房地产估价习题及答案教学文稿
第一章
一、单选
1、有关专业估价，下列说法正确的是
( ABC )。
A 、由取得相关资格的专业人员完成
B 、是一 种专业意见
C 、具有社会公信力
D 、不用承担法律责
任
2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B ) 。
A 、由取得相关资格的专业人员完成
B 、任何人都可以做出
C 、具有社会公信力
D 、是一 种专业意见
3、房地产估价专指 ( A )。
A 、对房地产价值进行评估 C 、对房屋使用功能进行评估 4、某宗房地产初次抵押评估价值为
万元的贷款提供抵押担保。 B 、对房屋工程质量进行评估 D 、房屋完损等级进行评估
并为 80 万元贷款担保。
B 、 正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产
C 、 已经灭失的房地产
D 、 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分
E 、 以房地产为主的整体资产 不同的估价目的将影响估价结果是因为 A 、估价对象的范围可能不同
B 、估价时点可能不同
C 、评估的价值类型可能不同
D 、估价依据可能不同
E 、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同 三、判断题
A 、 100 二、多项选择题 专
业估价的特点为 ( ABCE A 、由专业人员完成 C 、具有社会公信力 房地产估价中的“分析”包括对 估价对象本身 经济、社会 仅仅对估价对象本身 1、 2、 3、 A 、 C 、 E 、
列 A 、 B 、 C 、 D 、 E 、 4、
5、 6、
B 、80 )。 B 、
C 、30
D 、20 是一种专业意见 不具有社会公信力 D 、 ( ABCD )的分析。 B 、人口、制度政策 D 、国际因素 “完全市场”必须同时具备的条件正确的是 ( ACD 同质商品，买者不在乎从谁的手里购买 买者和卖者的人有限 买者和
卖者都有进出市场的自由 买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格 销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化 )。 委托人的义务包括 ( ABCDE )。 A 、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料 B 、 对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责 C 、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料 D 、 协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作 E 、 不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果 估价报告使用者可能是 ( A 、估价对象权利人 D 、受让人 下列可以作为估价对象有
A 、在建房地产 ABCDE )。
B 、 E 、 ( ABCDE 债权人 政府及其有关部门和社会公众等 ) 。
C 、 E 、承担法律责任
投资者 100 万元， 问：最多还可以为 ( D )
7、 ( CDE ) 。
1、非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。(X)
2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。(V)
3、专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。(V)
5、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。(V)
6、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。(X)
7、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。(V)
四、简答
1 、简述房地产估价的一般程序
第二章房地产
一、单选
1、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是( B )。
A. 土地的生产力或利用价值有可能丧失
B. 土地作为空间是永存的
C. 土地上的建筑物会毁灭
D. 土地上的建筑物永存的
2、某出让的居住用地使用了30 年后，决定转让该土地使用权，则该土地受让人的使用期限不得超过( C )年。
A. 70
B. 30
C. 40
D. 50
3、根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是( D )用地。
A. 工业用地
B. 教育、科技、文化
C. 卫生、体育用地
D. 居住用地
4、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是( A )。
A. 限制在居住区内建设某些工业或商业设施
B. 因公益事业，强制取得公民和法人的房地产
C. 对房地产征税或提高房地产税收
D. 在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产
二、多选
1 、房地产流动性差与房地产的( ABCD )特性有关。
A 、价值量大
B、独一无二
C、易受限制等特性
D、交易手续较复杂
E、交易税费较多
2、影响房地产流动性的因素有( ABCDE) 。
A、房地产的通用性
B 、房地产的独立使用性
C、房地产的价值大小
D、房地产的可分割转让性
E、房地产的开发程度、区位、市场状况
3、政府对房地产的限制一般是通过( ABCD )的权力来实现。
A、管制权
B、征收权
C、征税权
D、充公权
E、行政事业收费权
4、引起房地产价格上升的原因主要有（ ACDE）。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良
B、外部不经济
C、需求增加导致稀缺性增加
D、通货膨胀
E、房地产使用管制放松
5、下列真正属于房地产自然升值的是（ CDE ）。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升
