房地产项目销售过程中对应不同建设阶段的楼体广告形式选择

房地产项目不同建设阶段对应的楼体广告形式汇总

摘要：房地产调控之下，地产项目楼体广告的作用；

不同建设阶段，如何匹配楼体广告的类型、材料与质量评判；

楼体广告审批的政策法规；

楼盘灯光字的技术发展、优劣比较和品质更好的软LED模组灯光字技术

导语：地产广告多创想楼体广告是主场广厦万千知多少本文无私来分享目前一二线城市房地产调控加码，在暂别浮夸，谦虚谨慎之时，本文携手业内经验丰富的广告制作公司编辑了本篇有关地产项目建设不同阶段设置楼体广告的形式和注意事项。忘能帮助大家对楼体广告有个初步全面的认识。

楼盘灯光字对房地产项目销售的意义

无广告，不知道。在这竞争激烈的社会，广告是让潜在消费者知道和了解您的产品的重要甚至是唯一的方式，房地产销售更是如此。

房地产广告一般分为媒体广告和项目现场广告。媒体广告包括广播电视、报刊杂志、户外商业广告牌、LED大屏幕、互联网平台等，它们都是得花钱去购买抢占的资源。项目现场广告包括工地围挡、现场展架POP、楼书、楼体广告等。这些广告的前提是客户来到了现场才能看到，只能是强化信息，基本起不到昭示揽客作用，但现场广告中有一种形式却能起到极好的昭示性作用，那就是楼体广告！站得高望得远，楼体广告正是这样高高在上，清楚醒目的广告形式，它以其巨大的体量，高大醒目的位置而做到四面八方远近皆视。经验丰富的房地产营销策划人都知道，通过楼体广告，常常带来客户咨询进线量的一大半以上。你的楼体就是你最好的广告牌！高大醒目还不花钱。项目地处闹市要做，引来更多的关注；项目地处偏僻更要做，站得高传得远，更突出更能引起注意。

这是个夜生活丰富的时代，更不用说下班高峰时庞大的人群，那里面可都是未来的业主啊!相比楼体巨幅(条幅)这种只能白天可见，晚上完全不能分辨的楼体广告，将缺失很大部分晚间的传播机会。楼盘灯光字就解决了这个问题，她白天清晰明了，夜晚楼盘灯光字自动点亮，明亮清晰、熠熠生辉，她是地产项目的明灯，更是城市夜空的风景。

楼体广告必须做要做就做灯光字白天晚上都能看客似云来不用愁。

楼体广告的类型发展

楼体广告从早期只能白天可见的普通楼体条幅，发展到夜间熠熠生辉的镂空灯光字，巨型帷幕式广告，再到现在的帷幕式灯光广告。其发展道路沿着一条更加奢华、高档、展示内容更丰富多彩的道路前行。

下面配图说明上述各例:

普通楼体竖幅(脚手架时期)

材料：一般用520喷绘布，要挂的耐久用550喷绘布(520、550可以简单理解为喷绘布厚度型号)。喷绘精度360dpi足够(dpi:每英寸有多少点，主要用于打印行业），设计稿精度18~36dpi。竖幅挂的高，喷绘精度高无意义，关键是色调、色阶等要接近设计感觉(建议在照度较高处选小样) ，抗风能力应达到四级风。这个阶段，只要脚手架上有大面，都可以安装。

普通楼体竖幅(建成面时期)

材料性能质量点同上，但不是任何楼体都可以悬挂，得有较平直的大面。特别要注意的是，悬挂固定点不能选择阳台结构、窗户结构件，否则极易损坏成品并造成事故。另外用于悬挂的绳索在楼墙面拐角处一定要包裹，否则会将墙面的石材、涂料、铝合金等严重刮擦损坏。

镂空灯光字(脚手架时期楼盘灯光字)

基本材料：塑胶底网(养殖用塑料平网或双向土工格栅网)；喷绘布字形(520或550喷绘布剪切镂空字形)，金色字是在喷绘布上粘贴了一层金色布料；电光源（LED灯管或普通LED模组）；电线电缆、开关电器（开关可以每天自动定时）。材料质量关键点：电光源用LED模组，须选择优质模组，否则日后有死灯出现麻麻点点现象，效果令人难受，严重者可能会起火；塑胶网用质轻，抗拉强度高的，最好用阻燃网；灯光字的质量关键点较多，而且关乎品质和安全，具体见本文后段：<楼盘灯光字的技术发展、优劣比较和品质更好的软LED模组灯光字技术>。

镂空灯光字(建成面时期楼盘灯光字)

材料性能质量点同上，但不是任何楼体都可以悬挂，得有较平直的大面。特别要注意的是，悬挂固定点不能选择阳台结构、窗户结构件，否则极易损坏成品并造成事故。另外用于悬挂的绳索在楼墙面拐角处一定要包裹，否则会将墙面的石材、涂料、铝合金等严重刮擦损坏。

镂空灯光字(土建框架时期楼盘灯光字)

这个时期，只要结构上有平直大面都可以做竖幅或镂空灯光字，但土建结构时期一般楼体很通透，风非常大！如果选择挂条幅一定要用网格布(一种多孔喷绘布，像蚊帐布，不易撕裂并能透风)。由于网格布上有很多孔，建议选择色彩艳丽、对比度高，画面内容不要过于复杂的画面文字，否则画面饱和度和辨识性感觉比较差。镂空灯光字抗风性能略好，一般可到6级风，灯光字应使用钢丝绳加固等措施。

镂空灯光字(爬架或爬模时期楼盘灯光字)

爬架或爬模时期在其上安装灯光字可以随着建设进度共同升高，广告效果很好，但必须得到项目工程部门和总包的同意，因为增加灯光字后改变了爬架自身的透风率，增加了爬架的风荷载。某些项目须提供风荷载对爬架影响的计算书方能通过安装允许。

