万科东望项目答客问
答客问
1、营销
1.项目案名的由来？
答：中海地产已经在成功打造了两个系产品，中海玫瑰园、中海棕榈园。上述项目均处于城市核心位置，并且拥有丰富的景观资源，已经城市业主的稀缺城市资产。
本项目位于鄞州新城、东南新城、东部新城的核心区位，并且毗邻生态湖区，与两大系产品同样具有优良的区位和生态环境。
因此，基于对本项目土地价值的深入理解，中海地产首次将系产品引入，并定名为中海玫瑰园。
2.项目的四周的主要干道？
答：鄞县大道、福庆路、鄞州大道、莫枝路、盛莫路
3.项目周边公交配套：
答：公交906路
4.本项目所在区域规划如何？
答：本项目地块周边主要为住宅地块。
5.项目周边楼盘及周边土地规划如何？
答：
地块东侧：东钱湖中心小学
地块南侧：信达中建住宅地块
地块西侧：城市绿地
地块北侧：中海·东湖观邸
8.项目所在片区如何定位？
答：区域主要以住宅为主，少量商业配套。
9.项目周边配套如何？
答：东钱湖中心小学、4万㎡商业广场、嘉悦广场、创新128等等商业配套
10.项目自身配套如何？
答：社区商业街（靠紫金北路店面）、小区儿童游乐小型广场
2、购房政策
1.本项目是否做外销房？
答：待定
2．买房可以迁户口吗？
答：四类人员可成为购房落户的申请者，包括在上述适用时限、实施围购置住房，单套建筑面积达到100平方米(包括100平方米)以上，年龄在45周岁(包括45周岁、以受理落户申请日期为限)以下的人员；经人事部门核准调入市区工作，并在实施围购置住房的引进人才；在实施围购置住房，符合《市优秀外来务工人员户籍登记管理办法》条件的优秀外来务工人员；在实施围购置限价房的外来务工人员。
申请落户所需证明材料
第一类：住房建筑面积达到100平方米，年龄在45周岁以下的人员，申请时需要提交房屋产权证和原户口所在地居民户口簿和居民。
第二类：引进人才申请购房落户的，需要提交盖有人事部门印章的《人员调动(流动)介绍信》或《调入市区人员核准表》、劳动合同或单位就业证明、房屋产权证以及原户口所在地居民户口簿和居民。
第三类：优秀外来务工人员申请购房落户的，要提交荣誉证书、劳动合同或单位就业证明、社会保险费参保证明、房屋产权证以及原户口所在地居民户口簿和居民。
第四类：购置限价房的外来务工人员申请，需要劳动合同或单位就业证明、社会保险费参保证明、房屋产权证(需有房地产部门标注证明限价房)以及原户口所在地居民户口簿和居民）
3．签约前是否可以增加（删减）购房？有何要求？
答：加名、减名都需要走特殊要求申请，建议客户在签定金合同时就确定好最终购房人，方便我司签约员查档。后
期一般不允许加、减名，一方面加减名需经由房管局重新查档，二方面重新审批会耽误签约时间，有可能会影响客户的签约优惠等。
4．签约后按揭什么时间办理？
答：签约前客户必须提供齐全按揭资料，并办理按揭手续，获得银行签字确认的按揭预审确认单后，方可交首付款签约。
5．目前的银行按揭政策如何？利率多少？首付几成？
答：目前银行首套房首付30%以上，利率各家银行相同，目前执行利率为基准利率*0.9倍；二套房首付最低60%利率上浮10%；，如家庭为单位计算，还清其他住房贷款，再次购买为首套房
6．银行按揭需提供哪些资料？
答：商业贷款：
借款人及共同还款人的原件户口簿或户籍证明原件及复印件一份；购房明上有小孩名字的还要提供小孩的户口本信息页复印件一份。
借款人婚姻状况证明：已婚（结婚证），未婚（未婚证明），离婚（离婚协议、法院判决书或离婚协议、未婚证明）。
借款人及共同还款人收入证明各一份
首付款发票复印件一份。
户籍大市的打购房所在地有房或无房证明；户籍地区以外的提供一年以上的社保证明和纳税证明，并打有房或无房证明。
父母、兄弟姐妹作为共同还款人的，要提供共同还款人的、户口本、结婚证、收入证明。若借款人和共同还款人不在同一个户口的，需要提供父子或父女关系证明。
市区公积金或组合贷款：
1.借款人及共同还款人的原件户口簿或户籍证明原件及复印件两份；购房明上有小孩名字的还要提供小孩的户口本信息页复印件两份。
2.借款人婚姻状况证明：已婚（结婚证），未婚（未婚证明），离婚（离婚协议、法院判决书或离婚协议、未婚证明）。
借款人及共同还款人收入证明各两份份
首付款发票复印件两份。
户籍大市的打户籍所在地和购房所在地有房或无房证明；户籍地区以外打购房所在地有房或无房证明并提供暂住证复印件。
父母、兄弟姐妹作为共同还款人的，要提供共同还款人的、户口本、结婚证、收入证明。若借款人和共同还款人不在同一个户口的，需要提供父子或父女关系证明。
7．银行按揭有哪些还款方式？
答：有两种还款方式等额本金，等额本息，购房者可以根据自身情况选择不同方式。
8．公积金贷款的政策如何？
答：贷款对象（北仑、镇海公积金不能贷款）
已按规定缴纳住房公积金，并具有完全民事行为能力的在职职工，贷款到期日年龄不得超过退休年龄。
贷款条件
（1）有合法的身份；
（2）具有稳定的经济收入，信用良好，具有偿还贷款本息的能力；
（3）贷款申请时，连续缴存住房公积金半年（含）以上（在甬毕业大学生3个月以上）；
（4）申请第二次住房公积金贷款的，须还清首次公积金贷款。
9．贷款首付、利率及年限？
答：首套房贷款首付30%以上，利率为国家公积金基准利率；二套房贷款首付60%以上，利率为国家公积金基准利率上浮10%；三套房及以上暂停发放公积金贷款。贷款期限最长30年。
贷款金额：
（1）可贷额度=借款人及参加计算贷款额度人员的缴存基数之和*40%*12个月*贷款年限；
（2）现行最高贷款额度为80万元。
贷款金额:市区公积金贷款认房不认贷，家庭为单位名下两套房子以下的，有还款能力，可以办理公积金贷款，首套房基准利率（年利率千分之4.5），二套房利率上浮10%（年利率千分之4.95）。
1）贷款额度测算时，借款人离法定退休年龄不到20年的，可适当放宽贷款计算年限，最长不超过5 年，同时须符合贷款期限的规定。
2）借款人及参与计算贷款额度人员，应分别按各自公积金贷款额度测算，最后合并计算贷款额度。
3）共同借款人贷款额度测算时，贷款期限超过主借款人贷款期限的，按主借款人贷款期限；低于主借款人贷款期限的，按共同借款人实际贷款期限。
4）夫妻双方异地（仅限于本市行政区域以）缴存住房公积金，在贷款额度测算时，可合并计算。
10．按揭是否需要缴纳保险？
答：按揭不再需要缴纳保险费。
11．供楼时提前还款怎么办？提前还款需要提供什么材料？
答：各家银行目前一般规定在借款期、贷款发放满一年以后,最快半年，书面申请可以提前归还部分（部分银行5万或2万起还）或全部贷款。办理提前还款的手续如下：
1.提前预约（部分银行规定提早15天预约），确定还款日期；
2.到约定时间前往银行提交书面申请，容应包括申请还款金额并有本人签字；
3.办理手续时带如下材料：借款人本人持原件、提前还款申请书、银行卡；
4.还款后第2天到银行取回“新还款计划表”和“贷款补充协议”等资料。
5.如归还全部贷款的，当天还款，第二天领取他项权证。具体还款事宜需借款人自行同贷款银行协商，且各银行流程手续等可能会有所不同。
12．银行按揭供款期间若银行贷款利率发生变化，供款利息是否发生变化？
答：随央行基准利率发生变化，供款利息也会发生相应变化，目前银行贷款都采取的是浮动利率，当年调息次年变化
13．办理按揭的委托公证书怎么做？
答：视具体情况而定。有些银行不受理公证书形式的按揭。具体可以咨询合作银行。
14．关于税费
答：
1）契税的缴纳比例