B、通货膨胀所引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升
D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升
第三章房地产的价格与价值
一、单选
1、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2,容积率为2，则该房地产的楼面地价为（ D ）。
A. 2000
B. 1000
C. 750
D. 500
2、某套住宅的套内建筑面积为140m2，套内使用面积为128m2，应分摊的公共部分建筑面积
为20m2,按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）
A. 3500
B. 3200
C. 2800
D. 2500
3、某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400万元，容积率为2，建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为（ C ）。
A. 6000
B. 4000
C. 3000
D. 2000
二、多选
1、有关房地产的价值和价格正确的描述是（ BCD ）
A、房地产价值更加科学、准确
B、房地产的价值是房地产真实所值
C、房地产的价格围绕其价值上下波动
D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况
E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定
三、计算
思考：期房与现房的价格孰高孰低？
在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。以可
以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之间的关系是：
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2时，出租的年末
净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格为多少？
例2、某套房屋合同总价为80 万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：
1. 成交日期一次性付清；
2. 先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款；
3. 分期付款，其中成交日首付40 万元，一年后支付24 万元，两年后再付20 万元；
4. 成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元；
5. 约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15 万元，一年后支
付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。
假设年利率为6％，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少？解：( 1) p1=80 万元
(2)p2=80X5%+8& (1+6%)=79.47 万元
(3)p3=40+24- (1+6%)+20- (1+6%)2=80.44 万元
(4)p4=24+65O0X (P/A,0.5%,120)=82.55 万元
(5)p5=15+1O (1+6%)+4250X (P/A,0.5%,240)=83.75 万元
第四章房地产价格影响因素
一、判断题
1 、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的，同一因素在不同地区对房地产价格的影响也可能是不同的。(V)
2、当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。(V)
3、一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。(V)
4、一般来说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。(V) 二、选择题
第五章市场比较法
1、比较法的理论依据是( B)o
A?预期原理 B
?
替代原理
C.生产费用价值论 D
?
最高最佳使用原则
2、市场比较法中的交易情况修正是对(D)价格本身是否正常的修正。
A. 交易实例
B. 估价对象
C. 标准化实例
D. 可比实例
3、某宗房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%,若买方付
给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( C )元
/m
2。
A. 2650
B. 2500
C. 2427
D. 2350
4、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6.5％和4.5％。某宗
房地产交易，买方付给卖方5000元/m2,应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成
交价格为(A )元/m2o
A. 5325
B. 5225
C. 4775
D. 4675
5、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有
一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于( A )。
A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用
B、该估价结果肯定有误
C、甲土地的价值高于乙土地的价值
D、不可能出现这种情况
6、某估价事务所在2008 年6 月20 日至7 月20 日评估了一宗房地产于2008 年6 月30 日的价格。之后,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实, 则重新估价的估价时点应为( A )。