幕墙粘贴式灯光字(写字楼幕墙时期)

幕墙粘贴式灯光字，顾名思义，就是字体、LED灯都是粘贴在幕墙外表面玻璃上。字体一般用车贴喷绘或单孔透车贴喷绘粘贴到玻璃上。是的，车贴，就是公共汽车外面贴的广告画面，车身下部贴的叫车贴，车窗上面贴的，从里面能透光看到外面的叫单孔透车贴。LED灯用的是LED模组。要注意的是，如果离入伙还早，建议用车贴，白天看上去清晰鲜艳；如果里面要办公住人了，用单孔透车贴，能透光并能看到外面风景，影响较小，但单孔透色彩饱和度清晰度略差。这种灯光字工艺安全可靠，特别在高层、超高层写字楼上抗风稳定性好。车贴、单孔透材料一定要用质量很好的，建议存续期不要超过18个月，否则拆除困难并有可能残留痕迹带来较高的清洁费用。LED模组的电源须装设在室内，千万别用笨重的防水电源挂或粘在幕墙外面，极不可靠，一旦固定失效掉落下来要出大事。巨型帷幕式广告(脚手架时期)

为了更好地展示，跟VI形成统一形象，近年来流行用网格布喷绘安装在项目上形成巨幅的，甚至是包覆围合式的楼体广告，由于面积巨大，画面上有足够的空间来展示大体量的图形图像等形象。网格布喷绘，质轻，抗风性能好。但多孔透光，画面饱和度差。设计画面应色彩艳丽、对比度高，画面内容不要过多繁杂细节。

帷幕式广告(爬架或爬模时期)

在爬架或爬模时期也可以用网格布画面将爬架包覆起来形成极具视觉冲击力的形象广告。爬架被包覆后虽然网格布具有透风性，但极大的影响了爬架正常透风性，极大增加爬架风荷载。须详细计算对爬架的影响并得到总包、监理的同意方可实施，否则会带来难以估量的事故！

帷幕式广告(土建结构时期)

帷幕式广告(写字楼幕墙时期)

用车贴或单孔透车贴粘贴安装在幕墙外部玻璃上。

条幅、帷幕式灯光广告(脚手架时期)

就是在喷绘布(面积较小)或网格布条幅上的重要文字、图案边缘装上LED灯，形成晚上如镂空灯光字般的发光效果。将条幅、帷幕的令人瞩目的大体量、多内容的白天形象再加上晚上的灯光广告，做到昭示效果的更大覆盖。

条幅、帷幕式灯光广告(爬架或爬模时期)

条幅、帷幕式灯光广告(土建结构时期)

条幅、帷幕式灯光广告(写字楼幕墙时期)

这是和幕墙粘贴式灯光字类似，在大面积粘贴画面上的文字图案边缘粘贴上LED模组形成晚间发光广告效果。

楼体装饰灯光类

实心楼盘灯光字(昂贵而模糊，效果不好)

有关楼体广告的政策法规

楼体广告虽然效果好，但在不同城市，其安装设置都是需要审批(行政许可)的，并且各地要求不同。一般都要求：审批发布房地产广告应当具有有效的证明文件。大部分城市都是由城市管理局来审批，某些城市还需要在工商管理局登记备案。有些城市允许尚未取得预售许可的房地产项目发布楼体广告，但一定要记住此时不能发布售楼电话号码！只需要提供该项目的《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》等；某些城市只允许取得《预售许可证》的房地产项目设置楼体广告，项目必须取得项目所在地住房城乡建设、房地产主管部门核发的《商品房预售许可证》；一般来说，审批自己项目上的楼体广告，行政许可是不收费的，但据调查，有些城市会按面积收费！你要是较真不想缴费，应当要求收费部门出示当地物价部门的法规文件或人大批准的条例！总的来说，设置楼体广告应当审批，具体政策应向行政许可部门咨询核实。

关于广告内容应当注意：房地产销售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容，用词造句不能违背《广告法》的限制，并且，你懂的，现在有大量限制用语。

灯光字技术发展和优劣

楼盘广告灯光字自上世纪九十年代出现，至今已经历了四代发展，目前第四代也是最新的灯光字技术是软LED模组灯光字。下面简单介绍四代技术优劣并解惑大家关切的问题。

第一代灯光字：氖泡彩虹管。这种灯光字有三个致命缺陷！第一就是亮度低，亮度不够突出，稍远点就模糊不清；第二就是很容易起火发生火灾；第三就是故障高而且明显。彩虹管因为自身电路的特点，它一坏就是两米不亮，显然，两米不亮，灯光字就要缺胳膊少腿了。第一代灯光字目前已完全退出市场。

第二代灯光字：LED彩虹管。优点是比第一代灯光字亮度提高了不少，灯光字笔画亮度也均匀，无麻麻点点现象。致命缺点还是容易起火发生火灾；一坏就是两米，故障高而明显。目前第二代灯光字已还少见。

下图：LED彩虹管

第三代灯光字：LED模组。就是把LED模组一个一个沿着喷绘布字形的边缘排列起来代替彩虹管发光。

优点：使用优质模组，灯光字亮度高故障率低，并且坏了么几个也不容易看出来。

缺点：近看有麻麻点点不均匀现象，字体边缘模糊，每年都会发生灯光字起火火灾事故。

麻麻点点现象的原因主要是LED模组不能头尾无缝排列(会相互挤压断裂)；某些广告公司偷工减料，故意增加模组之间距离(距离越大，单位面积用料越少)。起火原因是为了片面增加亮度使用了单个功率比较高的模组，电压低但电流很大，这种模组不具有短路过载保护功能，发生短路故障后(比如安装运输中有模组被挤碎破损)温度急剧不可控升高，最终引燃喷绘布、塑胶网，发生严重的工地火灾事故。如下图：第三代灯光字着火火灾照片

