20100601 南城区域写字楼市场报告

聚焦南城价值洼地写字楼市场前景可观

来源：都市广宇

摘要：

城市南部地区作为北京未来发展的重要空间和京津冀区域合作的门户通道，对于实现发展空间布局规划，促进经济发展具有重要意义。近期，专业房产服务机构都市广宇物业选取了狭义的南城区域中的宣武广安门、崇文新世界、丰台丽泽商务区的写字楼市场进行了实地调研并发布了写字楼市场报告。该研究报告试图探究所选区域写字楼市场的需求主体和发展规律，并在此基础上结合政府对此区域的发展规划，并对未来的市场格局演变进行了预期。报告内容指出：随着北京经济连续多年的高速增长,商务气氛也逐渐向南部扩散，南城的商务发展正在迅速崛起。

一、北京南城概况及范围

北京南城是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的区域，狭义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区，广义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区、大兴区等。它是由几个区组成的商圈范围。北京南城从外延来看是由北京的几个行政区组成，各属于不同的行政区管辖。在北京商圈建设中，长期以来形成了“重北轻南”，业态“北密南疏”的格局。

近几年来，北京市委、市政府提出了实行政策倾斜、加快南城发展战略决策，并实施了以基础设施建设、危房改造和经济适用房建设为主要内容的南城发展计划，大商贸产业已经形成为南城的先导产业，形成了北京南城特有的商圈。特别是去年，引发舆论高度关注的城南行动正式启动。11月5日，由北京市34个部门和宣武、崇文、丰台、房山、大兴五区共同参与与制定的北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式发布。按照该计划，未来三年，城南地区的发展重点放在了基础设施、主导产业、特色产业、民生改善四个区域。市区两级财政加上带动的社会投资，预计投资总额可到2900亿元。此前，由于南城土地放量，区域内地产迎来了多年来未经过的高度管制与发展，区域地王出现，价格涨速明显，地

铁四号线开通，带来了宣武、崇文、丰台的发展，而房山区也一直借助各种利好不断树立在地产方面的地位。

从房地产行业来说，城南区域的发展规划将带来资金和交通的两个利好方面。首先是资金方面，2900亿元的总投资将会给城南地区相对滞后的发展面貌带来明显的改善，对城南地区的发展奠定坚实的基础。交通方面，未来三年，将推进11条跨区交通的通道建设，工程规模达到246.3公里。此外，还将推进16条区域主干道建设，工程规模达101公里。未来三年，按照城南行动规划，将建成京太高速北京段、蒲黄鱼快速路、万寿路南延、马家堡西路南延4条南北通道。

二、南城写字楼市场

北京的商务区主要集中在东部和北部，而南城似乎长期以来都与商务区无缘。但随着北京经济连续多年的高速增长,商务气氛也逐渐向南部扩散，南城的商务区也在迅速崛起。经过近两年的发展,目前南城已有三个商务区初具规模：宣武门广安门商务区、崇文区的新世界商务区和丰台区的丽泽商务区。

广安门商务办公区及辐射区域写字楼市场

区域概况

宣武区写字楼项目集中在广安门商务办公区及宣武门传媒大道区域。广安门商务区地处宣武腹地，以广安门桥为中心，以广安门内、外大街为分界线，集中分布在南北两端，总占地面积约1平方公里。目前，这里已经成为全区企业密度最大，企业经济实力和规模最强的地区之一，在区域经济发展中占有举足轻重的地位。具宣武区统计局数据显示，该区域企业密集分布，2009年最新统计共有企业699家，就业人数达到23853人，是写字楼需求最为集中的区域。

作为广安门商务区的辐射区域，传媒大道的建设始于2001年10月，为迎合“十一五”规划的发展需要，宣武区结合自身优势，提出了在宣武门到南二环路两侧开发建设国际传媒大道的设想。传媒大道位于北京市宣武区，北起宣武门，南至南二环，南北长3.2公里，道路规划宽度为70米，总占地面积约为560万平方米，投资将近280亿元。其打造目标为集新闻传媒、科技传媒、教育传媒、娱乐传媒、通讯网络传媒为一体的综合文化产业核心区。

从企业类别划分来看，区别于CBD的高端客户，宣武区的写字楼需求主要来自于大中型

国企和小型外资企业，特别是国有企业和有限责任公司。从行业划分来看，该区域的写字楼需求主要以批发零售业、商务服务业、传媒、金融为主，行业之间的协调发展与相互衔接，使这里的产业链条不断延长，特别是会计、法律、信息等中介机构以及银行、保险、证券等金融机构的聚集，为商务区发展提供了全方位的配套服务。

