城市更新项目成本核算方法

城市更新项目成本及利润核算法律实务

刘义祯

经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析：

一、地价款问题

（一）、划拨土地使用权的地价款问题

按广东省三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。

（二）、城中村项目

更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（plot ratio，以下简称PR）为临界点作了明确规定，即：1、PR≤2.5的部分,免地价；2、2.5＜PR≤4.5的部分,公告基准地价的20%；3、PR＞4.5的部分,公告基准地价的100%。

对该条款的理解，应注意以下几个方面：

1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算；

2、应准确理解城中村的概念和外延：

1）、城中村的概念

城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。

此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。

且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。

2）、城中村的外延

城中村的具体范围主要包括：关内四区原农村集体已划定红线的用地；关外四区依据宝安龙岗国土管理暂行办法和城市化土地管理办法的规定划给原农村集体的非农建设用地；93年以后以土地主管部门的用地批复和土地使用权出让合同的形式批的征地返还用地。

3、旧屋村和城中村区别：旧屋村指93年宝安龙岗国土管理暂行办法实施前已建成的旧屋村，该类项目更新改造的地价政策不同于城中村项目，应引起重视。更新办法规定，即：PR≤1.5的部分,免地价；PR ＞1.5的部分,公告基准地价的100%，但至于是93年之前建成，还是93年之后建成，在实操中则仁者见仁了。

4、既属于城中村项目又属于城中村里的工业园区更新改造，应适用城中村地价政策，而不是更新办法中的工业园区更新改造地价政策。

5、、更新办法关于城中村项目和之前政府已批旧改项目的地价款的对接问题。对此问题，更新办法和实施细则征求意见稿有不同规定，更新办法遵循法不既往的原则，已批项目适用原有规定，细则征求意见稿则规定已批的70个项目中，城中村和旧屋村以外的项目，按改后的功能计算基准地价。

（三）、工业区升级改造项目

1、工业区升级改造为工业用途或政府鼓励发展产业的项目地价核算。

例某工业厂房，建筑面积共计5000平方米，现升级改造工业用途后，建筑面积增加了10000平方米，那么该项目补交的地价款计算公式为： 10000×工业用途50%公告基准地价。

2、工业区升级改造为住宅、商业、办公等经营性的项目地价核算。

例某工业厂房，土地使用权期限尚有25年未到期，建筑面积共计5000平方米，现改为住宅后，建筑面积增加了10000平方米，那么该项目补交的地价款计算公式为：5000×（70年住宅公告基准地价—25年工业公告基准地价）＋10000×70年住宅年市场评估地价。

（四）、其他类拆除重建类的城市更新项目，如旧住宅区升级改造为新住宅区项目的地价核算

例某住宅区，土地使用权期限尚有25年未到期，建筑面积共计5000平方米，现改为住宅项目后，建筑面积增加了10000平方米，那么该项目补交的地价款计算公式为：15000×70年住宅公告基准地价—5000×25年工业公告基准地价。

注：上述三、四项中合法建筑面积的理解，仅指在国土房管部门办理产权登记的面积。根据现行主管部门做法，未经合法登记的房产，不予扣除。非市场商品房也在合法面积之列，但应按相规定另行补缴地价后，才能转为商品房性质的房产。

（五）同一更新单元不同类别的项目用地，在测算地价时，应按相应性质的功能用途分别计算。

（六）边角地、夹心地、插花地等国有未出让用地的地价政策

已进行转地补偿（即集体土地按城市化土地管理办法的规定转为国有的），按市场评估地价测算。未进行转地补偿的，按公告基准地价测算。

二、公共用地问题

城市更新活动的一大特点就是强调完善社区公共服务功能，所在城市基础设施、公共服务设施（以下统称公共用地）等方面都有着明确而具体的规定。由于这部分用地占城市规划单元相当一部分比例，所以在测算成本时，这一因不可小视。

按申报文件规定，公共用地占地面积应大于3000平方米，且不小于拆迁范围用地面积的15%。

但与以往房地产开发项目用地不同的是，开发商无需将规划的公共配套无偿移交政府，而是在签订土地出让合同之前将该公共用地无偿移交政府，由土地储备中心将该公共用地入库。在该项目开工建设时，与该项目同步施工，相关部门委托开发改造实施主体代为建设，在建成后予以回购，但没有规定回购价格的计算办法。

所以开发建设单位在核算成本时，应扣除该公共用地的开发建设，同时也无需支付该部分的地价款。

三、保障房问题

和上述公共用地原则相同，在拆除重建类城市更新项目中配置法定比例的保障性住房也是更新活动的一大特点。为此深圳市规土委出台了《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例的暂行规定》，按规定精神理解，开发企业在核算成本及利润方面，在保障房环节应注意以下几方面问题：

1、项目所属区域外不同，保障房和安居性商品房配建比例不同。规定根据规划2015年前建设的轨道站点的1000米覆盖区域，分不同行政管理区划分了一、二、三类地区，从高到低在不同地区规定不同的配建比例，具体内容可见规定原文。

2、保障性住房与项目同步开发建设，如分期开发的，应在首期布局，如面积超过30000平方米的，可单独划地。

3、保障房地价缴纳标准。1）、保障性住房免地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价为建造成本加3%的利润；2）、保障性住房为安居型商品房的，地价按该项目住宅地价标准50%缴纳，但最高不超过公告基准地价，按政府主管部门与开发企业按事先约的定价格和对象销售。

