中庚帝国大苑 2010.1121

中庚帝国大苑 2010.11

一、项目简介

项目编号（福州）第 1 号调研时间2010.10.27 案名中庚帝国大苑结案（）未结案（√）

项目位置福州连江路与福新路交汇处所属区域晋安区市中心销售地址连江北路112号东方银座1层销售电话88078666投资商中庚集团开发商中庚集团

营销推广商自销建筑设计——————

景观/园林设计欧式皇家园林风格/澳大利

亚普利斯规划设计

承建单位——————

规划总户数687 现售户数125户（1#2#）物业管理物业费

公摊18%在建进度一期

项目时间节点

公开时间2010年9月总推面积76038平方米开盘时间2010年12月4日预售面积14,681.85

交房时间2011-9-1待推面积55330平米

项目控规指标

占地面积22674平方米（合34.01亩）建筑风格Artdeco建筑风格建筑密度———容积率 3.0

绿化率30% 建筑类型高层

二、环境评估

1、位置/环境/周边配套设施/交通等描述

区位图

自然环境：规划中的10000平米的牛港山山体公园绿核

商业配套：家乐福、永辉超市、龙祥大酒店，晋都戴斯国际酒店

教育及人文：晋安第五中心小学、福州十中

医疗配套：肿瘤医院、晋安区医院

市政配套：喜盈门建材家具广场，百姓家居广场，福州南方建材市场，晋安区委

交通：27路、28路、79路、71路、70路至岳峰站

项目环境点评：

项目将建设成6栋顶级超高层ART DECO国际豪宅，一流地段，一流硬件配套设施，处于东区市中心地段，周边交通便利，商业配套齐全。

2、项目规划设计

总规划图

总规划：帝国大苑位于连江北路与福新路交汇处，东二环线的中点位置，项目规

划建设7幢Artdeco 建筑风格建筑。欧式皇家园林风格，由高端住宅园林设计专家—澳大利亚普利斯规划设计，主要分公共与私享两大空间规划，超大中心景观区近5000平米。

社区景观：欧式皇家园林风格

社区配套：超大中心景观区近5000平米，过小区中心景观——组团绿化——架空绿化——入户私家花园或私家阳台构成了景观渗透有序，层层递进的格局，使得户户有景，窗窗有景。

建筑风格：Artdeco 建筑风格建筑。

项目规划配套点评：

以高层为主，社区绿化比较完善重点打造欧式皇家园林风格，社区配套比较薄弱、

规划687户可实际的才300多个车位，比例低，社区绿化比较完善。

3、本次公开销售规划

本次公开销售规划图：见上图，蓝色部分1#2#

公开项目位置：东南角1#和2#楼，

公开单元：1#和2#楼（01、02、03、04单元） 公开户数：125套（1#2#） 公开面积区间： 98-133平米

1# 2#

8#

7#

6#

5#

3#

本次公开项目点评：

三、价格

均价： 16000元/平米

最低价格尚未开盘最高价格尚未开盘

主力总价157-213万/套总价范围尚未开盘

朝向差价尚未开盘

层差价尚未开盘

优惠活动认购5000元，开盘优惠15000元/套

优惠方式尚未开盘

四、户型配比

1#（开盘）总共17层底层为架空层每层4户房型面积建筑总面积套数套数比例3房2厅1卫96 3072 32 50%

3房2厅2卫98 1568 16 25%

3房2厅2卫120 1920 16 25% 合计96-120 6560 64 100%

现户型总配比3房2厅1卫96平米32套 3房2卫2厅98-120平米32套

2#（开盘）总共17层底层为架空层每层4户房型面积建筑总面积套数套数比例3房2厅1卫96 3072 32 50%

3房2厅2卫98 1568 16 25%

3房2厅2卫120 1920 16 25% 合计96-120 6560 64 100%

现户型总配比3房2厅1卫96平米32套 3房2卫2厅98-120平米32套

5#（认筹）总共15层底层为架空层每层4户房型面积建筑总面积套数套数比例4房2厅1卫133 3724 28 50%

4房2厅2卫138 3864 28 50% 合计133-138 7588 56 100%

现户型总配比4房2厅1卫133平米28套4房2厅2卫138平米28套

五、户型分析：主力户型

1#、2#楼0203单元A2户型3室2厅1卫1厨98.00㎡

优势

1、动静分离，全明设计

2、南北通透，采光充足

3、卫生间干湿分区，设前洗手处

4、长进深短面宽

5、劣势

1、户型不够方正

2、客厅旁边面积浪费严重

3、阳台较少

备注：户型是否方正，动静是否分明，干湿是否区分，采光通风，面积使用率，浪费面积情况，面宽与进深，阳台等方面分析

优势

2、动静分离，全明设计

2、南北通透，采光充足

3、卫生间干湿分区，设前洗手处

4、长进深短面宽

5、劣势

1、户型不够方正

2、客厅旁边面积浪费严重

3、阳台较少

备注：户型是否方正，动静是否分明，干湿是否区分，采光通风，面积使用率，浪费面积情况，面宽与进深，阳台等方面分析

优势

3、动静分离，全明设计

2、南北通透，采光充足

3、卫生间干湿分区，设前洗手处

4、长进深短面宽

5、劣势

1、户型不够方正

2、入花园进来和客厅交汇处面积浪费

3、阳台较少

备注：户型是否方正，动静是否分明，干湿是否区分，采光通风，面积使用率，浪费面积情况，面宽与进深，阳台等方面分析

六、项目去化分析

价格分析：尚未开盘

面积分析：尚未开盘

房型分析：尚未开盘

楼层分析：尚未开盘

朝向分析：尚未开盘

去化分析总结:认筹中，尚未开盘

七、客群分析

地区客户分析：福州市区的大老板和东区原先拆迁户、长乐、连江、平潭客户等

职业客户分析：大老板

自住投资客户分析：自住为主，投资较少

阶层客户分析：老板阶层，

八、媒体分析

1、项目主投媒体：海峡都市报、福州晚报、东南快报

项目定位语：二环内老城邦新帝国

项目广告语：二环，一个城市的价值主轴中心辉映城市大生活、东二环，价值巨变，愈发展愈精彩

项目主卖点：

2、媒体月报广投放频率：4

媒体月报广投放版面：4

九、项目SWOT分析

优势

1、东二环，福州最具升值潜力二环财富主场

2、东二环内，福州市中心最具升值潜力的老城邦

3、国际大师高标准规划，国际社区标志东二环

4、老城邦新帝国

5、三环在建，高铁在建，二环福州老城与新城的黄金分界线

6、

劣势

1、1#2#马路边上噪音，粉尘污染严重

2、社区景观设计不完善

机会

1、稀缺性：ArtDeco国际建筑，品质社区引领东二环

2、国际性：国际大师高标准规划，国际社区标志东二环

3、品质性：新奢华注意居住品质，奢侈建筑空间标志东二环

4、生态性:居住系统的生态主张，御花园大景观标志东二环

5、标志性：远征世界后的家业版图，财富英雄的巅峰领域

威胁

1、市场竞争激烈

调查人：陈铸

审核人：林传曦

时间：2010.10.17