目前模组市场价格混乱，某些劣质模组价格不可思议的低！这些低价模组会带来很多隐患：一是死灯(出现大量暗点)、二是衰减(越来越暗)、三是起火概率更大！下图是目前灯光字常用的几种模组：三灯模组、四灯方模组、六灯圆模组:

三灯模组低于一元，四灯模组低于1.5元，六灯模组低于3元，都不是什么好货！

第三代灯光字正如上文所述，由于广告制作公司的良莠不齐，片面地追求低成本，低价中标，灯光字半年不到就出现星星点点的死灯故障，起火火灾也时有耳闻。

第四代灯光字：软LED模组。这是目前最新的灯光字技术，一种专门的灯光字LED模组，叫软LED模组或LED软模组。突出优点有：

1、亮度高！模组上灯珠密、品质高，亮度秒杀现在三灯、四灯、六灯模组任何一种；

2、发光非常均匀！字体清晰！就是站得很近也看不出来麻麻点点的感觉。因为模组灯珠密，并且模组可以无间距排列。这是其它模组根本做不到的；

3、安全可靠，不会起火！模组本身特殊设计的电路结构，配上优质可靠的电源。短路、过载都会跳闸自动切断电源，不会起火。

4、高效节能!同样亮度，功率只有传统灯光字的三分之一。

用这种软LED模组或LED软模组制作的楼盘灯光字，对于房地产项目来说，亮度高，均匀一致性好，体现了高品质和档次；对于广告制作公司来说，材料费用没有增加，人工费用大幅减少，故障低、安全性好，维修费用也省了。

目前用第四代灯光字所实施的项目越来越得到广大资深地产人士的认可和推荐并迅

速取代第三代灯光字。

本文所展示的实例照片，为历史项目照片，其中灯光字部分案例照片采用第四代灯光字技术。某些技术信息可能涉及专利技术。某些政策法规请参照有关最新政府条例并为准。

房地产项目销售年度营销计划(供大家参考)

锦江半岛2013年度营销计划 13年房地产市场估析： 房地产行业背景 宏观调控下的房市： 自密集的宏观调控政策出台，房地产市场在5、6、7月以价换量的的势头下开始成交量大增，又从8月开始成交量开始震荡在停滞在下半年，也在媒体的“助力”下，大环境的市场在成交量然后慢慢萎缩，房价的优惠幅度加强活动开始频频出现在媒体广告中，所有的确定的、隐性的刚需消费人群被全面的海量信息包围，二线、三线城市房地产市场的楼盘出现大幅度的价格战。 行业苦行下的楼市： 仍存有购买能力和刚需的客群也在开发商的降价和力度加强的促销下，从一开始的“持币观望，还没到底”的理念，慢慢的理性接受这个市场。从理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。稳健的刚需客户群也在开发商的以价格、品质、配套、服务的理念下市场的信心慢慢的恢复了。在这几年的整个市场的震荡和盘整慢慢结束，整个市场的格局也会得到很大的改变，整个市场的格局会以大品牌、念、大服务、大口碑的品牌公司和知名企业慢慢会占领这个市场的份额。个人估计：形势将会向大公司一面倒方面发展，但有待时间考验。 需求分析: 行业上升期。地产行业还是稳步看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的政府政策以及银行宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展，但是暴利时代以及过去，黄金10年后将来会迎来10年，不过随着市场的发展消费者将会对楼盘注重品牌、品质、口碑、以及价格，才是将来客户的选择模式。 为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案；（悲观部分，另做阐述） 第一部分：销售部署 一、 2012年度存量解读

依照公司的销售要求，结合目前经济环境与楼市近况，锦江半岛在2012年度主要面临残酷的市场环境与项目操作模式错误的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。 目前剩余商品房住宅情况 公寓楼住宅剩余 207套合计面积：29700.58㎡左右 均价：8折7500元左右共计：2.22亿左右 均价：8.5折7900左右共计：2.35亿左右 均价7.5折7000左右共计：2亿左右(以此为推广价格） 二、2013年度目标解读 2013年度要完成销售任务指标必须具备2个条件：（以下意见需要提倡7.5折的价格支撑来完成） 1、前提：2013年度市场能迅速回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到希望与信心销售将有望突破。 2、考虑到目前市场前提未能具备的情况下，需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在2013年度广告推广销量占40%，在利用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的30%，在上门客户占30%。 结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2013年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对2013年度的营销任务做如下大致安排：按完成可销售住宅总量的125-140平方占有总量70%作为销售最底值控制，即住宅145套，在145套的基础上完成70%共计100套总销售金额1亿（非回款量），争取在此基础上突破，顶层跃层34套除外，不在我销售方案以。

地产行业某项目营销推广策略提案(doc 5)

地产行业某项目营销推广策略提案(doc 5)

地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分：案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。 项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅干净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。可以说绿野仙居是城市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、普通户型区等关键元素。 项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍主要针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目主要是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。 二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。