开发企业在核算项目成本及利润时，可参照上述规定的投入、产出的计算方法予以核算。

四、建安成本等正常成本投入的核算

建安成本、管理费用、销售费用、财务费用、公用设施专用基金等正常成本投入可按普通房地产项目核算。按市场普通核算法则，可参照以下标准：

1、建安成本：每平方米2800元；

2、管理费用：（地价款＋建安成本）×3%

3、销售费用：销售收入×2%

4、财务费用：项目投入的60%×5.4%×3

5、公用设施专用基金: （地价款＋建安成本）×2%

五、拆迁补偿、安置、搬迁费用

1、按正常房屋补偿标准

合法登记的商品房补偿标准，通常是1：1—1.2；

非市场商品房补商品房的,可适当调低该标准；

其他未给合法登记的房产根据项目情况双方另行约定。

2、过渡期安置费用

目前市场上通常从实际搬离原房屋之日起，至交楼之日止，向业主每月支付2500至4000元不等的租金。开发周期可根据项目情况预估。

3、搬迁费用

目前市场上通常每户2000元至4000元，包括搬出原房屋及搬入补偿的新房。

六、前期费用

前期费用包括组织业主活动、礼品发放、规划编制、各类文件公示、梳理土地及房屋权属状况、注销房地产证等费用。预估费用为项目总收入×2%。

注：鉴于城市更新项目的实际情况，较难以精确核算的费用为上述五、六项费用。

七、各类税费

在计算城市更新项目税费时，有一个重要原则需要遵循：就是在核算各类税费时，一方面将补偿的房屋作为开发企业的拆迁补偿费计入成本，同时将补置安置的用房视同销售处理，计入销售四四四总收入，在财务处理时不允许两项充抵。详见国税法（2006）187号、国税函（2010）220文件具体内容。在此前提下，各类税费可参照以下税费核算：

1、营业税及附加：项目总收入×5.2%。

2、土地增值税：1）、增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；2）、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；3）、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；4）、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

3、企业所得税：（总收入—扣除项目）×25%。

注:按国发(2007)39号文规定,2008年之前注册成立的房地产开企业,可在2008年至2012年五年过度期内,享受过度期内的利率优惠,但2012年开始,均执行25%的税率。

4、印花税：房屋登记价的万分之三。

5、契税：普通住房，登记价×1.5%。

6、非普通住房、商业、办公，登记价×3%。

按实施细则意见稿的精神,拆迁补偿的房屋的登记价格,以拆迁补偿协议约定的价格为准.所以登记价在制定拆迁补偿协议时就应该通盘考虑。

注：项目公司和综合房地产开发公司在核算土增税和所得税时，在税务处理时，差异很大；按市场通常情况，本来由业主缴纳的契税，目前都由开发企业出资缴纳，所在开发企业在核算成本时，这一项目也应核算在内。

工程项目成本核算

工程项目成本核算 成本管理是实现企业财务目标——利润最大化的主要手段之一，成本核算与成本预测、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核有机构成了成本管理系统。组织好成本核算，对全面提高企业管理水平，落实企业各部门经济责任制，提高企业经济效益，有很大的推动作用。在竞争日趋激烈的市场经济环境中，成本管理工作显得尤为重要，在此，笔者拟对目前施工企业工程项目成本核算问题作一粗浅研究，以求对实际工作起到一定的指导作用。 一、成本核算对象的确定成本核算对象，是在成本计算过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。 1.成本核算对象确定的原则成本核算对象一般应根据工程合同的内容、施工生产的特点、生产费用发生情况和管理上的要求来确定。有的工程项目成本核算工作开展不起来，其中的主要原因就是成本核算对象确定与生产经营管理相脱节。成本核算对象划分要合理，在实际工作中，往往划分的过粗，把相互之间没有联系或联系不大的单项工程或单位工程合并起来，作为一个成本核算对象，不能反映独立施工的工程实际成本水平，不利于考核和分析工程成本的升降情况；当然，成本核算对象如果划分的过细，会出现许多间接费用需要分摊，增加核算工作量，又难以做到成本准确。 2.成本核算对象划分的方法 1）建筑安装工程一般应以每一独立编制施工图预算的单位工程为成本核算对象，对大型主体工程（如发电厂房本体）应尽可能以分部工程作为成本核算对象。 2）规模大、工期长的单位工程，可以将工程划分为若干部位，以分部位的工程作为成本核算对象。 3）同一工程项目，由同一单位施工，同一施工地点、同一结构类型、开工竣工时间相近、工程量较小的若干个单位工程，可以合并作为一个成本核算对象。 3.工程成本明细帐的建立成本核算对象确立后，所有的原始记录都必须按照确定的成本核算对象填制，为集中反映各个成本核算对象应负担的生产费用，应按每一成本核算对象设置工程成本明细帐，并按成本项目分设专栏，以便计算各成本核算对象的实际成本。

深圳市城市更新办法实施细则解读

深圳市城市更新办法实施细则解读 1 2020年4月19日

《深圳市城市更新办法实施细则》解读 一、出台背景 ● 8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。 ● 12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。 ●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。 ● 至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。 ●《关于深入推进城市更新工作的意见》 ●《深圳市城市更新提速专项行动计划》 ●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 2 2020年4月19日

●《城市更新单元规划审批操作规则》 ●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》 ●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 ●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》 ●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 ●…… ●当前,城市更新工作依然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。●今年1月21日,市政府以 1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。 二、主要原则及创新 ●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。 3 2020年4月19日

城市更新项目成本核算方法

城市更新项目成本及利润核算法律实务xx 经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析： 一、地价款问题 （一）、划拨土地使用权的地价款问题 按广东省三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。 （二）、xx项目 更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（plot ratio，以下简称PR）为临界点作了明确规定，即： 1、PR≤ 2.5的部分,免地价； 2、2.5＜PR≤ 4.5的部分,公告基准地价的20%； 3、PR＞ 4.5的部分,公告基准地价的100%。

对该条款的理解，应注意以下几个方面： 1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算； 2、应准确理解xx的概念和外延： 1）、xx的概念 城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。 此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。 且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。 2）、xx的外延 xx的具体范围主要包括： 关内四区原农村集体已划定红线的用地；关外四区依据宝安龙岗国土管理暂行办法和城市化土地管理办法的规定划给原农村集体的非农建设用地；93年以后以土地主管部门的用地批复和土地使用权出让合同的形式批的征地返还用地。 3、旧屋村和xx区别： 旧屋村指93年宝安龙岗国土管理暂行办法实施前已建成的旧屋村，该类项目更新改造的地价政策不同于城中村项目，应引起重视。更新办法规定，即： PR≤ 1.5的部分,免地价；PR＞

成本核算师岗位规范(标准版)

( 岗位职责 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 成本核算师岗位规范(标准版) Regular daily safety management training, and establish a system to control and improve the company's sudden accidents.