非住宅3%；非普通住宅3%（140方以上）；普通住宅（90-140方）1.5%，90方以下1%；非家庭唯一住房3%，以签订购房合同日期为准。
2）赠予房产需缴纳哪些税费（仅供参考，具体以房管部门政策为准）
受赠方：
①按市场核定价格的3%税率缴纳契税；
②按市场核定价格的0.05%税率缴纳印花税；
③若为非直系亲属间的赠与，按赠与房屋价值减去赠与过程中缴纳的相关税费的20%税率缴纳个人所得税。
赠与方：
①按市场核定价格的0.05%缴纳印花税；
②单位赠与与非直系亲属间的赠与需视同销售缴纳营业税及附加
③除直系亲属间的赠与和单位公益性捐赠不征土地增值税外，其余赠与是同销售缴纳土地增值税。
非直系亲属赠予需缴纳房屋赠与涉及土地性质划拨转出让，另需征收土地出让金，计算方法同房屋买卖，土地等级对应的征收标准×分摊的土地面积×年期修正系数，直系亲属（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、子女、外子女）不用。
赠与房屋再转售时，赠与时缴纳的20%的个人所得税可以在转售时个人所得税的计税基数中扣减。若赠与时未缴纳20%的个人所得税的，在转售时需补交20%的个人所得税。
15.以公司名义买，需要提供那些资料？过户自己名下时需要交什么费用？转买时需要交哪些费用？
答：
①以公司名义购买，付款必须一次性，需提供公司营业执照，公章，法人、公司章程、股东（会）决议。
同时公司需缴纳：
契税=成交价格*3%
印花税=成交价格*0.05%
②公司过户个人名下：
（公司需缴纳）
土地增值税=（转让收入-扣除项目金额）*四级超额累进税率
营业税=（成交价格-购入原价）*5.6%
印花税=成交价格*0.05%
（个人需缴纳）
契税=成交价格*3%（140方以上非普通住宅）
成交价格*3%（非家庭唯一住房）
成交价格*1.5%（140方以下家庭唯一住房）
成交价格*1%（90方及以下家庭唯一住房）
3、建筑设计类答客问
1.项目交付时间
答：2016年6月30日
2.本项目总建面约：
答：总建筑面积约25.7万㎡，总户数约1400户，
3.产品类型有几种？每种类型的面积段如何？不同产品类型的层高多少？
答：从物业类型分大致有三种：四层联排、七层花院洋房、南侧沿街多层、小高层，其中联排户型面积约190㎡，花园洋房底层复式有约170㎡户型、约240㎡户型，标准层约138㎡户型，顶层约125㎡户型；小高层有约105㎡户型，130㎡户型、135㎡户型，和个别顶复约177㎡，7层洋房3米、别墅3.9米、3.6米、3.3米、3.3米
4.本项目户型配比如何？
答：26幢瞰景洋楼、11幢花院洋楼、60套墅式洋楼
5.有无样板房或示区？样板房及示区何时开放？
答：有示区和样板房，小高层和别墅区域11月4日开放，洋房区域12月13日开放。
6.项目是否为精装修交付，精装标准多少？
答：白坯交付
7.本案智能化程度的级别及智能化设施如何配置？
答：九大智能系统：视频安防监控系统，入侵报警系统，电子巡查，出入口控制，汽车库管理系统、可视对讲系统、公共广播系统、家庭信息布线系统、机房建设系统、综合管路系统。
8.小区设计是否人车分流？小区的出入口设置？
答：非人车分流，但洋房区仅有一条消防车道，洋房区基本属于人车分流。
9.小区园林景观规划特色？
答：社区景观采用了现代花园休闲风格，强调社区舒适而充满的休闲环境。整体设计通过四横两纵一环突出景观的轴线，两纵为中央景观主轴和水岸轴线，四横为宅间通道，一环为四季大道。景观设计体现了东钱湖的休闲气质，全区合理分配休闲健身空间，让业主能充分的享受来自东钱湖的。
10.红线不利因素？红线外不利因素？
答：详见《宣言》
11.各幢楼的朝向，偏向多少？各幢楼的日照时间多少？
答：至少保证底层住户大寒日2小时日照。
12.设计小区安防如何设置与管理？
答：小区出入口：出入口控制系统，视频安防系统
围墙：周界报警系统，视频安防系统
小区部：视频安防系统，电子巡更系统
汽车库：汽车库出入口管理系统、电子巡更、视频安防
楼栋入口：门禁系统
13.底层及顶层两层窗户：入侵报警系统
答：电梯轿厢：视频安防
14.住户部：可视对讲系统、紧急报警系统
答：
15.是否配有可视门禁系统？是否配有太阳能？是否安装卫星电视？
答：是，有，否。
16.地下车位面积是多大？地面临时车位是在什么位置？
答：地下车位尺寸约2.4mx5.5m，上落客货车位在南侧商业前。
17.设计小区自行车如何停放？
答：地下非机动车车库。
18.本案建筑物什么结构？
答：异形柱框架（别墅）、框架剪力墙（花园洋房、小高层）。
19.外墙使用什么保温结构？保温层厚度？
答：别墅外保温，厚度：外30mm，15mm；
花园洋房、小高层均为保温，厚度15mm；
20.楼宇总层数？项目户型层高多少？
答：多层，小高层层高2.9m；
21.花园洋房层高3m；
答：联排一层:3.9m,二层3.6m，三、四层：3.3m。
22.设计楼宇使用说明品牌电梯？几梯几户？
答：三菱电梯，一梯两户。
23.设计公共部位装修标准如何？
答：待定
24.本项目楼栋间距有多少？
答：小高层28m（点式小高层与北侧高层的间距），其他小高层间距34m~37m 25.设计小区车行道路用什么材质铺设？路宽多少？
答：沥青，7米、人行道1米
26.设计各种户型的相关赠送面积、得房率有多少？各户型的户型解析？
答：详见附件1：项目各户型赠送面积测算
详见附件2：项目各户型解析
27.外墙材质、石材标准？
答：联排为质感涂料；
花园洋房和小高层为局部石材+真石漆+质感涂料。
28.入户门交房标准、品牌？
答：待定
29.窗户交房标准、窗材优势及开启方式？
答：断桥隔热铝合金双层中空玻璃，平开窗、密闭性好，具有隔音隔热优势30.水管使用什么材料？是否使用同层排水设置？
答：给水管：水表后PPR，水表前钢塑复合管，同层排水（洋房底复除外）。31.设计屋顶的隔热和防水怎么处理？
答：屋顶防水卷材，挤塑聚苯板保温。
32.一楼及地下室大堂的装修标准，所采用的材质？
答：地砖，墙砖或乳胶漆。
33.是否配设外墙灯光？
答：报建未回复。
34.小区采用天然气还是煤气？
答：天然气
35.水电是否采取一户一表？是否采用三厢电表？
答：水电为一户一表。小于150平方米的住宅采用单向表，大于150平方米的住宅采用三相表。
36.项目容积率是多少？
答：1.5
37.项目绿地率是多少？
答：30%
38.项目景观植被的种类名称？植被的造价是多少？
答：地块：以适合当地树种为主，小区景观平均造价约***/平方米。
39.配套商业？
答：南线沿街商铺
40.是否有幼儿园？
答：无。
41.物业管理是否统一？
答：统一管理
42.是否人车分流？
答：无人车分流。
43.有几个进出口？
答：南北各一主入口，在西侧还有一个消防出入口。
44.主入口主干道多宽？
答：
45.次入口道路多宽？
答：
46.车道是否是双向，有多宽？
答：7米，双向
47.人行道有多宽？
答：1米
48.建筑退红线有多远？
答：未知
49.机动车位是多少？
答：1814个
50.非机动车位是多少？
答：2797个
51.建筑的房屋结构是什么？
答：框架结构。
52.入户门有几个？是否拥有独立地下车库？
答：入户门一般有两个，客厅一个，入户门一个，双车位地下停车。
53.阁楼层高多少米？
答：无。
54.交付标准？
答：毛坯交付。
55.生活供水方式？
答：市政直供水。
56.地下室设计有卫生间，排水如何处理?
