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不动产估价考试习题与答案

一、填空

1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。

2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。

3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。

建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米

土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元

4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。P60 收益法

已知P30 求P26

P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]

即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]

求出a=133.24

P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]

得P26=1440

??注意分母要^n

5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。

??已知若干年后不动产价格的情况：

（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）

6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。

建筑面积=120/0.8=150平方米

比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。

8、某办公楼的土地面积3000 m2，建筑面积10000 m2，该办公楼正常出租月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/ m2，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为万元。P71 单独求取土地收益价格

依据收益法以外的方法求取不动产的净收益，再不动产净收益-建筑物净收益=土地净收益，再选取土地的资本化率，应用有限年期的收益法公式计算得有限年期土地使用权的收益价格。

不动产净收益=18*12=216万

建筑物净收益=10000*2000*0.8*0.08=128万

土地净收益=216-128=88万

88/0.07=1257.1万

9、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为1650 万元。

3000*4.0*1500-3000*0.5*1000=1650万

10、某地区某类房地产于2011年4月1日至10月1日的价格指数分别是79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2009年1月1日为100）。其中有一房地产在2011年6月1日的价格为2000元每平方米，对其做交易日期修正到2011年10月1日的价格为元/m2。

2000/76.7*98.1 定基价格指数

11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前2项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为3000 元/m2。1000+1500+（1000+1500）*0.05+（1000+1500）*0.05+100+（1000+1500）*0.06=3000元

12、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％（预知若干年后不动产价格）,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为万元。

净收益=400*（1-30%）=280万

市场资本化率=风险报酬率+无风险报酬率=6%*（1+25%）=7.5%

V5=280/7.5%[1-1/（1+7.5%）^（38-5）]*1.2=

13、某企业拥有一办公楼，建成于1995年1月，1999年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2012年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，计算建筑物折旧时，经济寿命应取54年。

画图50+4=54

14、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。

收益年限=50-2-2.5=45.5

r=地产报酬率=7%

P=350/7%*[1-1/（1+7%）^45.5]=4769.85

15、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为19.25%

无视投资利息和销售税金

16、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％，管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为8.28% 。

与贷款利率没有关系

报酬率=国债利率（或存款利率）+投资风险补偿利率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-收益增长率

17、某临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为33.35 万元。

25ft为一个梯度40/30/20/10/9/8/7/6 （单位：%）

P甲=40=30*（40%+30%）*路线价

得路线价=1.9

P乙=15*（1+9%+8%）*1.9=33.35

18、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为4%

剩余技术分摊

建筑总价值=房地总价值-土地总价值=1000-500=500万元

建筑单价=500 0000/5000=1000元/平

某人拥有建筑价值=1000*150=15万

某人分摊的地价数额为35-15=20万

某人占有的地价份额为20/500*100%=4%

19、某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为6.8% 。

求Rb

Rb=建筑纯收益/建筑总价格

=（总收益-土地收益）/（总价格-土地价格）

=（21*12-72-900*4%）/3000-900=6.9%

20、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为 1.5 年。

开发费用记半期

21、某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为66.7% 。

开发利润=9000-1500-3000-500-400-600=3000万元

3000/（1500+3000）*100%=66.7%

投资该宗地的收益率就是指直接成本利润率

22、2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增长率为10%，每年支出总费用为380元/平方米。2008年该写字楼的房地纯收益为346 元/平方米。

看清题目！

50*12*（1+10%）^2-380=346

23、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2%。现上市需按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元/平方米。假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为1000 元/平方米。

24、某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。

P地*S地=Pb*Sb

2500*S地=Pb*S地*50%*5

Pb=1000元/平

25、某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为15 万元。(采用平均年限法估算其折旧)

1200*150*（60-10）/60=15万

二、计算与案例分析题

1、某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住房，单价为3500元每平方米，首付款为房价的25％，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2％和6.6％，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。为该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少？