今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情有屡创新高的可能，主要体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源打开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即发。 三、消费市场 （数据来源：天启消费者研究数据库） 据调查，目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的54%、“年轻夫妻型”占购房人群的21%。上述情况可见，上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。 小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型”比例是53.8%、“年轻夫妻型”购买比例是54.3%，均超过半数。他们购买两房面积大约在90-110平方米，而购买三房的比例要低一些。说明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。他们在购买三房时都以控制总价为基本出发点。 目前上海人购房有两大偏爱： 一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。 二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。 住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。前几年在刚开始改善居住条件的时候，上海人大多购买二室一厅房。不久为了追求一步到位，三室一厅房趋于热销。这些大都以大家庭的形式进入市场。到了2001年，又从“大家庭”向年轻“小家庭”转变，表明上海新一代年轻人已经进入购房主流。同时，购房时更加注重产品品质，功能配比以及周边环境。 最受欢迎的楼型是小高层在可以复选的情况下，有76.9%的人选择了小高层，有50.5%的人选择了多层。通过与受访者的交流，发现小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。在所有受访者中，选高层的比例为15.2%，而30岁以下的人选择高层的比例达到了30%，明显高于其他年龄组的人，这与

房地产广告科普

房地产广告必知 户外广告类型介绍 射灯广告牌 在广告牌四周装有射灯或其他照明装备的广告牌，称为射灯广告牌。其特点是美观，晚上照明效果极佳,并能清晰看到广告信息。 霓虹灯广告牌 由霓虹管弯曲成文字或图案，配上不同颜色的霓虹管制成，散发出缤纷的色彩。更可配合电子控制的闪动形式增加动感,夜间效果视觉冲击力强. 单立柱广告牌（简称单立柱） 广告牌置于特设的支撑柱上，以立柱式T型或P型为多,广告装置设立于高速公路、主要交通干道等地方，面向密集的车流和人流。普通使用的尺寸为6米高X 18米阔，主要以射灯作照明装备。 大型灯箱 置于建筑物外墙、楼顶或裙楼等广告位置，白天是彩色广告牌，晚上亮灯则成为"内打灯"的灯箱广告。灯箱广告照明效果较佳，但维修却比射灯广告牌困难，且所用灯管较易耗损。侯车亭广告牌 设置于公共汽车候车亭的户外媒体。以灯箱为主要表现形式。在这类媒体上安排的广告以大众消费品为主。可以单独或网络式购买多个站亭广告位以达到较宽覆盖率甚至覆盖多个城市。地铁广告 在地铁范围内设置的各种广告统称地铁广告。其形式有十二封灯箱、四封通道海报、特殊位灯箱、扶梯、车厢内海报等。其特点是人流集中、受注目程度高，能够增加产品的认知度。可以单独或网络式购买。

公交车广告 公交车属于移动媒体，表现形式为全车身彩绘及车身两侧横幅挂板等，其特点是接触面广，覆盖率高，可应目标受众对象来选择路线或地区。可以单独或网络购买形式发布。 机场广告 设置在机场周围和机场内部的广告牌。一般针对层次及收入较高的受众，如公干及出外旅游人士。 火车站广告 设置在火车站范围内的广告形式，以来往各地旅客为主要目标对象，特点是人流量高及可覆盖邻近区域。其广告形式有灯箱、电子屏幕、射灯广告牌、三面翻等等。 其他单一媒体 1.墙面 在建筑物外墙上发布的户外广告，利用墙面张贴大型海报、招贴字画、装饰旗等。主要是宣传产品、推广企业形象。 2.三面翻 三面翻是户外广告装置中较昂贵的一种。这种装置带有三面棱柱，广告画面内容使用喷绘、电脑写真或户外彩色即时贴等材质。适用于户内及户外环境，当这些棱柱转动时，可组成三副不同的广告画面。 3.无照明广告牌 广告牌上没有设置任何照明设备的广告牌称之为无照明广告牌。此类广告属于早期的广告媒体形式，随着户外媒体形式的不断发展和更新，将逐渐被淘汰。 4.电子屏（包含所有电子类户外广告媒体）

某房地产项目营销方案

鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日

目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作

总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。

针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销

房地产广告各种形式

房地产广告文案的工作类型 房地产广告文案工作基有几种形式： 案名、SLOGAN、户外高炮、围墙、道旗、引导旗、售楼处展板、单页、折页、夹报、海报、楼书、手册、报平面媒体广告（软、硬、半软半硬）、电视媒体广告等、DM直投。 1、案名 广告目的： 案名应该说是房地产营销策划的第一步。首先，案名可谓是楼盘的第一个广告，也是最直接的广告，不仅支撑着案名在人们心中的记忆深度，同时也支持着项目在市场上的知名度。案名可以明确定位消费群体，开发商可以通过案名吸引特定人群。案名的这个作用在项目不同开发期体现得最为明显。好的案名可以吸引住消费者的眼球，在众多楼盘中脱颖而出，显现出楼盘的特质，并把这些特质在第一时间内传递给消费者。 行文结构： 1）普通开发商：一般五个字以内 2）品牌开发商：一般七个字以内 切入点： 普通开发商一般以项目本身特点为支撑点，并从项目的物理属性、精神属性作为切入点。品牌开发商一般会延续自有品牌风格，大都在项目案名前加上开发商品牌名，或者有的干脆就以开发商品牌命名。 2、SLOGAN： 广告目的： SLOGAN即为广告口号语，它是一个项目所浓缩提炼的精华是对广告所要宣传的产品、消费对象、企业文化理念做出科学的前期分析，是对消费者的消费需求、消费心理等诸多领域进行的探究，是市场营销战略的一部分；伴随传播整个阶段，也是项目核心主领。很多地产项目都爱把SLOGAN当做项目的定位语。 行文结构： （一般在10个字以内）