答：未知
57.地下室防潮有无特别处理？墙面还是天花的部分？
答：未知
58.楼板如何设计的？
答：现浇楼板。
59.住宅桩基深度、桩头直径以及打桩方式？
答：未知
60.建筑结构封顶时间？
答：2014年12月1日
61.小区道路如何排水？
答：市政直排
62.本案是否有水泵房？在哪个位置？大概的面积？
答：《宣言》
63.本案污水、废水管是否分开？
答：是
64.建筑物顶部是否设有避雷针？
答：有。
65.地下车库是否整体相通？
答：相通，24-30#34、35、43别墅部分没有地下室。
66.地下车库排水、通风和安全问题如何来保证？
答：机械排水、通风采光井。
67.地下车库层高、楼板厚度？
答：3.9M,未知
68.建筑结构所用的钢筋规格是多少，有什么特点？
答：满足国家规标准。
69.窗户用什么材质的玻璃，规格是多少，有什么特点？
答：断热铝合金节能平开窗、门连窗。
70.入户大门是用什么品牌的门，门外使用的是什么材质，门的规格是多少，有什么特点？答：待定，产品不同规格不同详见户型介绍
71.阳台门是什么材质？移门还是推门？窗户是移还是推的开启方式？
答：待定
72.阳台是开放式的吗？阳台扶手和护栏是什么材质？
答：待定
73.阳台是否有地漏？
答：有。
74.地下车库与地面建筑结构上是如何保证安全的？
答：满足国家有关规定设计。
75.抗震等级是多少？
答：六级。
76.承重墙体的厚度为多少？
答：未知
77.建筑室楼板厚度是多少？承重设计标准是多少？
答：未知
78.电梯在设计中是如何考虑减少噪音这个问题的？
答：是
79.变电站有多少个，分布在什么位置？
答：在小区南线沿街用房，满足国家规要求。
80.垃圾房、天然气调压站分别在什么位置？
答：详见《宣言》答：
81.每户是否有可视对讲系统？
答：有。
82.每户是否有紧急报警按钮？
答：未知
83.安保系统如何设置？
答：围墙设置有入侵报警系统，场外主要道路、出入口、地下城均设置有摄像机，另设置有巡更系统。
84.车库消防如何配置？
答：满足国家规
85.房屋的门窗是否防盗安保措施？
答：未知
86.是否有电子巡更、24小时监控系统？
答：有。
87.业管理、居委会分别设在什么位置？
答：444、45号楼底层
万科置业X年终总结及发展计划
万科置业2009年终总结及发展计划 2009年，万科置业XX已经有一年的成长阅历。经历了去年动荡低迷的市场，多波折坎坷的开发历程，万科置业XX倍感压力，也倍感责任。如何消化项目开发过程中的不利因素，整合各类资源，形成项目成功开发的合力，确保某项目开发的成功，是总公司的期盼，也是万科置业XX必须实现的目标。万科置业XX全体员工憋足了干劲，在总公司的正确决策指导下，万科置业XX上下齐心，奋发有为，经过辛勤工作，取得了较好的成绩，也积累了一定的经验。展望2010年，万科置业XX全体员工更加信心满怀，在不断总结经验和教训的基础上，稳扎稳打灵活创新，争取取得更大的成绩。现将2009年工作总结及2010年工作规划汇报如下： 2009年工作总结 一、贯彻执行总公司要求，加快推进项目开发 年初，总公司在结合宏观经济形势和对房地产市场判断的基础上，做出了要加快中冶虞山尚园项目开发的要求。万科置业XX贯彻总公司要求，确立了以市场为导向、以变现为核心，快速推进项目开发的方针。各项工作以节点为要求，打破常规，快速推进，一切以抢进度为要。一期工程3月底前完成设计规划报批，4月底前完成施工图政府部门技术性审核，6月中下旬主体工程开工并于9月26日首批花园洋房上市发售；二期工程11月底完成土地使用手续、项目立项和规划报批等工作，12月初动工总。 在加快推进项目开发总体要求下，万科置业XX明确了前期各阶段重点工作。一是设计工作，首先，确定方案布局和产品定位；其次，先行进行多层建筑的施工图设计，2月审图通过并进行工程量清单编制；第三，加强施工图的审查，扩初完成后，即展开景观设计、市政设计和智能化设计，配合销售广告宣传。二是前期报批，按照常熟住宅房产项目开发的行政要求，我们依次取得一期工程的土地证、环评审批意见、立项审批意见、建筑工程规划许可证、施工许可证等。三是前期配套，按期完成供水、供电、通信、有线、天然气、雨污水等市政配套设计和合同签订，从而为实体工程的推进创造了良好的条件。 二、明确节点，各个击破，确保工程进度 在前期配套各项工作有效推进的基础上，工程实体施工如期推进。首先是临电、临水、施工主道路、场平等准备，桩基进场施工及宗地内两条河道改建修治施工等。在总包进场前，万科置业XX主动承担起临电、临水、施工主道路、场平等准备。在方案实施中，一并考虑了现场施工主干道的布置，以及现场办公区域、工人宿舍区域的布置及水电管线网络，避免重复总，增加成本。5月中旬完成施工单位进场前的准备。为加快施工进度，某某某置业XX在4月底就安排桩基工程单位进场进行试桩施工，并安排监理单位对桩基施工组织设计进行审批。较早对市场上资源紧俏的方桩材料进行资源锁定。6月22日，开始全面展开工程桩施工，为后续施工抢得先机。5月底前，宗地内两条河道改建修治施工完成。在整个水利工程的施工中，万科置业XX对施工方案进行反复论证。特别是涉及西侧河道边的沿路管线施工，由于地质复杂，管网纵横，施工难度大。专业工程师和和设计人员多次现场勘查，修改设计减少施工难度在保证质量和安全的基础上特殊施工，确保施工进度，为6月下旬总包单位开始进场开始全面施工及7月底前临时售楼处开始启用创造了条件。 临时售楼处工程，关系项目一期产品销售及项目的整体形象，万科置业XX狠下功夫，以凸显世界五百强及央企成功形象。售楼处景观以体现“院景生活、空间创想”主体，从设计源头抓起，合理选用当地的景观植物资源，在限额造价X围内设计售楼处的景观。景观
万科领导讲话
万科领导讲话 篇一：11.21万科之春新年音乐会致辞 万科领导讲话内容： 尊敬的各位领导，各位来宾，女士们、先生们： 大家好！ 20XX年即将过去，新的一年就要到来，在这辞旧迎新的美好时刻，我们又迎来了一年一度的新年交响音乐会。 由中共唐山市委宣传部、市文广新局、唐山广播电视台、市文联主办，唐山同步文化演艺有限公司、市音乐家协会承办的“万科之春”20XX'唐山第三届新年交响音乐会即将在这里隆重启幕。今年我们更有幸邀请到了享誉世界的俄罗斯六大交响乐团之一的克麦罗沃国立爱乐乐团为我们倾情演出。首先，请允许我代表万科地产，向光临现场的各位领导、来宾和热情的观众，向远道而来的俄罗斯艺术家们，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！ 本次音乐会由万科地产独家冠名。作为全球最大住宅开发企业，中国首家销售额突破千亿大关的地产商，20XX年上海世博会唯一受邀地产公司。万科27年耕耘，履迹遍布中国内地52座城市，成就80多万业主的居住梦想。经过多年努力，万科已确立在住宅行业的领跑优势：“万科品牌”成为房地产行业第一个“全国驰名商标”，旗下的“金域蓝湾”、“四季花城”、“城市花园”、”金色家园”等品牌产品系，得到
全国各地消费者的接受和喜爱，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 20XX年，万科进入唐山，秉承“让建筑赞美生命”的企业理念，尊重唐山历史原貌，主动参与创作城市，以对行业的前瞻思考，对生活的深度体察，精心打造了万科〃红郡与万科〃金域华府，为唐山人民打造出了一种积极、健康的现代生活方式。 中俄两国人民的友谊传统而深厚，两国人民之间的交流也越来越频繁和深入，今天盛邀而来的克麦罗沃国立爱乐乐团，成立于1982年，有着30年悠久而光辉的历史，在国际音乐界屡获殊荣、久负盛名，是俄罗斯国家艺术形象的最高代表。此次演出的首席指挥和艺术总监将由中央音乐学院教授林涛担任。这支唯一由中国指挥家执棒的俄罗斯国家级交响乐团，将为唐山的观众奉献一场高规格、高档次、高水准的经典音乐会。 让我们一起感受艺术的光芒，享受艺术的盛宴。让音乐的纽带把我们紧紧相连，乘着音乐的翅膀去憧憬更加美好的明天。 最后，祝大家工作顺利，万事如意！ 篇二：万科年终答谢新闻及发言稿 20XX年9月，万科企业股份有限公司成立整整二十周年。成立于1984的万科，迄今已经有了二十年的实践和积累，并成为中国大陆首批公开上市企业之一。20XX年，万科销售收入64亿元，在境内上市房地产企业中位居第一。由1984年的创业，到20XX年6月30日，万科集团总资产规模136亿元，净资产56亿元，并在过去20年实现持