成本核算师岗位规范(标准版) 1工作职责 1.1据国家发布的《成本管理条例》和工程局对项目部实行目标成本考核管理的有关规定，结合项目部生产经营的特点和管理的需要，制定项目部的成本核算办法。 1.2根据项目部的生产经营计划和上级主管部门下达的目标成本指标，结合项目部的实际情况，挖掘降低成本、费用的潜力，编制成本、费用计划，并将成本指标逐级分解，层层落实，实行归口分级管理，确保各项经济指标如期实现。 1.3会同有关部门建立健全各项原始记录和定额计量管理制度，为正确计算成本、加强成本核算提供可靠依据。 1.4根据项目部生产经营管理办法，组织开展部门、中队、班组成本核算。 1.5按照工资支付对象和成本核算的要求，编制工资、费用分配

表，按局有关规定计提工资附加费和有关费用。 1.6严格按照成本核算办法的规定，正确归集、分配各项生产费用。 1.7认真审核工程价款结算的有关凭证，及时办理工程价款的结算工作。 1.8编制成本、费用报表，进行成本、费用的分析和考核。随时掌握成本升降动态，及时准确向项目部领导提出成本管理建议。 1.9及时向项目部领导和有关部门提供各中队部门目标成本的完成情况，负责考核汇总各承包中队、部门当月的经营财务成果并报送有关部门。 1.10负责编制月、季、年度会计报表，做到帐帐相符、表表相符，真实、准确、及时报送。 2任职条件 2.1政治思想及职业道德 2.1.1坚持以经济建设为中心,坚持四项基本原则,坚持改革开放。有一定的理论水平。有强烈的责任感和事业心，艰苦奋斗，全

公司成本核算方法

第一章总则 第一条为规范公司成本核算工作，提高成本核算的准确性和及时性，制定本办法。 第二条公司的控股子公司可自行制定成本核算办法，报公司批准后执行。第二章成本开支范围 第三条为生产商品和提供劳务而发生的直接材料、直接工资、其他直接支出和制造费用计入制造成本。1. 直接材料：指生产商品产品和提供劳务过程中所消耗的，直接用于产品生产，构成产品实体的原料及主要材料、外购半成品、以及有助于产品形成的辅助材料和其他直接材料。 2. 直接工资：指在生产商品产品和提供劳务过程中，直接参加产品生产的工人工资以及按生产工人工资总额和规定比例计算提取的职工福利费。 3. 燃料及动力：指直接用于产品生产的外购燃料和水、电、汽、冷动力费用。 4. 制造费用：指应由产品制造成本负担的，不能直接计入各产品成本的有关费用，主要指各生产车间管理人员的工资、奖金、津贴、补贴，职工福利费，生产车间房屋建筑物、机器设备等的折旧费，租赁费（不包括融资租赁费），修理费、机物料消耗、低值易耗品摊销，取暖费（降温费），水电费，办公费，差旅费，运输费，保险费，设计制图费，试验检验费，劳动保护费，修理期间的停工损失以及其他制造费用。 第四条下列各项支出不得计入成本： 1. 资本性支出，即购置和建造固定资产和其他资产的支出。 2. 对外投资的支出。 3. 无形资产受让开发支出。 4. 违法经营罚款和被没收财产损失。 5. 税收滞纳金、罚金、罚款。 6. 灾害事故损失赔偿。 7. 各种捐赠支出。 8. 各种赞助支出。 9. 分配给投资者的利润。 10. 国家规定不得列入成本的其他支出。 第三章成本核算的任务、原则 第五条公司成本核算的任务是： 1. 认真执行国家有关成本开支范围和费用开支标准，合理归集与核算生产经营过程中发生的各项费用，正确计算产品成本并根据公司内部经营管理需要和有关部门的要求，及时准确地提供成本报告和有关分析资料。 2. 监督成本费用发生的合规性和合理性。 3. 促进企业改善经营管理，降低生产耗费，提高经济效益。 第六条成本核算工作的原则 1. 按照统一领导、分级管理的原则，建立健全适应市场竞争和内部管理需要的成本费用核算体制。 2. 开展成本费用核算工作，加强对二级核算单位以及班组成本核算的组织与管理。 3. 成本费用核算工作必须在不断加强与完善各项基础管理工作的前提下进行，使成本费用的核算具有可靠的基础。 4. 成本费用计算期应与会计核算期一致，规定为每年1月1日到12月31日，每月1日至当月末。计入当月成本的费用要素消耗和产品产量的起止日期须与成本计算期保持一致，不得提前和延后。 5. 成本核算必须坚持权责发生制的原则，应真实准确反映特定会计期间的成本水平的经营成果。 6. 成本核算须划清本期成本与下期成本的界限、在产品与产成品的界限、各种产品之间的成本界限。 7. 根据计算期内完工验收入库的产品数量、实际消耗和实际价格，计算产品的实际成本，不得以估计成本、目标成本代替实际成本。按计划成本、定额成本进行核算的，应在月末调整为实际成本。 8. 遵循谁受益谁承担费用的原则确定成本核算对象，对生产和经营过程中发生的各项费用，应设置成本费用账册，以审核无误手续齐备的原始凭证为依据，对成本项目在各成本核算与管理对象间进行分配，做到

