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东莞市房产租赁业纳税指引-法帮网

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东莞市房产租赁业纳税指引

房地产租赁的纳税人:凡在我市从事房地产租赁(包括住房、厂房、店铺、办公高级用房、其他用房、场地以及连同房地产出租的物品、设备或设施等),取得各种形式收入(如租金、承包费、管理费、上缴管理费、利润等等)的单位和个人。

从事房产租赁的纳税人主要涉及如下地方税费:

一、营业税

以出租房产的全部租金收入为营业额,依5%税率计算缴纳营业税。

每月租金收入在1000元以下的,免征营业税;每月租金收入超过1000(含1000元)元的,应按租金收入总额计算征税。

二、城市维护建设税

以实际缴纳的增值税、消费税、营业税税款为依据计算缴纳。其中莞城、东城、南城、万江的适用税率为7%,其它各镇区的适用税率为5%。外商投资企业、外国企业和外籍个人(含港、澳、台同胞)暂不征收城市维护建设税。

三、教育费附加

以实际缴纳的增值税、消费税、营业税税款为依据计算缴纳,教育费附加的征收率为3%(以实际缴纳的增值税、消费税为依据计算的教育费附加在国税局缴纳)。外商投资企业、外国企业和外籍个人(含港、澳、台同胞)暂不征收教育费附加。

四、企业所得税

企业或经济组织的生产、经营所得和其他所得分别按如下办法缴纳企业所得税:

(1)账务健全、能正确计算应纳税所得额的业户采取查账计征办法纳税,法定税率为25%,符合条件的小型微利企业,减按20%的税率征收企业所得税,,国家重点扶持的高科技术企业,减按15%的税率征收企业所得税。

(2)账务不健全、不能正确核算应纳税所得额的业户采取核定应税所得率的方法纳税。应纳所得税额=应纳税所得额 X 适用税率;应纳税所得额=收入总额 X 应税所得率或应纳税所得额=成本费用支出额/(1-应税所得率)X 应税所得率。房产租赁业应税所得率为10%。

五、个人所得税

1、个人(包括个体工商户、城乡居民、港、澳、台同胞和华侨、外籍人员,下同)出租房地产,由主管地方税务机关根据纳税人的情况按以下方法确定计征:

(1)租金收入扣除出租过程中已缴纳的税费、允许扣除的维修费(每月扣除额以800元为限,一次扣除不完,可下次补扣)后,余额不超过4000元的,扣除费用800

元后依20%税率计征个人所得税;余额超过4000元(含4000元)的,扣除20%费用后依20%税率计征个人所得税。

(2)个人(自然人)出租非住宅类房产按租金收入总额依 1%带征个人所得税;个人(自然人)出租住房按综合税率征收各项税费,详见本指引“十一、个人出租住房计税指引”。

个体工商户出租房产(指房产证上的房产所有者属于该个体工商户)按租金收入总额依2%带征个人所得税。

2、企业、经济组织和个体工商户支付给职工的工资、薪金以及支付给为其提供劳务的个人的报酬应依法扣缴个人所得税。

工资、薪金所得适用税率表,详见“税率查询”。

3、<2006年1月1日>起,年所得12万以上的纳税人,在纳税年度终了后3个月内,应当向主管税务机关办理纳税申报。

六、房产税

房产税的纳税人是房屋的产权所有人。产权属于国家所有的,由经营管理的单位缴纳;产权属于集体和个人所有的,由集体单位和个人缴纳;产权出典的,由承典人缴纳;产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。

纳税人(不包括个人出租)能提供房产原值依据(如账簿、购房发票)的,房产税依照房产原值一次减除30%后的余值,依1.2%税率计算缴纳;纳税人 (不包括个人出租)不能提供房产原值依据的,由房产所在地地方税务分局参照市局制定的指导计税价核定其计税依据,不再减除30%,依1.2%税率计算缴纳。个人出租房产,按取得的租金收入依4%税率计算缴纳。