1）物理属性 2）精神属性 3）物理+精神 切入点： 可以从物理属性、精神属性两方面考虑。物理上表现项目的最大卖点，精神上是该项目的主张或承诺。 3、户外高炮 广告目的： 高炮又称交通道路指示牌广告，它一般位于城市道路的交叉路口或重要路段，一面为车辆行人指示方向，一面为行人展示企业的品牌和形象。高炮广告一般都位于十字路口，受路人关注度极高，可起到较好的传播作用。高炮广告具有连续发布的特点，如整条路连续发布可显示企业的声势与实力，效果极佳。 行文结构： 主要行文结构与SLOGAN相似 1）直接引用SLOGAN 2）项目卖点（广告标题） 3）项目位置指示（如前方XX米） 切入点： 以项目核心形象为主，可以直接放SLOGAN，也可以将项目核心优势提炼来说，字数根据道路交通特点而定，如高速公路为车行，行速较快，字数不益超过15字，若在市区内车辆缓行、行人中目标人群量较高情况下，可适当增加些文字量。 4、围墙、道旗、引导旗 广告目的：

房地产营销计划书范文

房地产营销计划书范文 想将商品出售给消费者，需要自己先制定营销计划，通过市场调研来进行目标确定。下面是小编为您整理的“房地产营销计划书范文”，仅供参考，希望您喜欢！ 房地产营销计划书范文第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、

产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容： 一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ①消费者的二手资料分析 ②竞争对手消费者轮廓描述（职业特征、消费关注、消

房地产项目销售年度营销计划

2017年度营销计划 第一部分：销售部署 一、2016年度存量解读 依照公司的销售要求，结合目前经济环境与楼市近况，项目在2016年度主要面临残酷的当地市场环境与宣传工作不到位的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。 目前剩余商品房住宅情况 住宅剩余128套合计面积：约11840㎡左右 均价：4400元左右共计：5210万左右 二、2017年度目标解读 结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2017年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对2017年度的营销任务做如下大致安排：按完成可销售住宅总量的72.95-97平方占有总量65%作为销售最底值控制，即住宅128套，在128套的基础上完成65%共计83套总销售金额3378万元（非回款量），争取在此基础上突破。

各计划销售任务分解安排：

第二部分：营销阶段划分及推广费用分配1、2016年销售工作数据及客户分析： 月来访记录 注：团队来访按1组计算 来访量分析

总来访量278组，总成交6组，总成交率2.2%。 （以上数据统计时间截止到2016年12月23日） 根据2016年来访以及成交数据分析所得成交率2.2%来计算，2017年所需完成任务83套，来访量需达到约4000组。 根据项目特性和工程进度，本项目的营销阶段、工作周期及推广费用安排如下： 营销阶段时间段销售比例 营销费用 分配比例费用金额（万元） 延续、蓄势期2017.1 -2017.3 8% 10% 2.12 开盘期2017.4 -2017.7 40% 40% 8.48 强销期2017.8 -2017.10 39% 30% 6.36 收尾期2017.11-2017.12 13% 20% 4.24 总计——100% 100% 33.8万 各阶段工作事项

房地产营销策略及渠道

房地产企业的营销策略 产品策略 房地产营销活动的营销客体既房地产实体项目产品，当然也包括相关的服务。作为市场营销的核心策略与基础策略, 产品策略要围绕项目产品和服务展开, 即产品策略的重点在于实施差异化战略与打造房地产品牌(品牌战略)。 打好差异化的牌就要突出地产项目产品在实体形态特征、区位条件、相关配套等方面的优势和特色, 充分显示出项目的差异性,具体如在建筑风格、户型设计、建造质量、景观塑造、物业服务、地理区位、配套设施等方面的差异, 以此来作为细分目标市场的依据之一, 满足目标市场的差异化需求。 同时房地产企业要做好品牌就要实施品牌，争创名牌、发展名牌。品牌是现在房地产产品策略的核心，它对内提高员工尽职度，对外提高顾客忠诚度的重要保证。他是企业的无形资产，能够提高企业的附加值，能够促进企业的多元化、纵深化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展，实现营销目标。 价格策略 价格是消费者最关心的，是影响消费者购买房地产产品的最终呀的因素。房地产价格涉及生产者、经营者、消费者等各方面的利益，是房地产市场竞争的重要手段。因此价格策略的制定要采取科学合理的方法，根据产品初始售价及各种环境等因素影响价格不时的变动，价格策略应该包括：定价策略和调整策略。 定价策略，房地产产品定价受一系列的指标来限制，范围涉及土地成本、当地经济发展水平、建筑规划、消费能力、地段、户型、景观、配套、市场需求等方面，要按照各个因素所占的权重来计算楼盘的价格。楼盘的基准价格和均价出来之后，开发商会根据周边楼盘的价位，结合市场行情，以及当地人的楼层居住习惯来确定楼层差价和楼宇差价，给楼盘一个准确的价格体系定位。 调价策略，在楼盘销售的不同阶段，开发商都会有调价策略，例如“低开高走”的方法，在楼盘开盘期价格一般是相对较低的初始价位，随着工程主体的推进和市场行情的变动，一两个月再调价一次，逐渐增长；或者是“高开低走”的办法，这样的战略一般适合高端楼盘，在初期掀起高价风浪，用自身的高品质，好区位和户型卖个好价钱，到后期的时候一些差的区位和户型就会适当降价。 渠道策略 房地产营销渠道是指将房地产产品由开发商转移给消费者的途径，是房地产营销的重要环节。从房地产营销的具体方式来看，主要有直接营销渠道和间接营销渠道两种形式。 房地产直接营销渠道。交易过程为房地产开发商—消费者。当房地产项目产品有明确，固定的销售对象；房地产市场高涨快速时，房地产开发商会自己销售，当然大型房地产开发公司有自己的营销队伍。直接营销有利把开发商、楼盘、服务、消费者更紧密地联系起来。 间接营销渠道。交易过程为房地产开发商—中间商—消费者。房开商一般会将收益很增值能力一般的物业留给中间商经营。

