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2009年货币政策对房地产市场的影响及2010年展望

2009年货币政策对房地产市场的影响及2010年展望
2009年货币政策对房地产市场的影响及2010年展望

2009年货币政策对房地产市场的影响及2010年展望

周达2010-05-07

摘要:2009年货币政策对房地产市场采取供给、需求双向驱动的作用方式,对房地产市场产生了积极影响,主要表现在:一是房地产市场呈现平稳发展、购销两旺的局面,二是房地产市场成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。但同时,也导致商品房价格上涨过快、银行的房地产行业信贷风险上升等负面影响。在全球经济复苏过程并不确定,国内经济回升基础还不稳定的背景下,2010年货币政策手段将更加多样化、更加灵活,政策释放收紧信号已经影响到房地产市场,金融体系支持房地产企业开发的条件可能更为严格,并将支持调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度。

关键词:货币政策,房地产市场,积极效应,负面影响

一、2009年适度宽松货币政策对房地产市场影响效果显著

1、2009年货币政策对房地产市场采取供给、需求双向驱动的作用方式

货币政策刺激房地产市场的作用方式包括:大量投放贷款增加房地产市场货币供应量,同时拓宽房地产企业融资渠道;配合财政政策降低利率和税收,以减轻消费者购房成本,丰富消费者购房手段。

首先,加大对房地产行业开发贷款的支持。国办发(2008)131号文提出“支持房地产开发企业合理的融资需求”。《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)中明确,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。加大对房地产企业开发贷款支持的政策效果是:2009年主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元,年末余额同比增长30.7%,增速比2008年末加快20.4%;房地产开发企业2009年

资金来源57128亿元中国内贷款11293亿元,比2008年增长48.5%。

其次,通过降低金融“门槛”、丰富消费者购房手段鼓励住房消费。2009年1月3 日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。在宽松利率政策刺激下,2009年个人按揭贷款达到8403亿元,比2008年增长116.2%;2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元,年末余额同比增长47.9%,增速比上年末加快37.4%。

宽松货币政策与积极财政政策相互配合。国办发〔2008〕131号文对购买普通商品房提出具体税收优惠政策,规定“现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税,改为超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”。

2、适度宽松货币政策影响下房地产市场的积极反应

适度宽松的货币政策、“保增长”同房地产市场平稳发展结合得更为紧密。2009年房地产业依然承担起“保增长”的重任,体现在:全国房地产行业创造的增加值占GDP约6%,其中上海超过了20%;房地产业投资、房地产企业完成开发投资总量和增速依然高涨,2009年房地产行业投资(城镇)43064.5亿元,占全部投资的22.2%;房地产企业投资活跃,2009年房地产开发企业完成投资36231.71亿元,比2008年增长16.1%;从“国房景气指数”看,自2009年3月到达谷底后,从4月份开始直到12月份,其数值上升到103.66。

在适度宽松货币政策影响下,房地产市场出现购销两旺的局面。2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%,尤其是2008年贷款七折利率优惠政策延续的影响,其中商品住宅销售面积增长速度最高,达到43.9%;商品房销售额43995亿元,比2008年增长75.5%,同样也是商品住宅销售额增长速度最高,达到80.0%。

房地产市场在2009年成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。2009年银行中长期贷款主要投向基础设施行业、租赁和商务服务业、制造业和房地产业。2009年房地产开发国内贷款占金融机构中长期贷款的比重为5.08%,房地产开发国内贷款占房地产开发企业本年资金来源的19.77%,占实际完成投资额的31.17%。2009年个人按揭贷款8403亿元,占居民户贷款总额的10.27%,占居民户消费贷款总额的15.19%。

3、适度宽松货币政策影响下房地产市场的负面反应

适度宽松货币政策、房屋供求关系失调等因素使商品房价格上涨过快。2009年4月份全国70个大中城市二手房环比和同比价格同时上涨,到10月份接受调查的全国70个大中城市中房屋销售价格指数未上涨的所剩无几。房屋销售价格上涨,一方面是由于购房需求增加、供应不足,另一方面是宽松货币政策丰富了购房者购买手段并使其更加便利,投机因素也推动了房价上涨,但房价上涨过快客观上加重了购房者负担,加剧了房地产市场的震动。

土地市场“地王”频出。2009年,北京、上海、重庆、杭州、成都等城市50.5亿元、72.45亿元、40.6亿元的“地王”不断刷新总地价和单位地价的新纪录。从土地要素供给角度看,“地王”频出助推房价上涨。

银行向房地产行业放贷过快存在潜在金融风险。在2009年房地产开发企业资金来源中,国内贷款和个人按揭贷款合计达到了19696亿元,是2008年的1.82倍。房地产开发贷款增速过快强化了金融系统对市场和政策的敏感性,增加了金融风险,会加大金融链条对房地产市场波动的反应。

保障性住房建设过度依赖财政手段而缺乏货币政策手段的支撑。在保障性安居工程建设中,中央财政安排资金551亿元,占据保障性住房建设的主体,货币政策支持保障性住房建设的力度有待强化。

二、2010年货币政策对房地产市场影响的展望

2010年全球经济复苏过程并不确定,外需不足对我国影响还在持续,国内经济回升的基础还不稳定,结构性矛盾仍然突出。2010年在我国政府工作报告中明确提出要继续实施适度宽松的货币政策,着力点是保持经济平稳较快发展、经济结构调整和防止通胀。货币政策重点在于:配合其他政策进一步优化产业结构并解决产能过剩问题,引导金融机构优化信贷结构并强化流动性管理,防范化解金融风险、维护金融体系稳定,提高金融可持续支持经济发展的能力,促进民间直接投资。2010年货币政策手段将更加多样化、更加灵活,注重运用存款准备金率、利率等多元化手段配合信贷调整货币供应量。