七、印花税

凡在中华人民共和国境内书立、领受(包括在境外书立、境内使用)税目税率表列举凭证的各方,都应按规定缴纳印花税。纳税人按照税率表中的适用税率计算印花税。

印花税税目税率表,详见“税率查询”。

八、城镇土地使用税

以拥有土地使用权的单位或个人为纳税人。拥有土地使用权的单位或个人不在土地所在地的,以土地代管人或实际使用人为纳税人;土地使用权未确定或权属争议未解决的,以土地实际使用人为纳税人;土地使用权共有的,以共有各方分别为纳税人。按照纳税人实际占用的土地面积依不同的定额计算缴纳。

东莞市土地分级和税额标准情况表

九、车船税

凡在中华人民共和国境内的车、船舶的所有人或者管理人为车船税的纳税人。纳税人分别按车船的种类依规定的税额计算缴纳,纳税时间定于每年1月1日—<12月31日>。

十、堤围防护费

按全部营业收入的千分之一计算缴纳,除汇总缴交的企业,及金融、保险、供电、电信、邮政等行业按实际营业(销售)收入缴交堤围防护费,其缴费金额不受50万元上限限制外,年应缴费超过50万元的,按50万元征收。

十一、个人出租住房计税指引

1、我市个人出租住宅房屋统一按照综合征收率征收税款,月租金1000元以下免征堤围费,月租金1000元以上(含1000元)按租金收入0.1%计征堤围防护费(详见附件);个人出租非住宅房屋仍按现行有关政策规定执行。

2、外籍个人(包括港、澳、台同胞和华侨,下同)出租住宅房屋租金收入不征收城市维护建设税和教育费附加。

3、个人出租住宅房屋收讫租金收入或取得索取租金收入凭据的当天为纳税义务发生时间。

4、个人出租房屋税收按月缴纳,于月终后10日内申报纳税。逾期申报或不申报的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理。

东莞市个人出租房屋税率表

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出自:法帮网

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从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析

的土地使用权,或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,按照实际支付的价款作为实际成本,并作为无形资产核算;待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。”基于以上规定,执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人,在会计核算时已经将地价计入了房产原值,但是,对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分,会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值,因此,执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人在进行会计核算时具有一定的自由裁量权。 而《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定:“自2009年1月1日起,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。”《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城 镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121

号)规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121号文件下发后,执行会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时,应当根据会计与税法的差异,相应对房产计税原值进行调增或调减。 案例1: C公司是执行《会计制度》的企业。C公司土地总面积为10000平方米,取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额 为600万元,2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。假设C公司会计核算时有两种选择:一是将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值,即计入房产原值的地价为60万(1000÷10000×600),其余540万元(600-60)地价计入“无形资产”。二是将地价全部计入房产原值,即计入房产原值的地价为600万元。 分析:

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从价计征房产税的计税依据如何确定 2012-03-09 08:59:05| 分类:默认分类| 标签:|字号大中小订阅 房产税作为个别财产税,主要有从租计征和从价计征两种情况。而从价计征房产税有如下三种形式,笔者试着总结如下: 一经营自用的房产 对经营自用的房产,以房产的计税余值作为计税依据,即按房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。 《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的 通知》(财税[2008]152号)在“关于房产原值如何确定的问题”中明确规定:“对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。” 《财政部国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用 税等政策的通知》(财税[2010]121号)中“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”中规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”目前,我国企业执行的财务会计制度主要有三种,分别为《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《企业会计准则》。不同财务会计制