万科房地产项目成本控制研究--毕业论文
万科房地产项目成本控制研究 摘要 (2) Abstract (2) 第1章绪论 (4) 1.1研究背景及研究意义 (4) 1.2 国内、外相关研究综述 (5) 第2章房地产项目成本控制相关理论 (7) 2.1房地产项目成本控制概述 (7) 2.2房地产项目成本控制方法 (7) 2.2.1 投标、签约阶段成本控制 (7) 2.2.2 施工准备阶段成本控制 (8) 2.2.3 人工、材料、机械及现场管理费控制 (8) 第3章万科房地产项目的成本控制概况 (8) 3.1万科八阶段成本控制 (8) 3.1.1立项成本控制 (8) 3.1.2 规划环节 (9) 3.1.3 招投标环节 (9) 3.1.4 施工环节 (10) 3.1.5 材料及设备采购环节 (10) 3.1.6 销售环节 (10) 3.1.7 工程预决算 (10) 3.1.8 物业管理成本 (11) 3.2 万科各个管理部门在成本控制中的作用 (11) 3.2.1项目发展部 (11) 3.2.2设计部 (11) 3.2.3工程管理部 (11) 3.2.4项目部 (12) 3.2.5营销中心 (12) 3.2.6 财务管理部 (12) 第4章结论与展望 (12) 致谢 (12) 参考文献 (12)
摘要：近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP 产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。 本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。 在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。关键词：房地产；成本控制；经济；发展 Abstract:In recent years, our country in the pursuit of economic development, the real estate industry as a pillar industry of China's economic development. In the process of continuous improvement and development has formed a complete set of rules and the development of industrial layout. With the development of the economy in China and the transformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate market driven by the community. In this context, China has successively
万科年终总结
万科年终总结 万科年终总结 篇一： 万科置业201X年终总结及发展计划万科置业201X年终总结及发展计划 201X年，万科置业有限公司已经有一年的成长阅历。经历了去年动荡低迷的市场，多波折坎坷的开发历程，万科置业有限公司倍感压力，也倍感责任。如何消化项目开发过程中的不利因素，整合各类资源，形成项目成功开发的合力，确保某项目开发的成功，是总公司的期盼，也是万科置业有限公司必须实现的目标。万科置业有限公司全体员工憋足了干劲，在总公司的正确决策指导下，万科置业有限公司上下齐心，奋发有为，经过辛勤工作，取得了较好的成绩，也积累了一定的经验。展望201X年，万科置业有限公司全体员工更加信心满怀，在不断总结经验和教训的基础上，稳扎稳打灵活创新，争取取得更大的成绩。现将201X年工作总结及201X年工作规划汇报如下： 201X年工作总结 一、贯彻执行总公司要求，加快推进项目开发年初，总公司在结合宏观经济形势和对房地产市场判断的基础上，做出了要加快中冶虞山尚园项目开发的要求。万科置业有限公司贯彻总公司要求，确立了以市场为导向、以变现为核心，快速推进项目开发的方针。各项工作以节点为要求，打破常规，快速推进，一切以抢进度为要。一期工程
3月底前完成设计规划报批， 4月底前完成施工图政府部门技术性审核，6月中下旬主体工程开工并于9月26日首批花园洋房上市发售；二期工程11月底完成土地使用手续、项目立项和规划报批等工作，12月初动工总。在加快推进项目开发总体要求下，万科置业有限公司明确了前期各阶段重点工作。 一是设计工作，首先，确定方案布局和产品定位；其次，先行进行多层建筑的施工图设计，2月审图通过并进行工程量清单编制；第三，加强施工图的审查，扩初完成后，即展开景观设计、市政设计和智能化设计，配合销售广告宣传。 二是前期报批，按照常熟住宅房产项目开发的行政要求，我们依次取得一期工程的土地证、环评审批意见、立项审批意见、建筑工程规划许可证、施工许可证等。 三是前期配套，按期完成供水、供电、通信、有线、天然气、雨污水等市政配套设计和合同签订，从而为实体工程的推进创造了良好的条件。 二、明确节点，各个击破，确保工程进度在前期配套各项工作有效推进的基础上，工程实体施工如期推进。首先是临电、临水、施工主道路、场平等准备，桩基进场施工及宗地内两条河道改建修治施工等。在总包进场前，万科置业有限公司主动承担起临电、临水、施工主道路、场平等准备。在方案实施中，一并考虑了现场施工主干道的布置，以及现场办公区域、工人宿舍区域的布置及水电管线网络，避免重复总，增加成本。5月中旬完成施工单位进场前的准备。为加快
2020年(万科企业管理)万科品牌之路
（万科企业管理）万科品牌 之路
万科品牌之路 1、消费者成为品牌的主导 近20年来，人们对“品牌”的认识有了很大提高。上世纪80年代，人们认为“品牌”只是知名度，有包装、有命名的产品容易被消费者记住。CIS的概念开始流行，主要的宣传方式是命名广告，媒体广告宣传成为品牌推广的主导手段。 到了90年代，商家们为了在琳琅满目的商品和浩瀚的广告中突围而出，开始在命名的基础上增加对产品利益点的描述，品牌演变成壹种承诺，产品本身的特性成为品牌的主导因素。进入21世纪，品牌的概念又上升了壹层，因为人们发现，消费者根据品牌承诺购买产品之后，品牌过程仍没有完成，而是要等消费者对产品和承诺有了切身的感受后，进行重复购买或其它反馈行为，才算进入另壹轮品牌强化的过程。也就是说，品牌概念从“承诺”上升到“体验”，消费者成为品牌推广的主导。 同时，壹个强而有力的品牌能够为企业带来更高的消费者忠诚度，排除竞争对手价格下降或新品上市带来的压力，以此带来更高的利润，支持产品延伸，同时使产品占据市场优势。只有当品牌具备壹定的“资产”时，企业才有可能保持长期的增长。 2、房地产行业品牌时代的来临 独特的品牌个性，能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出，形成强而有力的品牌诉求点。尤其是进行大规模开发的地产商，具有高知名度和偏好度的品牌，能够降低项目推广成本，有利于项目销售。 中国住宅市场经历了由福利分房、集体购买到个人购房的转变过程。当消费者直接和开发商进行交易接触时，住宅的商品特征才得到突显。 在个人消费品中，不动产的地域性最强，价格最为昂贵，交易过程、使用过程和增值过程都比较长，消费者的不安全感随之增加。同时，住宅和人们的日常生活息息相关，这就决定了消费者会对住宅的每壹细节都提出诸多个性化的要求，且加以全面的考量。