2010年货币政策对房地产市场的影响可能体现在如下方面:

1、2010年初货币政策释放收紧信号已经影响到房地产市场。房地产业作为带动经济增长的重要“杠杆”,毫无疑问,2010年初我国货币政策调控也会延伸到房地产市场。2010年初两次上调存款准备金率,银行放贷变缓、资本市场融资渠道缩窄,房地产开发企业的开发性贷款首当其冲受到影响,资金链将进一步收紧,对房地产企业扩大投资规模、加大开发力度产生一定制约作用。

2、平衡供求、鼓励合理住房消费、房地产市场稳定与防范金融风险结合得更加紧密。2010年宏观调控对利用银行贷款将会采取“有保有压”的方式,商业银行在一定区间内对利率实行差异化定价,继续支持“自住型”购房需求,不支持投资投机性购房需求。监管部门也会更加重视防范房地产开发风险。防范个人按揭贷款风险除严格执行二套房新政外,对住房按揭贷款申请者的个人情况审查也将更为严格。

3、金融体系支持房地产企业开发的步伐不会停滞,但审查条件可能更为严格。供需不对等仍然是当前房地产市场面临的主要矛盾,2010年稳定房地产市场的首要任务就是增加土地和房屋供给,尤其是普通商品

房的供给,建设保障性住房也成为平抑房价上涨的重要手段。适度宽松货币政策环境下金融机构支持房地产开发贷款、加速住房合理建设的导向仍将延续,资本市场融资也将为房地产开发提供有力支撑。

4、遏制投资性、投机性需求引发房价过快上涨是2010年货币政策调控房地产市场的重点。2010年抑制房地产市场投资和投机性需求将同“控价格、保民生”紧密结合,对利用银行贷款购买多套住房首付比例及利率执行更为严格的政策,以加大投资、投机成本,宏观调控对利用银行资金对房地产进行投资、投机性需求给出明确的抑制信号。

5、依靠信贷等手段调整住房供应结构、调动地方政府加大保障性住房建设力度应是本年度货币政策的又一重点内容。2010年货币政策支持保障性住房、安居工程、棚户区改造仍有很大的作用空间,2010年的货币政策对惠民房屋支持的关键在于利用金融杠杆调动如公积金等各类资金积极参与,同时确保资金安全。

房地产投资分析复习题

房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020

《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分,共10分) 1、投资:投资是指投资主体为了获得预期效益,投入一定量的货币,并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说,投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中,以取得一定收益或社会效益的活动,也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资:指投资者直接开厂设店从事经营,或者投资购买企业相当数量的股份, 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资:间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等, 各种有价证券,以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体:是指从事投资活动的直接投资人,包括:国家、企业和个人 5、房地产开发投资:指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施,土地开发工程的投资。(不包括单纯的土地交易活动)。 6、房地产经营投资:是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。

7、投资环境:是指投资经营者所面对的客观条件,包括硬环境和软环境 8、硬环境:指那些具有物质形态的要素组合,包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境:软环境主要是指没有具体物质形态的要素,包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期:是指项目经决策后,从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资:也称投资项目固定投资,是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产:是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。(无形资产 具有广义和狭义之分,广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用:预备费用又称第三部分费用,包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用;价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金:是指在房地产开发过程中,进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。

货币政策与房地产价格外文文献翻译最新译文

文献出处:Geltner D. The study on the relationship between the monetary policy and real estate prices [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 2015, 5(3): 522-532. 原文 The study on the relationship between the monetary policy and real estate prices Geltner D Abstract Monetary policy has an important influence on the real economy, monetary policy from the set to play a role affect real economy exists a conduction process, and the effect of monetary policy is good or not directly depends on whether the conduction process smoothly. As assets related trade, with pure inflation index to measure the rationality of the monetary policy effect was questioned, the control effect is more and more attention to asset price reasonable or not. Especially in recent years the real estate industry has developed rapidly in our country, the real estate investment in fixed assets investment in the country to the rapid growth of the share of the real estate industry plays a decisive role to the development of the economy. Keywords: real estate prices; monetary policy 1 Introduction The transmission mechanism of monetary policy as the most important part of monetary policy research field, research is how monetary policy effects on the real economy, to achieve the ultimate goal of policy, exert its function of macroeconomic adjustment. This transmission mechanism will with the passage of time and the development of the economy changing, in different countries and regions have different transmission path, therefore, according to different economy we must want to undertake an independent monetary policy transmission mechanism research. Since Keynes established macroeconomic analysis framework, different economic schools according to the different economic conditions put forward their own theory of monetary policy transmission. In general, monetary policy transmission way interest rates, exchange rates, credit and asset price way, etc. With the development of the economy, despite of the related assets other than monetary assets and wealth can also