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从价计征房产税申报表

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本表一式两份,一份纳税人留存,一份税务机关留存。

填表说明: 1.本表为《房产税纳税申报表》及《房产税减免税明细申报表》的明细附表。 2.首次进行纳税申报的纳税人,需要申报其全部房产的相关信息,此后办理纳税申报时,如果纳税人的房产及减免税等相关信息未发生变化的,可仅对上次申报信息进行确认;发生变化的,仅就变化的内容进行填写。有条件的地区,税务机关可以通过系统将上期申报的信息推送给纳税人。税源数据基础较好或已获取第三方信息的地区,可直接将数据导入纳税申报系统并推送给纳税人进行确认。 3.房产税税源明细申报遵循“谁纳税谁申报”的原则,只要存在房产税纳税义务,就应当如实申报房产明细信息。 4.每一独立房产应当填写一张表。即:同一产权证有多幢(个)房产的,每幢(个)房产填写一张表。无产权证的房产,每幢(个)房产填写一张表。纳税人不得将多幢房产合并成一条记录填写。 5.对于填写中所涉及的数据项目,有房屋所有权证件的,依据证件记载的内容填写,没有证件的,依据实际情况填写。 6.房产有出租情形的,纳税人也应当先填写本表,再填写《从租计征房产税明细申报表》。 7纳税人名称(必填):党政机关、企事业单位、社会团体的,应按照国家人事、民政部门批准设立或者工商部门注册登记的全称填写;纳税人是自然人的,应按照本人有效身份证件上标注的姓名填写。 8.纳税人分类(必选):分为单位和个人,个人含个体工商户。 9纳税人识别号:填写税务机关赋予的纳税人识别号。 10.身份证件类型:填写能识别纳税人唯一身份的有效证照名称。纳税人为自然人的,必选。选择类型为:身份证、护照、其他,必选一项,选择“其他”的,请注明证件的具体类型。 11.身份证件号码:填写纳税人身份证件上的号码。 12.房产编号*:纳税人不必填写。由税务机关的管理系统赋予编号,以识别。 13.产权证书号:纳税人有房屋所有权证件的,必填。填写房屋所有权证件载明的证件编号。 14.房产名称(必填):纳税人自行编写,以便于识别。如:1号办公楼、第一车间厂房等。 15.房屋坐落地址(必填):应当填写详细地址,具体为:××省××市××县(区)××街道 + 详细地址,且应当与土地税源明细申报数据关联并一致。系统自动带出已填报的土地税源信息,供选择。一栋房产仅可选择对应一条土地信息。 16.房产所属主管税务所(科、分局):本表所填列房产的房产税收入所属的主管税务机关。系统允许各地配置该项的确定规则。该项不需纳税人手动填写,根据确定规则自动带出。 17.纳税人类型(必选):分为产权所有人、经营管理人、承典人、房屋代管人、房屋使用人、融资租赁承租人。必选一项,且只能选一项。 18.所有权人纳税识别码(非必填):填写拥有房屋所有权人的纳税识别号。 19.所有权人名称(非必填):填写拥有房屋所有权人的名称。

房屋出租的税收筹划的主要方法及风险

房屋出租的税收筹划的主要方法及风险 在我国房地产市场蓬勃发展的同时,房屋租赁市场也特别活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的,税率只有1.2%,而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳,税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍,而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。因此,部分房屋出租人对于房屋出租过程中,如何合理进行税收筹划避税也是特别关注。这里我们简单介绍一下目前房屋出租过程中房产税税收筹划的主要方法,以及相关的筹划风险。 一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款根据相关规定,房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等,不属于房产。 筹划要点:出租人在签订房产出租合同时,对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明,而达到少缴房产税的目的。比如,出租人既出租房屋也出租场地,既出租房屋也出租机器设备,如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的,只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。 筹划风险:主要纳税人是实事求是地进行价款划分,是正当的税收筹划行为,不存在风险。但是,出租人可能从少缴房产税的目的出发,刻意提高非房屋出租的价款,压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。对此,部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格,如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的,必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。 二、出租变仓储房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。 筹划要点:在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下,出租人可以变房屋出租为仓储保管合同,而达到少缴房产税的目的。当然,这个筹划是有前提条件的,即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品,如果不是这个目的,一般是不能按这个思路进行筹划的。 筹划风险:该筹划从税务角度是不存在风险的,但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险,即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任,发生损失要承担赔偿责任。因此,一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下,该筹划才可

