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房地产企业所得税汇算清缴

16个疑难问题解析

一、房地产开发企业跨地区项目部经营模式纳税地点问题异地项目部不办理营业执照、不属于独立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总由总机构统一汇算清缴所得税。

1.企业违法

企业外地项目部收入全部就地缴纳企业所得税如何处理？企业未开具《外管证》，而被项目所在地主管税务机关全额就地预缴所得税，总机构如何处理？

答：因企业违反规定未开具该证明，无法提供相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，而被所在地主管税务机关全额就地预缴的，预缴税款暂不能到总机构扣除，项目部经营收入、职工工资和资产总额仍应全额汇总到总机构，由总机构按规定申报缴纳企业所得税。1、竣工证明已报房地产管理部门备案（不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）。

2、开始投入使用：是指开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已实际投入使用。

3、取得初始产权证明。

完工与未完工对所得税的处理是不一样的，未完工所得税是预缴，已完工所得税是汇算清缴。

（二）房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？

房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？答：根据国税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。三、如何理解房地产企业核定征收的问题国税发[2009]31号文第四条规定：企业出现

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

1、房地产企业非正常原因情况下是否核定征收问题。如：企业已设置账簿，但由于某种原因（如会计资料被盗，有报案记录），导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。

对于这种情况，能否适应核定征收，是按核定应税所得进行征收，还是核定毛利率征收？视丢失、残缺不齐程度情况，由主管税务机关确定。根据征管法规定，如果成本费用不全，应核

通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总或成本费用总额的`````

3、不允许事先核定的企业。国税函[2009]377号，以下类型企业不实行：享受优惠政策的企业；汇总纳税企业；上市公司；银行及其它金融企业；经济鉴证类社会中介机构；国家税务总局规定的其他企业。

四、房地产收入确认的若干疑难问题1、国税发[2009]31号文第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。房地产企业所得税收入确认与会计准则收入确认有差异。

准则规定，按合同规定预收的款项，一般通过“预收帐款”核算。

2、项目已竣工仅部分收取或者仅取得定金如何确认收入。会计房地产企业开发项目办理竣工备案，即达到了完工标准，当年度宣传费（是指在完工年度不得重复作为计提基数）。一些省市干脆没有出相关文件，只靠口头解释。

4、以租抵售收入额确认问题。

某公司“轻松保租”方式销售，即销售商铺时按合同金额的50%收取楼款，余下50%未收取楼款，但约定由该公司在售楼后的该铺的租金收入来抵顶。按规定

入征税（实质重于形式的原则）。

5、假按揭确认收入问题5年内以50%的保租额也应按销售不动产收某公司以公司内部高层人员名义办理了十套商铺的按揭。收到银行的按揭款记入“其他应付款—借款”，没有作销售处理。如果房地产开发企业以虚假的按揭贷款形式取得“售房收入”，同时向“购房人”开具了商品房销售发票或“购房人”办理了《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》等手续，则无论房地产开发企业以后对该房屋是做销售退回

国税发[2009]31号文件规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，等签订销售合同（预售）合同后才予以纳税。

应区分为签订合同前（不预征）和签订合同后（预征）。

7、视同销售处理问题

（1）视同销售行为：

用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币资产等。

开发产品转作自用不视同销售。

(2）确认收入地点：初始登记、取得产权证之前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。财税（2010）121号文件，免租期按原值缴纳房产税。

五、销售未完工开发产品疑难问题处理1、31号文第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（二）开发项目位于地及地级市区及郊区的不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

3%。

（四）属于经济适用房，限价房和危改方的，不得低于2、销售未完工开发产品预缴申报处理

销售收入”

本年预售收入预计计税成本＝本年结转销售收入预计计税成本——附表二15行“其他视同销售成本”本年预售收入预计计税成本＝预售收入*（1－预计计税毛利率）待摊税金的处理：

如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附表三扣除类40行“其他”调增调减。

完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。

征管要求：

完工年度汇算清缴申报时，出具报告——完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况，税务机关需要的其他相关资料。房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。