20150206上海市城市更新规划实施办法

上海市城市更新规划实施办法 （试行） （讨论稿） 目录 第一条 （目的） (1) 第二条 （定义和适用范围） (1) 第三条 （工作制度） (1) 第四条 （管理职责） (1) 第五条 （组织实施机构） (2) 第六条 （区域评估） (2) 第七条 （实施方案） (2) 第八条 （规划政策） (3) 第九条 （土地政策） (4) 第十条 （实施管理） (5) 第十一条 （公众参与） (5) 第十二条 （附则） (5) 附：上海市城市更新规划技术要求（试行）

第一条（目的） 为深化落实城市总体规划的要求，有效调动政府、市场、社会等多方资源，优化城市功能、完善公共设施，提升城市品质、改善城市环境、完善基础设施，激发城市发展活力，提高土地利用效率，有序推进城市更新，促进经济、社会、生态、文化协调发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条（定义和适用范围） 本办法所称城市更新，是指为优化城市功能、完善公共设施，提升城市品质、改善城市环境、完善基础设施等而进行的各类建设活动。 本办法适用于在本市中心城、新城、新市镇已基本建成区域中认定的城市更新地区，已纳入土地征收范围的旧城改造、工业转型、城中村改造地区，应当按其它相关规定执行。 第三条（工作制度） 城市更新实行区域评估和实施方案相结合的工作制度，按照政府引导、市场运作、多方参与、利益共享的原则，依法合规地推进实施。 第四条（管理职责） 市规划土地管理部门负责统筹协调全市城市更新工作，依法制定规划和土地政策以及相关技术规范，指导、管理、监督区、县开展城市更新工作。 市政府其他相关职能部门应当在职责范围内，依法制定有关城市更新的配套政策和标准，依法履行相应的指导、管理和监督职责。

中建三局项目成本管理办法

中建三局项目成本管理办法 第一章总则 第一条为加强工程项目成本管理，规范工程项目成本管理行为，提高经济效益，根据国家有关规定，结合我局实际，特制定本办法。 第二条项目成本管理的原则是：开源与节流相结合；全员、全过程地动态管理；实行"标价分离"和项目成本核算制；责权利相结合等。 第三条项目经理部为工程项目成本管理责任中心，项目经理对工程从开工到竣工的全过程成本管理及其经济效果负全部责任。 第四条项目成本管理实行全额承包责任制和成本核算制，应根据《中建三局项目全额承包管理办法》的有关规定，由公司（本办法均指"公司或分公司"）和项目经理部共同测算项目经理部的工程承包收入（或承包基数，下同），经双方认可后以责任书的形式确定。 第五条项目成本管理的内容包括成本预测与计划、成本实施、成本核算、成本分析和经济活动分析、成本责任考核、工程款回收管理以及成本管理数据库的建设等。 第六条项目成本核算制一律采用制造成本法或责任成本法，即项目经理部只管理和核算承包范围内的成本盈亏情况，分公司汇总核算全部的工程成本。 第七条项目成本核算制包括预算成本（责任成本）、实际成本核算，两项成本的计算口径应保持一致。 第八条公司在项目成本管理工作中的主要职责是： 1、制定各项生产要素内部结算价格和劳务分包、材料采购等招标制度，建立内部模拟市场； 2、及时测算、调整项目承包收入，明确项目责任成本目标； 3、核定项目资金使用计划和范围，协助项目催收工程款； 4、审核项目奖金发放标准； 5、管理、合并、汇总核算工程项目全部成本； 6、规范、检查和指导项目成本管理各项工作； 7、考核项目经理部的工作业绩； 8、负责收集项目成本测算资料，建立成本测算数据库。 9、负责规划、建立公司项目成本核算、资金管理网络系统，逐步实施项目成本核算、资金结算等业务异地零距离管理。 10、随时掌握市场投标报价情况，根据不同投标报价体系研究、制定项目承包的合理方法与水平。

城市更新改造项目合作协议书(范本)

城市更新改造项目合作协议书 协议编号： 甲方：股份合作公司 地址： 邮政编码：电话： 法定代表人： □身份证/□护照/□其它证件号码： 乙方： 地址： 邮政编码：电话： 法定代表人： □身份证/□护照/□其它证件号码： 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《深圳市城市更新办法》及相关法律法规、政 策规定，为改变拟更新改造区域[1]----片区老工业厂房/旧住宅区城市基础设施、公共服务设施配套差/产业收益低/环境落后/存在安全隐患/土地用途和利用效率与规划功能不符等状况，甲乙双方经多次协商，本着“改造增值，优于现状收益，互惠互利共赢”的原则，就------片区的城市更新项目的合作事宜订立合同，内容如下，双方共同遵守履行。 第一条项目更新范围及现状 本城市更新改造项目获得相关部门批准纳入城市更新单元规划制定计划后， 项目区域现状见附件一。（本城市更新改造项目的城市更新单元规划制定计 划的申报材料：地块现状一览表、更新单元范围图、现状权属图、建筑物信 息图。） 本城市更新改造项目的专项规划情况见附件二（城市更新单元规划通过审批，可附本城市更新项目的专项规划） 甲方在项目区域内的房地产占地（包括构筑附属物）平方米，建筑面 积平方米（其中住宅面积平方米，厂房面积平方米），详细情 况见附件三。 第二条项目改造期限： 2.1本协议签订后，应在个月内（建议12个月内）制定房地产收购搬迁补 偿安置方案，并通过甲方的股东代表大会表决同意； 2.2本协议签订后，应在个月内（建议24个月内）完成%以上(建议90%以上)的房地产收购搬迁补偿安置协议的签订工作；分期建设的，应在个月