A、2008年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
7、为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可比实例A，其成交价格为8000元
/m2，成交日期为2011年11月15日。经调查获知2011年7月至2012年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例A进行交易日期修正后的价格为( B )元/m2o
A. 9280
B. 8925
C. 8880
D. 8000
8、比较法适用的条件,是在同一供求范围内存在着较多的( A )o
A 、 类似房地产的交易 C 、相关房地产的交易
B 、 相同房地产的交易 D 、房地产的市场交易
9、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用 （C ）的市
场汇价进行换算。 A 、 估价作业日期 C 、估价时点 B 、 成交日期 D 、交易日期修正后
10、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（
B ）。
A 、 固定价格指数 C 、长期价格指数
B 、 定基价格指数 D 、环比价格指数 : D ）修正。
C 、 区域因素
D 、 个别因素
选择了五个可比案例， 经过修正得到的五个比准价 D ）。
C 、 任选其中之一
D 、 综合分析后决定
13、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果
有较大的差异，其最终估价结果应 （D ）。 A 、 取三者的平均值 C 、任选其中之一
B 、 取三者的中间值
D 、在三者的基础上综合分析决定
14、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正， 其中可比实例的个别因素优
于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 97分，则个别因素修正
系数为（D ）o
15、某可比实例价格为 2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因 素修正后
16、 现对某期货房地产进行估价， 在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态， 房地产
市场情况应为（ C ）时点的状态。
A 、现在
B 、过去
C 、未来
D 、B 和C
17、 有A 、B 、C 三个影响房地产价格的因素，其中 A 的影响最大，B 次之，C 最小，分别赋 予的
权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为（ B ） o
A 、 f1 B 、 f1>f2 >f3 D 、不确定 18、 某地区某类房地产 2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为 89.6、84.7、86.7、95.0、 89.2、92.5、98.1 （以2008年1月1日为100）。其中有一房地产在 2009年6月1日的价格为 2000元/平方米，对其作交易日期修正到 2009年10月1日的价格为（A ）元/平方米。 A 、2263 B 、1962 C 、1768 D 、1734 19、市场法评估房地产价格的主要难点是（ A ）o A 、 市场行情变化不定 B 、 供需变化引起价格变化 C 、 影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握 D 、影响房地产价格的因素影响程度不同 20、 房地产价格是由房地产的( D )这两种相反的力量共同作用的结果。 11、 在比较法中，土地使用权年限修正属 于 A 、 交易情况 B 、 交易日期 12、 在用比较法评估某宗房地产的价值时， 格之间存在较大的差异，最终估价结果应（ A 、 取五个比准价格的算术平均值 A 、1.05 B 、1.02 C 、0.97 D 、0.95 A、供需与价格C、供给与价格 B、需求与价格D、供给与需求 21、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( D )。 A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04％ D. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04％ 22、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 1.05，则其依据为( A )。 A. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为5％ B. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为5％ C. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为 4.76％ D. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为 4.76％ 第六章收益法 一、单选 1、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y 2表示( A ) A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增 B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减 C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增 D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减 2、某宗房地产的净收益每年50 万元，建筑物价值200 万元，建筑资本化率为12%，土地资 本化率为10%，则该宗房地产的总价值最接近( B )。 