房地产投资与经济增长效率的文献综述研究

Value Engineering 0引言 随着1998年住房体制的改革,我国政府提出将住宅建设作为新的经济增长点,房地产业发展进入一个崭新的阶段。房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业,对我国的经济发展起着举足轻重的作用。我国正处于经济增长和城市化加速时期,房地产市场发展非常迅速,房地产投资增速高于其他固定资产投资增速,也远高于经济增长速度,这使得房地产市场存在很大的泡沫风险。此外由于我国房地产业收益过高,这必然会引起社会上人力、物力和财力等各种资源涌入房地产市场,掀起国内房地产开发投资的热潮,这也可能使得房地产投资资本积累过度,从而影响经济增长的质量。因此对房地产投资与经济增长效率的研究具有重大意义。本文主要回顾经济增长与投资效率的研究及房地产投资与经济增长的研究,为后续进一步研究做好准备工作。 1经济增长与投资效率的文献回顾 在整个研究经济增长的发展史上,投资形成资本, 结合劳动力的投入,共同构成了社会生产不可缺少的生产要素。在经典增长理论中,投资(尤其是物质资本投资)是一个国家工业化进程中实现高速增长的不可或缺的因素,但仅仅依靠大量投资还不足以保证经济增长,从长期来看一个国家的宏观投资效率才是关键。通过对已有的文献的整理和分析,我们认为目前对宏观投资效率的研究主要分为两大类:从投资总量的角度分析是否存在投资过度或投资不足的问题;从投资结构的角度分析资本在不同行业、地区的配置是否合理。 分析宏观投资总量效率的主要研究方法是,根据新古典增长的动态效率理论,运用AMSZ 准则进行测算。宏观经济中动态效率的概念最早来自菲尔普斯(Phelps , 1961),后来在新古典增长理论的索洛增长模型中有了精 确的数学表达。在索洛增长模型中,资本积累的“黄金律”水平,就是“使消费最大化的稳定状态”时的资本存量(记为k * gold ),可证f ′(k * gold )=n+g+δ①。如果经济达到稳态时k * >k * gold ,则存在过度资本积累问题,这时经济处于动态无效 状态,其资源配置不再是帕累托最优的。从动态效率的定义来看,最直接判断经济中是否存在投资过度的标准,就是比较资本边际收益率与黄金律的水平。但在实际应用中准确估算边际资本收益率很难,幸运的是Abel 等(1989)提出了一个简便易行的AMSZ 准则:如果一个国家每年的总资本收益始终大于当年的总投资(D>I ),那么这个国家的宏观投资就是动态有效的,否则就是动态无效的。根据“黄金律”和AMSZ 准则,史永东、齐鹰飞(2002)和袁志刚、何彰勇(2003)研究了我国宏观投资的动态效率问题,认为中国经济是动态无效的,且存在资本的过度积累问题。在此基础上,刘宪(2004)认为史永东和袁志刚等不应当将生产税净额从总收益中去掉,从而低估了我国经济总的总资本收益。刘宪修正后的实证研究发现:中国经济从总体来看,近年来一直处于动态有效状态,并未发生资本的过度积累问题。项本武(2008)遵循AMSZ 准则,但运用更新后的总资本收益计算方式,对我国1994-2003的经济动态效率进行重新测算,得到在样本期内,我国经济的动态效率是波动的,投资率较高时,经济处于动态无效状态,投资率较低时,经济处于动态有效状态,这与我国经济的投资驱动型特征相吻合。 对宏观投资结构效率的评判方法主要是,资本边际收益率均一化准则。即通过测算资本边际收益率差异的变化趋势,来判断资本配置效率是否提高,如龚六堂、谢丹阳(2004)的表述“一般来讲,生产要素的边际生产率差异变小就表明资源配置的有效性得到改善② 。在一般均衡理论 中, 当且仅当要素价格等于其边际生产率的时候,资源配置才是有效的, 经济整体也达到帕累托最优,我们也可以据此判断资本配置效率。然而在实际中我们看不到资本的—————————————————————— —作者简介:李文华(1982-),女,山东栖霞人,硕士研究生,教师,研究方向为会计电算化;李文龙(1985-),男,山东栖霞人,宁波大学,硕士研究生,研究方向为金融计量与风险管理。 房地产投资与经济增长效率的文献综述研究 A Survey of Real Estate Investment and Efficiency of Economic Growth 李文华①LI Wen-hua ;李文龙②LI Wen-long (①山东协和学院,济南250107;②宁波大学,宁波315200) (①Shandong Xiehe Institute ,Ji'nan 250107,China ;②Ningbo University ,Ningbo 315200,China ) 摘要:房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业,对我国的经济发展起着举足轻重的作用。但近年来出现不少关于房地产投 资过度以及存在泡沫的言论,如何从我国目前投资体制以及政策引导角度分析房地产投资效率具有重大意义。本文整理和介绍了经 济增长与投资效率的文献及房地产投资与经济增长关系的文献,尽量准确地介绍这些研究方法并相应作出分析和评述,为后面进一步深入理论和实证研究提供帮助。 Abstract:The real estate industry,as the basic and dominant industry,has promoted the growth of national economy.Has real estate over -invested?Is there a bump in real estate market?So the study of the efficiency of real estate investment has great mean in the background of our own investment system.This paper provides a comprehensive review of the researches about economic growth and investment efficiency and about real estate investment and economic growth. 关键词:房地产投资;经济增长;投资效率Key words:real estate investment ;economic growth ;investment efficiency 中图分类号:F293.3文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2013)14-0195-03 ·195· DOI:10.14018/https://www.wendangku.net/doc/6b9840628.html,13-1085/n.2013.14.154