万科深圳万科东海岸入伙流程图
万科深圳万科东海岸入伙流程图 一、入伙流程 客户先在资料岗位填写好个人差不多资料 4 审核工作人员填写的资料内容并签字 工作人员把需要留钥匙的 单位反馈给钥匙发放岗位 6 8 注：红色箭头表示工作人员陪同客户的流线，蓝色箭头表示工作人员单独流线。
二、岗位讲明 指引岗：包括从高速公路出口到入伙大厅（篮球馆）门口天桥下面共14个岗位，负责指引客户到达活动现场，每个指引岗位都设有指引牌，并在要紧岗位设有安全员。 指引岗：该岗位分三个部分。 1、开车门：负责给入伙客户开车嫩打雨伞（不管是否下雨）。 2、喂鱼：负责引导入伙客户向湖中投喂鱼食。 3、照相：负责引导入伙业主在我们的欢迎牌前拍照。并指引客户到达下一岗位。 接待岗：设于入伙大厅（篮球馆）门口，负责核对业主资料，引导业主签署已收到《入伙通知书》的确认单。并指引客户到达下一岗位（资料填写岗）。 资料填写岗：负责引导客户填写水、电、煤气等入伙相关资料，并指引客户到达下一岗位（验房岗或收费岗）。该岗位在引导客户填写资料的时候分两个步骤，第一请客户填写其个人资料，在工作人员填写其他资料及数据的同时，先请客户进入验房环节，待客户验房完毕时，工作人员的资料填写也已完成，这时再请客户回到资料填写岗签字确认。 1、岗位资料中需要有《毛坯房验收部位与标准指引》，在业主填写个人资料后，正式交给客户，然后进入验房环节。（工作人员需要有统一的口径，强调突出验收部位与标准）。
2、岗位资料中需要有《房屋交付期间陪同验房工作人职员作情形调查咨询卷》，客户验房完毕回来连续签字确认后，由工作人员指引业主对咨询卷进行填写。（需对资料岗人员培训咨询卷内容及填写要求）。 验房岗：负责陪同客户验收，向客户做验房介绍及指引，记录客户所提咨询题，做返修登记，抄录水电表。并指引客户到达下一岗位（再次返回资料填写岗）。 1、《保修服务卡》统一放置在那个岗位，陪同人员上门时带上去，并交给客户。 2、预备两书8套在验房岗，陪同人员上门时带上去，验房完毕或验房过程中客户有保修等疑咨询时，能够拿出来和客户介绍一下两书的功能，让客户放心，不交给客户。 收费岗：负责向客户收取相关入伙费用及各项代收费用，并指引下一岗位（钥匙、IC卡发放岗）连续给客户提供服务。钥匙IC卡发放岗：负责向客户发放钥匙和IC卡，关于需要返修的客户，要提醒客预留钥匙以便整改修理。并指引下一岗位（礼品发放岗）连续给客户提供服务。 礼品发放岗：负责向客户发放入伙礼品，敬献鲜花，引导客户填写意见调查表。并告知客户入伙手续已办理完毕，介绍客户参加我们当天举办的各种活动或可在我们设置的休息区域休息。 其他辅助岗位： 投诉处理小组：负责入伙过程中的所有疑难咨询题的处理、投诉的处理及其它紧急事务。人员设置需要有客服、销售、工程、设计、法律人员；工程人员至少设置两名，需要及时到验房现场处理陪同验房小组不能处理的突发咨询题。
万科集团核心竞争力及背景分析
2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近80％，单一公司产量已交付117万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。所以，冯仑提出：“学习万科好榜样”。 NO1完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科很早就解决了股权问题，也很早股份化，又很早上市。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。 企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一个公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我们完全有理由相信，深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 ——“有关万科品牌的故事很多，随便一说就不下三五件： 一是万科的领军人物不仅是公众人物，而且还成为摩托罗拉的广告代言人； 二是原来既定的华润购华远、华远控万科的计划中，险些变成华润控万科、万科控华远的格局，显然这时的万科比顶峰时期的华远还值钱； 三是凡万科开发的物业，无论在哪个城市哪个区域做何种产品，就是要比其他发展商的产品贵，少则一二成，多则翻倍，市场依然买账； 四是任何一个万科企业出身的职业经理人，无论到哪儿似乎都觉得自己高人一等，尽管这并非好事，但奇怪的是市场上居然还有不少发展商肯买账。” NO2万科的成功是美国模式的成功 国内的房地产公司一向以“开发”自居，似乎“开发”是房地产公司的惟一模式。当探寻万科成功的奥秘时，我们才恍然大悟：我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的，更不是最好的商业模式。 改革开放以来，香港房地产通过对内地的直接投资，不仅促进了内地的城市建设，同时也将其开发模式引入内地。但实际上，大量香港公司特别是所谓五大家（长江、和黄、新鸿基、恒基、新世界）这１０年来以香港模式和香港经验在内地大展拳脚，结果却是败多胜少，这表明，香港模式在内地并非所向披靡。 其实，香港是一个城市，土地极其有限，长期以来政府对土地实行高度垄断，卖地收入支撑着政府的全部税收，实行高地价一直给政府带来极大的利益；另一方面，几大房地产公司垄断了７０％的新房供应量。双方博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。亚洲金融危机后，这一政策大受质疑，在实践中也屡遭挫折。而反观美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。 我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国而不是香港。因此，
万科-平衡计分卡-经典案例
万科-平衡计分卡-经典案例 目录 万科-平衡计分卡-经典案例 0 一、万科公司背景介绍 (2) （一）万科公司简介 (2) （二）万科公司的企业文化 (2) （三）万科的公司管理组织 (3) （四）万科运用平衡积分卡的历程 (3) 二、万科公司战略地图 (4) （一）财务层面 (5) （二）客户层面 (6) （三）内部业务流程 (7) （四）学习与成长层面 (7) 三、万科公司平衡计分卡实用 (9) （一）财务层面 (10) （二）客户层面 (10) （三）内部流程层面 (11) 页脚内容0
（四）学习与成长层面 (11) 四、关于万科实例的思考 (11) （一）平衡计分卡为何在万科公司顺利引进 (11) 1．全球化竞争与“以人为本”的公司理念 (11) 2．公司的制度基础使得平衡计分卡的运用成为可能 (12) 3．平衡计分卡与公司的发展理念想契合 (12) （二）万科引用平衡计分卡的逻辑路径 (12) （三）万科成功运用平衡计分卡的原因 (12) 1．业绩评价与企业战略结合 (12) 2．循序渐进，逐步引入，逐层改进 (13) （四）平衡计分卡的优缺点 (13) （五）与平衡计分卡相符合的激励机制 (13) 页脚内容1