15年*12=180月

10万是现值=每月还款之和

a1+a2

i1=4.2%/12

i2=6.6%/12

掌握公式

2、案例分析：甲公司2007年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2008年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860，其余14栋无人承接，退还甲公司。当2010年6月第二期竣工后，建成的别墅以5200售出，甲公司因此指着乙房地产估价所当时评估的底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙估价所坚持当时的估价结论的理由有哪些？

楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率

原因：

1.非正常交易不是市场价格

2.估价时点不同市场供求关系不一样

3.2期配套和市场成熟度比1期好

4.开发商定价低开高走所以2期比1期价高

5.07年是我国房产火爆期地王频出因此地价高昂取得土地成本高同时市场随着时间推移2010年的房价上涨

3、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672平方米；自用生产车间建筑面积3300平方米；办公楼建筑面积1050平方米；临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。商业用房的用地已于2005年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已经取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？

用途转化—假设开发法：

影响住宅用地的系列因素：一般因素区域因素个别因素补地价（划拨的土地一定要补地价）

书本：

股价对象所处的位置：分为三个层次：1.土地所在城市的性质，2.土地所在城市内区域的性质 3.具体的坐落状况对象的自身条件：土地面积大小形状平整情况地质条件基础设施建筑情况

政府的规划限制：规定用途建筑密度建筑容积率

土地权利状况：权利性质使用年限可否续期以及对转让、出租、抵押等的规定

填空题（类似于试卷内或者基本概念填空12*2

判断题（一题一分最基本概念判断实际应用较多例如：水塔用成本法评估对20*1

问答题（例如：工业用房变成住宅区需要收集哪些资料8*3

计算题（书上案例一模一样有

《房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标准说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√ ”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）? 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×）（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 ? ? ? B.估价目的 ? ? C.估价原则 ? ? ? D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ ?D ? ）。

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

《物权法》期末考试试卷及答案

《物权法》期末考试试卷及答案一、单选题 1.土地承包经营权属于( )。 A.所有权 B.用益物权 C.担保物权 D准物权 2.相邻关系是不动产的相邻各方因不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系，因此，相邻关系的客体是( )。 A.不动产 B.对不动产所有的权利 C.对不动产所负的义务 D.不动产权利人行使其所有权或者使用权过程中所体现的权益 3.根据《物权法》的规定，下列各项有关共有关系的表述中，不符合法律规定的是( )。 A.按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意 B.共同共有人对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意 C.按份共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，必须征得其他共有人的同意 D.共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产 4.甲、乙、丙了人分别出资修建了一栋三层小楼。建楼前三人约定建成后甲、乙、丙分别住一楼、二楼、三楼，但对楼房的所有权的归属未明确约定。楼房建成后，因对楼房的所有权归属发生争议，如果三人不能协商解决，该楼房的所有权( )。 A.三人共同共有 B.三人按份共有 C.三人区分所有 D.甲拥有所有权，乙、丙拥有使用权 5.通过招标、拍卖、公开协商等方式承包( )等农村土地，依照土地承包法等法律和国务院的有关规定。其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 A.耕地 B.林地 C.荒地 D.草地 6.孙某有一辆汽车，估价20万元，6月1日向李某借款l0万元。订立了汽车抵押合同并于当天办理抵押登记。6月2日，向赵某借款10万元，又以该汽车抵押并办理了登记。后孙某不能还款，变卖汽车得款l6万元。关于抵押板，下列说法正确的是( )。 A.赵某优先得到实现 B.他们处于同一顺序 C.李某优先得到实现 D.二者协商处理 7.甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定：质押合同的生效时间是( )。

房地产评估报告

房地产评估报告估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估委托方：于同江估价方：北京宜山房地产评估有限公司估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049

目录第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)

第一部分：致委托方函致于同江：承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司二○一六年一月十六日

房地产估价案例与分析考试真题(一)