A、500 万元 B、460万元 C、417 万元 D、250 万元 3、某商品住宅总价为100 万元，首付款为40%，其余为抵押贷款，贷款期限为20 年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为6%。则其综合资本化率为( B )。 A、7.5% B、6.9% C、6.6% D、6% 4、某在建工程规划建筑面积为12400 平米，土地使用期限为40 年，从开工之日起计算。项目建设期为 2 年，建成后一年内可全部出租(第一年的收益暂且不计) ，按可出租面积计算的月租金为60 元/平米，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的20%。假设报酬率为8%，则该在建工程续建完成时的总价值为( D )万元。 A 、1607 万元 B 、1486 万元C、473 万元D 、438 万元二、计算 1、某在建工程，土地使用权年限为50 年，自取得土地使用权证日起开工。预计该项目建成 后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，预计该项目建成并正式投入使用还需 2 年。已知市场上同类房地产的报酬率为8%，则该项目续建完成时的总价值为多少万元？ 解：V=350X (P/A,8%,46)=4248 万元 2、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%时的价格为4000元/ m2；如果该房地产 的剩余收益期限为40 年，报酬率为6%，则其价格为多少元/m2？ 解：(1)年纯收益A=400 0 - (P/A,8%,50)=326.97 元 (2)评估价格=326.97 ?P/A,6%,40)=4920 元/m2 3、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少万元？ 解：P=216X(P/A,8%,2)+5616 十(1+8%) 2=385+4815=5200 万元 4、某宗房地产建成于 2000 年底，此后收益年限为 48 年； 2001 年底至 2004 年底分别获得净 收益 83万元、 85万元、 88万元、 92万元；预计 2005 年底至 2007年底可分别获得净收益 94 万元、 95 万元、 96 万元，从 2008 年底起每年可获得的净收益将稳定在 95 万元；该类房地产 的报酬率为 9％。试利用上述资料测算该宗房地产 2004 年底的收益价格。 解：P=94 十(1+9%)+95 十(1+9%)2+96 - (1+9%)3+95 > =86.24+79.96+74.13+796.70=1037 万元 4、 某宗房地产是于 4 年前以竞拍方式取得， 当时获得的土地使用期限为 40 年并约定不可续期。 经过分析其实际收益比较接近市场平均水平，而且已知其在过去 4 年里的净收益分别为 31 万 元、 29 万元、 30.5 万元、 29.5 万元。预计其未来每年的净收益基本稳定，报酬率为 8% 。计算 该宗房地产当前的收益价格为多少万元？ 解：(1)年纯收益 A= ( 31+29+30.5+29.5 )- 4=30 万元 (2)评估价格=30X(P/A,8%,36)=351.5 万元 5、 某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年，不可续期，至今已使用了 8年。该宗房地 产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收益增长 2%，从第 8 年开始，净 收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为 7%。则该宗房地产的现时收益价格为多少万元？ 解：P=6X(F/P,2%,7) (R /A,7%,32)=87 万元 第七章 成本法 、单选 1 、从卖房的角度看，成本法的理论依据是 ( C )。 年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( C )。 A. 55 年 B. 50 年 C. 48 年 D. 45 年 5、 某商业大楼始建于 10 年前， 建造期为 2 年，建成 8 年后补办了土地使用权出让手续， 土地 使用年限为 40 年(自补办土地出让手续之日算起) ，建筑物的设计经济寿命为 50 年，当前建 筑物的剩余经济年限为( C )。 A. 50 年 B. 40 年 C. 32 年 D. 30 年 6、 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于( C )。 A.物质折旧 B ?功能折旧 C ?经济折旧D. 会计折旧 7、 在成本法求取折旧中，采用( A )更符合实际情况 A. 有效经过年数 B. 实际经过年数 C. 剩余经过年数 D.自然经过年数 8、 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用 ( B )为好。 A. 更新重置成本 B. 复原重置成本 C. 完全成本 D. 重新购建价格 9、 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为 ( D ). A. 有效经过年数等于实际经过年数 B. 有效经过年数短于实际经过年数 C. 有效经过年数长于实际经过年数 D. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数 10、某建筑物经实地勘察预计尚可使用 30 年，无残值。 该类建筑物的耐用年限为 50 年， 则该 A. 销售状况价值论 C. 生产费用价值论 B. 市场供求价值论 D. 经济花费价值论 2、 在成本法中，估价应采用 ( A )。 A. 客观成本 B. 实际成本 3、 成本法中的利润是 ( A )。 A. 正常条件下的平均利润 C. 个别成本 D. A 或 B B. 个别开发商的利润 C. 开发商的平均实际利润 D. 开发商预期的平均利润 4、某企业拥有一办公楼，建成于 1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出 让年限为 50 年(自补办之日算起) 。在 2006 年 1 月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为 45 建筑物的成新率为（ C ）。 A ．