昌乐市场调研报告及项目营销策划方案(简)

昌乐市场调研报告（世纪丽华）

一、目前环境分析

自2010年政府对房地产市场进行宏观调控以来，全国房地产市场开始低迷疲软，进入了一个冬眠期。2011年甚至没有出现“金九银十”的市场局面，全国一二线城市在限购政策的影响下形势严峻，投资客户退出市场，刚需客户被短期压制。

而对于昌乐这样的县级城市而言，国家的政策调控以及限购影响却是甚微，最大影响是调控导致一二线城市大幅度降价的消息被媒体放大宣传后带来的严重的观望情绪。昌乐房价并没有在国家此次调控中出现降价的波动，反而呈现出稳重有升的势头。

2012年开始全国房地产市场出现回暖趋势，究其原因，一是银行基准利率下调，让民众产生房产调控出现松动，房价无下跌可能，持续观望已无意义的观念；二是部分刚需客户被释放，年轻人首次置业与改善型置业客户在被短期压制后部分释放，出现了一段时间的购房热潮，不少项目均有相对不错的成交量。

二、周边相关项目调研情况

1、海利商城：位于利民街与文化路交汇处，建筑面积约5万平米，其地段优势略逊于我项目，周边金融机构、人民医院、实验小学、百货大楼、佳乐家超市等也一应俱全，但其项目操作粗糙，商业甚至部分为翻新楼。住宅低价3580元/㎡，优惠150元/㎡；商业价格区间在8000-12000元/㎡，目前住宅剩余不多，商业销售进度缓慢。

2、黄金国际：位于原劳动局地段，建筑面积8万平方米，主要建设高层商务办公楼、沿街商铺、高层高档住宅、多层绿化园林建筑。商业价格区间在6000-11000元/㎡，无明确优惠政策推出，优惠需申请，销售面积灵活多变，可二层连买；销售情况不甚理想。

3、齐城商会大厦：位于新昌路中段（原昌乐宾馆），就建筑而言

是比较国际化的商务办公楼；东临火车站，北近309国道，交通比较便利。主要为写字间，11、12层可单卖，单价3350元/㎡左右；11层以下为商务酒店招商，12层以上按层卖；项目建筑为钢构，在昌乐属首家。

4、名仕豪庭：位于利民街与方山路交汇处，建筑面积约20万平米，包括沿街商业、多层和高层住宅。目前仅有一栋高层在售，销售率不高，其余并未推出，价格在3300-3700元/㎡之间，层差30元；以130㎡以上大户型为主，小户型后期推出。

5、新宇佳苑：位于新昌路与东村街交汇处，总建筑面积4万余平米，由7栋多层、2栋高层及沿街商铺组成。目前住宅已基本售罄，沿街商业在售，销售率40%左右，有两层和三层商业，三层价格为3680元/㎡，一层最高为10980元/㎡，二层价格在5800-9800左右元/㎡；面积在300-1000平米之间，优惠需申请。

6、润泽龙凤苑：位于新昌路与昌盛街交汇处，占地288亩，建筑面积约36万平方米，配有会所、幼儿园、社区医院、超市、步行街等生活配套，绿化率36%，约有2000个车库及车位，是昌乐目前较大的综合性楼盘。目前仅有高层在售，最低价格3380元，均价3630元左右，层差30元，面积80㎡—130㎡；售楼处有三组客户咨询，现场销售状况不错，但有部分已购房客户反映工期过长，已出现对开发商失去信心的状况。

7、泰和世家：位于位于昌乐县城新昌路南段，北至洪阳街，南到消防队，西与豪景海岸隔路相望，紧临小西湖公园，南有小丹河水库和“月亮湾”影视城。项目总占地面积10万多平方米，总建筑面积14多万平方米，绿地率近38.8%，有1.4万多平方米的地下停车场，再加上地上停车位、车库，号称拥有1：1的停车位。一期9栋多层和3栋高层在售，但预售证未办理。多层均价3400元/㎡，层差60元，所剩房源不多；高层均价3150元/㎡左右，层差40元，销售进

度一般；交定金后98折加10000元优惠，需申请。

8、碧泽园：位于新昌路南首，消防大队南临，项目以多层为主，辅有一栋高层住宅和一栋商务写字楼，建筑面积约17万平米，绿化率38%，容积率1.5，小区内规划比较吸引购买力；高层售罄，多层剩余房源不多，均价3800元/㎡左右，外墙贴磁砖，室内铺地砖，无优惠；写字间称已被教育局和行政服务中心团购，商业价格为定，项目年底交房。

9、宝都华府：位于新昌路590号，消防大队斜对面，建筑面积约12万平方米，地中海风格，包含高层电梯洋房、多层花园洋房和西班牙风情商业街等；目前未开盘，价格未定，面积区间85-230㎡，预计10月份开盘，现场有两组客户到访，预计蓄客情况相当不错；目前县级市场对于地中海、托斯卡纳等异域风情的建筑风格颇为敏感，往往销售颇佳，此类异域风情的建筑以赏心悦目的景观，耳目一新的建筑外立面以及其它一些“高档”配套吸引了大量的购买力。预计该项目的开盘销售会比较火爆。

10、安信雍景湾：位于利民街156号（原环保局），以多层花园洋房为主，项目规划品质高，以景观和区内配套为卖点，多层三层3788元/㎡，一层带花园4498元/㎡，高层价格未出，目前未开盘，处于蓄客阶段，交2万订金顶5万，订金可退。此类拥有漂亮外观、景观和完善配套的项目对于政府事业单位人员、企业精英、个体业主等非常有吸引力，预计开盘销售会很不错。

11、畅和世纪大厦：项目位于我项目西邻，与我项目拥有同样的地段和配套优势，是我项目目前最大的竞争对手。其项目前仅有部分写字间在售，且价格高于我项目，均价在3900左右，但其写字间属精装修，故价格还可接受。商业部分属于内铺商场形式，无沿街商铺，目前还未开始销售。