我国房地产投资分析与决策

房地产项目投资分析报告 一、说明: 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析,在该地块兴建。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考淄博市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确 定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算: 本项目开发由土地成本,前期开发费,建安工程成本费,基础设施费,房地产各项税费,管理、销售及财务费用,不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长,本案采用静态分析法进行估算,各项费用详见以下列表: (一)土地费用 表2-2

(二)前期工程费估算表 表3-3 (三)建安工程费 表4-4

表4-5 (五)开发期税费估算表 表4-6

4-7 (七)管理销售费用 表4-8 (八)投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措: 本项目开发投资的资金来源有三个渠道,一是企业自有资金, 是银行贷款,三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金

**万元作为启动资金,需贷款****万元,总投资****万元,将项目投 资进程分为前期、中期和后期,投资计划与资金筹措详见表5-10 投资计划与资金筹措 4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例,参照**市房地产物业平均价格 水平运用市场比较分析法,并经实地调查确定:沿街商业建筑1-3层商铺连卖, 其中1-2层,建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2, (均价****元/m2)。地下停车场,建议售价*万元/车位。 4-11 说明:以上销售收入都是在项目进展顺利,营销也同时取得成功, 房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度,楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的

货币政策对房地产市场的影响

四川大学锦江学院 2009级《金融市场学》课程论文 论文题目:货币政策对房地产市场的影响 完成时间:2011年11月5日 摘要:货币政策对房地产价格的影响是一个长期动态过程,货币供应量与利率水平的变化冲击会对房地产价格产生长远影响。 2000年以来,中国的房地产市场有发展也有跌落。在这变化 的背后,我们不难看出央行宽松的货币政策会促进房地产的 发展,紧缩的货币政策会抑制房地产的发展。 关键词:货币政策消费者物价指数稳健货币政策 一、货币政策 (一)货币政策的含义及目标

货币政策是中央银行或者货币当局运用各种金融工具通过调整货币供应量,进而对宏观经济进行调节的一种手段或措施。作为金融政策的一个重要部分组成部分,货币政策的目的是通过调控货币的供应量或信用供给量,影响整个国民经济,以实现货币政策的最终目标:物价稳定、充分就业、经济增长和国际收支平衡。 (二)货币政策的工具 货币政策在实施过程中货币政策工具起着重要的作用,有了最终目标,而采用什么样的货币政策工具来操作是很重要的。货币政策有工具:1)一般性的货币政策工具:调整法定存款准备金、调整再贴现率和公开市场业务,此为货币政策的“三大法宝”。2)选择性货币工具:直接信用控制、间接信用控制、消费者信用控制、证券市场信用控制、不动产信用控制。 (三)我国当前经济宏观形势及采取的货币政策 一国的经济形势可表现在多方面:经济增长速度、就业、通胀、国际收支、经济效益、经济结构人民生活改善等。从1998年金融危机到现在,我国经济增长已经连续9年以两位数增长,2007年前三季度更是达到了11.7%的增长速度。在2010年,中国国内生产总值达397983亿美元,增长速度为10.3%,其经济的总规模超过日本,跃居为世界第二大经济体。据中国国家统计局近日公布的数据:2011年第一季度国内生产总值同比增长9.6%、二季度同比增长9.5%、三季度同比增长9.1%,三个季度基本上稳定在9%以上,6月末所登记的城镇失业率为4.1%,前三季度的固定投资稳定在17%,居民消费