40% B. 50% C. 60% D. 67% 11、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是 （ B ）。 A. 交通拥挤 B. 建筑技术进步 C. 城市规划改变 D. 自然环境恶化 12、 某宗房地产的土地面积为 1000m 2,建筑面积为1400m 2,现需拆除重建。估计建筑面积的 拆迁费用和残值分别为 300元/m 2和50元/m 2，则该宗土地的减价修正额为（ C ）元/m 2。 A ．350 B. 300 C. 250 D. 50 13、 某宗房地产建筑物建成于 1996年10月1日,经济寿命为 60年。后于 2001年10月1日 补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为 50 年（从补办之日算起） 。 2006年 10月 1 日对该房地产进行评估。经计算,该房地产的土地重新购建价格为 2000 万元,建筑物重新 购建价格为 3000万元, 残值率为 0。则在估价时点 （2006年10月1日）该房地产的评估价值 为 （ C ）。 A. 5000 万元 B. 4500 万元 C. 4455 万元 D. 4400 万元 14、 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120怦，单位建筑面积的重置价格为 800 元/怦，建筑物残值率为 6%,年折旧率2.2%，则该建筑物的现值为（B ）元。 A.76880 B.79104 C.77952 D.81562 15、 某建筑物实际经过年数为 10 年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修 保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为 18年,剩余经济寿 命为 22 年,残值率为 4%,用直线法计算该建筑物的成新率为 （ C ）。 A. 43.2% B. 50% C. 56.8% D. 70% 16、某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为 40 年,建筑物的 自然寿命为 50年,在这种情况下,建筑物的经济寿命为 （ B ）年。 A. 40 B. 43 C. 47 D. 50 1 7 、某企业拥有一办公楼,建成于 1996 年 1 月, 1998 年 1 月补办了土地使用权出让手续,出 让年限为 50年（自补办之日算起 ）。在2006年1月时,建筑物剩余经济寿命为 45年,则在计 算建筑物 折旧时,经济寿命应取为 （ C ）年。 A.45 B.50 C.52 D.55 18、李某于 2008 年花 70 万元购得 “一大三小” 住宅一套, 此后不久在住宅小区上风位建了一 座化工厂,致使空气中时常有一股酸臭味。 于是李某在 2012年底将该住房以 60万元低价转售, 则引起减价的折旧因素有（ B ）。 A 、物质折旧 B 、经济折旧 C 、功能折旧 D 、区位折旧 19、某建筑物实际经过年数为 10 年,经估价人员现场观察和产权核查,该建筑物的剩余经济 寿命为 40 年,残值率为 2％,用直线法计算该建筑物的年折旧率为（ B ）。 A ．2％ B ． 1.98％ 20、某综合办公楼建设期为 3 年,有效经过年数为 地使用权出让年限为 50 年,建筑物剩余经济寿命为 为（ B ）。 21、某房地产的土地取得成本为 1000万元,开发建造成本为 3000万元,管理费用为 200万元, 销售费用为 300万元,开发利润为 500万元,则该房地产的投资利润率为（ B ）。 A ．10.0％ B ．11.l ％ C ．11.9％ D ．12.5％ 22、 某建筑物的建筑面积为 200 m 2,有效经过年数为 12年，重置价格为 800元/m 2，建筑物 经济寿命为 40 年,残值率为 2％,则运用直线法计算该建筑物的现值为（ C ）。 A ． 10.2 万元 B ． 11.0万元 C ． 11.3万元 D ． 11.5万元 23、 某房地产的土地面积为 500 m 2, 土地价格为2000元/m 2;建筑面积为1000 m 2，成本法估 算的建筑物重置价将为 1800元/m 2 ;市场上同类房地产的正常房地价格为 2500元/m 2，则该房 地 产中建筑物的实际价值比重置价格低 （）元/m 2。 C ． 2.5％ D ． 2.45％ 10年,现补办了土地使用权出让手续,土 35 年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应 A . 35 年 B . 45 年 C ． 48 年 D ．50 年 A、200 B、300 C、700 D、1000 24、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2，管理 费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为()元/m2。 A、1840 B、2840 C、2966 D、3000 二、多选 1、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中,属于经济折旧的有 ( CD )。 A. 功能落后 B. 功能缺乏 C. 环境污染 D. 交通拥挤 E. 正常使用的磨损 2、下列关于重新购建价格的说法中,正确的有( ABCDE )。 A. 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B. 重新购建价格是在估价时点的价格 C. 重新购建价格是客观的价格 D. 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 3、在运用成本法时最主要的有( BE )。 A. 区分计划成本和实际成本 B. 区分实际成本和客观成本 C. 结合实际成本来确定评估价值 D. 结合实际开发利润来确定评估价值 E. 结合市场供求分析来确定评估价值三、判断 1、重新购建价格,是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新 开发建设全新状况的估价对象的必要支出加上合理的利润。(V) 2、在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。(X) 3、应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。