从价与从租房产税

我们都知道,从价计征房产税=房产账面原值原值*(1-30%)*1.2%,从租计征的房产税=年租金*12%;房产税是从价计征还是从租计征,会计处理都比较容易,但兼有兼有从价、从租计征房产税计税和申报如何处理呢?听起来有一定的难度,别着急,小编依依为你道来: 案例:2010年11月,A公司取得国有土地使用权,占地面积18万平方米,记入“无形资产”金额1440万元,单位土地价格为每平方米80元。 A公司构建了钢结构厂房,建筑面积8万平方米,记入“固定资产”金额5040万元,其中2012年12月开始对外经营出租0.5万平方米,年租金60万元。2012年12月通过相关部门验收,2013年6月取得产权证书。 A公司构建了框架结构办公楼。建筑面积0.6万平方米,记入“固定资产”金额1200万元。其中与办公楼相连的地下车库0.08万平方米。2012年10月通过相关部门验收,2013年5月取得房屋产权证书。 A企业执行企业会计准则。房屋位置坐落在市区产业园区内。厂房与办公楼均委托施工单位建造。税务机关规定对经营自用的房屋,按房产原值一次扣除30%后的余值计税。 A新型材料有限公司(以下简称A公司)兼有从价、从租计征的房产税该如何计算和申报。具体内容为: 1.房产税纳税义务从何时开始? 2.地下建筑物是否申报房产税?

3.兼有从价、从租计征房产税时,房屋原值如何确定? 注册税务师依据房产税政策,对上述问题作出解答。 一、房产税纳税义务时间 《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕第8号)第十九条规定,纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条规定,出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。 根据上述文件规定,A企业房产税纳税义务时间分别为:钢结构厂房2012年12月通过验收,从2013年1月起申报;框架结构办公楼2012年10月通过验收,从2012年11月起申报;出租房屋应从2013年1月起申报。 二、地下建筑物是否申报房产税 《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

房屋出租的纳税筹划

房屋出租的纳税筹划

房屋出租的纳税筹划 企业将闲置的房屋对外出租,现已成为一种普遍的投资方式。房屋出租业务主要应纳营业税和房产税。具体规定为:按租金收入的5%计算 缴纳营业税;按租金收入的12%计算缴纳房产税。可见,房产税与营业税的计税依据都是租金收入,有一定的重复性。因此,可以对企业房屋出租业务进行综合筹划,以减轻纳税人的税负。 一、合理分解租金收入 企业将房屋对外出租收取的租金直接关系到应缴纳的营业税、房产税,租金收入高则承担的税负重:企业应尽量降低租金收入,或者将租金收入以其他收入形式表现,这样就能有效地减轻企业税负。 例1:某企业是增值税一般纳税人。该企业1999年将位于市区的房屋一幢出租给某商贸公司,租金为每年150万元,租期为5年,租金中包含简单家具、空调的使用费以及电话费、水电费。该企业当年购家具、空调等15万元(不含税价,下同)用于该出租房.预计使用年限为5年。另外,当年为出租房支付电话费6万元、水费4万元(不含税价)、电费6万元(不含税价)。 根据《增值税暂行条例》的规定,购进固定资产的进项税额不得抵扣;用于非应税项目的购进货物的进项税额也不得抵扣。因此该企业当年购置家具、空调等开支的15万元不得抵扣进项税额,购置家具、空调等的购进成本为17.55万元(15+15×17%);家具、空调等年均使用成