第二种不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的那年税前扣除。

上述哪种方式是正确的理解？国家税务总局纳税服务局人，第一种理解是正确的。

六、政府返还土地出让金和返还税收的处理1、土地出让金返还的会计处理企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本。而后政府给予返还款一般应确认为政府补助的性质。

与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府付部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

问：A企业购买土地，国土局挂牌价100万元并按照100万元开票给企业，企业按照与政府签订的协议缴纳40万元，另外60万40万元的补贴由地方政府与国土局结算，不拨付给企业。企业按照元计入无形资产—土地并按规定期限摊销，请问政府补贴60万元是否应征所得税？如果征税，是否允许企业按100万元计入土地成本进行摊销？答：根据企业所得税法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，都应计入收入总根据会计准则来，可以资本化的计入资产，不能资本化的计入财务费用。

3、问：企业将资金无偿借给关联方，同时又向银行支付利息税前扣除问题。

答：企业如果有银行贷款但将资金无偿借给关联企业或个人的，其相当于银行贷款利息支出的部分（与生产经营无关）不得在税前扣除；

贷款自有资金出借确实未收取利息的可不计算利息收入。

企业将资金无偿借给关联企业使用，其向银行支付的借款利息中应由关联方负担的部分，不得在税前扣除。

4、房企借款约定几年后一次性支付利息，收入、扣除如何确定？利息收入，按照合同约定的债务应付利息的日期确认收入的实资产损失。

九、企业支付违约赔偿金扣缴个人所得税问题

关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复

国税函（2006）865号规定：商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房认不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付的违约金，属购房个人的“其他所得”，由房产公司代扣代缴个人所得税。

如因延期交房支付的违约金，不属解除合同之类，不代扣个人所

企业是否重复列支成本。

（3）材料和设备的区别，甲供设备施工方不缴纳营业税。

税[2003]16号：其他建筑安装工程的计税营业额也不应包含设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。财2、甲供材料，发票如何开具？（1）销售自产货物并施工——自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）

（2）商贸公司销售外购并施工——全额货物发票（一般混合销售）（3）建筑公司销售外购并施工——全额工程发票（包工包料）

以上：同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票或者是两票）其发生设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

3、租入并装修的售楼处，租金、装修费用计销售费用。

4、房地产企业利用规划配套设施作为售楼部、样板房设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

5、停车场所的税务处理

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。处理。

十二、房地产开发特殊预提费用的税务处理问题

所得税汇算前，房地产开发特殊预提费用的税务处理。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发飘发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（二）公共配套设施尚未建造成尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府直交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

1、出包工程结算款的预提处理。

2、公共配套设施成本的预提

（1）预提条件（同时符合）：

A已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；

B尚未建造或尚未完工的；

C企业提取该项费用应以政府相关部门出具的《预算价格审批表》为依据。

（2）预提金额的确定：

公共配套设施预提成本＝预算造价-已实际发生的公共配套设施成本

3、报批报建费、物业完善费的预提物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其得的，不得计入计税成本，除了前述三项费用在汇算清缴前可以按规定预提。

后又取得，允许追补，但追补期限不得超过5年，但得做专项申报说明。——青岛地税

十四、房地产企业向境外支付设计费商标使用费等涉税问题

以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公正机构的确认证明。

房地产企业如何计算企业所得税

房地产企业如何计算企业所得税？ 在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确? （1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。 （2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。 （3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。 （4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。 （5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。 （6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。 （7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。 （8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。 （9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。 （10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。 （11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。 解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一) 案件点评：本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。 一、案件基本情况 （一）案件来源 2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。 （二）企业基本情况 某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰，物业管理。 该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售29298.42平方米。 该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。

