小区项目可行性研究报告

1项目总论

本章综合叙述本申请报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

1.1项目及项目申报单位概况

1.1.1项目概况

项目名称：明珠万福新城小区项目

项目承办单位：连云港市明珠房地产开发有限公司

项目负责人：尚开军

项目拟建地点：连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南

建设性质：新建

项目用地面积：总用地面积57387㎡，总建筑面积12.95万㎡，其中住宅建筑面积9.2万㎡，商业办公建筑面积5896㎡，配套面积3720㎡，人防地下室面积16929㎡。

项目建设规模：本项目建设由8栋18层、7栋5层、2栋4层商业建筑、沿街商铺，1栋3F幼儿园组成。

项目总投资：30000万元，全部为企业自筹。

联系方式：臧千137********

1.1.2项目申报单位概况

连云港市明珠房地产开发有限公司成立于2000年7月，注册资本10000万元。主要经营范围为房地产开发、销售。公司秉承“让港城人民住得更好”的开发理念，发扬“敬业、奉献、拼搏、创新”的企业精神，努力创造适宜居住的住宅区、人与自然和谐相处的生态区、充满生机与活力的商

业圈。

连云港市明珠房地产开发有限公司以超新的设计理念、超质的施工保证、超强的品牌战略，不断为客户创造超值的产品和超值的服务，为港城添光增彩。

连云港市明珠房地产开发有限公司已初具开发规模，站在未来发展的新起点，连云港市明珠房地产开发有限公司已确定“为民族创造丰盛的财富，为员工创造富足的家园”为企业愿景，实现企业新的跨越，为城市建设和城市形象的提升做出新的努力。

1.1.3承担项目申请报告编制工作的单位和法人代表

江苏绿源工程设计研究有限公司

法人代表：许榕

1.1.4研究工作依据

⑴房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；

⑵国家发改委颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；

⑶《连云港市国有土地使用权公开出让成交确认书》，连云港市国土资源局，2009年12月28日；

⑷《连云港市规划局建设项目规划设计条件》，（连规条[2009]040号），2009年10月18日；

⑸国家的其他有关专业设计规范及项目建设单位提供的相关基础资料；

⑹《连云港市城市总体规划（2008年-2030年）》；

⑺建设部第41号《建设房地产管理暂行办法》。

1.2项目的建设背景

1.2.1项目建设背景及地点

连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，是中国沿海首批14个对外开放城市之一，地理位臵十分优越。明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南，区位条件优越，发展潜力明显，该地块现状为净地。

项目周边道路条件优越，交通非常便捷，紧邻幸福路。该项目附近有综合市场、超市、各大银行、小学、中学、医院等配套设施，居住舒适，生活便捷。

为了改变市容市貌，增强城市的城市化水平，为连云港市的大发展、大建设创造更加良好的载体和空间，连云港市明珠房地产开发有限公司在进行了充分的市场调查情况下，投资30000万元开发建设明珠万福新城小区项目，项目占地面积约57299m2，总建筑面积约13万m2。

1.2.2项目建设内容及规模

1、项目建设内容

按照总体规划要求，拟将该地块建设成为既符合国家住宅性能标准，有体现城市发展特点，建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型住宅小区，为该地块居民提供一个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件，与周边环境形成一个有机整体。

2、项目建设规模

项目用地面积57299平方米，总建筑面积约13万㎡本项目建设由8栋18层、7栋5+1层、一栋3F幼儿园和商业建筑、沿街商铺等建筑组成。

项目建设方案按照连云港市规划局连云港市规划局建设项目规划设计

条件》，（连规条[2009]040号）文件要求设计。整个地块大体呈梯形，沿城市主干路幸福路展开，住宅楼为南北朝向，既能满足较好的日照要求，又能丰富幸福路的沿街形象，丰富了城市空间形态。