(V) 4、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润,而不是 个别房地产开发商最终实际获得的利润,也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。(V) 四、分析计算题 1、某幢写字楼,建筑物重新购建价格为2000 万元,经济寿命为50 年,有效经过年数为10 年。其中, 门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元, 平均寿命为5年, 有效经过年数为4年；设备的重置价格为250 万元, 平均寿命为15年,有效经过年数为9年。假设残值率均为零,则该幢写字楼的物质折旧额为多少万元。 解：物质折旧=(2000 -^50X10)+10+ ( 200^5X4) + ( 250^15X9) =620 万元 2、某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50 年,有效经过年数为8 年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元,管理费用为建造成本的5%,销售税费为60万元,利息率为7.5%,开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年；设备的重置价格为110万元, 平均寿命为10年,已使用8年。假设残值均为零。试评估该建筑物的现值。解：重置成本=(800+800X5%+60) X(1+7.5%)+120=1087.5 万元 折旧=(1087.5 -50X8)+18+ (200-5X2) + ( 110-0X8) =360 万元 评估现值=1087.5-360=727.5 万元 3、估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总 建筑面积4500m2,建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高 4.5m，没有电梯， 需评估该写字楼2006 年9 月30 日的价值。已知在估价时点征收相同区位条件的土地平均每亩需要65万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2, 土地开在估价时点不设电梯的层高 4.5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼 门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调 查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80％，月租金为38 元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁 经营的正常运营费用率为租金收入的35％。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗 1 万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值（土地报酬率为6%，房地产报酬率为10%）。 2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。 期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格 变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分） 不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 （二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1．整幢商业房地产估价 在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面 的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其 经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。 2．整层商业房地产估价 整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单 个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。 虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策 划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调 查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。 例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方 法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中 小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的 交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。 3．同层商业房地产不同铺面评估 对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进 行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因 素有充分的了解和认识。 例如，某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时， 2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余 《制作演示文稿》教学设计 一、基本说明 1、模块：初中信息技术基础 2、年级：初中一年级 3、所用教材版本：湖南电子音像出版社 4、学时数：45分钟（计算机室授课） 二、教学设计 1、教学目标： 知识目标：（1）学会建立和保存PowerPoint演示文稿。