如何检查房地产开发公司的企业所得税

如何检查房地产开发公司的企业所得税 2005年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第四次把房地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。作为税务主管机关我们也应该深入的研究这个行业的特点和税务违法行为的规律，制定相应的应对措施和检查重点内容。下面我根据收集到的资料信息，探讨一下对房地产公司企业所得税税务检查的方式方法。 如果我们把房地产企业只是简单地看作一个普通的行业来对待，那就大错特错了，我们就帐论帐只能查出点费用问题和发票问题，不能达到稽查效果。 房地产企业有非常特殊的行业特点必须认真分析研究，才能解剖税收漏洞。 房地产企业的经营流程大致是审批、立项、招标建设、销售、物业管理。审批手续烦琐，时间较长，费用支出环节多，有大量的文字资料需要参考，财务数据相对滞后、资料单一，缺少参考资料，无法发现问题，所以检查中应该从以下几方面入手： 第一，要收集纳税人的基本信息 要了解纳税人的机构组成，是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发项目，是否有挂靠机构或挂靠项目。资本构成，股份构成，是否有银行借款：期限、应付已副利息；与建筑商或销售商的关系交易。 第二，要收集开发项目的基本信息 开发项目名称、总投资，资金来源；开发商品类型是商业店铺还是商品住宅，有无其他应税建筑物或其他商品；开工时间、竣工时间、销售时间；销售方式是自售还是代售还是其他销售；征用土地面积，实际利用土地面积、未开发面积；建筑面积（套），已经销售面积（套），未销售面积（套）；销售平均价格、平均成本、平均利润；予收帐款情况，是否予售。 第三，要实地检查，审查销售平面图 要和售楼经理座谈，要索取销售平面图、要审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。第四，要审查帐务资料 要求纳税人提供完整的纳税资料包括帐本、报表和发票，还要提供项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，与政府机关的交纳的各种税费。从收入、费用、税金三方面审核。 （一）收入检查要点： 1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。 2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润： （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）将开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。 3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义(第二版)

房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义 完工年度企业所得税处理 为什么要确认完工年度？ 《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。” 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号） 第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 完工结转四部曲：

确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。 某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：

房地产开发企业所得税管理办法

房地产开发企业所得税管理办法 潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章总则 第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。 本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。 第二章应税收入 第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。 房地产开发业务收入包括: 商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等 ; 其他业务收入包括: 销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。 第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。 第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工 : 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）; 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入 ; 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。 第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入 : （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中 约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开