市场表现

广安门写字楼市场，多为内资企业自主开发项目，项目集中在以广安门桥为中心，以广安门内、外大街为分界线，集中分布在南北两端，总占地面积约1平方公里区域内，如港中旅大厦、高新大厦、机械大厦、信息大厦、中设大厦等。这些项目建成年限较为久远，各种配套设施相对落后，多为乙级写字楼，租金报价也相对低廉，平均价位为3.2元/天/平米。其中，高新大厦报价3.6元/天/平米，机械大厦报价2.7元/天/平米，信息大厦3.2元/天/平米，中设大厦3.2元/天/平米，这些项目的入住率基本维持在80%—95%的范围内，造成高入住率的原因有几方面。一方面，该区域新放量项目不多，很多项目都是上世纪90年代投入使用，对选址企业来说，出于对办公环境、交通地段等多种因素的考量，企业客户不会轻易迁址，导致迁址不频繁。另一方面，此区域的入驻企业多为规模较小的发展中企业，出于商务氛围的考量，这些企业基本围绕着大型企业自主开发的项目，或临近一些大型企业总部的项目进行选址，也就促使了这些项目的入住率居高不下。除这类项目外，广安门商务区还零星分布了一些，较新的项目如福地中心、郎琴国际等，这些项目体量大、配备设施完善，租金报价为4—5元/天/平米，但新增面积相对有限，对原有项目冲击不大，没有对区域内原有租金水平造成太大的波动。

传媒大道的写字楼项目，历经近10年的建设，现已初现轮廓。环球财讯中心、庄胜广场、富卓大厦、沃尔玛购物广场、北京移动通讯枢纽楼等让这条传媒大道端倪初现。区域内的市场需求主要来自于大型国企和小型外资企业，以地标性项目环球财讯中心及区域内开拓者庄胜广场尤其明显。环球财讯中心以新华社、中农集团为代表的金融、传媒类大型国有企业、及事业单位为主，几乎没有其他类别的入住客户。庄胜广场则是大型内资及小型外资企业聚集的代表项目，一些内资企业都租用了整层的面积，比如华为3Com公司《阳光直通车》编辑部、中国金币总公司、上海贝尔阿尔卡特股份有限公司。还有很多外资、港资的公司都在此设立分公司及驻京办事处，租赁面积普遍不大，比如韩国首尔产业通商振兴院北京代表处、东机贸香港限公司北京办事处、凯士林中国北京代表处、日探株式会社北京事务所等等。和CBD区域的入住企业相比，此处的涉外机构资质略逊一筹，行业构成也相对分散，区域内

便利的道路、轨道交通和CBD区域相差无几，但5元/天/平米左右租金价位却有着明显优势，入住率达到95%。

发展预期

目前，宣武广安门商务区的发展相对滞后，加强商务环境建设，完善基础设施，改善交通组织，集中力量解决土地开发，为长远发展创造条件是当务之急。政策上，《促进城市南部地区加快发展行动计划》的颁布，给包括广安门在内的南部商务区带来了利好的消息，有利于加快推进商务区产业结构调整，进行各类资源的有效整合。未来将依托水利部等水电企业集中的优势，大力发展产业链行业，提高水电经济对地区经济增长的贡献率。另外，未来将会有更多金融、会计、法律、咨询、信息等配套的商业专业服务企业入驻到广安门商圈，完善广安门商圈的综合服务功能，促进广安门商圈写字楼市场的发展。

传媒大道区域的写字楼市场，配套设施及项目自身条件较宣武区其他区域相对成熟，这些方面都集中体现在租金和入住客户资质上。但相较于CBD、中关村以及金融街的鲜明定位，宣武的国际传媒大道的定位显然过于模糊，尤其是中央电视台、北京电视台以及凤凰卫视先后入住朝阳区，给宣武的传媒大道带来了不小的挑战。除去交通便利、政策扶持的先决条件，如果区域内部的商务氛围能进一步培养，相信将会吸引更多的品牌客户入住，从而使区域品质整体提升。

新世界商圈及其周边写字楼市场

区域概况

崇文门区域地处城市中心，西北紧邻王府井东单商圈，东北为建国门商圈，西边为前门和庄胜SOGO商圈，东南为广渠门商圈，区域互动具有良好的条件。在崇文门，以新世界百货、新世界万怡酒店、新世界太华公寓、正仁大厦等为核心，配套各种餐饮娱乐设施，构成了崇外大街商业动力基地，并形成了成熟完善、商务气氛浓厚的新世界商圈。

2009年，崇文区出台了《关于全力服务驻区企业确保经济稳定增长的具体措施》专项资金，以扶持中小企业发展，该项资金将进一步拓展政策惠及面，采取财政补助、贴息等多种形式，对有发展前景的商贸服务、文化旅游、体育休闲等企业项目重点予以支持。在资金支持上，除专项资金外，崇文区还加大了政策性担保力度，这将及时有效地帮助中小企业解决融资问题。

新世界商圈区域的写字楼项目大多分布在崇文门内大街东西及广渠门内大街南北，写字楼市场是在发展新世界购物中心的基础上，逐步出现了京文大厦、新成文化大厦、国瑞城、正仁大厦等写字楼项目聚集，改变了单一的商业物业状况，形成了多种业态并存的区域状况，并逐步向南拓展，分布了新裕商务大厦、通正国际大厦、雍贵大厦、鼎新大厦、长保大厦这样的纯写字楼物业项目，这些项目区别于新世界写字楼、国瑞城这样的商业综合体，具有更单纯的办公氛围。