当前宏观经济形势对房地产市场的影响

当前宏观经济形势对房地产市场的影响 房地产与国民经济有着密切的经济联系。国民经济发展水平决定房地产业的发展水平,房地产的发展又促进国民经济的发展,二者相互依存,相互促进。我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响应当辩证地看待:有积极的一面,也有不利的一面。 一、首先从积极的一面来说,1999年政府提出的指导性经济增长指标是7%左右,低于上年GDP增长的实际值,这是从优化结构,提高质量和效益的要求和计划要留有余地的角度考虑的。但在实际操作中,政府会努力争取更好的结果。从我国的“赶超”战略、下岗就业问题和居民的预期出发,政府不会满足于把争取7%的GDP增长率作为1999年的目标。 GDP增长由三个方面组成:出口、投资和消费。消费与投资是国内需求。目前我国出口增长为负值,那么也就是说,GDP增长全部依赖于国内需求。1998年投资增长支撑GDP增长5个多百分点,消费增长只占2个百分点,今年的情况不会有太大改观,还得靠投资来支撑经济增长。1998年国家发行1000亿债券作为基础设施建设,定了6个方面,其中包括住宅建设,这表明政府对住宅建设这一新的经济增长点的充分肯定,这也说明我国房地产市场发展的政策空间是很宽松的。投资需求的另一大块民间投资,相信在政府的努力下将会启动起来,根据前不久《工商时报》做的调查,现在民间投资的首选方向是房地产。这说明了政府和民间对投资房地产的信心。 长期以来,我们往往只把住宅看成经济建设的结果,经济建设发展了,住宅建设也相应发展,经济过热了,就压缩基建规模,砍住宅建设。现在终于认识到住宅建设不仅是经济建设的结果,而且是经济建设的动力,通过住宅建设,能拉动经济增长。住宅建设对经济增长的带动作用,体现在投资和消费两方面:在投资方面,住宅建设必然要消耗相关的各行业产品,有一个诱发系数,住宅建设投资1万元,对经济的拉动为1.9-1.92万元;住宅进入市场后,对消费市场还有一个带动系数,为1.3-1.4。据统计,目前我国城镇人均住房面积仅8平方米,城市里还有6000万无房户,有三分之二的省份,居民住房低于全国平均水平,改善居住条件的需求很强烈。要使我国城镇居民住房的潜在需求得到满足,需要投入的资金无疑是相当大的,这种投资,在我国宏观经济形势不景气的条件下,可谓适逢其时。 宏观经济形势对房地产市场的有利影响还体现在随着我国城市化进程加快,将会给房地产市场的发展带来巨大的潜在需求和提供有利条件。据国家统计局1997年的资料表明,我国从80年代末到90年代中后期,我国城市年均增长近5%。由城市增长引起人口增长弹性为0.53,而由人口增长引起城市增长弹性为1.9,统计期间拉的愈长,这两个弹性之间的反差就愈大,总人口基数大和城镇人口对城镇增长的影响显然比后者对前者有更强的作用,由城镇人口增长引起的新增住房增长弹性的时序变化是递增的。因此,由城镇居民人口增长产生的住宅需求无疑是巨大的。 宏观经济形势要求房地产业在新的形势下有一个大的发展。根据统计资料,我国1998年房地产投资比1997年增长了12.6%,其中商品住宅投资增长24%,1999年一季度,房地产开发投资比同期提高了19.6%,住宅投资提高35%,反映我国房地产市场景气状况的中房指数和国房指数都呈现攀升的态势。可以看出,我国目前的宏观经济形势给房地产业提供了一个充分发展的机遇。 二、从消极的一面来说,我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响是多方面的,限于篇幅,本文只着重分析有效需求不足对房地产市场的影响。其实需求不足不仅仅是对房地产市场,对整个国民经济的发展的影响也是相当严重的,已成为中国当前宏观经济研究中的一个核心问题。 根据国家统计1999年公布的几项主要宏观经济数据进行测算,1998年最终消费增长对GDP增长的贡献只有30%多,达到历史最低点,表明消费需求不足已成为中国需求不足的主要内容,尽管资本形成的贡献率已超过60%,但其中起主要作用的是政府投资,而民间投资增长则相对缓慢。造成这样一种投资格局的原因同样是消费需求不足,因为投资需求与消费相比,毕竟是一种派生性需求,而消费需求是最终需求,

货币政策对我国房地产价格的影响

货币政策对我国房地产价格波动的影响 摘要: 最近这几年来,我国大部分地区城市的的房地产价格的迅速发展使其积极的带动中国的GDP增长,但是这样房地产价格的快速增长,有时候也会为社会的经济埋下“隐患”,产生负面的影响。因此,如果正确的控制房地产的价格成为了我们目前急需解决的一个经济问题,国家为了有效的控制房地产的市场价格,利用了一系列货币政策和非货币性政策。央行不仅多次调高法定存款准备金率和利率,还出台了一系列如“限购令”等其他非货币性政策,希望通过对房地产价格的宏观调控,可以使得房价产价格在理性的范围内,而不是大幅度超出理性范围的增长,如果不能及时的控制房地产价格,这个将会影响国民经济的稳定发展和人民的生活质量。我认为,从货币政策影响房地产价格的三条途径入手,即:利率、信贷、资产组合效应,对于有效地促进我国房价合理回归有重要的意义。 关键字: 货币政策;房地产价格;影响因素 一.引言 我国的房地产自从1998年进入市场化,房地产产业链长,波及面广,几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联,并且还关系到民生的问题。房地产的价格也历经了较长时间的增长,从整体的数据上来看,还没有出现持续下跌的趋势,房地产的价格快速增长,也拉动了中国的社会经济的发展,并且成为拉动我国经济发展的支柱产业之一。房地产产业的投资收益远远高于其他产业的投资收益,使得更多的投资者倾向投资这个产业,导致大量的闲置资金进入这个产业,但是这种“过热”的投资必定会使得这个产业的价格失去平衡,这时候就需要国家的宏观调控,把对房地产的调控作为最主要的重点,使得房地产的价格回到平衡的合理价格。 二.国家这几年的货币政策对房地产价格的宏观调控 (1)自从2003年以来,中国人民银行陆续出台了一系列政策,其核心是提高商业银行和开发企业自有的资本金率,严格控制信贷规模,加息,取消个贷优惠政策等等,其目的是抑制房地产价格的快速增长和房地产投资过热的现象。 (2)2006年4月28日起,中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由百分之5.58提高到百分之5.85;7月5号和8月15号,央行两次上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点;8月19号起,央行当年内第二次加息,金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点,由2.25%,5.85%分别提高到2.52%,6.12%;此外,央行在本年内以0.5%的比例三次提高法定存款准备金率。(1)2007年,央行又宣布自从3月19号起,金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点。 (3)自从2008年美国次贷危机以来,中央政府4万亿的投资计划和宽松货币政策刺激中国的经济逐渐好转,但是由于之间的经济刺激计划的实施,大量的资金又从银行流出,流向了实体经济,同样的又刺激了房地产产业的价格,急需提高了房地产的价格,透过货币乘数的效应可看到中国的通货膨胀开始显现,同时房地产泡沫也开始显现。 (4)2009年,在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下,我国个人购房贷款新增1.4万亿