关于房地产企业所得税管理问题与对策

关于房地产企业所得税管理问题与对策 发表时间：2018-05-14T15:29:17.647Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第35期作者：黄凤妹[导读] 随着我国房地产行业的蓬勃发展，目前房地产业已跻身于国民经济的重要支柱行业之内。 福建福州 350015 摘要：随着我国房地产行业的蓬勃发展，目前房地产业已跻身于国民经济的重要支柱行业之内。房地产的税收收入，尤其是企业所得税收入也随着房地产市场的快速发展而逐年增加，成为了国家和地方税收收入的重要组成部分。通过提高税收征管质量使房地产企业所得税收入达到应收尽收，从而更好地服务社会主义经济发展，成为当前重大的现实问题。基于此，本文主要对房地产企业所得税管理问题与对策进行了简要的分析。 关键词：房地产企业；所得税管理；问题与对策 引言 近几年来随着国家经济的不断发展，人们生活水平的提升，房地产行业快速发展，已经逐渐成为了中国经济发展中的主要部分，房地产业的发展也为税收带来一定的问题，对税收部门所得税的有效控制落后，因此要及时对房地产行业的所得税管理问题进行纠正，及时整改。 1房地产企业所得税概述 1.1房地产行业的定义 根据中华人民共和国国家统计局国民经济行业分类，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动，以及其他房地产业。本文研究对象为第一类一一房地产开发经营。房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 1.2税收征收管理的概念及其风险 税收征收管理是指税法执行性管理，即税务机关为使得税法得到具体实施，对税务工作人员进行组织、计划、协调、指挥。具体有以下环节：税务登记管理、纳税申报管理、税款征收管理、减税免税及退税管理、税收票证管理、纳税检查和税务稽查等管理环节。税收征收管理活动，主要目的是保证税收收入及时足额解缴入库，充分实现税收对我国经济的调节作用。而税收风险，是指在税款的征收过程中，由于制度缺陷，政策制定失误、管理失效，以及一些不可预知和不可控的因素所导致的税源恶化、税收调节功能弱化、税收增长无力、最终引起税收收入无法配合政府，实现其职能需要的风险。其风险主要包括税务机关和执法人员执行税务制度不当以及纳税人税法不遵从行为偷逃漏税而导致的风险。 2房地产企业所得税管理存在的问题 2.1纳税人主动纳税意识较差 房地产投资者以及纳税人在多样性方面存在问题，不符合税法，导致了后期的管理困难；另外，房地产业发展较快，但是管理方面却比较落后，这就直接使得税务机关对于房地产在进行管理的过程中存在不到位的现象。 2.2政策不明确，收集管理有盲点，逃税时有发生 2.2.1销售收入不按照规定执行 该房地产企业在预付款中记录了“其他应付款”科目，银行名义预付款到银行的房屋买家进行预付款，只能在隐性收入限额之前进行表面上的变更等业务，实际运作中，由于工程项目成本账户的销售滞后，无法确定。一些没有收入的房地产开发企业不会在项目成本完成后，收入和成本在同一时间进行转入。按照“企业会计制度”规定，在完成了上述的工作之后，就可以采取后续的开具发票等工作，或者在此基础之上取得购买方的付款确认书，确认为营业收入。应当按照国家所得税的规定及时收到税款，预付税款。会计制度在不同时间确认销售税支付义务法规和税法，因为开发商不了解税法的原因，出售和交付商品房长期挂“预收账款”科目，延期开具发票，销售收入没有进行及时转移，造成逾期未缴税款。 2.2.2费用不按照规定计算 按照用途成本，房地产的开发大致可以分为以下四类：土地开发成本房屋的开发成本、相关配套设施的成本以及代理商后期的项目建设成本。一些企业在发票工作这方面的内容是存在较大的问题的，一是会提高施工的成本，从而减少了税收的来源。二是企业开发现有的项目，个人开发项目不大，但大部分是分阶段的滚动开发，这使得企业人为地提高了开发成本优势。根据企业在完成土地出让合同交付土地租赁合同之前，在项目开发过程中的搬迁补偿，在项目规划设计费用的早期开发中支付初步工程费用，相关设备的建设费用，这些内容都是包含在开发成本之中的，如果不按照相关的分配来计算当前的开发成本，这就肯定会导致税费成本的不断增加，从而降低了目前的应缴税款。三是企业进行相关膨胀成本的计算，使用预扣就不需要支付，这对当年度应纳税所得额的影响是比较大的，会直接造成利润的损失，导致人为操控利润问题的存在。 3加强房地产企业所得税征管的对策 3.1完善与优化房地产企业所得税税制 （1）优化税种设置，应根据房地产市场的运行流程来设置税种，税种应多分布于房地产的保有环节，少分布于房地产的流通环节。（2）提高房地产税收政策的立法等级。要想减少管理房地产所得税的风险等级，首先要提高该类税收政策的效力，使相关的政策和规章升级为法律，使税务部门对该类企业的征税有法可依。与此同时，还应该加快税收基本法的立法。（3）完善房地产税收法律体系。要从完善房地产税收实体法、房地产税收程序法做起。完善房地产税收实体法，关键是要修改关于房地产企业所得税管理的法律。加快程序法的制定。 3.2加强房地产企业税源信息采集与管理 3.2.1区分税源大小，实行分类管理

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例（一） 案件点评： 本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。 一、案件基本情况 （一）案件来源2007年6 月，市国税稽查局接群众举报： 称某房地产公司2006 年销售给甲公司价值 5444.23 万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。 （二）企业基本情况 某房地产公司成立于 2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型： 其他有限责任公司，注册资金：2000 万元人民币，经营范围：该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39 亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11 万平方米，整个项目分为 A、B、 C、D 四个区，其中ABC区已于 2006年1月完工，A区可售面积 10853.54 平方米，已售 2663.38平方米，B区可售面积