（2）掌握添加幻灯片、在幻灯片插入图片、文本框、声音、艺术字等对象的方法等基本操作。 能力目标：（1）通过自学培养学生对信息搜集、选择、整合信息和自主学习的能力。（2）通过小组学习、自己发现问题、解决问题，培养学生合作学习和研究性学习的能力。 情感目标：让学生认识到热爱家乡的重要性，培养学生热爱家乡、热爱大自然的思想感情。 2、教学重点：幻灯片中各种媒介体对象的插入和编辑操作。 3、教学难点：插入各种对象的操作，及改变对象大小、格式的操作。 4、内容分析：本课是第四单元第四节，本节课讲解了制作幻灯片的过程，文字不多，却尽显PowerPoint使用的精髓。 5、学情分析：学生通过前面的学习对于PowerPoint已经有了一个大体的了解，更可贵的是同学们对这一部分的内容很感兴趣，这也为我们顺利完成本节课的任务提供了一个前提。 6、设计思路：在“任务驱动”策略下，教师开展探究式教学与学生自主性学习、合作性学习、研究性学习相结合。让学生学会动手操作、探索；动眼观察、欣赏、评析；动口讨论、询问；动脑思考、探索；发挥学生的主体作用。充分体现学生为主体的教学方法。 通过对教材和教学对象的分析，我将课本的范例和技能分开。在范例的选择上：我考虑到课本上的范例学生可能不是太感兴趣，我大胆的突破教材，与我们家乡的旅游联系起来，选取制作以“秀美桃江”为主题的多媒体作品为教学任务；在教学方法上：采用“任务驱动”法。在任务的选择上，遵循由易到难的原则。在任务的实施过程中改变过去我们熟悉的“教师讲，学生听”，“教师问学生答”及大量演练习题的模式，变“传递式教学”为“引导式教学”、变“复制式教学”为“创造式教学”、变“独立学习”为“合作学习”，在教学过程中突出学生学习主体地位、激发学生自主学习情感、提高学生自主学习的效率。 附：教学资源：学案、课件 我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估 价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价………………………………………………… 18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下 2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。 1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元） 建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元） 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元） V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元） 故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。 2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5% B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权 案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可 演示文稿的创作教案 张新敏 说课部分： 说教材：演示文稿创作是小学教育专业必修课程《信息技术与教育技术》的第七章。课程安排在前面学习了word字处理软件之后进行PowerPoint软件的学习。PowerPoint软件是微软Microsoft Office 办公软件的标准组件之一。随着信息技术的普及，演示文稿在教学中得到了广泛应用。PowerPoint软件它作为了最常用的教学软件，因此学好本章内容对指导教学具有重要意义。 说学情：本专业的学员多数是一线的教学人员，由于信息技术的普及，学员对PPT软件的设计制作已经具备了一定基本技能，但根据教学实际情况，仍然存在着各种各样不合理使用技术的问题。 说教学目标：根据教材特点和学情特点，这节导学课的教学目标是学员针对制作教学演示文稿的过程中出现的种种问题，掌握教学演示文稿的设计原则和使用技巧，经过对自己的教学演示文稿的讨论，改进并完善自己的教学演示文稿。 说教法和学法：突出导学课特点，把重点放在技法点拨上。在教法上，综合采用问题法、讲授法、演示法和练习法。学员在学法上，在教师导学的基础上进行自学。 说教学过程：采用问题法导入新课——采用讲授法讲解功能特点和设计原则——采用演示+练习法学习使用技巧——实践阶段，在导学课后制作一份自己的教学演示文稿，上传到电大在线平台的课程讨 论区，其它学员进行评价。学员根据评价进行修改，完善自己的演示文稿后，再次上传。 教学重点和难点：教学重点内容是教学演示文稿的设计原则。难点是软件的使用技巧。 讲课部分： 导语：PowerPoint软件自微软公司于２０００年推出以来，已经被广泛应用于教育教学等领域。使无数的精彩演讲、教学锦上添花。但是自从其诞生那天起，对它的褒贬之争一直无尽无休。特别指出的是耶鲁大学图像大师爱德华·塔夫特先生，他批评ＰowerPoint的应用把形式提高到了内容之上。他甚至表示PowerPoint对2003年哥伦比亚号航天飞机失事也负有一定的责任，因为一些至关重要的技术问题被掩盖在了乐观的幻灯片之下。做为PPT软件创始人加斯金斯没有对此争辩，他说，塔夫特所说的所有这些绝对正确。人们常常非常错误地使用PowerPoint。 这样的话，问题就摆在我们面前：做为教师，我们应该如何正确使用PPT软件来制作教学演示文稿？使它真正成为我们教学的得力助手。今天我们以这个问题为主线来讲解。 揭示课程内容：随着问题的研究，我们首先要讨论这个软件的特点。因为我们了解了其功能特点，我们才能充分发挥它的作用来为教学服务。其次，根据其功能特点，再结合我们的工作实际来探讨教学演示文稿的设计原则。最后，在这样的原则指导下我们应当掌握哪些教学演示文稿的设计技巧呢？ 