市场表现

新世界商圈区域的写字楼项目，最有代表性的是商圈地标项目新世界中心，和区域内近两年入市的国瑞大厦。这两个项目同属甲级写字楼，地理位置仅有一街之隔，在租金报价上由于配套设施新旧差异等原因，造成了一定差异，新世界中心租金报价4.3元/平米/天，国瑞城大厦5.0元/平米/天，其他项目租金报价持平或略低正仁大厦4.3元/平米/天，新城文化大厦4.0元/平米/天、京文大厦为乙级项目租金报价在2.7元/平米/天。空置率方面，老项目空置面积所剩无几，其中新世界中心、新成文化大厦空置率仅在5% 左右，正仁大厦、京文大厦出现了满租的状况。相对较新的国瑞城由于招租时间短、租金报价高的略势，空置率在60%左右。从需求上来看，由于崇外大街被定位为以现代商业为主的现代时尚商业街，以百货和市场为主，属于传统的商业类型。区域内的商业娱乐氛围成熟，写字楼项目基本属于大型商业加写字楼的类别，或紧邻商业中心，服务群体主要以崇文和东城交界的人群为主，辐射波及宣武、东城、丰台、朝阳等区域人群的活动范围。这样的区域氛围，吸引了教育、培训企业的大量入住，高档的百货商圈、便利的交通枢纽、具有消费能力的高密度人流、环境优雅的高品质写字楼，这些因素促使此类企业在区域内聚集。例如，新世界中心内入住了艾迪国际教育，国瑞城大厦入住了新东方，新成文化大厦入住了学大教育、精华学校，京文大厦入住了卓化教育、新动力教育等，这些企业的需求面积包括办公面积和培训面积，所以租赁情况多以整层大面积为主。

广渠门大街作为崇文门新世界商圈的辐射区域，写字楼市场发展迅猛。租金报价方面，入市时间最短的雍贵大厦引领区域租金水平，租金报价为6.0元/天/平米，处于广渠门区域项目报价的峰值水平。其他项目租金报价在3.5—4.5的区域范围内，其中通正国际大厦为4.5元/天/平米，鼎新大厦为4.0元/天/平米，长保大厦为3.5元/天/平米。这些项目的需求基本来自于内资企业及事业机关单位，客户资质总体情况最好的为雍贵大厦，大厦的A、C座被医药、汽车、建筑等领域企业多层或整层租用，B座为酒店用途，D座部分面积被拆

分出租。空置率方面，区域内项目的入住率都保持在85%—95%的水平，鼎新大厦出现了满租的状况。

东花市、祈年大街等区域分布有工商联大厦、MOHO国际、宝鼎中心等，项目分布相对零散，没有形成大规模的写字楼聚集群落。租金报价约在3.0—3.5元/天/平米的水平，租用群体多为内资企业，其中事业单位占有一定比重。天坛区域内在体育总局、体育协会、各类训练场的带动下，体育商贸业相对发达，但商务氛围相对欠缺，仅有北玻大厦、鹰岛大厦等建成年代久远、配套设施相对落后的写字楼项目。

发展预期

新世界商圈目前区域定位以商业娱乐为主，区域内商务氛围稍显薄弱，主要与区域的定位相关，因为区域本身为文化旅游和娱乐商业的发展定位，商务只是区域发展的一个附属产物，是随着商务发展而逐步发展起来的。

近几年来年崇文区政府对崇文有一个比较明晰的定位和规划，区域定位以新世界商圈为主，商圈内部完善商业项目的同时，更是把商务办公的建设提到一个很重要的层面上，力求逐步弥补高品质商务办公项目在此区域的空白。目前，区域内的崇文门菜市场已于5月迁出，原址日后将用作商务办公用途，区域内将加大高品质办公物业项目的开发力度，未来区域内的单一定位将调整的更为综合、优化。

整体区域价值的提升，将会带动写字楼需求的调整，需求范围将逐步扩大。目前，区域内的办公物业项目多为出租型，比较适合对未来不是很确定的中小企业的需求。未来，逐步完善的商业配套及商务氛围，将会导致以内资中小企业为主的需求市场的结构重组，入住行业更加多样，产业链企业构成将日趋完善，客户梯次也将得到极大的补充和改善。

丽泽金融商务区写字楼市场

区域概况

丰台区的构建的发展格局主要涉及四个区域，即丽泽金融商务区、丰台科技园区、大红门服装商务区、河西生态休闲旅游区。其中，重点发展的新兴金融功能区是丽泽金融商务区，该区域已被纳入首都“一主一副三新四后台”的金融业发展规划布局，成为三个新兴金融功能区之一，并被明确为首都金融业发展新空间。丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，以丽泽路为主线，东起菜户营桥，西至丽泽桥，南起丰草河，北至红莲南路，核心地段距金融街仅5公里，距西客站1.8公里，距北京南站2.6公里，二、

三环路经过该地区，周边有京石高速公路、京开高速公路及京津塘高速公路。商务区占地面积4.36平方公里，规划调整后总建筑面积将达到650万平方米，并按照公建、居住、配套6：2：2的比例，开发建设高档写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施。