什么是城市更新

现如今，很多城市建设中会出现“城市更新”这个词，但很多人对这并不了解，那什么是城市更新呢？对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。下面上海思纳建筑规划设计股份有限公司就介绍一下马来西亚·吉隆坡的森美兰高铁新城城市规划项目，为大家讲讲关于城市更新规划的内容。 连接新马的跨国高铁，从吉隆坡开往新加坡市中心，在到达芙蓉之前会经过一片广袤之地，这里便是拉布。现在，拉布借助高铁，计划在距吉隆坡市中心50km、紧邻机场的地方，建造一个新的城市。 新城的规划核心，在于如何利用产业和城市设施吸引人才，产生人才与城市发展的良性循环，新城必须做到“产城融合”，也就是需

要合理的布局商务、产业、居住及其配套。 场地现状是一片自然，东部有山，让自然山体的绿色向新城的市中心流动，形成城市生态绿廊。

新城北面已建成高速公路和铁路，待建设的高铁线路横穿新城。 新城的功能布局，让居住区避开了高速公路、铁路和高铁的影响，取而代之的是制造业和食品加工的产业区。

思纳史密斯集团成立于1853年，是美国运营历史最悠久的设计和咨询集团，近二十年都在权威的世界建筑排名前十位，集团在中国设立策划设计和投资运营二大事业板块。 上海思纳建筑规划设计股份有限公司（SYM 836121）及其下属各专业咨询策划设计子公司负责集团的策划设计板块。思纳设计股份成立于2000年，是规划、建筑、旅游和产业的产品策划和设计专家，也是上海为数不多的建筑规划国家双甲资质单位，公司在大型城市综合更新、智慧模块建筑、城市和旅游产业策划规划、室内装饰和艺术设计、区域环境研究和景观工程、特色酒店跨界组合运营规划等领域都有卓越的人才及成功的案例。 思纳史密斯文化创意产业投资（上海）有限公司及其下属公司负责集团的投资运营板块，同时作为华侨城云南文投集团的下属企业，思纳文创投资充分利用华侨城云南文投和思纳设计股份丰富的文旅行业资源和专业策划规划和研究咨询人才，与下属思纳小镇建设、思纳小镇运营一起共同打在拥有自身文旅IP的特色小镇，开展小镇的招商、运营、双创等具体的项目合作，为项目所在区域的产业升级、城市更新、特色小镇等做出贡献。

项目成本核算方法和原则

项目成本核算方法和原则 项目成本核算是通过一定的方式方法对项目施工过程中发生的各种费用成本进行逐一统计考核的一种科学管理活动。 项目成本核算是施工企业成本管理的一个极其重要的环节。认真做好成本核算工作，对于加强成本管理，促进增产节约，发展企业生产都有着重要的影响。 具体可表现在以下几个方面： (1)通过项目成本核算，将各项生产费用按照它的用途和一定程序，宜接计入或分配计入各项工程，正确算出各项工程的实际成本，将它与预算成本进行比较，可以检查预算成本的执行情况。 (2)通过项目成本核算，可以及时反映施工过程中人力、物力、财力的耗费，检查人工费、材料费、机械使用费、措施费用的耗用情况和间接费用定额的执行情况，挖掘降低工程成本的潜力，节约活劳动和物化劳动。 (3)通过项目成本核算，可以计算施工企业各个施工单位的经济效益和各项承包工程合同的盈亏，分清各个单位的成本责任，在企业内部实行经济责任制，以便于学先进、找差距，开展社会主义竞赛。项目成本核算方法和原则 (4)通过项目成本核算，可以为各种不同类型的工程积累经济技术资料，为修订预算定额、施工定额提供依据。管理企业离不开成本核算，但成本核算不是目的，而是管好企业的一个经济手段。离开管理去讲成本核算，成本核算也就失去了它应有的重要性。 项目成本核算应遵循以下原则： 1．确认原则。2．分期核算原则。3．实际成本核算原则。4．权责发生制原则。5．相关性原则。6．一贯性原则。7．划分收益性支出与资本性支出原则。8．及时性原则。9．明晰性原则。10．配比原则。11．重要性原则。12．谨慎原则。 温馨提示：上海睿久财务管理咨询有限公司课程含会计基础、财经法规、会计电算化等内容，为学员胜任真账实操奠定牢固基础，同时也让学生在学习中获取证书变得更简单，并拥有一支由来自北京上海等地政府、高校、及知名会计事务所的理论精湛、实战丰富的著名教授讲师以及资深税务专家和资深企业财务总监组成的师资团队和顾问团队，具有强大的专业优势，团队优势，信息优势，一同助您更快的实现财经梦！项目成本核算方法和原则

三种项目成本核算和估算的方法.

行政助理KPI组成表 指标属性KPI 指标 考核 周期 指标公 式/定 义 权重计算方式 信息 来源 考核 目的 计划公文 起草 的及 时性 和准 确性 季度 及时准 确起草 公司公 文 20% 每发现错 误一项扣 此项分数 的10%， 每延迟一 份扣此项 分数的 10%；累 计出现5 处以上错 误或延迟 5份以 上，此项 不计分 行 政办 公室 进度会议 纪要 制作 的及 时性 和准 确性 季度 通过完 整的会 议纪 要，及 时向外 传达会 议内容 30% 没有按时 制作会议 纪要的次 数超过2 次扣此项 分值的50 ﹪，2次 以上不计 分。 行政 办公 室 质量协调 公司 各部 门之 间关 季度 保证公 司组织 间运行 的流畅 30% 没有按时 发放公文 的次数超 过和出错 1次扣此 行政 办公 室