35383.23 平方米，已售 16841.69平方米，C区可售面积 22161.66 平方米，已售 9793.35 平方米，小计可售面积 68398.43 平方米，已售 298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积 41094.86 平方米；合计可售面积 109493.29平方米，已售 298.42 平方米。 该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85 万元；税务机关调增应纳税所得额 25.94 万元，调整后2003年亏损额为 16.91 万元。该企业申报2004年度实现租赁收入 10.38 万元，其他收入2000 元，纳税调整后所得为亏损 153.41 万元；税务机关调增应纳税所得额 49.74 万元，调整后2004 年亏损额为 103.67 万元。 2005 年实现其他收入 14.59 万元，预售收入预计利润 750.71万元，经纳税调整后2005 年度应纳税所得额为 139.34 万元，弥补2003年亏损 16.91 万元及2004 年亏损

房地产企业企业所得税政策.doc

第三章房地产企业企业所得税政策 第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件） 一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。 第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。 三、收入实现的条件。 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 （二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上

房地产开发经营业务企业所得税处理政策

房地产开发经营业务企业所得税处理政策 一、国家税务总局公告【2014】35号文关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告： 2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》(国发[2014]5号)，取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下： 一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。 房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。 二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。 三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。 主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。 四、本公告自发布之日起30日后施行。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十六条第二款同时废止。本公告施行前房地产开发企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按本公告执行。 二、国税发【2009】31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法 1、依据国家税务总局公告2014年第35号国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告，本法规第二十六条第二款自2014年7月16日起废止。 2、依据国家税务总局公告2018年第31号国家税务总局关于修改部分税

房地产集团企业所得税管理大全

广州吴克红税务师事务所 广东源恒软件科技有限公司 ★ 《房地产集团企业所得税管理大全》 2015年房地产税务总监特训营第二讲 ★只有站在巨人的肩上，你才能领先于同行，为公司创造税收成本的竞争优势★欢迎房地产企业税务/会计/财务经理及总监以上岗位报名学习参加,限额80人。【课程背景】中国房地产行业处于“千夫所指”最恶劣社会环境之中，是非法红头文件和极左执法的最大受害者之一。纳税额高达房屋销售收款15%~20%。如何突破苛刻繁杂红头文件的重重围困，还原纳税人遵从税法的简易法则？ 既要“高度遵从税法”，又要“强力控制税收成本”，是房地产企业税务经理的双重职业使命。面临被破坏而混乱的企业所得税法制，房地产企业税务经理人如何决策才能够以当前社会所能接受的力度，有效维护纳税人的权益，帮助公司实现“高度遵从所得税法”和“严格控制所得税成本和现金流出”双重目标的完美结合？ 【课程特点】 ☆全力关注房地产开发业务税务征纳实践与税法（红头文件）的突出矛盾，推广行之有效的解决方案； ☆正确看待国税发[2009]31号文件的法律效力；识别违法红头文件，精确剖析税法，全面了解房地产企业所得税管理和稽查局检查中的税务争议点，分享如何突破极左文件和极左执法的重围，依法保护投资者的合法税收权益； ☆精深掌握房地产企业所得税管理的全部细节，消除一切模糊不清；推广在实践中操作有效的税收成本和现金流控制方法，创建国内地产同行传播最佳税务实践经验分享平台！ 【课程内容】 1、房地产企业所得税如何避免被国税局管辖，有何益处？ 2、很多在港上市的著名内地房地产企业在向境外母公司（上市主体）分配利润和支付股东贷款利息时被内地国