市场表现

丽泽区域内现有写字楼项目多在丽泽桥至菜户营桥区域内,没有形成写字楼集群,在丽泽路南北零星分布,且多为乙级项目，入市时间相对久远，体量小，租金水平在3.0元/天/平米左右，较2009年同期租金水平相比，有0.2—0.3元的增幅，但租金的上涨并没有带来空置率的上扬，空置率持续保持在非常低的水平，入驻群体稳定。比较有代表性的项目有美克大厦、望园大厦、华胜写字楼、亚视大厦、航丰园大厦等，这些项目建成时间相对较长，配套设施相对落后,但由于区域内长期没有新入市项目,可选项目十分有限,相对低廉的租金与区域内的发展中企业的办公空间支出预算相契合,所以吸引了稳定的租户群体，其中望园大厦、华胜写字楼、航丰园大厦出现了满租的情况，美克大厦和亚视大厦也保持在95%左右的入住率。甲级写字楼方面,多为近两年落成项目，集中在菜户营桥附近,有代表性的有金泰地产大厦和金唐国际大厦。金泰地产大厦主要为金泰地产集团自用项目，只有两层对外出租，约为18000平方米，目前被两家有合作关系的企业以3.0元/天/平米的价格租用。金唐国际金融大厦，目前还处于内部装修阶段，有消息称中国银行及农业银行技术中心将于本年第三季度入住。

需求上，丽泽区域原有写字楼的入住企业多为内资中小型企业，租用面积相对零散，普遍不大。行业分布上来说，入住群体并没有呈现出明显行业集中性,虽然有政策上的因势利导，但发展相对滞后，项目及周边配套设施相对落后，无法满足大型企业的办公需求，依附于这些企业的产业链相关行业及服务类企业也自然无法实现规模性的聚集。近两年新落成的项目，由于项目自身及周围配套设施都相对完善，客观上可以满足大型企业的选址要求，入住群体多是大型的内资机构。从行业上来说，由于紧邻金融街的地理区位及新型金融功能区的定位，及与金融街、CBD区域相同的支持金融业发展的各项优惠政策，和丰台区另外出台的专门促进丽泽区域金融企业的优惠方针，吸引了金融相关的企业入住。

房地产开发方面，受政策影响，丰台区域的价值洼地越来越被人们关注及重视，丰台区统计局2009年8月发布的统计数据显示，丰台区域内写字楼项目自2006年以来施工面积、竣工面积均呈现逐年递增的趋势，空置率方面受市场新注入面积影响，2008年较2007年相比增加了15.8%。目前，丽泽商务区的写字楼市场刚刚启动，现有建成项目少，连片土地处

金融街的最初规划为全部投资460亿元，已经完成投资380亿元。

丽泽金融商务区的计划投资额更高，达到600亿元投资，其中305亿用于土地一级开发，295亿为其他相关投资。规划目标全部实现后的丽泽金融商务区年经济总量预计将达到200亿元左右。

政策支持

在金融街内入驻的国内外金融机构，均享受《北京市西城区人民政府关于促进税源发展和鼓励吸引资金的试行办法》(西政发[2001]16号)等政策，即新注册企业免交工商注册登记费、对为西城区经济发展做出较大贡献的企业法定代表人给予奖励等。给予在北京金融街区域内购(租)办公用房，并为西城区经济发展做出较大贡献的全国性金融机构总部、国际金融机构总部、国内外金融机构的区域性分支机构(省市级以上)给予一次性购(租)房补贴。购买办公用房的补贴标准为1000元/平方米。租用办公用房的，根据其对西城区经济发展的贡献程度，给予一次性租金补贴。鼓励国际金融机构预租国际金融商务区域内的办公用房。对于提前预租或首次租用该区域办公用房的国外金融机构给予租金优惠，优惠期限为三年。从起租之日算起，第一年、第二年和第三年的租金分别为市场价格的50%、70%和90%。

丽泽商务区将全面享受本市现有支持金融业发展的各项优惠政策，金融街、CBD等其他金融功能区所享受的金融发展政策在丽泽商务区也完全适用。除此之外，丰台区出台了专门促进丽泽金融商务区发展的政策，为金融业入驻发展提供了更大的吸引力。新出台的政策规定，对入驻金融机构给予一次性资金补助；对金融机构在商务区内购置办公用房给予一次性购房补贴，租用办公用房的实行3年租金补贴；对总部型金融机构采取土地定向协议出让，并在商务区内及周边为金融机构提供配套公寓和住宅。

行业分布

金融街经过10余年的发展建设，目前金融街及周边地区办公的企业已达1340家，拥有530多家知名企业和机构，除了三大金融监管机构外，还有35家中央部委机构、9大国内商业银行总部、58家中央直属企业、19家上市公司以及21家外资金融机构进驻金融街，另外还有38个中央部委机关及金融监管机构使之完全确立了金融中心的地位。

丽泽金融商务区未来将成为聚集国内外新兴知名金融机构的高端产业功能区，其规划定位为“现代化的首都金融发展新空间”和“新兴金融机构聚集区”。未来的丽泽，将吸引大量创业投资、私募股权基金等新兴金融机构，交易所、期货市场等金融要素市场和各类金融投资机构；此外也包括银行、保险、证券等金融业总部，以及国内外大型企业总部。进驻的行业及相关企业基本是政府重点发展金融、保险、证券等行业。