系的力度性项分值的 50﹪，2 次以上不 计分。 行为能力 客户 满意 率 半年 内外部 合作单 位的有 效投诉 次数 10% 每发生一 项投诉扣 此项分值 的10%； 重大投诉 不计分 各 业务 管理 部门 各 合作 单位出勤率季度 应出 勤－ 实际 出勤 20% 每缺勤一 次，扣本 指标的 50%。缺 勤三次不 计分。 人力资源 部 备注： 网络维护员KPI组成表 指标属性KPI指 标 考核 周期 指标公 式/定 义 权重计算方式 信息 来源 考核 目的 计划公司网 站建设 规划的 创新 半年 建立信 息丰富 的公司 网站， 20% 公司网站 规划执行 中重大不 合理不计 行政 办公 室

性、完整性加大与 公众的 交流 分 进度信息系 统维护 完成率 半年 公司 OA系 统、办 公系统 维护 30% 公司办公 系统出现 故障不计 分 行政 办公 室 质量档案归 档分类 的合理 性 半年 科学进 行档案 分类， 提高查 阅速度 30% 档案分类 不合理不 记分 行政 办公 室 行为能力 客户满 意率 半年 内外部 合作单 位的有 效投诉 次数 10% 每发生一 项投诉扣 此项分值 的10%； 重大投诉 不计分 各 业务 管理 部门 各 合作 单位出勤率月度 应出 勤－ 实际 出勤 20% 每缺勤一 次，扣本 指标的 50%。缺 勤三次不 计分。 人力资源 部 备注：

上海城市更新实施细则(试行)

附件1 上海市城市更新规划土地实施细则（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条（目的） 为实施《上海市城市更新实施办法》（以下简称“《办法》”），规范本市城市更新活动，建立科学、有序的城市更新实施机制，制定本细则。 第二条（工作原则） 城市更新应当坚持以下原则： 规划引领，有序推进。落实区域评估、整体更新的要求，发挥规划的引领作用，依法推进试点，实现动态、可持续的有机更新。 注重品质，公共优先。坚持以人为本，激发都市活力，提升城市品质和功能，优先保障公共要素，改善人居环境，增强城市魅力。 多方参与，共建共享。搭建实施平台，创新规划土地政策，使多元主体、社会公众、多领域专业人士共同参与，实现多方共赢。 第三条（城市更新工作领导小组） 城市更新工作领导小组由市政府及相关管理部门组成，

负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。城市更新工作领导小组下设办公室，办公室设在市规划和国土资源主管部门，负责制定工作机制，统筹协调相关部门工作，完善配套政策。 第四条（市规划和国土资源主管部门的职责） 市规划和国土资源主管部门应当根据《办法》及本细则的规定负责城市更新的日常管理工作，包括制定技术规范、管理规程，组织、协调和监督全市的城市更新工作，指导城市更新的实施，开展城市更新政策的宣传工作。 第五条（区县人民政府的职责） 区县人民政府应当根据《办法》及本细则的规定，负责本辖区内的城市更新工作，包括制定城市更新区域评估报告和实施计划；指定相应部门作为专门的组织实施机构，协调本辖区内的城市更新工作；定期评估城市更新项目的实施情况，督促更新项目依法合规并按计划落实。 第二章城市更新区域评估 第六条（区域评估的工作要求） 区县规划和土地管理部门应会同区县相关部门、街道办事处或镇政府组织开展区域评估，确定地区更新需求，进行地区公共要素评估，划定城市更新单元（以下简称“更新单元”），明确适用更新政策的范围和要求，形成区域评估报告报审稿。

工程项目成本核算办法

项目成本核算实施办法 从成本核算工作角度规范各相关部门、项目的各项基础管理工作，增强企业创效能力，强化项目核算机制的建立，加强项目成本核算工作力度，结合本公司成本核算工作的实际，特制定本办法。 一、成本核算前提 工程项目成本控制是一个连续反复的过程，每次成本控制分为三个阶段：成本数据归集阶段，成本盈亏分析阶段，成本控制措施纠偏阶段（见下图）。 由图示可知，实际成本是通过成本核算获得，成本核算就是对对施工项目在一定时期内所发生的施工费用的归集、分配和工程项目成本形成的计算。它是成本分析的基础，成本控制的前提。 二、成本数据归集阶段

公司项目成本核算执行财务部核算制度，即由财务部具体实施成本控制和进行项目成本核算分析，由公司各部门进行整体合同核算和项目成本监管。 1、直接成本 直接成本核算包括：直接材料费、现场采购材料、差旅费、直接人工费、托运费、其他费六项内容. 1）、直接材料费：按照出库单据实际列入。 2）、现场采购材料：按照出差人员在实际出差期间内产生的现场材料和库房实际开具的出库单为依据，最后按照报销单据实际列入（报销单据必须是所有人员签字完毕）。 3）、差旅费：按照出差人员在出差期间产生的住宿费、车费、及过路过桥费为依据，最后按照报销单据实际列入（报销单据必须是所有人员签字完毕）。4）、直接人工费：按照所在项目外出招聘的临时人员为依据，最后按照报销单据实际列入（报销单据必须是所有人员签字完毕） 5）、托运费：按照出差人员在出差期间产生的托运费和公司发货人员产生的托运费为依据，最后按照报销单据实际列入（报销单据必须是所有人员签字完毕）。 6）、其他：按照出差人员在出差期间产生的和上述5项无直接关联的为依据，如：取款手续费等，最后按照报销单据实际列入（报销单据必须是所有人员签字完毕）。 2、间接费用

11深圳市城市更新项目实操系列

深圳市城市更新项目实操系列——地价补缴—— 一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积部分，告基准地价标准计算的地价； 能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外)

拆除重建类城市更新项目操作基本程序

拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行) 日期：2011年3月13日 一、年度计划申报及制定 城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。 （一）申报渠道 1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 （二）申报内容及条件 1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。 2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。 （三）年度计划的制定 市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。批准