一、万科公司背景介绍 （一）万科公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,是目前中国最大的专业住宅开发企业，一直以来，万科以其绝对领先的销售业绩稳居中国房地产行业龙头老大地位。 万科在制度和流程管理上拥有健全和成熟的企业系统，并善于不断创新，在企业内部形成了“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，在众多房地产开发商中，万科以品牌、服务和规模获取高价值。在发展过程中公司凭借治理和道德准则上的优秀表现，连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，并先后登上《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜。 多年来，万科以其稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了投资者和社会各界的好评。 （二）万科公司的企业文化 万科企业文化主要有四点：1.客户是我们永远的伙伴2.人才是万科的资本3.“阳光照亮的体制” 4.持续的增长和领跑。我们可以看出，强烈的客户意识贯穿于万科的企业价值观中，而这四点正好可以与平衡计分卡的客户、内部流程管理、成长与创新等理念相呼应，可见万科的企业文化为引进平衡计分卡奠定了基础。 页脚内容2
万科式现金流控制
万科式现金流控制 文/傅硕 百亿利润、千亿规模（见表1），万科在2012年同时实现。 万科的繁殖能力和扩张速度再一次超出所有人的想象力。这样几何级的扩张，在中国的企业史上，再也找不出第二家公司能与万科匹配。 以万科最近3年数据为例（表2）。从2010—2012年，万科斥资325.4亿元，新设公司217家，收购公司73家；对子公司和其它公司增资114.84亿元。新设或收购公司带来了巨大开发量。3年间新增项目217个，新增权益建筑面积4726万平方米。 万科以最具想象力的合作开发，同时收获了真金白银：营业收入从507亿到718亿再到1031亿，2012年首次迈入权益销售规模千亿大关。伴随营业收入跳跃式增长，万科归属上市公司股东净利润也首次进入百亿大关——126亿。 过往的企业并购扩张史告诉我们，企业一旦规模就容易变得不经济，企业的规模增长往往伴随其经营效率的降低、质量增长的恶化、社会交易费用的上升和资源效率的下降。 万科的规模增长，是不是以经营效率下降为代价？2012年，万科的全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。万科的股民完全有理由高呼“万科万岁”。 地产同行则对万科进行抽筋剥髓研究：万科是在什么主线下新设或收购并运作如此多的企业？在进行疾风暴雨式的大手笔合作开发同时，万科到底有哪些好处？万科找谁合作？万科合作的原则是什么？采取怎样的合作模式？如何克服合作带来的负面影响？ 有限的公开资料显示，万科设置了合作开发六大原则： 合作项目，万科资金投入至少降到独立开发的60%以下，降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率； 优先考虑与土地方合作，优先选择设立项目公司模式（详见《万科海外金融局》新都万科模式），其次是合作建房模式、股权收购模式；与资金方合作，优先选择联合竞买，其次是中山万科模式（详见《万科海外金融局》）、信托； 通过控制付款节奏控制合作风险，一定要控制项目经营管理权； 万科参与合作项目的内部收益率原则上应不低于18%；万科的投资收益率应不低于20%； 合并报表的时机可控。合作项目的资产负债率不高于万科平均资产负债率，合并报表通过万科与关联公司之间、万科与合作方之间，转让其持有的合作公司的股份实现。从项目立项起2年内产生利润的合作项目，可合并报表； 收购合作方在项目公司中的股权，股权转让价款原则上为原合作方注册资本出资金额。 在这6条原则中，万科始终把握三个财务指标：资产负债率、净资产回报率（ROE）（集团层面）、内部收益率（项目公司层面）。更深层次，万科合作开发的核心是控制现金流，保证现金流的平衡！ 万科合作开发总体轮廓逐渐清晰：无论哪一种合作，一定要使收购付出的现金仍然掌握在自己手里，为此万科与合作方成立合资公司，并由他掌控，在各种财务数据达标后收购，并将其纳入合并财务报表；热衷收购土地优质充沛的企业，以弥补现金流不足；通过真金白银的激励来推动经营现金流的实现；多渠道筹资，为合作开发提供金融服务。 在万科系的复杂的结构中，上市公司位于金字塔的顶端，是第一梯队的“以投资银行业务为中心的金融产业平台”。第二层次则是诸侯主导下的区域集团。第三个层次是一线公司，以项目开发为主线的专业公司。 围绕“钱从哪里来，怎么来；钱到哪里去，怎么花”，让我们从逻辑起点开始走进大象
万科东海岸酒店式公寓经营管理方案
东海岸酒店式公寓经营管理方案 目录： 一、东海岸公寓经营定位、模式及测算 二、东海岸公寓装修风格及配置说明 三、东海岸公寓日常管理细则 四、东海岸公寓装修设计大赛方案 五、东海岸酒店公寓入伙文件
一、东海岸公寓经营定位、模式及测算 A、东海岸公寓经营定位： 精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸引业主 委托加入，以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源： 商务会议培训、公司休假客源占３５％ 万科系统内含万科业主客源占 3５％ 国内外旅行社、订房网络客源占２０％ 旅游及其它散客１０％ B、东海岸公寓经营模式： 经营模式：采用酒店式代租管经营模式。 会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经 营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的权益均衡 的目的。 注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均 符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维 修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的 权益。期间业主入住自有的物业，需提前三天通知前台，
不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房 服务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租 管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物 业管理处承接 5、代租管收费标准： C、东海岸公寓经营测算 结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒 店的价格拟定价如下（门市价）： *C1、单房：４８０元／天 *C2、一房一厅：５８０元／天 注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。＊此价格为前台
万科品牌之路
资料范本 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 万科品牌之路 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容