小结：通过市场调研发现，昌乐目前众多项目普遍住宅销售远远

好于商业，各项目商业销售几乎都处于停滞状态；而住宅销售也是长时间积累的，很少出现销售非常火爆的项目，新开未售的宝都华府、雍景湾等项目预计会相对好一些，分析其原因如下：⑴因为商业价值体现高，所以几乎所有项目都配套有商业，但目前昌乐从经济、人口等各方面因素都难以消化如此多的商业用房，因此，商铺的升值潜力以及投资回报等成为商铺销售中至关重要的竞争力；⑵昌乐房地产市场的宣传推广不甚理想，推广渠道开发不力，通常都是短信、报纸、派单、户外等通俗渠道，网络、公共场所等渠道并没有完全开发，本土网站、百度贴吧、微博等低成本的推广渠道使用率不高；⑶之前所开项目无亮点，千篇一律，同质化严重，导致购房者审美疲劳，难以引起购买冲动。随着雍景湾、宝都华府等景观赏心悦目、建筑耳目一新的项目开盘销售，将会给昌乐房地产市场的开发带来不小的波动。

三、市场调研分析

通过本次市场调研，针对客户群体及房地产格局做出如下分析：客户群体分析

1、对户型要求高。

比如南向的客厅和卧室，卫生间的布局，比较关注得房率的高低。首次置业的客户面积需求在80—90平米左右，改善性购房客户面积需求在120平米以上。

2、对小区配套要求较高。

注重小区规模大小，配套是否完善，物业管理是否规范，孩子上学、购物等是否便利。城市目前工作时间偏早，夜晚休闲娱乐不能太晚，购买力没有得到完全释放，消费空间小，消费半径短，市民的选择是十分实际的。

3、注重小区环境的营造，对物业管理的要求高。

渴望舒适，安静和空间，对景观绿化等有需求，但对物业管理多数持怀疑态度，这与目前昌乐物业行业的不完善有关。物业管理已成

为客户购房的一个必须考虑的问题。

4、价格敏感度高，购房心理现实。

县级城市购房客户对价格的敏感度很强，价格对市场的引导作用很大，只要价格足够诱惑，配套、品质、物业等购房参考元素都可以被价格所弱化。

5、对多层房心存依恋，对高层房未能完全接受。

目前昌乐市民对于高层依然无法完全认同，心理依然偏向多层。原因为高层公摊大，后期费用高等。但是目前市场上存在少部分认可高层的客户，也有部分因高层价格便宜而选择高层的客户。

6、注重教育

客户注重下一代的教育和成长，如果条件许可，愿意承担更多费用在好学校附件置业。

7、区位优越感强烈

对于中心城区认同度很高，中心区域周边则抗性较大，除非有足够的价格诱惑。

小结：随着昌乐房地产市场的发展，经历过楼宇经济带来的购房热潮洗礼后，昌乐购房客户已经没有了昔日买房的盲目，而是更加趋于理性购房。购房时会更多的考虑价格、配套、景观、物业、品质等各种因素。

昌乐房地产格局

1、供求格局：住房供需出现短期失衡

由于近两年大量房源涌入市场，还未进行消化，2010年国家即对房地产市场进行调控，使房地产市场持续低迷，各大开发商手中囤积了大量的房源；而购房客户由于调控而被短期压制，产品无法快速去化，因此，以后几年内将不会出现前几年大量房源涌入市场的情况，主要以消化囤积房源为主。

2、房价格局：

通过调研可以发现，昌乐房价始终保持着稳中有升的趋势；站前街以北价格与中心城区价格差距很大，南部行政新区与市中心城区价格相差不大，随着市政府的搬迁，南部行政新区与市中心城区的价格将会继续保持不大差距甚至持平。

3、产品格局：多层仍为香饽饽高层潜力仍需考察

昌乐市民对于高层的认可态度仍然要落后于多层，但已有部分人群逐渐认可高层，当然，不排除因为价格因素而购买高层的人群。随着大量高层和小高层项目的集中投放市场，高层产品出现供大于求的市场现象，此现象的出现与人们对高层的认可和政府的相关政策有关，高层的认可与消化周期及其升值空间体现将会需要一个较长阶段，但就本地土地储量和土地价格以及城市发展方向来看，未来高层必然成为一个不可逆的趋势。