中国房地产行业市场预测分析报告

中国房地产行业市场预测分析报告

目录 第一节全国新建商品住房市场预测结果(2016~2050 年) (5) 一、成交量预测结果 (5) 二、成交额预测结果 (6) 三、成交均价预测结果 (7) 第二节住房市场预测方法与结果讨论 (8) 一、住房市场预测框架 (8) 二、新建商品住房销售与人均GDP 的关系设定 (9) 三、核心经济指标假设与GDP 预测结果 (13) 四、房价偏离度讨论 (14) 第三节五大视角对比国际房价 (16) 一、房价与人均GDP:上行空间存在基本面支撑 (16) 二、房价与人口结构:老龄化未必都是利空 (18) 三、房价与货币:房价本质是一种货币现象 (19) 四、房价与家庭收入:房价收入比背后的高储蓄和臵业偏好 (20) 五、房价与投资回报:考虑持有成本后租金回报率仅位居世界中游 (22)

图表目录 图表1:2016~2050 年新建商品住房成交量预测——全国 (5) 图表2:2016~2050 年新建商品住房成交量预测——分城市等级 (5) 图表3:2016~2050 年新建商品住房成交额预测——全国 (6) 图表4:2016~2050 年新建商品住房成交额预测——分城市等级 (6) 图表5:2016~2050 年新建商品住房成交均价预测——全国 (7) 图表6:2016~2050 年新建商品住房成交均价预测——分城市等级 (8) 图表7:城镇住房需求预测框架图 (8) 图表8:新房销售套数/城镇家庭户与人均GDP 关系曲线假设 (9) 图表9:新房销售额/GDP 与人均GDP 关系曲线假设 (10) 图表10:不同人均GDP 区间内新房销售占比假设 (10) 图表11:新房销售套数/城镇家庭户数与人均GDP 变化——按城市等级划分 .. 11图表12:新房销售额/GDP 与人均GDP 变化——按城市等级划分 (12) 图表13:新房销售城镇家庭户数与人均GDP 变化——美国、日本 (12) 图表14:新房销售额/GDP 与人均GDP 变化——美国、日本 (12) 图表15:核心经济指标设定 (13) 图表16:2020~2050 年全国GDP 总量和人均GDP 预测 (13) 图表17:2020~2050 年全国654 个城市人均GDP 预测 (14) 图表18:2015 年新建商品住房实际成交均价与合理值比较——全国 (15) 图表19:2015 年新建商品住房实际成交均价与合理值比较——分城市等级 (15) 图表20:各国房价与人均GDP 的关系 (16) 图表21:过去十年世界各国房价平均增长率与人均GDP 平均增长率的关系 (17) 图表22:1999~2015 年中国人口抚养比变化趋势 (18) 图表23:美国、日本人口抚养比与房价的关系 (18) 图表24:新加坡人口抚养比与房价的关系 (19) 图表25:泰国人口抚养比与房价的关系 (19) 图表26:消除通货膨胀后的阿姆斯特丹独立式住宅的价格指数(1628~1972 年) (20)

房地产宏观经济环境分析

中国房地产宏观经济环境分析 宏观经济环境包括:经济、政策、技术、社会、自然环境。所以本文将中国房地产从这五个方面进行分析。 一、房地产经济环境分析: (一)、什么是经济发展 一个国家摆脱贫困落后状态,走向经济和社会生活现代化的过程即称为经济发展。经济发展不仅意味着国民经济规模的扩大,更意味着经济和社会生活素质的提高。 就当代经济而言,发展的含义相当丰富复杂。发展总是与发达、与工业化、与现代化、与增长之间交替使用。一般所指的经济发展包含四种含义:(1)、经济增长。即一个地区在一定时期内的产品和服务的实际产量的增加,经济增长的实质是规模不断扩大的社会再生产过程和社会财富的增殖过程。测量指标一般用国民生产总值来衡量经济增长水平和速度。 (2)、结构变迁,即指产业结构的变化,这是广义的产业结构变化,包括分配结构,职业结构,技术结构,产品结构等,以及各个层次上的经济结构的变化。 (3)、福利的改善,即社会成员生活水平的提高。发达地区与欠发达地区居民收入水平存在巨大差异,政府必须采取有力的政策措施使欠发达地区的教育、医疗、文化、营养、健康、公益事业等有基本的保障。 (4)、环境与经济可持续发展,即经济发展不能以危害环境为代价,可持续发展要求一个国家或地区的发展不应影响其他国家或地区的发展,可持续性意味着维持乃至全人类福利的自然资源基础,使生态环境和经济社会协调发展。

(二)、什么是对外贸易 对外贸易亦称“国外贸易”或“进出口贸易”,简称“外贸”,是指一个国家(地区)与另一个国家(地区)之间的商品、劳务和技术的交换活动。这种贸易由进口和出口两个部分组成。对运进商品或劳务的国家(地区)来说,就是进口;对运出商品或劳务的国家(地区)来说,就是出口。这在奴隶社会和封建社会就开始产生和发展,到资本主义社会,发展更加迅速。其性质和作用由不同的社会制度所决定。 对外贸易不仅把商品生产发展很高的国家互相联系起来,而且通过对外贸易使生产发展水平低的国家和地区也加入到交换领域中来,使作为一般等价物的货币深入到他们的经济生活中,使这些国家和民族的劳动产品日益具有商品和交换价值的性质,价值规律逐渐支配了他们的生产。随着各国的商品流通发展成为普遍的、全世界的商品流通,作为世界货币的黄金和白银的职能增长了。黄金和白银除去具有货币一般购买手段之外,还被用来作为国际支付、国际结算与国际信用的手段。随着黄金、白银变成世界货币,产生了形成商品世界价格的可能性。世界价格的形成,表示价值规律的作用扩大到世界市场,为各国商品的生产和交换条件进行比较建立了基础,促进了世界生产和贸易的发展。通过对外贸易,参与国际分工,节约社会劳动,不但使各国的资源得到最充分的利用。而且还可以保证社会再生产顺利进行,加速社会扩大再生产的实现。 (三)、什么是通货膨胀 通货膨胀在现代经济学中意指整体物价水平上升。一般性通货膨胀为货币之市值或购买力下降,而货币贬值为两经济体间之币值相对性降低。前者用于形容全国性的币值,而后者用于形容国际市场上的附加价值。两者之相关性为经济学上的争议之一。纸币流通规律表明,纸币发行量不能超过它象征地代表的金银货币量,一旦超过了这个量,纸币就要贬值,物价就要上涨,从而出现通货膨胀。通货膨胀只有在纸币流通的条件下才会出现,在金银货币流通的条件下不会出现此种现象。因为金银货币本身具有价值,作为贮藏手段的职能,可以自发地调节