万科品牌之路 1、消费者成为品牌的主导 近20年来，人们对“品牌”的认识有了很大提高。上世纪80年代，人们认为“品牌”只是知名度，有包装、有命名的产品容易被消费者记住。CIS的概念开始流行，主要的宣传方式是命名广告，媒体广告宣传成为品牌推广的主导手段。 到了90年代，商家们为了在琳琅满目的商品和浩瀚的广告中突围而出，开始在命名的基础上增加对产品利益点的描述，品牌演变成一种承诺，产品本身的特性成为品牌的主导因素。 进入21世纪，品牌的概念又上升了一层，因为人们发现，消费者根据品牌承诺购买产品之后，品牌过程还没有完成，而是要等消费者对产品和承诺有了切身的感受后，进行重复购买或其它反馈行为，才算进入另一轮品牌强化的过程。也就是说，品牌概念从“承诺”上升到“体验”，消费者成为品牌推广的主导。 同时，一个强而有力的品牌可以为企业带来更高的消费者忠诚度，排除竞争对手价格下降或新品上市带来的压力，以此带来更高的利润，支持产品延伸，同时使产品占据市场优势。只有当品牌具备一定的“资产”时，企业才有可能保持长期的增长。 2、房地产行业品牌时代的来临 独特的品牌个性，能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出，形成强而有力的品牌诉求点。尤其是进行大规模开发的地产商，具有高知名度和偏好度的品牌，能够降低项目推广成本，有利于项目销售。 中国住宅市场经历了由福利分房、集体购买到个人购房的转变过程。当消费者直接与开发商进行交易接触时，住宅的商品特征才得到突显。 在个人消费品中，不动产的地域性最强，价格最为昂贵，交易过程、使用过程和增值过程都比较长，消费者的不安全感随之增加。同时，住宅与人们的
万科房地产目标成本控制方法
旗开得胜 万科房地产精华 编制依据及说明 1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细； 2．设计部：实施方案设计图纸及规划指标、建造标准与材料部品标准； 3．工程管理部：钢筋、砼、砌体等结构指标，招标工作计划； 4．项目经理部：场地平整方案，临时设施建造标准； 5．营销管理部：景观分区建议，营销费用计划； 6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。 本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。 成本管理部 《项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。 签发人： 签发日期：年月日 主送：公司管理层 1
旗开得胜 一、项目开发总目标： 1. 项目概况 1) 总体规划指标 2. 成本目标 项目目标成本确定为3920 元/m2，按成本科目具体构成如下： 注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。 3。成本项目责任部门划分一览表 责任部门 责任范围 责任人 项目发展部 1、政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费 1
旗开得胜2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审查费、公告费、产权测量费、产权登记费、消防微缩费 设计部 1、设计费、晒图及模型制作 2、主体建安工程部品 3、环境绿化费 4、配套公建 5、设计变更 工程管理部 1、勘察、测绘、沉降观测 2、招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费 3、除部品以外的主体建安工程费 4、管线综合设计费用 5、工程监理费、工程质量监督费 西青 项目部 1、测绘、临水、临电、临时道路、场地平整 2、临时围墙、围板 3、现场签证 4、市政配套费用(水、电、供热、煤气、智能化 5、项目部行政管理费用 1
(完整版)万科东海岸项目价值点梳理
万科东海岸项目价值点梳理 一、区域价值 东岸城市、总部海岸 2500年前。古希腊学者忒弥斯托克利就预言：谁控制了海洋，谁就控制了一切。 1、资源价值 n地块资源因稀缺，土地价值的升值空间巨大 因稀缺，只能被少数人拥有 ü住宅用地稀缺，以保障公共配套及园林绿地为主的区域（盐田区5年之内不批地，大梅沙无地可用，片区主要土地用途为滨海公园、旅游度假、 商业服务、配套居住及风景林地，公园、度假、风景用地比例大。）ü东部23个沙滩中离市中心最近的海滨旅游区 ü唯一实现了整体事前规划之后再建设的海滨旅游区域 ü0.34深圳最低容积率的住宅区域（总用地面积464.19公顷，区域建设规模总量为约158.5万平方米） ü万科、招商、华侨城、京基、联泰、东部集团等品牌开发商争相开发的区域 ü顶级高端豪宅集聚的别墅区域（天琴湾、天麓、联泰梅沙湾等） ü建筑与自然的完美融合区域（海水高潮水位线退后80米范围内不宜进行建设，滨海首排建筑不得超36米，降低对滨海公共空间的压迫感）n生态资源： 国际标准生态旅游资源“３Ｓ＋Ｍ”（即阳光ＳＵＮ、海水ＳＥＡ、海滩ＳＡＮＤ＋山地ＭＯＵＮＴＡＩＮ） ü在1000公顷天然氧吧自由呼吸 3面环山，崎头岭、菠萝山和正角嘴所环抱，1000公顷的天然林场，犹如天然氧吧，梧桐山犹如一道天然屏障，为其遮挡了来自市区的近90%的灰尘微粒和污染，而海拔353.8米的菠萝山及其郊野公园则像一道过滤网，将空气进一步净化过滤，空气纯净。 ü 1.8公里长共计1800米滨海生态休闲岸线
在这里的海边，可以欣赏到日出、日落、朝晖、夕阳，这里的海万顷波涛，拥有磅礴的浪、空灵的云天，蔚蓝、博大与天相接；绵延的海岸、细细的沙滩、自然造化的礁石；这里海山交融相映 2、配套价值 n交通配套 18分钟直达城市核心圈，自由度假生活 ü盐坝高速开通2小时车程范围内可辐射深圳、香港、澳门、东莞及珠江三 角洲各城市，全面节省时间成本 ü深盐2通道相继开通，使大梅沙真正融入城市核心圈，车程18分钟使市 内上班海边居住成为现实 ü公交系统的日趋完善（103B\J1\103及假日专线开通）让家庭生活更加便 利 ü深盐路拓宽工程、明珠立交工程、规划中的地铁八号线等交通工程逐步到 位将令片区城市功能日趋凸现。 n功能配套 “海岸城市”生活（商务、交通、就业、旅游、娱乐——事实上，从世界普遍公认的城市六大功能看，深圳大梅沙已经具备一个城市的所有功能要素。）ü主题式旅游配套：东部华侨城主题公园、大梅沙海滨公园 ü国际级商务配套：万科国际会议中心、直升机停机坪、国际五星级的喜来登酒店、茵特拉根酒店、京基五星级酒店 ü便捷的生活娱乐配套：国际游艇俱乐部、梅沙高尔夫、湖心岛商业街、酒吧街、盐田外国语学校、梅沙医院 3、发展价值 n政府定位 国际级海滨旅游度假胜地、国际级会议展览中心、国际级海滨居住区 n发展前景 东部最高端的城市海岸生活区 盐田中心区将在5年内形成一个与福田中心区、南山滨海中心齐名的集高端商务办公、商业及多项市政配套于一体的城市中心区，盐田中心区将以盐
2014年度最佳营销案例奖-万科褚橙
2014年度最佳营销案例奖:万科褚橙 2014年度最佳营销案例奖:万科褚橙提要：以娱乐为本质之一的互联网，反向要求浸淫其中的品牌具备娱乐化、趣味性的特征。褚橙营销大量萌语就此产生 更多资源来 2014年度最佳营销案例奖:万科褚橙 万科“褚橙”整合推广案例在万科集团年度营销大奖Iprize颁奖典礼上成功摘得全场唯一的2014年度“最佳营销案例奖”，这是一篇需要耐心阅读的。 一个橙子的传奇，一座城市的传奇——万科创意跨界四城联动橙市运动 当下，互联网时代遭遇地产下半场，房地产营销，难！ 抓销售就顾不上品牌，实效与形象兼顾，难！ 建品牌就要花大钱，关注度与性价比兼顾，难！ 有关注、有参与、有话题、有效果、有效率，还有创意的营销，难上加难！ 合肥万科深刻洞察房地产市场变革与互联网时代消费者心理变化，锐意进取，在前期“中国最大草坪二维码”、“幸福生活，我包了”等基于移动互联的成功营销案例的基础上，再次迭代，献上一出“创意跨界四城联动橙市运动”营销好戏，觉得值得地产界膜拜。 有趣、有利、有情怀！以互联网思维全程创新，巧妙跨界营销，感动市场与客户。