房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元 B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值 C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B, 06年房地产估价师案例分析真题及答案 2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定 以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的 目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。 《制作演示文稿》教学设计 一、教材分析 本节选自滇人课标版初息技术七年级第10册第四单元第14课《制作演示文稿》，本节课的主要容有制作封面幻灯片、制作演示文稿中的其他幻灯片、应用设计模板、自己设计模板组成。 本节课的容是以搜集多媒体素材和加工多媒体素材为基础，学习演示文稿的制作，并对前面学到的知识巩固的升华。通过小组制作自己感兴趣的主题的作品如：我的校园生活、我喜欢的明星等，学习演示文稿的的版面设计、添加文字、插入图片、插入声音视频等操作，提高学生知识和技能的综合应用能力，激发学生学习兴趣，培养小组协作能力及欣赏水平。在制作演示文稿中体会乐趣，认识到自己的不足与优势，在学的过程中提高情感、态度与价值观。 二、学情分析 本节容是针对七年级学生设计的，七年级的学生开始进入少年期（12-15岁），他们的身体形态发生着显著的变化，心理也相应的发生变化。在这个时期，学习者积极的向上心理和强烈的求知欲望，喜欢新鲜感的刺激，是塑造良好性格的最佳时期。通过小组协作和自主学习及他们多多媒体的新鲜感，来激发他们的创造性。 学生对PowerPoint有了初步的认识学会了一些基本操作，对本节的容提前做了预习及素材准备。 学生对新鲜的事物有很强的好奇感，积极地探索精神。喜欢信息技术课程，享受网上学习的乐趣。合作与竞争性都十分明显，乐于小组合作且彰显自己的个性。 三、教学目标分析 1.知识与技能 （1）掌握制作封面幻灯片的基本步骤及要求。 （2）掌握制作幻灯片的基本步骤。 （3）学会根据设计风格合理应用幻灯片模板。 （4）掌握自己设计模板的方法。 2.过程与方法 （1）学会设计自己的模板。 （2）熟悉制作多媒体演示文稿的方法。 3.情感态度与价值观 （1）通过小组合作制作自己的模板，增强同学的组织能力和团队合作意识。（2）通过学生亲自提高电脑操作水平并且激发学生学习的兴趣。 （3）通过作品展示，增强学生的审美意识，激发学生的求知欲。 四、教学重难点 1.教学重点 （1）熟练掌握制作幻灯片的基本操作。 （2）学会应用设计幻灯片模板。 2.教学难点 （1）幻灯片制作的合理布局。 （2）有创意的设计小组主题的幻灯片。 五、教法与学法的设计 1.教法设计 （1）多媒体演示法，学生提前预习本节课的容，已经有充分的基础知识准备。教师快速的应用多媒体形象直观的演示多媒体演示文稿的制作，解决预习中遇到的问题。 （2）启发教学，创设问题情境，使学生在教师的启发下通过对问题情境的分析，从而理解和解决问题。 （3）任务驱动法，学生分小组完成任务，激发学习兴趣，提高实践操作能力和合作学新能力。 2.学法设计 （1）协作学习法，以学生为中心，小组协作完成任务，对小组完成的作品欣赏评价，进一步巩固所学知识且提高了欣赏评价能力。 第一章 1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该 宗土地的单价为（ ）元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2 ，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m 2 。 8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2 的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。 《制作演示文稿》教学设计 一、教材内容分析 (2) 二、学习者特征分析 (2) 1. 学习者初始能力的分析 (2) 2. 学习者的一般特征 (2) 3. 学习者的学习风格 (2) 三、学习目标分析 (3) 1. 知识与技能 (3) 2. 过程与方法 (3) 3. 情感态度与价值观 (3) 四、学习的重难点 (3) 1. 学习重点 (3) 2. 学习难点 (3) 五、教法与学法的设计 (3) 1. 设计思想 (3) 2. 教法设计 (4) 3. 学法设计 (4) 六、学习资源与环境的选择 (4) 1. 学习资源 (4) 2. 学习环境 (4) 七、评价量规 (4) 八、学习准备 (5) 九、学习流程图 (6) 十、学习过程 (7) 1.课前学习过程 (7) 2.课上学习过程 (7) 3.课后学习过程 (10) 《制作演示文稿》教学设计 一、教材内容分析 本节选自人教版初中信息技术七年级上册第二单元第七课《制作演示文稿》，本节课的主要内容有制作封面幻灯片、制作演示文稿中的其他幻灯片、应用设计模板、自己设计模板组成。 本节课的内容是以搜集多媒体素材和加工多媒体素材为基础，学习演示文稿的制作，并对前面学到的知识巩固的升华。通过小组制作自己感兴趣的主题的作品如：电子相册、我的校园、我喜欢的明星等，学习演示文稿的的版面设计、添加文字、插入图片、插入声音视频等操作，提高学生知识和技能的综合应用能力，激发学生学习兴趣，培养小组协作能力及欣赏水平。在制作演示文稿中体会乐趣，认识到自己的不足与优势，在学的过程中提高情感、态度与价值观。 二、学习者特征分析 1.学习者初始能力的分析 学习者已经学习了多媒体素材的搜集与加工，并能够很好的操作，在课前搜集自己感兴趣的话题资料。学习者对PowerPoint有了初步的认识学会了一些基本操作，对本节的内容提前做了预习及素材准备。 2.学习者的一般特征 本节内容是针对七年级学生设计的，七年级的学生开始进入少年期（12-15岁），他们的身体形态发生着显著的变化，心理也相应的发生变化。在这个时期，学习者积极的向上心理和强烈的求知欲望，喜欢新鲜感的刺激，是塑造良好性格的最佳时期。通过小组协作和自主学习及他们多多媒体的新鲜感，来激发他们的创造性。 3.学习者的学习风格 学习者对新鲜的事物有很强的好奇感，积极地探索精神。喜欢信息技术课程，享受网上学习的乐趣。合作与竞争性都十分明显，乐于小组合作且彰显自己【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc
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