1.2.3项目投资和资金筹措

1、项目所需总投资额

根据本项目方案初步估算项目总投资额30000万元。

2、项目资金全部由企业自筹，通过自筹和贷款方式筹措建设资金。

注册资金：10000万元；

银行借款：12000万元。

股东自筹资金：8000万元

1.2.4可行性研究的范围

本可行性研究报告是对“明珠〃万福家园小区”项目在建设规模、建设条件、市场分析、设计方案以及经济效益等方面可行与否进行研究，并作出结论。具体研究范围包括：

1、市场分析

2、建设规模和总平面布臵

3、开发条件及公用工程

4、环境保护及安全安全

5、投资估算和资金筹措

6、经济评价

7、结论和建议

8、典型个案分析

该项目总投资3亿人民币，总建设期36个月，总销售期为26个月（包

括建设期），投资净利润率大于10%，故我们认为该项目是可行的。

2发展规划、产业政策和行业准入

2.1城市发展规划分析

2.1.1地理位臵

连云港市，江苏省辖地级市，位于江苏省东北部，东经118度24分～119度48分和北纬34度～35度07分之间，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沭阳县毗邻；南与淮阴市涟水、盐城市响水两县相连，东西长129公里，南北宽约132公里，土地总面积7444平方公里，水域面积1759.4平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南四县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口465万。

新浦区是连云港市的政治、经济、文化中心。辖区面积461.1平方公里，人口43.9万人。下辖3个乡、2个镇、6个街道办事处及1个林场，国有云台农场、岗埠农场分布于境内。

连云港市明珠房地产开发有限公司明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区西部,幸福广场西南侧；东临幸福路，西侧为现状居住区，南北侧紧邻规划中的居住区级道路。

2.1.2城市交通

连云港港既是中西部地区最便捷的出海口岸，又是新亚欧大陆桥洲际运输枢纽。港口现有万吨级以上泊位30余个，目前已与世界上160多个国家地区的近千个港口有着密切的通航关系和贸易往来。中国最长的拦海大堤与海岛围成的30平方公里港池，可供建设上百个泊位，2010年将建成亿吨大港。目前以港口为中心的海陆空立体交通网络初

步形成，离市区仅20分钟车程的民航机场已达到国际4D级标准，铁路建成了东陇海铁路复线，对外公路交通已实现高速化，高速公路密度居全国领先水平。

新浦区交通十分便捷，是连接西北、中原和苏北、鲁南的主要交通门户。距港口、机场均在30公里以内，陇海铁路贯穿境内，宁连、徐连、汾灌高速公路及204、310国道纵横穿越，国家“十五”规划中的同三和连霍两条高速公路在此交汇。

2.1.3城市环境

连云港是一个区位和交通优势明显的现代化港口城市。连云港正处于中国沿海南北过渡和海陆东西过渡的枢纽部位，既是中西部地区最便捷的出海口岸，又是连接太平洋西岸和大西洋东岸大陆桥运输的国际枢纽。

连云港是一个率先对外敞开门户的沿海开放城市，于1984年被国家确定为第一批沿海开放城市，先后与日本、韩国、澳大利亚、新西兰、俄罗斯等国家的部分城市缔结了友好关系，有40个国家和地区的客商在连投资兴办了2000多个合作项目。

连云港是一个资源丰富初具特色的新兴工业城市。南北过渡的气候条件和复杂多变的地形地貌，赋予了连云港丰富的自然资源，农业资源、海洋资源、矿产资源等优势较为独特。这里是中国重要的农副产品生产基地，有全国八大渔场之一的海州湾渔场，有全国四大海盐产区之一的淮北盐场，有磷矿石、蛇纹石、花岗岩、水晶等40多种非金属矿产资源，硅资源矿产分布面积达1500平方公里，总储量约6亿吨左右，其中水晶质量居全国之首，收购量占中国一半以上，是世界

著名的天然水晶交易中心。

连云港是一个环境优美风光独特的重点旅游城市。连云港旅游资源丰富，全市共有14个风景区、116个风景点。山海相拥，岛港相抱，港城辉映，城傍山兴，青山黛绿润城清，碧海湛蓝洗港城。这里有神奇美妙的花果仙山，浪漫迷人的连岛浴场，飞泻如练的渔湾瀑布，祛病养身的东海温泉，典雅古朴的海州古城，苍松凝翠的森林公园。这里有江苏最高的山峰、最大的岛屿、最好的渔场、最长的公路隧道、全国最长的拦海大堤以及最好的温泉，还有中国最早原始部落文化遗存将军岩画和东汉佛都摩崖石刻。风景怡人如诗如画，游人流连如痴如醉。秀美独特的山海风光，璀璨夺目的人文景观，使连云港成为全国49个重点旅游城市之一，江苏省三大旅游区之一。近几年旅游业发展方兴未艾，年接待海内外游客1000万人次以上，连云港正在成为国内外游客休闲度假的旅游胜地。