《房地产市场营销》(答案)

房地产市场营销复习资料 一、单选题 1、下列不属于公众的是(C)。 A 融资公众;B政府公众;C 外资公司;D群众团体。 2、人类的心理现象分为两个方面的内容,即(A)。 A心理过程和个性心理; B心理结果和个性心理;C心理过程和大众心理;D活动过程和个性描述。 3、按照预测的时间长短划分,房地产中期预测时间是(B)。 A.1年以内; B.1-5年; C.5-10年; D.10年以上。 4、(B)是一种高价策略,它是指房地产企业推出的产品在上市之初,把产品价格定的尽可能高,以求初期获得高额利润,尽快收回投资的一种定价策略。 A 渗透定价策略; B撇脂定价策略; C 心理定价策略; D折扣定价策略。 5、(B)是指通过销售人员与顾客直接、面对面的交谈,将有关房地产企业和房地产产品的信息传递给顾客,促使其购买行为发生的一种促销方式。 A. 活动推广; B. 人员促销; C.营业推广; D.公共关系。 6、营业推广促销方式的特点不包括(C)。 A吸引顾客;B刺激购买;C高度可信;D效果短期。 7、消逝速度很快,费用比较高的媒体是(C)。 A.报纸媒体; B.杂志媒体; C.电视媒体; D.网络媒体。 8、生产观念、产品观念和推销观念是从(A)角度出发的观念。 A.生产; B.销售; C.分配; D.消费。 9、(C)指在一段时间内不断保持广告发布,又在某些时机加大发布力度,形成广告攻势。 A集中型;B间歇型;C脉冲型;D离散型。 10、根据产品在顾客心目中的声望、信任度和社会地位来确定价格的一种定价策略是(B)。 A尾数定价策略;B声望定价策略;C招徕定价策略;D整数定价策略。 11、(C)是一种有意将商品按低于市场平均价格的价格出售来招揽吸引消费者的定价策略。 A尾数定价策略; B声望定价策略; C招徕定价策略; D整数定价策略。 12、“我生产了什么,就推销什么”的观点属于(C)。 A.市场营销观点; B.市场需求观点; C.生产观点; D.推销观点。 13、下列不属于定量预测法的是(C)。 A因果关系法; B购房意图调查法; C德尔菲法; D时间序列法。 14、在房地产定价中,为体现薄利多销原则,缩短销售周期,及早收回投资,可实行(C)。 A.数量折扣策略; B.变动价格策略; C.现金折扣策略; D.非价格竞争策略。 15、在房地产销售中,一次性付款可以给予优惠,这是(C)策略的具体体现。 A.变动价格; B.非价格竞争; C.现金折扣; D.数量折扣。 16、(A)是一种主要以产品的成本为依据的定价方法,是按卖方意图定价的方法。 A.成本导向定价法; B.成本加成定价法; C.目标利润定价法; D.主动竞争定价法。 17、(D)适用于产品的价格与产品成本或需求发生直接关系。 A.需求导向定价法; B.主动定价法; C.比较定价法; D.竞争导向定价法。 18、下列不属于家庭生命周期的的是(A)。 A.恋爱期; B.生育期; C.满巢期; D.空巢期。 19、在SWOT分析法中,劣势与机会行动对策的英文表示是(B)。 A.WT; B.WO; C.ST; D.SO。 20、(C)是人脑对直接作用于感觉器官的当前客观事物的整体属性的反映。 A.感觉; B.注意; C.知觉; D.思维。 21、以需求为中心的房地产定价方法是(A)。 A.需求导向定价法; B.比较定价法; C.成本导向定价法; D.竞争导向定价法。

房地产投资分析工作总结【精品】

房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”,供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分,第一部分应该是行业属性和企业未来成长性,因为投资企业成长性是最重要的,没有高成长性,投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍,毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格,投资回报也会大受影响。第三部分,应该说说投资这个企业的风险问题,以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的,为地产企业提供相应的销售策划服务的,所以这个行业会受到地产行业的景气度影响,存在业绩较强的周期性,但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的,所以企业生存的前提就是提供优质的服务,而经济周期性影响只是针对业绩出现波动,对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反,经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手,为自己成长的过程提供空间,这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析,这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素,资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击,而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入,这会降低其运营成本,提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大,已经管理水平的提高,其毛利率也会相应的小幅提高,由于在管理水平稳定的情况下,其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能,所以行业的成长空间巨大。而且通过分析,除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外,其他二三线行业的行业非常不规范,在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式,其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较,XX地产的优势主要体现在以下几个方面:1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上,市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看,公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中,投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场,一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出