本为3.5l万元(17.55÷5);水电费为11.54万元(4+4x13%+6+6×17%)。 根据《营业税暂行条例》及《房产税暂行条例》的规定,该企业房屋租赁行为应纳营业税=150×5%=7.5(万元),应纳房产税=150×12%=18(万元),应纳城市维护建设税和教育费附加=7.5×(7%+3%)=0.75(万元)。 假定房屋年使用成本为c,则该企业当年房屋出租成本为房屋年使用成本、固定资产使用成本、水电费、电话费以及应纳营业税、房产税、城市维护建设税和教育费附加之和:房屋出租成本=c+3.51+11.54+6+7.5+18+0.75=C+47.3(万元),房屋出租业务税前收益=150-C-47.3=102.7-C(万元)。 纳税筹划:该企业与商贸公司分别签订房屋租赁合同、转售家具空调合同、电话费水电费代理合同,并对以上业务分别核算。家具、空调按分期付款方式,以20万元的价格转卖给商贸公司.商贸公司每年付款4万元,分5年全部付清,电话费、水电费由商贸公司自行承担,但由该企业代为缴纳,并按电话费、水电费的50%收取服务费。当年商贸公司承担电话费6万元,该企业向商贸公司收取电话服务费3万元。当年商贸公司承担水费4.52万元(4+4×13%),该企业向商贸公司收取水费代理服务费2.26万元。当年商贸公司承担电费7.02万元(6+ 6×17%),该企业向商贸公司收取电费代理服务费3.5l万元。以上项目收取费用后,为保证租赁方和承租方双方的利益,房屋租赁价格按前述150万元扣除以上费用后收取,以使承租方总支出不变。 房屋租赁价格=150-4-(6+3)一(4.52+2.26一(7.02+3.51)= 119.69(万元)。

税收筹划建议书

篇一:公司税收筹划建议书 税收筹划建议书 ——郁金香花园开发项目 编制单位:无锡光正税务师事务所有限公司编制日期:二oo八年八月二十八日 目录 (一)建设单位基本情况.............................................................................. ........................2 (二)开发项目概况: ........................................................................... ..............................2 (三)税收筹划建议书的编制依据与原则 ............................................................................. .2 (四)税收筹划建议书的工作目标.............................................................................. ..........3 二、经济指标分析 ............................................................................. .. (3) (一)基本经济技术指标.............................................................................. ........................3 (二)预期财务指标分析.............................................................................. ........................4 (三)纳税指标分析 ............................................................................. .................................6 三、本开发项目的纳税筹划 ............................................................................. (8) (一)销售收入的筹划 ............................................................................. ..............................8 (二)成本费用的筹划 ............................................................................. ..............................9 (三) 营业税的税收筹划 ............................................................................. ........................ 10 (四)土地使用税的税收筹划 ............................................................................. ................. 13 (五)房产税的税收筹划 ............................................................................. ........................ 13 (六)土地增值税的税收筹划 ............................................................................. ................. 13 (七)企业所得税的税收筹划 ............................................................................. ................. 15 四、项目税务筹划中需要说明的问题及风险 ............................................................................. (19) (一)项目土地增值税平均增值率偏低,开发成本存在高估 ................................................. 19 (二)项目税务筹划实施中

房屋出租的税收筹划方案

房屋出租的税收筹划方案 要点提示: 1、正确划分房屋与非房屋的出租价值,非房屋的租金部分不需交纳房产税。 2、单纯为存放货物的房屋租赁,可改为仓储保管收入; 3、利用物业合同规避房产税; 4、低价出租给关联公司,再由关联公司市价出租,可规避所有权12%和出租1.2%的房产 税; 2011-10-26 11:54读者上传【大中小】【打印】【我要纠错】 在我国房地产市场蓬勃发展的同时,房屋租赁市场也特别活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的,税率只有1.2%,而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳,税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍,而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。因此,部分房屋出租人对于房屋出租过程中,如何合理进行税收筹划避税也是特别关注。这里我们简单介绍一下目前房屋出租过程中房产税税收筹划的主要方法,以及相关的筹划风险。 一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款根据相关规定,房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等,不属于房产。 筹划要点:出租人在签订房产出租合同时,对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明,而达到少缴房产税的目的。比如,出租人既出租房屋也出租场地,既出租房屋也出租机器设备,如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的,只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。 筹划风险:主要纳税人是实事求是地进行价款划分,是正当的税收筹划行为,不存在风险。但是,出租人可能从少缴房产税的目的出发,刻意提高非房屋出租的价款,压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。对此,部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格,如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的,必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。 二、出租变仓储房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。 筹划要点:在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下,出租人可以变房屋出租为仓储保管合同,而达到少缴房产税的目的。当然,这个筹划是有前提条件的,即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品,如果不是这个目的,一般是不能按这个思路进行筹划的。 筹划风险:该筹划从税务角度是不存在风险的,但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险,即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任,发生损失要承担赔偿责任。因此,一般承租人拟储存的货物

