2011年天津房地产市场报告

78

Ⅰ

城市住宅 2012.02

伴随着限购、房产税、保障房、降价等关键词，2011年的天津楼市也在低迷中走过了一年。

从整体趋势上看，天津的商品房成交均价受政策影响非常明显，2010年5月“限贷”政策，2011年3月“限购”政策，都对市场造成了严重的打击。2010年整体去化速度明显高于2011年，特别是2011年3 月开始执行的天津的“限购、限贷”政策对市场造成了极大的影响，随着后续金融政策的不断出台，市场观望情绪严重，成交低迷。

从天津市2011年的供应与成交的关系来看，市场上各类产品的供应量充足，特别是进入到2011年4月，供应量持续攀升，而市场消化量却一直维持低位，导致市场供大于求的趋势日趋严重。

土地市场：交投趋冷 整体价格下滑

2011年，天津地区整体房地产在“限购”“限贷”等

宏观调控因素影响下，土地市场呈现明显分化，居住用地成交量萎缩的同时，商办用地成交表现活跃，基本与居住用地成交持平。“十二五”规划的重点发展商务区在2011年出让中大获丰收，同时商办用地出让金同比大增。受住宅销售低迷，调控政策持续收紧等利空预期影响，居住用地供应量、成交率明显低于2010年，这也是导致成交量下降的主要原因。

2011年1～12月份天津全市共成交各类土地863 宗，面积总计8.26 万亩；与2010年相比2011年成交地块宗数有所提升，成交面积基本与2010年持平，未来提供的建筑面积及成交价格对比2010年都有所减少，成交价格降低了17.14%，单平米土地价格也降低了17.61%。

2011年天津各区域成交土地面积比2010年均有所下

降，但远郊区县有所增长,增长幅度4.99%。2011年天津土地成交量中远郊区县为重点区域。

■ 联合地产

Real Estate

从“图表一：天津2010年和2011年建筑面积对比”可以看出，2010年与2011年在未来提供的建筑面积上各个区域分布对比，只有远郊区县2011年较2010年增长了8.87%，其余区域较2010年均有所下降，下降较严重的为环城四区，下降了47.9%。Property Reaction/楼市表情

图表一：天津2010年和2011年建筑面积对比

图表二：天津2010 年与2011 年建筑面积用途分布对比

从“图表二：天津2010年与2011年建筑面积用途分布对比”可以看出，2011年只有商业性质土地较2010年增长了69.8%，说明未来天津商业商务项目将大大增加，其余用途用地较2010年均有所下降，下降较严重的为综合性质用地，下降了58.28%。

图表三：天津2011年成交土地用途分析

按用途不同分类，2011年全年各区域居住用地成交面积为777.70 公顷，占到成交土地面积总量的14%；以居住和商业或居住和商务金融等捆绑的综合性用地成交面积达到500.30公顷，占全年成交土地总量的9%；商业金融用地成交面积为563.15公顷，占比为10%；工业仓储类用地成交最多，面积达到了3597公顷，占全年成交土地总量的65%。

2011年居住用地成交额为203.31万/亩，土地单价3049.77元/平米，楼面地价1903.89元/平米；商业金融用地成交额185.06万/亩，土地单价2775.95元/平米，楼面地价1503.95元/平米；工业仓储类用地成交额22.06万/亩，成交单价330.90元/平米，楼面地价349.94元/平方米；综合用地成交额313.03万/亩，成交单价为4695.49元/平米，楼面地价2514.85元/平米。

2011年度天津市内六区的楼面地价有所增长，增长幅度为35.37%，其余三个区域的楼面价格都有所下降。

图表四：天津2011年各类土地成交价格分析

天津2010年和2011年各区非工业土地成交楼面地价对比

2011年全市成交的非工业用地未来可提供的建筑面积进行统计可以看出，2011年较2010年除环城四区的价格有所下降外，其余三个区域均有所提升，市内六区有208.86万平方米，楼面地价7139.82元/平米，相比较2010年楼面地价涨幅36.20%；环城四区

2012.02 城市住宅Ⅰ79

80

Ⅰ

城市住宅 2012.02

是865.97万平方米，楼面地价2057.37元/平米；远郊区县1385.88万平方米，楼面地价993.53元/平米；滨海新区795.62万平方米,楼面地价2153.45元/平米。

商品房市场：总量“下降” 市场“观望”

2011年天津全市共成交商品房98305套，1073.81万平米，成交套数较2010年下跌16.2%，成交面积下跌14%；2011年全市成交均价为10188元/平米，较2010年9715元/平米，上涨了473 元/平米，涨幅为4.9%；成交额为1094亿元，较2010年下跌9.9%。

2011年天津全市共成交商品住宅78823套，854.52万平米，成交套数较2010年下跌18.1%，成交面积下跌17.3%；2011年全市成交均价为9439元/平米，较2010年9168元/平米，上涨了271元/平米，涨幅为2.96%；成交额为806.5亿元，较2010年下跌14.87%。

2011年的楼市遭遇“史上最严厉的调控政策”，在“末班效应”的拉动下，2月份成交量为全年最高点，呈井喷状，随后3、4两月天津整体销售情况持续走低。伴随着5月新项目陆续开盘和各项目的促销政策加大，市场观望状态减少，成交量、成交价格稳步上升，8月天津商品住宅房成交同比增长27%，10、11、12连续三个月份出现成交量持续下滑，成交价格连续稳步增长，尤其11月、12月天津市商品住宅成交价格突破万元大关，天津商品住宅并未出现“降潮”。

从各月销售情况看，2011年成交走势与2010年相背离。2011年前半年，受政策“末班效应”影响，出现2月份淡季旺销的现象，而2010年则是在3月份淡季过后，回暖的过程中受对调控政策预期的影响，市场呈现观望，但随6月份新增项目不断增加，再次推动楼市的持续增长直到2011年年初。而2011年受限购限贷政策影响的不断深入，市场从9月份开始，一路下滑，与2010年形成截然相反

Real Estate