房地产估价案例与分析考试真题(一) 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问： 1、针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？ 2、装修补偿应如何确定？ 3、对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问： 1、估价机构是否有异物将估价结果告知借款企业？为什么？ 2、拍卖保留价应由谁确定？如何确定？ 3、乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择

了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问： 1、这样的做法有哪些错误？ 2、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地 1、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（） A、抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险。 B、抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险 C、抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险 D、选用估价方法不恰当形成适宜性风险 2、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和

某小区房地产评估报告

房地产评估报告估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方：估价方：***房地产评估有限责任公司估价人员： *** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日估价报告编号：致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。

《房地产估价案例与分析》真题及答案

2009年《房地产估价案例与分析》、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？ 2. 复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为 7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000怦。建设环城公路需占用该小区500怦绿地，并拆除一幢面积为900怦的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000怦，其中建设用地面积4500怦，代征地面积500 怦，规划建筑面积为15000怦。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10 月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/ m2,且按每月1%递增；平均投资利润率为8%,贷款年利率为7.47%,折现率为10%. 1. 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。 A. 在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%寸才可以设定抵押 B. 在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押 C. 在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置 D. 在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权 2. 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选

房地产价值评估报告

房地产价值评估结课作业资产评估1142206019 陈清贵

房地产价值评估结课作业资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行

房地产估价期末考试说明

（一）填空题 1、房地产是指、及其他。 2、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。 3、对土地利用的限制可归纳为：的限制；的限制；。 4、针对不同的估价目的所采用的价值标准分为价值标准和价值标准两类。 5、在合法产权方面，应以和为依据。 6、房地产状况修正分为状况修正、状况修正和状况修正。 7、成本法是求取估价对象在时的重新购建价格，然后扣除，以此估算估价对象的价格或价值的方法。 8、通过征用农地取得的土地，其土地取得成本包括和土地。 9、求取折旧的方法有、和。 10、收益法是以求取估价对象未来的，选用适当的将其折现到后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 11、收益性房地产的价值的高低取决于三个因素：可获净收益的；可获净收益；可获该净收益的。 12、影响房地产价格的经济因素主要有、、。 13、路线价法主要适用于城市土地的估价。 14、房屋完损等级将房屋分为、、一般损坏房、、。 15、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。 16、一座建筑物的土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，计算建筑物折旧的经济寿命应为年。 17、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为700元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为。 18、某建筑物的建筑面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格600元／平方米，经济寿命30年，残值率5%，用直线法计算年折旧额为元。 19、路线价法实质上是一种。 20、三通一平是指、、和。（二）选择题 1、以下哪个式子不正确。 A、容积率 == 总建筑面积÷土地总面积 B、建筑密度== 建筑基底总面积÷土地总面积 C、容积率 ==总建筑面积÷建筑基底总面积 D、容积率 == 建筑密度×建筑层数 2、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的。 A、价格弹性 B、收入弹性 C、人口弹性 D、交叉价格弹性 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、采用比较法估算得出的结果通常称为。 A、比准价格 B、积算价格 C、收益价格 D、评估价格 5、某土地的单价为800元／平方米，容积率为4，则楼面地价为元／平方米。 A、300 B、400 C、200 D、450 6、某宗房地产交易，买方付给卖方2500元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常价格的5%，

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金

不动产估价期末复习

房地产估价期末复习题一、填空题（每空2分，共30分） 1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的______________________ ;是否正确地预测了未来开发完成后的房地产___________________ 。 2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的 ________________ 占该块土地________________ 的比例。 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据________________ 、___________________ 、________________ 的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为___________ 万丿元。 5、国有土地使用权分为__________ 土地使用权和______ 土地使用权。 6、房地产的存在形态有_________ 、____________ 和 _________ 。 7、采用收益法估算得出的结果通常称为。 8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含________ 。二、选择题（每小题2分，共10分） 1、采用比较法估算得出的结果通常称为_____________ 。 A、比准价格 B、积算价格 C、收益价格 D、评估价格 2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%,在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为____________________ 元/平方米。 A、2660 B、2294 C、2425 D、2427 3、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为__________ 元/平方米。 A、500 E、2500 C、1000 D、1500 4、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B