施工项目成本核算及方法

一、施工项目成本核算的原则 为了发挥施工项目成本管理职能，提高施工项目管理水平，施工项目成本核算就必须讲求质量，才能提供对决策有用的成本信息。要提高成本核算质量，除了建立合理、可行的施工项目成本管理系统外，很重要的一条，就是遵循成本核算的原则。概括起来一般有下列几条 1.确认原则 是指对各项业务中发生的成本，都必须按一定的标准和范围加以认定和记录。只要是为了经营目的所发生的或预期要发生的，并要求得以补偿的一切支出，都应作为成本来加以确认。正确的成本确认往往与一定的成本核算对象、范围和时期相联系，并必须按一定的确认标准来进行。这种确认标准具有相对的稳定性，主要侧重定量，但也会随着经济条件和管理要求的而变化。在成本核算中，往往要进行再确认，甚至是多次确认。如确认是否属于成本，是否属于特定核算对象的成本（如临时设施先算搭建成本，使用后算摊销费）以及是否属于核算当期成本等。 2?分期核算原则 施工生产是川流不息的，（项目）为了取得一定时期的施工项目 成本，就必须将施工生产活动划分若干时期。并分期各期项目成本。成本核算的分期应与核算的分期相一致，这样便于财务成果的确定。 《企业会计准则》第51条指出："成本计算一般应当按月进行"，这就明确了成本分期核算的基本原则。但要指出，成本的分期核算，与项目成本计算期不能混为一谈。不论生产情况如何，成本核算工作，包括费用的归集和

分配等都必须按月进行。至于已完施工项目成本的结算，可以是定期的，按月结转，也可以是不定期的，等到工程竣工后一次结转。 3?相关性原则 也称"决策有用原则".《企业会计准则》第11条指出："会计信息应当符合国家宏观经济管理的要求，满足有关方面了解企业财务状况和经营成果的需要，满足企业加强内部经营管理的需要".因此，成本核算要为企业（项目）成本管理目的服务，成本核算不只是简单的计算，要与管理融于一体，算为管用。所以，在具体成本核算、程序和标准的选择上，在成本核算对象和范围的确定上，应与施工生产经营特点和成本管理要求特性相结合，并与企业（项目）一定时期的成 本管理水平相适应。正确地核算出符合项目管理目标的成本数据和指标，真正使项目成本核算成为领导的参谋和助手。无管理目标，成本核算是盲目和无益的，无决策作用的成本信息是没有价值的。 4?一贯性原则 这是指企业（项目）成本核算所采用的方法应前后一致。《企业会计准则》第51条指出："企业也可以根据生产经营特点，生产经营组织类型和成本管理的要求自行确定成本计算方法。但一经确定，不 得随意变动".只有这样，才能使企业各期成本核算资料口径统一，前后连贯，相互可比。成本核算办法的一贯性原则体现在各个方面，如耗用材料的计价方法，折旧的计提方法，施工间接费的分配方法，未完施工的计价方法等。坚持一贯性原则，并不是一成不变，如确有必要变更，要有充分的理由

城市更新项目计划书

竭诚为您提供优质文档/双击可除 城市更新项目计划书 篇一：旧城改造策划中关于工业区升级改造的政策解读【开元观点】旧城改造(:城市更新项目计划书)策划中关于工业区升级改造的政策解读 20XX-12-30毛惠 前言： 城市工业区一般由加工工业企业群组成，大部分是在优越的地理条件基础上逐步形成的。但随着城市发展，城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环 境格格不入的景象，原有工业区的工业厂房、配套设施、技术水平以及环境影响等均已无法满足城市功能与产业发展 的要求。这些工业聚集区未来面临的变化不单是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的改造利用、产业设计和功能更新。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。于是，“退二进三”、“产城融合”等转变方式与理念应运而生。 从工业用地退二进三说起，“退二进三”提出于上个世

纪90年代，是为加快经济结构调整，鼓励一些产品没有市场，或者濒于破产的中小型国有企业从第二产业中退出来，从事第三产业的一种做法。后来把调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重，提出一些企业从城市的繁华地段（二环路以内）退出来，进入城市的边缘（三环路）进行发展，也称为“退二进三”。 中国的工业企业升级改造经历了十余年的发展，经历了传统的技术升级到腾笼换鸟发展现代服务业几个阶段。从 20XX年佛山市委、市政府出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》全面实施和推进“三旧改造”工作，到如今“三旧”改造已上升为广东全省的发展战略。城市更新已成为城市发展运营过程中的热门词汇，其实际是一系列观念的转变，决策者们更多从城市形态和城市再造去考虑建设，从顶层设计考虑城市功能改善、文化品质提升、以及基础配套的完备，其背后的源动力来自于以土地为载体的产业发展升级转型，原有的工业企业生产方式和聚集特征已无法满足城市更新换代的要求。 因此，随着中国工业化的现代化发展，为推进产业转型升级、再造传统工业区的新时代活力，国家也相应提出《全国老工业基地调整改造规划（20XX-2022年）》（国函〔20XX〕46号）、《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔20XX〕9号）等指导性意见，为“三旧改造”、“退二