房地产项目销售营销计划

京东国际大厦2013年度营销计划 13年房地产市场估析： 房地产行业背景 宏观调控下的房市： 自密集的宏观调控政策出台，房地产市场在5、6、7月以价换量的的势头下开始成交量大增，又从8月开始成交量开始震荡在停滞在下半年，也在媒体的“助力”下，大环境的市场在成交量然后慢慢萎缩，房价的优惠幅度加强活动开始频频出现在媒体广告中，所有的确定的、隐性的刚需消费人群被全面的海量信息包围，二线、三线城市房地产市场的楼盘出现大幅度的价格战。 行业苦行下的楼市： 仍存有购买能力和刚需的客群也在开发商的降价和力度加强的促销下，从一开始的“持币观望，还没到底”的理念，慢慢的理性接受这个市场。从理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。稳健的刚需客户群也在开发商的以价格、品质、配套、服务的理念下市场的信心慢慢的恢复了。在这几年的整个市场的震荡和盘整慢慢结束，整个市场的格局也会得到很大的改变，整个市场的格局会以大品牌、大理念、大服务、大口碑的品牌公司和知名企业慢慢会占领这个市场的份额。个人估计：形势将会向大公司一面倒方面发展，但有待时间考验。 需求分析: 行业上升期。地产行业还是稳步看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的政府政策以及银行宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展，但是暴利时代以及过去，黄金10年后将来会迎来白银10年，不过随着市场的发展消费者将会对楼盘注重品牌、品质、口碑、以及价格，才是将来客户的选择模式。 为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案；（悲观部分，另做阐述） 第一部分：销售部署 一、 2012年度存量解读

依照公司的销售要求，结合目前经济环境与楼市近况，锦江半岛在2012年度主要面临残酷的市场环境与项目操作模式错误的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。 目前剩余商品房住宅情况 公寓楼住宅剩余 A、B座总计232套已售124套未售108套A座128套已售59套未售69套 B座104套已售65套未售39套 二、2013年度目标解读 2013年度要完成销售任务指标必须具备2个条件：（以下意见需要提倡保持原有价格支撑来完成） 1、前提：2013年度市场能迅速回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到希望与信心销售将有望突破，但是国五条的出台可能会导致原打算购房的客户保持观望态度。 2、考虑到目前市场前提未能具备的情况下，需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在2013年交房前做好度广告推广工作，在利用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售，非常乐观的估计，努力提高售楼部上客量。 结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2013年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对2013年度的营销任务做如下大致安排： 按完成可销售住宅总量的125-140平方占有总量70%作为销售最底值控制，即住宅145套，在145套的基础上完成70%共计100套总销售金额1亿（非回款量），争取在此基础上突破，顶层跃层34套除外，不在我销售方案以内。

房地产广告的种类演示教学

房地产广告的种类 房地产平面广告主要种类有哪些 1、报纸广告 报纸广告是房地产广告广泛运用的大众传媒广告媒体。 报纸广告的版面空间是广告信息的载体，它引起受众注意的要素有二个方面。一是版面面积，二是刊登位置。房地产广告选用报纸版面面积可以从半通栏至整版，版面面积越大，广告注意率越高，但经济支出也越大。第一版广告刊登位置效果最佳，其他各版广告刊登位置效果逐减，各大报纸根据广告版面效果的实际情况分档收费。报纸广告通常运用电脑设计制作。用于新闻纸的菲林制版网线一般为85—100线。用于铜板纸的菲林制版网线一般为120—150线。 2、杂志广告 杂志广告一般是房地产广告针对特定的顾客群体而选用的媒体，例如高档楼盘往往选用航空杂志，其读者飞机乘客可能是高档楼盘潜在的顾客。 杂志广告一般分为封底、封二、封三、封面和内页几种。不同版面位置的广告注意度差异很大。最大为封面，封底次之，再次为封二、封三和扉页，再后为内页，内页文前后的小广告和补白广告为最次。如果把杂志广告注意度最高列为100，则各版面注意度如表1： 封面100 封底95 封二90 封三85 扉页80 底扉75 正中内页75 内页局部30~50 内页补白10~20 杂志广告一般都是彩色，菲林制作为四色，刊登广告的杂志用纸越精，菲林制版的网线就越密，一般为150—200线。 3、楼书设计 楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。 楼书设计开本是首先考虑因素之一。开本有正规开本和畸形开本（非正规开本）之分，正规开本按全张纸长边对折的次数多少来计算，每对折一次开数增加一倍。例如：对折一次为对开，对折二次为八开，对折四次为十六开。 目前我国印刷厂采用的全张纸规格大都为787×1092（毫米），其裁切的正规开本尺寸为基本开本尺寸，另有采用850×1156（毫米）全张纸裁切的正规开本，习称大开本。 表2：正规开本（部分）切净后的国家标准尺寸 组别十六开三十二开六十四开 787×1092188×260130×18492×126 850×1156203×280140×203101×137s 畸形开本一般难以正规的对半开切、装版、折页和装订，有些开本还多出剩余的纸边，既增

某地产项目营销推广策略报告(doc 24页)

某地产项目营销推广策略报告(doc 24页)

北奥公馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组

2、销售周期 2．1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是 根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目 推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现， 而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市 场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。 北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔 细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显 示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始， 然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份 和9、10月份的销售活动最为频繁。

2．2本项目推广特点说明 ?2004年11月我司开始接触本项目 ?项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 ?样板间及售楼处于11月底投入使用 ?目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初?周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善 ?2004年底大屯路断路整修 ?2004年底科荟路通车交付使用 ?位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离 2．3本项目销售周期说明 本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止， 共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建 议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分 为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如 下表： 销售周期分布表 销售周期时间结点 市场亮相及客户积累期2004年12月1日至2005年2月 第一强销期2005年3月至2005年6月 第一调整期2005年7月至2005年8月 第二强销期2005年9月至2005年11月 第二调整期2005年12月至2006年3月31日 尾盘期2006年4月至2006年5月 2．4本项目销售任务说明