成都写字楼市场调查报告

一、宏观环境分析 1.经济环境 2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计7015.29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5.7%。 2011年1-4季度居民消费价格总指数累计105.3%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8%，人均消费支出累计13696元，同比增长13.1%。 2.区域环境 成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。 2012年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应2.35万平方米，环比下降94.54%，同比下降83.38%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61%，成都优质写字楼空置率16.24%，环比下降2.05%，空置率持续下降。 2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55%，其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34%。 二、微观环境分析 1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件 人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。 项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。 项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。 距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

写字楼市场调研报告

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 2012年4月份市场调研报告 本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。 本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总： 一、走访写字楼列表（见附表）。 二、调研写字楼列表分析： 1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。 此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。 2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

成都甲级写字楼调研分析报告

一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来 趋势 由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。 加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。 二、成都目前办公物业市场调研分析 1、办公物业类型 目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。 2、各类型办公物业分析 类型A：纯办公物业——高级写字楼

（1）、成都高级写字楼分布 成都高级写字楼分布示意 南 总府路 时代广场香槟广场中海格林威治 王府井明日大厦 世都 总府大厦 新时代民兴金融 港鹏冠城凯乐世贸国际海外交流丰德国际 顺城大街新世纪熊猫城士百达现代之窗仁恒广场 @世界时代数码中银摩尔 城市之心川信开行人民南路威斯顿 铂金时代国信国栋世代川投置信 南大街天府绿洲宏达

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

昆明写字楼市场调查报告

昆明写字楼市场调查报告

目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结

一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。

成都甲级写字楼市场情况分析

成都甲级写字楼市场情况分析 （2010.9） 一、成都2010年上半年写字楼市场情况 1、成都2010年上半年写字楼新增供给情况 2010年1-6月成都市新增写字楼6156套，规模为39.9万㎡，规模环比下降54.04%，同比下降19.30%，从新增走势来看，2010年新增最大出现在1月。 2010年上半年写字楼新增就环域而言，二环~三环新增最大，新增面积为15.98万㎡，环比下降42.83%，其中一环~二环无新增供给。

写字楼供给从成都市五方位来看，城南新增最大，规模为15.96万㎡，其次是城东，其中城西上半年无新增供给。 2、成都2010年上半年写字楼销售情况 2010年1-6月共成交写字楼34.6万㎡，成交4751套，成交金额为23.2亿；就写字楼成交体量而言，环比下降45.24%，同比上升59.35%；就成交套数而言，环比下降45.37%，同比上升72.26%；就销售金额而言，环比下降43.36%，同比上升81.29%。 从总体成交走势来看，2010年上半年写字楼成交起伏不定，销售面积与销售金额同增减。 3、成都2010年上半年写字楼价格情况

2010年1-6月写字楼成交均价为6710元/㎡，环比上升3.43%，同比上升了13.77%。就整体成交价格走势来看，2010年上半年5月成交均价最高，为7237元/㎡。 主城区写字楼成交均价就环域来说，一环内最高，达10504元/㎡，环比上升4.65%，一环~二环以7774元/㎡紧跟其后，从环域价格来看，绕城外价格高于二环~三环及三环~绕城，可见，成都市写字楼发展格局在向绕城外转移。 二、成都在售甲级写字楼情况 1、成都在售甲级写字楼分布

广州市房地产市场调查报告

广州市房地产市场 调查报告

3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大

写字楼市场调研报告

写字楼市场调研报 告

写字楼市场调研报告 上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，

使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。

需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。另外，一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场

武汉某写字楼项目市场分析报告

目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场概况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求概况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)

三项目调研分析 (14) 3.1 项目资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 项目SWOT分析 (14) 四项目定位 (15) 4.1 项目营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 项目营销思路 (22) 4.1.４项目销售目标 (22) 附件 (23)

前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场概况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）

成都市写字楼市场分析报告

2008年成都市写字楼市场 分析报告 目录

一、相关经济数据及影响 (3) 二、相关政策及影响 (4) 1、《成都商务写字楼等级指导标准》出台 (4) 三、相关规划及影响 (5) 1、政府相关规划及招商引资情况 (5) 1.1成都金融后台中心扩容1500亩 (5) 2、主要商务区规划 (5) 2.1成都中央商务区规划全新出笼 (5) 四、写字楼市场发展现状 (6) 1、整体市场情况 (6) 1.1供应情况 (6) 1.2需求情况 (7) 1.3价格及租金 (8) 1.4小结 (9) 2、商务区写字楼情况 (9) 2.1各商务区概况及供需情况 (9) 3.1CBD区域（骡马市-顺城街） (11) 4.1天府广场-跳伞塔 (13) 5.1 SBD区域 (15) 6.1东大街区域 (16) 7.1天府新城 (18) 8.1各商务区写字楼空置率对比 (21) 9.1小结 (21) 三、主城区写字楼等级分析 (22) 1、划分标准 (22) 1.1甲级写字楼划分标准 (22) 1.2乙级写字楼划分标准 (22) 1.3普通写字楼划分标准 (22)