《从价计征房产税税源明细表》

从价计征房产税税源明细表 纳税人名称:纳税人分类:单位□个人□填表日期:年月日金额单位:元至角分;面积单位:平方米纳税人识别号 身份证件类型身份证□护照□其他□身份证件号码 房产编号* 产权证书号 房产名称 房屋坐落地址 (详细地址) 省(自治区、市)市(区)县(区)街道(必填) 房产所属主管税务所 (科、分局) 该房产的房产税收入所属的主管税务机关。系统允许各地配置该项的确定规则。该项不需纳税人手动填写,根据确定规则自动带出。 纳税人类型产权所有人□、经营管理人□、承典人□、 房屋代管人□、房屋使用人□、融资租赁 承租人□(必选) 所有权人纳税识别码所有权人名称 房屋所在土地编号* 房产用途工业□商业及办公□住房□其他□(必选) 房产取得时间年月变更类型纳税义务终止(权属转移□其他□) 信息项变更(房产原值变更□出租房产原值变更□减免 税变更□其他□) 变更时间年月 建筑面积(必填)其中:出租房产面积 房产原值(必填)其中:出租房产原值计税比例系统设定 减免税部分序号减免性质代码减免项目名称 经核准的困难减免起止时间 减免税房产原值月减免税金额 起始月份终止月份 1 2 3 以下由纳税人填写: 纳税人声明此纳税申报表是根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和国家有关税收规定填报的,是真实的、可靠的、完整的。纳税人签章代理人签章代理人身份证号

以下由税务机关填写: 受理人受理日期年月日受理税务机关签章 本表一式两份,一份纳税人留存,一份税务机关留存。 【表单说明】 填表说明: 1.本表为《房产税纳税申报表》及《房产税减免税明细申报表》的明细附表。 2.首次进行纳税申报的纳税人,需要申报其全部房产的相关信息,此后办理纳税申报时,如果纳税人的房产及减免税等相关信息未发生变化的,可仅对上次申报信息进行确认;发生变化的,仅就变化的内容进行填写。有条件的地区,税务机关可以通过系统将上期申报的信息推送给纳税人。税源数据基础较好或已获取第三方信息的地区,可直接将数据导入纳税申报系统并推送给纳税人进行确认。 3.房产税税源明细申报遵循“谁纳税谁申报”的原则,只要存在房产税纳税义务,就应当如实申报房产明细信息。 4.每一独立房产应当填写一张表。即:同一产权证有多幢(个)房产的,每幢(个)房产填写一张表。无产权证的房产,每幢(个)房产填写一张表。纳税人不得将多幢房产合并成一条记录填写。 5.对于填写中所涉及的数据项目,有房屋所有权证件的,依据证件记载的内容填写,没有证件的,依据实际情况填写。 6.房产有出租情形的,纳税人也应当先填写本表,再填写《从租计征房产税明细申报表》。 7.纳税人分类(必选):分为单位和个人,个人含个体工商户。 8.房产编号*:纳税人不必填写。由税务机关的管理系统赋予编号,以识别。 9.产权证书号:纳税人有房屋所有权证件的,必填。填写房屋所有权证件载明的证件编号。 10.房产名称(必填):纳税人自行编写,以便于识别。如:1号办公楼、第一车间厂房等。 11.房屋坐落地址(必填):应当填写详细地址,具体为:××省××市××县(区)××街道 + 详细地址,且应当与土地明细申报数据关联并一致。系统自动带出已填报的土地信息,供选择。一栋房产仅可选择对应一条土地信息。 12.房产所属主管税务所(科、分局):本表所填列房产的房产税收入所属的主管税务机关。系统允许各地配置该项的确定规则。该项不需纳税人手动填写,根据确定规则自动带出。 13.纳税人类型(必选):分为产权所有人、经营管理人、承典人、房屋代管人、房屋使用人、融资租赁承租人。必选一项,且只能选一项。 14.所有权人纳税识别码(非必填):填写拥有房屋所有权人的纳税识别号。 15.所有权人名称(非必填):填写拥有房屋所有权人的名称。