房地产项目月度营销方案(DOC)

房地产项目月度营销方案(DOC)

月度营销执行方案 <2011.07> 随着5月份某·某项目项目以“特价房”为促销手段及“最低建面单价”为主要推广诉求的营销策略实施，在客户观望情绪浓厚的市场大背景下为本项目打开了一定销售局面，产生了较好的效果。为保持项目的顺利去化，我项目组以增加有效的客户来访量，提高项目成交率，全力完成项目销售任务为目的，提出本案2011年7月营销策略及执行方案。 一、推广背景 (一)市场背景 竞争项目近期销售动态

小结：

从以上主要竞争楼盘来看，推广的诉求点均为价格，或是建面低起价，或是低总价，抑或是巨幅优惠。 同时，从各项目的签约情况来看，较五月份均有大幅度的下滑。个别项目甚至0签约。 从附近的新开盘项目比如万科锦程来看， 6.11推出19号楼高层部分140套,户型面积 57-80㎡,折后价11400元/㎡，开盘当天销售34套。此外市面上较多项目现阶段均已快速出货为主，开盘销售率大多数在40%以内。 市场进一步恶化。 (二)项目近期成交情况（略） 注：数据源自某某项目销售周报 小结： 成交数据显示，自项目5月底那周发布即将涨价的消息，对销售具有较大的刺激，当周成交30余套。 此后项目推广上连续两周以“限量特价房每日

三套建面6000起”出街，在市场上客户的接受度大幅度降低，每周成交仅10余套。 从6.13日开始，启动“2号楼三房尾盘清货一口价82折”的推广信息，给了市场一定的新鲜感，但是成交结果未有明显改善。 (三)目前所面临的困难 1、随着“特价房”促销政策持续的使用以及市面上众多广告的特价侵袭，真假难辨，客户对本项目“特价”的关注度逐步走低；而且持续近两个月的特价信息，进一步减弱了该推广的边际效应。 2、本项目前半月“特价房”在宣传上缺乏口号性主题（例如中海9折团购的噱头）的现象依然存在，给人造成“假特价”的印象，影响促销政策效果； 3、项目的销售逐步走低，贷款越来越难。 4、项目的推广渠道单一，客户面难以打开。 二、推货策略 (一)货量盘点 1、剩余货量（略）

房地产的广告策划方案

房地产的广告策划方案 房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有 切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段： 准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）→确定 预算→寻找广告公司 实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息→广告公司出媒 体计划→确定广告目标→主题确定及创意表现→广告投放时间的确 定→媒体选择 传播阶段：各项活动和广告的正式推广 评估阶段：测定广告投放的效率 一、准备阶段 1．拿地，规划出产品 一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在 这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角

度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。 2．确定预算 （1）广告预算内容 常见的房地产广告预算内容包括以下几项： A．广告调查费用 包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等 B．广告制作费用 包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用 C．广告媒体费用 购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用 D．其他相关费用 是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用 （2）确定广告预算的方法 如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速

房地产销售计划书

房地产销售计划书 一、市场调研: 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等; 2，市场分析------ (1) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量) (2) 区域市场分析(销售价格、成交情况) 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析: (1) 购买者地域分布; (2) 购买者动机 (3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式) (4) 购买反应(价格、规划、地点等) 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况: (1) 位置 (2) 面积 (3) 地形 (4) 地貌 (5) 性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观 (前后左右，远近景，人文景观，综述) 4，环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安) 5，地块周围的交通条件(环邻的

公共交通条件、地块的直入交通) 6，公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、 酒店) 7，地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析) 三、项目投资分析1，投资环境分析 (1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开 (2) 房地产的政策法规 (3) 目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘 的售价和租价作为参照) 2，土地建筑功能选择(见下图表) 3，现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 4，成本敏感性分析 (1)容积率 6，投入产出分析 (1)成本与售价模拟表 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 (一) 市场调查 1 项目特性分析(优劣势判断，在同类物业中的地位排序) 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等) 6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等) 7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质) 8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整) (二)、目标客户分析 1、经济背景

6.5 房地产项目销售策略上

PPT2 自行销售与委托代理 （一）自行销售是指房地产企业自己组建销售队伍进行自开发楼盘的销售。 优势是直接面对消费者，可以使发展商准确掌握消费者的购物动机和需求特点；把握市场的脉搏，根据市场动态随时做出应变策略；对销售费用进行控制，有利于降低销售成本。 劣势是直销存在销售面窄、企业机构臃肿、运行效率不高等。 （二）委托代理是指房地产企业委托房地产中间商进行租售的间接营销渠道。 优势是代理商一般拥有广泛的客户网络、固定的租售点和训练有素的营销人员； 劣势是使用代理商将支付中介代理费用，不利于降低营销成本，而且中间商的素质对营销的影响较大。 PPT3 开发商与代理商的双赢模式 （一）合作注意点 1、如何选择代理商 2、代理合同的签订难题 3、谁是销售主导 4、长、短期利益的兼顾 （二）实现共赢的关键 1、选好代理商 通过业内人士的交流和沟通，基本上可以了解到哪些代理机构业绩好、口碑好。 2、慎重签订代理合同 一般按照销售额的1.5%提取代理佣金，区间在0~8.3%之间。 佣金包括代理公司的售楼人员工资、奖金、服装、电话、交通等费用，不包括楼盘广告费。为使代理商拿出看家本领，有些发展商会制定额外奖励，或是相应惩罚。 3、要认真监督代理商工作 发展商不能对代理商处处指手画脚，更不能放任自流，虽不是专业的销售人员，但在重大问题上（如物业定价、媒体选择、成本预算）应起主导作用。从楼盘代理商双方共同立场来看，只要确定具体目标，则销售业绩是检验营销点子的唯一标准。 PPT4 项目的销售主题 一、项目主题的含义与作用 项目主题就是给房地产项目确立主题，简而言之，就是赋予项目一个思想。到了销售阶段，项目所导入的概念就要表达成销售语言，项目的销售主题与项目建设设计主题一致。 项目主题的作用是有助于房地产项目品牌化；有助于加深买家对房地产项目的印象；有助于房地产项目的发展方向。 二、确定项目主题的原则 1、目的性：项目的主体是一个项目的灵魂，必须给项目一个确切的中心或目的，使项目朝这个方向发展。 2、鲜明性：项目的主题突出、个性鲜明是项目成功的一个关键，项目的整体若充分表现出鲜明的主题，将会带来强大的震撼。 3、时代性：唯有紧跟时代的步伐，项目才经得起考验。