世纪丽华项目营销策划方案（简）

一、项目优劣势分析

通过市场调研对比，对项目的优劣势进行分析归纳如下：

优势：

1、区位优势

项目位于昌乐真正的城市核心，周边人民医院、实验小学、佳乐家超市、火车站等各种生活配套齐全，教育、购物、出行等十分便利。

2、商圈优势

项目位于利民街中段，毗邻新昌路，拥有浓厚的商业氛围和充足的人流量，中百商场的入驻，加之原有的家乐家超市，构成了一个以

项目为中心辐射周边的成熟商圈，商业价值提升潜力巨大。

3、价格优势

项目目前价格除商业外相比较而言具有一定优势，县级城市购房群体对于价格的敏感度还是比较高的；后期随着销售进度的加快，目前价格仍有一定的提升空间。

劣势：

1、开发周期过长，导致客户对项目信心不足，缺乏安全感，同时被竞争项目分流了部分客户。

2、推广不足，认知度不高。项目目前推广力度严重不足，仅有项目围挡户外广告，导致知名度不高，甚至项目周边的个体业主都不知道项目名称。

3、商业价格过高。通过市场调研了解到，项目的商业价格在目前而言高出市场价格很多，但是从长期来看，待项目及周边商业市场培育完善后，此价格是可以接受的。

4、户型设计缺乏吸引力，布局不合理，利用率不高，难以在市场中保持竞争力。

5、项目内缺乏必要的景观及休闲运动配套，项目的景观及休闲运动设施的配套在一定程度上影响项目的整体品质，目前项目景观缺乏亮点，更没有休闲场所，势必影响销售。

二、项目推广策略

1、广告推广整体思路

市场预热期：采用户外、工地围墙、报纸、短信、网络等密集轰炸的方式，对项目的配套及项目卖点进行市场宣泄，加强目标客户群对项目的认知与购买信心，引发购买冲动。

强销期：深入的进行项目与产品的卖点挖掘，对卖点进行局部描写和细部放大展示，进一步刺激客户购买欲望和信心。

持销期：进行企业品牌和项目品牌推广，结合物业管理以及项目

所倡导的生活方式展示，促进客户之间的口碑传播，多重刺激引发客户的强烈购买冲动。

尾盘期：宣传上强调项目处于城市中心，以成熟商圈和项目的投资升值潜力为吸引，结合一定的促销手段加以清盘。

2、不同销售阶段的媒体组合策略

（1）各媒体优缺点分析

媒体种类优点缺点

报纸灵活及时，时效性强，市场覆盖面大，

传播范围广，受众面广，广告停留时间

较长，信息清楚，可信性高。

过于昂贵，保存性差。

户外

较为醒目，竞争少，驻留时间长，效用

持久，费用中等。受众可选性差，有区域性限制，具广告创造性限制，主要是起提示作

用。

网络

相对费用低，信息载量大，灵活性强，

交互性强。受众面狭窄（以白领族

为主）。

手机短信费用低，受众面广，受众可选择性强。信息保存性差。

车体覆盖面广，信息驻留时间长。

受众可选性差，承载信

息量小。（2）不同销售阶段，媒体的具体组合

销售阶段主要传播媒体

预热期户外、报纸、网络、短信

强销期报纸、短信、户外、网络

持销期短信、户外、报纸、网络

尾盘期网络、短信、户外

3、不同销售阶段推广活动策略

市场预热期：在对市场宣泄项目配套及卖点的同时，配合开盘优惠政策推出开盘购房抽奖活动，每100组客户抽奖一次，奖品最高设为空调或平板电视等。

强销期：推出项目周边企事业单位团购活动，增强项目口碑传播，为项目在全城造势，将项目推至全城的销售巅峰。团购客户可在原有优惠基础上额外销售0.5%—1%的折扣优惠。

持销期：①推出老带新政策，即老客户介绍新客户成交，则老客户在成交后可获得现金奖励，新客户也可在原有优惠基础上额外获得最高0.5%的房款优惠；②不定期举行老客户座谈会。项目施工周期长，交房晚，老客户座谈会可有效拉近与客户的关系，减少针对此类问题产生的矛盾，同时借助老客户口口相传，增强项目口碑，更通过老客户带来新的客户资源。

尾盘期：①加强老带新活动奖励力度，快速促进尾盘去化；②适当加大剩余房源优惠力度，将剩余位置不佳房源以低价快速消化；③推出“买一送一”活动，买一套商铺，送一套公寓，此活动不享受其它任何优惠，且商铺总价需在300万以上，公寓按照实际总房款高低与商铺配套，此活动对于商铺和公寓的尾盘销售都有促进作用。

三、项目销售策略

1、价格定位

A、低开高走

在楼盘开售之初定以较低的价格，然后再逐步渐进提高。低开可

以先声夺人地吸引市场视线，引起置业者关注，从而迅速地聚集起人气。低开意味着价格路线会逐步走高，从而使前期购买者感到物业升值，继而在市场上形成良好口碑，这将是物业宣传的最好途径。低开可以保证在物业的推广过程中占据主动，有较大的策略调整空间B、留有余地

不把价格做得太满，给客户预留一定的升值空间。房地产作为保值增值的手段在投资者看来愈来愈不以为然，近两年来楼市的低迷，让诸多购房者持币观望。作为高价消费品，许多购房者是穷其一生积蓄购买，他们在决定购房时必然要货比三家、慎之又慎。价格定得太满使得他们难以享受物业升值，从而难以形成良好口碑，不利后期物业的销售。

C、小幅频调

价格调整时变动幅度不要太大，适当多调几次，形成小步快跑的态势

D、储备后手

不要一次将子弹用光，适度地将好的物业、最优惠的付款方式留到最后，做到分段法销控和分段性促销。

2、付款方式

根据不同客户的理财需要制定灵活的付款方式，付款方式如下表：付款方式一次性轻松一次性银行按揭优惠按揭

交定金签

10000元—20000元

认购书

折扣96折97折98折99折

交首期

（含定金）

100% 40% 30% 10% 一月内剩余60%轻松

分期支付（6个

月）60%以上的客户办理

七成20年贷款

10%

二月内10%

利用以上差异化折扣，可以有效促进项目的销售和回款进度。

2012年8月16日

房产全案营销策划方案

一、全案营销策划方案（如果这个您没做过就很难了） 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研

1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析

某项目营销策划书

某项目营销策划书 一、项目简介： 位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。 二、市场概况及基本竞争格局： 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。 x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。 乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 2、大中小户型市场概况。 近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。 x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。 x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。 3、商铺市场 由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念， 优势明显。 三、项目SWOT分析 市场细分如下： a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置

房地产项目策划提案

成都里程xx卡松项目策划提案

接到贵公司关于双流华阳镇二江寺桥头68亩土地项目招标书以后，我司立即成立临时项目小组，针对项目进行市场调查，再利用公 司以往所收集与项目相关资料一并统计分析，在项目产品定位、消费者定位、规划建设和营销推广等方面进行提出建议后简单出据此报 告。由于时间仓促，报告如有不尽之处，还望指正。 前言 天府大道作为成都城市中枢——人民南路的南延线，有着特殊 的意义。它不仅仅是一条快速景观通道，还是连接我们项目和成都主城区的交通要道，而且是成都城市向南发展的通道。大道两侧已经成为成都大盘时代的先行者。

目前，天府大道两侧以及华阳的地块都已经被开发商抢占殆尽， 很多开发商占据的土地地块规模很大，开发周期也较长。麓山国际社区、蓝山美树、怡丰新城、远大·都市风景、世纪城、左岸花都、和 黄的“南地王”等楼盘项目的持续性开发、稳定供应，供需波动微小。 在这片区域，开发建筑形态以普通住宅和低密度住宅为主。 从整个现代城市发展历史来看，“郊居”成为城市化发展的历史必然。成都以其独具魅力的休闲生活城市特征，已然拉开“郊居时代”的序幕。随着成都市工业结构的调整，大批生产企业将在政府的政策推动下移址郊县（即卫星城），同时也带来居住与生活空间的转移。 以高速公路和城市主干道建设为主要代表的快速交通网络的构建，城区与城外（郊区）的时间与空间距离将无限缩小，城郊将逐步成为成 都市消费者的居住选择地，人们的居家观念将发生根本性的改变。 从成都市郊区的基础配套设施和地域特征来看，“郊居时代”使华阳和温江成为两个最受瞩目的区域，特别是华阳，随着政府南迁和周边囤积土地的陆续启动，再加之地铁1号线的破土动工，华阳与成都城区联系更加紧密，已经真正成为城区的一部分，号称：“城南副中心” 目录 第一部分成都房地产市场浅析 第二部分华阳房地产市场调查与分析