2、甲级写字楼 (23) 2.1租金及售价 (23) 2.2吸纳情况 (23) 2.3主要入驻企业 (23) 2.4空置情况 (24) 2.5小结 (24) 3、乙级写字楼 (25) 3.1租金及售价 (25) 3.2吸纳量 (25) 4、普通办公用房 (25) 4.1租金及售价 (25) 4.2吸纳量 (26) 5、小结 (26) 四、集中的工业园区商务办公情况 (26) 1、武侯科技园 (26) 1.1园区概况 (26) 1.2重点项目 (27) 2、高新技术开发区 (27) 2.1园区概况 (27) 2.2重点项目 (28) 3、锦江工业集中发展区 (28) 3.1园区概况 (28) 3.2重点项目 (29) 4、青羊工业集中发展区 (29) 4.1园区概况 (29) 4.2重点项目 (30) 5、龙潭都市工业集中发展区 (30) 5.1龙潭都市工业集中发展区概况 (30) 5.2龙潭都市工业集中发展区重点项目 (30)

写字楼市场调研报告

2012年4月份市场调研报告 本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。 本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总： 一、走访写字楼列表（见附表）。 二、调研写字楼列表分析： 1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。 此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。 2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难度较大。各写字楼物业费定位比较悬殊，从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。

【VIP专享】成都春熙路周边写字楼调查报告

成都春熙路周边写字楼调查报告 可售写字楼 项目名称花样年·喜年广 场 时代8号保利中心总府大厦 物业类型甲级写字楼甲级写字楼专业写字楼商业裙楼 位置东大街东大街芷泉路8 号 人民南路四段天仙桥北街 价格均价近2万预计19000均价16000左右报价1万（含装 修） 销售情况2009年初开盘， 2010年售罄即将开盘2010年9月30 日开盘，已售 80% 仅剩裙楼第3层， 约1600㎡ 租赁价格（每 月每平方米） 90-130元 公摊系数32%30%23%10%多 交房标准清水清水清水精装修（办公风 格） 开发商花样年（上市公 司）保利地产四川总府嘉信房 地产有限责任公 司 入住率较好未入住未入住较好调查方式实地电询\远观电询实地 备注交通便利、停车 方便，环境、形 象好与花样年·喜年 广场相距200米 与董事长面谈， 称视付款情况可 谈价；租赁明年 到期；距春熙路 较近 只租不售写字楼 项目名称锦江国际辉胜阁香格里拉中心广 场汇日央扩中心广场 物业类型国际甲级写字楼国际甲级写字楼国际甲级写字楼甲级写字楼 位置人民南路三段人民南路二段滨江东路9号人民南路三段价格 销售情况只租不售只租不售只租不售只租不售，已基 本租完 租赁价格（每 月每平方米） 110-130元150-160元135元 公摊系数30%30%25% 交房标准

开发商锦江国际仁恒置业锦江国际四川央扩集团调查方式实地实地实地实地 入住率较好 备注紧邻汇日央扩中 心广场处于春熙路商圈 中心，物业非常 高档 物管20元∕㎡ 周边部分住宅情况（可与写字楼进行价格比较） 项目名称都汇广场朗御 物业类型住宅住宅 位置东大街，紧邻花样 年·喜年广场 大慈寺路3号 价格13000-18000元均价18000元 销售情况即将开盘在售 交房标准清水精装修（国际知名品 牌） 开发商新嘉置地 调查方式电询实地 备注置业顾问称该住宅为 高端住宅 综合印象：1、春熙路周边的高档写字楼主要集中于南边区域（如人民南路、东 大街、滨江路），北边主要为旧城区，华敏翰尊国际大厦紧邻北边的旧城区； 2、该片区写字楼的开发量较大，比较重庆开发力度要大； 3、从物业档次看， 多为甲级写字楼，档次高，环境好；4、从销售情况看，高档写字楼的投资需求 比较旺盛；5、从租赁情况看，租赁需求比较旺盛，入住率较高。 重庆金思维企业管理咨询有限公司 2010年10月14日 2013年成都市写字楼慨况分析 012年以来，成都商业地产开发量呈爆炸式增长，写字楼新增供应257万平米、商业存量570万平米，尤其是国际城南片区，由于天府新区规划的出台，该片区出现了井喷式开发姿态。随着国

深圳写字楼市场调研报告

进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录 进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。 二、市场特征 1. 高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现

武汉写字楼数据 武汉写字楼分析报告

武汉市 办公楼数据分析报告 作者:灵智爬虫 编写日期：2021-01-21

文档目录 一、写字楼数量情况 (2) 二、竣工年限与数量 (4) 三、开发商数据分析 (5) 四、物业公司数据分析 (5) 五、价格数据分析 (5) 六、租金数据分析 (6) 七、面积楼据分析 (7) 八、层数数据分析 (7) 九、电梯数据分析 (8) 十、写字楼清单数据 (8) 一、写字楼数量情况 武汉市共有写字楼1487幢。甲级写字楼388幢，占比:26.09%；乙级写字楼 65幢，占比4.37%；丙级写字楼10幢，占比0.67%；商住两用楼520幢，占比 34.97%；其它类型办公楼425幢，占比28.58%, 商业综合楼79幢，占比5.31%。