房地产项目营销策划方案

房地产项目营销策 划方案 1

新星宇之悦房地产项目营销策划 学生: 指导教师: 专业: 所在单位: 答辩日期:

摘要 作为国民经济的支柱产业之一,房地产业发展迅猛并日渐规范,房地产企业之间的竞争越加激烈,房地产营销策划的重要性变得更加明显。为了求得生存和发展,房地产企业必须提高市场竞争能力。长春新星宇房地产开发有限责任公司作为新星宇集团的龙头产业,其前身为1991年成立的长春星宇集团房地产开发有限责任公司。 ,经国家建设部批准,公司成为国家一级房地产开发资质企业,是吉林省首家经过ISO9000国际质量体系认证,并在全国行业内率先进行住宅商标注册的企业。在资质、技术、资金方面存在较强的行业比较优势。 本文应用市场营销理论与方法,分析新星宇之悦房地产项目的市场环境,在特定的竞争环境和区位环境下,制定出该项目有效地市场定位和营销策略。 本文经过大量的市场调查,借鉴房地产全程营销策划理论,经过房地产宏观韩静和项目区域环境的综合分析,结合企业的现状、特点及发展战略,制定了项目的产品策略、价格策略、推广策略,并取得了较好的阶段性实施效果,对监理科学的营销体系,提高企业的市场竞争优势,具有非常现实的意义。 关键词:新星宇之悦; 房地产; 营销策划

Abstract As one of the pillar industries of the national economy, the real estate industry is developing rapidly and gradually standardized, competition among real estate enterprises becomes more and more fierce, the importance of real estate marketing planning becomes more and more obvious. In order to survive and develop, the real estate enterprises must improve the ability of market competition. Changchun xinxingyu real estate development limited liability company Xingyu group as the new leading industry, its predecessor was established in 1991 in Changchun Xingyu Group real estate development limited liability company. , approved by the State Ministry of construction, the company became a national real estate

房地产项目不同建设阶段对应的楼体广告形式汇总

房地产项目不同建设阶段对应的楼体广告形式汇总 摘要：房地产调控之下，地产项目楼体广告的作用； 不同建设阶段，如何匹配楼体广告的类型、材料与质量评判； 楼体广告审批的政策法规； 楼盘灯光字的技术发展、优劣比较和品质更好的软LED模组灯光字技术 导语：地产广告多创想楼体广告是主场广厦万千知多少本文无私来分享目前一二线城市房地产调控加码，在暂别浮夸，谦虚谨慎之时，本文携手业内经验丰富的广告制作公司编辑了本篇有关地产项目建设不同阶段设置楼体广告的形式和注意事项。忘能帮助大家对楼体广告有个初步全面的认识。 楼盘灯光字对房地产项目销售的意义 无广告，不知道。在这竞争激烈的社会，广告是让潜在消费者知道和了解您的产品的重要甚至是唯一的方式，房地产销售更是如此。 房地产广告一般分为媒体广告和项目现场广告。媒体广告包括广播电视、报刊杂志、户外商业广告牌、LED大屏幕、互联网平台等，它们都是得花钱去购买抢占的资源。项目现场广告包括工地围挡、现场展架POP、楼书、楼体广告等。这些广告的前提是客户来到了现场才能看到，只能是强化信息，基本起不到昭示揽客作用，但现场广告中有一种形式却能起到极好的昭示性作用，那就是楼体广告！站得高望得远，楼体广告正是这样高高在上，清楚醒目的广告形式，它以其巨大的体量，高大醒目的位置而做到四面八方远近皆视。经验丰富的房地产营销策划人都知道，通过楼体广告，常常带来客户咨询进线量的一大半以上。你的楼体就是你最好的广告牌！高大醒目还不花钱。项目地处闹市要做，引来更多的关注；项目地处偏僻更要做，站得高传得远，更突出更能引起注意。 这是个夜生活丰富的时代，更不用说下班高峰时庞大的人群，那里面可都是未来的业主啊!相比楼体巨幅(条幅)这种只能白天可见，晚上完全不能分辨的楼体广告，将缺失很大部分晚间的传播机会。楼盘灯光字就解决了这个问题，她白天清晰明了，夜晚楼盘灯光字自动点亮，明亮清晰、熠熠生辉，她是地产项目的明灯，更是城市夜空的风景。 楼体广告必须做要做就做灯光字白天晚上都能看客似云来不用愁。 楼体广告的类型发展 楼体广告从早期只能白天可见的普通楼体条幅，发展到夜间熠熠生辉的镂空灯光字，巨型帷幕式广告，再到现在的帷幕式灯光广告。其发展道路沿着一条更加奢华、高档、展示内容更丰富多彩的道路前行。 下面配图说明上述各例: 普通楼体竖幅(脚手架时期)