市场营销方案项目策划书

市场营销营销策划方案书 专业年级14级会展经济与管理 课程名称市场营销 指导教师魏锦 实验组别第 1 组 成员名单陈永波20142216041018 吕鹏20142216041012 李斌20142216 041009 张泽琨20142216041008 王靖20142216041020 周浪20142216 041025 席子皓20142216041031 教务处制 2016年 5 月31 日

目录 一、摘要（企业简介） 二、环境分析 现有竞争者分析、替代品分析 三、项目SWOT分析 四、STP分析 1、市场细分 2、目标市场 3、市场定位 五、营销战略 （一）产品策略 产品品牌、新产品开发、产品包装、产品组合（二）价格策略 定价目标、价格策略 （三）渠道策略 分销渠道模式、长短、宽窄的选择 （四）促销策略 人员推销、广告、公共关系、营业推广的组合运用 六、具体的营销方案实施 七、总结

一、摘要 真人CS又被称作生存游戏、野战游戏等。真人CS是各种喜欢军事及户外运动的人大家聚集在一起，装备BB弹、彩蛋，或者是激光枪等各类对抗器械，身着各种款式的军装、护具，进行的模拟军队作战训练的一种游戏。由于此类游戏的娱乐性刺激性，和对参与者的各种技能的锻炼，因此受到很多人的喜爱。但由于进行此类游戏会有一定的风险，所以在游戏的时候一定要遵守游戏规则，严格穿着护具，在交战区域严禁解脱护具。花溪真人CS位于花溪湿地公园内，拥有良好的地理位置，加上优美的环境，而且游客众多，吸引了不少顾客前来报名参赛。 二、环境分析： 外部环境分析： 1.花溪是个环境优美的地方，旅游景点比较多、目前有名景点有花 溪公园、花溪国家湿地公园、十里河滩等，但凭地方的优越条件，发展是突飞猛进的。 2.就分析确切点，花溪的经济发展迅猛。人们生活不断提高，物质 生活的满足已经不再是主流。精神生活的需求更是日益慢慢走进人们的生活，更多方面的是体验和享受精神生活物质。 3.在我们新的一代，更能体现这一特点，寻找刺激体验生活乐趣成 为新一代的消费主流。 4.现如今，花溪的旅游项目逐渐增多，吸引了更多的游客前来游 玩，给我们提供更多的市场。 内部环境分析： 1.从游戏方面的强度和运动量，主要适合于青少年和部分的成年人 的消费。其目的主要是锻炼参与者的意志等方面的，更能体现到合作精神的理解的和意义。 2.按年龄把划分为不同的难度阶层。也按性别分难度级别。也可以 进行男女混合，更能体现时代女性的精神面貌。

(营销策划)项目策划书模板

项目策划书编号：《刘公岛》（暂定）三维动画项目计划书 策划人： 策划时间：年月日

第一部分：项目介绍 1．项目概述 本次项目主题是三维动画宣传片《刘公岛》（暂名）制作，该项目由一支资深的动画制作团队——威海光远影视动画有限公司三维制作部加盟。此次项目时间设定为两个月，制作周期为2011年8月1号到2011年9月30号。这次项目的目的主要有两个，一个是借助这次动画片制作提高团队的实战能力，另一个是通过宣传片的成功来提高公司的知名度，从而获得社会效益和经济效益。初步设定项目制作时间安排为以下： 1）8月1号到8月15号完成刘公岛的项目的剧本创意（该阶段安排主创人员去刘公岛采风）、三维人物和场景概念设定。 2）8月15号到8月30号分镜制作。 3）9月1号到10月15号完成动画制作。 2．项目背景分析 威海光远影视有限公司现有三维动画团队30人，包括导演、编剧、场景设定、分镜等，他们有着成熟的动画经验。在6月份公司完成了15分钟的《老子·葛家·世界》三维动画制作，获得了客户的高度评价。但是，公司还是存在着一些不足：公司电脑设备配置不高，做全三维的动画有一定的难度。希望在该项目中提高配置。 上个项目，由于时间比较紧凑，造成了许多衔接上的问题。总的来说，在上个项目积累了很多经验，希望在这个项目能吸取经验。

3．项目的必要性和市场前景 第一，《刘公岛》（暂名）三维动画是用三维人物形象、三维场景做的旅游宣传片没有先例，创意新颖。 第二，它也用漫游结合动画的形式对刘公岛的全貌做一个展示。 第三，旅游宣传预期效应比较好，对于威海市旅游产业的发展有很大的意义。 第四，树立威海市城市形象，吸引国内外旅游投资，打造社会效益和经济效益。 第五，威海市刘公岛附近的地理位置具有优势，临近中日韩，也在我国沿海处，水陆交通发达，有较大的消费市场。 5．项目策略及活动 《刘公岛》的三维动画计划与威海市旅游局联合，制作光盘发售，在刘公岛的门票中附加光盘，进行捆绑销售，然后对外发行动画光盘销售，并开发一些列的《刘公岛》的附属玩具和图书，从而获得经济收益。据资料显示，2010年11月刘公岛景区客流量突破4万人，这样预计经济效益还是很可观的。 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性 第一，《刘公岛》是首部大型宣传景点的动画片。 第二，采用三维动画，能全方位地展现出刘公岛的景貌，具有立体可感性。

某房地产营销策划提案

新城置业 [ 水木清华 ] 营销策划提案

目录 第一部分市场分析 A 武汉房地产市场分析 B 区域市场分析 C 同类可比性工程分析 D 重点竞争对手分析及我方因应技术方案第二部分工程定位及推广策略 A 工程核心竞争力分析 B 工程形象定位 C 目标客户定位 D 价格定位 E 推广策略 F 广告创意表现 G 广告阶段策略 第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计