房地产开发企业所得税

房地产开发企业所得税 纳税评估指标体系 ,试行, 第一条为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估～提高纳税评估质量～根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》～结合房地产开发企业的行业特点～制定本评估指标体系。 第二条房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的规定执行。 第三条房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后～主管国税机关必须对其进行全面的项目评估,也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。 第四条纳税评估资料的收集 ,一,企业申报资料 1(企业纳税申报表及附列资料, 2(企业财务会计报表, 3(企业其他申报资料。 ,二,纳税人提供的涉税管理资料 资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书,注明了1. 房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容,。 2.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地～并取得由土地部门签发的土地使用证书。

3.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后～通常都要进行旧房拆迁工作～拆迁时房地产 开发商要与拆迁户签订拆迁协议～并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。 4.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委,发展计划局,申请立项～在得到项目立项批复,规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容,以后才能进行房地产开发。 5.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记～在得到建设工程项目登记备案的通知,注明了项目建筑面积～备案有效期等内容,后才能进行建设。 6.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批～并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限～并附有地形图和审批单,注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容,。 7.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证,注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容,才能够进行开发。 8.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程～并且与建筑施工单位签订施工合同,约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容,。 9.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证,注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容,～方可进行施工。

某房地产公司税务健康检查报告

中国房地产税务师chinataxplayer@https://www.wendangku.net/doc/6715042536.html, XX房地产公司 －税务健康检查及管理建议书 受贵司管理层委托，本人于2009年6月27日至2009年6月29日对贵司进行了税务健康检查。税务审计主要通过查看会计凭证、纳税申报表、企业所得税汇算清缴报告、税务处罚决定书、税务文档、税务测算底稿以及与贵公司税务专员和财务人员的沟通进行。 在整个税务审计过程中，我们深刻的感受到贵司管理层、财务部和税务管理部对税务工作的重视，且贵司财务和税务管理团队具备较高的处理复杂和重大税务问题的能力。 本次税务健康检查的出发点是了解情况、确认公司税务管理有无重大疏漏并提出概要性改进意见，不包含具体的税务筹划建议。鉴于此，现将本次税务健康检查过程中发现的问题呈报公司管理层，并对部分问题的改进提出参考意见供公司管理层参考。由于时间关系，本报告较为简短，重在陈述问题，省去对法规的引用及其他修饰性语言。 一、税务管理工作 诚如上述，我们认为贵司处理复杂和重大税务问题的能力出众。在这一良好基础之上，我们建议贵司财务部应加强税务基础工作的管理。 我们注意到由于贵司税务专员更换较为频繁，出于工作的延续性和知识的传承性角度考虑，我们建议杭州公司从两方面考虑： １、 稳定税务管理团队； ２、 建立完善的税务档案制度，并以运营的思路建立起项目和公司层面的税务控制体系。完善的税务基础工作，有助于财务总监把握税务 工作状态，做出合理的决策，做到既收了西瓜，也捡了芝麻，避免 出现无谓的失误。 二、 企业所得税汇算清缴问题 本次税务审计抽查了贵司０７、０８年度的企业所得税汇算清缴报告。我们发现，因为０８年以来税务法规变化频繁，新法规不断颁布，给税务师 1

36、关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发[2009]31号)

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建

造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

房地产开发缴纳企业所得税示例共19页word资料

房地产开发缴纳企业所得税示例 近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理的规定，为便于理解和掌握现行房地产开发企业所得税政策，本文按房地产开发企业的开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳理，并结合实务举例进行分析，希望对征纳双方有所帮助。 一、开（筹）办期间 开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。 国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。 1.业务招待费、广告费和业务宣传费 国家税务总局公告2012年第15号规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。 2.开（筹）办期间不计算为亏损年度 根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通

知》（国税函[2010]79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条的规定执行。 例1：某房地产开发企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2011年6月开始生产经营。 要求：确认开始计算企业损益的年度。 案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，只能在“开办费”科目中归集。企业自开始生产经营的年度，是开始计算企业损益的年度。如果筹办期的结束和经营期的开始，两者处于同一年度，则应分别按照有关规定确认筹办费摊销及经营年度的开始。因此，该开发企业在开始生产经营年度的2011年6月起开始一次性或分期扣除开办费；若2011年度发生了亏损，则税法确认的亏损年度就是2011年度，而不是2010年度。 例2：接例1，经核查：（1）该开发企业2010年3-12月、2011年 1-5月筹建期分别发生业务招费10万元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元；（2）2010年6月投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息支出8万元计入了开办费；（3）2011年3月，购建固定资产（营业楼）所支付的设计费、部分材料费共计10万元计入了开办费；（4）该企业选用在开始经营之日的当年一次性扣除开办费。