最新 货币政策对房地产投资的影响-精品

货币政策对房地产投资的影响 一、变量选择及数据说明 利息率R:贷款利息率是房地产开发企业的融资成本,鉴于房地产行业借款周期长的特征,本文选用五年以上贷款基准名义利率来表示,数据来源于中国人民银行官方网站。存准率RES:选用地区商业银行执行的法定存准率来表示,数据来源于中国人民银行官方网站。限购变量XG:选用地区实行限购的70个大中城市比重来表示,数据是作者根据相关资料整理后得到的。房地产投资REI:选用地区房地产开发投资完成额来表示地区房地产业投资的情况,房地产开发投资完成额能够真实反映房地产企业实际投资的数量,数据来源于国家统计局官方网站。由于历年没有统计1月份和2月份房地产开发投资完成额的数据,因此其他变量相应月份的数据也进行了相应地处理。 二、实证分析与结果 (一)单位根检验本文采用Eviews4.0对R、RES、XG、REI、ΔR、ΔRES、 ΔXG、ΔREI变量序列的平稳性进行ADF检验。全国整体房地产开发投资投资额、名义利率、存准率、限购变量的ADF检验值均大于5%的临界值,接受原假设,变量序列为不平稳序列,而名义利率、存准率、限购变量、房地产开发投资投资额序列一阶差分的ADF检验值均小于5%的临界值,拒绝原假设。因此,以上变量序列为一阶单整时间序列,记为I(1),这使得两序列之间存在协整关系成为可能。因此,符合进行向量自回归模型分析的条件。 (二)脉冲响应分析1.房地产投资对名义利息率的脉冲响应分析从图1可以看出,全国整体房地产投资在受到贷款基准利率当期一个标准差的冲击后,第一个月影响开始下降,第二个月影响达到最低水平(约为-200),随后逐月上升并在第六个月贷款基准利率的影响为零,随后为基本可以忽略不计的正向影响,这说明加息对房地产行业的投资仅存在较小的短期负面影响,长期影响甚微。也就是说,利率提高最初对开发商和购房者造成了的一定资金压力,不过开发商和购房者通过一定的调整后,六个月后其影响是可以忽略的。究其原因,主要有两方面。一是银行存款实际利率为负值。据统计,2011年10月至2013年10月我国居民消费价格指数平均值为3.64%,存款基准利率平均值为3.14%,银行存款实际利率为负值,在投资渠道相对较少的情况下,房地产成为保值增值的主要投资对象。二是利率提高幅度较小,对开发商和购房者影响较小。以开发商为例,开发商从银行获得期限为五年的1亿元贷款,假如利息率由5.96%上调利到6.90%,每年多还款94万元,五年合计470万元,这只是四至五套中高档房的价钱;再以购房者为例,以30万元、20年期商业性房贷为例,购房者月供由2142.38元上调至2307.92元,每月还贷额仅增加165.54元。2.房地产投资对存准率的脉冲响应分析从图2可以看出,全国整体房地产投资在受到存准率当期一个标准差的冲击后,第一个月影响开始下降,第二个月影响达到最小值(约为-300),随后逐月上升并在第六个月影响为零,随后的影响基本可以忽略不计。这说明,上调存准率对房地产业的投资仅存在较小的短期负面影响,长期影响甚微,其可能的解释是银行信贷规模的下降会对融

2020房地产市场十大预测最新消息

2020房地产市场十大预测最新消息 大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼 市可能会比2015年差一点,但不会比2014年差。 首先,需求还在,从人口结构来讲,刚需虽然有所减少,但改善性蓬勃发展,从而弥补了刚需的略微下降; 其次,国家政策支持力度会越来越大; 第三,中国城市群格局会越来越清晰,如果房企布局合理,依旧会取得理想的销售业绩。 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%,而销量将持平,主要由于: 1)供应有限将推升销售均价,同时导致销量受限; 2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响,刺激销售均价和销量; 3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。 第一,深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月 以下,显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售 资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外),这些城市将供不应求, 最可能有突出表现。 第二,看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看,由于中心城市的集聚效应推动了 经济的升级和人口的流入,为房地产需求和价格提供了持续的支持,中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位 于高铁网络的连接点上,并且是大都市区的经济中心,包括北京、

天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。 第三,大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年,传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角的三线 人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市 区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中,看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。 首先,现有的住房普遍户型较小,20%左右的住房质量很差。 其次,二孩政策的全面放开。 第三,与改善型住房需求相比,其他的两类住房需求(首次置业 需求和投资性需求)正趋于弱势。 从2015年成交结构来看,改善性需求已经在释放,2016、2017 年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超 过刚需,2016年改善性需求成交比例将进一步提高。 2015年,深圳等地的房价涨的太凶,这种上涨是不可持续的。 但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义,因为房子这时候已经不是使用品而是投资品, 就如同金子不能吃宝石无法治病,但一样价值很高一样。一旦人们 觉得房子值这个价格,它就可以卖出相应的价格。 2016年年初,一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳,部分区域会有10-15%的回调,但随后仍将一路往上,明年年底与今 年相比,一线城市房价将上升10%左右。 2016年品牌房企将扩大在二线城市份额,部分本地房企退出。 内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢,并非是本地没 有刚需。 实际情况是:

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