写字楼分布的区域与数量：

二、竣工年限与数量 2010年后写字楼竣工数量统计

三、开发商数据分析 写字楼总计有开发商数量：460 开发写字楼最多的开发商为:湖北福星惠誉洪山房地产有限公司开发写字楼数量:4 开发写字楼明细:[福星惠誉国际城(写字楼), 福星惠誉丽晶公馆, 福星惠誉国际城(商住楼), 群星城汇金中心];武汉福星惠誉置业有限公司开发写字楼数量:4 开发写字楼明细:[福星惠誉福莱中心, 福星惠誉水岸国际晶座, 水岸国际LOFT公寓, 水岸国际SOHO公寓];武汉保利金谷房地产开发有限公司开发写字楼数量:4 开发写字楼明细:[保利天悦中心, 保利国际中心, 保利国际公寓, 保利茉莉公馆(商住楼)]; 四、物业公司数据分析 物业管理公司的总数量为：463 管理写字楼最多的物业公司为:湖北福星惠誉洪山房地产有限公司管理写字楼数:4 管理写字楼明细:[福星惠誉国际城(写字楼), 福星惠誉丽晶公馆, 福星惠誉国际城(商住楼), 群星城汇金中心];武汉福星惠誉置业有限公司管理写字楼数:4 管理写字楼明细:[福星惠誉福莱中心, 福星惠誉水岸国际晶座, 水岸国际LOFT公寓, 水岸国际SOHO公寓];武汉保利金谷房地产开发有限公司管理写字楼数:4 管理写字楼明细:[保利天悦中心, 保利国际中心, 保利国际公寓, 保利茉莉公馆(商住楼)]; 五、价格数据分析 写字楼的售价均价为：14865 最高价格为：55000 最高价格的写字楼为：外滩柒号；最低价格为：3694 最低价格的写字楼为：联东u谷武汉经开科技创新谷(北京联东投资（集团）有限公司)； 写字楼售价的中位数为：14000

成都市写字楼市场分析报告

成都市写字楼市场分析报告

2008年成都市写字楼市场 分析报告 目录

一、相关经济数据及影响 (3) 二、相关政策及影响 (4) 1、《成都商务写字楼等级指导标准》出台 (4) 三、相关规划及影响 (5) 1、政府相关规划及招商引资情况 (5) 1.1成都金融后台中心扩容1500亩 (5) 2、主要商务区规划 (5) 2.1成都中央商务区规划全新出笼 (5) 四、写字楼市场发展现状 (6) 1、整体市场情况 (6) 1.1供应情况 (6) 1.2需求情况 (7) 1.3价格及租金 (8) 1.4小结 (9) 2、商务区写字楼情况 (9) 2.1各商务区概况及供需情况 (9) 3.1CBD区域（骡马市-顺城街） (11) 4.1天府广场-跳伞塔 (13) 5.1 SBD区域 (15) 6.1东大街区域 (16) 7.1天府新城 (18) 8.1各商务区写字楼空置率对比 (21) 9.1小结 (21) 三、主城区写字楼等级分析 (22) 1、划分标准 (22) 1.1甲级写字楼划分标准 (22) 1.2乙级写字楼划分标准 (22) 1.3普通写字楼划分标准 (22)

2、甲级写字楼 (23) 2.1租金及售价 (23) 2.2吸纳情况 (23) 2.3主要入驻企业 (23) 2.4空置情况 (24) 2.5小结 (24) 3、乙级写字楼 (25) 3.1租金及售价 (25) 3.2吸纳量 (25) 4、普通办公用房 (25) 4.1租金及售价 (25) 4.2吸纳量 (26) 5、小结 (26) 四、集中的工业园区商务办公情况 (26) 1、武侯科技园 (26) 1.1园区概况 (26) 1.2重点项目 (27) 2、高新技术开发区 (27) 2.1园区概况 (27) 2.2重点项目 (28) 3、锦江工业集中发展区 (28) 3.1园区概况 (28) 3.2重点项目 (29) 4、青羊工业集中发展区 (29) 4.1园区概况 (29) 4.2重点项目 (30) 5、龙潭都市工业集中发展区 (30) 5.1龙潭都市工业集中发展区概况 (30) 5.2龙潭都市工业集中发展区重点项目 (30)

南沙房地产市场调查报告

广州市南沙房地产市场分析报告

目录 一：南沙区总体概况...................................................................................3-11 1.南沙概况.............................................................................................3-5 1)位置 (3) 2)发展历史.........................................................................................4-5 3)现状 (5) 2.国家政策.............................................................................................5-8 3.南沙经济 (8) 1）南沙GDP (8) 2)南沙区经济飞速发展 (9) 4.南沙区规划（2006-2010）...............................................................10-11 1）城市规划 (10) 2）交通规划.......................................................................................10-11 二：南沙房地产分析.....................................................................................11-23 1.市场需求 (11) 2.房地产开发情况 (12) 3.销售情况.............................................................................................13--14 4.在售项目分析......................................................................................14—17 5.主要竞争对手......................................................................................18—23 1）万科府前一号 (18) 2）茗荔雅苑 (19) 3）优山美墅 (20) 4）广晟海韵兰庭 (21) 5）碧桂园豪 (22) 6）南沙奥园 (23)