第一部分市场分析

武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积的80.75%，同此2000年增长4.1%，其中别墅、高档公寓均价3800元/ M2，同此2000年增长2.7%。 2.房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不很景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地方。

3.规模型住宅区不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的工程外，大型工程将集中在“三区五片”，且这些大型工程的开发和销售均有较上佳的表现。4.楼盘主题概念在变化 2001年楼市的特点和主题是“智能化”，而2002年楼盘主题多以“绿色生态”为主，强调工程的园林景观的建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下20家，如“大洋彼岸”，“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科城市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。 5.房型设计悄然变化 随着大众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即： 三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧室较小； 明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台；

整体营销方案策划书

海润·水晶城 整体营销策略 2009年10 月

第一篇：价格策略与执行 定价流程图示： 一、定价目标 1、目标利润 定价时在建筑成本的基础上，保证一定投资效益； 2、追求利润更大化 由于项目体量小，以“中开高走”的策略入市，避免低价入市被抢购一空的情况，从而实现利润更大化； 3、应付竞争、避免竞争 为了防止和应付竞争楼盘，定价之前需仔细研究竞争对手的定价和有关房屋设计、施工、材料、销售等方面的资料，定出有利于应付和防止竞争的价格； 二、竞争楼盘的市场调查

四、成本估算 地价成本+建筑成本+营业成本+税费 五、定价方法 以玉林可比性实际成交价作为入市的基本价格体系基础，集合项目营销实际效果进行溢价能力的客观评估，再确定入市均价，这样既能保证项目的收益，又保留了项目的价格提升空间； 六、均价确定 1) 市场比较确定参考均价（市调深入） 2) 市场结构分析确定定价区间（市场供给研究的深入） 3) 产品策划提升的溢价能力（准确实效的包装推广） 4) 均价确定（认购前确定具体分区均价） 根据玉林目前市场销售均价以及消费者心理接受能力判断参考均价在： 小高层：2500—2800元 ◇市场供给属于普通产品形态，鉴于区位优势突出，产品溢价能力在2%左右；◇通过产品策划与包装，溢价能力在2%左右； ◇通过营销活动的优惠措施，假象溢价为3%左右； ●如果按最高值计算，项目最高可实现的核心价格应在： 小高层：2800X（1+2%+2%+3%）=2996元 多层：3000X（1+2%+2%+3%）=3210元 ●如果按最低值计算，项目最高可实现的核心价格应在： 小高层：2500X（1+2%+2%+3%）=2675元 多层：2800X（1+2%+2%+3%）=2996元 七、单元价格调整 1、单元调价原则 1）水平价差原则，即楼层之间的价格差，一般为：0.5%--1.5%； 2）垂直价差原则，即楼宇之间的价格差，一般为：5%--15%；决定楼宇间

营销策划全案项目清单明细案例

营销策划全案项目清单明细案例一、品牌规划 超越产品层面迈向高层次竞争——品牌竞争的第一步 1、品牌诊断 2、品牌中英文命名 3、品牌标志设计 4、品牌愿景 5、品牌战略定位 6、品牌核心价值提炼 7、品牌传播核心文案 8、品牌文化（品牌故事） 9、品牌slogan（品牌广告语） 10、品牌VI视觉识别系统（共十大系统，具体细目见附件） 11、品牌架构 12、品牌延伸 13、品牌主画面创意设计 14、品牌画册策划设计 15、品牌宣传物料（单页、易拉宝、吊旗、海报等）策划设计 16、品牌网站策划制作

二、企业CIS导入 企业的统一化系统，已演化为协助企业长期拓展市场的利器 1、企业理念识别（对企业发展过程中形成的独特的思想、精神、文化、价值观等，我们将进行精准的提炼与加工，便于生动化传播，有利于提升员工的凝聚力及培养对企业的忠诚度。） 2、企业行为识别（分对内与对外两个部分：对内包括员工培训、工作环境、废弃物处理等；对外包括公益活动、文化性活动等。） 3、企业视觉识别（同品牌VI视觉识别系统，品牌可感知价值中最为核心的部分，消费者认知品牌的第一扇窗口，以及评判品牌实力的第一个标准，此系统最大化呈现出视觉的力量与价值。） 三、产品策划 您可以生产和别人一样的产品，但一定要卖给消费者不一样的东西 1、市场调研 2、产品诊断 3、竞品研究 4、消费者研究 5、品类命名 6、产品定位 7、产品USP提炼（竞争对手不具备或短时间内无法赶超的独特的产品卖点或产品诉求。） 核心文案USP、产品8． 9、产品slogan（针对产品卖点提炼的琅琅上口、易于传播的广告语） 10、产品结构

某房地产项目营销方案

鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日

目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作

总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。

针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销

XX整合营销策划案

策划三部分。 鉴于双方的合作关系及目前的市场压力，本案旨在对“赛格车 圣”作全年营销战略的规划指导。如认可本案，我方将进入深层操 作实施阶段。

营销分析篇 (1) 营销规划篇 (10) 营销分析篇 (36) 析

·营销环境总结 ▲“赛格车圣”整合营销策划案 一、企业产品及营销现状分析： 1、赛格圣颖公司是赛格集团下属企业，所开发的“赛格车圣”系 列产品系政府重点扶植的高科技项目，拥 有雄厚的技术和资金实力。 2、“赛格车圣”是国内GPS车用产品中的佼佼者，其技术水平、应用及营销经验均处于行业领先地位，但 产品目前所拥有的防盗反劫及通信功能尚不足以支撑其市场策略的全面展开。 3、产品在前期宣传活动中形象定位较模糊。发散性的多点定位，不能突出其最主要的卖点，与其它同类及 相似产品无明确区隔。 4、销售策略不明确，缺乏合理的销售政策及计划。虽然“赛格车圣”销售的方式多样化，销售通路覆盖广 泛，但仍无法组织起有效的销售活动。首先是对代理商的支持和沟通不足，造成了经销商热情不高，效 率低下；其次由于缺少高素质的销售队伍，导致人员直销的推