房地产企业所得税的预缴和汇算清缴

房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 , 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》: , 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出 预计毛利率，计入当期应纳税所得额。计税毛利率确定为: , (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。 , (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。 , (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。 , 取得预售收入时: 预计毛利=10800000×5%=540000 国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。“实际利润额” 借:递延税款—××项目—所得税 135000 贷:应交税款—所得税 135000 开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635 贷:开发产品—1号楼 4062887 —3号楼 3962887 —4号楼 2489861

国税发[2009]31号: , 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛 利额， 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项 目与 其他项目合并计算的应纳税所得额。 , 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之 间差异 调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。 , 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工 程成本 确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 , 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》 (国税函 〔2010〕201号): , 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发 〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企 业所

房地产公司税收筹划案例

一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最

房地产企业所得税纳税筹划

房地产企业所得税纳税筹划 一、选题的背景及意义 （一）选题背景 房地产业是国民经济的支柱产业,也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温,房地产交易日益频繁,房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中,大宗房地产交易因涉税金额多,税收负担重,令许多房地产企业都对此感到头疼,因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时,部分地区当前存在的房地产市场过热现象,也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头,导致市场成交量的减少,意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小,在这种情况下,通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。 （二）选题意义 在市场经济条件下，纳税人希望减轻自己的税收负担，这是再正常不过的事。问题是用什么手段达到自己的目的。偷税、骗税、抗税、欠税等手段是违法行为，不但不允许，而且还应受到惩治包括缴纳滞纳金，罚款等，极大的加大了税务成本，情节严重的，被吊销营业执照、刑事责任等灭顶之灾。与通过违法行为进行节税相比较，合理合法的进行税收筹划显然更能够使企业实现利润的最大化。税收筹划要根据企业实际情况，如果筹划成本大于筹划收益，那么往往认为筹划活动是不经济，只是无用功。同时税收筹划其实是与法律打“擦边球”，偷逃税与合理避税是一线之隔，在实践中如果不能准确熟知法律条文，没有很专业的理论知识，往往适得其反，导致筹划活动的失败，必然受到法律的严惩。因此企业所得税筹划是十分专业，具有极大的风险性，必须具有一定的理论和实践的指导方能展开。 伴随着中国经济的发展企业税收筹划活动越来越多，纳税筹划被很多的企业用于虚增成本、费用等，而且这种趋势在中国变得越来越多。但由于企业对所得

房地产行业企业所得税汇算清缴手册

2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册 目录 一、房地产企业 1.1 基本规定 1.2 收入的税务处理 1.2.1收入的确认 1.2.2 视同销售 1.2.3 未完工开发产品计税毛利率 1.2.4 实际毛利额 1.2.5 租金收入 1.3 成本、费用扣除的税务处理 1.3.1 一般规定 1.3.2 配套设施的扣除 1.3.3 佣金(手续费)的扣除 1.3.4 利息的扣除 1.3.5 资产损失的扣除 1.3.6 自用开发产品折旧的扣除 1.4 计税成本的核算 1.4.1 成本对象的归集原则 1.4.2 计税成本的具体内容 1.4.3 计税成本的核算程序 1.4.4 共同(间接)成本的分摊 1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定 1.4.6 预提费用 1.4.7 停车场所的扣除 1.5 特定事项的税务处理 1.6房地产企业的预缴及退税问题 1.7 2018年新政 一、房地产企业 1.1 基本规定 一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。

（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》） 三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 （摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 1.2 收入的税务处理 1.2.1收入的确认 一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销