研发项目成本核算实施办法.doc

研发项目成本核算实施办法 为从成本核算工作角度规范各研发小组，项目的各项基础管理工作，增强企业创效能力，强化项目核算机制的建立，加强项目成本核算工作力度，确保公司两级管理、两级核算机制的落实。结合本公司成本核算工作的实际，特制定本规定。 一、研发部门成本核算 公司研发部门成本核算执行两级核算制度，即由研发部具体实施成本控制和进行项目成本核算分析，由公司各部门进行整体核算和项目成本监管。 ㈠成本核算程序 每项项目研发前，由研发部编制项目成本计划建议书，经相关部门和项目小组核实修正，报主管经理和公司领导批准后，形成项目成本控制计划。由研发部按部位预算分解工、料等控制指标，发至相关项目小组作为工、料等控制的依据。人工费和机械费采用费用方式进行核算，材料费采用费用和实物方式进行核算。 1、各项目小组依据每月项目进度情况和成本控制指标确定当月工、料成本费用控制指标，然后与项目当月实际成本进行对比分析。 2、开工前，研发部要依据成本控制计划，采取降低成本措施，编制项目成本预控计划，确定成本降低额。实施过程中，研发部依据每月工程进度情况和成本预控计划确定当月成本预控计划，然后与项目当月实际成本进行对比分析，形成核算报告。 ㈡成本核算内容

成本核算包括：人工费、材料费、机械费、其他直接费、间接费用五项内容。项目研发过程中发生的费用，首先按照确定的成本核算对象和上述确定的五个成本项目进行归集，能够直接计入有关成本核算对象的费用直接计入，不能直接计入的采用一定的分配方法分配计入，然后计算出该项工程的实际成本。下面分别规范五个成本核算内容和方法： 1、人工费用的核算 人工费：研发成本中的人工费，是指在研发过程中直接从事研发发生的劳务、分包费及清工费的费用。人工费用核算为：（1）月度支付员工的工资、奖金等费用，按项目小组和考勤员提供的工时统计表计算分配。 （2）清工费，由项目小组和劳动人事部门提供，按项目部实际发生费用进入成本。 （3）劳务分包费由项目小组和劳动人事部们提供，按劳务分包合同和工程进度情况按比例预提进入成本 2、材料费核算 材料费：项目成本中的材料费，是指在施工过程中耗用的构成工程实体的费用。主要包括：主要材料、结构件、其他材料、周转材料摊销、租费和运输费等。材料费核算必须建立健全严格的材料收、发、领、存、退制度，才能有效的进行材料费管理和核算。 ⑴主要材料核算： 购买与项目有关的材料，将项目已领用材料进行逐项分类统计，

工程项目成本核算流程管理办法

项目成本核算流程管理办法 为了加强项目成本核算，降低成本，充分体现“项目部是成本中心”的原则，准确反映项目成本情况，提高项目经济效益，制定本管理办法。 一、项目成本核算的任务 1、贯彻执行《会计法》、《施工企业会计制度》、《会计基础工作规范》及公司有关财务制度的规定。 2、严格控制工程成本，制定项目总目标计划成本，项目分部分项目标计划成本，加强项目月度中间过程计划成本，严禁“秋后算帐”。 3、认真贯彻项目成本否决权，以提高项目经济效益为最终目的。 二、项目成本核算体系 1，项目部作为相对独立的经济实体，设专职项目成本责任会计一名。 2、项目成本核算工作在项目经理领导下进行，其项目部各职能管理人员业务归口基层公司各职能主管部门。 3、项目成本核算以项目成本责任会计为核心，施工员、预算员、劳资员、材料员、机械员、质量员、安全员密切配合，共同搞好项目成本核算工作。 三、项目成本核算原则 1、按权责发生制和配比的原则计算成本，采用“制造成本表”核算项目成本，用“借”、“贷”记帐法记帐。 2、项目成本核算按《施工企业会计制度》及公司制定的《项目成本核算流程管理办法》执行。 四、项目成本核算对象 1、一般以一个独立编制施工图预算的单位工程为成本核算对象。 2、同一建设项目，开竣工时间相接近的群体单位工程，也可合并作为一个成本核算对象。 五、项目成本核算内容 1、设置人工费、材料费、机械费、措施费。 2、项目成本核算内容应与预算项目成本内容一致，必须符合《甘肃省建筑工程费用定额》各项内容。 六、项目部上交管理费的比例与核算

1、上缴综合费率：按工程取费类别计算测定上缴综合费率。上交费用包括间接费、利润、税金、规费及工程直接费降低率。 2、凡属投标承揽任务时，发包方给甲方承诺的降级、降价等其它优惠条件，均有发包方承担。 3、项目部成本核算以工程制造成本为主，人工费、材料费、机械费、措施费、材差等，工程直接费归项目部。 4、价差调整（包括设计变更、经济签证等）统一由项目部牵头，其它部门配合进行签证。 七、项目成本核算岗位核算细则 1、项目经理 （1）、项目经理是由企业法人任命的项目施工过程中的全权代表，对项目成本负全部责任。项目经理应严格执行公司制定的《项目成本核算流程管理办法》中的各项规定，加强对项目成本管理中出现的问题及时解决和协调处理。 （2）在每月 6 日前负责召集项目部管理人员对本月项目部的各项成本盈亏原因进行分析并提出改进措施。 2、施工员 （1）在每月 30 日前收到项目预算员编制的下月施工预算和工料大表后，根据下月生产计划的安排，对人工、材料、机械及各种生产要素的配置进行合理调配，制定当月施工保障措施，并做好现场施工记录。 （2）根据项目成本责任会计每月下达的月度成本计划目标对各种费用支出、签发严格按公司（2002）122 号文《关于统一人工费、材料费、机械费使用费结算程序制度的通知》要求执行。 3、预算员 （1）中标后，项目预算员根据施工图纸、会审纪要等认真编制施工预算、工料分析大表，填写“两算”对比表后和施工图预算进行对比分析数量，价格上有无漏项，量差和价差现象，向项目经理提供真实可靠的各种资料和数据。 （2）认真编制项目成本分析一览表，对项目施工环境、市场因素等条件进行充分分析后，协助项目经理、项目成本责任会计制定项目部上缴基层公司综合费率及项目部总成本计划目标，减少项目成本风险。 （3）、根据项目总成本计划目标，编制项目部分部分项（基础、主体、装修）三阶段