新导向广告 新导向广告 广成效差。 2 ▲ “赛格车圣”整合营销策划案 二、消费者分析 1、集团用户 A 、集团客、货运车辆因传统车辆管理方式的局限性，导致了管理调度透明度不高，运行效率低下，成本 难以控制等问题，使其产生了采用新的车辆管理调度体系的潜在需求。 B 、现行的客、货运车辆的车辆管理调度主要通过手机通讯，自建基站和集群呼叫系统来实现。 C 、集团车辆最担心的问题既包括车辆安全，又涉及运行效率的高低及成本控制问题。 D 、集团用户对车辆管理体系设计的要求不尽相同，因此须根据其具体需求提供针对性的解决方案。 E 、集团用户对车辆管理调度产品最重视的方面是耐用性及稳定性，因为这关系到企业的成本核算（费用 分摊年限）等敏感问题。 3 ▲ “赛格车圣”整合营销策划案

营销策划全案

为了便于企业及时准确地把握市场脉搏和动向，快速应对瞬息万变的市场，实现房地产销售业务的科学化、规范化、网络化已经成为房地产企业迫切需要解决的问题。 房地产策划全部提纲 住宅设计的八大新趋势 随着住宅消费市场化进程的加快，无论是住宅楼的外观设计还是内部格局，都呈现出新的设计趋势。 外立面日趋简洁 外立面上已少见曾流行一时的繁琐的欧式符号，取而代之的是简洁明快的装饰色块及装饰构件。窗的开面愈见增大，而大且低的窗台设计，则拉近了人

与自然的距离；全玻璃阳台代替了传统的水泥阳台，充满了时代气息。一些新盘注重想象空间的再创造：圆弧、镂空、转角、嫁接等手法的应用，使艺术与生活紧密结合。 室内布局注重实用 室内布局也以房型方正、舒适、私密为前提。储藏室、步入式更衣室被普遍引进普通住宅；有的住宅已开始向立体分割方向发展，利用空间设计的不同高差分隔出不同的功能区域，大大提高了空间的利用率。如上海虹桥路上的嘉利豪园的复式房型，可同时享有一个2．4米高的夹层，即买二层得三层，夹层可用作工作室、视听室等。客厅的挑高为4．8米，有空中别墅的感觉，既豪华又实惠。而上海虹桥城市花园的顶层复式房型，在层高2．5—3．0米阁楼上开设威卢克斯天窗，既保证通风、采光，又能增添浪漫的气氛，让居住者有一个想象和发挥的空间。 横厅设计开始替代直厅 以往一般的住宅楼多为南北直厅布置。现在开始出现客厅和餐厅或书房均在南面的横厅设计，甚至出现了诸如上海春天花园8．4米宽的大面积落地玻璃窗，日照、通风空前良好、视觉感受非比寻常。 绿化率开始具体化 前几年楼盘比拼的是绿化率，它是个数字概念，好像是越大越好，结果出现空洞无物的大草坪。实际上，这只能称之为绿地率，没有美化环境。现在一些小区开始注重园区的树木栽培，并结合整体园林景观设计，绿化区域更加具体，环境质量明显提升。 准一梯一户 清静、私密的一梯一户是居住者所向往的。如今设计已开始尽量向此目标靠拢。上海莱茵半岛的开发商在一梯二户的小高层中安装东、西两边都能开门的电梯，形成一梯一户的感觉；东方名园也有类似的设计，它是通过电梯东、西向的安置及电梯厅的分割，造成准一梯一户的形式。 电梯大堂宾馆化 楼宇入口的电梯厅设计开始向酒店大堂靠拢，除了艺术挂画、吊灯、壁灯，还专设洽谈、休息区，让住户拥有酒店式的享受。 共享空间逐渐增多 现阶段的住宅区在拥有集中绿化、园林、庭院、会所、架空层外，开始出现空中庭院，即每四层设置一个共享空间。在开敞的空间内，植物、花卉相得益彰，园林灯、休闲椅点缀其间，使居住在高层里的住户不出楼门即可直接感受室外的自然景观和邻里相亲的人情味。 主题景观代替普通园林 如奥林匹克花园是将体育产业与房地产业有机嫁接的良好典范，其小区中的园林设计别具一格，雕塑、景观、绿化布局等处处体现运动主题，具有较强的示范效应。 对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： 1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 永恒发表于2005-3-25 14:09:10 阅读全文(3977) | 回复(7) | 引用(0)

房地产项目营销策划报告

某房地产项目营销策划报告 第一章项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2

2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处胶州市西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于路与路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近市相对滞

后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市公共交通配套不足，导致了居民往市工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。

项目全案策划

项目全案策划 第一部分项目开发 第一讲项目最优开发策略 大型住宅项目的开发与营销大有大的难处。该讲针对"大"的重点和难点，进行了冷静的思考。大盘竞争将是未来几年中国各地房地产的热点之一，我们到处可以听到谁又拿到一块1000亩的地。如何令这么大的地盘成为超级聚宝盆而非被其套牢，操盘者必须是集团军总指挥级的领袖。让我们一起来破解大型住宅项目利润之谜。 第1操作环节：洞察大型项目出现的深层原因 洞察A：界定大规模社区 何谓大规模社区？根据国家技术监督局和建设部1993年7月16日联合发布的《城市居住区规划设计规范》，按居住户数、人口规模及占地面积，将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区。居住区规模为户数在1－1．5万户、人口约3－5万人、占地50-100万平方米的生活区，居住区相当于国外的“社区”概念。结合深圳的具体情况，从狭义的角度而言，深圳那些居住现范区在5000加户以上、人口超过2万人、建筑面积在30万平方米以上的商品房小区，可以界定为“大规模社区”。 洞察B：楼市成熟的标志 楼市涌现“航母”不是偶然的现象，它是消费者社区观念的增强和房地产市场竞争的必然结果。