新浦区是一个商贸流通业发达的城区。全区拥有大型专业市场三十余个，年市场成交额超百亿元。乐天马特超级市场、大润发超级市场、苏宁电器、九龙大世界等一大批专业市场、知名连锁店先后落户新浦。全长1170米，集购物、休闲、旅游、观光为一体的陇海商业步行街被评为“江苏省百城万店无假货示范街”和“中国最具升值前景商业街”。新浦区正向区域性国际商贸中心阔步迈进。

2.1.4宏观经济概况

根据政府统计公报，2009年，全市地区生产总值（简称GDP，下同）再次创造历史，全年实现GDP750.10亿元，较上年增加131.92亿元，按可比价格较上年增长13.1%（简称同比增长，下同），较全省平

均增长高出0.8个百分点；增幅在全省13个市中位居第8位，较上年前移4个位次。

人均水平跃上新的台阶。按常住人口计算，2009年，全市人均GDP 达到16808元，同比增长13.8%。按现行汇率计算（下同），在上年突破2000美元的基础上达到2457美元。其中市区人均GDP达到37308元，即首次突破5000美元达到5454美元，标志着连云港发展已经上升到一个新的历史阶段。

三次产业实现协调发展。全市三次产业继续呈现“稳固、提升、活跃”的良好局面。全年第一产业实现增加值122.78亿元，同比增长5.8%，增幅居全省第2位；第二产业实现增加值355.06亿元，增长14.5%，居全省第4位；第三产业实现增加值272.26亿元，增长14.9%，居全省第7位。全市三次产业的结构调整为16.4：47.3：36.3。

新浦区近年来经济发展迅速，2009年GDP总量达到83093万元，区国内生产总值平均每年增长31.5%。

2.1.5连云港市城市总体规划

未来充分发挥连云港港口城市的优势，实现“以港兴市”的战略目标，连云港市政府根据连云港的地势特点和城市发展趋势提出了“一体两翼”的城市规划格局：近期主要以连云区、经济技术开发区、花果山片区和新海城区为主体，逐步向东西方向发展，最终形成以海滨新城、经济技术开发区和日韩工业园为主体，赣榆青口和板桥为两翼，新海为凤尾，连岛为凤头的城市规划格局。连云港市在新的时代背景下为了适应经济社会发展的需求，整合城市发展空间，引导了城市合理、健康地发展和建设，实现经济社会的可持续发展，进行了到

2030年城市总体规划。

近期（2008-2012）：城市规划人口规模130万人，规划建设用地控制在170平方公里以内，着力打造海州湾城市滨海城区及扩展外围展组团。

中期（2013-2020）：城市规划人口规模170万人，规划建设用地控制在204平方公里以内在完善三极的基础山，打造“一心”丰满两翼的产业区块，完善其配套；

远期（2020-2030）：城市规划人口规模200万人，规划建设用地控制在240平方公里以内。

作为中国首批沿海开放城市、“中国投资硬环境四十优城市”之一，连云港市具有得天独厚的区位优势，蕴藏着巨大的发展潜力，是中国东部沿海最后一块尚未完全开发投资热土。

2.1.6连云港市的区域定位

1、新亚欧大陆桥的东桥头堡；

2、上海和青岛之间迅速发展的港口城市；

3、江苏省城镇体系一级Ⅱ类中心城市，淮海经济区的中心城市之一，在“三圈五轴”中处于连徐城镇聚合轴的交汇处，苏北主要的出海口岸；

4、江苏沿海区域性国际商务中心城市。

2.1.7连云港在我国沿海港口体系中的地位

1、我国沿海主枢纽港之一，我国水运主通道、公路主骨架的重要节点。

2、我国黄海南部的综合性贸易港，亚欧大陆间国际集装箱水陆