以4I模型为理论参考，万科合肥，南京，芜湖，镇江发起了一场跨行业，跨媒体，跨城市的品牌整合营销运动！突破地产营销地域桎梏，统筹四城资源，充分整合互联网技术手段与传统渠道，以内容及社交为原点，线下橙子活动为助力，以网络社交为平台，引发话题持续互动和扩散，最终成功撬动千万级影响力。 这是合肥万科副总经理缪川及其营销团队“用新的互联网思维来改造自身，用移动互联网来触动全产业链改变”的又一次成功探索。在营销动作精彩纷呈的万科集团内，“褚橙”整合推广案例在万科集团年度营销大奖Iprize颁奖典礼上，成功摘得全场唯一的2014年度“最佳营销案例奖”。 思考篇：互联网思维下的“全面突破”与“诚意创新” “随着整个行业同质化的日趋明显，移动互联时代带来的大量信息冗余的趋势，行业用户日常生活信息碎片化，地产产品总值高而购买重复行为低的行业特性，地产基于品牌核心精神，创造品牌个性，建立情感维系，创造内容体验，线上线下互动，明确销售目标……在我个人看来，可能是必经的营销/传播/销售之道”合肥万科副总经理缪川如是说。 由此，万科跨界“褚橙”，联动合肥、芜湖、南京、镇江四城营销资源，掀起一场让客户、品牌、销售都有甜头的“橙事风暴”。 理论指导：基于4I原则的营销品牌及内容设计 1、Interesting趣味原则： 以娱乐为本质之一的互联网，反向要求浸淫其中的品牌具备娱
万科历年筹资分析
回顾历史 资金往往是大多数企业发展的关键。实践证明，没有足够的资金支持，前景再好的项目也只能停留在设想、规划阶段，而不能发展实现为企业的真实收益。企业的资金来源，除了投资方的注入之外，还要依靠各种融资手段，发达的融资机制是企业发展的重要配套条件。 融资一般包括融资来源，融资来源一般有内部融资和外部融资。内部融资是利润留存，外部融资包括股权融资和债权融资。要考量融资成本、资本结构。融资还可以分为直接融资和间接融资。直接融资一般都是进入资本市场融资，一般有发行股票、发行债券等，因此必须衡量公司是否符合发行股票和债券的条件。间接融资以银行借款为主渠道，关键是衡量自身偿债能力，拥有的担保条件或抵押品。一般来说，企业是否具有融资能力，金融机构在审查和评估时主要看该企业的偿债能力、盈利能力，现金流状况有无担保或抵押品，企业的信誉。融资的用途是否符合国家法律法规和相关政策及其规定。企业应结合自己的实际情况，选择不同的融资渠道，融资的风险主要看自己的扩张投资项目的风险大小以及自己的公司的承受能力。如果一味追求扩张速度和扩张规模，而不考虑自身的偿还能力，可能会给企业带来巨大风险。因此要量力而行，适度把握。 1.历年融资方式 下面，我们看看万科从2004至2011年所采取的融资方式，由于个人能力及时间的限制，我将重点分析06年至11年企业与融资相关的情况。 万科04年至11年股本变化及融资 年份股本（万股）同比增加融资方式备注（影响股本因素） 2004 227,363 0 发行可转债“万科转 2”，共1,990万张， 面值100元，融资亿 人民币. ●“万科转债”剩余部分年内全部转股。 ●分红派息，每10股送1股红股。 ●公积金转增股本，每10股转增4股。 2005 372,269 % ●公积金转增股本，每10股 转增5股。 ●“万科转2”债转股约增加 股本亿股。 2006 436,990 % 向10家发行对象，非 公开增发4亿A股， 增发价为元。 募集资金约42亿人民 币。●“万科转2”部分债转股，股本约增加亿股。剩余部分可转债被公司赎回。 2007 687,201 % 公开增发A股，增发 价为元。●公积金转增股本，每10股转增5股。
万科深圳万科东海岸入伙流程图
东海岸（三期B区）入伙流程 一、入伙流程 客户先在资料岗位填写好个人基本资料 4 审核工作人员填写的资料内容并签字 工作人员把需要留钥匙的 单位反馈给钥匙发放岗位 6 注：红色箭头表示工作人员陪同客户的流线，蓝色箭头表示工作人员单独流线。 二、岗位说明 指引岗：包括从高速公路出口到入伙大厅（篮球馆）门口天桥下面共14个岗位，负责指引客户到达活动现场，每个指引岗
指引岗：该岗位分三个部分。 1、开车门：负责给入伙客户开车嫩打雨伞（无论是否下雨）。 2、喂鱼：负责引导入伙客户向湖中投喂鱼食。 3、照相：负责引导入伙业主在我们的欢迎牌前拍照。并指引客户到达下一岗位。 接待岗：设于入伙大厅（篮球馆）门口，负责核对业主资料，引导业主签署已收到《入伙通知书》的确认单。并指引客户到达下一岗位（资料填写岗）。 资料填写岗：负责引导客户填写水、电、煤气等入伙相关资料，并指引客户到达下一岗位（验房岗或收费岗）。该岗位在引导客户填写资料的时候分两个步骤，首先请客户填写其个人资料，在工作人员填写其他资料及数据的同时，先请客户进入验房环节，待客户验房完毕时，工作人员的资料填写也已完成，这时再请客户回到资料填写岗签字确认。 1、岗位资料中需要有《毛坯房验收部位与标准指引》，在业主填写个人资料后，正式交给客户，然后进入验房环节。（工作人员需要有统一的口径，强调突出验收部位与标准）。 2、岗位资料中需要有《房屋交付期间陪同验房工作人员工作情况调查问卷》，客户验房完毕回来继续签字确认后，由工作人员指引业主对问卷进行填写。（需对资料岗人员培训问卷内容及填写要求）。 验房岗：负责陪同客户验收，向客户做验房介绍及指引，记录客户所提问题，做返修登记，抄录水电表。并指引客户到达下一岗位（再次返回资料填写岗）。 1、《保修服务卡》统一放置在这个岗位，陪同人员上门时带上去，并交给客户。
万科发展历程
万科发展历程： 多元化→专业化→精细化 1984-1993年：万科发展战略前10年做“加法”(多元化) 1984-1991年：战略混沌期 1984年万科从经营办公设备起家，87年兴办工业，88年进入房地产，90年初步形成商贸、文化、房地产、文化传播四大经营机构，到91年确定综合商社发展模式，表面上看来，万科的业务不断扩大，而事实上，万科的多元化常常处在一种“痛并快乐着”的状态。规模上的胜利可以掩盖一切矛盾和弊病，但并不能解决根本问题。即跨行业又跨区域的过度多元化，使得万科在达到每年10亿元的营业收入时，无论怎样使劲，也无法继续前进了。 此时的万科，在高速多元化扩张的背后，隐藏着不少问题，甚至是致命的： 1、所有项目规模都很小，市场占有率极低。 2、面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模，集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被迫继续小打小闹。 3、业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。 1991--1993年：边缘期，战略初步形成，1988~1993年万科东一榔头西一棒，净利润、净资产收益率连年保持20%以上，但实际上业务并不稳定、没有竞争力。1991~1993年中国进入泡沫经济时代。市场中充满了对暴利的躁动，王石开始对万科的发展开始重新战略性的思考。 1993年，国家实行严厉的宏观紧缩政策，万科“摊大饼”式的业务结构遭遇寒冰，不得不开始缩减战线，实行“削藩”政策。1993年1月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加速资本积累迅速形成经营规模的方针，确立城市居民住宅为主导业务。万科实际战略调整包括：①从多元化经营向专营房地产集中；②从多品种经营向住宅集中；③