消费者重视社区环境是大规模社区出现的先决条件。 我国住宅发展经历着以数量为主向数量和质量并重发展的阶段，住宅产品，不仅是一套房的概念，而且已扩大到一个社区的概念。 在以前，大现模社区似乎只是安居房的“特权”。前些年发售的微利房小区，虽然房子有居住面积不大、采光通风不好等缺点，但很快销售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小区具有了规模基础，所以产生了“效益”--配套设施齐备、管理服务优良，能够满足业主在居住环境上的需求。而当时许多冠以“花园”、“新村”、“广场”的商品房，规划面积仅几万平方米，楼房也不过几幢，没有了规模，便难以满足业主除房子之外的需求，反过来商品房的销售便成了难题。 洞察C：市场激烈竞争是大型物业出现的直接动因 从卖方市场发展到买方市场，标志着中国房地产市场走向成熟，住宅供大于求的现象不可避免地出现。在这种情况下，房地产商具有很强烈的危机感，积极寻来发展出路。信和公司市场经营部的孙海经理介绍说，信和公司于周1996年买下布吉那块不被人看好的地后，经过认真的市场调研，并参照香港和记（黄埔）将地产规模化经营的做法，开发了“丽湖花园”。他认为这种大规模社区同时也会最大限度的利用资源，不会导致住宅成本提高。而振业集团的郑刚经理则指出，大型楼盘的出现是住宅业发展的必然趋势，是一个在更高层次上的大飞跃。具备实力的房地产商只有把握住了这个方向，才能在下个世纪更为白热化的市场竞争中创出优势，立于不败之地。 第2操作环节：开发大型项目常见战略难题剖析

“锦绣江南”项目营销策划报告

“锦绣江南”项目营销策划报告 一期营销推广战略构架 委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二000年九月 第一部分：产品研究 一、地段 1、地理位置

本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。如下图所示：本案 虹桥高尔夫 延安路高架 外 环 路 高 架 动物园 吴中路 航华新村 金汇路 合川路虹桥开发区

虹桥镇 虹 梅 路 虹桥路虹桥国际机场 古北新区 红松路

经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低──在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！ 实际上，一旦改造成功，吴中路应当是一条优秀的景观道路。但是在目前，吴中路的地段概念不为消费者认同；“金汇”是一个相对优秀的生活区的代名词，“金汇路”也因此被青睐。可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念。因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。 社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下，这与本案定位有明显差距。从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！ 然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。 鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！ 2、交通 本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。 本案处于吴中路、金汇路交界处。目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通──实际道路状况相对糟糕。但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。 本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的87路、721路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的直达车。

项目营销策划方案

项目营销策划方案 【篇一：项目营销方案】 项目营销方案 1.项目概况 1.1 项目名称 风尚国际 1.2 项目宗地位置 风尚国际公寓位于京东燕郊经济开发区的核心金融商贸区，北临燕 郊城市主干道102国道，东距燕郊金融街及景观大道迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米，毗邻燕郊中学及燕郊镇政府 1.3 项目经济技术指标 2. 项目市场分析 2.1 项目投资环境 2.1.1 项目投资环境宏观分析 燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。燕郊 与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近， 是临近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一。燕郊依托毗临北京 得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项基础配套设施，优 美的环境，良好的产业发展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内 尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。 1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。 1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。2001年又被批 准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级 海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居 第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开 发区之一。经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。 目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民 趋势。据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个 比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平

2020{营销策划}整体营销策划方案

2020{营销策划}整体营销 策划方案

市场营销模拟实训报告 飞腾科技公司整体营销策划方案 班级：B11090 1 学号：B11090118 姓名：庞许辉 组别：04 公司：B 实习性质：生产实习 实习时间：2020.6.20——2020.6.23 实习地点：工商管理实验室 指导老师：邵安兆张建军 目录 第一部分：建立组织，明确观念 1.1飞腾科技公司概况 1.2公司标志以及标识说明 1.3公司组织机构及其职能分工 第二部分：市场探查分析 2.1、市场地域分析 2.2、销售量分析 2.3、价格分析 2.4、数据预测 第三部分：市场战略规划 3.1、SWOT分析 3.2、市场细分 3.3 、目标市场选择策略及市场定位策略

第四部分：产品决策策略 4.1、确定产品组合 4.2、研发投资 4.3、分区发货量 第五部分：分销决策策略 5.1、分销渠道 5.2、人员调配方案 第六部分：价格决策策略 6.1、各产品价格策略 6.2、各产品价格需求弹性 第七部分：促销决策策略 一、建立组织明确观念 1.1飞腾科技公司概况 公司名称：飞腾科技公司 公司简介:我们公司作为五家大规模电子公司之一，是为数不多的大型国有企业，在最初的电子行业中独领风骚，但由于公司的机制不灵活，环境适应能力不强，导致公司在近几年效益滑坡，然“百足之虫，死而不僵”，公司在近两年中平均销售总额在200亿左右！其中电脑的销售额在91亿人民币左右！VCD 产品的销售总额在90—100之间，移动通信器材的销售额在5亿人民币左右！ 公司宗旨：以人为本、质量为上、服务第一、追求卓越。 公司目标：以优质的产品，完善的服务体系进一步扩大在国内

项目销售策划书

项目销售策划书各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 项目销售策划书 1、整理结论 营销策划书90%不是为自己写的。因为我们在思考问题时，往往只根据自己的知识和掌握的资料得出最终的结论，而不是将整个整理出策划书。 2、说服性材料 营销策划书是一种说服性材料，它通过使人信服的材料为提案者和接受方在营销策划的实施中提供了通用的语言。 3、作用 (1)准确、完整地表现营销策划的内容 策划书的内容是否能准确地传达策划者的真实意图，显得极为重要。 (2)充分、有效地说服决策者 作为一份合格的营销策划书，首先

要做到使阅读者相信;在此基础上再使阅读者认同。对于一个策划者来说，首先追求的是：决策者能采纳营销策划中的意见，并按营销策划的内容去实施营销方案。 4、目的 是未来理想和价值观的努力对象。 5、目标 是为了实现具体的目的而设定的直接对象。 为了实现目的，必须设定若干个目标。如果忘记这一点，一口气冲向目的，便会遇到挫折。目的是超越时间的概念，但是很多策划人往往把目的当成目标，这样在目的不能很快实现的情况下，就会使策划人产生挫折感。 如果没有明确的目的，仅仅在当前的目标周围打转，就会为别人或别的企业创造向下一个目标和目的前进的机会。 因此，将目的与目标混淆是非常危险的。