房地产估价报告

房地产抵押估价报告估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估委托方：符向桃估价方：谭路芳估价人员：谭路芳 2016年11月23日目录一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函房地产开发有限公司：我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。

根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元法定代表人：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司二○○八年十一月十日估价师声明我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：

房地产评估-第八九章练习题1-答案演示教学

第八、九章练习题1 一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.旧建筑物评估价格等于( ) B A.建筑物重新建造成本+建筑物折旧 B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧 C.房地产重新建造成本-建筑物折旧 D.房地产重新建造成本+建筑物折旧 2.求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是( )B P156 A.工料测量法 B.指数调整法 C.基准地价修正法 D.单位比较法 3.剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平( )D P170 A.无关 B.有关 C.双关 D.关系非常密切 4．从买方来说，成本法的理论依据是【】 A A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D．类似原理 5．建筑物耐用年限的起算日期为【】 B A．竣工之日 B．验收合格之日 C．入住之日 D．物业管理企业驻入之日 6．评估师在用剩余法评估地块时，预测的利润为【】 B A．最大利润 B．社会平均利润 C．实际利润 D．比较利润 7．房地产的价格一般取决于【】 B P141 A．成本 B．效用 C．所在片区的基准地价 D．所在区域的区域因素 8．房屋的准成本租金构成因素是【】A A．折旧费、维修费、管理费 B．折旧费、维修费、管理赞、利息 C．折旧费、维修费、管理费、利息、税金 D．折旧费、维修费、管理费、保险费 9．剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合【】B P167 A．统一原则 B．合法原则 C．平衡原则 D同步原则 10．剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是【】D A．专业费 B．不可预见费 C．地价 D．租售费 11．从卖方来说，成本法的理论依据是【】B A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D. 类似原理 12．剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得【】 D A．最低收益 B．中等收益 C．高收益 D．最高收益 13．由市征地事务管理所征收的征地管理费一般按征地包干总费用提取。【】C P145

房地产估价考试试题及答案

房地产估价考试试题及答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标准说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）

1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减

房地产估价期末复习题(1)

复习题一、单项选择题 1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。 A、空间直线距离 B、交通路线距离 C、交通时间距离 D、至市中心距离 2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 3、房地产估价中的价值，一般是指（）。 A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、账面价值 4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。 A、100 B、300 C、600 D、900 5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。 A.20 B.40 C.50 D.60 6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。 A、开发时间结束时的时间 B、购买待开发房地产时的时间 C、房地产的现时价格资料 D、估价人员选取的价格资料 7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。 A、资本化率应较高，价值较低 B、资本化率应较低，价值较高 C、资本化率应较高，价值较高 D、资本化率应较低，价值较低

住宅用房地产估价报告

住宅用房地产估价报告-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产抵押估价报告 xxxxxxxxxxx（201x）第0xxx号关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX室房地产抵押价值评估报告估价委托方： XXX 估价机构：XXXX房地产评估咨询有限公司注册估价师：XXX XXX 估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX日

目录(略)

第一部分致委托方函 xxx ：您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写: xxxxxx整。房地产抵押估价结果汇总表

注：抵押价值=假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx 日起至201x年xx月xx日一年内有效。特此函告！ xxxx房地产评估咨询有限公司二○一x年xx月xx日

2011电大《房地产估价》期末试题及答案

2011电大《房地产估价》期末试题及答案一、填空题（每空2分，共30分） 1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的大小；可获净收益期限的长短；可获该净收益的可靠性。 5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为52年。 7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为1000元/平方米。二、选择题（每小题 2分，共10分） 1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 B 。 A、某标准厂房 B、某酒厂厂房 C、某待出让土地 D、某写字楼 2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 B 。 A、15 B、12.5 C、12 D、14.5 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取Ａ净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92. 5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为C元/平方米。 A、1376 B、2308