北京中关村写字楼市场调研报告

中关村写字楼市场调研报告 项目主持：祁珂微 项目分析：董叙 项目执行：金玉顺丰叶王瑞鸿 第一章市场综述 一、市场回顾 二、市场供给 目前中关村地区写字楼面积在600万平方米以上（含已租、已售、在租、在售物业），其中有一半是近三年新建的。其中三月份乙级写字楼供给量下降幅度较大。 同CBD、金融街相比，中关村乙级写字楼比例明显较高，占区域供给总量的45%，这主要是迎合该区域部分IT企业的需求。中关村中小型IT企业相对较多，对于成本的控制比较严格，而对于写字楼档次、环境等要求较低，租金是影响其办公区选择的主要因素之一。 三、市场需求 从区域客群消费面积来看，区域内80%左右的企业租用办公面积在500平方米以下，其中租用办公面积在300平方米以下的小型公司占54%，租用办公面积在300-500平方米之间的中型公司占30%，另外有16%左右的大中型企业租用办公面积在500平方米以上。 客群消费面积图 区域内80%左右的企业人均办公面积在15平方米以下，其中人均办公面积在5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间的企业在整个样本量中所占比例分别为22%、36%和22%。

人均办公面积 由以上数据可以看出，中小公司仍是市场需求主体，但是随着IT业的转暖和中关村建设水平的提升，区域内IT公司将逐渐成长，“中关村”西区客群等级会继续向上发展，其版图的扩张整合了区域资源，此区域将吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对写字楼的需求也会有一定德增长空间，该区域在需求上表现出行业的多元性，因此推测中关村租售指数持续达一年半的下跌行情有望得到缓解。 四.租售价格 中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观。但鉴于2003年-2004年写字楼大放量，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。 中关村西区及周边顶级写字楼平均租金(含物业费)$20.44/月/平米，甲级/次甲级写字楼平均租金（含物业费）17.2$/月/平米，均低于CBD和金融街同档次写字楼租金水平；低档的乙级和丙级及商住楼租金同CBD和金融街基本持平

汉口写字楼市场调研报告

汉口写字楼市场调 研报告

目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场概况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求概况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)

三项目调研分析 (14) 3.1 项目资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 项目SWOT分析 (14) 四项目定位 (15) 4.1 项目营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 项目营销思路 (22) 4.1.４项目销售目标 (22) 附件 (23)

前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业,是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产(如购物中心)一样,在项目开发前必须进行可行性分析,准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场概况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市,数度被评为”21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞,同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致能够分为三个阶段:(如下表所示)

成都商业地产现状调查与分析

成都商业体不缺缺的是优质商业地产！ 作为一个土生土长且爱好逛街的的成都人，你要问我现在成都到底有多少综合体、写字楼、商场什么的？其实我是不太清楚的。据不完全统计，光是目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个。 这么多的商业体，简直要崩溃的节奏，有木有！事实上，早在去年就曾有媒体报道，成都在建商业地产面积居全球第二空置率高，而写字楼市场整体比例就占据大多数，其中关于写字楼市场的边缘化、同质化、泡沫化，堪称成都商业地产的“三座大山”。让我们通过真实有效的调查报告，看成都商业地产过剩问题到底怎么“破”。 沿人民南路一路向南，通过天府大道南延线，从仁恒置地广场、来福士广场，到成都银泰中心、大魔方、环球中心，再到希顿国际广场、明宇ISC……沿途密密麻麻发的写字楼、综合体，是大多数成都人的第一印象。而国际城南这个商业地产遍地、综合体总量超前、同质化竞争激烈、运营管理危机显现的区域，毫无疑问一直以来都是业界从未停止过的话题。 “成都商业体不缺，缺的是高品质商业地产。”日前，城南一写字楼开发商老总在接受记者采访时说道，以南延线为例，既有很大部分写字楼租金在30-60元/平方米?月，也有租金在150-200/平方米?月仍租售抢手的高品质商业体。城南的商业必须展开错位竞争，无论是从配置、地段、运营、项目特色等方面都需提档升级。 在商业严重过剩的成都

那些牛X的项目靠什么取胜 在同一路段相邻的两栋写字楼物业，为什么租金相差会超过80元/平方米？天府大道会展板块一侧，希顿国际广场平均租金75-100元/平方米?月，其超甲写字楼租金最高达90-130元/平方米?月，是周边的其他写字楼租金的一倍有余。即使如此，希顿国际广场的租赁业绩表现反而更加抢眼，今年上半年的租赁业绩已在去年基础上提升了200%；在东大街，一些分散业权的写字楼只能租到40-60元/平方米?月左右，明宇金融广场租金可以达到110-140元/平方米，铁狮门?晶融汇租金140元/平方米。 来自高力国际发布2015年第一季度成都甲级写字楼报告显示，2015年第一季度，成都甲级写字楼市场平均租金环比微幅下降0.5%，同比下降6.3%，至人民币111.2元每月每平方米。记者实地调查获悉，成都高端写字楼租金均价普遍在100元/平方米?月以上，而普通甲级写字楼租金仅在40-80元/平米?月，非甲级写字楼租金则更低。 对比其他城市，成都现有的高品质写字楼的供应并不多，仅有希顿国际广场、中海国际中心、仁恒置地广场等几个项目，租赁市场不俗。”仲量联行分析师认为，而大部分普通写字楼由于空置率偏高也租不起价，由此陷入了低价和空置率高的恶性循环当中，这样也导致成都商业地产两极分化加剧。 写字楼突围要靠差异化