营销策划书的编制原则 原则 1、逻辑思维原则。 2、简洁朴实原则。 3、可操作原则。 4、创意新颖原则。 营销策划书书写步骤 在书写策划书之前，先用因果关系图(也称树状图)将有关概念和框架汇集与一张纸上，以描述策划整体构想，其目的在于将核心问题、内外环境因素，以及解决问题的思路清晰地展示出来。 在汇集资料时，应先对资料加以整理、分类，再按照营销策划书的框架顺序一一列入，绝对不允许将无关紧要的资料硬塞进策划书中。在进行资料整理前要进行充分的市场调研，把握好市场最新消息，并做到资料的属实性，那样更具说服力。 确定版面的大小每页标题的位置在版面中的哪个位置放置文本，哪个位置安放图片确定页码的位置与设计目

房地产营销策划案整体思路

房地产营销策划案整体思路 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务

.邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT（深层次）分析

(营销策划)项目策划书

（营销策划）项目策划书

目录 （一）项目概况 1、项目建设、设计及施工环境概况 2、项目合同主要条款 3、主要分部分项工程量 4、工程特点、难点及重点分析（二）责任目标及主要保证措施 1、责任目标一览表 2、目标保证措施 （三）施工组织策划 1、项目组织机构及管理制度 2、项目主要管理人员名单 3、施工部署 4、施工平面布置 5、施工进度计划 6、施工准备工作计划 7、节点考核计划 （四）主要资源保障计划 （五）主要技术保障计划 （六）质量管理 （七）安全生产管理 （八）成本管理 （九）资金组织及管理 （十）项目CI策划及品牌建设 （十一）项目风险控制 （一）项目概况 1、项目建设、设计及施工环境概况

本工程位于****区，***路，西临福海路，南***街，北临***街，为烟台旧城改造项目，属于国计民生项目，鉴于本工程的重要性和影响力，我们项目策划的指导思想是以现场安全文明施工和质量为中心，建立工程质量保证体系，编制项目质量计划，选配高素质项目领导班子及专业工程技术管理人员，按国际惯例实施项目管理，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备。本工程三面紧邻居民区，对安全和文明施工要求非常高，务必要求我们严格遵守各项操作规程和法律法规对该工程实施严格、科学、有效地施工总承包管理。并按业主的部署，在监理公司的管理及政府质检部门的监督下，充分发挥施工总承包职能，协调、管理好施工现场各分包单位，全面认真地履行施工合同，优质、高速、低耗地把本工程建设成一流水平的建筑精品。 1.1项目建设、设计概况表建筑概况

结构设计概况一览表

电气、给排水、暖通设计概况一览表 1.2项目施工环境 本工程地处烟台市福山区，东临明丰路，西临福海路，南临汇福街，北临盐场街，交通便利。大部分临设均布置于规划用地之外（利用原有旧房），水源距项目

全网营销整体方案

全网营销整体方案 摘要： 随着互联网的发展，全网营销已经不仅仅是传统意义上的“淘宝平台+其他平台+分销+独立b2c”。全网营销应该是全网整合营销，旨在实现所有网站后台的打通，将各种PC互联网、移动互联网的营销方式以及当今新媒体营销的工具有机整合在一起，形成一个庞大的营销体系。全网营销通过产品规划、产品开发、网站建设、网站运营、品牌推广、产品分销一系列的手段来达到提升品牌形象、规范销售市场、促进整体销量、解决线下销售瓶颈、完善客服体系、梳理分销渠道的效果。 一、全网营销内容 品牌整体解决方案+电商平台搭建和营销服务+企业智慧运营解决方案 1、品牌整体解决方案：（根据品牌、产品不同，方案有改变）·品牌战略规划 （我们现在在哪里？→我们目标在哪，该往何处？） ·市场环境分析 a.环境分析 b.产品分析 c.消费者分析 d.竞争分析 e.SWOT分析

·定位 a.市场细分 b.市场选择 c.市场定位 ·营销策略 a.产品策略 b.定价策略 c.促销策略 2、电商平台搭建和营销服务 ·帮助客户建立官方商城、官网微官网 ·帮助客户推广运营这些平台 3、企业智慧运营解决方案 ·企业文化塑造 ·企业团队建设与训练 二、全网营销涵盖范围 1、搜索引擎（百度、搜狗、360、搜搜、谷歌、有道等） 根据行业、品牌、区域等特点整体规划关键词，研究关键词的流行程度和相关性，在主流搜索引擎的结果页面获取较高的排名次序，增加企业网站在主流搜索引擎的收录量和展示量，当客户通过关键词搜索时，能够方便找到企业、产品的相关信息，提高曝光率与转化率。

2、社交网络（微博、微信、空间、论坛等） 社交网络已经成为覆盖用户最广、传播影响最大、商业价值最高的方式，随着社交网络的不短增长，其盈利模式逐渐形成，为企业带来无限商机。 例如企业可以建立微信号，定期发送与品牌或产品相关的文章以及客户感兴趣的热点和信息，来积累一定的粉丝量，成为企业的潜在消费者。 也可利用论坛或贴吧这种网络交流平台，通过文字、图片、视频等方式发布企业的产品和服务信息，从而让目标客户更加深刻地了解企业的产品和服务。最终达到企业宣传、加深市场认知度的目的。 3、电子商务平台（自有平台和第三方平台） 据商务部监测，2014年电子商务交易额(包括B2B和网络零售)达到约13万亿元，同比增长25%。而2015年电子商务仍在迅猛发展，将企业和产品信息发布在这些网站平台上，客户可以通过这些网站平台搜索到您的企业和产品信息 4、信息平台（分类信息、黄页、百科、文库等） 互联网的高速发展，使各类分类信息网站如雨后春笋般发展起来，而这些网站广告的总营收也在不在提高。 5、门户媒体（新浪、腾讯、搜狐、网易等） 新闻营销指企业在真实、不损害公众利益的前提下，利用具有新闻价值的事件，或者有计划的策划、组织各种形式的活动，借此制“新