租赁、扶持、联合经营等方式引导私产商铺的业态提升，同时制定规则，稳定租金，防止过度商业化，延续
老厦门传统商业街道的原味氛围。3.3.4?坊：传统居住社区更新
制定社区更新导则，通过“以奖代补”、“局部置换”、“指标回购”等政策引导居民自主进行社区更新，在保留原有街巷空间网络的基础上，维系传统肌理，打通背街死巷，建设消防通道，完善基础设施，构建公共开放空间；通过在册危房的翻修改建，插建社区服务设施和静态交通设施；修缮老墙和路面，整理外露管线和设施；通过自主、联合、整体经营相结合的方式，引导社区服务业态的逐步更新；探索“税费反哺”等制度设计，形成“社区更新维护基金”，保障社区基础设施和公共环境的持续改善。
4?结?语
2012年9月，根据本研究成果落实编制的《沙坡尾海洋文化创意港行动规划》已获得厦门市规划局审批通过。目前，避风坞港池清淤工程已经开始，污水泵站已建设完毕。由大学路129号老厂房改造而成的“沙坡尾海洋文化创意港共享空间”已竣工，一层作为沙坡尾社区茶社兼社区营造推动点，已开放给所有居民、游客及志愿者免费使用；二、三层的开放空间则免费由所有为沙坡尾工作的团队使用，目前已有3家专业设计团队入驻。大学路传统商业街内已有22家店铺逐步完成了自主更新。由沙坡尾冷冻厂区域改造而成的艺术西区作为沙坡尾社区更新的示范性单元，已成为厦门一个真正意义上的年轻文化艺术区。秉持“让艺术走进生活”的宗旨，由冷冻厂一层改造而成的“REAL LIVE （真现场）”音乐艺术交流现场开放五个月来，已举办70余场原创音乐演出。沙坡尾运动中心也已改造完成并投入使用，成为厦门首家双层180度海景健身房。目前，沙坡尾已成为国家社科基金重大项目“我国城市近现代工业遗产保护体系研究”的示范研究工作点。
沙坡尾社区更新规划中的思路转变使其更新轨迹在市场配置的指引下，坚持
“土地产权基本不动，空间肌理基本不改，本地居民基本不迁，
人文生态基本不
图5?沙坡尾社区更新划分为四大相互依存的片区
Fig.5?community?renovation?divided?into?four?inter-dependent?districts
变”四项原则，以“渐进式营造”为更新目标，“以宅基为基本单元的小尺度更新”为手段，推动了城市存量的有机更新，从而铭刻城市记忆，延续空间肌理，尊重社区意愿，守护厦门情感。
注释：
①“面对面”专访王澍：一个建筑师的理想
与现实，筑龙视频，http://video.zhulong.
c o m/p l ay844205.h t m l，上传日期：
2012-3-27。
②“厦门传统社区更新行动规划研究——以
沙坡尾为例”获得2013年度全国优秀城乡规划设计一等奖，主要编制人员包括：黄晶涛、左进、张娜、苏薇等。
③邱爽, 左进, 洪国城. 面向公共服务供求
关系的厦门市曾厝垵社区更新制度设计研究，收录在《2014年度中国城市规划年会论文集（光盘版）》。④黄晶涛,“乡愁经济”特邀撰稿：有多少
城市可以重来，参见：http://mp.weixin.
https://www.wendangku.net/doc/628653835.html,/s?__biz=MzA4MjQ4NzIwMg==
&mid=200443498&idx=1&sn=2f0d81bcf
75e854afb8948980c61faef&scene=2&fro
m=timeline&isappinstalled=0#rd，上传日
期：2014-08-08。
参考文献：
[1] 郭湘闽. 走向多元平衡：制度视角下我国旧
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国建筑工业出版社, 2006.
[2] 张杰. 从悖论走向创新——产权制度视野
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[3] 赵燕菁. 城市规划的下一个三十年[J]. 北京
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[4] 赵燕菁. 城市的制度原型[J]. 城市规划,
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[5] 赵燕菁. 城市风貌的制度基因[J]. 时代建
筑, 2011(03): 10-13.
[6] 赵燕菁. 制度经济学视角下的城市规划[J].
城市规划, 2005, 29(06): 40-47.
图片来源：
图1、3-5：作者绘制
图2：作者拍摄
收稿日期：2014-09-25
（责任编辑：郑曦）
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