房产税的纳税筹划案例分析

房产税的纳税筹划案例分析 房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。本文通过案例对房产税进行纳税筹划,以帮助企业降低纳税负担。 一、降低房产原值的纳税筹划 房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物,如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等,则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施,属于房产。如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的,并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开,在会计账簿中单独核算,则这部分建筑物的造价不 计入房产原值,不缴纳房产税。 案例1:甲企业位于某市市区,企业除厂房、办公用房外,还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物,总计工程造价10亿元,除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。 方案一:将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=100000×(1-30%) ×1.2%=840(万元)。 方案二:将游泳池、停车场等都建成露天的,在会计账簿中单独核算。应纳房产税=(100000-20000)×(1-30%)×1.2%=672(万元)。 由此可见,方案二比方案一少缴房产税168万元。 二、降低租金收入的纳税筹划 房产出租的,房产税采用从租计征方式,以租金收入作为计税依据,按12%税率计征。对于出租方的代收项目收入,应当与实际租金收入分开核算,分开签订合同,从 而降低从租计征的计税依据。 案例2:甲公司拥有一写字楼,配套设施齐全,对外出租。全年租金共3000万元,其中含代收的物业管理费300万元,水电费为500万元。 方案一:甲公司与承租方签订租赁合同,租金为3000万元。应纳房产税=3000×12% =360(万元)。 方案二:将各项收入分别由各相关方签订合同,如物业管理费由承租方与物业公司签订合同,水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。应纳房产税=(3000-300-500)×12%=264(万元)。 由此可见,方案二比方案一少缴房产税96万元。 三、利用税收优惠政策进行纳税筹划 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,不包括农村。在不影响企业生产经营的情况下,可将企业设立在农村,则可免缴房产税。 案例3:甲公司欲投资建厂,房产原值为10000万元。现有两种方案可供选择:一是建在市区,当地政府规定的扣除比例为30%;二是建在农村。假设该厂不论建在哪 里都不影响企业生产经营。 方案一:建在市区。应纳房产税=10000×(1-30%)×1.2%=84(万元)。 方案二:建在农村。免缴房产税。 由此可见,方案二比方案一少缴房产税84万元。 四、计征方式选择的纳税筹划 房产税的计征方式有两种,一是从价计征,二是从租计征。从价计征的房产税,是以房产余值为计税依据,即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税,是以房屋出租取得的租金收入为计税依据,税率为12%。企业可以

房产税习题

第九章房产税、城镇土地使用税、耕地占用税法 一、本章考情分析 前两个税种在历年考试中,题型均为客观题,题量2~3小题,分值3分左右。增加了耕地占用税后,根据考试命题覆盖面广的原则,应相应增加耕地占用税的考题,但分值应该不会增加或者仅增加一分。 本章内容基本结构框架如下: 征税对象与计税依据 税收优惠 纳税申报及缴纳 第一节、房产税法 房产税是以房产为征税对象,依据房产价格或房产租金收入向房产产权所有人或经营人征收的一种税。本章重点与难点问题主要有:纳税人、计税依据、税率、税收优惠、纳税期限及地点等。 一、房产税的特点: 1.房产税属于财产税类。 2.征税范围限于城镇的经营性房屋。 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 同时,房产税属于费用税,纳税人缴纳的房产税计入管理费用,于所得税前扣除。 二、纳税义务人与征税对象(掌握) 1.纳税人 房产税的纳税义务人包括:产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。 自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。对于无租使用其他单位房产的单位和个人应按照房产余值课税。 2.征税对象 房产税的征税对象是房产。 三、征税范围(掌握) 城市、县城、建制镇、工矿区,但不包括农村的房屋。 四、计税依据与税率(掌握) 1.计税依据 (1)从价计征 房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的房产计税余值为计税依据,扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 自2009年1月1日起,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。改建、扩建的要相应增加房屋的价值。 还应注意以下几点问题: ①对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产余值作为计税依据,计征房

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